Verhogen bedrijfseconomische prestaties met de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex

Transcriptie

1 Verhogen bedrijfseconomische prestaties met de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex OTB-studiedag Delft, 17 maart 2010 mr Arnoud L.M. Vlak, directeur IPD Nederland

2 Agenda 1. Verhoogt deelname aan IPD/aeDex corporatie vastgoedindex de bedrijfseconomische prestaties? 2. Vastgoedwaarde(ring) nader beschouwd 3. Fair value (marktwaarde in verhuurde staat), betekenis en hoe te beïnvloeden 4. Conclusies

3 Vraag: Verhoogt deelname aan IPD/aeDex corporatie vastgoedindex de bedrijfseconomische prestaties? Antwoord: Nee, want deelname aan de index alléén is daarvoor niet genoeg

4 MAATSCHAPPELIJKE DOELEN RENDEMENT OP EIGEN VERMOGEN RENDEMENT OP VREEMD VERMOGEN Vermogenverschaffingsfunctie DIRECT RENDEMENT + INDIRECT RENDEMENT = TOTAAL RENDEMENT Beleggingsfunctie Transformatiefunctie TRANSFORMATIE OMZET EFFICIENTIE RATIO S Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie KLANTTEVREDENHEID Woonconsument / Eindgebruiker

5 MAATSCHAPPELIJKE DOELEN RENDEMENT OP EIGEN VERMOGEN RENDEMENT OP VREEMD VERMOGEN Vermogenverschaffingsfunctie DIRECT RENDEMENT + INDIRECT RENDEMENT = TOTAAL RENDEMENT Beleggingsfunctie Transformatiefunctie TRANSFORMATIE OMZET Maatschappelijk dividend EFFICIENTIE RATIO S Beheerfunctie Dienstverlenings-functie Bemiddelingsfunctie KLANTTEVREDENHEID Woonconsument / Eindgebruiker

6 Plan MAATSCHAPPELIJKE DOELEN RENDEMENT OP EIGEN VERMOGEN RENDEMENT OP VREEMD VERMOGEN Vermogenverschaffingsfunctie DIRECT RENDEMENT + INDIRECT RENDEMENT = TOTAAL RENDEMENT Act Beleggingsfunctie Do Transformatiefunctie TRANSFORMATIE OMZET EFFICIENTIE RATIO S Beheerfunctie Dienstverlenings-functie Bemiddelingsfunctie KLANTTEVREDENHEID Woonconsument / Eindgebruiker Check

7 MAATSCHAPPELIJKE DOELEN RENDEMENT OP EIGEN VERMOGEN RENDEMENT OP VREEMD VERMOGEN Vermogenverschaffingsfunctie DIRECT RENDEMENT + INDIRECT RENDEMENT = TOTAAL RENDEMENT Beleggingsfunctie Transformatiefunctie TRANSFORMATIE OMZET EFFICIENTIE RATIO S Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie KLANTTEVREDENHEID Woonconsument / Eindgebruiker

8 Tussenconclusie: Voor presteren (performance) is niet zozeer relevant wat je je voorneemt, maar vooral: wat je doet wat je daarmee bereikt afgezet tegen wat je je eerder had voorgenomen en afgezet tegen de relevante benchmark Ofwel: beleidsdoelen en -projecties zijn slechts een deel van het hele verhaal

9 Agenda 1. Verhoogt deelname aan IPD/aeDex corporatie vastgoedindex de bedrijfseconomische prestaties? 2. Vastgoedwaarde(ring) nader beschouwd 3. Fair value (marktwaarde in verhuurde staat), betekenis en hoe te beïnvloeden 4. Conclusies

10 Bij kapitaalintensieve ondernemingen heeft presteren (performance) bedrijfseconomisch twee aspecten: a. Kasstroomresultaat (winst of verlies) b. Waardeontwikkeling (stijging of daling)

11 Waardeontwikkeling. Twee manieren van kijken: Intern/ investering is bedrijfsmiddel Waarde is resultaat van voorgenomen beleid (= projectie of prognose) Extern/ investering is óók beleggingsmiddel Waarde is resultaat van interactie tussen uitgevoerd beleid en bewegingen op markt Subjectief (organisatie en beleidsafhankelijk), want alleen intern vastgesteld Objectief (onafhankelijk van organisatie en voorgenomen beleid) Voorbeelden: bedrijfswaarde beleidswaarde Voorbeelden: vrije verkoopwaarde (leegwaarde) fair value (marktwaarde verhuurde staat) transactieprijs Verslagleggingsrichtlijn RJ212 Verslagleggingsrichtlijn RJ213

12 Interne waarde minder geëigend om bedrijfseconomisch presteren op waardeontwikkeling te evalueren en te vergelijken Reden: waardebegrip sterk afhankelijk van continue proces van bijstelling van beleidsvoornemens Externe waarde heeft dit probleem niet Reden: alleen marktontwikkelingen en hoe onderneming daarop heeft ingespeeld (= realisatie) beïnvloeden deze waarde

