De waarde van break-opties

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "De waarde van break-opties"

Transcriptie

1 Ronald Huisman José Antonio Roodhof Oktober 2013

2

3 Position paper Ronald Huisman José Antonio Roodhof Dit paper is mede mogelijk gemaakt door een financiële bijdrage van NVM Business ASRE research papers ISSN ASRE Research Center Amsterdam School of Real Estate Postbus AC Amsterdam T F

4

5 Inhoudsopgave Samenvatting 3 1 Inleiding 5 2 De waarde van de break-optie Binomiale boom Het bepalen van de optiewaarde Parameterinstellingen De disconteringsvoet De volatiliteit De kansen 17 3 Resultaten Gevoeligheidsanalyse 19 4 Conclusie Intuïtie 21 Literatuur 23 Bijlage 25 Amsterdam School of Real Estate 1

6 Amsterdam School of Real Estate 2

7 Samenvatting Dit paper gaat in op de huidige trend in de commerciële vastgoedmarkt om meer flexibele huurcontracten aan te bieden. We gaan uit van één type flexibiliteit: het recht om een standaardhuurcontract voortijdig te mogen opzeggen. Een verhuurder loopt meer risico als hij dit recht aan een huurder geeft en zou feitelijk voor dit risico financieel gecompenseerd moeten worden. Maar hoeveel en hoe? Het is niet gebruikelijk om een bedrag bij het aangaan van het huurcontract aan de huurder te vragen ter compensatie. Het ligt meer voorhanden om een opslag op de huur te hanteren; feitelijk een hogere huur ter compensatie. Het vaststellen van een redelijke opslag is niet triviaal omdat de verhuurder immers niet weet hoe lang de huurder exact zal huren. Dit artikel beschrijft een methode om deze opslag te kunnen bepalen en vergelijkt de uitkomsten van deze methode met opslagen die taxateurs redelijk achten. De methode is geprogrammeerd en opvraagbaar bij de auteurs. We hanteren de reële optietheorie om de hoogte van de opslag vast te stellen en op basis van een voorbeeld tonen we aan wat volgens de methode de opslag moet zijn indien een standaardhuurcontract van vijf jaar opzegbaar is aan het einde van jaar drie en jaar vier met een opzegtermijn van één maand. Dit is slechts een complex voorbeeld; allerlei andere break-opties zijn te waarderen met deze methode, maar die laten we buiten beschouwing. De resultaten van ons model zijn vergeleken met de inschattingen van een aantal taxateurs die we vroegen naar een redelijke opslag voor deze break-optie voor een specifiek pand in Amsterdam. Zij hanteerden gemiddeld een opslag van 5% en ons model kwam tot een opslag van 4%. Weliswaar een verschil, maar redelijk klein en verklaarbaar. Dit zit hem in de inschatting van volatiliteit, de mate van variatie in huren. Om dit in te schatten, maakten we gebruik van de IPD Nederland index, terwijl we de taxateurs vroegen naar hun inzicht over één object. Wij onderschatten waarschijnlijk de volatiliteit omdat we niet het unieke risico van het object konden meenemen. We beschrijven hoe een gebruiker tot een inschatting van de volatiliteit van één object kan komen, maar we gaan hier verder niet op in. Amsterdam School of Real Estate 3

