Strategie voor detailhandel op perifere locaties Holland Rijnland

Transcriptie

1 Strategie voor detailhandel op perifere locaties Holland Rijnland

2

3 Opdrachtgever: Contactpersoon: Holland Rijnland de heer J.J. Boon Projectteam DTNP: de heer D.J. Droogh de heer W. Frielink Projectnummer: Datum: 23 februari 2012 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Graafseweg BS Nijmegen T F E info@dtnp.nl W Strategie voor detailhandel op perifere locaties Holland Rijnland

4

5 Inhoudsopgave 0 Samenvatting 1 1 Inleiding 2 2 Uitgangssituatie Ligging en inwoners Huidige PDV-structuur Trends in de winkelmarkt Rol van de overheid Beleid provincie Zuid-Holland 11 Bijlage 1 Samenstelling begeleidingsgroepen 35 Bijlage 2 Branche-indeling detailhandel 36 Bijlage 3 Begrippenlijst 36 Bijlage 4 Europese Dienstenrichtlijn 38 Bijlage 5 Economisch functioneren en distributieve mogelijkheden 39 3 Visie perifere detailhandel Ambitie en uitgangspunten Indicatie haalbaar aanbod Toekomstige PDV-structuur Uitwerking per locatie 21 4 Beleidskader Beleidskeuzes Toetsingskader Handhaving 34

6

7 0 Samenvatting PDV-beleid Holland Rijnland Het regionale beleid voor detailhandel van Holland Rijnland komt uit Voor perifere winkels (alle winkels buiten reguliere winkelgebieden) waren beleidsmatig zeven locaties aangewezen voor winkelinitiatieven: zes bestaande clusters (Wooon en De Baanderij te Leiderdorp, Rijneke Boulevard te Rijnwoude en Zoeterwoude, t Heen te Katwijk, Lammenschansweg te Leiden en Euromarkt/Da Vinci te Alphen aan den Rijn) en één zoeklocatie in de noordelijke Bollenstreek als zevende PDV-cluster. Alleen winkels in volumineuze detailhandel (wonen, doe-het-zelf en tuincentra) zijn toegestaan op de zeven clusters. Veranderende winkelmarkt Sinds 2006 is de winkelmarkt sterk veranderd door de economische crisis, overaanbod, krimp, internet en stagnerende/afnemende bestedingen. Er is een verdringingsmarkt ontstaan met in toenemende mate leegstand op alle typen locaties. De vraag voor de toekomst is waar leegstand het meest ongewenst is. Overaanbod en geen uitbreidingsruimte De leegstand op de PDV-clusters in Holland Rijnland is tot op heden beperkt. Er is in de regio sprake een groot overaanbod, met name in de branche woninginrichting. Gezien de huidige omvang van het aanbod in Holland Rijnland, de bevolkingsontwikkeling en trends in de detailhandel is er ook in de toekomst geen uitbreidingsruimte voor de woninginrichting. In de doe-het-zelfsector is nog enige ruimte voor uitbreiding. Gewenste PDV-structuur DTNP adviseert om in Holland Rijnland het volumineuze winkelaanbod te concentreren op zeven PDV-clusters, te weten: Wooon als regionaal woonthemacentrum met een groot aanbod woninginrichting in het midden- en hogere marktsegment. Om uit te kunnen groeien tot een aantrekkelijk woonthemacentrum wordt dergelijk aanbod in Holland Rijnland zoveel mogelijk op Wooon geconcentreerd. Zes overige clusters voor grootschalige winkels met volumineuze artikelen, met elkaar niet-overlappende verzorgingsgebieden. Voor elke locatie wordt gezocht naar een bij het verzorgingsgebied passende omvang, branchering en marktsegmentering. Om de positie van de zeven PDV-clusters zoveel mogelijk te versterken, wordt perifere vestiging van nieuwe detailhandelsbedrijven of substantiële uitbreiding van winkels buiten de zeven PDV-clusters niet toegestaan. Op PDV-clusters geen brancheverruiming Vestiging van winkels op de PDV-clusters is alleen toegestaan voor volumineuze branches. Het toestaan van andere branches zal leiden tot een enorme toename van het aantal reguliere winkelmeters, ondermijnt de positie van reguliere centra en leidt niet tot het beter functioneren van de volumineuze branches. Regionale toetsing en handhaving Alle initiatieven voor winkelvestiging op perifere locaties waarvoor een bestemmingswijziging of ontheffing nodig is, worden ter toetsing op regionale effecten voorgelegd aan de regio Holland Rijnland. Handhaving van het toegestane assortiment wordt uitgevoerd door de gemeenten. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1

8 1 Inleiding Aanleiding Het detailhandelsbeleid voor de regio Holland Rijnland is opgesteld in Maatschappelijke ontwikkelingen in de afgelopen en komende jaren leiden tot een kwalitatieve en kwantitatieve wijziging van de winkelmarkt. De regio Holland Rijnland heeft DTNP opdracht gegeven een strategie op te stellen voor PDV-locaties in Holland Rijnland. Doel- en vraagstelling Het doel van het onderzoek is: Een afgestemde strategie voor PDVlocaties in Holland Rijnland; Optimalisatie van het functioneren van de PDV-locaties, waarbij rekening wordt gehouden met de gehele detailhandelsstructuur; Een helder en eenduidig beleid waaraan adviesaanvragen bij de regio kunnen worden getoetst. De volgende vragen worden beantwoord: 1. Welke landelijke trends en regionale ontwikkelingen zijn van invloed op de perifere detailhandelslocaties in Holland Rijnland? 2. Hoe kan de huidige PDV-structuur van Holland Rijnland worden beoordeeld? 3. Hoe kunnen de afzonderlijke PDVlocaties van Holland Rijnland worden beoordeeld? 4. Welke potenties hebben de afzonderlijke PDV-clusters binnen de vigerende planologische regels? 5. In welke mate kan planologische uitbreiding positief bijdragen aan het functioneren van de afzonderlijke locaties? Welke overige maatregelen zijn denkbaar? 6. Hoe kunnen de effecten van planologische uitbreiding op (een of meer) PDV-locaties worden beoordeeld in relatie tot andere winkelgebieden en aankoopplaatsen? 7. Welk beleid is gewenst voor de zeven PDV-locaties in Holland Rijnland? 8. Hoe kunnen toekomstige initiatieven door Holland Rijnland (REO) worden getoetst? Werkwijze Tijdens de totstandkoming van dit rapport heeft driemaal overleg plaatsgevonden met 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

