2012 KPMG Advisory N.V. Alle rechten voorbehouden.

Transcriptie

1 11

2 Risicomanagement 79 Risicomanagement vastgoedbeleggingen verdient professionalisering en transparantie Auteurs: Sander Grünewald, Niels Heijstek en Tjerk Klompmaker De rendementen van vastgoedbeleggingen staan onder druk en de vastgoedsector lijdt al enige jaren onder veelal negatieve berichtgevingen. Toch kunnen vastgoedbeleggingen waarde toevoegen aan de beleggingsportefeuille van een pensioenfonds in termen van rendement en risicospreiding. Dit artikel laat zien hoe vastgoedbeleggers 1 het vertrouwen van de pensioenfondsen kunnen herwinnen door een grondige invulling van risicomanagement. Risicomanagementraamwerk Historisch gezien ligt het rendement op vastgoed op de lange termijn tussen obligaties en aandelen; daarnaast zien veel pensioenfondsen vastgoed als een deels voor inflatie corrigerende belegging. De laatste jaren heeft de sector echter last van een negatief imago, waardedalingen, toenemende leegstand, een uitdagende markt voor (her)financiering en gedwongen liquidaties. Pensioenfondsen kijken dan ook nadrukkelijk naar hoe vastgoedbeleggers hun vastgoedportefeuille op orde hebben en hoe ze hun risicomanagement inrichten. Diverse initiatieven van brancheorganisaties en de (Europese) wetgever dragen bij aan een professionalisering van risicomanagement bij vastgoedbeleggers. Zo heeft de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland een visiedocument 2 opgesteld en heeft de Europese wetgever regelgeving voor alternatieve beleggingsinstellingen geïntroduceerd: de Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFM-richtlijn) 3. 1 Met vastgoedbeleggers worden de beleggingsinstellingen en -fondsen bedoeld die investeringen in vastgoed beheren voor onder meer de institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen. 2 IVBN, Het Risk Management van institutionele vastgoedbeleggers, maart De Europese Commissie introduceert geharmoniseerde regelgeving in de vorm van een toezichtkader voor Alternative Investment Fund Managers (AIFM). Deze AIFM Directive (AIFMD) regelt het financieel toezicht voor beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen en service providers en is van toepassing op alle beheerders van beleggingsinstellingen die niet kwalificeren als UCITS-beheerders.

3 80 De Pensioenwereld in 2013 Op basis van onder meer de bovengenoemde initiatieven heeft KPMG een raamwerk opgesteld, en reeds veelvuldig toegepast in de praktijk, dat bijdraagt aan een beheerste bedrijfsvoering. Het onderstaande raamwerk kent vijf generieke bouwstenen die we hierna verder toelichten. We zullen op een tweetal bouwstenen nadrukkelijker ingaan, Risicoprofiel en risicobereidheid en Risico managementproces, om de koppeling tussen de vastgoedbelegger en het pensioenfonds inzichtelijk te maken. 1. Context en strategische doelstellingen 2. Risicoprofiel en risicobereidheid 3. Risicogovernance 4. Risicomanagementproces 5. Risico-universum Risicoprofiel Drie verdedigingslinies Proces Entiteit Risicobereidheid Structuur organisatie Identificeren Risicobeschrijving Conflicterende belangen Meten Definitie Beheren Kans/Impact Monitoren Meting en tolerantie Risicomanagementfunctie Beheersing Rapportage Figuur 1: Risicomanagementraamwerk 1. Context en strategische doelstellingen Professioneel risicomanagement heeft een directe link met de strategische doelstellingen van de vastgoedbelegger (en de onder beheer zijnde fondsen). Het risicoraamwerk begint dan ook met een zo concreet mogelijke beschrijving van strategische doelstellingen uitgewerkt in kritieke succesfactoren en prestatie-indicatoren.