8 Amsterdam School of Real Estate 4

9 1 Inleiding Het komt steeds meer voor dat er vormen van flexibiliteit worden gehanteerd in huurcontracten voor kantoren. In de jaren 90 heeft een structurele verandering plaatsgevonden in de manier waarop vastgoed wordt verhuurd en wordt gebruikt. Verschillende onderzoeken die de situatie schetsen voor de commerciële vastgoedmarkt in het Verenigd Koninkrijk laten zien dat huurtermijnen steeds korter worden De 25 jarige termijn die daarvoor in gebruik was, werd nog maar zelden afgesloten. Incentives kwamen steeds vaker voor. Vanuit de huurders kwam er druk en vraag voor kortere huurcontracten en flexibelere termijnen en voorwaarden (French, 2001). Uit onderzoek van Crosby en Murdoch (1994) blijkt dat, op basis van data uit de database van de IPD Verenigd Koninkrijk, de gemiddelde huurtermijn in het Verenigd Koninkrijk in ,4 jaar was. Vijf jaar later was dit gedaald naar 14,2 jaar. Uit analyse van IPD data blijkt dat huurcontracten zich aangepast hebben aan de wensen en eisen van de huurders. Ondernemingen eisen meer flexibiliteit in hun huurcontracten. Kortere huurtermijnen, de mogelijkheid om hun ruimtebehoefte aan te passen, break-opties, huurherzieningen, incentives, etc. Er is geen standaardcontract meer (Lizieri et al, 1997). De dominantie van lange-termijn huurcontracten, die door de grote groei in de jaren 80 aanwezig was, lijkt voorbij. De grote groei in vastgoed zorgde ervoor dat de eigenaren van het vastgoed een sterke onderhandelingspositie hadden ten opzichte van de huurders. De verandering in de huurtermijnen in de loop van de jaren 90 is een indicatie dat er een herschikking heeft plaatsgevonden in de onderhandelingsposities. Er is meer evenwicht (French, 2001). Op dit moment is de onderhandelingspositie van de huurder het sterkst als een gevolg van de economische crisis en het grote overaanbod. Huurders hebben de mogelijkheid om in veel gevallen goede voorwaarden af te dwingen in huurcontracten. Flexibiliteit in huurtermijnen is een veel voorkomende eis bij huurders en is dan ook bezig aan een sterke opmars in Nederland (Huisman en Roodhof, 2013). Een andere ontwikkeling is dat er structurele veranderingen in het bedrijfsleven hebben plaatsgevonden, die een blijvende invloed hebben op de manier van werken. Deze veranderingen komen voort uit een combinatie van innovatie van informatie- en communicatietechnologieën, globalisatie van bedrijfsactiviteiten en de ontwikkeling van nieuwe organisatievormen en -structuren. Er heeft met name een verandering plaats gevonden in de structuur van arbeid (French, 2001). Denk bijvoorbeeld aan de opkomst van flexwerkers en de daarbij behorende flexibele contracten, parttime werknemers, etc. Het kernpersoneel is in vrijwel alle gevallen stabiel, maar de grootte van de flexibele arbeidskrachten kan sterk variëren. Een logisch gevolg van deze structurele veranderingen is dat deze nieuwe bedrijfsvormen invloed hebben op de ruimtebehoefte van de betreffende ondernemingen. Onderzoek van O Roarty (2000) laat de ontwikkeling in verschuivingen van ruimtebehoefte en voorkeuren zien. Meer recent onderzoek (Ashuri, 2010) bevestigt bovenstaande conclusies. Ashuri (2010) stelt ook dat de huidige crisis de onzekerheid van ruimtebehoefte bij ondernemingen alleen maar versterkt. Amsterdam School of Real Estate 5

10 Huurcontracten worden anders ingevuld en opgemaakt als gevolg van deze veranderingen. Huurders willen meer flexibiliteit in termijnen en de mogelijkheid hebben om af en toe de fysieke ruimtebehoefte aan te passen. De huurprijs van de betreffende ruimte moet daarom in lijn zijn met de faciliteiten, de mogelijkheden van de ruimte en de inhoud van het contract (French, 2001). Als flexibiliteit een voordeel is voor de huurder, dan is het logisch dat deze bereid is hiervoor te betalen. Volgens French (2001) hebben huurders altijd beweerd bereid te zijn om te betalen voor flexibiliteit. Aan de andere kant leidt het bieden van flexibiliteit, zoals de mogelijkheid tot vervroegde opzegging, tot meer onzekerheid voor de verhuurder; de verwachte toekomstige opbrengsten uit het huurcontract worden onzeker, bijvoorbeeld omdat de kans bestaat dat de huurder vervroegd opzegt. Vanuit die optiek is het niet meer dan logisch dat verhuurders op de een of andere manier gecompenseerd worden voor het bieden van flexibiliteit. Sommigen 1 zien het aanbieden van flexibiliteit als een incentive. Voor hen zit de compensatie dan in een hogere kans op verhuur. Gangbare financiële theorie ziet het aanbieden van flexibiliteit als een optie die de verhuurder geeft aan de huurder. Deze optie heeft waarde en de verhuurder zou de waarde van de optie moeten ontvangen bij het aangaan van het flexibele contract. Dit is in de markt echter ongebruikelijk; er is geen huurder bereid om de verhuurder een bedrag voor deze optie (flexibiliteit) te betalen bij aanvang van het huurcontract. Wat wel gangbaar is, is om bij een flexibel huurcontract een hogere huur te hanteren dan bij een standaardhuurcontract. Feitelijk hanteert de verhuurder dan een opslag op de standaardhuur ter compensatie voor de hogere onzekerheid als gevolg van het aanbieden van flexibiliteit. De gedachte die dan meteen opkomt is wat die opslag zou moeten zijn. Dit is precies de motivatie voor dit paper. Ons doel is om te bepalen welke opslag een verhuurder kan vragen bovenop de huur van een standaardhuurcontract ter compensatie voor het bieden van flexibiliteit. Omdat er veel vormen van flexibiliteit zijn, limiteren we ons in dit paper tot slechts één vorm, zodat de nadruk met name op de denkwijze en het waarderingsmodel komt te liggen. Vervolgonderzoeken gaan in op het waarderen van andere vormen van flexibiliteit als afgeleide van het model in dit paper. Het uitgangspunt is een standaardhuurcontract met een huurtermijn van vijf jaar, waarbij de huurbedragen aan het begin van ieder jaar worden betaald 2, zonder opzegtermijnen en verlengingsmogelijkheden. Het flexibele contract dat we hanteren in dit paper, is het standaardhuurcontract met de mogelijkheid om aan het einde van jaar drie of aan het einde van jaar vier de huur op te zeggen met een opzegtermijn van één maand. De huurder heeft dus de mogelijkheid om één maand voor het einde van jaar drie of één maand voor het einde van jaar vier de huur op te zeggen. Flexibiliteit heeft dus de vorm van een break-optie in dit paper. We presenteren een objectieve methode die de opslag vaststelt die een verhuurder zou moeten hanteren ter compensatie voor het aanbieden van flexibiliteit in de vorm van vervroegde aflossing. Dit paper toont de denkwijze en de methode, maar we bediscussiëren ook de toepasbaarheid van de 1 Dit baseren we op gesprekken die we gevoerd hebben met makelaars en taxateurs. 2 De veronderstelling dat er aan het begin van een jaar betaald wordt is niet conform werkelijkheid, maar is makkelijk aan te passen tot andere, bijvoorbeeld maandelijkse, betalingen. Deze veronderstelling beïnvloedt nauwelijks de waarde van de optie. Amsterdam School of Real Estate 6

