01 Opening, mededelingen en vaststelling van de agenda (9:00-9:05 uur)

Transcriptie

1 Onderwerp: Agenda Vergadering: Portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken / REO Datum: 30 maart uur Locatie: gemeentehuis Katwijk Agendapunt: 1 01 Opening, mededelingen en vaststelling van de agenda (9:00-9:05 uur) 02 Kennismaken met de heer G. Veldhuijzen, gedeputeerde voor o.a. Economie en Ruimtelijke Ordening ( uur) a. Introductie van en korte presentatie door de heer Veldhuizen over de hoofdlijnen van het provinciale economisch beleid. b. Korte presentatie van de onderwerpen op economische gebied waar Holland Rijnland momenteel mee bezig is (kantorenstrategie, behoefteraming bedrijfshuisvesting, strategie m.b.t. PDV-locaties en Topsectorenbeleid, alsmede de samenhang tussen deze onderwerpen). Voorstel: Kennis te nemen van de presentaties en hierover met elkaar in gesprek gaan. 03 Beleid m.b.t. de PDV-locaties in Holland Rijnland (10:05-11:00 uur) Bespreken conceptrapport Strategie voor detailhandel op perifere locaties Voorstel: Het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland te adviseren in te stemmen met de Strategie voor detailhandel op PDV-locaties. Ter info: Brief van de provincie over de actualisering van het detailhandelsbeleid. 04 Behoefteraming bedrijfshuisvesting (11:00-11:55 uur) Bespreken conceptrapport Behoefteraming bedrijfshuisvesting 2.0 Voorstel: Het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland te adviseren 1. In te stemmen met het rapport "Behoefteraming bedrijfshuisvesting 2.0" als onderzoeksrapport. 2. Het onder punt 1 genoemde onderzoeksrapport te beschouwen als bouwsteen van een op te stellen nieuwe regionale bedrijventerreinenprogrammering. 3. Vooralsnog geen enkele plan voor de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen te schrappen. Ter info: o Brief van Holland Rijnland aan Gedeputeerde Staten inzake de voortzetting procesmanagement herstructurering bedrijventerreinen. o Motie Keulen (PvdA) inzake de Oostvlietpolder 05 Rondvraag en sluiting ( uur)

2 In Holland Rijnland werken samen: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude. Oplegvel 1. Onderwerp Beleid met betrekking tot de PDV-locaties in Holland Rijnland 2. Rol van het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland Basistaak Efficiencytaak X Platformtaak volgens Dagelijks Bestuur Platformtaak volgens gemeente 3. Regionaal belang Beschikken over een helder en regionaal gedragen beleidskader ten behoeve van de REO-advisering over winkelinitiatieven op perifere locaties. 4. Behandelschema: Datum: Informerend Datum: Adviserend Datum: Besluitvormend DB Colleges PHO DB Gemeenteraad DB AB Gemeenteraad 15 maart maart april Advies PHO 6. Reden afwijking eerdere besluitvorming en wijze afwijken - 7. Essentie van het voorstel (annotatie zoals op agenda staat) 8. Inspraak X Nee Ja, door: Wanneer: Het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland te adviseren om in te stemmen met het rapport "Strategie voor detailhandel op perifere locaties in Holland Rijnland en in het bijzonder met geselecteerde beslispunten. 9. Financiële gevolgen X Binnen begroting Holland Rijnland Buiten begroting (extra bijdrage gemeenten) te weten: Structureel/incidenteel Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland Schuttersveld 9, 2316 XG Leiden Postbus 558, 2300 AN Leiden Telefoon (071) info@hollandrijnland.net BNG

3 10. Bestaand Kader Relevante regelgeving: Verordening Ruimte provincie Zuid-Holland. 11. Lokale context (in te vullen door griffier) Eerdere besluitvorming: Procedure advisering over nieuwe detailhandelsontwikkelingen (PHO EZ 9 maart 2011), Regionale Structuurvisie * weghalen wat niet van toepassing is 2

4 Adviesnota PHO Vergadering: PHO Economische Zaken Datum: 30 maart 2012 Locatie: Gemeentehuis Katwijk Agendapunt: [agendapuntnummer] Onderwerp: Beleid met betrekking tot de PDV-locaties in Holland Rijnland Beslispunten 1. Het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland te adviseren om in te stemmen met het rapport "Strategie voor detailhandel op perifere locaties in Holland Rijnland en in het bijzonder met onderstaande beslispunten. 2. Versterking van het functioneren van de PDV-cluster Wooon door vestiging van kleinere speciaalzaken (< m2 bvo) binnen het thema woninginrichting toe te laten. 3. Versterking van het functioneren van de PDV-clusters Rijneke Boulevard, t Heen, Baanderij, Lammenschansweg, Euromarkt/Da Vinci en een toekomstige cluster in de noordelijke Bollenstreek door perifere vestiging van nieuwe detailhandelsbedrijven en substantiële uitbreiding van winkels buiten deze clusters niet toe te staan; daarmee als gemeenten geen toepassing meer te geven aan artikel 9, lid 2b van de provinciale Verordening Ruimte dit met inachtname van beslispunt Voor reeds lopende initiatieven voor vestiging van perifere detailhandel buiten de PDVclusters, initiatieven waarover in gemeenten de besluitvorming nog niet is afgerond, een inventarisatie te laten maken. 5. Geen brancheverruiming op PDV-clusters toe te laten; dit met uitzondering van winkels in echt-volumineuze artikelen die formeel buiten de definitie van de provinciale verordening vallen (jacuzzi s, scooters, e.d.). 6. REO-toetsing uit te breiden naar winkelinitiatieven op PDV-clusters kleiner dan m2 bvo. 7. Bovenstaande beslispunten te betrekken bij het opstellen van zogeheten REO-adviezen door het DB Holland Rijnland. Inleiding Het Portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken heeft in zijn vergadering op 21 september 2011 geconstateerd dat een onderzoek in gang is gezet naar de vraag hoe binnen Holland Rijnland om te gaan met perifere detailhandelslocaties (PDV-locaties / PDV-clusters). Aanleiding voor het onderzoek waren adviesaanvragen over Bristol (Rijneke Boulevard) en Kerkhof/Action (Baanderij). Het PHO heeft geadviseerd om tot het moment dat eventueel 3

