De financiële performance van woningcomplexen in de corporatiesector. Financiële sturing en maatschappelijke prestaties

Transcriptie

1 De financiële performance van woningcomplexen in de corporatiesector Peter van Os, RIGO, juni 2006 Financiële sturing De financiële sturing van woningcorporaties is van cruciaal belang. De bedrijfstak is immers zeer kapitaalintensief en financieel wanbeheer kan verstrekkende gevolgen hebben voor de bedrijfstak en voor uiteindelijk voor de klant. Op bedrijfsniveau is, naast variabelen die een beeld geven van de financierbaarheid, de omvang van het eigen vermogen van het bedrijf de sleutelvariabele in de financiële sturing. Het eigen vermogen is de maat voor de financiële weerbaarheid en voor de mogelijkheid om nieuwe investeringen te financieren. Het eigen vermogen wordt grotendeels bepaald door het verschil tussen de waarde van het vastgoed van de corporatie en de omvang van het vreemd vermogen (de leningenportefeuille). Aanvankelijk werd de boekwaarde (historische waarde) als waarde genomen, maar tegenwoordig is het gebruikelijk om uit te gaan van de bedrijfswaarde als grondslag. Anders dan de boekwaarde kijkt de bedrijfswaarde naar de toekomst: alle nog te verwachten kasstromen (kosten en opbrengsten) worden netto contant gemaakt 1 en opgeteld tot de bedrijfswaarde. Beslissingen over de toekomst van het vastgoed op complexniveau hangen in de praktijk doorgaans af van de kwaliteit van het complex en soms van de huidige of verwachte marktpositie. Zelden speelt het financiële exploitatieresultaat op complexniveau een rol van betekenis. Alleen als er investeringbeslissingen aan de orde zijn wordt de hoogte van de onrendabele top in de afweging betrokken. Is dat een omissie of een terechte zienswijze? Financiële sturing en maatschappelijke prestaties Hoe belangrijk ook, de financiële sturingscriteria vormen slechts de randvoorwaarden bij de beleids- en investeringsafwegingen van de corporatie. Uiteindelijk gaat het natuurlijk om het maatschappelijk effect van de inspanningen van de corporatie, oftewel het maatschappelijk presteren. Om een maximaal maatschappelijk effect te bereiken is echter een maximale inzet van middelen nodig. Dat lijkt een betrekkelijk eenvoudige stelregel, maar dat is het niet. Want uit de stelregel vloeien tenminste vier complexe vraagstukken voort. Ten eerste is de vraag wat de maximaal mogelijke inzet van middelen is. Hierboven is het eigen vermogen al als sleutelvariabele aangemerkt. Dus is de vraag wat de omvang van het eigen vermogen van een corporatie minimaal zou moeten zijn. Daar is geen generiek percentage voor te geven 2. De benodigde omvang is vooral afhankelijk van de onrendabele top van de investerings- en beheeropgaven op 1 Met behulp van de disconteringsvoet omgerekend naar euro s van nu. 2 Bedoeld wordt het solvabiliteitspercentage als maat voor het eigen vermogen.

