De ontwikkeling van de huurtermijn op de kantorenmarkt
|
|
- Christiaan van Dijk
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 De ontwikkeling van de huurtermijn op de kantorenmarkt José Antonio Roodhof Ronald Huisman Maart 2014
2
3 De ontwikkeling van de huurtermijn op de kantorenmarkt Position paper José Antonio Roodhof Ronald Huisman Dit paper is mede mogelijk gemaakt door een financiële bijdrage van NVM Business ASRE research papers ISSN ASRE Research Center Amsterdam School of Real Estate Postbus AC Amsterdam T F research@asre.nl
4
5 Inhoudsopgave Samenvatting 2 1 Inleiding 3 2 Methodologie Data Verwachtingen Representativiteit 5 3 Resultaten DTZ Zadelhoff database NVM Business database Vergelijking databases 14 Conclusie 16 Literatuur 17 Amsterdam School of Real Estate 1
6 Samenvatting Dit paper toont de resultaten van een onderzoek naar de ontwikkeling van overeengekomen termijnen in afgesloten huurcontracten op de kantorenmarkt. Het onderzoek is gebaseerd op duizend huurcontracten die door NVM Business en DTZ Zadelhoff zijn geregistreerd. De aanleiding voor het onderzoek was de veronderstelling dat de huidige trend van flexibiliteit leidt tot kortere huurtermijnen en meer spreiding tussen de overeengekomen huurtermijnen. Op basis van een analyse van het zeer grote aantal overeengekomen huurtermijnen op landelijk- en provinciaal niveau en per metragecategorie blijkt dat de gemiddelde huurtermijn tussen 2000 en 2012 niet significant veranderd is. De DTZ database laat geen significante daling in de gemiddeld overeengekomen huurtermijn zien. De toenemende spreiding tussen de overeengekomen huurtermijnen is wel significant gestegen. Dit is te verklaren door de significant stijgende overeengekomen huurtermijn bij de grotere transacties. De NVM database laat een significante daling zien in de gemiddeld overeengekomen huurtermijn voor kleinere transacties. Doordat deze categorie dominant is in de NVM database is de gemiddeld overeengekomen huurtermijn van de gehele database ook significant gedaald. De spreiding toont geen significante ontwikkeling bij NVM. De twee databases laten geen vergelijkbare ontwikkelingen zien. Hiermee kan de veronderstelling dat de gemiddeld overeengekomen huurtermijn daalt derhalve niet bevestigd worden. Amsterdam School of Real Estate 2
7 1 Inleiding Overeengekomen huurtermijnen in de kantorenmarkt waren vroeger langer dan tegenwoordig; een initiële huurtermijn van 25 jaar was niet uitzonderlijk. Vanaf de jaren 90 heeft een structurele omslag plaatsgevonden. DTZ (2005) laat zien dat de gemiddelde looptijd van een afgesloten huurcontract gemiddeld ruim tien jaar was aan het begin van de jaren 90. Hetzelfde onderzoek laat zien dat de gemiddelde overeengekomen termijn in 1995 al was gedaald tot ruim zes jaar en in 1998 tot net onder de vier jaar. Ook in het buitenland is een zelfde ontwikkeling zichtbaar. Crosby en Murdoch (2004) tonen op basis van data van de IPD dat de gemiddelde looptijd van een afgesloten huurcontract in 1990 ruim 23 jaar was in het Verenigd Koninkrijk en dat dit in 1995 al was gedaald naar 14 jaar. De ontwikkeling naar kortere huurtermijnen komt onder meer door een verschuiving in de ruimtebehoefte en voorkeuren (O Roarty, 2000). Recent onderzoek laat zien dat de huidige vastgoedcrisis de onzekerheid in ruimtebehoefte heeft versterkt bij ondernemingen (Ashuri, 2010). Door deze onzekerheid wordt op verzoek van de huurders het huurcontract anders ingevuld en opgemaakt. Zo willen huurders meer flexibiliteit in termijnen (Huisman en Roodhof 2013). Aangezien het onderzoek van DTZ stamt uit 2005 en gegeven het feit dat de crisis de onzekerheid in ruimtebehoefte heeft vergroot, kan het zijn dat de lengte van huurtermijnen is gedaald sindsdien. Wij hebben daarom onderzocht wat de ontwikkeling is van het overeengekomen termijn in huurcontracten in de kantorenmarkt, rekening houdend met geografie en metrage. In dit paper proberen we de volgende vraag te beantwoorden: Welke ontwikkeling in huurtermijnen van kantoren is waarneembaar? Dit onderzoek is gebaseerd op huurtransacties van kantoren van DTZ Zadelhoff en NVM Business. Door in totaal transacties te analyseren hebben we een beeld gekregen van de ontwikkeling van de gemiddelde looptijd van een huurcontract over de afgelopen jaren. In hoofdstuk 2 worden de methodologie en representativiteit van het onderzoek besproken. Hoofdstuk 3 is het resultaat van de analyse van de databases. Hoofdstuk 4 sluit af. Amsterdam School of Real Estate 3
8 2 Methodologie 2.1 Data De doelstelling van het onderzoek is om de ontwikkeling in initiële huurtermijnen zichtbaar te maken. Dit hoofdstuk toont informatie over de data die we gebruikt hebben en de methodologie de gehanteerd is. Het onderzoek maakt gebruik van huurtransacties van DTZ Zadelhoff en NVM Business. We hopen een beeld te zien van de ontwikkeling van de gemiddeld overeengekomen huurtermijn dat in beide databases vergelijkbaar is. In de database van DTZ zijn zowel aan- als verhuurtransacties meegenomen. De transacties die zijn meegenomen in dit onderzoek hebben plaatsgevonden tussen 2000 en De data van NVM Business bestaat alleen uit verhuurtransacties vanaf 2005; het uitwisselingssysteem waaruit de data komen is gericht op aanbod. De DTZ en NVM data beslaan samen circa de helft van de Nederlandse kantorenmarkt. We hebben in specifieke gevallen de data aangepast. Transacties waarbij het metrage op 0 staat hebben we verwijderd. Transacties waarbij het metrage erg opviel door de grootte 1 hebben we individueel gecontroleerd op juistheid door adresgegevens te gebruiken, waardoor we konden inschatten of het object een dergelijk metrage kan herbergen. Indien dit niet het geval was, veronderstelden we dat de informatie over de huurtransactie incorrect was en hebben we de transactie verwijderd. Ook hebben we transacties met metrages als 999, 9999, en dergelijke verwijderd (bij deze transacties is de variabele metrage waarschijnlijk niet correct ingevoerd). Ook transacties met een erg laag metrage waar de prijs per m 2 erg hoog is zijn verwijderd, zoals bijvoorbeeld een transactie van 5m 2 met een prijs per m 2 van Wij veronderstellen in dat geval aan dat het metrage verkeerd is ingevuld en dat het daardoor niet duidelijk is in welke metragecategorie de transactie valt. Transacties, waarvan we de exacte looptijd van het contract niet konden achterhalen (bijvoorbeeld omdat de starten/of einddatum ontbrak), hebben we verwijderd. In enkele gevallen konden we alsnog de volledige looptijd van het contract achterhalen. In sommige gevallen hebben we data handmatig aangepast, zoals een start- of einddatum dat was ingevuld als in plaats van In totaal resteren er bruikbare transacties. Van elke transactie hebben we informatie over de initiële huurtermijn, de oppervlakte van het verhuurde object en de locatie. We hebben de transactie ingedeeld in groepen op basis van metrage en locatie om de ontwikkelingen op verschillende aggregatieniveaus te kunnen analyseren. We hanteren de volgende metragecategorieën: 1: tot 500 m 2, 2: van 500 m 2 tot 1000 m 2, 3: van 1000 m 2 tot 2500 m 2 en 4: groter dan 2500 m 2. We beschouwen locatie op provincieniveau. Omdat er de laatste jaren een toename is van flexibiliteit in de kantorenmarkt (Lizieri et al, 1997; O Roarty, 2000; Ashuri, 2010; Huisman en Roodhof, 2013) hebben we het vermoeden dat de spreiding tussen de overeengekomen huurtermijnen aan het stijgen is. Het standaard vijf jarig contract is aan het verdwijnen. Daarom hebben we van enkele categorieën ook de 1 Elke transactie boven de m 2 is onderzocht of het hier ingevulde transactiemetrage realistisch is. Amsterdam School of Real Estate 4
