Waardering van woningcomplexen

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Waardering van woningcomplexen"

Transcriptie

1 Waardering van woningcomplexen Een nieuw perspectief op beleggen in woningcomplexen MSRE masterproof J.A. Kasteel

2 Inleiding Waarderingsbegrippen en methoden Waarderingsbegrippen Waarderingsmethoden De waarderingmethoden in de praktijk Ontwikkeling van het waarderen van woningcomplexen Gevolgen van de wijziging in de waarderingsmethode Invloed op het rendement Het directe rendement Het indirecte rendement Het totale rendement Invloed op de volatiliteit De volatiliteit van de waarde bij perpetuele exploitatie De volatiliteit van de waarde bij complexgewijze verkoop aan een derde Samenvatting De waardering en het portefeuillebeleid Het managen van de marktwaarde Consequenties van een hoger risico Levenscyclus van een woningobject Conclusie Bijlagen Bijlage 1 Rekenmodel Bijlage 2 ROZ / IPD performance Bijlage 3 Historische huurprijsontwikkeling CBS Bijlage 4 Historische koopprijsontwikkeling Kadaster Bijlage 5 Rekenmodel Bijlage 6 Rapportage waarde pe Bijlage 7 Rapportage waarde cv Bijlage 8 - Gevoeligheidsanalyse variabelen Waarde cv Bijlage 9 Artikel Duco Bodewes... 40

3 Inleiding Door de komst van een benchmark, de ROZ/IPD in 1995, is de afgelopen jaren veel veranderd op de Nederlandse institutionele vastgoedmarkt. Portefeuilles worden op een eenduidiger wijze en met grotere frequentie gewaardeerd, waardoor de markt aan transparantie wint. Tien jaar geleden werden woningcomplexen nog tegen de historische kostprijs gewaardeerd. Daarna gebeurde dit op basis van de bedrijfswaarde. De komst van de ROZ/IPD-index betekende de introductie van de marktwaarde. Nu, negen jaar na deze introductie, is de betekenis van de marktwaarde verder verfijnd. De waarderingsmethode om de marktwaarde van verhuurde woningcomplexen te bepalen, hield tot voor kort alleen rekening met de toekomstige huuropbrengsten en werd bepaald door de huuropbrengsten contant te maken tegen een disconteringsvoet of rendementseis om tot de marktwaarde te komen. Deze berekening kon tevens worden uitgedrukt in een Yield of BAR of de reciproque, een factor maal de bruto huur. Deze waarderingsmethodiek kan op al het verhuurde vastgoed, dat wij in Nederland kennen, worden toegepast. Als gevolg van de stijgende prijzen van koopwoningen in de jaren negentig ontstond bij een aantal marktpartijen het besef, dat een verhuurd woningcomplex ook op een andere wijze een kasstroom zou kunnen genereren. Namelijk een kasstroom gebaseerd op de individuele verkoop van de woningen in het complex. Het zogenaamde uitponden. Deze partijen keken derhalve niet alleen naar de huuropbrengst maar naar alle mogelijke kasstromen. Deze gedachte heeft geleid tot een nieuwe, verfijnde, waarderingsmethode voor de marktwaarde van een woningcomplex en is gebaseerd op de kasstromen die worden gegenereerd door het uitponden. De kasstromen worden vervolgens contant gemaakt tegen een disconteringsvoet of rendementseis om de marktwaarde te bepalen. De berekening van deze waarde is eveneens uit te drukken in een BAR of Yield. Echter, de BAR of Yield is gerelateerd aan de huuropbrengsten en niet aan de belangrijkste kasstroom, die van het uitponden. Een BAR of Yield zegt dus weinig over de feitelijke waarde van het complex. Indien de marktwaarde gebaseerd op de uitpondkasstroom wordt gedeeld door de theoretische leegwaarde van het complex en vervolgens wordt uitgedrukt in een percentage, heeft men een factor die wel een relatie heeft met de belangrijkste kasstroom. De methode voor het berekenen van de marktwaarde van woningcomplexen die wordt voorgeschreven door de ROZ/IPD, en over het algemeen wordt gezien als de juiste waarderingsmethode, houdt rekening met alle mogelijke kasstromen. Onder de huidige marktomstandigheden betekent dit dat ook rekening wordt gehouden met een kasstroom gegenereerd door uitponden.

4 Bij mijn werkgever, de tweede institutionele woningbelegger van Nederland, is naar aanleiding van de substantiële waardestijgingen (indirecte rendementen) in het woningsegment de vraag gerezen wat de oorzaak van de enorme waardestijgingen van de woningcomplexen in de portefeuille is. De twee belangrijkste verklaringen voor deze waardestijgingen zijn enerzijds prijsopstuwende factoren op de koopwoningmarkt, zoals een zeer lage rentestand en de opkomst van het tweeverdienerschap, en anderzijds de veranderde waarderingsmethode bij het waarderen van verhuurde woningcomplexen in Nederland. Er zijn twee waarderingsmethoden om tot de marktwaarde van een woningcomplex te komen. Eén gaat uit van perpetuele exploitatie als huurwoning en heeft als resultaat de marktwaarde in verhuurde staat. De andere, nieuwe, waarderingsmethode houdt rekening met de mogelijkheid van uitponden en resulteert in de marktwaarde complexgewijze verkoop aan een derde. Bij het waarderen van woningcomplexen op basis van perpetuele exploitatie zijn de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt minder of niet van invloed. Indien bij het waarderen rekening wordt gehouden met uitponden, is de invloed van de koopwoningmarkt groot. De vraag rijst, wat de implicaties zijn van het waarderen tegen de marktwaarde, die rekening houdt met uitponden, op het rendement. Als gevolg van het waarderen met deze nieuwe waarderingsmethode zijn de indirecte rendementen gestegen. Een tweede vraag die gesteld kan worden, komt voort uit de algemene beleggingstheorieën; resulteren hogere rendementen ook hier in hogere risico s? Ten derde is het van belang om te weten wat de consequentie is van deze nieuwe waarderingsmethode voor de visie op de woningportefeuille van de institutionele beleggers. Door de hogere waarden zijn immers de directe- en aanvangsrendementen substantieel gedaald. De vraag die ik met deze masterproof wil beantwoorden is dan ook op de voorgaande drie vragen gebaseerd: Wat zijn de implicaties van het waarderen tegen marktwaarde gebaseerd op complexgewijze verkoop aan een derde voor een institutionele belegger in woningen, dit in tegenstelling tot het waarderen op basis van marktwaarde die uitaagt van perpetuele exploitatie? 4

5 1 Waarderingsbegrippen en methoden In de vastgoedwereld worden vele definities en begrippen door elkaar gebruikt. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste gehanteerde begrippen en methoden behandeld. Dit alles met name toegepast op woningcomplexen. Voor een meer uitgebreide behandeling van deze begrippen verwijs ik naar reeds bestaande literatuur Waarderingsbegrippen Marktwaarde Marktwaarde is het verwachte bedrag dat op de dag van taxatie wordt overeengekomen voor vastgoed tussen een willige koper en een willige verkoper die op een gepaste afstand van elkaar staan, na een behoorlijke marketing en waarbij de partijen met kennis, voorzichtigheid en zonder dwang handelen Deze waarde kan bij woningcomplexen op basis van verschillende kasstromen worden berekend. Dit komt voort uit het feit dat een woningcomplex uitgepond 2 kan worden. In verhuurde staat Hierbij wordt uitgegaan van perpetuele exploitatie van het complex als zijnde huurwoningen. Complexgewijze verkoop aan een derde Om verwarring te voorkomen ten aanzien van de marktwaarde in verhuurde staat is de term complexgewijze verkoop aan een derde door de ROZ / IPD in het leven geroepen. Het verschil met de waarderingsmethode in verhuurde staat is dat bij complexgewijze verkoop aan een derde rekening wordt gehouden met de kasstromen als gevolg van uitponden van het woningcomplex inclusief de netto huuropbrengst van het onverkochte gedeelte. Als op enig moment de kasstroom van uitponden onder die van de netto huuropbrengst ligt, is de marktwaarde complexgewijze verkoop aan een derde weer gelijk aan de marktwaarde in verhuurde staat. Marktprijs Marktprijs is het bedrag waarop de balans wordt bereikt tussen bied en laatprijs en een transactie tot stand komt in een dynamische markt 1 o.a. Onroerend goed als belegging door Van Gool, Jager en Weisz en Taxatieleer vastgoed 1 door G.G.M. ten Have 2 Uitponden is een complex pondsgewijs verkopen, woning voor woning. 5