2 korte, middellange èn lange termijn. Het onrendabele deel dient immers uit het rendement op het eigen vermogen betaald te worden 3. De tweede vraag is hoe de corporatie de beschikbare middelen toe kan delen aan (kan alloceren naar) de diverse bestedingsmogelijkheden om een optimaal maatschappelijk effect te bereiken. Alloceren kan naar twee dimensies: een ruimtelijke en een sectorale, dat wil zeggen naar complexen en/of buurten en naar soorten activiteiten: bouwen en renoveren, sociaal beheer, welzijnsactiviteiten, realiseren van zorgvoorzieningen etc.. De derde vraag is de meest complexe. Namelijk hoe kan een corporatie meten welk effect de inzet van haar middelen heeft op de maatschappij. Lang niet altijd is het immers mogelijk om een causaal verband aan te tonen tussen de maatregel en het effect. Vaak hebben immers verschillende factoren, verschillende partijen invloed op het resultaat. De laatste twee vragen betroffen in essentie de vraag naar de grootste effectiviteit. De vierde vraag betreft de efficiency: hoe kunnen de middelen op de meest doelmatige worden ingezet. Er worden allerwegen vraagtekens gezet bij de efficiency van corporaties, vooral omdat zij de prikkel (de tucht ) van de markt niet ondervinden. Ook efficiency laat zich overigens lastig onderzoeken en beoordelen. In het vervolg van dit artikel zullen we ingaan op de tweede vraag; de allocatie van middelen en in het bijzonder op de ruimtelijke dimensie ervan: de toedeling naar woningcomplexen. Direct en indirect rendement Bij de allocatie van middelen gaat het niet alleen om de toedeling van beschikbare middelen ten behoeve van investeringen 4, maar ook om de middelen die de exploitatie van de diverse woningcomplexen als opbrengst genereert; namelijk het exploitatieresultaat op complexniveau. Sommige complexen kunnen immers als melkkoe worden aangemerkt, andere complexen dragen daarentegen in relatief geringe mate bij aan het financiële resultaat van de corporatie. Maar het is nog ingewikkelder, omdat er altijd sprake is van een directe en een indirecte opbrengst (of rendement) van het vastgoed. De directe opbrengst is het saldo van de kasstromen in een bepaalde periode (een jaar). De indirecte opbrengst is de stijging of daling van de waarde van het vastgoed. In geval van bedrijfswaarde zal een jonge portefeuille of complex in het algemeen in waarde stijgen en een oudere portefeuille of complex in waarde dalen. Die waardeontwikkelingen spelen bij de bepaling van het financiële resultaat naast het kasstroomresultaat ook een rol, omdat de ontwikkeling van het vermogen gelijk is aan het kasstroomresultaat plus de zogeheten autonome waardeontwikkeling van het vastgoed en van de leningenportefeuille. Het kan dus zo zijn, dat een woningcomplex 3 Voor een financieel-technische toelichting hierop zie onder andere de SEV-publicatie over de Transparantiemethodiek () 4 Of het verkrijgen van middelen door verkoop (desinvesteringen).

3 een slecht kasstroomresultaat te zien geeft, maar tegelijkertijd een waardestijging. De introductie van de Aedex-benchmark in 1997 heeft nog een extra element in discussie gebracht: de marktwaarde van het vastgoed. Een aantal deelnemers aan de Aedex heeft, in samenwerking met Ortec 5, het begrip beklemd vermogen geintroduceerd; dat is het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde 6. Dit is het bedrag dat de maatschappelijke onderneming, die de corporatie is, in de gedachtegang van de bedenkers opoffert aan maatschappelijke doelen. Samenvattend kun je zeggen dat vier componenten relevant kunnen zijn bij het bepalen van de bijdrage van het complex aan het financiële resultaat van de corporatie: het saldo van de (des)investeringskasstromen, de exploitatiekasstromen, de autonome waardeontwikkeling van het vastgoed en de marktwaarde. De beleidscyclus; prognosticeren en evalueren Financiële sturing is een begrip dat nauw verbonden is met de beleidscyclus (zie figuur). Aan de voorkant van de beleidscyclus (begroten en plannen) worden onder meer de toekomstige kasstromen geprognosticeerd, die opgenomen worden in de bedrijfswaarde. Aan de achterkant van de beleidscyclus zal de corporatie de gerealiseerde kasstromen in beeld willen brengen om te toetsen of deze conform de prognoses zijn. Doelen (bij)stellen meten en beoordelen : simuleren en prognosticeren Evalueren en verantwoorden Beleidscyclus Begroten en plannen figuur: de beleidscyclus Realiseren Het is vanzelfsprekend dat de evaluatieresultaten waar nodig zullen leiden tot de bijstelling van de prognoses: het sluiten van de beleidscyclus. In de praktijk ligt dat niet zo eenvoudig. Vaak worden in de bedrijfswaardeberekeningen kengetallen voor met name onderhoud gebruikt die generiek zijn, niet complex-specifiek, en doorgaans niet of slechts marginaal getoetst aan de evaluatieresultaten. 5 De ontwikkelaars van het financieel rekenpakket WALS. 6 De beleidswaarde is de bedrijfswaarde waarin naast de exploitatiekasstromen ook de verwachte (des)investeringskasstromen zijn verwerkt.