9 ontwikkeling van de spreiding van het gemiddeld overeengekomen huurtermijn in kaart gebracht. Dit doen we aan de hand van de standaarddeviatie. Dit is een statistische maat die de spreiding weergeeft tussen de waargenomen observaties, in dit geval de (gemiddelde) lengte van de overeengekomen huurtermijnen. Nadat de ontwikkeling van het gemiddeld overeengekomen huurtermijn op landelijk- en metrageniveau en de spreiding hiervan in kaart is gebracht toetsen we de richting en significantie van de ontwikkelingen op basis van lineaire regressies. 2.2 Verwachtingen Aan de hand van literatuur en marktrapporten hebben we enkele verwachtingen ten aanzien van de ontwikkeling van de overeengekomen huurtermijn. Doordat er in het verleden een dalende ontwikkeling heeft plaatsgevonden en door de toename in vraag naar flexibiliteit van de huurder verwachten we: - dat de gemiddeld overeengekomen huurtermijn een dalende ontwikkeling laat zien. - en dat de spreiding tussen de gemiddeld overeengekomen huurtermijnen een stijgende ontwikkeling laat zien. In beide databases verwachten we vergelijkbare ontwikkelingen te zien. 2.3 Representativiteit De door ons gebruikte data beslaan een groot marktaandeel in de Nederlandse kantorenmarkt. Naar eigen zeggen is het marktaandeel (landelijk - op basis van oppervlakte) van de leden van NVM Business ongeveer 35% (afhankelijk van de exacte definitie en of bijvoorbeeld collegiale verhuur is meegenomen). De leden van NVM Business hebben vooral kleinere objecten in aanbod. DTZ Zadelhoff heeft op basis van hun eigen data een marktaandeel van 25%. Evenals bij NVM Business is het marktaandeel naar rato vastgesteld (als er twee aanbieders zijn waarvan één DTZ is dan is het object voor 50% voor DTZ meegenomen). Vastgoedmarkt voert jaarlijks onderzoek uit naar het marktaandeel van makelaars in huurtransacties op de kantorenmarkt. Voor 2012 was het totaal geregistreerde en toebedeelde kantoormeters (transacties groter dan 500 m 2 ) circa 2,1 miljoen m 2. DTZ Zadelhoff is hierin verantwoordelijk voor m 2. Dit is een marktaandeel van 24,67%. Dit komt overeen met hun eigen schatting. In dit onderzoek is NVM Business niet als één organisatie meegenomen. De aangesloten kantoren zijn individueel weergegeven. Alleen de top 30 is weergegeven in het onderzoek, hierin bevinden zich 12 organisaties die aangesloten zijn bij NVM Business. Deze 12 organisaties zijn verantwoordelijk voor m 2 en hebben daardoor een marktaandeel van 18% (Vastgoedmarkt, 2013). Aangezien er veel meer aangesloten organisaties zijn dan deze 12 is het marktaandeel groter. Omdat de NVM Business database voor het overgrote deel bestaat uit transacties kleiner dan 500m 2 en deze in het onderzoek van Vastgoedmarkt ontbreken wordt het marktaandeel van NVM Business hierin onderschat. Amsterdam School of Real Estate 5
10 3 Resultaten Dit hoofdstuk toont de resultaten van de uitgevoerde analyses. We beginnen met de data van DTZ Zadelhoff omdat die het meest uitgebreid zijn en toetsen vervolgens de geldigheid van de gevonden resultaten met de data van NVM Business. 3.1 DTZ Zadelhoff database De DTZ database bestaat uit transacties. Onderstaande cirkeldiagram toont de verdeling van de metragecategorieën. Cirkeldiagram 3.1: Samenstelling van de DTZ database De categorie t/m 500m 2 is duidelijk de grootste en bevat 57% van alle transacties. Hoe groter het metrage des te kleiner het aantal transacties in de database. Grafiek 3.1 toont de ontwikkeling van het gemiddeld overeengekomen huurtermijn op landelijk niveau per jaar. In 2000 was het gemiddeld overeengekomen huurtermijn 5,7 jaar. De overeengekomen huurtermijn daalde tot gemiddeld 4,3 jaar in Van 2005 tot en met 2012 schommelt het gemiddeld overeengekomen huurtermijn rond de 5 jaar. Om deze ontwikkeling te toetsen schatten we de parameters in het volgende trendmodel: y(t) = a + b t + e(t), waarbij y(t) staat voor het gemiddeld overeengekomen huurtermijn in jaar t, t een jaarindicator is (t = 1 komt overeen met het jaar 2000), e(t) de afwijking tussen de gemiddeld overeengekomen huurtermijn en het model is. De parameters a en b schatten we op basis van kleinste kwadraten; i.e. we zoeken die waarden voor a en b die leiden tot in totaal zo klein mogelijke gekwadrateerde afwijkingen. a is de intercept en geeft de waarde van y aan als t = 0 (de intercept bepaalt dus de hoogte (startpunt) van de regressielijn). b toont de helling van de regressielijn en geeft de gemiddelde toename/afname van y aan als t met 1 eenheid toeneemt. Amsterdam School of Real Estate 6
11 Tabel 3.1 toont de geschatte waarden voor a en b. Grafiek 3.1: Ontwikkeling van de gemiddeld overeengekomen huurtermijn in jaren op landelijk niveau. De parameter a is 5,062. De parameter b is -0,018 wat toont dat de gemiddelde huurtermijn daalde met 0,018 per jaar. Deze daling is niet significant. a 5,062 b -0,018 Sig. 0,451 Tabel 3.1: Lineaire regressie van de ontwikkeling van het gemiddeld overeengekomen huurtermijn van alle afgesloten huurcontracten Grafiek 3.2 toont de ontwikkeling van de gemiddelde overeengekomen huurtermijn per provincie. We beschouwen alleen de provincies Gelderland, Noord-Brabant, Noord-Holland, Utrecht en Zuid-Holland, omdat er in ieder jaar voldoende transacties waren om een ontwikkeling te kunnen zien (alleen in 2000 waren er geen huurtransacties in metrage categorie 6 in Utrecht). Er is een dalende ontwikkeling te zien tot en met het jaar 2004 en daarna een stabilisatie. Deze ontwikkeling komt overeen met het beeld op landelijk niveau. Amsterdam School of Real Estate 7
12 Grafiek 3.2: Ontwikkeling van de gemiddeld overeengekomen huurtermijn in jaren per provincie. Het beeld dat ontstaat uit de DTZ data is dat (op landelijk niveau) vanaf het jaar 2000 de gemiddelde huurtermijn niet is veranderd. Ook op provinciaal niveau is geen duidelijke ontwikkeling zichtbaar van het gemiddeld overeengekomen huurtermijn. Grafiek 3.3 toont de landelijke ontwikkeling van de gemiddelde huurtermijn op metrageniveau. Het valt op dat de verschillen in de gemiddeld overeengekomen huurtermijnen is toegenomen tussen de metragecategorieën. In het jaar 2000 bedraagt de kortst overeengekomen gemiddeld huurtermijn 5,1 jaar en de langste termijn 7 jaar. Een verschil van 1,9 jaar. In 2012 is het kortste gemiddelde overeengekomen huurtermijn gedaald naar 4 jaar en het langste gemiddeld overeengekomen huurtermijn gestegen naar 9,4 jaar. Een verschil van 5,4 jaar, bijna een verdriedubbeling ten opzichte van Grafiek 3.3: Ontwikkeling van de gemiddeld overeengekomen huurtermijn in jaren op landelijk niveau per metrage categorie. Amsterdam School of Real Estate 8
