EPRA Best Practices. Beheersverslag. Kernprestatie-indicatoren Befimmo - Jaarlijks Financieel Verslag Beheersverslag

Transcriptie

1 Beheersverslag EPRA Best Practices De European Public Real Estate Association ( EPRA ) publiceert aanbevelingen voor de bepaling van de belangrijkste prestatie-indicatoren voor beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen. Befimmo sluit zich aan bij deze tendens om de rapportering te standaardiseren, met het oog op een betere kwaliteit en vergelijkbaarheid van de informatie. De Commissaris heeft nagegaan of de EPRA earnings, EPRA cost ratio, EPRA NAV en EPRA NNNAV ratio s berekend werden volgens de definities en of de financiële gegevens die voor de berekening van deze ratio s worden gebruikt, overeenstemmen met de boekhoudgegevens van de geconsolideerde financiële staten. De cijfers van de portefeuille werden nagekeken door vastgoedexpert Jones Lang LaSalle. Kernprestatie-indicatoren EPRA-indicatoren Definities EPRA 1 (1) EPRA earnings Recurring earnings from core operational activities in duizend /aandeel (2) EPRA cost ratio Administrative & operating costs (including & excluding costs of direct vacancy) divided by gross rental income (3) EPRA NAV Net Asset Value adjusted to include properties and other investment interests at fair value and to exclude certain items not expected to crystallise in a long term investment property business model (4) EPRA NNNAV EPRA NAV adjusted to include the fair values of (i) financial instruments, (ii) debt and (iii) deferred taxes (5) (i) EPRA Annualised rental income 2 based on the cash Net Initial Yield (NIY) rents passing at the balance sheet date, less non-recoverable property operating expenses, divided by the market value of the property, increased with (estimated) purchasers' costs (ii) EPRA Topped-up NIY (6) EPRA Vacancy Rate (7) EPRA Like-for-Like Net Rental Growth This measure incorporates an adjustment to the EPRA NIY in respect of the expiration of rent-free periods (or other unexpired lease incentives such as discounted rent periods and step rents) Estimated Market Rental Value (ERV) of vacant space divided by ERV of the whole portfolio Like-for-like net rental growth compares the growth of the net rental income of the portfolio that has been consistently in operation, and not under development, during the two full preceding periods that are described Inclusief directe leegstandskosten Exclusief directe leegstandskosten in duizend /aandeel in duizend /aandeel ,90 19,69% 17,12% , , ,22 17,24% 14,68% , ,37 in % 5,89% 6,47% in % 5,95% 6,76% in % 6,5% 5,25% in % -2,8% 3,66% 1. Bron: EPRA Best Practices ( De definities blijven in het Engels, net zoals oorspronkelijk gedefinieerd door EPRA. 2. Voor Befimmo komen de geannualiseerde huurinkomsten (of Annualised rental income) overeen met de lopende huur op de afsluitingsdatum (vermeerderd met de toekomstige huurinkomsten op contracten, die op 31 december 2014 ondertekend zijn, zoals herzien door de vastgoedexperts) Befimmo - Jaarlijks Financieel Verslag Beheersverslag

2 Tabel 1 - EPRA earnings Nettoresultaat IFRS Aanpassingen voor de berekening van de EPRA earnings I. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop II. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen VI. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva en close-out costs EPRA earnings EPRA earnings ( /aandeel) 3,90 4,22 Tabel 2 - EPRA cost ratio Administratieve en operationele netto-uitgaven in de resultatenrekening III. (±) Met verhuur verbonden kosten Nettovastgoedkosten XIV. (-) Algemene kosten van de Vennootschap XV. (±) Andere operationele opbrengsten en kosten i. Impact van de spreiding van de vrije periodes EPRA costs (inclusief directe leegstandskosten) (A) XI. (-) Huurkosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen EPRA costs (exclusief directe leegstandskosten) (B) I. (+) Huurinkomsten Brutohuurinkomsten (C) EPRA cost ratio (inclusief directe leegstandskosten) (A/C) 19,69% 17,24% EPRA cost ratio (exclusief directe leegstandskosten) (B/C) 17,12% 14,68% EPRA Best Practices - 65

