De restwaarde van gemeentelijk vastgoed

Transcriptie

1 De restwaarde van gemeentelijk vastgoed Bert Teuben April 2012

2

3 De restwaarde van gemeentelijk vastgoed Deze paper is geschreven in het kader van het promotieonderzoek van de auteur aan de Universiteit van Amsterdam Bert Teuben 1 1 Ir. A.J.J. Teuben is promovendus aan de Universiteit van Amsterdam / De Amsterdam School of Real Estate. Hij werkt tevens bij IPD Nederland. Het artikel is evenwel geschreven op persoonlijke titel. Hij bedankt de deelnemers aan de IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed, IPD en de Amsterdam School of Real Estate voor het beschikbaar stellen van de benodigde gegevens voor zijn onderzoek. Verder gaat zijn dank uit naar en prof. dr. P. van Gool FRICS van de Amsterdam School of Real Estate voor nuttig commentaar op een eerdere versie van de onderzoekspaper. ASRE research papers ISSN ASRE Research Center Amsterdam School of Real Estate Postbus AC Amsterdam T F research@asre.nl

4

5 De restwaarde van gemeentelijk vastgoed Inhoudsopgave Samenvatting 3 1 Aanleiding 5 2 Welke methodieken zijn er? 6 3 Grond-opstalmethode Grondwaarde Opstalwaarde Totale waardeontwikkeling voor incourant vastgoed 13 4 Exit-yieldmethode Bruto aanvangsrendement Huurontwikkeling Totale waardeontwikkeling voor courant vastgoed 19 5 Waardeontwikkelingsmethode 21 6 Conclusie 22 Literatuur 24 Amsterdam School of Real Estate 1

6 De restwaarde van gemeentelijk vastgoed Amsterdam School of Real Estate 2

7 De restwaarde van gemeentelijk vastgoed Samenvatting De aanname van de restwaarde is een van de zaken die van belang is voor de afweging tussen huur en eigendom. Een vereiste is dat daarbij wordt uitgegaan van een inschatting van de marktwaarde aan het einde van de beschouwingsperiode en niet de waarde op basis van boekhoudvoorschriften. Indien wordt uitgegaan van een afschrijvingsperiode van 40 jaar en geen grondprijsstijging, resulteert dat in een te lage restwaarde. Om een goede inschatting van de toekomstige restwaarde te kunnen maken is de waardeontwikkeling van gemeentelijk vastgoed in de achterliggende periode onderzocht. In de analyse is zowel rekening gehouden met feitelijke transacties als met taxatiegegevens. Binnen de analyse is onderscheid gemaakt tussen courant vastgoed en incourant vastgoed. De waardeontwikkeling wijkt niet af tussen gemeenten en andere vastgoedeigenaren aangezien wordt gewerkt met een marktconforme inschatting van de restwaarde. De waardedaling voor incourant vastgoed direct na oplevering wordt veroorzaakt doordat het vastgoed zeer specifieke kenmerken heeft en daardoor niet goed verhandelbaar is. De waardeontwikkeling voor het courant vastgoed blijft sterk achter bij de inflatieontwikkeling. De waardeontwikkeling op de lange termijn bij incourant vastgoed wordt veroorzaakt door de stijging van de grondwaarde. Ondanks dat er op objectniveau grote verschillen zijn geeft dit onderzoek voor de inschatting van de toekomstige waardeontwikkeling wel goede aanknopingspunten. Trefwoorden: restwaarde, exit-yield, grondopstalmethodiek, gemeentelijk vastgoed Amsterdam School of Real Estate 3

8 De restwaarde van gemeentelijk vastgoed Amsterdam School of Real Estate 4

9 1 Aanleiding Een van de voornaamste oorzaken van de verschillen voor de financiële afweging tussen eigendom en huur vormt het verschil in de aanname voor de restwaarde (Ghyoot, 2003). Verschillende eigenaren van vastgoed zouden op basis van een rationele overweging bij hetzelfde object tot dezelfde schatting komen voor de toekomstige restwaarde. Een belangrijk uitgangspunt vormt hierbij, dat geen rekening wordt gehouden met boekhoudkundige richtlijnen, maar met een daadwerkelijke inschatting van de restwaarde. Boekhoudkundige benaderingen, zoals deze zijn voorgeschreven voor gemeenten in het Besluit Begroting en Verantwoording gemeenten en provincies (BBV), houden geen rekening met de daadwerkelijke (geschatte) restwaarde. Gemeenteraden stellen een nota over het activeren en afschrijven van activa vast (Gemeentewet artikel 212). Hierin wordt per type activum, zoals gebouwen, een afschrijvingstermijn vastgesteld, waarbij eventueel ook een componentenmethode kan worden gehanteerd. Bij de componentenbenadering wordt voor verschillende onderdelen verschillende afschrijvingstermijnen vastgesteld. Mede doordat verschillende partijen praten over samenwerking op het gebied van vastgoed is het van belang dat de verschillende partijen een goede inschatting maken van de restwaarde. In dit onderzoek is de restwaarde voor gemeentelijk vastgoed onderzocht. Met name bij investeringsbeslissingen van beleggers en woningcorporaties, maar ook in marktwaarde taxaties bij de DCF-methodiek wordt een marktconforme inschatting gemaakt van de restwaarde. Dit onderzoek moet zowel gemeenten, maar ook partijen die samenwerken met gemeenten meer inzicht geven om te komen tot een betere inschatting van de restwaarde. De bovenstaande problematiek leidt tot de volgende probleemstelling: Op welke wijze kan een inschatting van een marktconforme restwaarde voor gemeentelijk vastgoed worden gemaakt?