6 Individuele worth - beleggingswaarde Individuele worth is de prijs waarvoor een koper een investering zou willen kopen of een verkoper een investering zou willen verkopen op een markt waar kopers en verkopers beschikken over alle beschikbare informatie en daarmee tot de voor hen meest relevante prijs komen Marktworth collectieve beleggingswaarde Marktworth is de prijs waarvoor een groep gelijkgestemde kopers een investering zouden willen kopen of een groep van gelijkgestemde verkopers een investering zouden willen verkopen op een markt waar kopers en verkopers beschikken over alle beschikbare informatie en daarmee tot de voor hen meest relevante prijs komen Theoretische leegwaarde De theoretische leegwaarde van een complex is de som van alle individuele leegwaarden van de woningen. De leegwaarde van een woning heet ook wel de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Deze waarde is theoretisch omdat de individuele waarde negatief wordt beïnvloedt indien de woningen van een complex tegelijkertijd op de markt zouden komen dit. 1.2 Waarderingsmethoden Discounted casfflow methode (DCF) Hierbij worden alle geraamde toekomstige netto kasstromen, inclusief de restwaarde aan het einde van de beschouwingsperiode, contant gemaakt tegen een rendementseis of disconteringvoet. BAR of Yield methode Hierbij wordt de bruto aanvangshuur, gebaseerd op de markthuur, gerelateerd aan de markwaarde door een bruto aanvangsrendement of yield. De bruto huurprijs gedeeld door de bar resulteert in de marktwaarde. De bar kan aan de markt worden ontleend aan de hand van (markt)referenties. Deze waardering moet ondermeer worden gecorrigeerd voor onderof over- verhuringen ten opzichte van de markthuur en achterstallig onderhoud. De waarderingsmethode kan bij het waarderen van woningcomplexen in een andere variant worden gebruikt. Daarbij wordt de bruto markthuur vermenigvuldigd met een factor om tot de marktwaarde te komen. 6

7 2 De waarderingmethoden in de praktijk Voor het bepalen van de marktwaarde van een complex met verhuurde woningen zijn meerdere waarderingsmethoden te gebruiken. Bar/Nar, DCF en de kapitalisatie methode zijn de meest gebruikte. Naast de verschillende methoden worden ook verschillende waardebegrippen gebruikt. De marktwaarde in verhuurde staat en de marktwaarde complexgewijze verkoop aan een derde zijn de belangrijkste. Een woningcomplex kan, in tegenstelling tot een kantoorgebouw of een winkelcomplex, in losse delen (woningen) worden verkocht. Hierdoor wordt het bepalen van de marktwaarde gecompliceerder. De laatste substantiële wijziging ten aanzien van het waarderen van woningcomplexen is ingeven door de opkomst van de ROZ / IPD. Deze instantie schrijft voor op welke wijze moet worden gewaardeerd. Zoals reeds opgemerkt in de inleiding, heeft de ontwikkeling van de rendementen de aandacht van alle beleggers. De marktontwikkeling is publieke informatie en intern wordt het eigen rendement en het marktrendement geanalyseerd. Uit interviews met een aantal deskundigen 3 kwam naar voren dat het waarderen tegen marktwaarde vijfjaar geleden nog geheel anders werd geïnterpreteerd dan vandaag de dag. 2.1 Ontwikkeling van het waarderen van woningcomplexen Tien jaar geleden zag de Nederlandse vastgoedmarkt er anders uit. De markt was een stuk minder transparant dan vandaag. Met de rendementen op vastgoed werd niet te koop gelopen. Met de introductie van de ROZ/IPD-index, negen jaar geleden, is daarin veel veranderd, hetgeen heeft geleid tot grotere transparantie en de mogelijkheid van onderling vergelijk van rendementen. 3 Ondermeer met de heer G.G.M. ten Have, de heer Drs. A.C. Hordijk 7

8 De laatste jaren is de transparantie verder toegenomen; in plaats van een blinde benchmark worden de behaalde rendementen door de diverse deelnemers gepubliceerd in jaarverslagen en persberichten. Deze transparantie heeft als gevolg dat wanneer minder resultaat wordt behaald dit resultaat eveneens openbaar is. De weg terug, het niet publiceren van het resultaat, is niet meer mogelijk. Performancemeting op eenduidige wijze is hierdoor van groot belang geworden. De ontwikkeling van het fenomeen benchmark heeft geleid tot een andere kijk op de vastgoedportefeuille. Het jaar op jaar behalen van goede resultaten heeft het lange termijn denken meer naar de achtergrond gedrukt. Tevens heeft de ontwikkeling er toe geleid dat men op zoek is gegaan naar opbrengst maximalisatie. Bij beleggingen in woningcomplexen heeft dit het grootste effect gehad. De grote woningportefeuilles zijn in de jaren tachtig ontstaan. De (koop)woningmarkt was op een dieptepunt waardoor woningcomplexen goedkoop konden worden ingekocht. Stimuleringssubsidies van het Rijk (DKPH) droegen hieraan nog eens extra bij 4. De waardering die een belegger aan de woningcomplexen toekende was gebaseerd op historische kostprijs of de waarde bij perpetuele exploitatie, vaak gehanteerd voor/als de bedrijfs- of beleggingswaarde. Verkoop vond plaats op het moment dat het verwachte interne rendement van het vastgoed onder de interne rendementseis uitkwam. De koper was veelal een andere belegger die óf een andere interne rendementseis óf een andere toekomstverwachting had. Uitponden was niet aan de orde. Er was immers een overaanbod aan koopwoningen. Met het aantrekken van de koopwoningmarkt eind jaren tachtig kwam verandering in de verkoopmogelijkheden van een wooncomplex. Het uitponden van woningen genereert een hogere, zij het eenmalige, kasstroom. Een beperkt aantal bedrijven specialiseerde zich hier in. Voor het overgrote deel van de institutionele beleggers was uitponden, om beleidsmatige reden, echter niet opportuun. De woningcomplexen werden als geheel verkocht. De gerealiseerde prijs bij de verkoop lag veelal boven de voornoemde beleggingswaarde maar substantieel onder de waarde gebaseerd op de uitpond kasstroom. 4 Leden van de IVBN hadden tezamen ca woningen die onder deze regelingen vielen. Buiten de IVBN waren nog ca woningen in bezit bij private partijen die van deze regeling gebruik maakten. Hoewel de regeling zijn oorsprong heeft in 1975, is er door de private partijen pas in de jaren tachtig op grote schaal gebruik van gemaakt. Bron: IVBN en ROZ. 8