3 Beheersverslag - EPRA Best Practices Tabellen 3 en 4 - EPRA NAV & NNNAV Intrinsieke waarde Intrinsieke waarde ( /aandeel) 54,00 54,13 Effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigen-vermogensinstrumenten - - Verwaterde intrinsieke waarde na effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigenvermogensinstrumenten Toe te voegen: II. Herwaardering aan reële waarde van de vorderingen financiële leasing IV. Reële waarde van financiële instrumenten EPRA NAV EPRA NAV ( /aandeel) 54,38 54,35 Toe te voegen: I. Reële waarde van financiële instrumenten II. Herwaarderingen van de reële waarde van financieringen met vaste rentevoet EPRA NNNAV EPRA NNNAV ( /aandeel) 52,80 53,37 Begrippenlijst Noord Building 66 - Befimmo - Jaarlijks Financieel Verslag Beheersverslag

4 Tabel 5 - EPRA Net Initial Yield (NIY) & Topped-up NIY Vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening met het oog op verhuring Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed beschikbaar voor verhuring Toe te voegen: Geschatte belastingaftrek van transactiekosten Investeringswaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuring (B) Geannualiseerde brutohuurinkomsten Vastgoedkosten Geannualiseerde nettohuurinkomsten (A) Toe te voegen: Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen Toekomstige huurinkomsten uit ondertekende contracten Geannualiseerde Topped-up nettohuurinkomsten (C) EPRA Net Initial Yield (A/B) 5,89% 6,47% EPRA Topped-up Net Initial Yield (C/B) 5,95% 6,76% Triomf I en II 1. De perimeter van de uit te sluiten vastgoedkosten voor de berekening van de EPRA Net Initial Yield wordt vastgelegd in de EPRA Best Practices en stemt niet overeen met de Vastgoedkosten zoals ze in de geconsolideerde IFRS-rekeningen worden voorgesteld. EPRA Best Practices - 67

5 Beheersverslag - EPRA Best Practices Tabel 6 - Investment Property Rental Data (op ) Sector Brutohuurinkomsten Nettohuurinkomsten Brussel centrum (CBD) Brussel gedecentraliseerd Brussel rand Wallonië Vlaanderen Luxemburg stad Totaal vastgoed beschikbaar voor verhuring Reconciliatie met de geconsolideerde resultatenrekening IFRS Huurinkomsten met betrekking tot: - Vastgoed geboekt als financiële leasing (IAS 17) Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening met het oog op verhuring Vastgoed verkocht gedurende de laatste 12 maanden Andere vastgoedkosten Totaal Tabel 7 - Vastgoedbeleggingen - Like for Like Net Rental Growth Sector Vastgoed aangehouden gedurende 2 Verwervingen Overdrachten Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in aanbouw of ontwikkeling 4 opeenvolgende jaren Brussel centrum (CBD) Brussel gedecentraliseerd Brussel rand Wallonië Vlaanderen Luxemburg stad Totaal Reconciliatie met de geconsolideerde resultatenrekening IFRS Nettohuurinkomsten met betrekking tot: - Vastgoed geboekt als financiële leasing (IAS 17) - Een vergoeding voor de vervroegde opzegging van een huurovereenkomst in 2014 Andere vastgoedkosten Operationeel vastgoedresultaat in de geconsolideerde resultatenrekening IFRS 1. Het totaal van de Brutohuurinkomsten dat in de EPRA Best Practices wordt bepaald, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRS-resultatenrekening, komt overeen met het Nettohuurresultaat in de geconsolideerde IFRS-rekeningen. 2. Het totaal van de Nettohuurinkomsten dat in de EPRA Best Practices wordt bepaald, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRS-resultatenrekening, komt overeen met het Operationeel vastgoedresultaat in de geconsolideerde IFRS-rekeningen. 3. Lopende huur op de datum van de afsluiting, vermeerderd met de toekomstige huur op contracten die op 31 december 2014 waren getekend, zoals herzien door de vastgoedexperts. 4. Het betreft het vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring Befimmo - Jaarlijks Financieel Verslag Beheersverslag

6 Verhuurbare oppervlakte (in m²) Lopende huur 3 Geraamde huurwaarde (ERV) voor de leegstand Geraamde huurwaarde (ERV) Leegstandsgraad Leegstandsgraad ,06 4, ,34 14, ,75 22, ,00 0, ,55 0, ,85 3, ,50 5,25 Totale netto-huurinkomsten 2 Vastgoed aangehouden gedurende 2 opeenvolgende jaren Verwervingen Overdrachten Vastgoed bestemd voor verkoop Evolutie Vastgoed in bouwproces of ontwikkeling 4 Totale nettohuurinkomsten 2 Vastgoed aangehouden gedurende 2 opeenvolgende jaren ,15% ,69% ,88% ,29% ,36% ,02% ,83% EPRA Best Practices - 69

