Economisch waarderen vastgoed PT FINANCE 16 MEI 2017 SUSANNE OVERES

Transcriptie

1 Economisch waarderen vastgoed PT FINANCE 16 MEI 2017 SUSANNE OVERES

2 Real economic value?

3 AGENDA Aanleiding: waarom bestaat er behoefte aan een economische waarde van vastgoed Wat is economische waarde? Operationalisering van het begrip Toepassingsmogelijkheden

4 Aanleiding Nationalisatie SNS REAAL Real economic value European valuation standards (EVS) 2016 Sustainable value Jaarverslaggeving Fair value vs. bedrijfswaarde

5 Nationalisatie SNS Reaal In 2013, dieptepunt van de markt Nationalisatie en risico op staatssteun Waardering op marktwaarde zou catastrofaal zijn Waardering hypothekenportefeuille op real economic value is toegestaan door EU

6 Real economic value Begrip geïntroduceerd door EU (Werk)definitie: Contante waarde van toekomstige kasstromen, waarbij wordt uitgegaan van voldoende liquiditeit in de markt en de (huidige) risico-aversie buiten beschouwing wordt gelaten

7 Real economic value?

8 Aanleiding Waarom is er behoefte aan dit begrip, ook na de crisis?

9 European valuation standards 2016 Sustainable value: waarde op lange(re) termijn ervan uitgaande dat bepaalde parameters naar gemiddelde tenderen

10 EVS 2016 Sustainable value Geen vervanging van het marktwaardebegrip Aanvullend op de marktwaarde aangeven waar huidige marktomstandigheden afwijken van gemiddelden over decennia Bijvoorbeeld de huidige yield die afwijkt van het gemiddelde over de lange termijn Aangekondigd begrip: nog geen uitwerking ervan gegeven!

11 Jaarverslaggeving Doelstelling jaarrekening Relevantie van waardebegrippen Belang business model Objectiviteit Fair value Een prijs of een waarde? Waarde en subject Bedrijfswaarde Relevant bij afwaardering naar realiseerbare waarde Rol ondernemingsleiding, subjectiviteit

12 Jaarverslaggeving behoefte aan ander waardebegrip? Continuïteitsveronderstelling jaarrekening Toelichtingen op waardering in jaarrekening te summier Transparantie rondom referentie-objecten is laag Andere factoren relevant om tot beslissing over te gaan Factor mens Verwachting toekomst (mede ingegeven door crisis) Toezichthouders

13 Economische waarde Werkdefinitie De waarde van vastgoed op een waarderingsmoment, uitgaande van de positie van een beschouwend subject, gebaseerd op te verwachten vrije geldstromen en te verwachten marktontwikkelingen en risico's, waarbij wordt geabstraheerd van de huidige prijsvorming

14 Economische waarde Marktwaarde De waarde van vastgoed op een waarderingsmoment, uitgaande van de positie van een beschouwend subject, gebaseerd op te verwachten vrije geldstromen en te verwachten marktontwikkelingen en risico's, waarbij wordt geabstraheerd van de huidige prijsvorming Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang

15

16 Operationalisering De waarde van vastgoed op een waarderingsmoment, uitgaande van de positie van een beschouwend subject, gebaseerd op te verwachten vrije geldstromen en te verwachten marktontwikkelingen en risico's, waarbij wordt geabstraheerd van de huidige prijsvorming Wat zou een vastgoedtaxateur kunnen invullen? En wat niet? Wie of wat is er nog meer nodig?

17 Elementen uit de werkdefinitie Een waarderingsmoment T 0 of T +X Positie beschouwend subject Positie en situatie van het subject Beschouwingsperiode

18 Elementen uit de werkdefinitie (2) Te verwachten marktontwikkelingen en risico s Causale verbanden Objectivering inputparameters Geabstraheerd van huidige prijsvorming Bereidwillige koper en verkoper? Waarde op lange(re) termijn

19 Voorbeelden van parameters Cashflow Gebied (locatie, en verwachte ontwikkelingen) Gebouw (staat van onderhoud, eisen aan gebouwen op langere termijn) Gebruiker (soort huurder, huurcontract, nieuwe huurders) Business model van de ondernemer Rol asset manager Huidige rente of gemiddelde rentevoet Objectivering?

20 Toepassing Er wordt een financieringsaanvraag voor een verhuurde winkel gedaan. De jaarlijkse winkelhuur bedraagt De huidige marktwaarde bedraagt Jou wordt gevraagd de economische waarde te bepalen. Van welke factoren is de (bestendige) economische waarde van deze winkel afhankelijk?

21 Toepassing Lange termijn visie Fiscale afwaarderingsdiscussies Aanmerkelijke en duurzame waardedaling