10 2 Welke methodieken zijn er? In deze onderzoekspaper worden de verschillende door Van Gool (2007) benoemde methodieken voor de vaststelling van de restwaarde uitgewerkt: 1. De grond-opstalmethode; 2. Exit-yieldmethode of aanvangsrendementmethode; 3. Waardeontwikkelingsmethode; 4. Huidigewaardemethode; 5. Rendementswaardemethode of Discounted Cash Flow (DCF)-methode; Bij de uitwerking wordt voornamelijk gekeken naar verklarende variabelen voor de waardeontwikkeling van het vastgoed in de achterliggende periode. Hierbij worden met name de 1 e en 2 e methodiek onderzocht, maar ook de 3 e methode. Opties 4 en 5 zijn niet onderzocht omdat dit minder nauwkeurige methoden zijn. Bij de huidigewaardemethode wordt naar vergelijkbare oudere gebouwen gekeken om de waarde vast te stellen. Hierbij wordt echter geen rekening gehouden met toekomstige marktontwikkelingen, zoals de ontwikkeling van huren. Hierdoor is deze methode minder nauwkeurig dan de exit-yieldmethode. Bij de rendementswaardemethode ook wel DCFmethode genoemd, wordt de exploitatiewaarde bepaald op basis van een nieuwe exploitatieperiode op het moment van de restwaarde. Doorgaans wordt een dergelijke methode toegepast bij een kortere exploitatieperiode. Aangezien gemeentelijk vastgoed voor langere periode geëxploiteerd wordt is deze methode minder relevant. Bij deze methode wordt in mindere mate rekening gehouden met de technische en economische veroudering van het vastgoed.

11 Waarde per m² BVO 3 Grond-opstalmethode Bij de grond-opstalmethode wordt de waardeontwikkeling van het vastgoed uitgesplitst naar een afzonderlijke waardeontwikkeling van de grond en de opstal. Deze methodiek lijkt op de wijze waarop gemeenten boekhoudkundig met hun vastgoed omgaan. Binnen de gemeentelijke boekhouding wordt zoals gezegd de boekwaarde van zowel de opstal als de grond afzonderlijk behandeld. De opstal wordt daarbij afgeschreven normaliter in 40 tot 60 jaar tot 0 en op de grond wordt niet afgeschreven. Hierbij gaat men er vanuit dat er geen kapitaalinvesteringen in vastgoed plaatsvinden die de technische en economische levensduur van het vastgoed verlengen Ook wordt geen rekening gehouden met de mogelijke toekomstige en reeds opgetreden waardeontwikkeling van zowel de opstal als de grond. Voor de analyse is het dan ook zuiverder om de historische ontwikkeling van de boekwaarde van de opstal en grond specifieker te bekijken aan de hand van gegevens uit de IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed 2. In figuur 1 is het aandeel van de grondwaarde en de opstalwaarde in de totale boekwaarde per m² weergegeven. Op basis van deze cijfers blijkt de absolute omvang van de gemiddelde boekwaarde toe te nemen naarmate het vastgoed nieuwer is, hetgeen logisch is. Verder blijkt de boekwaarde van de grond veel kleiner te zijn dan de boekwaarde van de opstal. Voor de onderzochte 632 gemeentelijke objecten blijkt per eind 2009 de totale grondwaarde 146 miljoen en de opstalwaarde 720 miljoen te bedragen bij een WOZ-waarde van miljoen. Hieruit blijkt dat er vooral in oudere gebouwen een forse stille reserve (hier gemeten als WOZ-waarde minus totale boekwaarde van de opstal plus grond) zit. Figuur 1. Gemiddelde boekwaarde grond, boekwaarde opstal en WOZ-waarde per m² van gemeentelijk vastgoed bezit per eind 2009 naar jaar van oplevering (n=632) Boekw. Opstal Boekw. Grond WOZ-waarde Bron: IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed 2 Aan de IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed nemen een 23-tal grote gemeenten deel die gegevens over het vastgoedbezit en daarmee samenhangende kosten en opbrengsten aanleveren. De benchmark is in 2005 gestart.

12 index 1995 = Grondwaarde Voor de schatting van de grondwaarde in de toekomst is het van belang dat een goede schatting wordt gemaakt van de grondwaardeontwikkeling. De bouwgrondprijsontwikkeling voor woningbouw vanaf 1995 tot en met 2010 is in figuur 2 weergegeven. Op basis van deze cijfers kan worden afgeleid dat met name in de periode de grondprijzen aanzienlijk zijn gestegen dat samenhangt met de waardestijging van vastgoed. Dit zorgt er onder meer voor dat het oude vastgoed een hogere marktwaarde heeft dan de huidige boekwaarde voor datzelfde vastgoed (zie figuur 1), dit is duidelijk te zien voor het vastgoed dat voor 1995 is opgeleverd, met uitzondering van het vastgoed dat in 1987 is opgeleverd. Figuur 2. Grondprijsontwikkeling voor woningen aangekocht door particulieren Noord-Nederland Oost-Nederland West-Nederland Zuid-Nederland Inflatie Bron: Bouwgrondprijs NVB en Inflatie CBS, Uit figuur 2 kan worden afgeleid dat de grondprijzen voor woningbouw aanzienlijk sterker zijn gestegen dan de inflatie. Nelisse (2008) geeft in zijn proefschrift aan dat de grondprijzen voor woningbouw een wisselend beloop vertonen; in bepaalde perioden sterk stegen en in andere periode stabiel waren of daalden. Zo daalden ze in de jaren tachtig van de 19e eeuw en in de jaren 20 van de 20e eeuw. Uit zijn literatuurstudie blijkt verder dat de grondprijzen/kavelprijzen in alle onderzochte perioden zijn toegenomen over de totale periode, het betreft verschillende onderzoeken in de perioden , , , en Indien daaraan eveneens de periode wordt toegevoegd kan worden aangenomen dat de waarde van de grond over langere perioden toeneemt. Het is echter de vraag of de ontwikkelingen op de woningmarkt zich eveneens hebben voorgedaan op de markt voor gemeentelijk vastgoed. Hiervoor is de huidige