13 Verder zien we dat de gemiddelde huurtermijn binnen categorie 1 daalt van ongeveer 5 jaar in 2000 tot 4 jaar vanaf Categorieën 2 en 3 kennen een wat grilliger verloop maar lijken stabiel. Binnen categorie 4, de groep met de grootste panden, blijkt daarentegen dat de gemiddelde huurtermijn is gestegen. Om te toetsen of de ontwikkelingen (met name die van categorie 4) significant zijn, schatten we wederom de parameters van het trendmodel voor elke categorie. Tabel 3.2 toont dat de gemiddelde huurtermijn alleen voor categorie 4 significant 2 is gestegen. De parameter b is 0,156 (en significant) voor categorie 4, wat betekent dat de gemiddelde overeengekomen huurtermijn jaarlijks met 0,156 jaar is toegenomen tussen 2000 en De gemiddelde overeengekomen huurtermijn van panden boven de 2500m 2 is de afgelopen jaren significant gestegen. Categorie 1 Categorie 2 Categorie 3 Categorie 4 a 4,425 5,155 6,025 6,019 b -0,038 0, ,156 Sig.,122,311,966 0,011 Tabel 3.2: Lineaire regressie van de ontwikkeling van de gemiddeld overeengekomen huurtermijnen per categorie. We gaven eerder al aan dat het opviel dat de verschillen in de gemiddeld overeengekomen huurtermijnen zijn toegenomen tussen de metragecategorieën. Grafiek 3.4 toont de spreiding tussen de gemiddeld overeengekomen huurtermijnen per metragecategorie. Er is duidelijk een stijgende ontwikkeling te zien. Grafiek 3.4: Standaarddeviatie tussen de gemiddeld overeengekomen huurtermijnen van de metragecategorieën. 2 Met een betrouwbaarheidsniveau van ten minste 95%. Amsterdam School of Real Estate 9
14 Tabel 3.3 laat de uitkomsten van de trendregressie zien. De parameter a is 0,826. De parameter b is 0,086 en duidt er op dat de gemiddelde spreiding van de gemiddelde overeengekomen huurtermijn per metragecategorie jaarlijks is toegenomen met 0,086 jaar. Deze stijging is significant 3. a 0,826 b 0,086 Sig.,008 Tabel 3.3: Lineaire regressie van de spreiding van de gemiddeld overeengekomen huurtermijnen per categorie. Grafiek 3.5 toont de ontwikkeling van de spreiding tussen alle overeengekomen huurtermijnen per jaar. De spreiding in een jaar is berekend als de standaarddeviatie van de overeengekomen huurtermijnen in het betreffende jaar. De standaarddeviatie van huurtermijnen was ongeveer 2 jaar in 2000 en loopt duidelijk op tot ongeveer 3 jaar in Grafiek 3.5: De standaarddeviatie van alle overeengekomen huurtermijnen per jaar. Tabel 3.4 toont de trendregressie en laat zien dat de standaarddeviatie over de afgelopen jaren gemiddeld steeg met 0,059 jaar per jaar en dat deze stijging significant 4 is. a 2,120 b 0,059 Sig. 0,000 Tabel 3.4: Lineaire regressie van de spreiding van het gemiddeld overeengekomen huurtermijn van alle afgesloten huurcontracten. Het beeld tot nu toe is dat de gemiddelde huurtermijn significant is toegenomen tussen 2000 en 2012 bij huurtransacties voor oppervlakten van meer dan 2500 m 2. Bij kleinere panden is de gemiddelde overeengekomen huurtermijn niet veranderd. Daarnaast is de variatie in 3 Met een betrouwbaarheidsniveau van ten minste 95%. 4 Met een betrouwbaarheidsniveau van ten minste 99%. Amsterdam School of Real Estate 10
15 overeengekomen huurtermijnen significant toegenomen. Deze resultaten zijn gebaseerd op transacties van DTZ Zadelhoff. De volgende paragraaf toont de resultaten van hetzelfde onderzoek op basis van de data van NVM Business met als doel te onderzoeken of dit beeld wordt bevestigd. 3.2 NVM Business database De NVM database bestaat uit transacties. Cirkeldiagram 3.2 laat de verdeling van de metrage categorieën zien. Cirkeldiagram 3.2: Samenstelling NVM database De categorie t/m 500m 2 is verreweg de grootste categorie met 89% van alle transacties. We zien dat de samenstelling anders is dan de DTZ database. Zoals we eerder aangaven willen we de twee databases met elkaar vergelijken om zo tot een gezamenlijk beeld te komen van het gemiddeld overeengekomen huurtermijn. Nadere analyse wijst uit dat de samenstelling en dynamiek van de twee databases verschillen van elkaar. Transacties van grote metrages ontbreken nagenoeg bij NVM. Bij DTZ zijn deze ruim vertegenwoordigd. DTZ is sterk vertegenwoordigd in de grote steden en NVM is verspreid over het hele land en sterker aanwezig in kleine plaatsen dan DTZ. Op basis hiervan kunnen we alleen het gemiddeld overeengekomen huurtermijn van metragecategorie 1, transacties tot 500m 2 met elkaar vergelijken. De transacties van DTZ Zadelhoff liet zien dat de gemiddelde huurtermijn op landelijk niveau geen significante ontwikkeling kent en dat dit ook geldt voor de gemiddelde huurtermijn van metragecategorie 1. We toetsen dit beeld op basis van de data van NVM Business. Grafiek 3.6 toont de landelijke ontwikkeling van de gemiddelde overeengekomen huurtermijn per jaar. In 2005 was de gemiddelde overeengekomen huurtermijn 3,5 jaar. De overeengekomen huurtermijn daalde tot gemiddeld 2,6 jaar in Amsterdam School of Real Estate 11
16 Grafiek 3.6: Ontwikkeling van de gemiddeld overeengekomen huurtermijn in jaren op landelijk niveau. Tabel 3.5 toont de geschatte parameters voor het trendmodel dat we al eerder gebruikten. De geschatte waarde voor de parameter die de trend aanduidt (b) is -0,123 wat duidt dat de gemiddelde huurtermijn jaarlijks daalde met 0,123 jaar. Deze daling is significant 5. Dit is duidelijk een andere ontwikkeling dan wat te zien was op basis van transacties van DTZ Zadelhoff. Daar was geen ontwikkeling te zien in de gemiddelde huurtermijn op landelijk niveau. a 3,811 b -0,123 Sig.,003 Tabel 3.5: Lineaire regressie van de ontwikkeling van de gemiddeld overeengekomen huurtermijn van alle afgesloten huurcontracten Grafiek 3.7 toont de landelijke ontwikkeling van de gemiddelde huurtermijn van metragecategorie 1. We zien een dalende ontwikkeling. Het gemiddeld overeengekomen huurtermijn daalt van 3,4 jaar in 2005 naar 2,5 jaar in Een daling van 0,9 jaar. 5 Met een betrouwbaarheidsniveau van ten minste 95%. Amsterdam School of Real Estate 12