11 methode door de uitkomsten te confronteren met gangbare opslagen die nu worden gehanteerd door enkele verhuurders. Het blijkt dat de methode leidt tot uitkomsten die in lijn zijn met de markt. Het is overigens niet zo dat taxateurs flexibiliteit niet waarderen; zij hanteren in werkelijkheid opslagen voor flexibiliteit ten opzichte van standaardhuurcontracten (tenzij zij flexibiliteit als een incentive zien). De toegevoegde waarde van dit paper is dat het een methode presenteert die objectief is en waardoor opslagen makkelijker kunnen worden bepaald en meer als normaal kunnen worden gezien. De methode is geprogrammeerd en is opvraagbaar bij de auteurs van dit paper. Traditionele waarderingsmethoden zijn niet in staat om de bovenstaande break-optie en andere vormen van flexibiliteit te kunnen waarderen (Trigeorgis, 1999). De traditionele methoden, zoals de BAR/NAR en Discounted Cash Flow (DCF), maken verwachte cash-flows over een vaste periode contant. De onzekerheid van cash-flows komt dan tot uiting in de gehanteerde disconteringsvoet. Een break-optie maakt de periode waarover cash-flows ontvangen wordt variabel en afhankelijk van de ontwikkeling van marktprijzen (de huurder zegt alleen op als de huur in de markt daalt). Dit kan niet worden verwerkt in de traditionele methoden, hooguit door uit te gaan van het meest pessimistische scenario dat de huurder altijd vervroegd zal opzeggen. Er wordt vaak uitgegaan van het meest pessimistische scenario door taxateurs (French, 2001), zodat een periode waarover cash-flows wordt ontvangen kan worden vastgesteld en de waarde kan worden bepaald aan de hand van een traditionele methode. Dit zal waarschijnlijk leiden tot een onderwaardering, omdat de scenario s waarin de huurder niet opzegt of geen gebruik maakt van flexibiliteit worden genegeerd. De traditionele methoden zijn niet in staat om een object te waarderen wanneer er in de toekomst een beslissing genomen kan worden, waardoor toekomstige kasstromen onzeker worden (Greden en Glicksman, 2004). Ook Ashuri (2010) stelt dat de traditionele methodes niet in staat zijn om flexibiliteit te waarderen. Zij kunnen niet de waarde duiden van flexibiliteit. Nu de vastgoedmarkt verschuift naar diversiteit en flexibiliteit in huurcontracten wordt de toepassing van deze modellen daardoor steeds minder passend. We moeten dus anders denken. We hanteren de optietheorie. Een optie is een contract tussen twee partijen, waarbij de ene partij, de eigenaar van de optie, het recht op iets heeft en dat recht wordt gefaciliteerd door de andere partij. Bijvoorbeeld, een putoptie op een aandeel geeft de eigenaar van de optie het recht om het aandeel te mogen verkopen tegen een bepaalde prijs op een bepaalde datum. De andere partij verplicht zich dus om het aandeel te kopen van de eigenaar van de optie tegen de afgesproken prijs als die besluit om zijn recht uit te oefenen. In de break-optie die we modelleren heeft de huurder het recht om het huurcontract op te zeggen op twee mogelijke tijdstippen en dit recht wordt gefaciliteerd door de verhuurder. De huurder is dus de eigenaar van een optie tot opzegging en de verhuurder is degene die de optie faciliteert aan de huurder. Door opzegging te zien als een optie, kunnen we waarderingsmethoden uit de optieliteratuur gebruiken om de opslag te waarderen. Dit wordt verderop in dit paper uiteengezet. Amsterdam School of Real Estate 7