9 de projectgroep en eenmaal met portefeuillehouders van de gemeenten met een PDV-cluster Daarnaast is er een bijeenkomst georganiseerd voor afgevaardigden van het bedrijfsleven (zie bijlage 1). Met vertegenwoordigers van de zes bestaande PDV-clusters is een individueel gesprek gevoerd. Perifere detailhandel Winkels mogen zich in principe alleen in winkelgebieden vestigen. Voor bepaalde branches (woninginrichting, doe-het-zelf, tuincentra, auto-boten-caravans) is omwille van ruimtelijk-relevante redenen (aard en omvang van de artikelen) in het verleden besloten op deze algemene regel een uitzondering te maken. Onder voorwaarden konden deze branches een ontheffing krijgen en zich vestigen op perifere locaties. Tegenwoordig zien we ook andere branches in de periferie. Beleid voor perifere detailhandel (PDV-beleid) heeft betrekking op alle detailhandel buiten reguliere winkelgebieden (hoofdwinkelcentra, stadsdeelcentra, wijk- en buurtcentra). In navolging van het provinciale beleid ligt de nadruk in dit rapport op de in dit beleid toegestane volumineuze branches woninginrichting, doe-het-zelf, tuincentra, en op de ABC-branches (auto-boten-caravans). Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige situatie. De kenmerken van het aanbod worden beschreven, er wordt ingegaan op trends in de winkelmarkt en relevant beleid wordt beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft de visie op perifere detailhandel. Eerst worden ambitie en uitgangspunten bepaald en wordt een indicatieve som gemaakt van het haalbare winkelaanbod. Dit alles leidt tot een gewenste PDV-structuur. Deze structuur wordt per locatie uitgewerkt. Hoofdstuk 4 gaat ten slotte in op het te voeren beleid om de visie te realiseren. Er wordt een toetsingskader weergegeven dat gebruikt kan worden bij het toetsen van nieuwe initiatieven. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 3

10 2 Uitgangssituatie 2.1 Ligging en inwoners De gemeenten in het noorden van de provincie Zuid-Holland vormen samen de regio Holland Rijnland. In totaal zijn 15 gemeenten in deze regio vertegenwoordigd, verspreid over 3 subregio s: Alphen aan den Rijn e.o., de Bollenstreek, en Leiden e.o. De regio heeft circa inwoners (tabel 1). 2.2 Huidige PDV-structuur Omvang en branchering totale aanbod Perifere detailhandel is alle detailhandel buiten reguliere winkelgebieden. In totaal is er in Holland Rijnland circa m² winkelvloeroppervlak (wvo) buiten reguliere winkelgebieden gevestigd. In gangbaar spraakgebruik en in het provinciale beleid gaat het bij PDV-beleid over de branches in volumineuze artikelen (volumineuze branches): woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra. Het totale aanbod in deze volumineuze branches in de regio Holland Rijnland is circa m² wvo groot (tabel 2), verspreid over circa 450 winkels. Daarvan is circa m² wvo gevestigd binnen reguliere winkelgebieden en circa m² wvo daarbuiten, waarvan bijna de helft ligt op één van de zes bestaande PDV-clusters. Het overige deel ligt op verspreid gelegen solitaire locaties. Op perifere locaties ligt de nadruk dus sterk op de volumineuze branches. De concentratiegraad is in de woninginrichting hoger dan gemiddeld in de volumineuze branches: ± 55% van het aanbod woninginrichting is gevestigd op één van de zes bestaande PDV-clusters en 15% zit in reguliere winkelgebieden. Op perifere locaties ligt de nadruk dus sterk op de volumineuze branches. Opvallend is dat de leegstand op de PDVclusters tot nu toe nog beperkt is. Op andere clusters in Nederland zien we al veel meer leegstand. Ook de ABC-branches zijn veelal op perifere locaties te vinden. Voor de ABC-branches zijn echter geen gegevens bekend over de omvang van het aanbod. Wel zijn er gegevens over het aantal bedrijven in de automotive Tabel 1 Inwoners per subregio ( ) Alphen a/d Rijn e.o Bollenstreek Leiden e.o Totaal * Bron: CBS (2011), Bevolkingsontwikkeling per maand * Door afrondingen is de som , i.p.v Tabel 2 Omvang en branchering winkelaanbod in Holland Rijnland (m² wvo) Woninginrichting Doe-het-zelf Tuincentra Totaal Bron: Locatus (2011), Benchmark Verkenner Tabel 3 Aantal bedrijven in de branche automotive per inwoners Alphen a/d Rijn e.o. 1,17 Bollenstreek 1,09 Leiden e.o. 0,59 Holland Rijnland 0,92 Provincie Zuid-Holland 0,86 Nederland 1,04 Bron: Locatus (2011), Benchmark Verkenner 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

11 Figuur 1 Omvang en branchering van PDV-locaties in Holland Rijnland (in m² wvo) branche (o.a. dealers, garages, reparatiebedrijven, etc). In de hele regio zijn circa 485 bedrijven in deze branche gevestigd. Vooral in Alphen aan de Rijn e.o. en de Bollenstreek is het aanbod per inwoners relatief groot (tabel 3). Economisch functioneren Op basis van het Koopstromenonderzoek Randstad 2011*, het huidige aantal inwoners, de omvang van het winkelaanbod en kencijfers over bestedingen kan de vloerproductiviteit van het winkelaanbod worden berekend. Dit is een goede indicator voor het economisch functioneren van het winkelaanbod. De berekening van de vloerproductiviteit wordt gemaakt voor het totale aanbod in de hoofdbranches woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra in de regio Holland Rijnland (zie bijlage 5 voor berekening). In de hoofdbranche woninginrichting ligt de vloerproductiviteit gemiddeld 40% lager dan het Nederlands gemiddelde. Het aanbod in Bron: Locatus, ; bewerking Droogh Trommelen en Partners * I&O Research (2011), Koopstromen Onderzoek Randstad 2011 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 5