17 Grafiek 3.7: Ontwikkeling van de gemiddeld overeengekomen huurtermijn van metragecategorie 1. We zien in tabel 3.6 dat categorie 1 een significante 6 ontwikkeling kent. Parameter b is -0,118. Dit betekent dat het gemiddeld overeengekomen huurtermijn de afgelopen jaren met 0,118 jaar gedaald is in metrage categorie 1. De gemiddeld overeengekomen huurtermijn bij transacties onder de 500m 2 is de afgelopen jaren significant gedaald. Ook dit beeld is anders dan bij DTZ, hier was geen sprake van een significante ontwikkeling. a 3,608 b -0,118 Sig.,004 Tabel 3.6: Lineaire regressie van de ontwikkeling van metragecategorie 1. Grafiek 3.8 toont de ontwikkeling in de spreiding van overeengekomen huurtermijnen per jaar voor NVM. De spreiding in een jaar is berekend als de standaarddeviatie van de overeengekomen huurtermijnen in dat jaar. De ontwikkeling van de standaarddeviatie van de overeengekomen huurtermijnen is stabiel rond de 2,2 jaar met uitzondering van een piek in Door een aantal transacties met lange huurtermijnen is er in 2008 sprake van een toename in de spreiding. 6 Met een betrouwbaarheidsniveau van ten minste 95%. Amsterdam School of Real Estate 13
18 Grafiek 3.8: Standaarddeviatie van alle overeengekomen huurtermijnen per jaar. Tabel 3.7 toont de lineaire regressie en laat zien dat de standaarddeviatie over de afgelopen jaren gemiddeld daalde met 0,007 jaar per jaar en dat deze daling niet significant is. Ook hier is het beeld anders dan bij DTZ. Bij DTZ zagen we een toenemende spreiding tussen alle overeengekomen huurtermijnen en deze ontwikkeling bleek significant a 2,278 b -0,007 Sig.,732 Tabel 3.7: Lineaire regressie van de spreiding van het gemiddeld overeengekomen huurtermijn van alle afgesloten huurcontracten. Het beeld dat ontstaat uit de NVM data is, dat op landelijk niveau de gemiddelde huurtermijn gedaald is vanaf 2000 en dat de daling significant is. Hetzelfde geldt voor metragecategorie 1; ook hier is sprake van een significante daling in de gemiddeld overeengekomen huurtermijn. Er is geen sprake van een significante ontwikkeling in de spreiding tussen alle overeengekomen huurtermijnen per jaar. 3.3 Vergelijking databases In de samenstelling van de databases valt het ons op dat de verdeling in de metrage categorieën bij NVM database minder is gespreid dan de DTZ database. De kleine transacties domineren de NVM database duidelijk. Verder valt op dat de gemiddeld overeengekomen huurtermijn op landelijk niveau bij NVM Business lager is dan de DTZ database. Dit is te verklaren doordat er in de NVM Business database veel minder transacties hebben plaatsgevonden in de grotere metrage categorieën (categorie 3 t/m 6). In het algemeen zijn de overeengekomen termijnen bij grotere metrages Amsterdam School of Real Estate 14
19 langer dan bij kleinere metrages. Verder is de NVM Business database geanalyseerd vanaf 2005 vanwege het niet beschikbaar zijn van data voor 2005 voor dit onderzoek. Als we de resultaten van de analyse van beide databases met elkaar vergelijken, komt het volgende beeld tot stand. In de DTZ database zien we voor geheel Nederland een stabilisatie in het gemiddeld overeengekomen huurtermijn vanaf Hier is geen significante ontwikkeling te zien. Bij de NVM Business database zien we op landelijk niveau een dalende ontwikkeling. De afname van de contractduur bij NVM Business is significant gebleken bij een lineaire regressie. Bij DTZ zien we dat de spreiding tussen de gemiddeld overeengekomen huurtermijnen per metrage categorie op landelijk niveau toeneemt. De toenemende spreiding blijkt ook na een lineaire regressie van de ontwikkeling van de standaarddeviatie van beide databases. Door de samenstelling van de NVM database hebben we dit niet getoetst. Alleen metragecategorie 1 kent genoeg transacties. Bij DTZ was er ook sprake van een significante toename in de spreiding van alle overeengekomen huurtermijnen. Bij NVM business is hier geen sprake van. In beide databases is maar één metragecategorie die een significante ontwikkeling laten zien bij een lineaire regressie. Deze categorieën komen niet overeen. Bij DTZ is dat metragecategorie 4, transacties boven de 2500m 2. Deze categorie kent een significant stijgende ontwikkeling van het gemiddeld overeengekomen huurtermijn. Bij NVM is ontwikkeling van het gemiddeld overeengekomen huurtermijn van metragecategorie 1 significant dalend. Amsterdam School of Real Estate 15
20 Conclusie Het beeld dat voortkomt uit dit onderzoek is dat er geen duidelijke ontwikkeling te zien is in de gemiddeld overeengekomen termijnen van huurcontracten in de kantorenmarkt. We hebben daartoe transacties onderzocht afkomstig van twee bronnen: DTZ Zadelhoff en NVM Business. De gemiddelde overeengekomen huurtermijn is op basis van DTZ transacties niet significant veranderd tussen 2000 en De NVM-transacties, op basis van oppervlaktes tot 500 m 2, laten zien dat er sprake is van een significante daling. De DTZ data biedt ook inzicht in grotere metrages en daar is binnen de categorie boven 2500 m 2 sprake van een significante stijging in de gemiddelde overeengekomen huurtermijn tussen 2000 en De DTZ transacties tonen dat de variatie in overeengekomen huurtermijnen significant is toegenomen tussen 2000 en De NVM laten geen significante verandering in spreiding zien. De resultaten op basis van DTZ transacties zijn anders dan die op basis van NVM transacties. We hebben daarom geen duidelijk beeld kunnen krijgen van de ontwikkeling in het overeengekomen gemiddelde huurtermijn. We kunnen de verwachtingen die we hadden ten aanzien van de ontwikkeling van de gemiddeld afgesloten huurtermijn niet bevestigen. In dit onderzoek is de gemiddeld overeengekomen huurtermijn onderzocht. Dat betekent niet dat de huurder daadwerkelijk de overeengekomen huurtermijn uitzit. Break-opties zijn niet meegenomen in het onderzoek. Het is dus goed mogelijk dat bij een overeengekomen huurtermijn van tien jaar met een break-optie na vijf jaar de huurder maar voor vijf jaar daadwerkelijk huurt. Er is echter wel tien jaar overeengekomen. De ontwikkeling van de gemiddeld overeengekomen huurtermijn zegt niets over de werkelijke looptijd van het contract. Verder hebben we van DTZ Zadelhoff en NVM Business een verklaring gekregen als reactie op de getoonde ontwikkeling. Bij DTZ Zadelhoff viel het op dat de grote transacties een stijgende ontwikkeling lieten zien in de gemiddeld overeengekomen huurtermijn. Volgens DTZ Zadelhoff is deze ontwikkeling te verklaren door de grote hoeveelheid transacties met een contract van tien jaar in de onderzochte periode. Waarschijnlijk door de vele nieuwbouw die plaats heeft gevonden in deze periode. NVM Business geeft als verklaring voor de ontwikkeling in hun database de huidige situatie op de kantorenmarkt. Door het steeds ruimer wordende aanbod is het een huurdersmarkt. Flexibiliteit is hierdoor voor een huurder makkelijker uit te onderhandelen dan in het verleden. Daarnaast zijn de NVM Business makelaars met name actief in het kleinschalige segment. Voor kleinere onderneming is een verhuizing minder ingrijpend dan voor grote organisaties. Dit verklaart mogelijk ook de kortere looptijden die in het kleinschaligere segment worden afgesloten. Daarnaast zijn in het kleinschalige segment ook veel startende ondernemers actief. Deze ondernemers willen zich niet voor een lange tijd vastleggen. Met het ruimere aanbod is dat wellicht, meer dan in het verleden, mogelijk. Verder is flexibiliteit en locatieongebondenheid steeds belangrijker geworden in onze samenleving. Een trend die ook in het vastgoed zichtbaar wordt gegeven de kortere contracten. Amsterdam School of Real Estate 16