13 Agenda 1. Verhoogt deelname aan IPD/aeDex corporatie vastgoedindex de bedrijfseconomische prestaties? 2. Vastgoedwaarde(ring) nader beschouwd 3. Fair value (marktwaarde in verhuurde staat), betekenis en hoe te beïnvloeden 4. Conclusies

14 Welke externe waarde relevant voor beoordelen waardeontwikkeling woningportefeuille? Vrije verkoopwaarde (leegwaarde)...maar: de woningen zijn niet leeg WOZ waarde...maar: wetsficties, politieke beïnvloeding taxaties Fair value (marktwaarde in verhuurde staat) Marktwaarde in verhuurde staat bij exploiteren als sociale huurwoning...maar: vermenging van extern en intern waardebegrip

15 Leegwaarde (kadaster NVM+WOZ) Marktwaarde verhuurde staat IPD/aeDex ROZ/IPD Marktwaarde 1 Marktwaarde 2 Vervaardigingsprijs onrendabele top Beleidswaarde Investeringswaarde Bedrijfswaarde Boekwaarde tijd

16 ROLLEN IN DE VASTGOEDKOLOM KAPITAALMARKT Vermogensverschaffingsfunctie PROJECT- ONTWIKKELINGS- MARKT VASTGOEDINVESTERINGSMARKT Beleggingsfunctie Transformatie- en projectontwikkelingsfunctie WOONCONSUMENTEN/ RETAILMARKT Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Woonconsument / Eindgebruiker

17 Fair value (marktwaarde verhuurde staat) beïnvloed door: Vraag/aanbod verhoudingen Mate van beïnvloeding door organisatie Kapitaalmarkt, internationaal -/- Vastgoedinvesteringsmarkt, (inter)nationaal +/- Gebruikersmarkt, nationaal, regionaal, lokaal ++ Doorslaggevend is: de mate waarin de organisatie succesvol is bij het inspelen op elk van deze markten. Of daarvan sprake is wordt beoordeeld door het behaalde resultaat af te zetten tegen a) de eigen doelstellingen en b) de relevante benchmark

18 Fair value (marktwaarde verhuurde staat), hoe te beïnvloeden? Kasstroombeïnvloeding: Leegwaarde (leefbaarheid: schoon, heel en veilig alsook risicoselectie) Mutatiegraad (prijs/kwaliteit huur en aanvullende diensten) Opheffen achterstallig onderhoud Verbeteringsmaatregelen die leegwaarde bevorderen, maar. Acquisitie/dispositie Bestaand vastgoed tijdig afstoten (voordat het niet meer aan eigen doelstellingen voldoet of uit de markt gaat lopen) Nieuw vastgoed tijdig acquireren (voordat iedereen jouw kansen ziet)

19 Agenda 1. Verhoogt deelname aan IPD/aeDex corporatie vastgoedindex de bedrijfseconomische prestaties? 2. Vastgoedwaarde(ring) nader beschouwd 3. Fair value (marktwaarde in verhuurde staat), betekenis en hoe te beïnvloeden 4. Conclusies

20 Eindconclusies (1) aedex-waarde bestaat niet. IPD volgt het aan de IFRS ontleende begrip fair value In open economische systemen (markt) is een gedeeld waardebegrip noodzaak (IFRS) Daarom de term fair value, wie is immers tegen een eerlijke waarde? Vraag is of de Volkshuisvesting een economisch gesloten of open systeem is Het antwoord op deze vraag bepaalt of corporaties een sector-eigen waardebegrip kunnen blijven gebruiken Fair value is de marktwaarde van het vastgoed overeenkomstig het gebruik ervan Wordt het vastgoed als huurwoning ingezet, dan is de fair value niet gelijk aan de vrije verkoopwaarde (leegwaarde en/of WOZ)

21 Eindconclusies (2) Fair value is de kasstroom die bij verkoop van vastgoed kan worden gegeneerd Kasstroomsturing gaat dus niet alleen om operationele kasstromen maar ook om sturing op toekomstige verkoopopbrengsten Waardesturing is noodzaak en niet gelijk aan kijken naar vogels in de lucht Vastgoed prestatiemeting op een ander waardebegrip dan fair value is. Sturing is pas mogelijk als doelstellingen, prestatiemeting en benchmark op dezelfde grondslagen zijn gebaseerd (Deming cirkel)

22 IPD Group 1 St John s Lane London EC1M 4BL United Kingdom IPD Nederland Busplein KV Almere Nederland Investment Property Databank Limitedand aedex databank vastgoedtaxaties bv h.o.d.n. IPD Nederland (IPD) All rights conferred by law of copyright and by virtue of international copyright conventions are reserved by IPD. No part of any of the IPD indices may be reproduced, distributed, transmitted, in any form or by any means for any purpose, without the prior written consent of IPD. Copyright aedex IPD / 2010 IPD 2010