5 nieuw beleid op dit onderwerp is vastgesteld een standstill te hanteren op aanvragen tot vestiging van detailhandel op perifere clusters. Thans is beschikbaar het rapport Strategie voor detailhandel op perifere locaties in Holland Rijnland. Het rapport is tot stand gekomen onder begeleiding van een ambtelijke projectgroep en met raadpleging van ondernemers op de PDV-clusters en vertegenwoordigers van overkoepelende ondernemersverenigingen en overige deskundigen. Ook is een conferentie met de wethouders van de PDV-gemeenten gehouden. Beoogd effect Beschikken over een helder en regionaal gedragen beleidskader ten behoeve van de REOadvisering over winkelinitiatieven op perifere locaties. Argumenten 1.1 Rapport voldoet aan opdracht en doelstelling uit het Plan van aanpak In oktober 2011 is het Plan van aanpak voor het project Strategie PDV-locaties Holland Rijnland ambtelijk goedgekeurd. Daarna is het aan de leden van het DB voorgelegd, hetgeen tot enkele aanvullingen heeft geleid. Met het rapport in de hand kan nu worden vastgesteld dat op de onderzoeksvragen antwoord wordt gegeven. 2.1 Wooon moet uitgroeien tot hét regionale woonthemacentrum De kracht van Wooon (voorheen Meubelplein Leiderdorp) is het herkenbare thema en de voldoende kritische massa. In vergelijking met de andere PDV-clusters binnen Holland Rijnland heeft Wooon de beste uitgangspositie om het regionale woonthemacentrum te zijn. Daarmee kan het ook de concurrentie aangaan met woonboulevards buiten de regio. Ter verdere versterking van de positie en passend binnen het thema woninginrichting worden ook kleinere en meer gespecialiseerde winkels toegestaan. 3.1 Nieuwvestiging buiten de PDV-clusters moet niet meer worden toegestaan Artikel 9, lid 2b, van de provinciale Verordening Ruimte maakt mogelijk dat perifere detailhandel zich buiten de aangewezen PDV-clusters kan vestigen mits het gaat om een individueel bedrijf, er geen concentratie van bedrijven ontstaat, en voorzover vestiging plaatsvindt op een bedrijventerrein het aandeel perifere detailhandel niet meer bedraagt dan 10% van het totale oppervlak van het bedrijventerrein. Ter versterking van de positie van de PDV-clusters moeten gemeenten geen gebruik meer maken van deze mogelijkheid. Gemeenten kunnen voor het overige bevorderen dat bestaande solitair gevestigde detailhandel zich naar de PDV-clusters verplaatsen. 4.1 Bezien moet worden de positie van reeds lopende initiatieven Lopende initiatieven voor vestiging van perifere detailhandel buiten de PDV-clusters moeten in beeld worden gebracht. Van geval tot geval moet worden beoordeeld of beslispunt 3 kan worden toegepast. 5.1 Brancheverruiming is niet in het belang van de PDV-clusters De bezoekmotieven om naar woninginrichters (of doe-het-zelfzaken of tuincentra) te gaan, wijken te veel af van de bezoekmotieven om naar winkels in niet-volumineuze branches te gaan. De meerwaarde van brancheverruiming voor het functioneren als winkelgebied is beperkt, stelt het rapport. PDV-clusters moeten vooral hun kernkwaliteiten (herkenbare opzet, goede ontsluiting, voldoende gratis parkeren) versterken, niet vertroebelen. 4

6 5.2 Brancheverruiming gaat ten koste van de reguliere winkelgebieden Toelaten van andere branches op de PDV-clusters ondermijnt de positie van de reguliere centra. In de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland is het beleid erop gericht bestaande centra en met name het centrale winkelgebied in Leiden te beschermen tegen perifere detailhandel. Inmiddels is leegstand in de winkelstraten in Holland Rijnland aan de orde van de dag. Leegstand in binnensteden is maatschappelijk gezien erger dan leegstand op PDV-clusters. In een krimpende markt gaat elke niet-pdv-winkel op een PDV-cluster ten koste van de bestaande centra. De markt vraagt om regie en keuzes door de overheid. Ruimte bieden op perifere locaties schaadt de investeringsbereidheid in de reguliere centra. 5.3 Detailhandel in echt-volumineuze artikelen past op PDV-cluster Medewerking kan worden verleend aan aanvragen voor bestemmingsplanontheffingen voor vormen van detailhandel in echt-volumineuze artikelen op PDV-clusters. Voor omschrijving en voorwaarden zie bladzijde 30 van het rapport. 6.1 Strategie het best te effectueren door ook kleinere initiatieven regionaal te toetsen Op dit moment is een DB/REO-advies vereist bij alle perifere initiatieven groter dan m2 bvo. Dit ter toetsing van de effecten op de regionale detailhandelsstructuur. In de praktijk vallen daarmee niet alle winkelruimten op PDV-clusters onder de toetsingseis. Bovendien wordt volgens beslispunt 2 nu ook woninginrichting kleiner dan m2 bvo op Wooon toegestaan. Voorgesteld wordt toetsing van dergelijke initiatieven onder de REO-advisering te brengen. Dit draagt bij aan het effectueren van de regionale strategie. 7.1 Het beleidskader voor REO-adviezen is opnieuw gewogen Volgens de provinciale Verordening Ruimte (artikel 9) is een REO-advies nodig bij grootschalige detailhandelsontwikkelingen in gemeenten. Tot 1 januari 2011 bracht de Stuurgroep REO een dergelijk advies uit, maar met ingang van die datum berust de adviesbevoegdheid bij het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland. Het Portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken heeft een procedure vastgesteld, waarbij inbreng is vastgelegd van Kamer van Koophandel, provincie Zuid-Holland en Hoofdbedrijfschap Detailhandel ( REO-setting ). Kanttekeningen/risico s 1. Toename van het aantal REO-adviezen Hoewel de voorstellen in grote mate een voortzetting zijn van de huidige praktijk van REOadvisering is een lichte toename van het aantal adviesaanvragen te verwachten. Regionale toetsing van alle winkelinitiatieven op perifere locaties gaat verder dan het provinciale beleidskader en de tot nu toe gehanteerde regionale procedure. 2. Provinciaal detailhandelsbeleid wordt geactualiseerd Bij brief van 2 februari 2012 heeft gedeputeerde Veldhuijzen de regio s uitgenodigd om gezamenlijk het detailhandelsbeleid te gaan actualiseren. De brief is bijgevoegd. Bezien moet worden of dit gevolgen zal hebben voor het beleidskader dat in Holland Rijnland wordt gehanteerd. Communicatie: Planning / vervolgtraject Dit advies wordt teruggelegd bij het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland. Wanneer het beleidskader is vastgesteld wordt daaraan middels een persbericht bekendheid gegeven. 5

7 Overwogen kan worden een bijeenkomst te organiseren met vertegenwoordigers van de PDVclusters, teneinde hen rechtstreeks te informeren. Ook zal het beleidskader worden besproken met de provincie Zuid-Holland gelet op de relatie met de Verordening Ruimte. De aangekondigde actualisatie van het detailhandelsbeleid is hiervoor de gelegenheid. Evaluatie De praktijk van de REO-advisering wordt continu geëvalueerd. Bijlage 1. Rapport Strategie voor detailhandel op perifere locaties Holland Rijnland (DTNP, 23 februari 2012) 2. Brief Actualisering detailhandelsbeleid (provincie Zuid-Holland, 2 februari 2012) 6