21 Literatuur Ashuri, B. (2010). Valuation of flexible leases for corporate tenants facing uncertainty in their required workspace. International Journal of Strategic Property Management, 14 pp Crosby, N. en Murdoch, S. (1994). Capital Valuation Implications of Rent-Free Periods. Journal of Property Valuation & Investment, 12 pp DTZ Zadelhoff, (2005). Huisman, R. en Roodhof, J.A. (2013). Flexibele contracten in de kantorenmarkt. Amsterdam School of Real Estate. Lizieri, C., Crosby, N., Gibson, V. en Thorpe, D. (1997). Right Space: Right Price?: A Study of the Impact of Changing Business Patterns on the Property Market. Research Report, The Royal Institution of Chartered Surveyors. [rapport] London:. O Roarty, B. (2000). Flexible space solutions: An opportunity for occupiers and investors. Journal of Corporate Real Estate, 3 (1), pp Vastgoedmarkt (2013). Marktaandeelcijfers Nederlandse makelaars over April Amsterdam School of Real Estate 17
22 De activiteiten van de Amsterdam School of Real Estate zijn mede mogelijk dankzij de financiële steun van de Stichting voor Wetenschappelijk Onderzoek en Onderwijs in de Vastgoedkunde (SWOOV) Onze donateurs Neem voor vragen of opmerkingen contact met ons op of bezoek onze website. bezoekadres Jollemanhof GW Amsterdam postadres Postbus AC Amsterdam e info@asre.nl t f I 3W New Development I Aberdeen Asset Management I ACM Vastgoed Groep BV I Ahold Vastgoed BV I Altera Vastgoed I AM BV I AMVEST I a.s.r. vastgoed ontwikkeling I a.s.r. vastgoed vermogensbeheer I Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V. I Bemog Projektontwikkeling B.V. I Boekel De Nerée NV I Bouwfonds Property Development I Bouwinvest I Brink Groep I CBRE Global Investors CBRE Netherlands I Colliers International l Corio I De Brauw Blackstone Westbroek I Deloitte I Delta Lloyd Vastgoed DTZ Zadelhoff I Dura Vermeer Groep NV ECORYS Nederland BV I Ernst & Young Real Estate Group I FGH Bank NV I Funda NV G&S Vastgoed I Haags Ontwikkelingsbedrijf Heijmans Vastgoed BV I Houthoff Buruma I ING Real Estate Finance I IPMMC Vastgoed I IVBN Jones Lang LaSalle I KMPG Accountants I Lexence NV I Loyens & Loeff NV MAB Development Merin I MN NSI I NS Vastgoed BV I NVM I Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam I Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam I PGGM I Provast I PwC I Rechtstaete vastgoedadvocaten &belastingadviseurs I Redevco Europe Services BV I SADC I Savills Nederland BV I Schiphol Real Estate BV I Propertize I SPF Beheer BV I Strabo BV I Syntrus Achmea Real Estate & Finance I TBI Holdings BV I The IBUS Company l Van Wijnen Holding N.V. I Vesteda Groep BV I Volker Wessels Vastgoed I Wereldhave NV I WPM Groep I Yardi Systems BV I Ymere
Regionale effecten huurbeperking Regeerakkoord
Regionale effecten huurbeperking Regeerakkoord Frans Schilder, ASRE Johan Conijn, ASRE 12 november 2012 Inhoudsopgave Samenvatting 2 1 Beschrijving berekeningen 3 2 Resultaten 4 Amsterdam School of Real
Nadere informatieASRE opleidingsbr opleidings- oc hure s tudiejaar 20 brochure / 20
opleidingsbrochure studiejaar 2013/ 2014 16 Facts & Figures MSRE Kernbegrippen Kennisgedreven opleiding met flexibiliteit in specialisatie Topopleiding voor vastgoedspecialisten die op zoek zijn naar meer
Nadere informatieASRE opleidingsbr opleidings- oc hure s tudiejaar 20 brochure / 20
opleidingsbrochure studiejaar 2013/ 2014 12 Facts & Figures MRE Kernbegrippen Hoogwaardige, integrale managementopleiding Strategische vastgoed - vraagstukken Diversiteit deelnemersgroep, blijvend netwerk
Nadere informatieStichting Wetenschappelijk Onderzoek en Onderwijs in de Vastgoedkunde Jaarverslag 2016
Stichting Wetenschappelijk Onderzoek en Onderwijs in de Vastgoedkunde Jaarverslag 2016 SWOOV Jollemanhof 5 1019 GW Amsterdam Telefoon: 020-668 1129 Fax: 020-668 0361 ABN AMRO NL40ABNA0461066254 KvK 41212109
Nadere informatieRestschuld en het functioneren van de koopwoningmarkt
Restschuld en het functioneren van de koopwoningmarkt Frans Schilder Johan Conijn 2013-02 Januari 2013 Restschuld en het functioneren van de koopwoningmarkt Frans Schilder Johan Conijn In opdracht van:
Nadere informatieKantorenleegstand, incentives en huurprijzen
Kantorenleegstand, incentives en huurprijzen Edwin Buitelaar 2015 04 Februari 2015 Kantorenleegstand, incentives en huurprijzen Edwin Buitelaar ASRE research papers ISSN 1878-4607 ASRE Research Center
Nadere informatieFlexibele contracten in de kantorenmarkt. Ronald Huisman José Antonio Roodhof
Flexibele contracten in de kantorenmarkt Ronald Huisman José Antonio Roodhof Flexibele contracten in de kantorenmarkt Ronald Huisman José Antonio Roodhof De ASRE bezit een gebruiksrecht op dit materiaal.
Nadere informatieAlternatieve heffingsgrondslagen voor de verhuurderheffing
Alternatieve heffingsgrondslagen voor de verhuurderheffing Frans Schilder Johan Conijn Januari 2013 Alternatieve heffingsgrondslagen voor de verhuurderheffing Frans Schilder Johan Conijn ASRE research
Nadere informatieAlternatieve heffingsgrondslagen voor de verhuurderheffing
Alternatieve heffingsgrondslagen voor de verhuurderheffing Frans Schilder Johan Conijn 2013-03 Januari 2013 Alternatieve heffingsgrondslagen voor de verhuurderheffing Frans Schilder Johan Conijn ASRE
Nadere informatieNIEUWS. ASRE Research Center. Dr. Susanne van Hoek-Gerritsen hoofd Onderwijs. Winkelmarkt succes. Zorgvastgoed gestart. Jaarlijks Corporatiecurriculum
Onderwijs Onderzoek Informatie Research Center Dr. Susanne van Hoek-Gerritsen hoofd Onderwijs Winkelmarkt succes Zorgvastgoed gestart Jaarlijks Corporatiecurriculum Ontwikkeling nieuwe sectoropleidingen
Nadere informatieFinancierbaarheid van de restschuld
Financierbaarheid van de restschuld Frans Schilder Johan Conijn Paper 2013-01 Januari 2013 Financierbaarheid van de restschuld Frans Schilder Johan Conijn In opdracht van: Nederlandse Vereniging van Makelaars
Nadere informatieZuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) 42.2 2.15 5.518 Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en
Nadere informatie17.000.000 m². 15 m². OfficeRank. Kansrijk - Kansloos. Schatting structureel overschot 2015. Ruimte/werknemer - 2015. Aantal kantoorwerknemers
In dit onderzoek analyseren we de levensvatbaarheid van de kantoren in Nederland op basis van een verdeling per gebouwen van kansrijk via kansarm naar kansloos. Ons eerdere onderzoek gaf, vanuit de vraag
Nadere informatieZuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%
Nadere informatieNoordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.