9 Alle partijen waren tevreden; de belegger maakte een boekwinst en de kopende partij maakte na verkoop van de individuele woningen eveneens winst. Door de toename in transparantie kwam uiteindelijk aan het licht dat bepaalde woningbeleggers substantieel hogere rendementen behaalden doordat zij zelf de woningen zijn gaan uitponden. De beleidsmatige bezwaren die men hierbij had, wogen niet op tegen de extra opbrengsten die het uitponden met zich meebracht. Woningcomplexen hebben hierdoor een hogere waardering gekregen. Als gevolg hiervan werden beide waarderingsmethoden door elkaar gebruikt, waarbij de waarde gebaseerd op perpetuele exploitatie substantieel lager is dan de waardering gebaseerd op de mogelijkheid van uitponden. De ROZ/IPD-index heeft dit onderkend en is in 2000 met een nieuwe waarderingsrichtlijn gekomen voor woningcomplexen. Vanaf dat moment moesten woningcomplexen worden gewaardeerd tegen de hoogst mogelijke waarde bij verkoop aan een derde. In de meeste gevallen zal dit een waarde zijn die gebaseerd is op het uitponden van het woningcomplex. 9

10 3 Gevolgen van de wijziging in de waarderingsmethode De introductie van de nieuwe waarderingsmethode heeft in eerste plaats het verborgen waardepotentieel als gevolg van uitponden, zichtbaar gemaakt. Ten tweede heeft de nieuwe waarderingsmethode geleidt tot een hogere waardering van de woningportefeuille. De hogere waardering heeft weer geleid tot een verandering in de rendement-/ risicoverhouding. Volgens de geldende economische theorieën is er immers een relatie tussen het rendement en het risico. In dit hoofdstuk worden allereerst de uitkomsten van de twee verschillende waarderingsmethoden, gebaseerd op perpetuele exploitatie en gebaseerd op uitponden, met elkaar vergeleken. Vervolgens wordt onderzocht wat de consequenties voor het risico zijn. 3.1 Invloed op het rendement Voor het vergelijken van de twee waarderingsmethoden wordt uitgegaan van een DCFmodel 5. Een Bar/Nar model is voor de analyse niet geschikt omdat het verschil tussen de twee waarderingsmethoden in de toekomstige cashflows zit. Dit is het meest zichtbaar in een DCF-model. De waarde gebaseerd op perpetuele exploitatie heeft een lagere jaarlijkse cashflow dan de hogere cashflow bij de waarde die is gebaseerd op uitponden van het complex. Om de invloed van de cashflows goed te kunnen beoordelen is voor dit vergelijk de disconteringsvoet constant gehouden. In formulevorm ziet het DCF-model er als volgt uit: PV a a. Y r) t n t n + t t 1 (1 + r) (1 + = = = n PV = de huidige waarde n = het aantal te beschouwen jaren a = de cashflow in een gegeven jaar r = de disconteringsvoet Y = de exit Yield. In het model wordt uitgegaan van een beschouwingsperiode van vijftig jaar (n=50). Bij eeuwigdurende exploitatie moet een restwaarde worden opgegeven in het vijftigste jaar. 5 DCF-model is een Discounted Cash Flow model; toekomstige kasstromen worden tegen een disconteringsvoet of rendementseis contant gemaakt. Ook wel contante waarde model genoemd. 10

11 Deze aanname gebeurt in de meeste gevallen in de vorm van een exit Yield. Doordat dit in jaar vijftig gebeurt, is de invloed van de exit Yield op de huidige waarde geminimaliseerd. Bij deze beschouwingsperiode en met de gegeven mutatiegraad zijn alle woningen in de uitpondsituatie ruim voor jaar vijftig verkocht. Aangezien beide waarderingsmethoden gebruik maken van hetzelfde rekenmodel en met dezelfde aannames rekenen, zijn de verschillen in de uitkomsten enkel het gevolg van de verschillen in de kasstromen. Het model maakt gebruik van de volgende aannames (prijspeil t=1): Aantal 75 Huur per woning 575 Leegwaarde woning Leegwaarde ontwikkeling 2,25% Inflatie = huurontwikkeling 1,75% Bruto / Netto 75% Disconteringsvoet 7,5% Mutatiegraad 10% Extra mutatiegraad 1 e jaar 15% Exit Yield (BAR) 4,0% Verkoop kosten 15,0% Bij de waardering gebaseerd op perpetuele exploitatie (waarde pe ) wordt de kasstroom van vijftig jaar exploitatie, inclusief de restwaarde in het vijftigste jaar, contant gemaakt tegen de gegeven disconteringsvoet. Bij de waardering gebaseerd op complexgewijze verkoop aan een derde (waarde cv ) wordt de kasstroom die wordt gegenereerd door de verkoop van de woningen die zijn leeg gekomen bij een mutatie én de exploitatie van de rest van de woningen, contant gemaakt tegen de disconteringsvoet. De exploitatielasten zijn in beide waarderingen gesteld op 25% van de bruto huurinkomsten. In de uitpondsituatie worden de totale verkoopkosten gesteld op 15% van de verkoopopbrengst en heeft het eerste jaar een extra mutatiegraad van 15% bovenop de reguliere mutatiegraad. De totale mutatiegraad in het eerste jaar wordt hierdoor 25%. De invloed van de mutatiegraad op de waarde pe is zeer beperkt. De mutatiegraad beïnvloedt de kosten die een mutatie met zich meebrengt en kan huurcorrecties tot gevolg hebben. 11

12 Deze maken bij een marktconform verhuurd complex slechts een heel klein gedeelte uit van de totale exploitatielast. In het model wordt bij het berekenen van de waarde pe geen rekening gehouden met de invloed van de mutatiegraad. Voor een afdruk van het model zie bijlage 1. Het resultaat van beide waarderingen is als volgt: Jaar t=1 Waarde Bruto huur X huur BAR % leegwaarde Theoretische leegwaarde ,1% 100% Waarde cv ,4% 77% Waarde pe ,3% 56% Het zelfde complex één jaar later: Jaar t+1 Waarde Bruto huur X huur BAR % leegwaarde Theoretische leegwaarde ,1% 100% Waarde cv ,3% 76% Waarde pe ,3% 56% De waarde cv is gestegen doordat de leegwaarde en de huur van de woningen is gestegen. Let wel, er is nog geen woning verkocht! Bij de waarde pe is de stijging alleen het gevolg van de huurontwikkeling. De theoretische leegwaarde is in de analyse opgenomen om te dienen als referentie voor de invloed van de leegwaardeontwikkeling. Bovenstaande resultaten worden als input gebruikt bij het berekenen van de rendementen in de volgende paragrafen Het directe rendement Om de invloed van de twee waarderingen op het directe rendement duidelijk te maken wordt gebruikt gemaakt van de formules zoals die door de ROZ/IPD-index worden voorgeschreven. 12

13 Het rendement wordt berekend aan de hand van de versimpelde ROZ/IPD-formule, kapitaalsinvesteringen worden in dit voorbeeld buiten beschouwing gelaten 6. DR = CV NI t NI DR = het directe rendement NI = de netto opbrengsten gedurende de beschouwingsperiode CV t-1 = de (kapitaals) waarde aan het begin van de beschouwingsperiode. Indien voor de beschouwingsperiode één jaar wordt genomen, kan de formule als volgt worden ingevuld: cv DR waarde = ( ) *100% = 4,18% Indien dit voor alle drie de waarderingen wordt gedaan levert dit de volgende resultaten: DR leegwaarde 0,00% DR Waarde cv 4,18% DR Waarde pe 5,71% 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% DR leegwaarde DR Waarde cv DR Waarde pe Figuur Zoals uit de grafiek blijkt, is het verschil tussen het directe rendement afgezet tegen de waarde cv 1,53% lager dan dezelfde netto kasstroom afgezet tegen de waarde pe. 6 Voor meer achtergrond ten aanzien van de formules zie hoofdstuk 16 uit Real estate investment van Brown & Matysiak 13

