Presentatie titel. Is er leven na Vestia? Woningcorporaties op het snijvlak van staat en markt: uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid

Transcriptie

1

2 Is er leven na Vestia? Woningcorporaties op het snijvlak van staat en markt: uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid Presentatie titel of zelfprogrammerende maatschappelijk gedreven ondernemingen? Bijeenkomst toezichthouders en bestuurders Futura Groep mr Arnoud L.M. Vlak Lector Maatschappelijk Vastgoed 15 mei 2012 Rotterdam, 00 januari 2007

3 Wat gaan we doen? 1. Disclaimer 2. Positionering a-c 3. Dienstenexploitatie versus vastgoedexploitatie 4. Verkleving en verknoping diensten- & vastgoedexploitatie 5. Corporaties: integrale & intern verknoopte vastgoedondernemingen actief in meer dan een markt 6. Corporaties: verkleving productie & distributie van rendement 7. Model bedrijfsvoering woningcorporaties: a. bedrijfskundige analyse b. resultaat 8. Ontwikkelingen in de institutionele context: nationaal en Europees perspectief Bevrijding uit de Gordiaanse knoop? 1-7

4 1. Disclaimer Tenzij uitdrukkelijk anders vermeld zijn de in deze lezing te noemen voorbeelden fictief. Elke gelijkenis met bestaande personen, rechtspersonen, instellingen, organisaties, ondernemingen, partijen, belangenverenigingen of gebeurtenissen berust geheel en al op toeval.

5 2a. Positionering: tussen staat en markt Vóór 1901 Staat Middenveld Markt

6 2a. Positionering: tussen staat en markt Staat Middenveld Markt

7 2a. Positionering: tussen staat en markt Staat Middenveld Markt

8 2b. Positionering: in het maatschappelijk krachtenveld Woningcorporaties in de Gordiaanse knoop Mensgeoriënteerd Outcome gericht Effectiviteit Individualistisch Vraaggedreven/ Behoeftegestuurd Investeringsmanagement Kapitaalintensief Inflexibel Arbeidsextensief Langcyclisch Staat/Publiek (Kosten) en budgetsturing Corporaties Markt/Privaat Inkomsten-, marge-, rendementssturing Dienstverleningsmanagement Kapitaalextensief Flexibel Arbeidsintensief Kortcyclisch Collectivistisch Arrangementen-/Aanbodgestuurd Product-/Dienstengeoriënteerd Output gericht Efficiency

9 2c. Positionering: binnen de vastgoedwaardeketen Vermogensverschaffingsfunctie Portfoliomanagementfunctie Investeringsfunctie Transformatie & Projectontwikkelingsfunctie Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Eindgebruiker

10 3. Dienstenexploitatie versus vastgoedexploitatie Exploitatie van vastgoed en maatschappelijke diensten: twee uitersten van het spectrum Investeren in & exploiteren van vastgoed Produceren & verlenen van (maatschappelijke) diensten Kapitaalbeslag Hoog Laag Investeringshorizon Cyclus primair bedrijfsproces Arbeidsintensiteit Cultuur & orientatie Bedrijfseconomische focus Veranderbaarheid/ flexibiliteit Lang Lang Laag Taakgericht Rendement Laag Kort Kort Hoog Mensgericht Marge Hoog

11 4. Verkleving & verknoping diensten- & vastgoedexploitatie Verkleving: het verschijnsel waarbij de maatschappelijke dienstverleningsexploitatie en de exploitatie van het vastgoed faciliterend aan de maatschappelijke dienstverlening als zodanig niet zijn onderscheiden, ondanks dat de aard van de risico s van het exploiteren van vastgoed haaks staat op die van de exploitatie van een dienstverleningsbedrijf. Verknoping: het verschijnsel waarbij een en dezelfde organisatie aan (nagenoeg) alle rollen in de vastgoedwaardeketen zelf en vanuit een geïntegreerde managementvisie invulling geeft, ondanks dat dit met zich meebrengt dat de betrokken organisatie moet beschikken over de kennis van alle markten waarover de vastgoedwaardeketen zich uitstrekt en de specifieke managementtechnieken die nodig zijn om op elk van die markten te kunnen werken.