8 Strategie voor detailhandel op perifere locaties Holland Rijnland

9

10 Opdrachtgever: Contactpersoon: Holland Rijnland de heer J.J. Boon Projectteam DTNP: de heer D.J. Droogh de heer W. Frielink Projectnummer: Datum: 23 februari 2012 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Graafseweg BS Nijmegen T F E info@dtnp.nl W Strategie voor detailhandel op perifere locaties Holland Rijnland

11

12 Inhoudsopgave 0 Samenvatting 1 1 Inleiding 2 2 Uitgangssituatie Ligging en inwoners Huidige PDV-structuur Trends in de winkelmarkt Rol van de overheid Beleid provincie Zuid-Holland 11 Bijlage 1 Samenstelling begeleidingsgroepen 35 Bijlage 2 Branche-indeling detailhandel 36 Bijlage 3 Begrippenlijst 36 Bijlage 4 Europese Dienstenrichtlijn 38 Bijlage 5 Economisch functioneren en distributieve mogelijkheden 39 3 Visie perifere detailhandel Ambitie en uitgangspunten Indicatie haalbaar aanbod Toekomstige PDV-structuur Uitwerking per locatie 21 4 Beleidskader Beleidskeuzes Toetsingskader Handhaving 34

13

14 0 Samenvatting PDV-beleid Holland Rijnland Het regionale beleid voor detailhandel van Holland Rijnland komt uit Voor perifere winkels (alle winkels buiten reguliere winkelgebieden) waren beleidsmatig zeven locaties aangewezen voor winkelinitiatieven: zes bestaande clusters (Wooon en De Baanderij te Leiderdorp, Rijneke Boulevard te Rijnwoude en Zoeterwoude, t Heen te Katwijk, Lammenschansweg te Leiden en Euromarkt/Da Vinci te Alphen aan den Rijn) en één zoeklocatie in de noordelijke Bollenstreek als zevende PDV-cluster. Alleen winkels in volumineuze detailhandel (wonen, doe-het-zelf en tuincentra) zijn toegestaan op de zeven clusters. Veranderende winkelmarkt Sinds 2006 is de winkelmarkt sterk veranderd door de economische crisis, overaanbod, krimp, internet en stagnerende/afnemende bestedingen. Er is een verdringingsmarkt ontstaan met in toenemende mate leegstand op alle typen locaties. De vraag voor de toekomst is waar leegstand het meest ongewenst is. Overaanbod en geen uitbreidingsruimte De leegstand op de PDV-clusters in Holland Rijnland is tot op heden beperkt. Er is in de regio sprake een groot overaanbod, met name in de branche woninginrichting. Gezien de huidige omvang van het aanbod in Holland Rijnland, de bevolkingsontwikkeling en trends in de detailhandel is er ook in de toekomst geen uitbreidingsruimte voor de woninginrichting. In de doe-het-zelfsector is nog enige ruimte voor uitbreiding. Gewenste PDV-structuur DTNP adviseert om in Holland Rijnland het volumineuze winkelaanbod te concentreren op zeven PDV-clusters, te weten: Wooon als regionaal woonthemacentrum met een groot aanbod woninginrichting in het midden- en hogere marktsegment. Om uit te kunnen groeien tot een aantrekkelijk woonthemacentrum wordt dergelijk aanbod in Holland Rijnland zoveel mogelijk op Wooon geconcentreerd. Zes overige clusters voor grootschalige winkels met volumineuze artikelen, met elkaar niet-overlappende verzorgingsgebieden. Voor elke locatie wordt gezocht naar een bij het verzorgingsgebied passende omvang, branchering en marktsegmentering. Om de positie van de zeven PDV-clusters zoveel mogelijk te versterken, wordt perifere vestiging van nieuwe detailhandelsbedrijven of substantiële uitbreiding van winkels buiten de zeven PDV-clusters niet toegestaan. Op PDV-clusters geen brancheverruiming Vestiging van winkels op de PDV-clusters is alleen toegestaan voor volumineuze branches. Het toestaan van andere branches zal leiden tot een enorme toename van het aantal reguliere winkelmeters, ondermijnt de positie van reguliere centra en leidt niet tot het beter functioneren van de volumineuze branches. Regionale toetsing en handhaving Alle initiatieven voor winkelvestiging op perifere locaties waarvoor een bestemmingswijziging of ontheffing nodig is, worden ter toetsing op regionale effecten voorgelegd aan de regio Holland Rijnland. Handhaving van het toegestane assortiment wordt uitgevoerd door de gemeenten. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1

15 1 Inleiding Aanleiding Het detailhandelsbeleid voor de regio Holland Rijnland is opgesteld in Maatschappelijke ontwikkelingen in de afgelopen en komende jaren leiden tot een kwalitatieve en kwantitatieve wijziging van de winkelmarkt. De regio Holland Rijnland heeft DTNP opdracht gegeven een strategie op te stellen voor PDV-locaties in Holland Rijnland. Doel- en vraagstelling Het doel van het onderzoek is: Een afgestemde strategie voor PDVlocaties in Holland Rijnland; Optimalisatie van het functioneren van de PDV-locaties, waarbij rekening wordt gehouden met de gehele detailhandelsstructuur; Een helder en eenduidig beleid waaraan adviesaanvragen bij de regio kunnen worden getoetst. De volgende vragen worden beantwoord: 1. Welke landelijke trends en regionale ontwikkelingen zijn van invloed op de perifere detailhandelslocaties in Holland Rijnland? 2. Hoe kan de huidige PDV-structuur van Holland Rijnland worden beoordeeld? 3. Hoe kunnen de afzonderlijke PDVlocaties van Holland Rijnland worden beoordeeld? 4. Welke potenties hebben de afzonderlijke PDV-clusters binnen de vigerende planologische regels? 5. In welke mate kan planologische uitbreiding positief bijdragen aan het functioneren van de afzonderlijke locaties? Welke overige maatregelen zijn denkbaar? 6. Hoe kunnen de effecten van planologische uitbreiding op (een of meer) PDV-locaties worden beoordeeld in relatie tot andere winkelgebieden en aankoopplaatsen? 7. Welk beleid is gewenst voor de zeven PDV-locaties in Holland Rijnland? 8. Hoe kunnen toekomstige initiatieven door Holland Rijnland (REO) worden getoetst? Werkwijze Tijdens de totstandkoming van dit rapport heeft driemaal overleg plaatsgevonden met 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