12 Holland Rijnland lijkt daarmee zeer matig te functioneren. De hoofdbranche doe-het-zelf functioneert daarentegen in Holland Rijnland relatief goed. De vloerproductiviteit ligt relatief hoog (+ 14%) ten opzichte van het Nederlandse gemiddelde. Het aanbod tuincentra in Holland Rijnland heeft een vloerproductiviteit die op het Nederlandse gemiddelde ligt. Daarmee functioneert dit aanbod op een gemiddeld niveau. Spreiding van het aanbod In de Verordening Ruimte (2011) van de provincie Zuid-Holland zijn in Holland Rijnland zes bestaande clusters aangewezen voor perifere detailhandel én een zoeklocatie in de noordelijke Bollenstreek voor een zevende PDV-cluster (kaart 1). Rijneke Boulevard De Rijneke Boulevard is met ruim m² wvo (± 35 winkels) het grootste PDV-cluster van Holland Rijnland. Enerzijds bestaat het aanbod uit woninginrichting (ruim 70%), anderzijds uit vanuit de historie gegroeid regulier aanbod (Blokker, Action, etc.). Kenmerkend voor het reguliere aanbod is dat het relatief frequent wordt bezocht. Daardoor is het rond deze winkels druk. Rond de laagfrequent bezochte woninginrichtingswinkels is het dan ook veel rustiger. De beperkte uitwisseling tussen beide typen winkels wordt bevestigd door de lage omzet per m². Ondanks de aanwezigheid van het druk bezochte reguliere aanbod ligt de vloerproductiviteit van de woninginrichting op de Rijneke Boulevard ± 60% lager dan het Nederlandse gemiddelde. De beperkte uitwisseling komt overeen met andere situaties waarin woonwinkels en regulier aanbod in elkaars nabijheid liggen. Woonboulevard Wooon Wooon is het woonthemacentrum voor de regio Holland Rijnland. Het winkelaanbod is circa m² wvo groot, verspreid over ± 30 winkels in de volumineuze branches (bijna allemaal woninginrichters) en één hifi-specialist. De omvang van het aanbod woninginrichters is vergelijkbaar met de Rijneke Boulevard. De marktsegmentatie is echter hoger (midden- en hoger segment) en daardoor meer onderscheidend. Hierdoor is het verzorgingsgebied van Wooon groter dan dat van Rijneke Boulevard. Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 blijkt ook dat bezoekers aan Wooon uit een groter gebied komen. Tevens blijkt dat de gemiddelde vloerproductiviteit van woninginrichters op Wooon, evenals bij Rijneke Boulevard, 60% lager ligt dan het Nederlandse gemiddelde. De woninginrichting functioneert daarmee slechter dan gemiddeld in Holland Rijnland. Net ten noorden van woonboulevard Wooon zal een vestiging van IKEA komen. Naar verwachting zal dit binnen enkele jaren plaatsvinden. Bedrijventerrein t Heen, Katwijk Het winkelaanbod op bedrijventerrein t Heen is ruim m² wvo groot (± 25 winkels). Een pand van circa m² staat leeg. Naast een groot volumineus aanbod zijn er diverse winkels gevestigd in andere branches. Eén daarvan is een grote vestiging van Albert Heijn (± m² wvo). Daarnaast zijn op t Heen circa zes autodealers gevestigd. Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 blijkt dat t Heen primair een verzorgingsfunctie heeft voor de gemeente 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

13 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 7

14 Katwijk. De vloerproductiviteit van de woninginrichting ligt ruim 20% lager dan gemiddeld in Nederland. De woninginrichting functioneert daarmee minder slecht dan gemiddeld in de regio Holland Rijnland. De Baanderij Op De Baanderij is ruim m² wvo gevestigd (± 20 winkels). Het aanbod bestaat hoofdzakelijk uit woninginrichting (± m² wvo) en doe-het-zelf (± m² wvo). Daarnaast is er ± m² wvo nietvolumineus aanbod (o.a. Tijssen Watersport). Op een centrale locatie op De Baanderij staat één van de grootste panden leeg. Uit het Koopstromenonderzoek Randstand 2011 blijkt dat De Baanderij vooral een functie heeft voor Leiden en Leiderdorp. De vloerproductiviteit van de woninginrichting ligt op de Baanderij circa 30% lager dan gemiddeld in Nederland. De woninginrichting functioneert daarmee minder slecht dan gemiddeld in de regio Holland Rijnland. Op korte afstand van De Baanderij is een cluster gelegen met bedrijven in de branche automotive. Dit cluster maakt geen onderdeel uit van De Baanderij. Lammenschansweg, Leiden Een belangrijke uitvalsweg voor Leiden is Lammenschansweg. Verspreid over het zuidelijk deel van de Lammenschansweg zijn winkels gelegen (± m² wvo, circa 10 winkels). Er zijn geen koopstroomgegevens bekend over Lammenschansweg. Gelet op ligging, omvang en branchering heeft het cluster een lokale verzorgingsfunctie voor Leiden-Zuid. Het voorziet in een bouwmarkt (Gamma), enkele woninginrichters in het lagere marktsegment (o.a. Leenbakker en Roobol) en een sportwinkel (Intersport). Een winkelpand van een failliete elektronicawinkel staat al geruime tijd leeg. Euromarkt/Da Vinci Het PDV-cluster in Alphen aan den Rijn heeft een beperkte omvang (± m² wvo, ± 25 winkels) en bestaat uit twee deelgebieden. Op beide locaties staat één winkelpand van circa m² wvo leeg. In Euromarkt is een bouwmarkt en zijn diverse woninginrichters. Er zijn geen koopstroomgegevens bekend over Euromarkt/Da Vinci. Gelet op de omvang heeft de locatie vooral een functie voor Alphen aan den Rijn. Aansluitend op Euromarkt is in 2006 het Da Vinci-complex ontwikkeld. Dit kleine woonthemacentrum richt zich op het hoge marktsegment. Er zijn vooral woninginrichters gevestigd. Door het hoge marktsegment en het daardoor meer gespecialiseerde karakter zal Da Vinci bezoekers uit een groter gebied (moeten) trekken dan Euromarkt. Noordelijke Bollenstreek In de noordelijke Bollenstreek is beleidsmatig een zevende PDV-cluster toegestaan. De definitieve locatiekeuze voor dit cluster is nog niet vastgesteld en valt buiten het kader van dit onderzoek. 2.3 Trends in de winkelmarkt Om inzicht te krijgen in toekomstige potenties voor perifere detailhandel en de afzonderlijke PDV-clusters in Holland Rijnland is inzicht in algemene ontwikkelingen in de winkelmarkt van belang. De winkelmarkt is momenteel aan forse veranderingen onderhevig. Een aantal trends versterkt elkaar. Er vindt een wijziging plaats van groei- naar verdringingsmarkt. 8 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

15 Op perifere locaties is winkelaanbod sterk gegroeid Enorme toename winkelaanbod Het totale winkeloppervlak is vanaf 2002 landelijk met 25% gegroeid tot 27,3 miljoen m² wvo in Deze enorme toename is het gevolg van schaalvergroting van winkels (kostenreductie, ruim assortiment) en realisatie van veel nieuwe winkelprojecten. Vooral het aanbod op perifere locaties is sterk toegenomen. woninginrichting 5% en in doe-het-zelf en tuincentra 1%. In andere branches is het aandeel al heel groot: in de elektronicabranche gaat reeds 17% van de bestedingen via internet en van de bestedingen aan vrijetijdsartikelen (sport, spel, hobby en media) gaat al 24% via internet. Naar verwachting zal voor alle branches de rol van internet in de toekomst nog verder toenemen. Sterke afname bestedingen in DHZ en woonzaken Even grote toename wvo en leegstand 1e helft 2011 Bestedingen onder druk De groei van de bestedingen blijft achter bij de groei van het aanbod. Consumenten besteden minder als gevolg van de economische recessie. Daarnaast heeft vergrijzing een nadelig effect op de omzet, omdat ouderen minder besteden dan mensen in de opbouwfase van hun leven (o.a. kleding, meubels, sport etc.). Toenemende bestedingen via internet In toenemende mate gaan bestedingen via internet. In het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 is gemeten dat reeds 10% van de bestedingen aan niet-dagelijkse artikelen via internet gaat. Er zijn verschillen per branche. In de volumineuze branches zijn de bestedingen via internet nog beperkt: in de Minder behoefte aan winkels De gewijzigde winkelmarkt leidt er toe dat er minder behoefte zal zijn aan winkels. Op termijn is veel leegstand te verwachten. Overaanbod in woonbranche In de woonbranche is het overaanbod uitvergroot aanwezig. Als gevolg van de schaalvergroting van woonwinkels (o.a. IKEA) en de ontwikkeling van woonboulevards (ook in middelgrote steden) is het aanbod enorm toegenomen. De bestedingen zijn daarentegen fors gedaald (tussen 2008 tot 2010 met -18%). De balans tussen vraag en aanbod in de woonbranche is dan ook (ernstig) verstoord. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 9