12 5. Corporaties: integrale & intern verknoopte vastgoedondernemingen actief in meer dan een markt ROLLEN IN DE PRODUCTIE EN HET AANBOD VAN VASTGOED EN VASTGOEDDIENSTEN KAPITAALMARKT Vermogensverschaffingsfunctie VASTGOED ONTWIKKELINGS- MARKT VASTGOEDINVESTERINGSMARKT Beleggingsfunctie Transformatiefunctie CONSUMENTENMARKT Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Woonconsument / Eindgebruiker

13 6. Corporaties: verkleving productie & distributie van rendement Maatschappelijk dividend, uitgekeerd Vermogenverschaffingsfunctie Maatschappelijk dividend, geïntegreerd Rendement totaal vermogen -/- Rendement vreemd vermogen = Rendement op eigen vermogen Direct rendement + Indirect rendement = Totaal rendement op vastgoed Beleggingsfunctie Transformatiefunctie Netto resultaat op vastgoed Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Woonconsument / Eindgebruiker

14 7a. Model bedrijfsvoering woningcorporaties: bedrijfskundige analyse principes van aanbodsturing en vraagondersteuning lopen door elkaar strategie en uitvoering lopen door elkaar opdrachtgever-opdrachtnemerrelaties zijn diffuus van iedereen wordt én maatschappelijk én bedrijfsmatig handelen verwacht

15 7b. Model bedrijfsvoering woningcorporaties: resultaat sub-optimale bedrijfseconomische én maatschappelijke output verankering en realisatie maatschappelijke doelstellingen niet eenduidig iedereen (belanghouders, klanten, medewerkers) eigenlijk altijd ontevreden met output

16 8. Wijzigingen in de institutionele context woningcorporaties: nationaal perspectief 2 Verkopen woningen = realiseren totaalwinst voor de VpB 4 Woningcorporaties : December 2006 / Februari 2007: Inflatievolgend huurbeleid 2: Juli 2007: Integrale VpB zonder faciliteiten 3: Januari 2008: Nieuwe borgingsregels WSW voor financiering vreemd vermogen 4: Januari 2008: Nieuwe regels financieel toezicht CFV 5: Februari 2008: Invoering vermogensheffing Minister WWI

17 8. Wijzigingen in de institutionele context woningcorporaties: Europees perspectief-1 Vermogenverschaffingsfunctie Versterking grip overheid (?) Beleggingsfunctie Transformatiefunctie Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Woonconsument / Eindgebruiker

18 8. Wijzigingen in de institutionele context woningcorporaties: Europees perspectief-2 Vermogenverschaffingsfunctie Versterking grip overheid (?) Zonder staatsteun Met staatsteun Transformatiefunctie Administratieve scheiding Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Woonconsument / Eindgebruiker

19 8. Wijzigingen in de institutionele context woningcorporaties: Europees perspectief-3 Kapitaalmarkt Minimaal 67% vermogen? Maximaal 33% aandelen? Vermogenverschaffingsfunctie Versterking grip overheid (?) Beleggingsfunctie Zonder staatsteun Met staatsteun Transformatiefunctie Juridische en administratieve scheiding Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Woonconsument / Eindgebruiker

20 8. Wijzigingen in de institutionele context woningcorporaties: Europees perspectief-4 IFRS GIPS IVS RJ213 Kapitaalmarkt Minimaal 67% vermogen? Maximaal 33% aandelen? RJ645 RJ 213 (?) Vermogenverschaffingsfunctie Versterking grip overheid (?) Beleggingsfunctie Zonder staatsteun Met staatsteun Transformatiefunctie Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Woonconsument / Eindgebruiker