4 Financiële indicatoren op complexniveau Als het gaat om financiële sturing op complexniveau dringen zich twee vragen op: is het zinvol om financiële indicatoren en normen op complexniveau te hanteren en zo ja, welke indicatoren hebben de meeste zeggingskracht? De eerste vraag is met een volmondig ja te beantwoorden. Immers, een effectieve inzet van middelen vergt een rationeel allocatieproces, dat wil zeggen dat de corporatie moet kunnen expliciteren in welke complexen en ten aanzien van welke activiteiten zij de beschikbare middelen moet inzetten om een optimaal maatschappelijk rendement te bereiken. De tweede vraag laat zich lastiger beantwoorden. Op grond van de vier mogelijk relevante componenten van financiële sturing op complexniveau (zie hierboven) is de volgende tabel samen te stellen. Het kassaldo 7 Het direct rendement De bedrijfswaarde De gecorrigeerde bedrijfswaarde De beleidswaarde: Het betreft het saldo van huurinkomsten en onderhoudsuitgaven. Twee varianten zijn mogelijk. Variant 1: de huuropbrengsten minus alle onderhoudskosten. Variant 2: gelijk aan variant 1, maar zonder de kosten van planmatig onderhoud. In twee varianten. Variant 1: het kassaldo (variant 1) gedeeld door de bedrijfswaarde. Variant 2: het kassaldo (variant 1) gedeeld door de marktwaarde. Hierin zijn alleen de exploitatiekasstromen opgenomen. De bedrijfswaarde gedeeld door de restant levensduur. De bedrijfswaarde met inbegrip van de kasstromen die voortvloeien uit de scenario s voor het (des)investeringsbeleid. Variant 1 geeft door de jaren heen een sterk fluctuerend beeld te zien; op te lossen door een meerjaren gemiddelde van het planmatig onderhoud te nemen. Variant 2 is onvolledig door het ontbreken van de relatief grote onderhoudskasstroom. Het rendementsgetal voegt weinig of niets toe aan het kassaldo; werkt eerder verhullend, omdat de noemer (de waarde) het beeld vertroebelt. De bedrijfswaarde is een indicator die de toekomst simuleert. De waarde is sterk afhankelijk van de restant levensduur van het complex. Een houtje touwtje methode om het effect van de restant levensduur in de bedrijfswaarde te elimineren (is rekenkundig niet geheel correct). 7 Alle indicatoren betreffen gemiddelden per woning

5 De marktwaarde Het indirect rendement De verhouding tussen de bedrijfswaarde of beleidswaarde en de marktwaarde Bijvoorbeeld volgens de richtlijnen van de Aedex. In twee varianten. Variant 1: de mutatie van de bedrijfswaarde gedeeld door de bedrijfswaarde. Variant 2: de mutatie van de marktwaarde gedeeld door de marktwaarde. Verschillende varianten zijn denkbaar. We noemen het beklemd vermogen: het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde. Betreft ook een indicator die de toekomst simuleert. De marktwaarde is in de meeste gevallen fictief: de corporatie zal doorgaans deze waarde niet willen realiseren. Feitelijk is het een bijzondere vorm van beleidswaarde (zie aldaar). Ook deze rendementsgetallen voegen weinig toe aan de bedrijfswaarde respectievelijk de marktwaarde als indicatoren. Het beklemd vermogen kan beschouwd worden als een maat voor het financiële offer dat de corporatie brengt voor de realisatie van het maatschappelijk rendement. Kasstromen en waarde Er is in bovenstaande tabel sprake van twee typen indicatoren: kasgeoriënteerde en waardegeoriënteerde. Met de kasgeoriënteerde indicator kan men inzicht krijgen in de historische kasstromen, maar ook in de te verwachten, toekomstige kasstromen. De waardegeoriënteerde indicatoren worden alleen toegepast bij prognoses. Van groot belang in het kader van het sluiten van de beleidscyclus is om de resultaten van de historische cijfers (in dit geval de kasstromen en hun saldo) te verwerken in de prognoses (in dit geval de waardecalculatie). Als die aansluiting niet goed is, is de waarde van de prognoses gering. Toegepast op historische cijfers heeft de kasgeoriënteerde indicator een indirecte sturingsfunctie (het verbeteren van de prognoses), maar heeft zo n indicator ook een directe functie in de strategieafweging op complexniveau? Die is er strikt genomen niet. Immers de strategieafweging moet geënt zijn op de toekomstige financiële en maatschappelijke effecten van het beleid en niet op historie. Om diezelfde reden nemen steeds meer corporaties afscheid van de historische boekwaarde als waarderingsgrondslag ten gunste van de bedrijfswaarde. Dat alles neemt niet weg dat de indirecte sturingsfunctie van de indicator wel van groot belang is! De kasgeoriënteerde indicator toegepast in prognoses heeft als nadeel dat, zoals hiervoor al is gesteld, de autonome waardeontwikkeling niet in ogenschouw genomen wordt. Sturing en ijkpunten De centrale sturingsopgave van corporaties is om zoveel mogelijk maatschappelijk rendement te realiseren onder de nadrukkelijke voorwaarde dat de financiële continuïteit van de organisatie niet in het geding komt. Dat betekent dat de financiële

