SynVest German RealEstate Fund N.V.

Transcriptie

1 SynVest Fund Management B.V. (de "Beheerder") kondigt hierbij aan voornemens te zijn de voorwaarden die gelden tussen ("SGREF") en de certificaathouders van SGREF te wijzigen. 1. Voorgenomen wijziging ter zake van de bepaling van de intrinsieke waarde De waarderingsgrondslagen, op basis waarvan de vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd ten behoeve van het bepalen van de intrinsieke waarde worden per 1 februari 2018 gewijzigd. De vastgoedbeleggingen worden vanaf 1 februari 2018 in alle gevallen gewaardeerd tegen taxatiewaarde vermeerderd met de aankoopkosten. 2. Inwerkingtreding en bekendmaking van de wijziging De voorgenomen wijzigingen treden per 1 februari 2018 in werking. Tot 1 februari 2018 kunnen de certificaathouders van SGREF onder de huidige voorwaarden hun certificaten aan SGREF ter inkoop aanbieden. 3. Toelichting op de voorgenomen wijziging Vanaf 1 februari 2018 worden de waarderingsgrondslagen waarop de intrinsieke waarde wordt vastgesteld gewijzigd. Vanaf genoemde datum wordt de waarde van de vastgoedbelegging gesteld op de taxatiewaarde vermeerderd met de aankoopkosten. Ter zake van de overgang van de oude naar de nieuwe waarderingsgrondslagen worden alleen aankoopkosten van bestaande vastgoedbeleggegingen geactiveerd voor het bedrag waarop onder de oude waarderingsgrondslagen nog werd afgeschreven. Vanwege de wijziging van de waarderingsgrondslagen zal de intrinsieke waarde per certificaat toenemen met EUR 138 op basis van de maandcijfers per 1 september 2017 (het verschil per 1 februari 2018 moet op dat moment worden vastgesteld. Dit bedrag dient derhalve als indicatie). De gewijzigde waarderingsgrondslagen voor het bepalen van de intrinsieke waarde worden gepubliceerd in het prospectus. Wat is de intrinsieke waarde? De intrinsieke waarde van SGREF is gelijk aan het bedrag van de waarde van de bezittingen verminderd met de waarde van de schulden. De intrinsieke waarde per certificaat is gelijk aan de intrinsieke waarde van het Fonds gedeeld door het aantal uitstaande certificaten. Bij het vaststellen van de intrinsieke waarde zijn de gehanteerde waarderingsgrondslagen van groot belang. De waarderingsgrondslagen bepalen hoe de waarde van de bezittingen en schulden worden vastgesteld. Ten einde de intrinsieke waarde juist te kunnen interpreteren, is het noodzakelijk om op de hoogte te zijn van de gehanteerde waarderingsgrondslagen. In het prospectus van SGREF is omschreven welke waarderingsgrondslagen bij het bepalen van de intrinsieke waarde worden gehanteerd, zodat de belegger zich daarover een oordeel kan vormen. Pagina 1

2 Wat is het belang van de intrinsieke waardebepaling? De intrinsieke waarde wordt maandelijks vastgesteld ten einde de handelskoers van de certificaten in SGREF te bepalen. Een juiste vaststelling van de intrinsieke waarde is dan ook van belang om er voor te zorgen dat toetredende beleggers, uittredende beleggers en zittende beleggers een eerlijke prijs betalen respectievelijk ontvangen voor hun ge- en verkochte certificaten. Indien de intrinsieke waarde niet juist wordt vastgesteld, wordt de ene belegger ten gunste van de andere belegger bevoordeeld. Indien bijvoorbeeld de intrinsieke waarde te laag wordt vastgesteld, dan heeft dat tot gevolg dat een toetredende belegger een te lage prijs betaald. Een uittredende belegger zal in dat geval een te lage prijs ontvangen voor de verkochte certificaten. Waarom