16 Weinig animo voor perifere locaties De gevolgen zijn voor elk type winkelgebied anders. Winkelgebieden die zich richten op recreatief winkelen (beleving) en dagelijkse boodschappen (o.a. vers) zijn kansrijk. Vooral winkels en winkelgebieden die zich richten op efficiëntie, gemak en prijs zijn kwetsbaar. Zij moeten concurreren met internet (grote keuze, makkelijk, laagste prijs). Het gaat dan met name om centra met doelgericht bezochte locaties. De bereidheid van de consument om een grote afstand af te leggen voor doelgerichte aankopen zal naar verwachting verder teruglopen. Hierdoor kan, in combinatie met het grote overaanbod, op dergelijke locaties relatief veel verdringing en blijvende leegstand verwacht worden. De bereidheid tot investeren in dergelijke locaties neemt af. Institutionele beleggers en vastgoedfondsen beoordelen perifere winkellocaties als onaantrekkelijk. A1-locaties en stadsdeelcentra worden nog wel positief beoordeeld. Brancheverruiming als oplossing? In Holland Rijnland zijn een aantal PDVclusters op korte afstand van elkaar gelegen. Elk cluster heeft hierdoor een (te) klein verzorgingsgebied. Het beperkte draagvlak en het weinig onderscheidende aanbod op de meeste clusters maakt de PDV-clusters kwetsbaar. Stagnatie van het aanbod en leegstand dreigt. Het toevoegen van nietvolumineuze branches (vaak elektronica, sport en spel) wordt door sommige partijen als oplossing gezien. Voor vastgoedeigenaren van PDV-clusters biedt dit (op korte termijn) wellicht extra verhuurmogelijkheden. Hierbij zijn echter een paar overwegingen op zijn plaats. Enorme toename van reguliere winkelmeters Indien brancheverruiming op alle PDVclusters wordt toegestaan, neemt het aantal verhuur-bare reguliere winkelmeters explosief toe. Door dit overaanbod neemt de verhuurbaarheid van deze meters snel weer af. Bovendien kan een dergelijke toename van reguliere winkelmeters niet los gezien worden van de positie van reguliere winkelgebieden. Uiteenlopende bezoekmotieven Daarnaast biedt brancheverruiming niet of nauwelijks soelaas voor reeds gevestigde winkels in volumineuze branches (zie bijvoorbeeld Rijneke Boulevard). De bezoekmotieven om naar woninginrichters (of doe-het- Enorme toename van bestedingen via internet Weinig animo voor perifere locaties Wonen en elektronica: uiteenlopend bezoekmotief 1 0 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

17 zelfzaken of tuincentra) te gaan, wijken te veel af van de bezoekmotieven om naar nietvolumineuze branches te gaan. Brancheverruiming is daarmee vooral voor vastgoedeigenaren (op korte termijn) aantrekkelijk, de meerwaarde voor het functioneren als winkelgebied is beperkt. Verschuiving van bestedingen naar internet Ten slotte leidt het toestaan van branches als elektronica, en sport en spel op niet al te lange termijn mogelijk tot nieuwe leegstandsproblemen. Het aanbod in deze branches zal onder invloed van internet afnemen. Een groot deel van de bestedingen aan deze artikelen gaat reeds via internet. Naar verwachting neemt dit in de toekomst verder toe. Dit gaat ten koste van de bestedingen in winkels. Juist in de elektronica- en sport en spelbranche neemt de behoefte aan fysieke winkels de komende jaren dan ook snel af (met nieuwe leegstand als gevolg). 2.4 Rol van de overheid Markt vraagt om regie door overheid De nieuwe winkelmarkt dwingt tot keuzes. De komende jaren nemen leegstand en stagnatie in winkelgebieden toe, en marktpartijen stellen zich, veelal noodgedwongen, terughoudend op. Overheden hebben weinig instrumenten om rechtstreeks te sturen in het type en de kwaliteit van winkelvoorzieningen. Zo is het niet toegestaan op basis van economische criteria (bijvoorbeeld gebrek aan marktruimte) winkels te weigeren op een bepaalde locatie of alleen specifieke winkelformules toe te staan (Action wel, Hema niet). Deze economische ordening is verboden door de Europese Dienstenrichtlijn (zie bijlage 4). Het is echter wel toegestaan op basis van ruimtelijke argumenten aan te geven waar winkels gewenst zijn. Deze ruimtelijke ordening is een van de krachtigste instrumenten die de overheden ter beschikking staan. Ladder voor duurzame verstedelijking Voor een goede ruimtelijke ordening kunnen overheden gebruik maken van de ladder voor duurzame verstedelijking. In de behandeling van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) door de Tweede Kamer is een motie aangenomen over het toevoegen van detailhandel aan de ladder van duurzame verstedelijking (zie kader op volgende pagina). Deze ladder is een ruimtelijk afwegingskader en is beter bekend als de SER-ladder, welke al meerdere jaren wordt toegepast voor bedrijventerreinen. De ladder van duurzame verstedelijking voor detailhandel vraagt van gemeenten bij nieuwe winkelontwikkelingen eerst naar herstructurering binnen of aan de rand van bestaande winkelgebieden te kijken, voordat een nieuwe perifere locatie wordt overwogen. Op deze wijze wordt een duurzame detailhandelsstructuur met een beperkt aantal sterke winkellocaties nagestreefd, wordt winkelleegstand tegengegaan en wordt zuinig omgegaan met de schaarse ruimte. 2.5 Beleid provincie Zuid-Holland Provinciale Structuurvisie Het beleid van de provincie Zuid-Holland bestaat uit de Provinciale Structuurvisie, de Verordening Ruimte en de Uitvoeringsagenda. In de Structuurvisie* geeft de provincie aan dat het beleid uit de Structuurvisie Detailhandel van 2007 wordt voortgezet. Hierin kiest de provincie voor het bevorderen van dynamiek in de * Provincie Zuid-Holland (2010), Structuurvisie, visie op Zuid-Holland D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 1