4 Risicomanagement Risicoprofiel en risicobereidheid De tweede bouwsteen is het bepalen van het risicoprofiel en de risicobereidheid op basis van de strategische doelstellingen. Een risicoprofiel is een beschrijving van een verzameling risico s die voor de vastgoedmanager relevant zijn gewogen op kans en impact. De risicobereidheid geeft aan in hoeverre een organisatie bereid is redelijkerwijs voorzienbare risico s te accepteren. Deze bereidheid dient uitgewerkt te worden per risico in meetbare indicatoren en limieten, om deze later ook periodiek te kunnen monitoren. Hoewel de uitwerking van deze risico s wordt beschreven in het onderdeel Risicouniversum, worden in dit onderdeel de risico s geïdentificeerd op basis van de strategische doelstellingen. In het KPMG-onderzoek 4 is pensioenfondsbestuurders gevraagd wat zij de belangrijkste risico s van hun vastgoedportefeuille vinden. In de onderstaande grafieken is dit resultaat 5 vergeleken met de risico s die zijn genoemd in de jaarverslagen van vastgoedbeleggers 6. Vastgoedbeheerders: belangrijkste risico s op basis van het jaarverslag Pensioenfondsbestuurders: belangrijkste risico s met betrekking tot de vastgoedbeleggingen van het pensioenfonds Marktrisico 94% Marktrisico 73% Financieringsrisico 88% Taxatierisico 29% Liquiditeits-/ tegenpartijrisico 63% Operationeel/ integriteitsrisico 56% 0% 50% 100% Financieringsrisico 11% Frauderisico 9% 0% 50% 100% Figuur 2: Risico s van vastgoedbeleggingen vanuit het perspectief van de vastgoedbelegger en het pensioenfonds 4 KPMG heeft in oktober 2012 een onderzoek uitgevoerd onder 100 pensioenfondsen; de uitkomsten hiervan zijn in Bijlage 1 opgenomen. 5 Pensioenfondsen die in het KPMG-onderzoek hebben aangegeven geen vastgoedbeleggingen te hebben, zijn in deze analyse niet meegenomen. 6 Op basis van een analyse uitgevoerd door KPMG op de jaarverslagen van Nederlandse vastgoedbeleggers.

5 82 De Pensioenwereld in 2013 De conclusie is dat ten aanzien van het belangrijkste risico, marktrisico 7, de pensioenfondsen en de vastgoedbeleggers dezelfde perceptie delen. De pensioenfondsen en de vastgoedbeleggers hebben verschillende percepties over de daaropvolgende risico s. Bij de vastgoedbeleggers wordt veelal het (her)financieringsrisico genoemd, bij de pensioenfondsen benoemt slechts 11 procent van de ondervraagden dit risico. Dat wekt geen verbazing, want pensioenfondsen zijn immers vaak de financier. Anderzijds is er bij de meeste vastgoedportefeuilles sprake van geleend geld, waardoor dit risico ook in het vizier van het pensioenfonds zou moeten blijven. Onze aanbeveling is om de risicopercepties van beide partijen naast elkaar te leggen. Door transparantie te creëren, ontstaat begrip voor elkaars bedrijfsvoering en kunnen de pensioenfondsbestuurders een diepgaander inzicht in de vastgoedportefeuille onder beheer krijgen. 3. Risicogovernance De derde bouwsteen betreft een beschrijving van de risicomanagementverankering in de organisatie-inrichting als geheel en specifiek op het gebied van de risicomanagementfunctie. Hier wordt onder meer duidelijk hoe de (onafhankelijke) risicomanagementfunctie past binnen de eerste en tweede verdedigingslinie 8 van beheersing van de organisatie. De waarde van risicomanagement kan pas tot zijn recht komen als taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden duidelijk terugkomen in de reguliere processen. Indien conflicterende belangen bestaan binnen een bepaalde rol, dient dit te worden vastgelegd (een directe vereiste van de nieuwe AIFM-richtlijn). 7 Marktrisico is een breed begrip in de sector. In dit artikel wordt dit risico gedefinieerd als de kans dat externe risico s in de sfeer van onverwachte bewegingen (op de middellange termijn) in marktfactoren zodanige gevolgen hebben voor prijzen en rendementen van beleggingsportefeuilles dat de daarmee beoogde risicorendementsdoelstellingen niet worden behaald, althans niet op overzienbare termijn (zie de tweede voetnoot, IVBN, 2011, o.b.v. IPE Real Estate 2010). Het renterisico wordt als een separaat risico beschouwd. 8 Er worden drie verdedigingslinies gehanteerd om bij de inrichting van de organisatie de onafhankelijkheid van de risicomanagement- en compliancefunctie ten opzichte van de bedrijfsvoering te bewerkstelligen. De eerste linie bestaat uit het lijnmanagement, de tweede linie is de risicomanager die risico s onafhankelijk van het lijnmanagement toetst en de derde linie is de internal audit-functie (of RvC) die een onafhankelijk oordeel geeft over het ontwerp en de effectiviteit van het risicomanagement.