12 Het volgende hoofdstuk zet de waarderingsmethode uiteen. Hoofdstuk drie toont resultaten, waarbij het model gebruikt wordt om opslagen te bepalen volgens veronderstelde parameters, en worden de modelopslagen vergeleken opslagen die gehanteerd worden door een groep van (senior) taxateurs. Het doel hiervan is om de uitkomsten en dus de validiteit van het model te toetsen met de praktijk. Het paper eindigt met een conclusie en een korte discussie over toepasbaarheid. Amsterdam School of Real Estate 8

13 2 De waarde van de break-optie We gaan uit van een verhuurder van commercieel vastgoed. Vandaag is iemand geïnteresseerd om het vastgoedobject te huren. De verhuurder is gewend om met een standaardhuurcontract te werken van waaruit hij jaarlijks een huurbedrag S ontvangt. Het standaardcontract heeft een bepaalde looptijd en kent geen vervroegde opzegtermijn of verlengingsmogelijkheden. Indien de huurder dit contract aangaat, dan heeft dit contract voor de verhuurder een waarde V s (S), omdat hij vanuit het contract jaarlijks huurinkomsten ontvangt. We gaan pas later in op wat V s (S) exact is, maar voor nu is het voldoende om vast te stellen dat dit contract een waarde heeft voor de verhuurder. Het subscript s duidt aan dat V de waarde van het standaardcontract is. De potentiële huurder is geïnteresseerd in het standaardhuurcontract maar zou graag de optie hebben om dit contract vervroegd op te zeggen. De verhuurder realiseert zich dat de verwachte opbrengsten uit dit flexibele contract onzeker worden als hij deze optie verstrekt, omdat het kan zijn dat de huurder het contract vroegtijdig beëindigt. De waarde van het flexibele contract is dus lager dan V s (S) indien de verhuurder zonder meer ingaat op de wens van de huurder. De verhuurder stelt voor om een hoger huurbedrag te hanteren dan in het standaardcontract ter compensatie van de optie tot vroegtijdige opzegging. Hij stelt voor de huur in het standaardcontract te verhogen met een opslag O en daarbij de huurder de optie te geven om vervroegd op te zeggen. Dit flexibele contract bestaat dus uit twee componenten. Het eerste component is het standaardcontract met de met de opslag verhoogde huur. De waarde van deze component is V s (S+O), feitelijk de waarde van het standaardcontract met een jaarlijkse huuropbrengst gelijk aan S+O in plaats van S. De tweede component is de optie op het contract vervroegd op te zeggen. Deze optie heeft een waarde gelijk aan V o (S+O), waarbij het subscript o aanduidt dat V de waarde van de optie is. V o (S+O) duidt dus de waarde van de optie tot vervroegde opzegging van een standaardhuurcontract aan met een jaarlijkse huur gelijk aan S+O. De waarde van het flexibele contract is dus gelijk aan V s (S+O) - V o (S+O) voor de verhuurder, de waarde van het eerste component minus de waarde van de optie die de verhuurder verstrekt. Het maakt de verhuurder niet uit of hij het standaardhuurcontract aanbiedt of het flexibele contract met opslag en optie tot vervroegde opzegging als de waarden van beide alternatieven gelijk zijn. De verhuurder is dus indifferent als V s (S) = V s (S+O) V o (S+O). De vraag is nu voor welke waarde van O bovenstaande formule geldt; welke opslag O zorgt ervoor dat het voor de verhuurder niets uitmaakt of hij nu het standaardcontract aanbiedt of het flexibele contract met opslag en de optie tot opzegging. We moeten de waarden weten van V s (S), V s (S+O) en V o (S+O) om dit probleem op te lossen. Laten we beginnen met de eerste. Amsterdam School of Real Estate 9