16 de projectgroep en eenmaal met portefeuillehouders van de gemeenten met een PDV-cluster Daarnaast is er een bijeenkomst georganiseerd voor afgevaardigden van het bedrijfsleven (zie bijlage 1). Met vertegenwoordigers van de zes bestaande PDV-clusters is een individueel gesprek gevoerd. Perifere detailhandel Winkels mogen zich in principe alleen in winkelgebieden vestigen. Voor bepaalde branches (woninginrichting, doe-het-zelf, tuincentra, auto-boten-caravans) is omwille van ruimtelijk-relevante redenen (aard en omvang van de artikelen) in het verleden besloten op deze algemene regel een uitzondering te maken. Onder voorwaarden konden deze branches een ontheffing krijgen en zich vestigen op perifere locaties. Tegenwoordig zien we ook andere branches in de periferie. Beleid voor perifere detailhandel (PDV-beleid) heeft betrekking op alle detailhandel buiten reguliere winkelgebieden (hoofdwinkelcentra, stadsdeelcentra, wijk- en buurtcentra). In navolging van het provinciale beleid ligt de nadruk in dit rapport op de in dit beleid toegestane volumineuze branches woninginrichting, doe-het-zelf, tuincentra, en op de ABC-branches (auto-boten-caravans). Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige situatie. De kenmerken van het aanbod worden beschreven, er wordt ingegaan op trends in de winkelmarkt en relevant beleid wordt beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft de visie op perifere detailhandel. Eerst worden ambitie en uitgangspunten bepaald en wordt een indicatieve som gemaakt van het haalbare winkelaanbod. Dit alles leidt tot een gewenste PDV-structuur. Deze structuur wordt per locatie uitgewerkt. Hoofdstuk 4 gaat ten slotte in op het te voeren beleid om de visie te realiseren. Er wordt een toetsingskader weergegeven dat gebruikt kan worden bij het toetsen van nieuwe initiatieven. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 3

17 2 Uitgangssituatie 2.1 Ligging en inwoners De gemeenten in het noorden van de provincie Zuid-Holland vormen samen de regio Holland Rijnland. In totaal zijn 15 gemeenten in deze regio vertegenwoordigd, verspreid over 3 subregio s: Alphen aan den Rijn e.o., de Bollenstreek, en Leiden e.o. De regio heeft circa inwoners (tabel 1). 2.2 Huidige PDV-structuur Omvang en branchering totale aanbod Perifere detailhandel is alle detailhandel buiten reguliere winkelgebieden. In totaal is er in Holland Rijnland circa m² winkelvloeroppervlak (wvo) buiten reguliere winkelgebieden gevestigd. In gangbaar spraakgebruik en in het provinciale beleid gaat het bij PDV-beleid over de branches in volumineuze artikelen (volumineuze branches): woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra. Het totale aanbod in deze volumineuze branches in de regio Holland Rijnland is circa m² wvo groot (tabel 2), verspreid over circa 450 winkels. Daarvan is circa m² wvo gevestigd binnen reguliere winkelgebieden en circa m² wvo daarbuiten, waarvan bijna de helft ligt op één van de zes bestaande PDV-clusters. Het overige deel ligt op verspreid gelegen solitaire locaties. Op perifere locaties ligt de nadruk dus sterk op de volumineuze branches. De concentratiegraad is in de woninginrichting hoger dan gemiddeld in de volumineuze branches: ± 55% van het aanbod woninginrichting is gevestigd op één van de zes bestaande PDV-clusters en 15% zit in reguliere winkelgebieden. Op perifere locaties ligt de nadruk dus sterk op de volumineuze branches. Opvallend is dat de leegstand op de PDVclusters tot nu toe nog beperkt is. Op andere clusters in Nederland zien we al veel meer leegstand. Ook de ABC-branches zijn veelal op perifere locaties te vinden. Voor de ABC-branches zijn echter geen gegevens bekend over de omvang van het aanbod. Wel zijn er gegevens over het aantal bedrijven in de automotive Tabel 1 Inwoners per subregio ( ) Alphen a/d Rijn e.o Bollenstreek Leiden e.o Totaal * Bron: CBS (2011), Bevolkingsontwikkeling per maand * Door afrondingen is de som , i.p.v Tabel 2 Omvang en branchering winkelaanbod in Holland Rijnland (m² wvo) Woninginrichting Doe-het-zelf Tuincentra Totaal Bron: Locatus (2011), Benchmark Verkenner Tabel 3 Aantal bedrijven in de branche automotive per inwoners Alphen a/d Rijn e.o. 1,17 Bollenstreek 1,09 Leiden e.o. 0,59 Holland Rijnland 0,92 Provincie Zuid-Holland 0,86 Nederland 1,04 Bron: Locatus (2011), Benchmark Verkenner 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

18 Figuur 1 Omvang en branchering van PDV-locaties in Holland Rijnland (in m² wvo) branche (o.a. dealers, garages, reparatiebedrijven, etc). In de hele regio zijn circa 485 bedrijven in deze branche gevestigd. Vooral in Alphen aan de Rijn e.o. en de Bollenstreek is het aanbod per inwoners relatief groot (tabel 3). Economisch functioneren Op basis van het Koopstromenonderzoek Randstad 2011*, het huidige aantal inwoners, de omvang van het winkelaanbod en kencijfers over bestedingen kan de vloerproductiviteit van het winkelaanbod worden berekend. Dit is een goede indicator voor het economisch functioneren van het winkelaanbod. De berekening van de vloerproductiviteit wordt gemaakt voor het totale aanbod in de hoofdbranches woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra in de regio Holland Rijnland (zie bijlage 5 voor berekening). In de hoofdbranche woninginrichting ligt de vloerproductiviteit gemiddeld 40% lager dan het Nederlands gemiddelde. Het aanbod in Bron: Locatus, ; bewerking Droogh Trommelen en Partners * I&O Research (2011), Koopstromen Onderzoek Randstad 2011 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 5