6 waardesturing niet gericht is op maximalisatie van de financiële waarde, maar op het handhaven van een aanvaard minimum van de waarde (eigenlijk het eigen vermogen). Het allocatieproces van middelen naar soorten uitgaven en naar complexen zal gericht moeten zijn op de optimalisatie van het maatschappelijk rendement. De beleidswaarden geven de financiële vertaling van de mogelijke beleidsstrategieën voor complexen weer. De optimale strategiekeuze resulteert dus in het hoogste maatschappelijke rendement bij een totale beleidswaarde die voor de continuïteit nog juist aanvaardbaar is. De corporatie moet er bij dat allocatieproces van uitgaan dat zij een surplus aan beleidswaarde altijd kan èn, vanwege de doelstelling van de maatschappelijke onderneming, moet omzetten in maatschappelijke waarde, desnoods langs de weg van matching van taken en middelen! Al eerder werd gesteld dat de marktwaarde een bijzondere vorm van beleidswaarde is. De marktwaarde kan dan niet het ijkpunt voor de sturing zijn. Dat geldt logischerwijs ook voor het zogenaamde beklemd vermogen. Dat is in lijn met de voorgaande alinea; in de financiële sturing geldt de minimaal benodigde beleidswaarde als ijkpunt 8. De marktwaarde is daarnaast in onze visie vooral een marktindicator en speelt als zodanig in de sturing een rol van belang 9. Het allocatieproces Het voornoemde allocatieproces is ingewikkeld: bij de afweging dienen zowel alle complexen als alle mogelijk soorten (maatschappelijke) uitgaven te worden betrokken. Als bij de toedeling van middelen op complexniveau alleen naar de financiële en maatschappelijke effecten in het onderhavige complex wordt gekeken, is de uitkomst per definitie suboptimaal, omdat dezelfde middelen in een ander complex wellicht een hoger maatschappelijk rendement kunnen genereren. Er bestaan geen expertsystemen die de taak van de beleidvormer kunnen overnemen. Er zijn wel methoden om dit complexe, iteratieve proces te structureren. Het proces kan overigens wel door vormen van multicriteria-analyses ondersteund worden. Conclusie Het gebruiken van financiële indicatoren op complexniveau is zinvol. Twee typen indicatoren zijn mogelijk: kasgeoriënteerde en waardegeoriënteerde. De kasgeorienteerde indicatoren kunnen naar het verleden en naar de toekomst kijken. De historische cijfers worden gebruikt om de prognoses te verbeteren. De toekomstgerichte, kasgeoriënteerde indicator heeft als nadeel dat de autonome waardeontwikkeling niet in de afwegingen meegenomen wordt. Daarom geniet de waardegeoriënteerde indicator bij prognoses de voorkeur. De indicatoren brengen de uitkomsten op complexniveau in beeld, maar de ijkpunten in de sturing liggen op bedrijfsniveau: de laagste beleidswaarde die uit oogpunt van de continuïteit op 8 Dat maakt dat de discussie over het minimaal benodigd vermogen cruciaal is in de sturing van corporaties 9 In het kader van risicoanalyse; is hier niet verder besproken.

7 lange termijn nog aanvaardbaar is bij een maximale maatschappelijke waarde. Financiële sturing vraagt een tweedimensionaal afwegingsproces: een allocatie van middelen naar complexen en naar soorten activiteiten, gegeven de financiële en de maatschappelijke doelstelling (respectievelijk de minimale beleidswaarde en het maximale maatschappelijke rendement).