Gebiedskoers Detailhandel Prins Alexander. Gemeente Rotterdam

Transcriptie

1 Gebiedskoers Detailhandel Gemeente Rotterdam Datum Juni 2017

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Situatie van de detailhandel in Alexandrium Binnenhof Hesseplaats Lage Land Mia van IJperenplein Ambachtsplein Nesselande Verspreide bewinkeling 6 3 Koers detailhandelsstuctuur 9 4 Kaart winkelconcentratiegebieden detailhandelsstuctuur 11 Juni van 11

3 1 Inleiding In 2016 is het Rotterdamse detailhandelsbeleid geactualiseerd. Detailhandel is namelijk belangrijk voor Rotterdam! Niet alleen voor bewoners, consumenten, winkeliers en vastgoedeigenaren, maar zeker ook als werkgever voor heel veel werkenden. Een helder, actueel en goed toepasbaar gemeentelijk beleidskader voor de detailhandel is voor de stad essentieel. Voor detailhandelsvestigingen en -ontwikkelingen in Rotterdam is de stedelijke detailhandelsnota Detailhandel Rotterdam 2017, Stedelijke ambities en spelregels voor een toekomstbestendige detailhandelsstructuur het geldende beleidskader. Het Rotterdams detailhandelsbeleid heeft tot doel om met heldere ruimtelijk-economische spelregels voor deze sector, in de stad een duidelijke richting te geven aan (door)ontwikkelingen. Een heldere evenwichtige structuur van functioneel onderscheidende en elkaar aanvullende winkelcentra op verschillende schaalniveaus, draagt bij aan een goed voorzieningenniveau voor zowel Rotterdammers als consumenten van buiten de stad. Om ook in de toekomst een aantrekkelijk en levensvatbare detailhandelsstructuur te behouden zijn keuzes essentieel. De kwaliteit van winkelcentra en haar aanbod staat centraal boven de kwantiteit. Rotterdam kiest ten aanzien van detailhandel voor toekomstbestendige winkelgebieden en multifunctionele stedelijke milieus. Winkelgebieden waar onvoldoende toekomstpotentie is voor detailhandel, alsook verspreid gelegen aanbod, zullen op termijn de detailhandelsfunctie verliezen door transformatie en functieverandering. Het Rotterdams detailhandelsbeleid is bedoeld als een compacte en eenvoudig te hanteren beleidskader, waarin voor zowel de markt als stad de richting duidelijk is. Stedelijk zijn in het detailhandelsbeleid de ambities en algemene spelregels bondig en helder verwoord. Als uitwerking van het stedelijk beleid zijn de ambities en spelregels op gebiedsniveau verder uitgewerkt in gebiedskoersen Detailhandel. In de gebiedskoersen zijn per gebied op basis van lokale kennis en functioneren, keuzes gemaakt ten aanzien van de gewenste detailhandelsstructuur enerzijds en gebieden waar de detailhandelsfunctie een transformatieopgave heeft anderzijds. Voor u ligt de Gebiedskoers Detailhandel waarin de richting voor winkelgebieden in het gebied is verwoord. Juni van 11