19 Holland Rijnland lijkt daarmee zeer matig te functioneren. De hoofdbranche doe-het-zelf functioneert daarentegen in Holland Rijnland relatief goed. De vloerproductiviteit ligt relatief hoog (+ 14%) ten opzichte van het Nederlandse gemiddelde. Het aanbod tuincentra in Holland Rijnland heeft een vloerproductiviteit die op het Nederlandse gemiddelde ligt. Daarmee functioneert dit aanbod op een gemiddeld niveau. Spreiding van het aanbod In de Verordening Ruimte (2011) van de provincie Zuid-Holland zijn in Holland Rijnland zes bestaande clusters aangewezen voor perifere detailhandel én een zoeklocatie in de noordelijke Bollenstreek voor een zevende PDV-cluster (kaart 1). Rijneke Boulevard De Rijneke Boulevard is met ruim m² wvo (± 35 winkels) het grootste PDV-cluster van Holland Rijnland. Enerzijds bestaat het aanbod uit woninginrichting (ruim 70%), anderzijds uit vanuit de historie gegroeid regulier aanbod (Blokker, Action, etc.). Kenmerkend voor het reguliere aanbod is dat het relatief frequent wordt bezocht. Daardoor is het rond deze winkels druk. Rond de laagfrequent bezochte woninginrichtingswinkels is het dan ook veel rustiger. De beperkte uitwisseling tussen beide typen winkels wordt bevestigd door de lage omzet per m². Ondanks de aanwezigheid van het druk bezochte reguliere aanbod ligt de vloerproductiviteit van de woninginrichting op de Rijneke Boulevard ± 60% lager dan het Nederlandse gemiddelde. De beperkte uitwisseling komt overeen met andere situaties waarin woonwinkels en regulier aanbod in elkaars nabijheid liggen. Woonboulevard Wooon Wooon is het woonthemacentrum voor de regio Holland Rijnland. Het winkelaanbod is circa m² wvo groot, verspreid over ± 30 winkels in de volumineuze branches (bijna allemaal woninginrichters) en één hifi-specialist. De omvang van het aanbod woninginrichters is vergelijkbaar met de Rijneke Boulevard. De marktsegmentatie is echter hoger (midden- en hoger segment) en daardoor meer onderscheidend. Hierdoor is het verzorgingsgebied van Wooon groter dan dat van Rijneke Boulevard. Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 blijkt ook dat bezoekers aan Wooon uit een groter gebied komen. Tevens blijkt dat de gemiddelde vloerproductiviteit van woninginrichters op Wooon, evenals bij Rijneke Boulevard, 60% lager ligt dan het Nederlandse gemiddelde. De woninginrichting functioneert daarmee slechter dan gemiddeld in Holland Rijnland. Net ten noorden van woonboulevard Wooon zal een vestiging van IKEA komen. Naar verwachting zal dit binnen enkele jaren plaatsvinden. Bedrijventerrein t Heen, Katwijk Het winkelaanbod op bedrijventerrein t Heen is ruim m² wvo groot (± 25 winkels). Een pand van circa m² staat leeg. Naast een groot volumineus aanbod zijn er diverse winkels gevestigd in andere branches. Eén daarvan is een grote vestiging van Albert Heijn (± m² wvo). Daarnaast zijn op t Heen circa zes autodealers gevestigd. Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 blijkt dat t Heen primair een verzorgingsfunctie heeft voor de gemeente 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

20 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 7

21 Katwijk. De vloerproductiviteit van de woninginrichting ligt ruim 20% lager dan gemiddeld in Nederland. De woninginrichting functioneert daarmee minder slecht dan gemiddeld in de regio Holland Rijnland. De Baanderij Op De Baanderij is ruim m² wvo gevestigd (± 20 winkels). Het aanbod bestaat hoofdzakelijk uit woninginrichting (± m² wvo) en doe-het-zelf (± m² wvo). Daarnaast is er ± m² wvo nietvolumineus aanbod (o.a. Tijssen Watersport). Op een centrale locatie op De Baanderij staat één van de grootste panden leeg. Uit het Koopstromenonderzoek Randstand 2011 blijkt dat De Baanderij vooral een functie heeft voor Leiden en Leiderdorp. De vloerproductiviteit van de woninginrichting ligt op de Baanderij circa 30% lager dan gemiddeld in Nederland. De woninginrichting functioneert daarmee minder slecht dan gemiddeld in de regio Holland Rijnland. Op korte afstand van De Baanderij is een cluster gelegen met bedrijven in de branche automotive. Dit cluster maakt geen onderdeel uit van De Baanderij. Lammenschansweg, Leiden Een belangrijke uitvalsweg voor Leiden is Lammenschansweg. Verspreid over het zuidelijk deel van de Lammenschansweg zijn winkels gelegen (± m² wvo, circa 10 winkels). Er zijn geen koopstroomgegevens bekend over Lammenschansweg. Gelet op ligging, omvang en branchering heeft het cluster een lokale verzorgingsfunctie voor Leiden-Zuid. Het voorziet in een bouwmarkt (Gamma), enkele woninginrichters in het lagere marktsegment (o.a. Leenbakker en Roobol) en een sportwinkel (Intersport). Een winkelpand van een failliete elektronicawinkel staat al geruime tijd leeg. Euromarkt/Da Vinci Het PDV-cluster in Alphen aan den Rijn heeft een beperkte omvang (± m² wvo, ± 25 winkels) en bestaat uit twee deelgebieden. Op beide locaties staat één winkelpand van circa m² wvo leeg. In Euromarkt is een bouwmarkt en zijn diverse woninginrichters. Er zijn geen koopstroomgegevens bekend over Euromarkt/Da Vinci. Gelet op de omvang heeft de locatie vooral een functie voor Alphen aan den Rijn. Aansluitend op Euromarkt is in 2006 het Da Vinci-complex ontwikkeld. Dit kleine woonthemacentrum richt zich op het hoge marktsegment. Er zijn vooral woninginrichters gevestigd. Door het hoge marktsegment en het daardoor meer gespecialiseerde karakter zal Da Vinci bezoekers uit een groter gebied (moeten) trekken dan Euromarkt. Noordelijke Bollenstreek In de noordelijke Bollenstreek is beleidsmatig een zevende PDV-cluster toegestaan. De definitieve locatiekeuze voor dit cluster is nog niet vastgesteld en valt buiten het kader van dit onderzoek. 2.3 Trends in de winkelmarkt Om inzicht te krijgen in toekomstige potenties voor perifere detailhandel en de afzonderlijke PDV-clusters in Holland Rijnland is inzicht in algemene ontwikkelingen in de winkelmarkt van belang. De winkelmarkt is momenteel aan forse veranderingen onderhevig. Een aantal trends versterkt elkaar. Er vindt een wijziging plaats van groei- naar verdringingsmarkt. 8 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