13 Index 1971 = 100 boekwaarde van de grond geanalyseerd. Afschrijving op de grond is vanuit boekhoudkundige regels van de overheid immers niet toegestaan. De ontwikkeling van de boekhoudkundige grondwaarde zou daarmee de ontwikkeling van de gemeentelijke grondwaarde weerspiegelen. In figuur 3 is de boekwaarde van de grond van gemeentelijk vastgoed weergegeven naar jaar van oplevering in relatie tot de inflatie en daarnaast de grondprijs van woningen. Op basis hiervan blijkt dat de boekwaarde van de grond voor gemeentelijk vastgoed de waardeontwikkeling van bouwgrond voor woningen niet heeft bijgehouden. Indien de ontwikkeling voor de grond van gemeentelijk vastgoed wordt vergeleken met de inflatie blijken deze wel in lijn met elkaar te zijn. Op basis van de geschetste historische ontwikkeling wordt in dit onderzoek voor toekomstige ontwikkelingen aangenomen dat de grondwaarde voor gemeentelijk vastgoed een gelijke ontwikkeling laat zien als de inflatie. Figuur 3. Ontwikkeling grondwaarde gemeentelijk vastgoed in relatie tot inflatie en grondprijs woningen ( ). De boekwaarde van de grond voor gemeentelijk vastgoed betreft de historische aanschafwaarde van de grond in het jaar van oplevering aangezien op grond niet mag worden afgeschreven y = 3,6582x + 39,781 R² = 0,4866 Grondprijs woningen Boekwaarde grond Inflatie Lineair (Boekwaarde grond) Bron: Grondprijs woningen De Kam (1996) en ASRE (2010), Inflatie: CBS (2010), boekwaarde grond IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed. Indien de historische boekwaarde van de grond wordt verhoogd met de inflatieontwikkeling over de periode vanaf het jaar van oplevering tot eind 2009, dan resulteert dat in de uitkomsten die in figuur 4 zijn weergegeven. Hieruit blijkt het merendeel van het vastgoed een grondwaarde te hebben van 5 tot 25% van de totale WOZ-waarde. Ondanks deze grote bandbreedte blijken deze prijzen een reëel beeld te geven. Om een vergelijking te maken van deze bandbreedte is gekeken naar een negentiental nieuwbouwprojecten voor gemeentehuizen (Warbroek, 2010). De totale investering voor de nieuwbouw van de 19 gemeentehuizen bedraagt 338 miljoen waarvan de grondkosten 35 miljoen bedroegen, wat neerkomt op 11% van de totale investering. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de geïndexeerde grondwaarde van

14 Aantal waarnemingen het gemeentelijke vastgoedbezit dezelfde distributie heeft als dat van de gemeentehuizen. Figuur 4. Marktwaarde grond (aangepaste boekwaarde grond) in de totale marktwaarde (WOZwaarde) (n=632). 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Grondwaarde als % van totale WOZ-waarde Onderzocht (n=632) Nieuwbouw gemeentehuis (n=19) Bron Nieuwbouw: Warbroek (2010), Onderzochte objecten: IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed. 3.2 Opstalwaarde Het tweede onderdeel van de grond-opstalwaardemethode betreft de vaststelling van de marktwaarde van de opstal. Voor deze analyse wordt de WOZ-waarde van gemeentelijk vastgoed geanalyseerd om te achterhalen wat de marktwaarde van de opstal is. Voor deze analyse wordt aangenomen dat de WOZ-waarde overeenkomt met de marktwaarde. Uit eerder onderzoek (Teuben, 2011) bleek echter dat bij daadwerkelijke verkopen de verkoopopbrengst 15% lager uitkomt dan de WOZwaarde. Het is niet bekend of de grondwaarde of de opstalwaarde te hoog wordt ingeschat. Voor het verschil tussen de verkoopopbrengst en de WOZ-waarde zal later een correctie worden aangebracht. Bij de opstalwaarde wordt de marktwaarde van grond (de oorspronkelijke boekwaarde geïndexeerd met inflatie) in mindering gebracht op de WOZ-waarde. Deze ontwikkeling wordt per object meegenomen, waarbij rekening wordt gehouden met het jaar van oplevering van het vastgoed. In figuur 5 is hiervan het resultaat weergegeven, waarbij de marktwaarde van de grond in mindering is gebracht en de opstalwaarde is uitgedrukt als percentage van de totale WOZwaarde. Hieruit blijkt dat het aandeel van de opstalwaarde in de totale waarde licht afneemt naarmate een object ouder is. Gemiddeld bedraagt de opstalwaarde 65 tot 80% van de totale WOZ-waarde, echter op individueel gebouwniveau zijn er aanzienlijke verschillen. Bij recent opgeleverd vastgoed bedraagt de opstalwaarde gemiddeld zelfs meer dan 75%. Dit komt overeen met de resultaten van de analyses van de grondwaarde waaruit bleek dat de grondwaarde 5 tot 25% van de waarde bedraagt. Overigens laat figuur 5 wel zien dat de spreiding erg groot is. Dat de