4 2 Situatie van de detailhandel in De winkelstructuur van wordt nog altijd voor een belangrijk gedeelte bepaald door de planmatige wijze waarop het gebied is ontwikkeld. De oude opbouw van een hiërarchische detailhandelsstructuur van buurtstrips, buurt-, wijken stadsdeelcentra is nog altijd terug te zien in het gebied. In een hiërarchische structuur zijn de winkelgebieden complementair en aan elkaar versterkend. Het principe gaat uit vaak van de veelal minder mobiele consument van vroeger tijden. Door trends en ontwikkelingen in de retail en het feit dat de consument veel mobieler is geworden, is het functioneren van sommige type winkelgebieden steeds verder onder druk komen staan. Veel kleine buurtstripjes hebben we in de afgelopen decennia al van functie zien veranderen en ook in grotere centra zijn veranderingen in trekkracht en aanbod zichtbaar. In lijn met het geactualiseerde detailhandelsbeleid wordt de typering niet meer hiërarchisch maar functioneel ingericht. Consumenten baseren hun keuze voor een gebied niet op basis van een hiërarchische indeling, maar vanuit een functioneel bezoekdoel zoals recreatief, boodschappen, of doelgericht. 2.1 Alexandrium Het Alexandrium is het belangrijkste winkelgebied van. Het Alexandrium wordt als totaal gebied vaak als één winkelconcentratie genoemd, maar het zijn feitelijk drie winkelgebieden die met elkaar verbonden zijn. Elk gebied richt zich van oudsher door profilering en positionering op een uniek element, wat voor het totale Alexandrium heeft geresulteerd in een unieke combinatie als winkelgebied. Het Shoppingcenter (vroeger Oosterhof) is het in de jaren 80 ontwikkelde overdekte winkelcentrum, waar naast een basis van dagelijkse voorzieningen een breed aanbod aan niet-dagelijks aanbod is te vinden in de branches mode en luxe. Naast de Binnenstad en het Zuidplein is het Alexandrium een plek waar de consument komt om recreatief te winkelen en daarom wordt de winkelconcentratie beleidsmatig getypeerd als recreatief winkelgebied. Door de jaren heen zijn er verschillende aanpassingen geweest om het winkelgebied te versterken. De laatste grote aanpassing is de komst van de Satelliet, die de Shoppingmall beter moest verbinden met de Megastores. De Megastores is ontwikkeld als grootschalige detailhandelsvestigingsgebied en is in 1996 geopend. In dit gebied zijn grootschalige winkelruimten gecreëerd voor winkels die deze ruimten in normale winkelgebieden niet konden krijgen. Gemak en doelgerichtheid zijn elementen die bij dit gebied van toepassing zijn, wat mede wordt versterkt door het parkeren voor de deur. Het cluster is in de detailhandelsstructuur getypeerd als doelgericht thematisch centrum. De Megastores heeft ook een functie als koppeling tussen het Shoppingcenter enerzijds en de Woonmall aan de andere zijde. De Woonmall is een winkelcentrum dat geheel gethematiseerd is in de branche wonen. Ook dit deel wordt getypeerd als doelgericht thematisch centrum. In de Woonmall zijn grootschalige woonwinkels onder één dak gevestigd. Consumenten bezoeken de Woonmall doelgericht als thematisch winkelgebied. Door de ligging van ten opzichte van Capelle aan den IJssel en het aldaar gevestigde perifere detailhandelsaanbod, is afstemming en profilering in aanbod en identiteit belangrijk voor dit gebied. De combinatie van Alexandrium Shopping Center (als recreatief winkelgebied) met de Megastores en Woonmall (als GDV/PDV) maken het Alexandrium als geheel belangrijk voor het gebied, de stad Juni van 11