worden de waarderingsgrondslagen voor de intrinsieke waarde gewijzigd? Aanleiding Per 1 januari 2017 zijn de verslaggevingsstandaarden voor beleggingsinstellingen gewijzigd. De verslagleggingsstandaarden schrijven de waarderingsgrondslagen voor op basis waarvan SGREF de jaarrekening moet opstellen. Tot 1 januari 2017 kwamen de waarderingsgrondslagen voor het bepalen van de intrinsieke waarde overeen met de verslaggevingsstandaarden. De in het prospectus van SGREF omschreven waarderingsgrondslagen voor het bepalen van de intrinsieke waarde komen als gevolg van de hierboven genoemde wijziging niet langer met elkaar overeen. Dat betekent dat de boekwaarde van SGREF zoals die blijkt uit de jaarrekening vanaf die datum niet langer gelijk is aan de intrinsieke waarde van SGREF die wordt opgesteld op grond van de in het prospectus omschreven waarderingsgrondslagen. De wijziging van de verslagleggingsstandaarden en het resulterende verschil tussen de boekwaarde en de intrinsieke waarde is voor de Beheerder aanleiding geweest om de waarderingsgrondslagen te herzien. Wijzigingen in de verslagleggingsstandaarden voor de jaarrekening Vastgoedbeleggingen werden tot 1 januari 2017 conform de verslagleggingsstandaarden in de jaarrekening en bij het bepalen van de intrinsieke waarde als volgt gewaardeerd: tegen de aankoopprijs, vermeerderd met de nog af te schrijven aankoopkosten indien en voor zover de taxatiewaarde lager was dan de aankoopprijs, vermeerderd met de nog af te schrijven aankoopkosten, maar hoger dan de aankoopprijs. In deze situatie werden de aankoopkosten gedurende 10 jaar afgeschreven; tegen taxatiewaarde vermeerderd met de nog af te schrijven aankoopkosten indien de taxatiewaarde lager is dan de aankoopprijs. In deze situatie werd het verschil tussen de taxatiewaarde en aankoopprijs ten laste van het resultaat gebracht en worden de aankoopkosten gedurende 10 jaar afgeschreven; of tegen taxatiewaarde, indien de taxatiewaarde hoger was dat de aankoopprijs vermeerderd met de nog af te schrijven aankoopkosten. In dit geval werden aankoopkosten niet meer afgeschreven. Vanaf 1 januari 2017 moeten ingevolge de gewijzigde verslaggevingsstandaarden de aankoopkosten van vastgoedbeleggingen in de jaarrekening direct en geheel ten laste van het resultaat worden gebracht. Het is op grond van de verslaggevingsstandaarden derhalve niet langer toegestaan de aankoopkosten te activeren. Analyse wel of niet activering aankoopkosten Indien bij het vaststellen van de intrinsieke waarde de aankoopkosten worden geactiveerd, wordt er van de veronderstelling uitgegaan dat SGREF met de gekochte vastgoedbeleggingen gedurende Pagina 2

3 ongeveer tien jaar economisch profijt zal trekken. De aankoopkosten worden door de afschrijving op deze kosten over tien jaar gespreid. Een consequentie van het activeren van de aankoopkosten is dat uittredende beleggers een hogere prijs voor hun certificaten ontvangen dan de boekwaarde. Dit heeft een nadelig gevolg in geval waarin SGREF gedurende een langere periode wordt geconfronteerd met een onverwacht groot aantal uittredende beleggers. Het is dan waarschijnlijk dat SGREF niet voldoende anticipeert op de noodzakelijke verkoop van vastgoedbeleggingen. De aankoopkosten komen dan vertraagd ten laste van de intrinsieke waarde. In dat geval verkrijgen de eerst uittredende beleggers een te hoge prijs voor de verkochte certificaten waardoor de laatst uittredende beleggers een relatief groot aandeel van