18 detailhandel, het versterken van de structuur en het voorkomen van ernstige verstoringen daarin. Er wordt terughoudend omgegaan met uitbreiding van het aanbod op perifere locaties. Verordening Ruimte In de Verordening Ruimte* zijn generieke maatregelen opgenomen voor de detailhandel in Zuid-Holland. Een belangrijk uitgangspunt is dat nieuwe detailhandel gevestigd moet worden in bestaande winkelgebieden in de centra van steden, dorpen en wijken of in nieuwe wijkgebonden winkelcentra. Er wordt een aantal uitzonderingen gemaakt, waaronder één voor perifere detailhandel. Hieronder wordt verstaan: 1. Detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen; 2. Detailhandel in zeer volumineuze goederen: auto s, motoren, boten, caravans, keukens, badkamers, vloerbedekking, parket, zonwering, tenten, grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen; * Provincie Zuid-Holland (2010), Verordening Ruimte, visie op Zuid-Holland 3. Tuincentra; 4. Bouwmarkten; 5. Grootschalige meubelbedrijven (inclusief in ondergeschikte mate woninginrichting en stoffering) met een bruto vloeroppervlak van minimaal m². In de Verordening Ruimte zijn door de provincie zes clusters in Holland Rijnland aangewezen voor perifere detailhandel. Daarnaast is er een zoeklocatie aangewezen in de noordelijke Bollenstreek voor een zevende cluster. Op alle aangewezen clusters zijn alle vormen van perifere detailhandel toegestaan. Buiten de clusters zijn de categorieën 1 t/m 4 toegestaan, mits het solitaire vestigingen zijn en er geen cluster van winkels ontstaat. Ten slotte is in de Verordening Ruimte bepaald dat voor alle perifere detailhandelsontwikkelingen die groter zijn dan m² brutovloeroppervlak (bvo) advies moet worden gevraagd aan het Regionaal Economisch Overleg. Tevens dienen deze ontwikkelingen vergezeld te gaan van een distributieplanologisch onderzoek. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte MOTIE DE ROUWE overwegende, dat de leegstand in winkelvastgoed structureel toeneemt en dat er nu al in veel gemeenten een teveel aan winkel-meters bestaat; overwegende, dat detailhandel nauwelijks aandacht krijgt in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en dat de «ladder voor duurzame verstedelijking» nauwelijks houvast biedt; van mening, dat winkels in grote mate bijdragen aan de leefbaarheid van centrum- en woongebieden en dat het voorkomen en tegengaan van winkelleegstand prioriteit heeft; verzoekt de regering de «ladder voor duurzame verstedelijking» aan te passen, zodat gemeenten bij iedere ontwikkeling van winkelmeters met lokale en interlokale effecten beschrijven op welke wijze rekening is gehouden met het tegengaan van winkelleegstand en niet de voorkeur is gegeven aan herstructurering of transformatie van bestaande winkelpanden. 1 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

19 Primaat ligt bij reguliere winkelcentra Niet alle perifere ontwikkelingen zijn toegestaan Alleen volumineuze branches zijn toegestaan 3 Visie perifere detailhandel 3.1 Ambitie en uitgangspunten Het Dagelijks Bestuur van de regio Holland Rijnland heeft de ambitie het functioneren van de zes bestaande PDV-clusters te optimaliseren. Daarbij moet rekening worden gehouden met de effecten en gevolgen voor het functioneren van de gehele detailhandelsstructuur. Tevens moet uit worden gegaan van een zevende PDV-clusters ergens in de noordelijke Bollenstreek. Waar ligt de leegstand van de toekomst? Door trends in de winkelmarkt (afnemende bestedingen, internet, vergrijzing, overaanbod) dreigt op alle type winkellocaties stagnatie en leegstand. De (maatschappelijke) vraag voor de toekomst is op welke locaties leegstand het ergst is en op welke locaties het minder erg is. Maatschappelijke functie van reguliere centra Reguliere centra hebben naast een winkelfunctie ook een functie voor horeca, dienstverleners, ambachten en ontspanning. Zij hebben dikwijls een ontmoetingsfunctie voor mensen en vormen de identiteitsdrager en het centrale hart van stad, dorp of wijk. De maatschappelijke functie van reguliere centra is daarmee groot. Perifere clusters hebben in dit opzicht een minder grote maatschappelijke functie. Voor verspreid gelegen winkels geldt dit nog sterker. In het algemeen kan daarom worden gesteld dat leegstand in reguliere winkelgebieden erger is dan leegstand op andere typen locaties. Leegstand op verspreid gelegen solitaire locaties is het minst erg. Uitgangspunten Mede op basis van de ambitie van Holland Rijnland en de bovenstaande overweging formuleren wij de volgende uitgangspunten voor de strategie voor PDV-clusters: Het primaat voor het detailhandelsbeleid ligt bij de bestaande reguliere winkelgebieden (binnensteden, dorpscentra, stadsdeel-, wijk- en buurtcentra); Ontwikkelingen in de periferie mogen de functie en het functioneren van bestaande D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 3

20 reguliere winkelgebieden niet ondermijnen; In navolging van het provinciale beleid blijft de focus op perifere locaties liggen op de volumineuze PDV-branches (woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra), mede omdat brancheverruiming feitelijk een toevoeging is van reguliere winkelmeters en daarmee zorgt voor nieuwe verdringingseffecten. Hierdoor wordt de gewenste positie van reguliere winkelgebieden ondermijnd. Het PDV-aanbod concentreren op zeven clusters, met een omvang en samenstelling die aansluit op de beoogde verzorgingsfunctie. Nieuwe PDVinitiatieven in de regio exclusief toewijzen aan de zeven aangewezen clusters. Buiten de zeven locaties worden geen substantiële uitbreidingen of nieuwe initiatieven toegestaan. Dit leidt tot een (versnelde) sanering van (relatief zwak) verspreid aanbod en daarmee tot versterking van de positie van zeven clusters. Figuur 2 Omvang PDV-clusters in Holland Rijnland (rood) en omgeving (in m² wvo) Binnen bovenstaande uitgangspunten werken we de strategie voor perifere detailhandel uit. Bron: Locatus, ; bewerking Droogh Trommelen en Partners 1 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

