Heeft benchmarking zin?

Transcriptie

1 Heeft benchmarking zin? KOVON Themacongres Apeldoorn, 4 oktober 2011 mr Arnoud L.M. Vlak directeur IPD Nederland rww 1

2 Agenda Heeft benchmarking zin? Nee!, want Ja!, want KOVON/IPD Benchmark onderhouds- & verbeteringsuitgaven - Resultaten over 2010 Bruikbaarheid resultaten KOVON/ IPD Benchmark voor beleidskeuzes 2

3 Heeft benchmarking zin? Nee!, want: a. Ons beleid is zo bijzonder dat wij onvergelijkbaar zijn b. Onze vastgoedportefeuille wijkt zo af van de andere corporaties dat wij onvergelijkbaar zijn c. De bestaande benchmarks sluiten niet aan op de manier waarop onze controller en onze externe accountant vinden dat moet worden gerapporteerd d. Een keertje extern onderzoeken hoe we het doen kan geen kwaad, maar dat keer op keer doen is zinloos en verhoogt alleen maar de administratieve lasten e. Het gaat uiteindelijk niet om hoe goed of slecht wij het doen, maar om wat de huurder er mee op schiet 3

4 Heeft benchmarking zin? Ja!, want: a. Extern meten van prestaties geeft zicht op de vraag of wat we ons hebben voorgenomen ook is bereikt b. Prestaties vergelijken met bedrijven die op de onze lijken geeft inzicht in wat we beter kunnen doen c. Best practices onderzoeken geeft inzicht in hoe we het beter kunnen doen d. Prestaties structureel extern meten disciplineert onze administratie en leidt dus tot minder administratieve lasten e. Extern meten waarborgt dat wat we ook buiten onze eigen organisatie en buiten onze sector begrepen wordt en dat leidt tot minder verwarring, misverstanden en dus werk 4

5 Heeft benchmarking zin? Ja! Kwaliteitscircel van Deming Plan Formuleer de doelstellingen Benoem te bereiken resultaten Check Vergelijk bereikte resultaten met de doelstellingen en de relevante marktcontext Do Voer het proces uit Meet bereikte resultaten Act Zet acties uit om de resultaten te verbeteren (indien nodig) 5

6 Kwaliteitscirkel van Deming Vermogenverschaffingsfunctie Beleggingsfunctie Transformatiefunctie Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Woonconsument / Eindgebruiker 6

7 Bedrijfseconomisch sturingsconcept Productie en distributie van rendement Maatschappelijk dividend, uitgekeerd Vermogenverschaffingsfunctie Maatschappelijk dividend, geïntegreerd Rendement totaal vermogen -/- Rendement vreemd vermogen = Rendement op eigen vermogen Direct rendement + Indirect rendement = Totaal rendement op vastgoed Beleggingsfunctie Transformatiefunctie Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Netto resultaat op vastgoed Woonconsument / Eindgebruiker 7

8 Bedrijfseconomisch sturingsconcept Strategiepiramide STRATEGISCH Vermogenverschaffingsfunctie TACTISCH Beleggingsfunctie Transformatiefunctie OPERATIONEEL Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Woonconsument / Eindgebruiker 8

9 Bedrijfseconomisch sturingsconcept Key performance indicatoren Marge Beheerkosten Huurinkomsten Efficiency ratio Maatschappelijk dividend Vermogenverschaffingsfunctie Beleggingsfunctie Transformatiefunctie OPERATIONEEL Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Woonconsument / Eindgebruiker 9

10 Bedrijfseconomisch sturingsconcept Key performance indicatoren Totaal rendement Direct rendement Indirect rendement Transformatie omzet Vermogenverschaffingsfunctie TACTISCH Beleggingsfunctie Transformatiefunctie Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie Woonconsument / Eindgebruiker 10

11 Bedrijfseconomisch sturingsconcept Key performance indicatoren STRATEGISCH Vermogenverschaffingsfunctie Maatschappelijk dividend Rendement eigen vermogen Rendement totaal vermogen Loan to value Interest coverage ratio Debt service ratio EBITDA etc. Overhead Beheerfunctie Beleggingsfunctie Dienstverleningsfunctie Transformatiefunctie Bemiddelingsfunctie Woonconsument / Eindgebruiker 11

12 Benchmarking Internationaal perspectief - 1 Property management costs (per unit) Rental income (per unit) Efficiency ratio (% of gross income) Social dividend (% of capital employed) Swedish municipal housing Capital supply Investment management ,1% not applicable Netherlands social housing ,3% 1,7% Project development OPERATIONAL Property management Facility management Matchmaking Households / End users 12