de aankoopkosten voor hun rekening krijgen. Indien de aankoopkosten van de vastgoedbeleggingen niet worden geactiveerd wordt uitgegaan van de waarde van de vastgoedbeleggingen die gelijk is aan de prijs die kan worden gekregen als SGREF de vastgoedbeleggingen (op zo kort mogelijke termijn) verkoopt tegen de getaxeerde waarde. Dit heeft als nadelige consequentie dat de intrinsieke waarde daalt als gevolg van de aankoop van een vastgoedbelegging. Beleggers die toetreden na de aankoop van een vastgoedbelegging kopen certificaten tegen deze lagere intrinsieke waarde. Deze systematiek heeft in economische zin tot gevolg dat de beleggers die in SGREF zitten ten tijde van de aankoop van de vastgoedbelegging de aankoopkosten voor hun rekening nemen. De daarna toetredende beleggers hebben dan profijt van het economisch nut van de aankoopkosten zonder aan deze kosten bij te dragen. Beoordeling van de Beheerder De Beheerder is van mening dat onder de meest voorkomende omstandigheden het reëel is dat de prijs waartegen beleggers toe- en uittreden, de aankoopkosten van de vastgoedbeleggingen geheel worden verdisconteerd. Hoewel tot 1 januari 2017 ook niet alle aankoopkosten konden worden geactiveerd, is in het verleden, omwille van de eenvoud en begrijpelijkheid, ervoor gekozen om bij vaststellen van de intrinsieke waarde de verslagleggingsstandaarden te volgen. Het is namelijk eenvoudiger en begrijpelijker als de intrinsieke waarde overeenkomt met de boekwaarde. De Beheerder vindt dit echter niet langer wenselijk omdat de aankoopkosten in het geheel niet meer kunnen worden geactiveerd. De Beheerder heeft daarom besloten om de waarderingsgrondslagen voor het bepalen van de intrinsieke waarde te wijzigen zodat de vastgoedbeleggingen onder alle omstandigheden worden gewaardeerd tegen taxatiewaarde vermeerderd met de (nog af te schrijven) aankoopkosten. Hoe verhoudt zich de nieuwe waarderingsgrondslagen voor het bepalen van de intrinsieke waarde tot de oude waarderingsgrondslagen? Hieronder wordt aan de hand van een voorbeeld schematisch weergegeven wat het verschil is tussen de oude waarderingsgrondslagen en de nieuwe waarderingsgrondslagen. Het overzicht is opgesteld aan de hand van een fictieve aankoop van een vastgoedbelegging met een aankoopprijs van met 10% aankoopkosten. Het totaal van de aankoopprijs en aankoopkosten bedraagt derhalve Het overzicht betreft de volgende drie voorkomende situaties: 1. de vastgoedbelegging is lager getaxeerd dan de aankoopprijs; 2. de vastgoedbelegging is hoger getaxeerd dan de aankoopprijs maar lager dan de aankoopprijs vermeerderd met de nog af te schrijven aankoopkosten; en 3. de vastgoedbelegging is hoger getaxeerd dan de aankoopprijs vermeerderd met de nog af te schrijven aankoopkosten. Pagina 3

4 In het overzicht wordt uiteengezet wat de waardering is van de vastgoedbelegging op basis van de oude en nieuwe waarderingsmethode: 1. in jaar één; en 2. in jaar tien (in het geval van een gelijke taxatie), waarin de aankoopkosten in alle gevallen geheel zijn afgeschreven. Situatie 1 Oud 1 Nieuw 2 Oud 2 Nieuw 3 Oud 3 Nieuw Aankkoopprijs Aankkoopkosten Totaal Waardering jaar 1 Taxatie Waardering Jaarlijkse afschrijving Waardering jaar 10 Taxatie Waardering Uit dit voorbeeld blijkt dat in de tweede en derde situatie de nieuwe waarderingsgrondslagen tot een hogere waardering leiden. In de tweede situatie ontstaat een verschil omdat in dat geval de vastgoedbelegging wordt gewaardeerd tegen