15 Waarde opstal in totale WOZ-waarde opstalwaarde voor ouder vastgoed vaak bijna 100% is kan worden verklaard doordat er kapitaalinvesteringen in het gebouw plaats hebben gevonden, zoals volledige renovatie. Kapitaalinvesteringen worden wel meegenomen bij de opstalwaarde. Dit geldt met name voor het vastgoed dat voor 1970 is opgeleverd, waarvan de oorspronkelijke opstal is afgeschreven en daarna wordt aangepast aan de eisen van deze tijd. De tweede oorzaak ligt in het feit dat er in sommige gevallen door gemeenten bestaand vastgoed uit die periode is aangekocht. In de analyse wordt uitgegaan van de jaar van oplevering en niet het jaar van aankoop. Figuur 5. Aandeel opstalwaarde in totale WOZ-waarde van het gemeentelijk vastgoed. (n=632) 120% 100% y = 0,0031x - 5,4687 R² = 0, % 60% 40% 20% 0% Om een verdergaande analyse uit te voeren naar de marktwaarde van de opstal in relatie tot de oorspronkelijke investering in de opstal wordt een relatie gelegd met de verzekerde waarde. De verzekerde waarde betreft de kosten van de opstal om deze te herbouwen en houdt geen rekening met de grondwaarde. De verzekerde waarde is eveneens beschikbaar binnen de IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed. Hierdoor kan de marktwaarde van de opstal (WOZ-waarde totaal minus de geïndexeerde grondwaarde) worden vergeleken met de verzekerde waarde, de resultaten hiervan zijn weergegeven in figuur 6. Hier is een sterke spreiding aanwezig, maar is wel een patroon herkenbaar. Voor recent opgeleverd vastgoed blijkt de marktwaarde van de opstal op circa 70% van de verzekerde waarde uit te komen. Daartegenover staat dat indien vastgoed een ouderdom van meer dan 40 jaar heeft, de opstalwaarde circa 30% van de verzekerde waarde betreft. Opmerkelijk is dat reeds direct na oplevering de opstalwaarde slechts 70% van de verzekerde waarde betreft. Dit verschil wordt waarschijnlijk veroorzaakt doordat het incourant vastgoed betreft. Het incourant vastgoed vormt het merendeel van het gemeentelijk vastgoed. De analyse betreft wederom de objecten binnen de IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed. Aangezien niet voor alle objecten een verzekerde waarde bekend is, kunnen niet alle objecten met een opstalwaarde worden meegenomen. Bij de periode lijkt een minimum aanwezig te zijn van de WOZ-waarde als percentage van de verzekerde waarde,

16 WOZ-Waarde opstal in totale Verzekerde waarde vandaar dat afschrijving over een periode van 40 jaar wel plausibel is, echter slechts voor een gedeelte van de opstal. Figuur 6. Marktwaarde opstal uitgedrukt als percentage van de verzekerde waarde per eind (n=527) 350% y = -1E-05x 3 + 0,0874x 2-173,68x R² = 0, % 250% 200% 150% 100% 50% 0% Bron: IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed De analyse van de waardeontwikkeling van de opstal toont aan dat het volledig afschrijven van de opstal in een periode van 40 jaar een overschatting is. De afschrijvingstermijn van 40 jaar wordt door het merendeel van de gemeenten gehanteerd als termijn waarop de opstal wordt afgeschreven. Mede door tussentijdse onderhoudsuitgaven en investeringen blijft een gedeelte van de opstalwaarde van het vastgoed behouden. Voor de toekomstige waardeontwikkeling geldt dat direct na oplevering van het vastgoed de opstalwaarde met 30% afneemt tot 70% en dat vervolgens in een periode van 40 jaar nog eens 40% van de opstalwaarde verloren gaat (zie figuur 6) tot 30% van de verzekerde waarde. De lagere waarde direct na oplevering wordt veroorzaakt doordat het incourant vastgoed betreft, waarvoor geen markt aanwezig is, wat resulteert in een waardedrukkend effect. Na afloop van deze periode van 40 jaar blijft van de herbouwwaarde circa 30% over in prijzen van dat moment. Hierbij is het van belang om rekening te houden met de toekomstige ontwikkeling van de stichtingskosten. Aan de hand van een bouwkostenstijging kan worden aangegeven wat de verwachting is van de toekomstige herbouwwaarde. Op basis van eerder onderzoek over de periode door Soeter (2010) kan worden aangenomen dat de herbouwwaarde sneller zal toenemen dan de inflatie. Soeter geeft daarbij aan dat deze sterkere stijging wordt veroorzaakt door een achterblijvende productiviteitsstijging. De bouwprijsstijging bedroeg in de periode ,6%-punt meer dan de inflatie en in de periode gemiddeld 0,9%-punt meer dan de inflatie. Voor de toekomstige ontwikkeling zal worden gerekend met een stijging van de verzekerde waarde gelijk aan de inflatie verhoogd met 1%-punt per jaar.

17 Berekende WOZ-waarde 3.3 Totale waardeontwikkeling voor incourant vastgoed Op basis van het voorgaande kan de huidige WOZ-waarde worden benaderd op basis van historische kostprijs van de grond en de huidige verzekerde waarde door middel van de onderzoeksresultaten van de opstal- en de grondwaardeontwikkeling. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de grondwaarde met de inflatie stijgt en dat de opstalwaarde daalt in een periode van 40 jaar tot 30% van de huidige verzekerde waarde. De resultaten van deze benadering zijn weergegeven in figuur 7, waarin de feitelijke WOZwaarde wordt vergeleken met de uitkomsten uit het onderzoek. Hieruit blijkt een duidelijk verband tussen de WOZ-waarde en de benadering van deze waarde. Echter op individueel objectniveau zijn er wel grote verschillen. Figuur 7. Vergelijking tussen feitelijke WOZ-waarde van gemeentelijk vastgoed en de benadering WOZ-waarde op basis van gevonden uitkomsten y = 1,053x R² = 0, Feitelijke WOZ-waarde Bron: Feitelijke WOZ-waarde: IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed Op basis van deze bevindingen kan een formule worden samengesteld voor de toekomstige waardeontwikkeling van het vastgoed. Hierbij dient echter nog wel een correctie aan te worden gebracht. In eerder onderzoek (Teuben, 2011) kwam namelijk naar voren dat de uiteindelijke verkoopopbrengst van het vastgoed 13% of 17% onder de WOZ-waarde lag. Voor de correctie wordt het gemiddelde van beiden (15%) aangehouden.