14 De redelijk evidente conclusie die getrokken kan worden, is dat bij gelijkblijvende netto opbrengsten het directe rendement grote uitslagen laat zien bij de verschillende waarderingsmethoden. De hogere waarde van het directe rendement bij de waarde pe wordt alleen veroorzaakt door de lagere waarde. Met andere woorden, de keuze van de waarderingsmethode heeft een aanzienlijke invloed op de directe performance van het onderhavige vastgoed bij een gelijkblijvende netto opbrengst. De invloed van de waarde op het directe rendement is tevens goed te zien in de resultaten van de ROZ/IPD-index (zie ook bijlage 2). Meerdere factoren zijn van invloed op de index. Echter, sinds 1995 is het aantal woningobjecten afgenomen en de totale waarde van de benchmark gestegen. De huurontwikkeling is in die periode eveneens gestegen, maar de exploitatielasten zijn ook gestegen. Dit heeft als gevolg dat de totale netto opbrengsten slechts zeer beperkt zijn gestegen. 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Figuur bron ROZ/IPD Als gevolg van de waarde ontwikkeling is het directe rendement in de ROZ/IPD-index de afgelopen jaren aanzienlijk afgenomen 7. 7 ROZ / IPD jaarrapportages

15 3.1.2 Het indirecte rendement Analoog aan de beschouwing van de invloeden op het directe rendement kan dit ook worden gedaan voor het indirecte rendement. De formule voor het berekenen van het indirecte rendement wordt wederom ontleend aan de ROZ/IPD-index. Ook nu worden kapitaalsinvesteringen buiten beschouwing gelaten. CVt IR = CV t 1 CVt 1 0,5NI IR = het indirecte rendement NI = de netto opbrengsten gedurende de beschouwingsperiode CV t-1 = de (kapitaals) waarde aan het begin van de beschouwingsperiode CV t = de (kapitaals) waarde aan het einde van de beschouwingsperiode De variabelen zijn gelijk aan het rekenvoorbeeld bij het directe rendement. Indien voor de beschouwingsperiode één jaar wordt genomen, kan de formule als volgt worden ingevuld: cv IR Waarde = *100% = 2,26% ,5( ) Indien dit voor alle drie de waarderingen wordt gedaan, levert dit de volgende resultaten: IR leegwaarde 2,25% IR Waarde cv 2,26% IR Waarde pe 2,06% 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% IR leegwaarde IR Waarde cv IR Waarde pe Figuur

16 Zoals uit de tabel en de grafiek blijkt, is het indirecte rendement tussen waarde cv en de leegwaarde nagenoeg gelijk. Het indirecte rendement bij de waarde pe blijft achter. Bovenstaand resultaat geeft een vertekend beeld en berust op louter toeval. Indien de mutatiegraad wordt verhoogd naar 15% ziet het resultaat er als volgt uit. IR leegwaarde 2,25% IR Waarde cv 4,65% IR Waarde pe 2,06% 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% IR leegwaarde IR Waarde cv IR Waarde pe Figuur De leegwaarde is alleen afhankelijk van de leegwaardeontwikkeling van een individuele woning; de koopwoningmarkt. De waarde cv is eveneens in belangrijke mate afhankelijk van de koopwoningmarkt maar ook van de bereidheid van de huurders om te kopen of te vertrekken; de mutatiegraad. De waarde pe is in deze analyse alleen afhankelijk van de huurontwikkeling Het totale rendement Indien de uitkomsten van de twee voorgaande paragrafen worden samengevoegd, ontstaat er een beeld van de ontwikkeling van het totale rendement. Nu wordt pas goed duidelijk wat het verschil tussen de waarderingsmethoden is. 16

17 De formule die dit beschrijft is een samenvoeging van de voorgaande twee: CVt CVt 1 + NI TR = CV 0,5NI t 1 TR = het totale rendement NI = de netto opbrengsten gedurende de beschouwingsperiode CV t-1 = de (kapitaals) waarde aan het begin van de beschouwingsperiode CV t = de (kapitaals) waarde aan het einde van de beschouwingsperiode De variabelen zijn gelijk aan het rekenvoorbeeld bij het directe en indirecte rendement. Indien voor de beschouwingsperiode één jaar wordt genomen, kan de formule als volgt worden ingevuld: cv TR Waarde = *100% = 6,43% ,5( ) Indien dit voor alle drie de waarderingen wordt gedaan levert dit de volgende resultaten op: TR leegwaarde 2,25% TR Waarde cv 6,43% TR Waarde pe 7,77% 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% TR leegwaarde TR Waarde cv TR Waarde pe Figuur

18 De verschillen tussen de waarde pe en de waarde cv zeggen op zich nog niet zo veel. Het enorme directe rendement bij de waarde pe wordt logischerwijs veroorzaakt door de lage waardering zoals in paragraaf 3.1 is aangetoond. In het gebruikte voorbeeld liggen de huur- en waardeontwikkeling dicht bij elkaar. Indien voor de waarde ontwikkeling van het eerste jaar niet 2,25% maar 5% wordt genomen, zijn de effecten van de relatie met de koopwoningmarkt duidelijker (figuur 3.1 6). TR leegwaarde 5,00% TR Waarde cv 8,72% TR Waarde pe 7,77% 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% TR leegw aarde TR Waarde cv TR Waarde pe Figuur Om de invloed van de leegwaarde ontwikkeling verder te verduidelijken is in figuur de waarde ontwikkeling op nul procent gezet. 18

19 TR leegwaarde 0,00% TR Waarde cv 4,56% TR Waarde pe 7,77% 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% TR leegw aarde TR Waarde cv TR Waarde pe Figuur Het voorgaande illustreert dat de waarde pe geen enkele invloed van de leegwaarde ontwikkeling ondervindt indien wordt aangenomen dat de woningen in het complex tot in lengte van dagen als huurwoningen worden geëxploiteerd. Tevens mag geconcludeerd worden dat de waarde cv een hybride waardering is, waarin zowel de effecten van huurontwikkeling als de effecten van de koopwoningmarkt zijn verenigd. 3.2 Invloed op de volatiliteit Uit de analyse in de vorige paragraaf is naar voren gekomen dat de waarde van het complex grote invloed heeft op het rendement. De waarde ontwikkeling op de koopwoningmarkt heeft op haar beurt grote invloed op de waarde van een woningcomplex indien in deze waardering rekening is gehouden met de mogelijkheid van uitponden. In deze paragraaf wordt bekeken wat de effecten op de volatiliteit (risico) van de waardering zijn, bij het gebruik van de waarderingsmethode die rekening houdt met uitponden in tegenstelling tot de waarderingsmethode die uitgaat van perpetuele exploitatie als huurwoning. De koopwoningmarkt heeft immers een grotere volatiliteit dan de huurwoningmarkt (1,8% versus 6,5%, zie bijlage 3 en 4). Men zou mogen veronderstellen dat dit dus ook in de beide waarderingen terug te vinden is. 19