21 3.2 Indicatie haalbaar aanbod Om te bepalen wat in deze veranderende winkelmarkt de haalbare omvang is van de perifere detailhandel in deze regio, maken we een indicatieve distributieve berekening voor de belangrijkste branches in de periferie, te weten woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra. Daarnaast gaan we in op de marktmogelijkheden voor de ABC-branches. Voor de indicatieve berekening gaan we uit van de resultaten van het Koopstromenonderzoek Randstad 2011, de te verwachten ontwikkeling van de bevolking en de omvang en ligging van het concurrerende winkelaanbod in de omgeving. Vanwege de beschikbaarheid van koopstromencijfers op subregionaal niveau kiezen we er voor afzonderlijke berekeningen te maken voor de drie subregio s. Naar verwachting is het aantal inwoners in 2020 in Alphen aan den Rijn e.o. en Leiden e.o. ongeveer gelijk aan het huidige inwonertal. In de Bollenstreek is de verwachting dat het aantal inwoners zal stijgen van ± nu naar ± in We gaan hier in op de belangrijkste variabelen en conclusies van de indicatieve distributieve berekeningen. Een uitgebreidere uitleg over de methodiek is te vinden in bijlage 5. Woninginrichting Het huidige winkelaanbod in de branche woninginrichting in de hele regio Holland Rijnland is circa m² wvo groot. De helft daarvan ligt in Leiden e.o. De Bollenstreek en Alphen aan den Rijn e.o. zijn beide goed voor een kwart van het aanbod. De gehele woonbranche in Holland Rijnland heeft een lage vloerproductiviteit. Er is sprake van een matig functioneren. Het haalbaar aanbod in Holland Rijnland wordt bepaald door de potentiële verzorgingsfuncties van de verschillende PDV-clusters. Deze wordt mede bepaald door concurrerende locaties in de omgeving. In de omgeving van Holland Rijnland zijn enkele woonboulevards met een bovenregionale verzorgingsfunctie. Woonboulevard Cruquius heeft een dubbel zo groot volumineus aanbod als Rijneke Boulevard en Wooon. Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 blijkt dat Cruquius een belangrijke functie heeft voor het noordelijk deel van de Bollenstreek. IKEA Delft is één van de grotere vestigingen van het land. Mede door de goede bereikbaarheid trekt deze vestiging veel bezoekers vanuit de regio Holland Rijnland. Op wat grotere afstand van de regio zijn de woonboulevards van Utrecht en Amsterdam (incl. Arena Boulevard) gelegen. Beide behoren tot de grootste van Nederland. Gelet op het concurrerende aanbod in de omgeving, omvang, spreiding en kwaliteit van de PDV-clusters in Holland Rijnland en de te verwachten ontwikkelingen in de winkelmarkt in het algemeen en het overaanbod in de woninginrichting in het bijzonder zal voor het toekomstige haalbare aanbod in de drie subregio s uitgegaan moeten worden van een ongeveer gelijkblijvende of maximaal (in het meest positieve geval) licht stijgende koopkrachtbinding ten opzichte van Door het relatief sterke aanbod in Leiden e.o. (grootste clusters, komst IKEA) kan in deze subregio geprofiteerd worden van een aanzienlijke toevloeiing (± 45%). Ook de toevloeiing naar de subregio Alphen aan den Rijn e.o. is naar D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 5

22 Kaart 2 Omvang en spreiding PDV-clusters in en rondom Holland Rijnland m> WVO m> WVO r m> WVO > m> WVO Alphen un den Rijn e.o. Bollenstreek Leiden e.o. rl~ r..1 n. \.U.. I ~ t-' I I I I I ' 7 ' 1 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

23 verwachting relatief hoog (± 30%), onder andere door het onderscheidende aanbod (hoge markt-segment) in Da Vinci. De Bollenstreek zal relatief weinig toevloeiing hebben (± 15%), mede door de ligging tussen de grote steden en de Noordzee. Voor alledrie de subregio s geldt dat overaanbod en afnemende bestedingen zorgen voor een nu al matig functioneren. Naar verwachting zal op termijn afname plaatsvinden van kwetsbaar aanbod op zwakke locaties. Dit blijkt ook uit het haalbare aanbod in de woninginrichting. Op basis van bovenstaande getallen bedraagt het toekomstig haalbare aanbod in Holland Rijnland à m² wvo (tabel 3). Dit is fors minder dan het aanwezige aanbod (- 30 à 40%) Doe-het-zelf Het huidige aanbod doe-het-zelf is circa m² wvo groot. Dit aanbod is min of meer gelijk verdeeld over de drie subregio s. Doe-het-zelfwinkels functioneren in algemene zin lokaal (of beperkt bovenlokaal). Voor bezoekers zijn er, als de winkel goed bereikbaar is en een voldoende assortiment (omvang) heeft, weinig redenen om niet naar de dichtstbijzijnde winkel te gaan voor de doe-het-zelfaankopen. Uitgegaan kan worden van een hoge koopkrachtbinding (90 à 95%) en een beperkte toevloeiing (5 à 10%). Dit komt overeen met de resultaten uit het Koopstromenonderzoek Randstad Op basis van deze koopkrachtbinding en -toevloeiing bedraagt het toekomstig haalbare aanbod doe-het-zelf à m² wvo (tabel 4). Dit is 15 à 20% meer dan nu aanwezig is. Op termijn is er ruimte voor een beperkte uitbreiding ten opzichte van Vooral in de subregio s Bollenstreek en Leiden e.o. zijn er uitbreidingspotenties. Tuincentra In de regio Holland Rijnland is het totale aanbod tuincentra circa m² wvo groot. In zowel Alphen aan den Rijn e.o. en de Bollenstreek is ongeveer m² wvo gevestigd. Het aanbod in Leiden e.o. is fors kleiner. Naar verwachting komt dit door het hoogstedelijke karakter van de subregio. Evenals bij doe-het-zelfwinkels kiezen consumenten in algemene zin voor het dichtstbijzijnde tuincentrum. Door de schaalgrootte van tuincentra hebben tuincentra meestal een grotere verzorgingsfunctie dan doe-het-zelfwinkels. Om deze Tabel 3 Huidige en haalbare aanbod woninginrichting per subregio (in m² wvo) Huidig aanbod Haalbaar aanbod Alphen aan den Rijn e.o Bollenstreek Leiden e.o Totaal Holland Rijnland Tabel 4 Huidige en haalbare aanbod doe-het-zelf per subregio (in m² wvo) Huidig aanbod Haalbaar aanbod Alphen aan den Rijn e.o Bollenstreek Leiden e.o Totaal Holland Rijnland D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 7