Nadere informatieMethodische toelichting bij de periodieke actualisatie van de ASRE-prijsindex voor commercieel vastgoed
Methodische toelichting bij de periodieke actualisatie van de ASRE-prijsindex voor commercieel vastgoed Edwin Buitelaar Or Levkovich Jan Rouwendal Paper 2017 04 Maart 2017 Methodische toelichting bij
Nadere informatieMidden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Midden-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1. m²) 42.674 95 6.46 Overig Nederland In de regio Midden-Nederland ligt circa 14%
Nadere informatieOost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van
Nadere informatieZie noten onderaan het artikel. Bron: Vastgoedmarkt Research
Tabel 1: Netto geïnvesteerd vermogen publieke Nederlandse beleggers 1) Institutionele beleggers mln (2014) mln (2013) Portefeuilles >250 mln 115.800 96.600 Portefeuilles
Nadere informatieDe vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland
De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland 28 Profiel IVBN Missie van IVBN De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) is in 1995 opgericht om de gemeenschappelijke belangen van
Nadere informatieDe invloed van corporatieverkopen op de koopwoningmarkt
De invloed van corporatieverkopen op de koopwoningmarkt Frans Schilder Johan Conijn Marc Francke 2014-05 Augustus 2014 De invloed van corporatieverkopen op de koopwoningmarkt Frans Schilder 1 Johan Conijn
Nadere informatieDE ZUIDAS. Cradle to Cradle Amsterdam 22 mei 2008 Annemarie van Doorn ABN AMRO Special Projects BU NL
DE ZUIDAS Cradle to Cradle Amsterdam 22 mei 2008 Annemarie van Doorn ABN AMRO Special Projects BU NL Zuidas ambitie Internationale allure Toplocatie voor wonen, werken en voorzieningen Volwaardig stadscentrum
Nadere informatieRapportage bijzondere bijstand 2014
Rapport Rapportage bijzondere bijstand 2014 Vinodh Lalta Thomas Slager 30 oktober 2015 CBS Den Haag Henri Faasdreef 312 2492 JP Den Haag Postbus 24500 2490 HA Den Haag +31 70 337 38 00 www.cbs.nl projectnummer
Nadere informatieAnalyse resultaten CVO 2014
Analyse resultaten CVO 2014 Toelichting: Deze analyse heeft betrekking op toeristische binnenlandse vakanties. Vakanties van vaste standplaatshouders zijn hierin niet meegenomen, omdat de CVO cijfers van
Nadere informatieDe waarde van break-opties
Ronald Huisman José Antonio Roodhof 2013 15 Oktober 2013 Position paper Ronald Huisman José Antonio Roodhof Dit paper is mede mogelijk gemaakt door een financiële bijdrage van NVM Business ASRE research
Nadere informatieMVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS
MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op uw
Nadere informatieOntwikkeling leerlingaantallen
Ontwikkeling leerlingaantallen Elk jaar wordt op 1 oktober het leerlingaantal van elke basisschool geregistreerd door de Dienst Uitvoering Onderwijs (). Op basis van deze leerlingtelling wordt de bekostiging
Nadere informatieEXPERTS OP DE TOEKOMST VAN VASTGOED AIRBNB IN NEDERLAND DE BELANGRIJKSTE CIJFERS OVER 2018
EXPERTS OP DE TOEKOMST VAN VASTGOED AIRBNB IN NEDERLAND DE BELANGRIJKSTE CIJFERS OVER 2018 DE BELANGRIJKSTE AIRBNB CIJFERS OP EEN RIJ DALING T.O.V. 2017 5% 1.976.000 MARKTAANDEEL 10,4% AMSTERDAM STIJGING
Nadere informatieNoord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke
Nadere informatieStichting Wetenschappelijk Onderzoek en Onderwijs in de Vastgoedkunde Jaarverslag 2013
Stichting Wetenschappelijk Onderzoek en Onderwijs in de Vastgoedkunde Jaarverslag 2013 SWOOV Jollemanhof 5 1019 GW Amsterdam Telefoon: 020-668 1129 Fax: 020-668 0361 ABN AMRO NL40ABNA0461066254 KvK 41212109
Nadere informatieRegionale Analyse. Alkmaar e.o. NVM regio (noord) Kennemerland. 4 e kwartaal , Alkmaar
Regionale Analyse Alkmaar e.o. NVM regio (noord) Kennemerland 4 e kwartaal 2018 10-1-2019, Alkmaar 1 Welkom bij regionale analyse van de regio (noord) Kennemerland*. Deze rapportage is gemaakt door VLIEG
Nadere informatieKengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013
Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013 Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013 drs. W. van Ooij MarktMonitor Januari 2015 Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013 . Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013
Nadere informatiewinkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland
Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer
Nadere informatieDe omvang van de vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland
De omvang van de vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland Ashley Klapwijk Rob Nijskens Edwin Buitelaar Paper 2017 06 Augustus 2017 De omvang van de vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland Ashley Klapwijk (DNB)
Nadere informatieSamenvatting. A. van Leeuwenhoeklaan MA Bilthoven Postbus BA Bilthoven KvK Utrecht T
A. van Leeuwenhoeklaan 9 3721 MA Bilthoven Postbus 1 3720 BA Bilthoven www.rivm.nl KvK Utrecht 30276683 T 030 274 91 11 info@rivm.nl Uw kenmerk Gevoeligheid van de gesommeerde depositiebijdrage onder 0,05
Nadere informatieAnalyse ontwikkeling leerlingaantallen
Analyse ontwikkeling leerlingaantallen Naar aanleiding van de 1 oktobertelling 2014 heeft VGS Adivio weer een korte analyse uitgevoerd waarbij onderzocht is in hoeverre de leerlingaantallen onderhevig
Nadere informatieGrondprijzen voor sociale woningbouw: tussen impliciete subsidie en belasting
Grondprijzen voor sociale woningbouw: tussen impliciete subsidie en belasting Jorn Matthijsse Edwin Buitelaar Martijn Eskinasi 2012-03 maart 2012 Grondprijzen voor sociale woningbouw: tussen impliciete
Nadere informatieBESLUIT. Besluit van de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet.
Nederlandse Mededingingsautoriteit BESLUIT Besluit van de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. Nummer 5768/6 Betreft
Nadere informatiekantorenmonitor regio Amsterdam 2006
kantorenmonitor regio Amsterdam 2006 Gemeenten binnen de deelregio s Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland, Almere en Zuid Kennemerland. meer kantoorruimte betrokken Door een grote dynamiek
Nadere informatieSECTORRAPPORT BEDRIJFSRUIMTE EN LOGISTIEKE MARKT
SECTORRAPPORT BEDRIJFSRUIMTE EN LOGISTIEKE MARKT UPDATE NOVEMBER 2017 www.colliers.nl 16 BEDRIJFSRUIMTEMARKT VRAAG Gebruikers van bedrijfsruimten stellen hogere eisen aan het vastgoed: gebruikers besteden
Nadere informatieSectorrapport Kantorenmarkt VOORJAARS UPDATE 2017
Sectorrapport Kantorenmarkt VOORJAARS UPDATE 2017 16 Nederlandse Sectorrapport Vastgoedmarkt Kantorenmarkt 2017 Voorjaarsupdate Stand van zaken GEBRUIKERSMARKT Opname kantorenmarkt neemt toe: Sinds 2015
Nadere informatieMARKTUPDATE BELEGGINGSTRANSACTIES
MARKTUPDATE BELEGGINGSTRANSACTIES 2015 Introductie Met gepaste trots voorzien wij u bij deze van onze nieuwste marktupdate over de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Wij geven u op deze manier graag
Nadere informatieLeegstand van kantoren, 1991-2013
Leegstand van kantoren, 1991-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld 16% van het kantoorvloeroppervlakte staat leeg in 2013. Dit percentage neemt nog steeds
Nadere informatie1 Inleiding. 2 Methode en selectie
1 Inleiding In de CPB Policy Brief over de positie van de middeninkomens op de woningmarkt (CPB, 2016) spelen subsidies in de verschillende segmenten van de woningmarkt een belangrijke rol als verklaring
Nadere informatieKantorenmarkt Den Bosch
Kantorenmarkt Den Bosch Medio 2017 DO RESEARCH www.doresearch.nl Kantorenmarkt Den Bosch, 1 e halfjaar 2017 De gemeente Den Bosch telt bijna 155.000 inwoners en circa 96.700 arbeidsplaatsen verdeeld over
Nadere informatieKantorenmarkt Nederland 4e kwartaal 2018
Opname De opname in het vierde kwartaal van 218 bedroeg circa 44. m², dit is vrijwel gelijk aan het derde kwartaal (49. m²). Ten opzichte van het vierde kwartaal in 217 lag de opname zo n 19% lager. Gemeten
Nadere informatieStand van zaken huisvesting kinderopvang in Nederland 2011
Stand van zaken huisvesting kinderopvang in Nederland 2011 Utrecht, juli 2011 Buitenhek Management & Consult Winthontlaan 200 Postbus 85183 3508 AD Utrecht T +030 287 59 59 F +030 287 59 60 info@buitenhek.nl
Nadere informatieKwartaalmonitor detacheringsbranche Rapportage Q4 2016
www.pwc.nl Kwartaalmonitor detacheringsbranche Rapportage Q4 2016 29 maart 2017 Beste deelnemer, Bijgaand ontvangt u de "Kwartaalmonitor voor de Detacheringsbranche". De monitor ziet toe op het vierde
Nadere informatieUITSLAGEN WONEN ENQUÊTE
UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE 3 E KWARTAAL 211 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research Inhoudsopgave 1 Introductie enquête... 3 1.1 Periode... 3 1.2 Respons... 3 2 Staat van de woningmarkt...