20 Het model dat hierbij gebruikt wordt is dezelfde als in de eerdere analyses met één uitzondering. De huurontwikkeling, waarde ontwikkeling en de mutatiegraad worden voor elk van de vijftig jaar separaat opgegeven. Op deze wijze wordt de invloed van de wijziging van een van deze parameters beperkt (bijlage 5). Tevens wordt verondersteld dat de disconteringsvoet alsmede de exit yield constant zijn. De keuze voor deze parameters is gebaseerd op de invloed die zij hebben op de inkomstenkant. Aan de kostenzijde zijn er geen noemenswaardige verschillen tussen de beide waarderingen. De huurontwikkeling is in deze analyse de enige factor die bij de waarde pe een invloed heeft. De ontwikkeling van de koopprijs van een individuele woning, zoals in paragraaf 3.1 aangetoond, in belangrijke mate de waarde cv. De mutatiegraad is toegevoegd omdat deze de verkoopsnelheid beïnvloedt. Om het verschil in risico inzichtelijk te maken is het voorbeeldcomplex aan verschillende koopprijs- en huurprijsontwikkelingen blootgesteld alsmede variaties in de mutatiegraad. Dit is gedaan met behulp van de risico analyse tool Crystal Ball 8. Hiervoor is gekozen omdat voor elke van de drie parameters voor vijftig jaar aannames moeten worden gedaan. Crystal Ball neemt dit werk uit handen en vult elke variabele in het model met 5000 aannames (3x50x5000 getallen), een zogenaamde Monte-Carlo simulatie 9. De verdeling van de huurontwikkeling is gebaseerd op de historische reeks van het CBS (bijlage 3). Een kenmerkende eigenschap dat zich bij de huurontwikkeling in Nederland voordoet is dat deze in belangrijke mate door de overheid wordt bepaald. Het huidige overheidsbeleid geeft aan dat zij met de huurverhoging de inflatie wil volgen 10. Dit is als aanname in het model gebruikt. Het verloop van de inflatie is statistisch te beschrijven als een normaalverdeling. De huurontwikkeling wordt verondersteld hieraan gelijk verdeeld te zijn. Voor de koopprijsontwikkeling is gekeken naar de reeks van het kadaster (bijlage 4). De reeks is helaas te kort om een goede verdeling uit de waarden te distilleren. Voor het model wordt verondersteld dat de waardeontwikkeling eveneens normaal verdeeld is. 8 Crystal Ball is een uitbreiding op Microsoft Excel die met behulp van Monte Carlo simulaties en stochastiek risico inzichtelijk maakt. Zie voor meer informatie over de software Voor meer informatie over de stochastische benadering van risico en vastgoed hoofdstuk 8 van Real estate investment Brown & Matysiak. 9 Een Monte Carlo simulatie trekt een willekeurig getal, binnen een opgegeven verdeling, voor elke variabele. Het is een what if analyse die in dit geval 5000 maal wordt uitgevoerd. 10 Zie Nota Wonen 2004, Mensen, Wensen, Wonen Wonen in de 21 e eeuw 20

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Hold-Sell-Invest-Analyse 1 HOLD Desinvesteren 2 SELL 3 INVEST Desinvesteren 4 INVEST & SELL De strategische matrix TRADEMARK Vastgoed / TRADE-MAKELAARS drs. Ernst

Nadere informatie

Training Marktwaarde Woningcorporaties. Het routeboek van de te nemen stappen.

Training Marktwaarde Woningcorporaties. Het routeboek van de te nemen stappen. Training Marktwaarde Woningcorporaties Het routeboek van de te nemen stappen. Marktwaarde in verhuurde staat Onderscheiden worden de volgende type vastgoed: Woningen BOG Parkeerplaatsen Herontwikkelingsprojecten:

Nadere informatie

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002 Taxatierichtlijnen ROZ/IPD Vastgoedindex November 2002 1 Inhoudsopgave 1. Inleiding... 3 2. Gekozen waardebegrip... 3 3. Toegestane taxatie methoden/modellen... 3 4. De conventionele methode, gebaseerd

Nadere informatie

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde Technische Universiteit Delft Architecture, Urbanism & Building sciences Real Estate & Housing Joris Tensen 1560387

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

Beoordeling van investeringsvoorstellen

Beoordeling van investeringsvoorstellen Beoordeling van investeringsvoorstellen C2010 1 Beoordeling van investeringsvoorstellen Ir. drs. M. M. J. Latten 1. Inleiding C2010 3 2. De onderneming C2010 3 3. Investeringen G2010 3 4. Selectiecriteria

Nadere informatie

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 College VU Amsterdam Taxeren van kantoren drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 1 Taxeren 2 1. Theorie 2. Praktijk 1. Theorie 3 1. Theorie 1a. Theorie Wat is waarde? 4 1b. Doel 1c. Waardebegrip

Nadere informatie

Agenda. Wie is De Hooge Waerder?

Agenda. Wie is De Hooge Waerder? 1 Agenda 1. Wie is De Hooge Waerder? 2. Wat is mijn bedrijf waard? 3. Is uw bedrijf verkoopklaar? Vestigingen Wie is De Hooge Waerder? 2 Wie is De Hooge Waerder? Divisies: op alle vestigingen zijn alle

Nadere informatie

Waardering vastgoed woningstichting Icarus

Waardering vastgoed woningstichting Icarus woningstichting Icarus Dit is een voorbeeld; één wijze van benadering van vastgoedwaardering. Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 2 Waardering van onroerende zaken 3 3 AEDEX/IPD vastgoedindex 4 4 Investeringsseclectie

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

9. Financiele aspecten

9. Financiele aspecten 9. Financiele aspecten ANNEXUM 9.1 Rendement Het beleid van het Fonds en de Beheerder is gericht op het behalen van een optimale opbrengst uit de verhuur en de verkoop van de vastgoedportefeuille. De kansen

Nadere informatie

Oefenopgaven Hoofdstuk 7

Oefenopgaven Hoofdstuk 7 Oefenopgaven Hoofdstuk 7 Opgave 1 Rendement Een beleggingsadviseur heeft de keuze uit de volgende twee beleggingsportefeuilles: Portefeuille a Portefeuille b Verwacht rendement 12% 12% Variantie 8% 10%

Nadere informatie

Informatiedocument De Erfpachter BV

Informatiedocument De Erfpachter BV Informatiedocument De Erfpachter BV U staat op het punt om een woning te kopen. De Erfpachter BV. wil u via dit Informatieboek informeren over De Erfpachter BV. Hieronder zetten we graag voor u uiteen

Nadere informatie

1 Discounted Cash Flow (DCF)

1 Discounted Cash Flow (DCF) 1 Discounted Cash Flow (DCF) Naast de BAR-methode (huurwaardekapitalisatiemethode) wordt vaak de discounted cash flow-methode (DCF-methode) gehanteerd voor de waardering van vastgoed. De DCF-methode is

Nadere informatie

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Portefeuilleanalyse en Objectanalyse Direct Rendement per Object trademark Vastgoed drs. Ernst RADEMA MSc Real Estate Finance 020 67 37 937 RADEMA@tRADEMArk-Vastgoed.nl

Nadere informatie

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

Allocatie van vermogen aan doelstellingen

Allocatie van vermogen aan doelstellingen 05 Naar een optimale voorraadstrategie Allocatie van vermogen Woningcorporaties zijn de grootste spelers op de Nederlandse woningmarkt. Sinds de brutering focussen deze ondernemingen zich steeds meer op

Nadere informatie

Q&A Handboek Marktwaardering

Q&A Handboek Marktwaardering Q&A Handboek Marktwaardering Jaarrekening... 1 Oppervlakte... 1 Complex... 2 Splitsing daeb/niet daeb... 2 Model BOG/MOG... 2 Model parkeren... 2 Objectgegevens... 3 Mutatiekans... 3 Eindwaarde... 4 Contante

Nadere informatie

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed Door de centralisering van het gemeentelijk vastgoed neemt de behoefte aan transparantie en professionalisering sterk toe. Een van de concrete initiatieven om de transparantie

Nadere informatie

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33

Nadere informatie

Woningbeheer vanuit de doelstelling

Woningbeheer vanuit de doelstelling d Woningbeheer vanuit de doelstelling Werkcongres Halveer je beheer? Efficiënt en effectief woningbeheer in een nieuwe tijd Karin E. de Graaf, directeur-bestuurder Delft, 6 juni 2013 1 Vraagje Is de (beheer)doelstelling