18 De formule voor de toekomstige waardeontwikkeling bedraagt voor een nieuwbouw project bedraagt: Toekomstige waarde = 0,85*{G*(1+i) t +0,3*O*(1+i+b) t +0,4*O*(1+i+b) t *((40-t)/40))} Waarin: t = looptijd in jaren (voor de waardedaling van de opstal geldt een maximum van 40 jaar) i = inflatie in % b = relatieve toename van de bouwprijsstijging in % (1%) G = grondkosten in O = opstalkosten in Indien de bovenstaande formule wordt uitgewerkt voor een periode van 50 jaar ontstaat de waardeontwikkeling van het vastgoed, zoals weergegeven in figuur 8. Hierbij is de aanname gedaan dat de inflatie voor de komende 50 jaar gemiddeld 1,8% per jaar bedraagt. Hierbij blijkt de marktwaarde van het vastgoed pas na een periode van 41 jaar de hoogte van de oorspronkelijke nominale investering te bereiken. Dit wordt veroorzaakt doordat het veelal incourant vastgoed betreft wat direct na oplevering een lagere waarde heeft dan de investeringssom. De afslag voor incourant vastgoed direct na oplevering wordt veroorzaakt doordat het vastgoed zeer specifieke kenmerken heeft en gering verhandelbaar is. De positieve waardeontwikkeling op de lange termijn wordt met name veroorzaakt doordat de grond met de inflatie in waarde toeneemt. Daarnaast blijft een gedeelte van de opstalwaarde behouden. De restwaarde na 50 jaar bedraagt 22% hoger dan de aanvangsinvestering bij een inflatie van 1,8% per jaar. Indien de inflatie 1,4% bedraagt dan is de restwaarde na 50 jaar gelijk aan de aanvangsinvestering. Indien de inflatie 2,3% bedraagt dan resulteert dat in een 50% hogere restwaarde. De hierboven genoemde formule is met name van toepassing voor incourant vastgoed. Het betreft daarbij het merendeel van het gemeentelijk vastgoed. Voor de waardeontwikkeling is het echter wel van belang dat er jaarlijks wordt geïnvesteerd om het aan te passen aan de eisen van de tijd, naast het reguliere onderhoud. Uit figuur 8 blijkt dat na 40 jaar de opstalwaarde sterker toeneemt, dit wordt veroorzaakt doordat dan de opstalwaarde is gedaald tot 30% van de herbouwkosten en daarna de herbouwkosten stijgen met 1%-punt boven de inflatie.

19 Aanvangsinvestering = 100 Figuur 8. Ontwikkeling nominale waarde voor incourant vastgoed op basis van de formule voor de toekomstige waarde ontwikkeling, waarbij de opstalwaarde 80% bedraagt en de grond 20% en een inflatiepercentage van 1,8% Jaar na oplevering Grondwaarde Restwaarde opstal Totale waarde

20 4 Exit-yieldmethode Bij de exit-yieldmethode wordt gekeken naar een geprognosticeerde markthuur op het moment van verkoop en een geprognosticeerd bruto aanvangsrendement (BAR) die een denkbeeldige nieuwe koper in de toekomst zou betalen. Deze variabelen worden in deze paragraaf apart besproken. De exit-yieldmethode is goed toe te passen bij courant vastgoed. Het gaat hierbij om vastgoed waarvoor zowel een beleggingsmarkt (beschikbare aanvangsrendementen) als een gebruikersmarkt (beschikbare markthuren) aanwezig zijn. Bij gemeentelijk vastgoed is dit niet altijd zo, maar bijvoorbeeld voor courante objecten zoals kantoren en kinderdagverblijven is wel degelijk een beleggingsmarkt en gebruikersmarkt aanwezig. 4.1 Bruto aanvangsrendement Bij beleggingsvastgoed neemt de reële waarde van het vastgoed af door technische en economische veroudering. Dit werd echter in de achterliggende decennia gecompenseerd door een stijging van de waarde ten gevolge van de daling van de aanvangsrendementen, met name in de periode 1995 tot Voor de prognose van het bruto aanvangsrendement bij de restwaarde dient evenwel rekening te worden gehouden met functionele en technische veroudering, omdat voor de toekomst niet voortdurend een daling van de aanvangsrendementen kan worden verondersteld. Door Van der Bilt e.a. (2008) is onderzoek gedaan naar de restwaarde van kantoren in Nederland op basis van getaxeerde objecten. Hieruit bleek dat gedurende een bepaalde periode van 10 jaar de bruto aanvangsrendementen van aangehouden kantoorgebouwen op basis van taxaties (zowel in 1995 als 2005 in eigendom) gecorrigeerd voor de marktontwikkeling met 1,0 procentpunt gestegen waren. Doordat de gemiddelde aanvangsrendementen in de markt daalden van 8,6% naar 6,9% trad er een voor de aangehouden objecten met veroudering toch een daling van het aanvangsrendement op van 0,7 procentpunt. Het betrof hier objecten waarin tussentijds geen herontwikkelingen hadden plaatsgevonden. Voor winkel vastgoed bleek het effect van de veroudering beperkter te zijn, waarbij de ontwikkeling van het aanvangsrendement in lijn was met de marktontwikkeling. Naast de methode door te kijken naar een constante groep van objecten kan naar het verschil in de bruto aanvangsrendementen voor oude en jonge objecten conform taxaties worden gekeken op een willekeurig moment in de tijd. In figuur 9 is het aanvangsrendement voor beleggingsvastgoed op basis van marktwaarde taxaties weergegeven, waaruit eveneens de veroudering blijkt voor kantoren. Hiervoor is rekening gehouden met de markthuur om het effect van eventuele leegstand te elimineren. Uit figuur 9 blijkt dat jongere objecten een lager aanvangsrendement hebben dan oudere kantoren. De oudste categorie kantoren hebben relatief lage aanvangsrendementen, maar deze objecten hebben inmiddels vaak een grondige renovatie ondergaan, waardoor het oorspronkelijke jaar van oplevering niet geheel representatief is. Het verschil tussen de oude categorie ( ) en de jongste categorie ( ) bedraagt per eind ,5 procentpunt. In de jaren daarvoor was het verschil aanmerkelijk kleiner. Indien het verschil in 2009 wordt gedeeld over een periode van 30 jaar bedraagt de gemiddelde toeslag op het aanvangrendement