22 Op perifere locaties is winkelaanbod sterk gegroeid Enorme toename winkelaanbod Het totale winkeloppervlak is vanaf 2002 landelijk met 25% gegroeid tot 27,3 miljoen m² wvo in Deze enorme toename is het gevolg van schaalvergroting van winkels (kostenreductie, ruim assortiment) en realisatie van veel nieuwe winkelprojecten. Vooral het aanbod op perifere locaties is sterk toegenomen. woninginrichting 5% en in doe-het-zelf en tuincentra 1%. In andere branches is het aandeel al heel groot: in de elektronicabranche gaat reeds 17% van de bestedingen via internet en van de bestedingen aan vrijetijdsartikelen (sport, spel, hobby en media) gaat al 24% via internet. Naar verwachting zal voor alle branches de rol van internet in de toekomst nog verder toenemen. Sterke afname bestedingen in DHZ en woonzaken Even grote toename wvo en leegstand 1e helft 2011 Bestedingen onder druk De groei van de bestedingen blijft achter bij de groei van het aanbod. Consumenten besteden minder als gevolg van de economische recessie. Daarnaast heeft vergrijzing een nadelig effect op de omzet, omdat ouderen minder besteden dan mensen in de opbouwfase van hun leven (o.a. kleding, meubels, sport etc.). Toenemende bestedingen via internet In toenemende mate gaan bestedingen via internet. In het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 is gemeten dat reeds 10% van de bestedingen aan niet-dagelijkse artikelen via internet gaat. Er zijn verschillen per branche. In de volumineuze branches zijn de bestedingen via internet nog beperkt: in de Minder behoefte aan winkels De gewijzigde winkelmarkt leidt er toe dat er minder behoefte zal zijn aan winkels. Op termijn is veel leegstand te verwachten. Overaanbod in woonbranche In de woonbranche is het overaanbod uitvergroot aanwezig. Als gevolg van de schaalvergroting van woonwinkels (o.a. IKEA) en de ontwikkeling van woonboulevards (ook in middelgrote steden) is het aanbod enorm toegenomen. De bestedingen zijn daarentegen fors gedaald (tussen 2008 tot 2010 met -18%). De balans tussen vraag en aanbod in de woonbranche is dan ook (ernstig) verstoord. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 9

23 Weinig animo voor perifere locaties De gevolgen zijn voor elk type winkelgebied anders. Winkelgebieden die zich richten op recreatief winkelen (beleving) en dagelijkse boodschappen (o.a. vers) zijn kansrijk. Vooral winkels en winkelgebieden die zich richten op efficiëntie, gemak en prijs zijn kwetsbaar. Zij moeten concurreren met internet (grote keuze, makkelijk, laagste prijs). Het gaat dan met name om centra met doelgericht bezochte locaties. De bereidheid van de consument om een grote afstand af te leggen voor doelgerichte aankopen zal naar verwachting verder teruglopen. Hierdoor kan, in combinatie met het grote overaanbod, op dergelijke locaties relatief veel verdringing en blijvende leegstand verwacht worden. De bereidheid tot investeren in dergelijke locaties neemt af. Institutionele beleggers en vastgoedfondsen beoordelen perifere winkellocaties als onaantrekkelijk. A1-locaties en stadsdeelcentra worden nog wel positief beoordeeld. Brancheverruiming als oplossing? In Holland Rijnland zijn een aantal PDVclusters op korte afstand van elkaar gelegen. Elk cluster heeft hierdoor een (te) klein verzorgingsgebied. Het beperkte draagvlak en het weinig onderscheidende aanbod op de meeste clusters maakt de PDV-clusters kwetsbaar. Stagnatie van het aanbod en leegstand dreigt. Het toevoegen van nietvolumineuze branches (vaak elektronica, sport en spel) wordt door sommige partijen als oplossing gezien. Voor vastgoedeigenaren van PDV-clusters biedt dit (op korte termijn) wellicht extra verhuurmogelijkheden. Hierbij zijn echter een paar overwegingen op zijn plaats. Enorme toename van reguliere winkelmeters Indien brancheverruiming op alle PDVclusters wordt toegestaan, neemt het aantal verhuur-bare reguliere winkelmeters explosief toe. Door dit overaanbod neemt de verhuurbaarheid van deze meters snel weer af. Bovendien kan een dergelijke toename van reguliere winkelmeters niet los gezien worden van de positie van reguliere winkelgebieden. Uiteenlopende bezoekmotieven Daarnaast biedt brancheverruiming niet of nauwelijks soelaas voor reeds gevestigde winkels in volumineuze branches (zie bijvoorbeeld Rijneke Boulevard). De bezoekmotieven om naar woninginrichters (of doe-het- Enorme toename van bestedingen via internet Weinig animo voor perifere locaties Wonen en elektronica: uiteenlopend bezoekmotief 1 0 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

24 zelfzaken of tuincentra) te gaan, wijken te veel af van de bezoekmotieven om naar nietvolumineuze branches te gaan. Brancheverruiming is daarmee vooral voor vastgoedeigenaren (op korte termijn) aantrekkelijk, de meerwaarde voor het functioneren als winkelgebied is beperkt. Verschuiving van bestedingen naar internet Ten slotte leidt het toestaan van branches als elektronica, en sport en spel op niet al te lange termijn mogelijk tot nieuwe leegstandsproblemen. Het aanbod in deze branches zal onder invloed van internet afnemen. Een groot deel van de bestedingen aan deze artikelen gaat reeds via internet. Naar verwachting neemt dit in de toekomst verder toe. Dit gaat ten koste van de bestedingen in winkels. Juist in de elektronica- en sport en spelbranche neemt de behoefte aan fysieke winkels de komende jaren dan ook snel af (met nieuwe leegstand als gevolg). 2.4 Rol van de overheid Markt vraagt om regie door overheid De nieuwe winkelmarkt dwingt tot keuzes. De komende jaren nemen leegstand en stagnatie in winkelgebieden toe, en marktpartijen stellen zich, veelal noodgedwongen, terughoudend op. Overheden hebben weinig instrumenten om rechtstreeks te sturen in het type en de kwaliteit van winkelvoorzieningen. Zo is het niet toegestaan op basis van economische criteria (bijvoorbeeld gebrek aan marktruimte) winkels te weigeren op een bepaalde locatie of alleen specifieke winkelformules toe te staan (Action wel, Hema niet). Deze economische ordening is verboden door de Europese Dienstenrichtlijn (zie bijlage 4). Het is echter wel toegestaan op basis van ruimtelijke argumenten aan te geven waar winkels gewenst zijn. Deze ruimtelijke ordening is een van de krachtigste instrumenten die de overheden ter beschikking staan. Ladder voor duurzame verstedelijking Voor een goede ruimtelijke ordening kunnen overheden gebruik maken van de ladder voor duurzame verstedelijking. In de behandeling van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) door de Tweede Kamer is een motie aangenomen over het toevoegen van detailhandel aan de ladder van duurzame verstedelijking (zie kader op volgende pagina). Deze ladder is een ruimtelijk afwegingskader en is beter bekend als de SER-ladder, welke al meerdere jaren wordt toegepast voor bedrijventerreinen. De ladder van duurzame verstedelijking voor detailhandel vraagt van gemeenten bij nieuwe winkelontwikkelingen eerst naar herstructurering binnen of aan de rand van bestaande winkelgebieden te kijken, voordat een nieuwe perifere locatie wordt overwogen. Op deze wijze wordt een duurzame detailhandelsstructuur met een beperkt aantal sterke winkellocaties nagestreefd, wordt winkelleegstand tegengegaan en wordt zuinig omgegaan met de schaarse ruimte. 2.5 Beleid provincie Zuid-Holland Provinciale Structuurvisie Het beleid van de provincie Zuid-Holland bestaat uit de Provinciale Structuurvisie, de Verordening Ruimte en de Uitvoeringsagenda. In de Structuurvisie* geeft de provincie aan dat het beleid uit de Structuurvisie Detailhandel van 2007 wordt voortgezet. Hierin kiest de provincie voor het bevorderen van dynamiek in de * Provincie Zuid-Holland (2010), Structuurvisie, visie op Zuid-Holland D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 1