14 V s (S) is de waarde van het standaardhuurcontract voor de verhuurder. De verhuurder ontvangt jaarlijks een huurbedrag S indien de huurder dit contract aangaat. We maken de volgende veronderstellingen. 1. De huurbedragen S worden jaarlijks ontvangen. Deze veronderstelling kan makkelijk aangepast worden, bijvoorbeeld tot maandelijkse termijnen. 2. De huurbedragen worden aan het begin van het jaar ontvangen. Deze veronderstelling kan ook aangepast worden, het leidt dan tot een andere discontering van de huurinkomsten. 3. Het huurbedrag S is voor de verhuurder een vrije cash-flow. Dit is een standaardveronderstelling bij waarderingsvraagstukken. Met vrije cash-flow bedoelen we hier het verschil tussen opbrengsten en kosten. Het gaat de verhuurder om wat hij netto overhoudt uit de verhuur. 4. De looptijd van het contract is T jaar. 5. De verhuurder hanteert een disconteringsvoet r. Onder deze veronderstellingen is de waarde van standaardhuurcontract de som van de contante waarden van de toekomstige huurinkomsten: V s (S) = S + S / (1+r) + S / (1+r) S / (1+r) T-1. De tweede waarde V s (S+O) is gelijk aan de waarde van bovenstaand standaardhuurcontract alleen met een huur gelijk aan S+O in plaats van S: V s (S+O) = S+O + (S+O) / (1+r) + (S+O) / (1+r) (S+O) / (1+r) T-1. Deze formule kunnen we als volgt herschrijven: V s (S+O) = S + S / (1+r) S / (1+r) T-1 + O + O / (1+r) O / (1+r) T-1. Het eerste deel van de vergelijking na het is gelijk teken, het deel met de S-en, is gelijk aan V s (S). We kunnen de vergelijking dus verder herschrijven tot V s (S+O) = V s (S) + V s (O), waarbij V s (O) gelijk is aan de waarde van een standaardhuurcontract met huur gelijk aan O: V s (O) = O + O / (1+r) O / (1+r) T-1. Dit laat zien dat de waarde van het contract toeneemt met de som van de contante waarden van de jaarlijkse opslagen als de verhuurder een opslag hanteert. Als we dit resultaat substitueren in de eerste formule dan krijgen we V s (S) = V s (S) + V s (O) V o (S+O), en dit kunnen we weer herschrijven tot 0 = V s (O) V o (S+O), Amsterdam School of Real Estate 10

15 door van beide zijden V s (S) af te trekken. Als we nu V o (S+O) naar de andere kant halen, krijgen we: V s (O) = V o (S+O). Deze formule beschrijft de kern van de gedachte. Het maakt de verhuurder niet uit of hij het standaardcontract aanbiedt of het flexibele contract (met opslag en optie) als de waarde van de optie gelijk is aan de waarde van de opbrengsten uit de opslagen. We hebben hierboven de formule voor V s (O) gedefinieerd als de som van de contante waarden van de jaarlijkse opslagen. Als we een methode zouden hebben om V o (S+O) te waarderen, dan kunnen we O uitrekenen als die waarde die V s (O) gelijk maakt aan V o (S+O). We zijn nu zover dat we V o (S+O) moeten bepalen. V o (S+O) is de waarde van de optie tot vervroegde opzegging van een standaardhuurcontract waarbij een huur gelijk aan S+O gehanteerd wordt. We werken in dit paper de methode voor één type optie uit. De denkwijze blijft echter gelijk voor alle type break-opties. Dit laten we aan de lezer, hoewel een aantal vervolgpapers zal ingaan in op andere typen break-opties. De break-optie die wij modelleren is als volgt. We kiezen ervoor om zoveel mogelijk symbolen te vermijden en te werken met bedragen en werkelijke looptijden voor de duidelijkheid. We denken dat de lezer zelf deze getallen kan aanpassen. Ga ervan uit dat het standaardhuurcontract geldt voor 5 jaar (T=5). Het flexibele contract is het standaardhuurcontract met de mogelijkheid om aan het einde van jaar drie of aan het einde van jaar vier de huur op te zeggen met een opzegtermijn van één maand. Dus V o (S+O) representeert in dit paper de waarde van de optie om een contract met een looptijd van 5 jaar te beëindigen na drie of vier jaar, waarbij de huurder de beslissing tot beëindiging één maand van tevoren moet aangeven. De verhuurder is degene die de optie verstrekt; de huurder is degene die de eigenaar van de optie is, uiteraard alleen als hij het flexibele contract aangaat. Om de optie te waarderen, maken we gebruik van optietheorie. We refereren naar het boek van John Hull (2011), een van de vele boeken over opties, voor een introductie in opties en de waarderingsmethode die we gebruiken in dit paper. Een optie is een contract tussen twee partijen, waarbij de ene partij het recht heeft om iets te kopen of te verkopen van of aan de andere partij tegen een vooraf bepaalde prijs binnen een bepaalde termijn. In dit paper heeft de huurder feitelijk een optie om het contract te verkopen (opzeggen) tegen niets aan de verhuurder. De optie is een voorbeeld van een reële optie. De onderliggende waarde is geen financieel op de beurs verhandeld contract, zoals een aandeel, een vat olie of een rentecontract, zoals bij financiële opties het geval is, maar de onderliggende waarde is een huurcontract in deze en de optie is het recht om dit contract stop te zetten. Reële opties representeren in die zin meer keuzes die een manager maakt; je kunt ze zien als opties in de reële niet financiële wereld. Het verschil in het waarderen tussen reële en financiële opties zit hem met name in het feit dat de onderliggende waarden van financiële opties in liquide markten worden verhandeld waardoor handelaren in financiële opties hun risico s kunnen beheersen. Zij kunnen, omdat zij risico kunnen elimineren door te handelen in financiële contracten in liquide markten, opties zien als een risico-vrije belegging en hanteren dus de risicovrije rente als disconteringsvoet. Bij reële opties gaat het vaak om een optie op één contract of één investeringsbeslissing. Een grondbezitter heeft Amsterdam School of Real Estate 11