Nadere informatie

De waarde van marktwaarde

De waarde van marktwaarde De waarde van marktwaarde Een nieuwe uitdaging voor de (meeste) corporaties 27 mei 2015 Maria Molenaar Voorzitter RvB Woonstad Rotterdam Bestuurslid Aedes Inhoud Aanleiding: de nieuwe woningwet De corporatiesector

Nadere informatie

De internationale vastgoedmarkt

De internationale vastgoedmarkt De internationale vastgoedmarkt Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Graaf, N. de (auteur) De auteurs zijn werkzaam bij Global Property Research te Maastricht. Eichholtz is daarnaast verbonden aan de

Nadere informatie

Vastgoed in ALM context

Vastgoed in ALM context Vastgoed in ALM context april 2010 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Nieuw uitgevoerde ALM analyses... 4 2.1 Huidige economische basisset... 4 2.2 Direct OG in goed gespreide portefeuille... 5 2.3 Beursgenoteerd

Nadere informatie

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Hoofdpunten Rendement over eerste helft 2008 is 5,1%. De dekkingsgraad is medio 2008 uitgekomen op 132%. De kredietcrisis eist zijn tol. Vooral aandelen en onroerend

Nadere informatie

Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af

Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af Inleiding Door de opkomst van moderne informatie- en communicatietechnologieën is het voor huishoudens eenvoudiger en goedkoper geworden om de vrije besparingen,

Nadere informatie

De herontwikkelingswaarde van leegstand vastgoed

De herontwikkelingswaarde van leegstand vastgoed De herontwikkelingswaarde van leegstand vastgoed Een methode voor de financiële haalbaarheidsanalyse van herontwikkelingsprojecten van kantoor naar woningen Afstudeer onderzoek Arlette Mensing Doel Maak

Nadere informatie

Beleggingen institutionele beleggers in 2004 met 8,1 procent omhoog

Beleggingen institutionele beleggers in 2004 met 8,1 procent omhoog Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 9 december 25 Beleggingen institutionele beleggers in 24 met 8,1 procent omhoog drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren?

Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren? Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren? Ugchelen, Oktober 2013 Agenda 1. Verwachtingen en uitgangspunten 2. Voorbeelden uit de praktijk: a. Project A (240 meergezinswoningen)

Nadere informatie

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand (de gevolgen van de invoering van Basel II) 13 maart 2007 Aart Hordijk / Bert Teuben ROZ vastgoedindex Basel II: Kredietrisico Kans op wanbetaling

Nadere informatie

BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V.

BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V. BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V. VERONDERSTELLINGEN Vraagprijs 2.500.000 (pand en inventaris). Inkomsten: In totaal 40 kamers; Bezetting kamers: T1 45%, T2 52%, T3 63%, vanaf T4 en verder 68%;

Nadere informatie

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Veel Nederlandse pensioenfondsen hebben in de afgelopen jaren hun vastgoedportefeuilles opnieuw

Nadere informatie

DE EINDWAARDE, WAAR OF NIET WAAR?

DE EINDWAARDE, WAAR OF NIET WAAR? DE EINDWAARDE, WAAR OF NIET WAAR? EEN ONDERZOEK NAAR DE ONDERBOUWING VAN DE EXIT YIELD BIJ DE WAARDERING VAN WONINGCOMPLEXEN VOLGENS DE DCF METHODE Afstudeerscriptie Master Real Estate Naam : Mw. J.F.M.

Nadere informatie

Risicomanagement in de energiesector

Risicomanagement in de energiesector De invloed van (project)leiderschap en cultuur Amersfoort 11 januari 2010 Marco Kuijpers Agenda 1. Introductie 2. Case 1 3. Case 2 4. Case 3 5. Conclusie 2 1. Introductie Managing partner Twynstra Gudde:

Nadere informatie

Kort jaarverslag Stichting Pensioenfonds nv Linde Gas Benelux

Kort jaarverslag Stichting Pensioenfonds nv Linde Gas Benelux Kort jaarverslag Stichting Pensioenfonds nv Linde Gas Benelux Beleggingen Het totaal rendement over het afgelopen boekjaar 2010 is uitgekomen op 15,6%. Als we naar de onderverdeling kijken zien we het

Nadere informatie

DCFA themabijeenkomst

DCFA themabijeenkomst DCFA themabijeenkomst 25 april 2013 Waarderen in crisistijd José de Wit RA RV Programma Introductie Prijs / waarde Invloed crisis op waarderen? Valkuilen bij waarderen Prijs Transactie onderhandelen over

Nadere informatie

Toepassen van Adjusted Present Value

Toepassen van Adjusted Present Value Toepassen van Adjusted Present Value Blz. 1 van 8 In deze bijdrage wordt ingegaan op het berekenen van economische waarde. Naast de bekende discounted cash flow (DCF) methode wordt ook wel gebruik gemaakt

Nadere informatie

Voorbeeldstraat 1 17-12-2014

Voorbeeldstraat 1 17-12-2014 Voorbeeldstraat 1 17-12-2014 Pagina 1/11 Inhoudsopgave 1. Huidige situatie 2. Rendementsverloop 3. Toelichting Box 3 heffing 3.1 Oude methode: Box 3 heffing 3.2 Nieuwe methode: Box 3 heffing 4. Uw huidige

Nadere informatie

De bèta van vastgoed Scriptie MSRE opleiding drs. B.J. Robijn 14 augustus 2011

De bèta van vastgoed Scriptie MSRE opleiding drs. B.J. Robijn 14 augustus 2011 De bèta van vastgoed Scriptie MSRE opleiding drs. B.J. Robijn 14 augustus 2011 Colofon Titel De betá van vastgoed Datum Utrecht 14 augustus 2011 Status Definitief Auteur Drs. B. J. (Bauke) Robijn brobijn@spfbeheer.nl

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES

MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op uw vastgoed

Nadere informatie

Verhogen bedrijfseconomische prestaties met de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex

Verhogen bedrijfseconomische prestaties met de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex Verhogen bedrijfseconomische prestaties met de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex OTB-studiedag Delft, 17 maart 2010 mr Arnoud L.M. Vlak, directeur IPD Nederland Agenda 1. Verhoogt deelname aan IPD/aeDex

Nadere informatie

Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer

Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer Introductie Vanaf 1 januari 2011 is het verplicht voor NHG zaken om ook taxaties in het kader van Bijzonder Beheer te laten valideren. Het is dan ook

Nadere informatie

Bijlage: sjabloon voor het langetermijnherstelplan en toelichting invulling

Bijlage: sjabloon voor het langetermijnherstelplan en toelichting invulling Bijlage: sjabloon voor het langetermijnherstelplan en toelichting invulling In deze bijlage wordt het sjabloon voor het door de fondsen met een reservetekort vanaf januari 27 aan te leveren langetermijnherstelplan

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:

Nadere informatie

Duurzaam Vermogensbeheer

Duurzaam Vermogensbeheer Duurzaam Vermogensbeheer Een keuzeafweging Keuze maken, afwegingscriteria Wat zijn de mogelijke afwegingscriteria bij het maken van een keuze uit de mogelijke oplossingen binnen het beleggingsbeleid. Versie:2001-11-02

Nadere informatie

Verkoop moet huidige klanten niet over het hoofd zien!

Verkoop moet huidige klanten niet over het hoofd zien! Verkoop moet huidige klanten niet over het hoofd zien! Klant is een van de belangrijkste factoren voor de winstgevendheid van een onderneming. Kleine veranderingen in de hebben al grote invloed op de winst.