6 Risicomanagement Risicomanagementproces Deze bouwsteen betreft een uitwerking van het risicomanagementproces inclusief de rapportages waarin risicomanagement voorkomt. Processtappen die veelal worden gehanteerd (en tevens terugkomen in de AIFM-richtlijn) zijn: (1) Identificeren, (2) Meten, (3) Managen, en (4) Monitoren. Bij het meten is het van belang om niet alleen historische indicatoren te gebruiken, maar ook om vooruit te kijken. Denk aan het gebruik van scenarioanalyses en stresstesten. Het risicomanagement is een dynamisch proces waarbij het raamwerk minimaal ieder jaar zal moeten worden geëvalueerd. Op basis van bijvoorbeeld ontwikkelingen in de vastgoedmarkt of de bedrijfsvoering kan het risicoprofiel van de vastgoedbeleggers wijzigen. Wij pleiten daarom voor een continu risicomanagementproces dat diep geworteld is in de bedrijfsvoering van de onderneming. Rapportages kunnen ingedeeld worden in interne rapportages, rapportages aan investeerders (zoals pensioenfondsen) en rapportages aan toezichthouders. Onze ervaring bij pensioenfondsen die beleggen in vastgoed is dat zij in toenemende mate rapportages verzoeken die een diepgaander inzicht in de portefeuille bieden. Dit hoeft niet altijd te leiden tot dikkere rapportages, maar wel tot betere risico-indicatoren, waar mogelijk afgezet tegen een normering. In beleggingsrapportages aan pensioenfondsen zijn deze diepgang en normering vaak onderbelicht. Deze diepgang kan bereikt worden door, bijvoorbeeld: de mate van het gebruik van leverage, herfinancieringsbehoefte, aflopende leases en een indicator zoals de Weighted Average Lease Term 9 toe te lichten; verdelingen tussen gehanteerde strategieën, regio s, omvang van posities (tegenpartijrisico), leegstand, verwachte huurprijs per m 2 op basis van externe taxateurs versus werkelijkheid en sector (residential/commercial/retail) toe te lichten; en door stresstesten uit te voeren en hierover te rapporteren, wat met de introductie van de AIFM-richtlijn ook een vereiste voor vastgoedbeleggers is. 9 Weighted Average Lease Term: gewogen gemiddelde looptijd van huurcontracten in de portefeuille.

7 84 De Pensioenwereld in Risico-universum Stel voor alle geïdentificeerde risico s heldere definities op, scoor de risico s op kans en impact en beschrijf de wijze van meting en beheersing alsmede de verantwoordelijkheid voor het meten en beheersen. Zo ontstaan eenduidige, heldere en daardoor goed bruikbare risicokaarten. Dit helpt de vastgoedbelegger bij zijn beslissingen (bijvoorbeeld investerings- en/of fasevoorstellen) de risico s op juiste en volledige wijze mee te nemen. Risicomanagementraamwerk alleen succesvol met goede inbedding Het managen van risico s wordt ten onrechte niet altijd gezien als logisch onderdeel van de reguliere bedrijfsvoering. Risicomanagement moet niet alleen gericht zijn op het voldoen aan wet- en regelgeving. Het gaat erom dat het bijdraagt aan het in control zijn en daarmee ook aan het behalen van de strategische (business)doelstellingen. Het wordt daarmee integraal onderdeel van de bedrijfsvoering. Om dat voor elkaar te krijgen is eigenlijk een veranderproces nodig, waarbij alle geledingen van de organisatie steeds meer bewust worden gemaakt van de risico s die de vastgoedbelegger loopt en hoe deze op een effectieve manier zijn te beheersen. Belangrijk hiertoe is onder meer het continu rapporteren over en het monitoren van risico s, de voortdurende dialoog met de medewerkers en het inbedden van het risicoconcept in primaire processen. Ook het opnemen van het risicoprofiel en de risicobereidheid als standaardonderdeel van onder andere investeringsvoorstellen en rapportages aan beleggers draagt bij aan het creëren van risicomanagement dat daadwerkelijk waarde toevoegt. Tot slot kan het raamwerk ook een standaardhoofdstuk zijn in het jaarverslag om de uitgangspunten met betrekking tot dit onderwerp ook extern duidelijk te communiceren.

8 Risicomanagement 85 Tot slot Naast een inhoudelijke beschrijving van het raamwerk, is binnen het raamwerk ook aandacht besteed aan de link tussen de perceptie van risicomanagement van de vastgoedbelegger én die van de pensioenfondsbestuurder. Dit biedt de pensioenfondsbestuurder inzicht in de overeenkomsten en hiaten tussen het risicomanagement van beide partijen. Vastgoedbeleggers kunnen hun risicomanagement op een structurele en pragmatische manier benaderen op basis van het beschreven risicomanagementraamwerk. Het raamwerk is echter geen doel op zich; het risicomanagement van een vastgoedbelegger blijft een dynamisch proces van continu openstaan voor nieuwe of veranderende risico s. Het in dit artikel beschreven raamwerk kan de vastgoedbeleggers en pensioenfondsen helpen hun gezamenlijke doelstellingen te realiseren. Tevens biedt het raamwerk de vastgoedbelegger handvatten om te kunnen voldoen aan de komende wet- en regelgeving (AIFM-richtlijn). Er is meer en gestructureerd aandacht nodig voor risico s (en het management daarvan) in de vastgoedportefeuille. De sector staat voor een verdere professionalisering van het risicomanagement. Belangrijk daarbij zijn een onafhankelijke inrichting en inbedding van de risicomanagementfunctie, inzicht en transparantie, een duurzame en robuuste organisatie en een dito proces, alsmede het genereren van sturingsmiddelen (waaronder vooruitblikkende rapportages). In dit artikel hebben wij getracht u handvatten te bieden om hier een start mee te kunnen maken.