21 BAR (markthuur) 0,08 procentpunt per jaar opgemerkt moet worden dat verschil in de periode 2002 tot 2005 aanmerkelijk kleiner was. Figuur 9. Bruto aanvangsrendementen in taxaties op basis van markthuur voor kantoren in de periode naar jaar van oplevering. 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Kantoren voor 1970 Kantoren Kantoren Kantoren Kantoren Bron: IPD/ROZ vastgoedindex (2010). Ook zijn de aannames in DCF-taxaties onderzocht voor de inschatting van de restwaarde. Het gaat hierbij om DCF-taxaties met een aanname voor de restwaarde. Hordijk e.a. (2010) heeft onderzoek gedaan naar de DCF- taxaties voor kantoorgebouwen en kwam daarbij tot de conclusie dat door taxateurs de verwachte exit-yield gemiddeld 0,92 procentpunt hoger is dan het huidige aanvangsrendement bij een periode van 10 jaar. Op basis van cijfers uit de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex blijkt dat het verschil tussen het huidige BAR en de verwachte toekomstige BAR voor woningen 1,5 procentpunt en bij maatschappelijk vastgoed 1,0 procentpunt bedraagt bij een DCF periode van 15 jaar. Probleem hierbij is dat taxateurs vaak uitgaan van 0,1%-BARstijging per jaar als werkhypothese. Voor de woningen geldt daarbij wel dat de aanvangsrendementen bij aanvang gebaseerd zijn op de huidige huursituatie (zonder uitponden) en bij de toekomstige waarde reeds een gedeelte van de woningen in het complex is verkocht, wat zorgt voor een groter verschil dan daadwerkelijk verwacht mag worden bij normale exploitatie van vastgoed. Jongerius (2004) heeft onderzoek gedaan naar kantoorobjecten waarvoor zowel aanals verkoopgegevens bekend waren. Op basis van een onderzoek van 31 kantoorobjecten bleek de nominale BAR met 0,04%-punt per jaar te stijgen en de reële BAR met 0,073%-punt per jaar. De reële BAR-ontwikkeling houdt rekening met een correctie voor de marktontwikkeling waardoor deze gehanteerd dient te worden. Factoren die van invloed waren op de veroudering waren de resterende looptijd van het huurcontract bij een- en verkoop alsmede de geografische ligging.

22 Aangezien ook bij gemeentelijk vastgoed tussentijdse investeringen worden gedaan (geen herontwikkeling), is een vergelijkbaar patroon te verwachten als bij vastgoedbeleggers. Op basis van de vier analyses: groep van dezelfde getaxeerde objecten, verkochte objecten, getaxeerde objecten met wisselende ouderdom en uitgangspunten in taxaties is een stijging van het bruto aanvangsrendement met minder dan 0,1 procentpunt per jaar aannemelijk. Voor de verandering van het aanvangsrendement wordt een jaarlijkse opslag van 0,06 procentpunt per jaar aangehouden. Dit is nagenoeg gelijk aan de door Jongerius bij daadwerkelijk verkopen gemeten 0,073 procentpunt per jaar voor de aan- en verkochte kantoorobjecten, waarbij de gemiddelde looptijd van de huurcontracten aanmerkelijk korter was geworden. 4.2 Huurontwikkeling Voor de geprognosticeerde (markt)huurontwikkeling wordt in veel gevallen een relatie met de inflatie aangehouden. Voor gemeentelijk vastgoed ontbreken historische cijfers over de huurontwikkeling vandaar dat gelijkenissen met andere typen vastgoed worden gemaakt. Voor de woningen geldt dat deze hoger was dan de inflatie; 2,9% ten opzichte van de gemiddelde inflatie van 2,1% op jaarbasis in de periode (figuur 10). Voor winkels was deze met 2,0% gemiddeld nagenoeg gelijk aan de inflatie. De huurontwikkeling voor bedrijfsruimten (1,1%) en kantoren (1,8%) hielden de inflatie van 2,1% op jaarbasis niet bij. Voor deze markthuurontwikkeling was het wel noodzakelijk dat er kapitaaluitgaven werden gedaan. Het is niet aannemelijk dat de huren de komende periode sterker zouden stijgen dan de inflatie, vanwege de aanwezige leegstand van diverse typen vastgoed (kantoren, winkels en bedrijfsruimten). Gezien het feit dat uitsluitend de huren voor het meest courante vastgoed (woningen) het meest stegen en het overige vastgoed een achterblijvende ontwikkeling ten opzichte van de inflatie liet zien, is het de verwachting dat het gemeentelijk vastgoed een achterblijvende huurontwikkeling ten opzichte van de inflatie laat zien. Voor de toekomstige ontwikkeling wordt ervan uitgegaan dat de markthuurontwikkeling 0,5 procentpunt achter blijft ten opzichte van de inflatie (gemiddelde van bedrijfsruimten, winkels en kantoren ten opzichte van inflatie).

23 Index 1994 = 100 Figuur 10. Markthuurontwikkeling in Nederland voor beleggingsvastgoed in relatie tot de inflatie Het betreft hier de jaar-op-jaar ontwikkeling van bestaand vastgoed en niet de reeksen van de nieuwste objecten op de beste locaties Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Woningen Inflatie Bron: Inflatie CBS consumentenprijsindexcijfer alle huishoudens en markthuren IPD/ROZ vastgoedindex. 4.3 Totale waardeontwikkeling voor courant vastgoed Op basis van ontwikkelingen in de achterliggende periode kan een formule worden opgesteld voor de benadering van de restwaarde op basis van de verwachte huur- en aanvangsrendementsontwikkeling. In de formule wordt ervan uitgegaan dat het gemiddelde niveau van de aanvangsrendementen op hetzelfde niveau als dat van nu blijft. Dit wil zeggen dat voor nieuwbouw in de toekomst het aanvangsrendement vergelijkbaar is met het niveau van het aanvangsrendement op dat moment. Dit kan echter afwijken door bijvoorbeeld economische ontwikkelingen en veranderingen op de kapitaalmarkt. Daarnaast kan door een sterke toename van de leegstand in een bepaalde periode het huurniveau minder snel stijgen of zelfs dalen, zoals bijvoorbeeld voor kantoren en bedrijfsruimten in de periode De formule voor de toekomstige waardeontwikkeling bedraagt: Toekomstige waarde = M * (1 + i + r) t B + (0,06% * t) Waarin: t = looptijd in jaren i = inflatie in % r = relatieve toename van de markthuur in % (-0,5 procentpunt) M = Huidige markthuur in B = Aanvangsrendement in %