25 detailhandel, het versterken van de structuur en het voorkomen van ernstige verstoringen daarin. Er wordt terughoudend omgegaan met uitbreiding van het aanbod op perifere locaties. Verordening Ruimte In de Verordening Ruimte* zijn generieke maatregelen opgenomen voor de detailhandel in Zuid-Holland. Een belangrijk uitgangspunt is dat nieuwe detailhandel gevestigd moet worden in bestaande winkelgebieden in de centra van steden, dorpen en wijken of in nieuwe wijkgebonden winkelcentra. Er wordt een aantal uitzonderingen gemaakt, waaronder één voor perifere detailhandel. Hieronder wordt verstaan: 1. Detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen; 2. Detailhandel in zeer volumineuze goederen: auto s, motoren, boten, caravans, keukens, badkamers, vloerbedekking, parket, zonwering, tenten, grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen; * Provincie Zuid-Holland (2010), Verordening Ruimte, visie op Zuid-Holland 3. Tuincentra; 4. Bouwmarkten; 5. Grootschalige meubelbedrijven (inclusief in ondergeschikte mate woninginrichting en stoffering) met een bruto vloeroppervlak van minimaal m². In de Verordening Ruimte zijn door de provincie zes clusters in Holland Rijnland aangewezen voor perifere detailhandel. Daarnaast is er een zoeklocatie aangewezen in de noordelijke Bollenstreek voor een zevende cluster. Op alle aangewezen clusters zijn alle vormen van perifere detailhandel toegestaan. Buiten de clusters zijn de categorieën 1 t/m 4 toegestaan, mits het solitaire vestigingen zijn en er geen cluster van winkels ontstaat. Ten slotte is in de Verordening Ruimte bepaald dat voor alle perifere detailhandelsontwikkelingen die groter zijn dan m² brutovloeroppervlak (bvo) advies moet worden gevraagd aan het Regionaal Economisch Overleg. Tevens dienen deze ontwikkelingen vergezeld te gaan van een distributieplanologisch onderzoek. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte MOTIE DE ROUWE overwegende, dat de leegstand in winkelvastgoed structureel toeneemt en dat er nu al in veel gemeenten een teveel aan winkel-meters bestaat; overwegende, dat detailhandel nauwelijks aandacht krijgt in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en dat de «ladder voor duurzame verstedelijking» nauwelijks houvast biedt; van mening, dat winkels in grote mate bijdragen aan de leefbaarheid van centrum- en woongebieden en dat het voorkomen en tegengaan van winkelleegstand prioriteit heeft; verzoekt de regering de «ladder voor duurzame verstedelijking» aan te passen, zodat gemeenten bij iedere ontwikkeling van winkelmeters met lokale en interlokale effecten beschrijven op welke wijze rekening is gehouden met het tegengaan van winkelleegstand en niet de voorkeur is gegeven aan herstructurering of transformatie van bestaande winkelpanden. 1 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

26 Primaat ligt bij reguliere winkelcentra Niet alle perifere ontwikkelingen zijn toegestaan Alleen volumineuze branches zijn toegestaan 3 Visie perifere detailhandel 3.1 Ambitie en uitgangspunten Het Dagelijks Bestuur van de regio Holland Rijnland heeft de ambitie het functioneren van de zes bestaande PDV-clusters te optimaliseren. Daarbij moet rekening worden gehouden met de effecten en gevolgen voor het functioneren van de gehele detailhandelsstructuur. Tevens moet uit worden gegaan van een zevende PDV-clusters ergens in de noordelijke Bollenstreek. Waar ligt de leegstand van de toekomst? Door trends in de winkelmarkt (afnemende bestedingen, internet, vergrijzing, overaanbod) dreigt op alle type winkellocaties stagnatie en leegstand. De (maatschappelijke) vraag voor de toekomst is op welke locaties leegstand het ergst is en op welke locaties het minder erg is. Maatschappelijke functie van reguliere centra Reguliere centra hebben naast een winkelfunctie ook een functie voor horeca, dienstverleners, ambachten en ontspanning. Zij hebben dikwijls een ontmoetingsfunctie voor mensen en vormen de identiteitsdrager en het centrale hart van stad, dorp of wijk. De maatschappelijke functie van reguliere centra is daarmee groot. Perifere clusters hebben in dit opzicht een minder grote maatschappelijke functie. Voor verspreid gelegen winkels geldt dit nog sterker. In het algemeen kan daarom worden gesteld dat leegstand in reguliere winkelgebieden erger is dan leegstand op andere typen locaties. Leegstand op verspreid gelegen solitaire locaties is het minst erg. Uitgangspunten Mede op basis van de ambitie van Holland Rijnland en de bovenstaande overweging formuleren wij de volgende uitgangspunten voor de strategie voor PDV-clusters: Het primaat voor het detailhandelsbeleid ligt bij de bestaande reguliere winkelgebieden (binnensteden, dorpscentra, stadsdeel-, wijk- en buurtcentra); Ontwikkelingen in de periferie mogen de functie en het functioneren van bestaande D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 3

27 reguliere winkelgebieden niet ondermijnen; In navolging van het provinciale beleid blijft de focus op perifere locaties liggen op de volumineuze PDV-branches (woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra), mede omdat brancheverruiming feitelijk een toevoeging is van reguliere winkelmeters en daarmee zorgt voor nieuwe verdringingseffecten. Hierdoor wordt de gewenste positie van reguliere winkelgebieden ondermijnd. Het PDV-aanbod concentreren op zeven clusters, met een omvang en samenstelling die aansluit op de beoogde verzorgingsfunctie. Nieuwe PDVinitiatieven in de regio exclusief toewijzen aan de zeven aangewezen clusters. Buiten de zeven locaties worden geen substantiële uitbreidingen of nieuwe initiatieven toegestaan. Dit leidt tot een (versnelde) sanering van (relatief zwak) verspreid aanbod en daarmee tot versterking van de positie van zeven clusters. Figuur 2 Omvang PDV-clusters in Holland Rijnland (rood) en omgeving (in m² wvo) Binnen bovenstaande uitgangspunten werken we de strategie voor perifere detailhandel uit. Bron: Locatus, ; bewerking Droogh Trommelen en Partners 1 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