Nadere informatieOpgeleverde nieuwbouw kantoorruimte in m² (x 1.000)
Nieuwbouw kantoren 2014 Nieuwbouw kantoren verder gedaald in 2014 De oplevering van nieuwe kantoorruimte in Nederland heeft in 2014 een forse daling laten zien. In totaal werd circa 245.000 m² nieuwe kantoorruimte
Nadere informatieCrisismonitor Drechtsteden juni 2010 (cijfers tot en met april 2010)
Crisismonitor Drechtsteden juni 2010 (cijfers tot en met april 2010) Er zijn enkele voorzichtig positieve ontwikkelingen waar te nemen op de arbeidsmarkt en woningmarkt. Dat is kort gezegd de conclusie
Nadere informatieNederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van bedrijfsruimte
Maart 212 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,
Nadere informatieWAARDERINGSKAMER NOTITIE. Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie
WAARDERINGSKAMER NOTITIE Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie Datum: Versie 25 mei 2009 Bijlage(n): 1. Inleiding De kredietcrisis
Nadere informatieBESLUIT. Besluit van de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet.
Nederlandse Mededingingsautoriteit BESLUIT Besluit van de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. Nummer 5800 / 6 Betreft
Nadere informatieSprekende Cijfers / Woningmarkt regio Apeldoorn. Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q2 Woningmarkt Regio Apeldoorn
Sprekende Cijfers Kwartaalbericht Q2 Woningmarkt Regio Apeldoorn pagina 1 van 9 regio Apeldoorn juli 2012 Inleiding Voor u ligt het tweede kwartaalbericht van 2012 over de woningmarkt in de regio Apeldoorn.
Nadere informatieFiguur 1: Ontwikkeling aantal leerlingen Figuur 2: Ontwikkeling aantal leerlingen 2009-2013 1 (index: 2009 = 100) 2014-2019 (index: 2014 = 100)
Het aantal leerlingen in het basisonderwijs is tussen 2010 en 2014 gedaald. In de provincie Limburg nam het aantal leerlingen in deze periode het sterkst af. In het voortgezet onderwijs is het aantal leerlingen
Nadere informatieHYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016
HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 De Hypotheek Index geeft ieder kwartaal inzicht in het consumentengedrag op het gebied van hypotheken. De kerncijfers zijn afkomstig van De Hypotheker die met ruim 10 procent
Nadere informatieCrisismonitor Drechtsteden augustus 2010 (cijfers tot en met juni 2010)
Crisismonitor Drechtsteden augustus 2010 (cijfers tot en met juni 2010) Uit de landelijke pers: Economie groet met 2,1% Voorzichtig herstel aantal banen Herstel uitzendmarkt Werkloosheid blijft afnemen
Nadere informatieNederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van bedrijfsruimte
September 212 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,
Nadere informatieCrisismonitor Drechtsteden
Crisismonitor Januari 211 (cijfers t/m oktober 21) Hoe staan de er voor op de arbeidsmarkt en de woningmarkt? Dat leest u in deze zesde editie van de crisismonitor, die het OCD eens in de twee maanden
Nadere informatieKoopsom per maand, Nederland 2012-2013
Persbericht Woningmarktcijfers.nl, Heerlen 21-01-2014 Nederlandse woningmarkt stabiel in tweede halfjaar 2013 De gemiddelde koopsom van de door het Kadaster geregistreerde woningtransacties kwam in december
Nadere informatieRapport. Rapportage Bijzondere Bijstand 2013
w Rapport Rapportage Bijzondere Bijstand 2013 T.J. Slager en J. Weidum 14 november 2014 Samenvatting In 2013 is er in totaal 374 miljoen euro door gemeenten uitgegeven aan bijzondere bijstand. Het gaat
Nadere informatieEigendom is op lange termijn voor gemeenten aantrekkelijker
Eigendom is op lange termijn voor gemeenten aantrekkelijker De financiële afweging tussen eigendom en huur van vastgoed voor gemeenten Bert Teuben 2012 06 April 2012 Eigendom is op lange termijn voor
Nadere informatieRegionale Analyse. Alkmaar e.o. NVM regio (noord) Kennemerland. 2 e kwartaal , Alkmaar
Regionale Analyse Alkmaar e.o. NVM regio (noord) Kennemerland 2 e kwartaal 2018 12-7-2018, Alkmaar 1 Welkom bij regionale analyse van de regio (noord) Kennemerland*. Deze rapportage is gemaakt door VLIEG
Nadere informatieCheck Je Kamer Rapportage 2014
Check Je Kamer Rapportage 2014 Kwantitatieve analyse van de studentenwoningmarkt April 2015 Dit is een uitgave van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb). Voor vragen of extra informatie kan gemaild worden
Nadere informatieRegionale Analyse. Alkmaar e.o. NVM regio (noord) Kennemerland. 1 e kwartaal , Alkmaar
Regionale Analyse Alkmaar e.o. NVM regio (noord) Kennemerland 1 e kwartaal 2018 12-4-2018, Alkmaar 1 Welkom bij regionale analyse van de regio (noord) Kennemerland*. Deze rapportage is gemaakt door VLIEG
Nadere informatieVastgoedrapport Groningen Assen 2011
Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:
Nadere informatieStoppen als huisarts: trends in aantallen en percentages
Dit rapport is een uitgave van het NIVEL. De gegevens mogen worden gebruikt met bronvermelding. Stoppen als huisarts: trends in aantallen en percentages Een analyse van de huisartsenregistratie over de
Nadere informatieWijnimport Nederland naar regio
DO RESEARCH Wijnimport Nederland naar regio Sterke opmars wijn uit Chili Jeroen den Ouden 1-10-2011 Inleiding en inhoudsopgave Pagina I De invoer van wijn in Nederland 1 II De invoer van wijn naar herkomst
Nadere informatieGraydon Kwartaal Monitor. Kwartaal
Graydon kwartaal monitor Kwartaal 1 216 1 Inhoud Inleiding 3 Persbericht 4 Overzicht per branche 5 Vergelijking Q4-214, Q1 215 en Q2 215 Starters per branche 5 Opheffingen per branche 6 Faillissementen
Nadere informatieWie kopen er hypotheekloos?