21 8. Wijzigingen in de institutionele context woningcorporaties: Europees perspectief-5 Samengevat: EC beschikking en uitwerking daarvan door Nederlandse regering plaatst bedrijfsvoering corporaties definitief in twee werelden: a. die van publieke inbedding met afnemende waarborging van de bedrijfsvoering b. die van de tucht van de (kapitaal)markt met strenge kapitaals- en verantwoordings- & rapportageeisen Dubbele positionering corporaties leidt tot potentieel verantwoordings- & rapportageconflict aangaande presteren en risico s van corporaties. Niet oplossen van dit conflict strekt tot nadeel van de corporaties, met name bij a. funding en financiering van de bedrijfsvoering b. verantwoording aangaande eventuele overcompensatie door staatsteun RJ645-nieuw beoogt oplossingen voor dit conflict te creëren

22 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-1 Het kan ook anders wanneer corporaties: - Helder kiezen voor alleen die rol waar zij -ieder voor zich- maatschappelijk werkelijk verschil maken en - pas ná het maken van die keuze de vraag beantwoorden of en zo ja welke plaats vastgoed bij het verwezenlijken van die rol heeft Suggestie voor rolkeuze corporaties - creëren van toegang tot de woningmarkt voor huishoudens die anders maar moeilijk hun weg kunnen vinden, door middel van bevorderen betaalbaarheid wonen en wegnemen risicoselectie

23 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-2 Corporaties en vastgoed: concentreren op de rol van vermogensverschaffer en portfoliomanager en het ten opzichte daarvan absoluut (onder)scheiden van de zuiver vastgoedeconomische rollen

24 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-3 Corporaties concentreren zich op vermogenverschaffings- & Portfoliomanagementfunctie Vermogensverschaffingsfunctie Portfoliomanagementfunctie Investeringsfunctie Transformatie & Projectontwikkelingsfunctie Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Woonconsument/Eindgebruiker = huidige rollen van de corporaties in de vastgoedwaardeketen

25 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-4 Gevolg: corporaties trekken zich terug uit de puur vastgoedgerelateerde investeringsbelangen door zich te focussen op de rol waarmee zij ieder voor zich werkelijk verschil maken. Nadeel: kapers op de kust die het vermogen willen confisceren dat nu nog exclusief in vastgoed is vastgelegd en door scheiding vastgoedgerelateerde investeringsbelangen wordt vrijgespeeld. Voordeel: optimalisering transparantie van de verschillende bedrijfsvoeringsrisico s en last but not least uitzicht op realiseren van meer maatschappelijke en bedrijfseconomische output

26 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-5 Optie 1: vermogen en bedrijfsvoering terug onder directe aansturing van de overheid Sturing door de overheid Vermogenverschaffingsfunctie Maat- Beleggingsfunctie schappelijk dividend Transformatie- en Projectontwikkelings functie Beheerfunctie Dienstverlenings-functie Bemiddelings-functie Markt Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten

27 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-6 Optie 2: vermarkting vastgoed en bedrijfsvoering, vermogen terug naar de overheid Sturing door de overheid Vermogenverschaffingsfunctie Aandeelhouders uit de kapitaalmarkt Markt Beleggingsfunctie Transformatie- en Projectontwikkelings functie Beheerfunctie Dienstverlenings-functie Bemiddelings-functie Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten

28 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-7 Optie 3: maatschappelijke trustvermogens: investeren en renderen in plaats van consumeren Uitkering maatschappelijk dividend Markt Vermogenverschaffingsfunctie Beleggingsfunctie Middenveld Transformatie- en Projectontwikkelings functie Beheerfunctie Dienstverlenings-functie Bemiddelings-functie Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten

29 Dank voor uw aandacht Is er leven na Vestia? Woningcorporaties op het snijvlak van staat en markt: uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid of Presentatie titel zelfprogrammerende maatschappelijk gedreven ondernemingen? Bijeenkomst toezichthouders en bestuurders Futura Groep mr Arnoud L.M. Vlak Lector Maatschappelijk Vastgoed 15 mei 2012 Rotterdam, 00 januari 2007