5 en regio. Deze gecombineerde functie zal nu en in de toekomst de basis zijn van de detailhandelsstructuur in het gebied. Voor een winkelgebied als het Alexandrium is en blijft het belangrijk dat er ruimte is om de dynamiek in de markt te faciliteren. Nieuwe formules en moderne winkelruimtes kunnen vragen om kwalitatieve of kwantitatieve aanpassingen. Om het gebied ook in de toekomst aantrekkelijk te houden, studeren marktpartijen al enkele jaren op vernieuwing en een kwalitatieve impuls. Hierbij blijft het van belang dat er sprake is van optimale afstemming en complementariteit van de drie delen. 2.2 Binnenhof De Binnenhof is een van de twee sterke winkelgebieden in Ommoord en vervult een functie voor de dagelijkse boodschappen en frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen. Waar Alexandrium het centrum is voor de niet-dagelijkse recreatieve aankopen, geldt de Binnenhof als boodschappencentrum. Het is voor consumenten uit de directe nabijheid de plek om snel en dichtbij huis uitgebreid boodschappen en aanvullende artikelen te kopen. Er is een redelijk compleet aanbod van dagelijkse assortiment, met complementaire supermarkten, vers speciaalzaken en frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen. Het is een functioneel winkelgebied dat centraal in de wijk is gelegen. Het winkelgebied is goed bereikbaar per auto en heeft een eindhalte van de metro. Zoals elk winkelgebied wordt het functioneren van deze concentratie bepaald door landelijke trends in de markt enerzijds en de lokale situatie anderzijds. De bevolking in de directe omgeving van het winkelgebied vergrijst. Dit werkt door in het functioneren, het aanbod en de kansen van de winkels. Momenteel is het effect van de vergrijzing nog niet een op een te vertalen in de situatie van het winkelgebied. Zichtbaar is dat de leegstand toeneemt en dat invulling moelijker is geworden, maar dat is ook een trend die we zien in gebieden waar minder sprake is van vergrijzing. 2.3 Hesseplaats De Hesseplaats is naast de Binnenhof een sterk boodschappencentrum in Ommoord en vervult een functie voor het doen van boodschappen en frequent benodigde niet-dagelijkse aankopen. In de detailhandelsstructuur is het een boodschappencentrum, door een redelijk compleet aanbod van dagelijkse assortiment, met complementaire supermarkten, vers speciaalzaken en frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen. Het is een functioneel winkelgebied dat centraal in de wijk is gelegen. Het gebied functioneert goed en er is een actieve winkeliersvereniging. Het winkelgebied is goed bereikbaar per auto en heeft een eindhalte van de metro. 2.4 Lage Land Winkelconcentratie Lage Land is centraal in de wijk gesitueerd. Het is een winkelgebied, waar naast een compleet aanbod aan dagelijkse artikelen, ook enig aanvullend frequent benodigd niet dagelijks aanbod aanwezig is. Recent is het supermarktaanbod gemoderniseerd en vergroot. Dit boodschappencentrum is als centrale concentratie in de wijk de plek waar consumenten voor kiezen als ze in de directe nabijheid gemakkelijk de boodschappen plus de frequent benodigde extra artikelen kunnen kopen. Het winkelgebied functioneert goed en heeft een actieve winkeliersvereniging. Een punt van aandacht in het gebied is de samenhang tussen het Samuel Esmeijerplein / Marinus Bolkplein en de Juni van 11

6 bewinkeling aan de Berlagestraat en de Jaap van der Hoekplaats. Als onderdeel van één geconcentreerd winkelgebied is de aansluiting niet optimaal. 2.5 Mia van IJperenplein Het Mia van IJperenplein is als goed geconcentreerd boodschappencentrum basis een sterke concentratie in de structuur. Door de aanwezigheid van een grote supermarkt in combinatie met de belangrijkste dagelijkse branches heeft dit centrum een duidelijke profiel en functie voor de consument. De basiskwaliteiten parkeren en bereikbaarheid versterken de rol als basis boodschappencentrum. Het Mia van IJperenplein ligt onder andere aan de Jacques Dutilhweg, waaraan verderop enig verspreid gelegen detailhandelsaanbod is gevestigd. Concentratie op of aangrenzend aan de winkelconcentratie Mia van IJperenplein behoort tot de mogelijkheden. Op basis van de functie als boodschappencentrum is concentratie en verplaatsing van een solitair gelegen supermarkt gewenst. 2.6 Ambachtsplein Het Ambachtsplein is een boodschappencentrum basis in Zevenkamp. In het detailhandelsbeleid van 2013 is het winkelgebied getypeerd als een gebied dat zowel economisch als vanuit ruimtelijke kwaliteit onvoldoende functioneerde. Een belangrijke oorzaak daarvan was de ligging van de winkelconcentratie ten opzichte van andere centra in de buurt (Hesseplaats en Nesselande) in combinatie met de kwaliteit van het centrum zelf. Met name de routing in het winkelgebied, de barrières in het gebied door waterpartijen en zichtbaarheid van de winkels hadden daarmee te maken. In de afgelopen jaren heeft het gebied een kwaliteitsverbetering kunnen maken, doordat langdurige leegstand is ingevuld met nieuwe winkels en uitbreiding van de supermarkt. Met de twee complementaire supermarkten en aanvullend aanbod wordt in een basis boodschappenbehoefte voorzien. Door de ruimtelijke situatie blijft het een kwetsbaar gebied, waar aandacht van vastgoedeigenaren en winkeliers noodzakelijk blijft. 2.7 Nesselande In de nieuwbouwwijk Nesselande is het boodschappencentrum basis gesitueerd aan de boulevard bij het Maltaplein. Dit winkelgebied is redelijk compleet met een aanbod van complementaire supermarkten en aanvullende dagelijkse en frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen. Door de ligging aan het strand aan de plas, is er ook enig aanvullend aanbod gesitueerd. Concentratie van de winkels rond het plein is wel een aandachtspunt. 2.8 Verspreide bewinkeling Buiten de echte winkelconcentraties is er in ook verspreid aanbod te vinden. Een deel van dit aanbod is gelegen in woonbuurten en langs doorgaande stadsstraten. In Prins Alexander is de verspreide bewinkeling vooral een gevolg van de manier hoe de wijken door de jaren heen planmatig zijn opgezet. In die tijd zijn hiërarchisch winkelgebieden ontwikkeld, van buurtstrip tot stadsdeelcentrum. Door de jaren heen is de positie en het functioneren van de buurtstrip onder druk komen te staan, waardoor die functie als winkelconcentratie is verdwenen. Voorbeelden hiervan in Juni van 11