28 3.2 Indicatie haalbaar aanbod Om te bepalen wat in deze veranderende winkelmarkt de haalbare omvang is van de perifere detailhandel in deze regio, maken we een indicatieve distributieve berekening voor de belangrijkste branches in de periferie, te weten woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra. Daarnaast gaan we in op de marktmogelijkheden voor de ABC-branches. Voor de indicatieve berekening gaan we uit van de resultaten van het Koopstromenonderzoek Randstad 2011, de te verwachten ontwikkeling van de bevolking en de omvang en ligging van het concurrerende winkelaanbod in de omgeving. Vanwege de beschikbaarheid van koopstromencijfers op subregionaal niveau kiezen we er voor afzonderlijke berekeningen te maken voor de drie subregio s. Naar verwachting is het aantal inwoners in 2020 in Alphen aan den Rijn e.o. en Leiden e.o. ongeveer gelijk aan het huidige inwonertal. In de Bollenstreek is de verwachting dat het aantal inwoners zal stijgen van ± nu naar ± in We gaan hier in op de belangrijkste variabelen en conclusies van de indicatieve distributieve berekeningen. Een uitgebreidere uitleg over de methodiek is te vinden in bijlage 5. Woninginrichting Het huidige winkelaanbod in de branche woninginrichting in de hele regio Holland Rijnland is circa m² wvo groot. De helft daarvan ligt in Leiden e.o. De Bollenstreek en Alphen aan den Rijn e.o. zijn beide goed voor een kwart van het aanbod. De gehele woonbranche in Holland Rijnland heeft een lage vloerproductiviteit. Er is sprake van een matig functioneren. Het haalbaar aanbod in Holland Rijnland wordt bepaald door de potentiële verzorgingsfuncties van de verschillende PDV-clusters. Deze wordt mede bepaald door concurrerende locaties in de omgeving. In de omgeving van Holland Rijnland zijn enkele woonboulevards met een bovenregionale verzorgingsfunctie. Woonboulevard Cruquius heeft een dubbel zo groot volumineus aanbod als Rijneke Boulevard en Wooon. Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 blijkt dat Cruquius een belangrijke functie heeft voor het noordelijk deel van de Bollenstreek. IKEA Delft is één van de grotere vestigingen van het land. Mede door de goede bereikbaarheid trekt deze vestiging veel bezoekers vanuit de regio Holland Rijnland. Op wat grotere afstand van de regio zijn de woonboulevards van Utrecht en Amsterdam (incl. Arena Boulevard) gelegen. Beide behoren tot de grootste van Nederland. Gelet op het concurrerende aanbod in de omgeving, omvang, spreiding en kwaliteit van de PDV-clusters in Holland Rijnland en de te verwachten ontwikkelingen in de winkelmarkt in het algemeen en het overaanbod in de woninginrichting in het bijzonder zal voor het toekomstige haalbare aanbod in de drie subregio s uitgegaan moeten worden van een ongeveer gelijkblijvende of maximaal (in het meest positieve geval) licht stijgende koopkrachtbinding ten opzichte van Door het relatief sterke aanbod in Leiden e.o. (grootste clusters, komst IKEA) kan in deze subregio geprofiteerd worden van een aanzienlijke toevloeiing (± 45%). Ook de toevloeiing naar de subregio Alphen aan den Rijn e.o. is naar D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 5

29 Kaart 2 Omvang en spreiding PDV-clusters in en rondom Holland Rijnland m> WVO m> WVO r m> WVO > m> WVO Alphen un den Rijn e.o. Bollenstreek Leiden e.o. rl~ r..1 n. \.U.. I ~ t-' I I I I I ' 7 ' 1 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

30 verwachting relatief hoog (± 30%), onder andere door het onderscheidende aanbod (hoge markt-segment) in Da Vinci. De Bollenstreek zal relatief weinig toevloeiing hebben (± 15%), mede door de ligging tussen de grote steden en de Noordzee. Voor alledrie de subregio s geldt dat overaanbod en afnemende bestedingen zorgen voor een nu al matig functioneren. Naar verwachting zal op termijn afname plaatsvinden van kwetsbaar aanbod op zwakke locaties. Dit blijkt ook uit het haalbare aanbod in de woninginrichting. Op basis van bovenstaande getallen bedraagt het toekomstig haalbare aanbod in Holland Rijnland à m² wvo (tabel 3). Dit is fors minder dan het aanwezige aanbod (- 30 à 40%) Doe-het-zelf Het huidige aanbod doe-het-zelf is circa m² wvo groot. Dit aanbod is min of meer gelijk verdeeld over de drie subregio s. Doe-het-zelfwinkels functioneren in algemene zin lokaal (of beperkt bovenlokaal). Voor bezoekers zijn er, als de winkel goed bereikbaar is en een voldoende assortiment (omvang) heeft, weinig redenen om niet naar de dichtstbijzijnde winkel te gaan voor de doe-het-zelfaankopen. Uitgegaan kan worden van een hoge koopkrachtbinding (90 à 95%) en een beperkte toevloeiing (5 à 10%). Dit komt overeen met de resultaten uit het Koopstromenonderzoek Randstad Op basis van deze koopkrachtbinding en -toevloeiing bedraagt het toekomstig haalbare aanbod doe-het-zelf à m² wvo (tabel 4). Dit is 15 à 20% meer dan nu aanwezig is. Op termijn is er ruimte voor een beperkte uitbreiding ten opzichte van Vooral in de subregio s Bollenstreek en Leiden e.o. zijn er uitbreidingspotenties. Tuincentra In de regio Holland Rijnland is het totale aanbod tuincentra circa m² wvo groot. In zowel Alphen aan den Rijn e.o. en de Bollenstreek is ongeveer m² wvo gevestigd. Het aanbod in Leiden e.o. is fors kleiner. Naar verwachting komt dit door het hoogstedelijke karakter van de subregio. Evenals bij doe-het-zelfwinkels kiezen consumenten in algemene zin voor het dichtstbijzijnde tuincentrum. Door de schaalgrootte van tuincentra hebben tuincentra meestal een grotere verzorgingsfunctie dan doe-het-zelfwinkels. Om deze Tabel 3 Huidige en haalbare aanbod woninginrichting per subregio (in m² wvo) Huidig aanbod Haalbaar aanbod Alphen aan den Rijn e.o Bollenstreek Leiden e.o Totaal Holland Rijnland Tabel 4 Huidige en haalbare aanbod doe-het-zelf per subregio (in m² wvo) Huidig aanbod Haalbaar aanbod Alphen aan den Rijn e.o Bollenstreek Leiden e.o Totaal Holland Rijnland D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 7