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Wie kopen er hypotheekloos? Auteurs: Frank van der Harst, Paul de Vries Datum: 28 juni 2017
Nadere informatieNederlandse markt voor Bedrijfsruimte
Maart 213 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,
Nadere informatieDe vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland
De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland 27 Profiel IVBN De leden IVBN is de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland. Tot de leden van IVBN behoren grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen,
Nadere informatieBESLUIT. Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet.
Nederlandse Mededingingsautoriteit BESLUIT Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. Nummer 4158/15 Betreft
Nadere informatieRegionale Analyse. Alkmaar e.o. (NVM regio n. Kennemerland) 2 e kwartaal , Alkmaar
Regionale Analyse Alkmaar e.o. (NVM regio n. Kennemerland) 2 e kwartaal 2017 15-7-2017, Alkmaar De cijfers in deze rapportage zijn gebaseerd op door NVM-makelaars aan- en afgemelde koopwoningen bestaande
Nadere informatiepagina 1 18 aan Sectorcommissie Paddenstoelen onderwerp Factsheet Paddenstoelen 2010 Documentnummer N datum 21 februari 2012
pagina 1 18 aan Sectorcommissie Paddenstoelen onderwerp Factsheet Paddenstoelen 2010 Documentnummer 20120140N van Daniella van der Veen datum 21 februari 2012 Inleiding Het Colland Bestuursbureau voert
Nadere informatieRegionale Analyse Regio 71 Eindhoven eo. 4e kwartaal 2013
Regionale Analyse Regio 71 Eindhoven eo 4e kwartaal 2013 NVM Data & Research 9-1-2014 Gebiedsindeling: Regio 71 Eindhoven eo Gemeenten: Waarvan de plaatsen: Best Alle plaatsen Eindhoven Alle plaatsen Nuenen
Nadere informatie: Marktontwikkeling gemeente Mill en St. Hubert en regio Noordoost Brabant
1024.87-N3 NOTITIE versie: 2-10-2013 Aan Van : Gemeente Mill en Sint Hubert : Gloudemans, G. Schol Datum : 2 oktober 2013 Onderwerp : Marktontwikkeling gemeente Mill en St. Hubert en regio Noordoost Brabant
Nadere informatieActoren op de agrarische grondmarkt
Actoren op de agrarische grondmarkt Maart 2016 Huib Silvis en Martien Voskuilen, m.m.v. Paul Peter Kuiper (Kadaster) Nederland heeft nog ruim 2 miljoen hectare landbouwgrond. Ongeveer 85% is van natuurlijke
Nadere informatieWoningmarktrapport 3e kwartaal Gemeente Alphen aan den Rijn
Woningmarktrapport 3e kwartaal 217 Gemeente Alphen aan den Rijn Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 12 Aantal verkocht 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement
Nadere informatie9. Lineaire Regressie en Correlatie
9. Lineaire Regressie en Correlatie Lineaire verbanden In dit hoofdstuk worden methoden gepresenteerd waarmee je kwantitatieve respons variabelen (afhankelijk) en verklarende variabelen (onafhankelijk)
Nadere informatieVoorwoord. Voor het negende jaar alweer presenteert Strijbosch Thunnissen Research de Retailscan Arnhem.
Voorwoord Voor het negende jaar alweer presenteert Strijbosch Thunnissen Research de Retailscan Arnhem. In 2017 zijn er weer veel ontwikkelingen te noemen die hebben plaatsgevonden in Arnhem entrum. Zo
Nadere informatieNEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 2015
Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van 3. Prijzen van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Klaartje Asselbergs Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein
Nadere informatieHUURWONINGMARKT H2 2017
HUURWONINGMARKT H2 2017 VERSCHIL TUSSEN STAD EN PLATTELAND NEEMT TOE NEDERLANDSE HUURWONINGMARKT Huurprijs 3,7% gestegen in de tweede helft van 2017 Prijsontwikkeling Nederlandse huurwoningmarkt De laatste
Nadere informatieCrisismonitor Drechtsteden
Crisismonitor Oktober 2010 (cijfers t/m augustus 2010) Inhoud: 1. Werkloosheid (algemeen) 2. Werkloosheid naar leeftijd (jongeren en ouderen) 3. Vacatures, bedrijven en leegstand 4. Woningmarkt Hoe staan
Nadere informatieNEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE
Maart 214 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.A. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,
Nadere informatieDecember 2014 Betalen aan de kassa 2013
December 2014 Betalen aan de kassa 2013 Betalen aan de kassa 2013 Betalen aan de kassa 2013 Uitkomsten DNB/Betaalvereniging Nederland onderzoek naar het gebruik van contant geld en de pinpas in Nederland
Nadere informatiePresentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT
Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Inhoud Introductie spreker: drs. Jeroen M. Lokerse MSRE MRICS Korte introductie Cushman & Wakefield
Nadere informatieWoningmarktcijfers 4e kwartaal 2012
7 januari 2013 NVM Data & Research Niveau (t.o.v.) 2012-3 (t.o.v.) 2011-4 Opmerking Aantal transacties 25.031 + 31,8% +13,9% Gemiddelde verandering t.o.v. 3 e kwartaal: +3,1%. Totale markt naar schatting
Nadere informatieSalarissen en competenties van MBO-BOL gediplomeerden: Feiten en cijfers
Research Centre for Education and the Labour Market ROA Salarissen en competenties van MBO-BOL gediplomeerden: Feiten en cijfers ROA Fact Sheet ROA-F-2014/1 Researchcentrum voor Onderwijs en Arbeidsmarkt
Nadere informatieGroeiende kloof tussen vraag en aanbod in vrije huursector
Daniel Hendriks en Gijs-Jan Witkamp Groeiende kloof tussen vraag en aanbod in vrije huursector De gemiddelde woningzoekende hanteert momenteel een huurprijs die 22% ( 290) tekortkomt aan de gemiddelde
Nadere informatieRotterdam Centrum/kantorenboulevards. Rotterdam Oost. Rotterdam West. Rotterdam Zuid. Hillegersberg / Schiebroek.
Rotterdam 1 Centrum/kantorenboulevards 2 Rotterdam Oost 3 Rotterdam West 4 Rotterdam Zuid 5 Hillegersberg / Schiebroek 6 Kralingen 7 Spaanse Polder / Zestienhoven/Noordwest 8 Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk
Nadere informatieIndividuele terugkoppeling. Financial Services Compensation Report 2013 <uw organisatie>
Individuele terugkoppeling Financial Services Compensation Report 2013 Inhoud Peilers van het onderzoek Organisaties in de markt Salarisontwikkelingen Totaal Vast Inkomen Variabel Inkomen
Nadere informatiepagina 1 25 aan Sectorcommissie Loonwerk onderwerp Factsheet Loonwerk 2011 Documentnummer Na datum 29 oktober 2012 van Judith Terwijn
pagina 1 25 aan Sectorcommissie Loonwerk onderwerp Factsheet Loonwerk 2011 Documentnummer 20120679Na van Judith Terwijn datum 29 oktober 2012 Inleiding Het Colland Bestuursbureau voert jaarlijks een arbeidsmarktonderzoek
Nadere informatieArbeidsmarktbarometer Onderwijs
Arbeidsmarktbarometer Onderwijs Basisonderwijs en secundair onderwijs December 29 VLAAMS MINISTERIE VAN ONDERWIJS EN VORMING AGENTSCHAP VOOR ONDERWIJSDIENSTEN (AgODi) Arbeidsmarktbarometer Onderwijs december
Nadere informatieFeitendossier IPW donderdag 26 maart 2009
Feitendossier IPW donderdag 26 maart 2009 Inleiding CAO-partijen in de schilders- en onderhoudsbedrijfstak, FOSAG, FNV Bouw en CNV Hout en Bouw, hebben in 2005 een plan vastgesteld (Integraal plan Winterwerkgelegenheid
Nadere informatie