7 zijn onder ander het Jacob van Campenplein en de Zevenkampse Ring. In deze voormalige buurtwinkelcentra is in de huidige situatie zo goed als alleen een supermarkt overgebleven. In het stedelijk detailhandelsbeleid ligt de focus voor detailhandel echter specifiek op de toekomstbestendige winkelconcentraties. Daarom wordt nieuwe verspreide detailhandelsvestiging buiten deze winkelgebieden wordt als ongewenst getypeerd. Winkels die reeds een plek hebben buiten de winkelgebieden en passen binnen het bestemmingsplan kunnen die winkel uiteraard blijven uitoefenen, maar leegstaande winkelpanden krijgen op termijn de mogelijkheid te transformeren. In de toekomstbestendige winkelgebieden kunnen winkeliers een plek vinden, zodat het toekomstperspectief is voor het collectief van ondernemers wordt vergroot. Juni van 11

8 Juni van 11

9 3 Koers detailhandelsstuctuur 1. Het Alexandrium is en blijft het centrale winkelgebied in, met ook een belangrijke regionale functie. Het winkelgebied wordt recreatief bezocht door consumenten die uit de directe omgeving en van verder weg komen. De grote kracht van het Alexandrium is de combinatie tussen het Shopping Center, de Megastores en de Woonmall. Het heldere profiel en identiteit van de drie delen afzonderlijke deelgebieden, maakt het Alexandrium tot een gebied krachtig. Een aandachtspunt voor het Alexandrium is de aanhaking, interactie en afstemming van de drie deelgebieden ten opzichte van elkaar. Een risico dat er gezien de trends van brancheverbreding en -vervaging aanwezig is, is vertroebeling van de oorspronkelijke specialismes van de deelgebieden. De kracht van de Woonmall is de specialisatie op een specifiek thema. Verbreding naar andere branches wordt beleidsmatig daarom niet voorgesteld. De Megastores biedt ruimte aan grote winkels, waarbij onder andere het gemak van het doen van de aankopen staat er centraal. Het Shopping center is het gebied waar men naast de boodschappen heen gaat om recreatief te winkelen, waarbij de branches mode en luxe ruim vertegenwoordigd zijn. Een goede interactie tussen de gebieden is belangrijk om als winkelgebied interessant te zijn en te beantwoorden aan de recreatief bezoekende consument. Verbreding van de winkelfunctie met ander aantrekkelijke voorzieningen kunnen het winkelgebied een impuls voor de toekomt geven en de recreatieve functie versterken. Daarbij is ook de openheid en toegankelijkheid van het winkelgebied op straatniveau erg belangrijk. Het Alexandrium beslaat een groot oppervlak, waardoor de afstand van de ene naar de andere kant van het centrum erg groot is. Dit is een gegeven, maar maakt wel dat fysieke winkelpanden aan de randen van het gebied met weinig loop en toenemende leegstand, zoals de winkelstrip aan de Grote Beer en Kreeftstraat, in functie verbreed kunnen worden zodat transformatie naar andere functies op termijn mogelijk wordt. 2. De Binnenhof is een compleet boodschappencentrum, dat een duidelijke rol heeft in het gebied. Inzet op behoud van het aanbod in een geconcentreerd gebied is de koers. Hierbij is het belangrijk dat de kern van het centrum goed wordt ingevuld en de randen op termijn in functie kunnen verbreden. Uitbreiding van het gebied met winkels ligt niet in de lijn der verwachtingen. Inzet op faciliteren van vernieuwing is belangrijk, zodat optimaal op de geldende trends kan worden ingespeeld, maar wel binnen het winkelgebied. 3. Winkelconcentratie Hesseplaats is een sterk geconcentreerd boodschappencentrum, waar de combinatie van bereikbaarheid en compleet aanbod goed geregeld is. Het is belangrijk dat de functie wordt vastgehouden en door de jaren heen kwalitatief wordt versterk, zodat de concentratie ook in de toekomst in de boodschappenbehoefte van bewoners kan voorzien. Inzet op faciliteren van vernieuwing is belangrijk, zodat optimaal op de geldende trends kan worden ingespeeld. Hierbij is kwantitatieve uitbreiding van het centrum geen doel, aangezien de kracht van concentratie moet worden gewaarborgd. Juni van 11