24 reden is ervoor gekozen een berekening te maken voor heel Holland Rijnland. Uitgegaan kan worden van een koopkrachtbinding van 90 à 95% en een relatief beperkte koopkrachttoevloeiing van 5%. Op basis hiervan is een toekomstig aanbod haalbaar van à m² wvo. Dit aanbod is vergelijkbaar met het huidige aanbod (± m² wvo). Geconcludeerd kan worden dat het aanbod in de regio Holland Rijnland in tuincentra in evenwicht is met de toekomstige vraag. Auto s, boten en caravans In de autobranche in Nederland is een behoorlijke trend van schaalvergroting zichtbaar. Kleinere clusters van aanbieders krijgen het steeds lastiger. De ontwikkeling van nieuwe autoboulevards stagneert. De weinige nieuwe clusters die in het land ontwikkeld worden, hebben een steeds groter verzorgingsgebied nodig om voldoende omzet te halen. Gelet op het aanwezige aanbod en de ontwikkelingen in de ABC-branches is naar verwachting ook in Holland Rijnland weinig toekomstige marktruimte voor uitbreiding van het aanbod. Mogelijk zijn er individuele initiatieven voor uitbreiding of nieuwvestiging. Er is echter geen aanleiding om uit te gaan van veel extra benodigde ruimte voor het aanbod in auto s, boten, caravans. 3.3 Toekomstige PDV-structuur Onderscheidend karakter en eigen identiteit De regio Holland Rijnland heeft de ambitie het functioneren van de PDV-clusters te optimaliseren. Gestreefd wordt naar kansrijke clusters met een passende omvang en branchering, zonder daarmee de gewenste positie van reguliere centra te ondermijnen. Twee typen PDV-clusters Voor Holland Rijnland zien wij kansen voor twee typen PDV-clusters, elk met een eigen identiteit en functie: een (boven)regionaal woonthemacentrum en clusters voor grootschalige winkels in volumineuze artikelen (die niet inpasbaar zijn in reguliere winkelgebieden) met elkaar niet-overlappende verzorgingsgebieden. Op alle overige perifere locaties worden geen nieuwe initiatieven of substantiële uitbreidingen toegestaan. Regionaal woonthemacentrum Wooon Het winkelgedrag in de woningrichtingsbranche in met name het midden- en hogere marktsegment is in belangrijke mate gericht op vergelijkend winkelen (voorgenomen koop(oriëntatie)doel, maar nog geen keuze op artikelniveau). Vanwege de relatief lange verblijfstijd is de consument ook bereid om een grotere afstand af te leggen. Voorwaarde is wel dat er op die locatie binnen het thema voldoende keuze aanwezig is. Dit betekent dat er op één locatie een groot aanbod binnen het thema wonen aanwezig moet zijn, dat aansluit bij de doelgroep. Afhankelijk van de omvang van het verzorgingsgebied ligt de nadruk op het middensegment (grote, brede doelgroep) of het hogere marktsegment (gerichte doelgroep uit een groot verzorgingsgebied). Een cluster met voldoende kritische massa (omvang) is noodzakelijk om in Holland Rijnland te komen tot een woonthemacentrum dat kan concurreren met het aanbod in de omliggende regio s. De beperkte marktruimte voor woninginrichting (zie paragraaf 3.2) is hierbij een knelpunt. Dit betekent dat 1 8 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

25 Wooon kan als woonthemacentrum functioneren Een groot aanbod binnen het thema is belangrijk IKEA kan de positie van Wooon versterken gestreefd moet worden naar een zo groot mogelijke clustering van het aanbod woninginrichting in het midden- en hogere marktsegment. Uitgaande van de huidige PDV-clusters in Holland Rijnland heeft Wooon de beste uitgangspositie voor een regionaal woonthemacentrum. Het cluster heeft reeds een zeer duidelijke thematisering, een passende marktsegmentering, een compacte ruimtelijke opzet en het ligt centraal in de regio. De kracht van Wooon is het herkenbare thema. Bij de verdere versterking van de positie van Wooon is het van belang dit specialisme niet te vertroebelen. Ook in de toekomst blijft Wooon zich exclusief richten op branches in het thema woninginrichting. Om het thema verder te versterken, worden ook kleinere en meer gespecialiseerde winkels binnen het thema woninginrichting toegestaan. Daarnaast kan de positie van Wooon aanzienlijk worden versterkt door de komst van IKEA. Het aanbod rondom Wooon wordt zo, binnen het thema, in de breedte uitgebreid. Overige clusters voor grootschalige winkels met volumineuze artikelen Naast een regionaalverzorgend woonthemacentrum is in Holland Rijnland ruimte voor een aantal clusters voor grootschalige winkels met volumineuze artikelen die niet inpasbaar zijn in (reguliere) winkelgebieden. De kracht van deze locaties is dat zij ruimte bieden aan grote en relatief doelgericht bezochte winkels. Een herkenbare opzet, goede ontsluiting en voldoende gratis parkeergelegenheid zijn cruciale factoren. Om de positie van de locaties verder te versterken worden marktpotenties voor perifere detailhandel exclusief gebundeld op deze locaties. Nieuwe initiatieven buiten deze locaties worden tegengegaan. Consumenten bezoeken een cluster voor doelgerichte aankopen vanwege de efficiëntie. Een aankoop moet snel gedaan kunnen worden. Hiervoor is het van belang dat het cluster op relatief korte afstand van de consument ligt en dat de bereikbaarheid van de locatie goed is. Het verzorgingsgebied van D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 9

26 een cluster voor doelgerichte aankopen is daardoor per definitie relatief klein. Het aanbod op een dergelijk cluster kan dan ook alleen bestaan uit winkels die met een geringer draagvlak haalbaar zijn. Dit aanbod bestaat derhalve voor een belangrijk deel uit woninginrichting in het lagere en middenmarktsegment, bouwmarkten en tuincentra. Uitgaande van de huidige omvang, spreiding, marktsegmentering en het verzorgingsgebied van de overige bestaande clusters in Holland Rijnland, en rekening houdend met de fysieke mogelijkheden voor uitbreiding en een zevende cluster in de noordelijke Bollenstreek kan voor elk PDV-cluster een gewenste positie worden bepaald. Wij zien de volgende kansrijke posities voor de zes clusters, elk met een eigen subregionale verzorgingsfunctie: Rijneke Boulevard als locatie voor Alphen aan den Rijn e.o. en oostelijk deel Leiden e.o.; t Heen voor het zuidelijk deel van de Bollenstreek; De Baanderij als locatie voor Leiden e.o. en een deel van de Bollenstreek; Lammenschansweg als locatie voor het zuidelijk deel van Leiden en Voorschoten; Euromarkt/Da Vinci voor Alphen aan den Rijn. In de noordelijke Bollenstreek is beleidsmatig een locatie aangewezen als cluster voor grootschalige winkels met volumineuze artikelen. Deze locatie kan een functie hebben voor de noordelijke Bollenstreek (Lisse, Hillegom en Noordwijkerhout). Bij het aanwijzen van de locatie raden wij aan te zoeken naar een locatie waar reeds een aantal verspreid gelegen winkels zijn gevestigd. Zo wordt aangesloten bij de huidige situatie. Auto s, boten en caravans Rekening houdend met de trends en beperkte marktpotenties is er geen aanleiding een apart cluster aan te wijzen voor showrooms voor auto s, boten en/of caravans. Initiatieven mogen zich vestigen op de zes PDV-clusters voor grootschalige winkels met volumineuze artikelen. Ook solitaire vestiging kan worden toegestaan. Overige locaties Om te komen tot zeven goed functionerende clusters en zo een duurzame en gezonde Cluster voor grootschalige winkels......met volumineuze artikelen......dicht bij consumenten thuis. 2 0 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