24 Aanvang = 100 Indien de bovenstaande formule wordt uitgewerkt voor een periode van 50 jaar ontstaat de waardeontwikkeling, zoals dat is weergegeven in figuur 11. Hierbij is uitgegaan van een gemiddelde inflatie van 1,8% per jaar voor de komende 50 jaar. De restwaarde na 50 jaar is 40% hoger dan de oorspronkelijke investering bij een inflatie van 1,8% per jaar. Indien de inflatie 1,4% bedraagt dan is de restwaarde ruim 10% hoger dan de aanvangswaarde. Indien de inflatie 2,3% bedraagt dan resulteert dat in een 75% hogere waarde. In alle gevallen blijft de waardeontwikkeling achter bij de inflatie waardoor een reële waardedaling optreedt. De hierboven genoemde formule is van toepassing voor courant vastgoed. Het betreft hierbij een beperkt gedeelte van het gemeentelijk vastgoed waarvoor een beleggingsmarkt en daarnaast een verhuurmarkt aanwezig is. Dit geldt bijvoorbeeld voor kantoren, bedrijfsruimten, winkels en kinderdagverblijven, maar wellicht ook voor parkeergarages. Voor de waardeontwikkeling is het echter wel van belang dat er jaarlijks wordt geïnvesteerd om het aan te passen, naast het reguliere onderhoud. Figuur 11. Ontwikkeling waarde op basis van de formule voor de toekomstige waardeontwikkeling, waarbij het aanvangsrendement bij aanvang 7,9% bedraagt. Het aanvangsrendement van 7,9% is het gemiddelde aanvangsrendement van de IPD/aeDex maatschappelijk vastgoedindex Jaar na oplevering Markthuur Waarde Aanvangsrendement

25 Index 1978 = Waardeontwikkelingsmethode Bij de waardeontwikkelingsmethode wordt een percentage voor de jaarlijkse ontwikkeling geschat. Met behulp van dit percentage wordt de toekomstige waarde van het vastgoed vastgesteld. Dit is een onnauwkeurigere methode dan de twee voorgaande methodieken omdat in dit geval de oorzaken van de waardeontwikkeling niet expliciet naar voren komen. Op basis van historische cijfers kan wel een schatting voor de toekomst worden gemaakt. In figuur 12 is een overzicht opgenomen van de ontwikkeling van verschillende reeksen. Aangezien er voor gemeenten geen informatie aanwezig is over de historische waardeontwikkeling zijn uitsluitend de overige ontwikkelingen weergegeven. De gemiddelde waardeontwikkelingen over de afgelopen 32 jaar bedroeg per jaar voor: grond 6,7% (De Kam en NVB), koopwoningen 3,2% (NVM), bouwkosten 2,9% (CBS) en beleggingsvastgoed 1,5% (ROZ en IPD) in vergelijking tot de inflatie van 2,5% per jaar (CBS). Deze reeksen vertonen zeer grote verschillen, zodat geen consistent beeld ontstaat. Ook indien binnen het beleggingsvastgoed wordt gekeken op basis van de ROZ historische reeksen zijn er grote verschillen; variërend van 0,2% voor kantoren tot 2,3% voor winkels en 2,2% voor woningen. Op basis van de grote verschillen in de historische waardeontwikkeling is het niet mogelijk om één aanname te doen voor de toekomstige waardeontwikkeling op basis van één historisch gemiddelde. Figuur 12. Waardeontwikkeling in relatie tot andere parameters vanaf Bouwkosten index Beleggingsvastgoed Grond Verkoopprijs bestaande woningen Inflatie Bron: Grondprijs: De Kam en NVB; Inflatie: CBS, Historisch beleggingsvastgoed: ROZ historische reeksen, Verkoopprijs bestaande woningen: NVM, Prijsindex bouwkosten: CBS.

26 Aanvangsinvestering = Conclusie In dit artikel zijn een aantal methoden genoemd voor de bepaling van de restwaarde. Deze methoden zijn niet in overeenstemming met boekhoudkundige richtlijnen waaraan verschillende partijen gebonden zijn. De twee benaderingen, economische en boekhoudkundige, resulteren in verschillende restwaarden. Zo moeten gemeenten normaal gesproken vastgoed in een periode van 40 tot 60 jaar afschrijven conform het gemeentelijk afschrijvingsbeleid en het Besluit Begroting en Verantwoording gemeenten en provincies (BBV). Voor een goede afweging is een reële inschatting van de restwaarde van belang. Gezien de hiervoor genoemde analyses lijkt afschrijving op het vastgoed noodzakelijk, waarbij een afschrijvingstermijn van 40 jaar redelijk is voor een gedeelte van de opstal en geen afschrijving op de grond, maar een grondwaardestijging. De twee meest uitvoerig besproken ontwikkelingen en meest nauwkeurige methoden, te weten de grond-opstalmethode en de exit-yieldmethode, zijn uitgewerkt. Daarnaast blijkt er een verschil aanwezig te zijn tussen courant vastgoed en incourant vastgoed. De waardeontwikkeling van deze twee verschillende typen vastgoed is weergegeven in figuur 13. Het totale verschil op basis van de restwaarde bij een periode van 50 jaar is met circa 18% van de waarde beperkt. Op basis van een kortere periode zijn de verschillen groter en is het verschil per jaar aanmerkelijk groter. Het grootste verschil treedt direct bij het moment van oplevering op. Gezien de lange periode dat gemeentelijk vastgoed wordt gebruikt is een periode van meer dan 20 jaar of zelfs 50 jaar voor de analyses wenselijk. Het is dus van belang dat een juiste inschatting wordt gemaakt van de verwachte gebruiksduur van het vastgoed. Figuur 13. Waardeontwikkeling gemeentelijk vastgoed voor incourant en courant vastgoed Jaar na oplevering Formule 1 - Incourant vastgoed Formule 2 - Courant vastgoed Aangezien het verloop van de restwaarde is gebaseerd op aannames ten aanzien van de WOZ-waarde, is eveneens gekeken hoe de berekende waarden zich verhouden tot daadwerkelijke verkoopopbrengsten. Hiervoor zijn 144 verkochte objecten van de