16 bijvoorbeeld de optie om ooit één object te ontwikkelen op zijn grond. Het stuk grond is specifiek, uniek en niet een in een liquide markt te verhandelen goed, waardoor hij geen methode heeft om het risico van de optie (wordt het land wel of niet iets waard om te ontwikkelen) te beheersen. Dit houdt in dat hij een andere disconteringsvoet gebruikt dan een handelaar in financiële opties. We komen later terug op de keuze van de disconteringsvoet. Voor de rest is de denkwijze hetzelfde. Wij veronderstellen dat de huurder alleen op basis van de markthuur beslist om het huurcontract op te zeggen. We modelleren dus niet het opzeggen door de behoefte aan een andere ruimte of iets dergelijks. We veronderstellen dus dat de huurder alleen overweegt op te zeggen als hij elders iets vergelijkbaars tegen lagere kosten kan huren. Dit maakt dat de ontwikkeling van de huur van vergelijkbare objecten, de markthuur, bepaalt wanneer de huurder zal opzeggen. De waarde van de optie hangt dus af van de mogelijke ontwikkeling van de markthuur. We gebruiken een binomiale boom om de optie te kunnen waarderen. Dit doen we, omdat de optie twee mogelijke uitoefenmomenten kent: één maand voor het einde van het derde en één maand voor het einde van het vierde jaar Binomiale boom We modelleren mogelijke toekomstige maandelijkse markthuren volgens een binomiale boom. De methode staat uitgebreid beschreven in standaardtekstboeken zoals Hull (2011); we volstaan hier met alleen de belangrijkste onderdelen. Figuur 3.1 toont een voorbeeld van een binomiale boom voor twee perioden. Figuur 3.1: Een binomiale boom voor twee perioden, bron: Huisman (2012) Het uitgangspunt is S, de markthuur op dit moment. Vanuit S ontstaan na een periode van lengte van δt jaren twee nieuwe huren: S u (mogelijke hogere huur) met kans p en 3 We kunnen de Black & Scholes formules niet gebruiken, omdat die uitgaan van één uitoefenmoment. Een alternatieve valide methode is Monte Carlo simulatie, maar we hebben een voorkeur voor de binomiale boom. Zie John Hull (2011). Amsterdam School of Real Estate 12