27 structuur voor consument en marktpartijen te realiseren wordt op perifere locaties buiten de zeven te versterken PDV-clusters geen substantiële uitbreiding en nieuwvestiging van detailhandel toegestaan. Detailhandelsinitiatieven in de volumineuze branches woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra die niet inpasbaar zijn in reguliere winkelgebieden worden geconcentreerd op de zeven PDV-clusters. Potenties worden zo gebundeld en zwakke locaties zullen geleidelijk verdwijnen. Dit versterkt vervolgens weer de positie van de PDV-clusters. Toekomstig gewenste structuur perifere detailhandel Voor de toekomst worden eerder gemaakte beleidskeuzes behouden. Samenvattend wordt in Holland Rijnland gestreefd naar de volgende structuur voor perifere detailhandel (kaart 3): Regionaalverzorgend woonthemacentrum in Leiderdorp (Wooon). Rijneke Boulevard als centrum voor grootschalige winkels met volumineuze artikelen voor de subregio Alphen aan den Rijn e.o. en het oostenlijk deel van de subregio Leiden e.o. Centrum voor grootschalige winkels met volumineuze artikelen op t Heen in Katwijk voor het zuidelijk deel van de Bollenstreek. De Baanderij als centrum voor grootschalige winkels met volumineuze artikelen voor de subregio Leiden e.o. en deel van de Bollenstreek. Lammenschansweg als centrum voor grootschalige winkels met volumineuze artikelen voor het zuidelijk deel van Leiden en Voorschoten. Euromarkt/Da Vinci als centrum voor grootschalige winkels met volumineuze artikelen voor Alphen aan den Rijn. Een locatie in de noordelijk Bollenstreek (Lisse, Hillegom, Noordwijkerhout) voor grootschalige winkels met volumineuze artikelen. 3.4 Uitwerking per locatie In de strategie voor perifere detailhandel wordt ingezet op behoud en versterking van het functioneren van de zes bestaande PDV-clusters en het realiseren van het zevende cluster in de noordelijke Bollenstreek. Voor de zes bestaande clusters wordt in deze paragraaf een nadere uitwerking gemaakt. Per cluster maken we, met het oog op de beoogde functie en positie, een analyse van sterkten en zwakten. Tevens geven we per cluster een aantal maatregelen om te komen tot de gewenste functie en positie (omvang) van het cluster. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 2 1

28 Kaart 3 Toekomstig gewenste structuur PDV-clusters Cluster voor grootschalige winkels met volumineuze artikelen Regionaal woonthemacentrum Zoeklocatie noordelijke Bollenstreek Alphen aan den Rijn e.o. Bollenstreek Leiden e.o. dtnp I ' --- I /'~'/-, ',,. ' I I r..' 1, ~, ' A I ~ 1 HUltgom 11 I / ;'.;,", I I ~ ~ ~ I ',,,/ I 'y I I / I Nieuw-Vennep,, I I I / Noordw, kerhoyt' lsse I ; ~ /" ;,1, ' ~ ~ ~, I "- Y. \ ~' I 1 "Noordv.IJI< ''-./,.. ""< ', ' I A44 I Sassenhei~..,.. / J ~ Noorhout \ - ~, "t' ' -/ ' )..._....,...' I I../ Hoofddorp,. \1'1,./ langeraar I Nieuwveen \ Nieuwkoop 'I I I,_ ' Mijdrecht ' " -- ' '... ' > (."""" \ / f _.J \ Den Haag Voorburg leidsehendam,_bo \ '.}... ' '< (. ' ,_,.-- Bodegraven 2 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

29 Eerste deel: het voormalige meubelplein Leiderdorp En het nieuwere deel langs de A4 Grote druk op de huidige parkeercapaciteit Woonboulevard Wooon In de toekomst kan Wooon de functie gaan vervullen van regionaal woonthemacentrum. Naast een goede bereikbaarheid en parkeersituatie hebben een goede uitstraling en een aantrekkelijke verblijfskwaliteit hier prioriteit. Met name de logische aansluiting tussen de twee bestaande delen onderling en deze delen met IKEA vragen aandacht. Om te komen tot een goed functionerend woonthemacentrum zijn de volgende maatregelen nodig: Concentratie van het aanbod woninginrichting in Holland Rijnland in het midden- en hogere marktsegment op Wooon. Versterking van het thema met kleinere speciaalzaken (< m² wvo) binnen het thema woninginrichting toestaan. Duidelijk profiel van Wooon vasthouden, alleen woninginrichters. Verbeteren van de parkeersituatie, onder andere door het uitbreiden van de parkeercapaciteit in het hele gebied rondom Wooon. Aantrekkelijke uitstraling behouden. Aansluiting zoeken met de nieuwe vestiging van IKEA (ruimtelijke verbinding, marketing). Tabel 5 SWOT-analyse Wooon Omvang ± op dit moment relatief klein, na komst IKEA voldoende kritische massa Branchering + goed, duidelijk eigen kleur Marktsegmentatie + passend bij functie (midden/hoog) Ruimtelijke opzet + samenhangend concept, wel twee losse delen Parkeren - onvoldoende vanwege gebruik door bezoekers aan ziekenhuis en mensen die werken in kantoren nabij Wooon Bereikbaarheid + voldoende door ligging nabij A4 Uitstraling + verzorgde uitstraling panden en openbare ruimte D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 2 3

30 Rijneke Boulevard Rijneke Boulevard kan in de toekomst een functie vervullen als locatie voor grootschalige winkels in volumineuze artikelen die niet inpasbaar zijn in (reguliere) winkelgebieden. De locatie kan een verzorgingsfunctie hebben voor de subregio Alphen aan den Rijn e.o. en het oostelijk deel van Leiden e.o. De herkenbaarheid van Rijneke Boulevard als PDV-cluster, de goede bereikbaarheid en parkeervoorzieningen, de omvang van de winkelpanden en de marktsegmentering passen goed bij de beoogde functie van Rijneke Boulevard. Om in de toekomst goed te kunnen (blijven) functioneren zijn de volgende maatregelen nodig: Om (toekomstige) leegstand te voorkomen geen substantiële uitbreiding meer van het aantal m² winkelruimte. Eventuele (toekomstige) leegstand invullen met doe-het-zelf en mogelijk een (overdekt) tuincentrum om zo het winkelaanbod te verbreden. Verdere uitbreiding van regulier (nietvolumineus) aanbod voorkomen. Streven naar een compacter winkelgebied. Tabel 9 SWOT-analyse Rijneke Boulevard Omvang ± relatief groot (=kwetsbaar) voor gewenste functie en positie Branchering woninginrichting in lager en midden marktsegment geen doe-het-zelf en tuincentrum niet-volumineus aanbod groot Marktsegmentatie + passend bij functie (midden/laag) Ruimtelijke opzet ± samenhangend geheel, maar langgerekt Parkeren + goed, direct voor de winkels Bereikbaarheid + voldoende door ligging nabij A4 en N11 Uitstraling + verzorgde uitstraling openbare ruimte Geen verdere uitbreiding niet-volumineus aanbod Aanbod verbreden met een bouwmarkt......en mogelijk ook met een (overdekt) tuincentrum 2 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S