10 4. Het Lage land heeft een sterke functie als boodschappencentrum zowel voor de dagelijkse boodschappen als extra niet-dagelijks assortiment. Inzet op concentratie van het aanbod rond het plein en kwalitatieve impuls van het aanbod zijn gewenst voor dit centrum. Schaalvergroting van supermarkten wordt waar mogelijk gefaciliteerd, zodat ook in de toekomst beantwoordt kan worden aan de geldende winkeltrends. 5. Het Mia van IJperenplein is een sterk boodschappencentrum basis, dat goed functioneert door ligging, compactheid en de basiskwaliteiten zoals parkeren. Inzet op behoud en kwalitatieve versterking van dit boodschappencentrum is de koers. Hierbij is uitbreiding met een te verplaatsen solitair gelegen supermarkt een mogelijkheid om de boodschappenfunctie te versterken. 6. Het Ambachtsplein functioneert als boodschappencentrum basis. Het gebied heeft ups en downs gekend, vooral door de ligging ten opzichte van andere winkelconcentraties en de ruimtelijke omstandigheden in het winkelgebied. Voor dit winkelcentrum in het belangrijk dat de basiskwaliteiten, zoals schoon heel veilig, parkeren en inrichting aansluiten bij het karkater van het centrum. Het gemakkelijk doen van de dagelijkse boodschappen staat centraal. Vanuit detailhandelsperspectief ligt uitbreiding van het oppervlak niet in de lijn der verwachtingen. 7. Het boodschappencentrum basis in Nesselande zal ook in de toekomst een belangrijke functie voor de dagelijkse behoefte vanuit de wijk behouden. Hierbij blijft het belangrijk dat wordt inzet op behoud en kwalitatieve versterking van dit boodschappencentrum. Een aandachtpunt voor dit gebied is concentratie van de detailhandel. De winkelconcentratie in gebaat bij een aantrekkelijk en compact gebied rondom de supermarkten. Uitwaaiering van detailhandel wordt in deze koers zoveel mogelijk beperkt. 8. Verspreide bewinkeling wordt beleidsmatig zoveel mogelijk tegengegaan. Voor bewinkeling dat in het verleden in de stad is geland, betekent dat niet dat dat aanbod actief wordt gesaneerd. Wel zijn het plekken waar aan plannen voor transformatie en functieverandering actief door gemeente wordt meegewerkt. Door een verbreding van functies kunnen ook voor de toekomst mogelijkheden ontstaan voor aantrekkelijke gebieden, met een functie voor de wijk. Juni van 11

11 4 Kaart winkelconcentratiegebieden detailhandelsstuctuur Juni van 11