17 S d (mogelijke lagere huur) met kans (1-p). De periodelengte δt is uitgedrukt in jaren. Als δt gelijk is aan 1, dan zijn S u en S d de huren die na één jaar mogelijk zijn. Als de periode tussen opeenvolgende huren gelijk is aan maand, dan is δt gelijk aan 1/12. S vertakt zich na één periode in twee huren. Vandaar binomiale boom; boom vanwege de vertakkingen en bi omdat er twee takken zijn. Als na één periode de huur is gestegen naar S u, dan ontstaan van hieruit na weer een periode van lengte is δt twee nieuwe huren: S uu met kans p en S ud met kans (1-p). De subscripten uu en ud geven de paden weer die zijn gevolgd om tot een huur te komen: de huur S ud wordt bijvoorbeeld bereikt door vanuit S éénmaal omhoog (u) en éénmaal omlaag te gaan (d). Figuur 3.1 eindigt na twee perioden, maar een boom kan voor vele perioden worden gemodelleerd. Een binomiale boom toont dus alle mogelijke huren die na verschillende perioden tot stand kunnen komen. Na één periode zijn er twee mogelijk huren. Na twee perioden zijn er drie mogelijke huren 4. Na n perioden zijn er (n-1) mogelijke huren. Stel dat iemand de mogelijke huren na één jaar wil weten, uitgaande van huurveranderingen na één dag. Dan geldt δt = 1/260 en n = 260 uitgaande van 260 handelsdagen per jaar en zijn er dus 259 mogelijke huren. Hoe kleiner de periodelengte des te meer huren en de te nauwkeuriger de binomiale boom. In dit artikel modelleren we de boom op basis van maandelijkse perioden δt = 1/12 tot en met één maand voor het begin van het vijfde jaar: n = 47. We kiezen voor maandelijkse perioden omdat de huurder één maand voor het begin van het vierde jaar en één maand voor het begin van het vijfde jaar de keuze heeft om de optie uit te oefenen. We kiezen de opeenvolgende prijzen zodanig dat de mogelijke variatie in huren overeenkomt met de volatiliteit van de markthuur, i.e. de standaarddeviatie van maandelijkse markthuurveranderingen 5. Laat σ de volatiliteit van markthuren zijn op maandbasis. De factoren u (stijging) en d (daling) zijn als volgt gedefinieerd: u = e σ en d = e σ. Hier is e de exponent, het grondgetal van de natuurlijke logaritme. S u is dus gelijk zijn aan S x u en S d aan S x d. In de tweede periode is S uu gelijk aan S x u x u en S ud gelijk aan S x u x d. Bij deze instellingen weerspiegelt de binomiale boom de mogelijke huren conform een volatiliteit van maandelijkse markthuurveranderingen gelijk aan σ. De binomiale boom heeft de eigenschap dat als de periodelengte δt heel klein wordt gekozen, de mogelijke huren en de bijbehorende kansen overeenkomen met een normale verdeling. We veronderstellen dus feitelijk dat de maandelijkse veranderingen in markthuren normaal verdeeld zijn met gemiddelde 0 en standaarddeviatie σ. We hebben bewust de instelling voor de kansen p nog niet gekozen. Daar komen wij later op terug. 4 We gaan er in dit artikel vanuit dat de huren S ud en S du gelijk zijn. Dit hoeft niet definitie zo te zijn. 5 Voor de volledigheid merken we hier op dat σ de standaarddeviatie van de maandelijkse verschillen in logaritmische prijzen weergeeft. Amsterdam School of Real Estate 13