Nadere informatie

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing.

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. Opgave 2 Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. VastNed Retail nv is een Nederlands vastgoedbeleggingsfonds dat met gelden

Nadere informatie

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2013 Portfolio Management Ostrica BV Februari 2013 Rendementsverwachtingen Ostrica 2013 In dit document wordt een onderbouwing gegeven van de rendementsverwachtingen

Nadere informatie

5 Opstellen businesscase

5 Opstellen businesscase 5 Opstellen In de voorgaande stappen is een duidelijk beeld verkregen van het beoogde project en de te realiseren baten. De batenboom geeft de beoogde baten in samenhang weer en laat in één oogopslag zien

Nadere informatie

Handleiding Beleggersmodule. 25 november 2014 Versie 0.1

Handleiding Beleggersmodule. 25 november 2014 Versie 0.1 Handleiding Beleggersmodule 25 november 2014 Versie 0.1 2 Handleiding Beleggersmodule Versie 0.1 INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING... 3 1.1 Extra tabblad zichtbaar...3 1.2 Algemeen handleiding TMS...3 2 HIËRARCHIE...

Nadere informatie

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Inleiding Onze risicoprofielen 1. Wat is een risicoprofiel? 2. Wat zijn vermogenscategorieën? 3. Welke risicoprofielen gebruiken wij? Uw risicoprofiel 4.

Nadere informatie

Macro-economische Ontwikkelingen

Macro-economische Ontwikkelingen Macro-economische Ontwikkelingen e kwartaal 1 Bijlage II Overall conclusie De Nederlandse economie groeit naar verwachting met 1¾% in 1 en met 1½% in 11. De toename van het bbp komt bijna volledig voor

Nadere informatie

Ingegane pensioenuitkeringen. Maart 2016

Ingegane pensioenuitkeringen. Maart 2016 Ingegane pensioenuitkeringen Maart 2016 1 Inhoud 1 Introductie en achtergrond... 3 2 Onderzoeksopzet en uitgangspunten... 4 2.1 Startsituatie... 4 2.2 Afkoopwaarde huidig contract... 4 2.3 Beschrijving

Nadere informatie

Inflatie protectie: risico management of slim beleggen?

Inflatie protectie: risico management of slim beleggen? Inflatie protectie: risico management of slim beleggen? 1. Precies een jaar geleden schreven we over het inflatiefenomeen dat altijd zijn kop opsteekt na periodes van recessie. Onze conclusie was dat nieuwe

Nadere informatie

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Onroerende zaken in exploitatie, bestemd voor verkoop Bij het bepalen van de bedrijfswaarde van voor verkoop bestemde huurwoningen verwijst de richtlijn voor woningcorporaties (RJ 645) naar de richtlijn

Nadere informatie

Belang juiste waardering hypotheekleningen

Belang juiste waardering hypotheekleningen Onderwerp: Bijlage Q&A Waardering hypotheekleningen in de toereikendheidstoets Dit document beschrijft welke aspecten DNB betrekt bij haar oordeel over de waardering en het waarderingsproces (conform artikel

Nadere informatie

Visie ABN AMRO op woningcorporaties

Visie ABN AMRO op woningcorporaties Visie ABN AMRO op woningcorporaties 1december 2011 Astrid van Arum, Sectorspecialist Woningcorporaties De nieuwe bank: het beste van twee werelden LOGO KLANT binnen dit kader Op 1 juli 2010 zijn Fortis

Nadere informatie

Woningen in de pensioenportefeuille

Woningen in de pensioenportefeuille Woningen in de pensioenportefeuille Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Hilverink, H. (auteur) Theebe, M.A.J. (auteur) Respectievelijk verbonden aan de Universiteit Maastricht en de Universiteit van

Nadere informatie

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode Drs. ing. Norbert Bol Drs. Tjeerd Tromp Agenda 2 Introductie onderzoek Norbert

Nadere informatie

Bijgaand treft u aan het halfjaarbericht betreffende het tweede halfjaar van 2014 van Holland Immo Group X/Woningfonds CV.

Bijgaand treft u aan het halfjaarbericht betreffende het tweede halfjaar van 2014 van Holland Immo Group X/Woningfonds CV. «Bedrijf» «Persoon» «Adres» «Postcode» «Plaats» «Land» Eindhoven, 23 januari 2015 Betreft: Holland Immo Group X/Woningfonds CV «Aanhef», Bijgaand treft u aan het halfjaarbericht betreffende het tweede

Nadere informatie

igg bouweconomie marktanalyse

igg bouweconomie marktanalyse igg bouweconomie marktanalyse indices en prognoses kwartaalbericht, - Het herstel van de bouwmarkt krijgt steeds duidelijker vormen. Na een periode van circa zeven jaar waarin de prijzen eigenlijk continu

Nadere informatie

Risico pariteit -1- 1 Aandelen Wereldwijd Ontwikkelde Markten - MSCI World Index MSCI Daily Net TR World Euro, Aandelen Wereldwijd

Risico pariteit -1- 1 Aandelen Wereldwijd Ontwikkelde Markten - MSCI World Index MSCI Daily Net TR World Euro, Aandelen Wereldwijd Risico pariteit Risico pariteit is een techniek die wordt ingezet om de risico s in een beleggingsportefeuille te reduceren. Sinds 2008 heeft risico pariteit om drie redenen veel aandacht gekregen: 1.

Nadere informatie

Exposure vanuit optieposities

Exposure vanuit optieposities Exposure vanuit optieposities ABN AMRO is continue bezig haar dienstverlening op het gebied van beleggen te verbeteren. Eén van die verbeteringen betreft de vaststelling van de zogenaamde exposure (blootstelling)

Nadere informatie

SynVest RealEstate Fund N.V.

SynVest RealEstate Fund N.V. Financiële berichten SynVest RealEstate Fund N.V. 1e kwartaalcijfers 2015 SynVest. Ondernemend vermogen. INHOUDSOPGAVE EERSTE KWARTAAL 2015 Pagina 1 Analyse Bedrijfsresultaat 2 2 Intrinsieke waarde 2 3

Nadere informatie

WONINGFONDS APELDOORN CV

WONINGFONDS APELDOORN CV ANNEXUM WONINGFONDS APELDOORN CV HALFJAARBERICHT 2014 Beheerder Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam Bewaarder Stichting Bewaarder Woningfonds Apeldoorn Claude Debussylaan

Nadere informatie

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Frank Vermeij Augustus 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Aanpak... 3 3 Juridische scheiding... 3 3.1 Aannames... 3 3.2 Resultaten... 4 4 Administratieve scheiding...

Nadere informatie

BELEGGERS EN WONINGCORPORATIES EEN PERFECT MATCH? 21 mei 2014 Thomas Heijdendael

BELEGGERS EN WONINGCORPORATIES EEN PERFECT MATCH? 21 mei 2014 Thomas Heijdendael BELEGGERS EN WONINGCORPORATIES EEN PERFECT MATCH? 21 mei 2014 Thomas Heijdendael NEDERLANDSE WONINGMARKT IN EUROPEES PERSPECTIEF Initiatief van acht institutionele woningbeleggers en de IVBN Doel om Nederlandse

Nadere informatie

WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK

WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK IN VOGELVLUCHT 23 NOVEMBER 2015 WELKOM 1. Voorstellen presentatoren/moderatoren 2. Technische zaken (beeld/geluid) 3. Werkwijze vragen 4. Enquête aan het eind PROGRAMMA 1.