27 Berekende waarde deelnemers aan de IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed onderzocht aan de hand van de ouderdom van het vastgoed. Voor de opstalwaarde is de verzekerde waarde gehanteerd voor het merendeel van de objecten. Voor de objecten waarvoor de verzekerde waarde ontbrak (ook in het voorgaande jaar) is deze bepaald op per m² BVO. Aangezien gegevens over de huidige marktwaarde van de grond ontbreken, is aangenomen dat de gemiddelde grondprijs 200 per m² BVO bedraagt. De 200 komt overeen met 10 tot 20% van de verzekerde waarde, wat op basis van figuur 4 naar voren kwam. De totale verkoopopbrengst van de 144 verkochte objecten bedroeg 53 miljoen ten opzichte van de berekende waarde op basis van de formule van incourant vastgoed van 46 miljoen. De resultaten per verkocht object zijn weergegeven in figuur 14. De gemiddelde verkoopopbrengst bedroeg 802 per m² BVO terwijl de berekende waarde aan de hand van de formule voor incourant vastgoed 694 per m² bedroeg. Op basis van deze toetsing kan gesteld worden dat er grote verschillen in de uitkomsten per object aanwezig zijn, maar deze uitkomsten niet onaannemelijk zijn. Een betrouwbare analyse van de waardeontwikkeling aan de hand van verkopen direct na oplevering is niet mogelijk aangezien van de 144 objecten slechts 2 objecten jonger waren dan 10 jaar op het moment van verkoop. Figuur 14. Toetsing geschetste waardeontwikkeling met transacties (n=144) y = 1,0721x R² = 0, Feitelijke verkoopsom

28 Literatuur Bilt, R. van der, A.C. Hordijk en A.J.J. Teuben (2008). The consequences of the implementation of Basel II on operational leases for real estate :the case of the Netherlands.( AsRES Conference, Shanghai, 2008, July). Commissie voor het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (2007). Notitie verkrijging/vervaardiging en onderhoud van kapitaalgoederen. Ghyoot, V.G. (2001). The lease v buy decision in real estate: theory and practice. Gool, P. van (e.a.) (2007), Onroerend goed als belegging. Groningen: Wolters- Noordhoff. 4 e dr. Hordijk, A.C.en L. Koerhuis (2010). Rendementsontwikkeling op de kantorenmarkt: versluiering, veroudering. In: Real estate research quarterly, 9, (3), Jongerius, T. (2004). De BAR-ontwikkeling vanaf koop tot verkoop: een onderzoek naar de verouderingsopslag op de BAR-ontwikkeling van beleggingskantoren. Kam, G.R.W. de (1996). Op grond van beleid: locaties voor sociale woningbouw, grondbeleid en ruimtelijke spreiding van welstand in en rond Den Haag. Proefschrift TU Delft. Nelisse, P.C.J-P. (2008) Stedelijke erfpacht. Doetinchem: Reed Business. Soeter, J.P.(2010). Bouw- en voorraadeconomie : flow-stock-trendonderzoek naar omvang, samenstelling, voorraadmutatie en toekomst van de investeringen in de Nederlandse utilitaire gebouwenvoorraad. Proefschrift TU Delft. Teuben, A.J.J. (2011). De stille vastgoedreserves van Nederlandse gemeenten. In: ESB, 96, (4610), Warbroek, B. (2010). Het ene gemeentehuis is het andere niet. In BB, 22 oktober 2010.

29 De activiteiten van de Amsterdam School of Real Estate zijn mede mogelijk dankzij de financiële steun van de Stichting voor Wetenschappelijk Onderwijs en Onderzoek in de Vastgoedkunde (SWOOV) Neem voor vragen of opmerkingen over onze opleidingen contact met ons op of bezoek onze website. bezoekadres Jollemanhof GW Amsterdam postadres Postbus AC Amsterdam e info@asre.nl t f Onze donateurs I 3W Vastgoed BV I Aberdeen Asset Management I ACM Vastgoed Groep BV I Ahold Vastgoed BV I Altera Vastgoed I AM BV I AMVEST I ASR Vastgoed Ontwikkeling I ASR Vastgoed Vermogensbeheer I Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V. I Bemog Projectontwikkeling B.V. I Boekel De Nerée NV I Bouwfonds Property Development I Bouwinvest I Brink Groep I CB Richard Ellis I Colliers International l Corio I De Brauw Blackstone Westbroek I Deloitte I Delta Lloyd Vastgoed I Dura Vermeer Groep NV I DVP Bouwprojectmanagers & Vastgoedadviseurs Ecorys Nederland BV I Ernst & Young Real Estate Group I FGH Bank NV I Funda NV G&S Vastgoed I Haags Ontwikkelingsbedrijf Heijmans Vastgoed I Houthoff Buruma I ING Real Estate Finance I ING Real Estate Investment Management I IPMMC Vastgoed I IVBN I Lexence NV I Loyens & Loeff NV MAB Development I Mayfield Asset and Property Management BV I Mitros I Mn Services NautaDutilh I NEPROM I NSI I NS Vastgoed BV I NVM I Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam I Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam I PGGM I Provast I PwC I Rechtstaete vastgoedadvocaten &belastingadviseurs BV I Redevco Europe Services BV I SADC I Savills Nederland BV I Schiphol Real Estate BV I SNS Property Finance I SPF Beheer BV I Stadgenoot I Stec Groep I Strabo BV I Syntrus Achmea Vastgoed I TBI Holdings BV I The IBUS Company I Uni-Invest I Van Doorne l Van Wijnen Groep N.V. I Vesteda Groep BV I Volker Wessels Vastgoed I Wereldhave NV I WPM Groep I Yardi Systems BV I Ymere april 2012