taxatiewaarde vermeerderd met de aankoopkosten in plaats van tegen de koopprijs vermeerderd met de aankoopkosten. In de derde situatie ontstaat een verschil omdat de onder de nieuwe grondslagen de taxatiewaarde wordt vermeerderd met de aankoopkosten, onder de oude waarderingsgrondslagen werd de vastgoedbelegging gewaardeerd tegen de taxatiewaarde. Waarom neemt de intrinsieke waarde toe als gevolg van de wijziging van de waarderingsgrondslagen? Als direct gevolg van de wijzing neemt de intrinsieke waarde per certificaat met EUR 138 toe (het verschil per 1 februari 2018 moet op dat moment worden vastgesteld. Dit bedrag dient derhalve als indicatie). Deze toename ontstaat door de wijziging in de waardering van de bestaande vastgoedportefeuille. Vastgoedbeleggingen die zich bevinden in situatie twee van het in de voorgaande paragraaf gegeven voorbeeld, worden gewaardeerd tegen taxatiewaarde vermeerderd met de nog af te schrijven aankoopkosten. Onder de oude voorwaarden werden deze beleggingen gewaardeerd tegen de aankoopkosten vermeerderd met de nog af te schrijven aankoopkosten. Omdat de taxatiewaarde in deze situatie hoger is dan de aankoopprijs, stijgt de waardering van de betreffende vastgoedbelegging. Vastgoedbeleggingen die zich bevinden in de eerste situatie van het gegeven voorbeeld worden onder de oude en nieuwe waarderingsgrondslagen gelijk gewaardeerd. Vastgoedbeleggingen die zich bevinden in de derde situatie van het voorbeeld, worden bij de overgang niet anders gewaardeerd. Bij de overgang naar de nieuwe waarderingsgrondslagen worden namelijk alleen aankoopkosten geactiveerd waarover onder de oude waarderingsgrondslagen werd afgeschreven. Bij de overgang worden deze vastgoedbeleggingen derhalve tegen taxatiewaarde gewaardeerd zoals bij de oude waarderingsgrondslagen reeds het geval was. Pagina 4

5 In de onderstaande opstelling wordt uiteen gezet welke gevolgen de wijzigingen hebben voor de intrinsieke waarde van SGREF per 1 september 2017 (het verschil per 1 februari 2018 moet op dat moment worden vastgesteld. Dit overzicht dient derhalve als indicatie). De boekwaarde betreft het eigen vermogen vastgesteld conform de per 1 januari 2017 gewijzigde verslagleggingsstandaarden. (in Euro s) Oud Nieuw Verschil Totaal Per certificaat Totaal Per certificaat Per certificaat Boekwaarde Aanpassingen voor: Aankoopkosten Intrinsieke waarde Wat zijn de gevolgen voor toetredende beleggers? Toetredende beleggers betalen over het algemeen een hogere prijs voor de certificaten dan de boekwaarde (zolang de aankoopkosten niet volledig zijn afgeschreven). Het verschil bestaat uit de geactiveerde aankoopkosten van de vastgoedbeleggingen. Zoals hierboven uiteengezet, vindt de Beheerder dit juist omdat op deze wijze de aankoopkosten worden verdeeld over de zittende en toetredende beleggers. Een nadelig bijgevolg is echter dat wanneer SGREF door ongunstige omstandigheden vastgoedbeleggingen (tegen de verwachting in) vervroegd moet verkopen (tegen de taxatiewaarde), de toegetreden certificaathouders een lager bedrag voor hun certificaten zullen ontvangen dan wat zij daarvoor hebben betaald. De aankoopkosten zullen in dat geval nog niet volledig zijn afgeschreven. Wat zijn de gevolgen voor uittredende beleggers? Uittredende beleggers krijgen in beginsel een hogere prijs voor hun certificaten dan de boekwaarde (zolang de aankoopkosten niet volledig zijn afgeschreven). Het meerdere betreft de nog niet afgeschreven aankoopkosten. In