Nadere informatie

De waarde van een supermarkt

De waarde van een supermarkt De waarde van een supermarkt Maarten H.L. van Lit RT 20 mei 2011 LMBS retail B.V. Maarten van Lit directeur makelaar sinds 1990 9 jaar Van Boxtel & Partners Winkels 9 jaar DTZ Zadelhoff Retail specialisaties:

Nadere informatie

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2015

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2015 KWARTAALVERSLAG DERDE KWARTAAL 2015 1. In het kort De beleidsdekkingsgraad per 30 september 2015 bedroeg 112,6% Het rendement van 1 juli tot en met 30 september 2015 bedroeg -1,6% Het pensioenvermogen

Nadere informatie

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2 Woningmarkt Overmatige subsidiering

Nadere informatie

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2014

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2014 Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2014 Portfolio Management Ostrica BV Januari 2014 Rendementsverwachtingen Ostrica 2014 In dit document wordt een onderbouwing gegeven van de rendementsverwachtingen

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering Arthur van der Wal Nieuwegein, 28 september 2006 Agenda < Huidig Mandaat bij ING IM < Performance, Beleid en Vooruitzichten < Financieel Toetsingskader

Nadere informatie

Aedex en investeringen. Paul Konings, directeur Aedex Colleges Marie-Thérèse Dubbeldam, manager financiën / controller Wonen Limburg

Aedex en investeringen. Paul Konings, directeur Aedex Colleges Marie-Thérèse Dubbeldam, manager financiën / controller Wonen Limburg Aedex en investeringen Paul Konings, directeur Aedex Colleges Marie-Thérèse Dubbeldam, manager financiën / controller Wonen Limburg Aedex Aedex berekent rendementsprestaties over uitgevoerde activiteiten

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010 Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp Lichte stijging opnameniveau De totale opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in bedraagt 268.317 m², hetgeen een lichte

Nadere informatie

Robeco Emerging Conservative Equities

Robeco Emerging Conservative Equities INVESTMENT OPPORTUNITY oktober 2013 Voor professionals INTERVIEW MET PORTFOLIO MANAGER PIM VAN VLIET Robeco Emerging Conservative Equities Beleggen in opkomende markten met een lagere kans op grote koersdalingen.

Nadere informatie

Marktwaarde per aandeel. Winst per aandeel (WPA)

Marktwaarde per aandeel. Winst per aandeel (WPA) Wat betekent k/boekwaarde (koers/boekwaarde)- of K/B-ratio? Een ratio die de marktwaarde van een aandeel vergelijkt met zijn boekwaarde. De ratio wordt berekend door de actuele slotkoers van het aandeel

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

AAR OF NIET W W AARDE: AAR?

AAR OF NIET W W AARDE: AAR? ARTIKEL F.P.H. (Frank) Aalbers MSc ing. J. (Jan) Veuger MRE FRICS Sinds de val van Lehman Brothers in september 2008, AANLEIDING Eindwaarde is het verwachte bedrag dat op de laatste dag van de beschouwde

Nadere informatie

Halfjaarbericht Interim report 2003. Retail

Halfjaarbericht Interim report 2003. Retail Halfjaarbericht Interim report 2003 Retail Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: VastNed Retail N.V.

Nadere informatie

Verdieping DCF en Financiering

Verdieping DCF en Financiering Verdieping DCF en Financiering Actualiteiten BV 2014 Dag 1 1 KPE bv Bassin 120 6211 AK Maastricht tel. (043) 325 77 10 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen

Nadere informatie

FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC. Inleiding

FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC. Inleiding FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC Inleiding Om een solide financiële basis onder het Multifunctioneel Centrum (hierna: MFC) te realiseren is gezocht naar aanvullende partners. Inmiddels zijn de deelnemende

Nadere informatie

Update over Advies Commissie UFR Alleen voor professionele beleggers

Update over Advies Commissie UFR Alleen voor professionele beleggers Investment Solutions & Research Update oktober 2013 Update over Advies Commissie UFR Alleen voor professionele beleggers Door Peter van der Spek, Remmert Koekkoek, Daniel Lai - Customized Overlay Management

Nadere informatie

Toepassing IFRS door vastgoedbeleggers

Toepassing IFRS door vastgoedbeleggers Toepassing IFRS door vastgoedbeleggers Vastgoedbeleggers verbeteren geleidelijk de transparantie en vergelijkbaarheid van hun jaarrekeningen onder IFRS, zo blijkt uit onderzoeken die PricewaterhouseCoopers

Nadere informatie

Halfjaarbericht eerste helft 1997 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 21 PROCENT

Halfjaarbericht eerste helft 1997 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 21 PROCENT Amsterdam, 11 juli 1997 Halfjaarbericht eerste helft 1997 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 21 PROCENT Totaal vermogen beheerd door ABN AMRO Asset Management wereldwijd in

Nadere informatie

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker Huurwaardebepaling gemeente Tilburg 9 april 2015 Marion Bakker Portefeuille team Gebouwen Ca. 186 permanente gebouwen Ca. 400.000 m² bruto vloeroppervlak Ca. 30 miljoen huurinkomsten per jaar Ca. 437 miljoen

Nadere informatie

Het belang van het Toelatingsmemorandum en het verschil tussen Initial Business en Geneba

Het belang van het Toelatingsmemorandum en het verschil tussen Initial Business en Geneba Amsterdam, 14 juli 2014 Geachte heer/mevrouw, Ten vervolge op onze brief van 7 juli 2014, waarin wij uiteenzetten welke ontwikkelingen hebben plaatsgevonden sinds het nieuwe management van Geneba Properties

Nadere informatie

De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland

De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland 28 Profiel IVBN Missie van IVBN De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) is in 1995 opgericht om de gemeenschappelijke belangen van

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%.

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%. HET RENDEMENT 23-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Ezelstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 630.000 bij vastgoed Acasa,

Nadere informatie

Advies Commissie Parameters

Advies Commissie Parameters Advies Commissie Parameters Voorstel tot herziening van verwachte rendementen Sprenkels&Verschuren Maart 2014 Copyright 2014 Sprenkels & Verschuren. Geen enkele reproductie van het document of een deel

Nadere informatie

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012 Amsterdam Zuidoost Daling opnameniveau 2011 Aanbod en leegstand Huurprijzen verder onder druk Beleggingsmarkt; Afname transactievolume Toekomstverwachting Deelgebieden Regio Amsterdam Onze jaarlijkse kantorenvisie

Nadere informatie

P E R S B E R I C H T

P E R S B E R I C H T Rotterdam, 13 februari 2004 P E R S B E R I C H T DIM VASTGOED: OVER BOEKJAAR 2003 TOTAALRENDEMENT 13,7% DIM Vastgoed NV heeft in 2003 een totaalresultaat behaald van USD 11.697.000, overeenkomend met

Nadere informatie

Effect van demografische en economische ontwikkelingen op waarde beleggingsvastgoed

Effect van demografische en economische ontwikkelingen op waarde beleggingsvastgoed Effect van demografische en economische ontwikkelingen op waarde beleggingsvastgoed Bert Teuben, 21 mei 2013 2013 Investment Property Databank Ltd. All rights reserved. ipd.com 1 Agenda 2013 Investment

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0278 Zaanstad Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen

Nadere informatie

Versie 15 maart 2007. Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. 15 maart 2007. Copyright Stichting ROZ Vastgoedindex 2007. 1

Versie 15 maart 2007. Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. 15 maart 2007. Copyright Stichting ROZ Vastgoedindex 2007. 1 Taxatierichtlijnen ROZ/IPD Vastgoedindex 15 maart 2007 Copyright Stichting ROZ Vastgoedindex 2007. 1 1. Inleiding... 3 2. Soorten, externe en interne taxaties en frequentie... 4 3. Waardebegrip en benaderingswijzen...

Nadere informatie