7 Beheersverslag - EPRA Best Practices Vastgoedbeleggingen - Valuation data Sector Reële waarde Reële waarde Variaties in de reële waarde Variaties in de reële waarde Brussel centrum (CBD) Brussel gedecentraliseerd Brussel rand Wallonië Vlaanderen Luxemburg stad Totaal vastgoed beschikbaar voor verhuring Reconciliatie met de geconsolideerde balans IFRS Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening met het oog op verhuring Vastgoedbeleggingen in de geconsolideerde balans IFRS Vastgoedbeleggingen - Duur van de huurovereenkomsten Sector Gewogen gemiddelde duur van de huurovereenkomsten op (in jaren) Eindvervaldag Lopende huur van de huurovereenkomsten die aflopen Eindvervaldag in 2015 in 2016 in vanaf 2020 Brussel centrum (CBD) 8, Brussel gedecentraliseerd 4, Brussel rand 5, Wallonië 19, Vlaanderen 11, Luxemburg stad 4, Totaal vastgoed beschikbaar voor verhuring 9, Sector Gewogen gemiddelde duur van de huurovereenkomsten op (in jaren) Eerstvolgende vervaldag Lopende huur van de huurovereenkomsten met eerstvolgende vervaldag Eerste vervaldag in 2015 in 2016 in vanaf 2020 Brussel centrum (CBD) 7, Brussel gedecentraliseerd 3, Brussel rand 2, Wallonië 19, Vlaanderen 11, Luxemburg stad 1, Totaal vastgoed beschikbaar voor verhuring 8, De duur is berekend rekening houdend met de lopende projecten en het gebouw bestemd voor verkoop Befimmo - Jaarlijks Financieel Verslag Beheersverslag

8 Variaties in de reële waarde Variaties in de reële waarde EPRA Net Initial Yield EPRA Net Initial Yield Omslagpercentage Omslagpercentage Gewogen gemiddelde duur 1 (in jaren) Gewogen gemiddelde duur 1 (in jaren) -0,37-1,01 6,32 6,49-14,03-13,96 7,84 8,35-1,75-5,63 3,42 5,71-7,97-9,78 3,54 4,39-8,94-0,46 5,47 5,12-5,52-7,49 2,73 2,90-9,12-5,67 5,32 13,10-6,39-10,22 19,49 16,07 3,31 0,47 5,63 5,95-2,16-2,95 11,34 12,31 2,20 1,66 6,00 6,19-6,56-8,60 1,60 2,62-0,45-0,94 5,89 6,47-9,69-10,40 8,64 9,06 9,12 5,71 0,41-0,53 Eindvervaldag Geraamde huurwaarde van de huurovereenkomsten die aflopen in 2015 in 2016 in vanaf Eerstvolgende vervaldag Geraamde huurwaarde van de huurovereenkomsten met eerstvolgende vervaldag in 2015 in 2016 in vanaf EPRA Best Practices - 71

9 Beheersverslag - EPRA Best Practices Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring (op ) 1 Huidige kostprijs Geschatte toekomstige kostprijs Te activeren intercalaire interesten Geschatte totale kostprijs (excl. grond) Voorziene afwerkingsdatum Brederode 9 et Namen In de loop van 2016 WTC IV Lancering in geval van verbintenis Totaal Reconciliatie met de geconsolideerde balans IFRS Reële waarde van vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring in de geconsolideerde balans IFRS VÓÓR werken Verschil tussen de 128 reële waarde op 31 december 2014 en de [reële waarde VÓÓR werken + kostprijs van de werken] Reële waarde van vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring voor dewelke de werken nog niet van start gingen Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring in de geconsolideerde balans IFRS Verhuurbare oppervlakte (in m²) % verhuurd Te bowen 1. Deze tabel omvat de projecten die werden overgebracht in de rubriek «Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring» en voor dewelke de uitgaven reeds werden gestart Befimmo - Jaarlijks Financieel Verslag Beheersverslag