13 Benchmarking Internationaal perspectief - 2 Total return Income return Capital growth Transformation turnover Swedish municipal housing 3,2% 2,4% Capital supply 0,8% not measured Netherlands social housing -1,9% 2,7% -4,7% 5,2% TACTICAL Investment management Project development Property management Facility management Matchmaking Households / End users 13

14 Benchmarking Internationaal perspectief - 3 STRATEGIC Capital supply Return on equity Return on capital employed Loan to value Interest coverage ratio EBITDA per unit EBITDA (% rental income) Overhead as % of rental income Property management Swedish municipal housing Investment management 2,5% 3,2% 39,5% 2,13 Facility management ,6% 3,3% Households / End users Netherlands social housing Project development Matchmaking -6,0% -1,9% 33,0% 1, ,5% 10,1% 14

15 Agenda Heeft benchmarking zin? Nee!, want Ja!, want KOVON/IPD Benchmark onderhouds- & verbeteringsuitgaven - Resultaten over 2010 Bruikbaarheid resultaten KOVON/ IPD Benchmark voor beleidskeuzes 15

16 Portefeuille samenstelling Verdeling naar soorten vastgoed 100% 90% 80% 70% 60% MV BOG 50% Overige Woningen 40% MGW 30% EGW 20% 10% 0% A Deelnemer E X C D B F Eindtotaal 16

17 Portefeuille samenstelling Ouderdom woningportefeuille 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% na < % 20% 10% 0% * Alleen woningobjecten A B C D Deelnemer E X F Eindtotaal Gemiddeld gewogen leeftijd (o.b.v. m²) * 17

18 Resultaten over 2010 Kerncijfers Per woning Δ Per m² % van totale uitgaven Aan verbetering 102,9 1,5 8% Aan onderhoud 1.228,6 17,8 92% Totaal 1.331,5 19,2 Per woning Δ Per m² % van totale uitgaven Incidenteel 276,1 4,0 21% Muta@e 229,7 3,3 17% Planma@g 798,1 11,6 60% Huurders 27,7 0,4 2% Totaal 1.331,5 19,2 Δ Uitsluitend woningen 18

19 Analyse onderhoud Kerncijfers Per woning Δ Per m² % van totale uitgaven Herstel a.g.v. schade of slijtage 233, % Muta@e 225, % Planma@g 741, % Huurders 27, % Totaal 1.228, % Per woning Δ Per m² % van totale uitgaven Perceel 11, % Schil 257, % Verkeersruimten algemeen toegankelijk 31, % Collec@eve installa@es 107, % Interieur 294, % N.n.b./overig 526, % Totaal 1.228, % Δ Uitsluitend woningen 19

20 Analyse verbeteringen Kerncijfers Uitgaven in Per woning Per m² % van totale uitgaven Herstel a.g.v. schade of slijtage ,6 3% Muta@e ,1 < 1% Planma@g ,8 4% Huurders Totaal ,5 8% Uitgaven in Per woning Per m² % van totale uitgaven Perceel <1 <0,1 <1% Schil ,4 2% Verkeersruimten algemeen toegankelijk <0,1 <1% Collec@eve installa@es ,1 <1% Interieur ,3 2% N.n.b./overig ,6 3% Totaal ,5 8% 20

21 Verbeteringen Splitsing per objecttype en bouwkundig element 4 3,5 3 N.n.b./overig 2,5 Interieur per m² 2 1,5 1 Collectieve installaties Verkeersruimt en algemeen toegankelijk 0,5 Schil 0 Perceel 21

22 Agenda Heeft benchmarking zin? Nee!, want Ja!, want KOVON/IPD Benchmark onderhouds- & verbeteringsuitgavenresultaten over 2010 Bruikbaarheid resultaten KOVON/IPD Benchmark voor beleidskeuzes 22

23 Bruikbaarheid resultaten voor beleidskeuzes Vraag: als meer uitgegeven wordt aan planmatig onderhoud, zijn dan de totale uitgaven aan onderhoud hoger? 23

24 Bruikbaarheid resultaten voor beleidskeuzes 30 Onderhoudsuitgaven in relatie tot planmatige uitgaven 25 Totale onderhoudsuitgaven % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Aandeel in totale uitgaven R² = 0,

25 Dank voor uw aandacht IPD Nederland BV Busplein KV Almere Nederland Tel: Fax: Intellectual Property Rights and use of IPD statistics as benchmarks Whether in the public domain or otherwise, IPD's statistics are the intellectual property of Investment Property Databank Limited. It is not permissible to use data drawn from this presentation as benchmarks. Investment Property Databank Limited (IPD) Database Right, Investment Property Databank Limited (IPD) All rights conferred by law of copyright and by virtue of international conventions are reserved by IPD 25