economische zin worden zij vergoed voor het deel van de aankoopkosten van de vastgoedbeleggingen waarvan zij geen profijt meer zullen trekken. Wat zijn de gevolgen voor zittende beleggers? Voor zittende beleggers heeft de wijziging tot gevolg dat toe- en uittredende beleggers een hogere prijs betalen respectievelijk ontvangen voor de certificaten. Een positief gevolg hiervan is dat in de prijs die toetredende beleggers moeten betalen voor de certificaten de aankoopkosten van de vastgoedbeleggingen worden verdisconteerd. Aankoopkosten worden zodoende niet alleen gedragen door de zittende beleggers maar tevens door toetredende beleggers. Een mogelijk nadelig gevolg van het activeren van de aankoopkosten is dat uitredende beleggers een hogere prijs voor hun certificaten ontvangen dan de boekwaarde. In het geval waarin SGREF gedurende een langere periode wordt geconfronteerd met een onverwacht groot aantal uittredende beleggers in het waarschijnlijk dat de eerst uittredende beleggers een te hoge prijs voor de verkochte certificaten ontvangen waardoor de laatst uitredende beleggers een relatief groot aandeel van de aankoopkosten voor hun rekening krijgen. Welke gevolgen heeft de wijziging voor het te publiceren rendement en de kosten? Pagina 5

6 Door de wijziging in de verslagleggingsstandaarden en de keuzes die de Beheerder dientengevolge heeft gemaakt, worden er afwijkende waarderingsgrondslagen voor het bepalen van de intrinsieke waarde en het opstellen van de jaarrekening gehanteerd. Als gevolg hiervan moet door de Beheerder voor een aantal factoren een keuze worden gemaakt op basis van welke waarderingsgrondslagen zij worden vastgesteld. Dit betreffen de volgende factoren: de rendementscijfers van SGREF; de doorlopende kosten factor; de winstbonus van de Beheerder; en de managementvergoeding van de Beheerder. De Beheerder heeft besloten voor deze factoren consequent de waarderingsgrondslagen die gelden voor het bepalen van de intrinsieke waarde te hanteren. Zoals eerder uiteengezet, worden na de wijziging bij het bepalen van de intrinsieke waarde alle aankoopkosten geactiveerd en gedurende tien jaar ten laste van het resultaat gebracht. Een deel van de uitgaven die gerelateerd zijn aan de aankoop van vastgoedbeleggingen worden daardoor later ten laste van het resultaat gebracht dan tot nu toe het geval is. Dit effect zal worden gereflecteerd in de rendementscijfers en de doorlopende kosten factor van SGREF. Het gemiddelde van deze factoren zal over een langere periode zal echter nagenoeg gelijk blijven. Het effect van de wijziging op de omvang van een eventuele winstbonus fees is grotendeels afhankelijk van andere factoren waaronder het op de vastgoedportefeuille behaalde resultaat en de timing daarvan. Van het effect op de performance fee kan derhalve redelijkerwijs geen inschatting worden gemaakt. De managementvergoeding zal onder de gewijzigde voorwaarden doorgaans hoger zijn. De managementvergoeding bedraagt een percentage (0,1 % per maand) van het balanstotaal. Dit balanstotaal zal na de wijziging doorgaans hoger zijn dan nu het geval is omdat de alle aankoopkosten worden geactiveerd (en over tien jaar afgeschreven). De wijziging heeft tot direct gevolg dat de managementvergoeding met EUR per maand stijgt. Dit bedrag is gebaseerd op de cijfers per 1 september Deze directe toename ontstaat door de in de vorige paragrafen behandelde wijziging in de waardering van de bestaande vastgoedportefeuille. Pagina 6