18 2.2 Het bepalen van de optiewaarde Gegeven σ biedt de binomiale boom inzicht in de waardeontwikkeling van de markthuren. Het waarderen van de optie maakt gebruik van de huren in de boom en baseert voor elke prijs na iedere periode wat de waarde van de optie daar zou zijn. Start helemaal rechts in de boom. Hier staan de huren die op het allerlaatste beslissingsmoment, één maand voor het begin van jaar vijf, mogelijk zijn. Na dit moment bestaat de optie niet meer. Het is nu of nooit voor de huurder. Bij alle markthuren in de boom op het laatste uitoefenmoment die lager zijn dan S+O, de beginhuur plus opslag, zal de huurder opzeggen. De waarde van de optie is dan gelijk aan de S+O minus de markthuur, de besparing die de huurder realiseert door het contract op te zeggen en elders te huren. We gaan niet uit van verhuiskosten e.d., maar die zouden hier van afgetrokken kunnen worden indien gewenst. De waarde van de optie bij iedere huur in de boom lager dan S+O na de laatste periode is gelijk aan het verschil tussen de S+O en de prijs, de besparing die bij elke huur wordt gerealiseerd. Als de markthuur hoger is dan S+O, dan zal de huurder niet uitoefenen en de waarde van de optie is dan gelijk aan nul. Dus de optiewaarde is nul voor alle huren na de laatste periode die hoger zijn dan S+O. Bovenstaande toont hoe we de waarde van de optie na de laatste periode kunnen bepalen. Ga nu één periode, maand, terug in de boom. De huurder kan niet uitoefenen op dit tijdstip, dit kan immers alleen na de volgende periode. De waarde van de optie bij iedere huur na de op één na laatste periode is gelijk aan de verwachte waarde van de optie één periode later. Stel dat we bij een markthuur S zijn aangekomen na de op één na laatste periode. Vanuit S kan de huur stijgen naar S u met kans p en dalen naar S d met kans (1-p). Laat V u en V d bijbehorende optiewaarden zijn. Dan is de waarde van de optie bij prijs S na de op één na laatste periode gelijk aan (p x V u + (1-p) x V d ) / (1+r), waarbij r de éénmaands disconteringsvoet is. De waarde van de optie is dus de disconteerde verwachte waarde van de optie na de volgende periode. Op basis van dezelfde redenering worden de optiewaarden bij alle mogelijke huren bepaald, bewegend in de boom van rechts naar links. Totdat men aankomt bij de periode die één maand voor het begin van jaar vier aanduidt, het eerste uitoefenmoment. De waarde van de optie bij alle huren die op dit moment voorkomen hangt af of de huurder wel of niet het contract opzegt. De huurder zal alleen dan opzeggen als de besparing door opzeggen hoger is dan de disconteerde verwachte waarde van de optie na de volgende periode. Als de huurder niet opzegt, dan is de waarde gewoon de verwachte waarde zoals hiervoor beschreven. De waarde van de opzegging bij opzegging is nu gelijk aan de disconteerde waarde van de gerealiseerde besparingen over twee jaar die de huurder realiseert door elders te huren; het contract zou immers nog twee jaar doorlopen. Bovenstaande procedure laat zien hoe de waarde van de optie berekend kan worden na alle perioden in de boom door van rechts naar links te analyseren wat de waarde van de optie op ieder moment is en wat de huurder zal doen bij alle opzegmomenten. De optie is uitgewerkt in een spreadsheet als voorbeeld en deze sheet is opvraagbaar bij de auteurs. Amsterdam School of Real Estate 14

19 Tot nu toe hebben we alleen symbolen en geen waarden gebruikt. De volgende paragrafen beschrijven hoe we tot waarden voor de verschillende variabelen / symbolen zijn gekomen om later daarmee de optimale opslag te kunnen bepalen. 2.3 Parameterinstellingen De disconteringsvoet In het beschreven model komen twee verschillende disconteringsvoeten voor. De eerste is de disconteringsvoet die gehanteerd wordt om de contante waarde van de markthuur en de opslagen te berekenen. De tweede wordt in de boom gebruikt om de verwachte waarde van de optie na de volgende periode contant te maken. De eerste disconteringsvoet wordt gebruikt voor het contant maken van toekomstige huurinkomsten. Volgens de taxatierichtlijnen van de ROZ (2007) is de ideale disconteringsvoet gebaseerd op referentietransacties. In het geval dat deze er niet zijn, dient de disconteringsvoet geschat te worden. Dit wordt in de praktijk doorgaans gedaan door uit te gaan van het effectieve rendement op 10-jaars staatsleningen en/of een swap rente plus een risico-opslag die afhankelijk is van de categorie onroerend goed en/of de specifieke objectrisico s. De richtlijn is dat er een inzichtelijke onderbouwing dient te worden afgegeven bij de opbouw van de gehanteerde disconteringsvoet (ROZ, 2007). Osinga (2000) heeft naar aanleiding van onderzoek onder de internationaal opererende taxatiebureaus in Nederland geconstateerd dat er uniformiteit ontbreekt in het bepalen van de disconteringsvoet. Onderzoek van Hulst (2004) bevestigt het gebrek aan uniformiteit. Deze uniformiteit ontbreekt vooral in het bepalen van de risico-opslag boven op de risicovrije rentevoet. Uit een enquête van het onderzoek van Hulst (2004) blijkt dat het totaal van de opslagen boven op de risicovrije rentevoet zich gemiddeld beweegt tussen de 0,46% en 5,68%. Uit de enquête bleek wel duidelijk dat er gebruik gemaakt wordt van drie verschillende opslagen: een algemene vastgoedopslag, een sectoropslag en een objectopslag. De enquête is uitgevoerd onder beleggers, niet onder taxateurs. Onder taxateurs is het bepalen van de risico-opslagen, zowel welke en welke de hoogte bepalen, een grijs gebied. Elk taxatiebureau heeft een eigen gevoel en methodiek ontwikkeld (Hulst, 2004). De tweede disconteringsvoet is die gebruikt wordt om de waarde van de optie te bepalen. In de financiële literatuur wordt hiervoor de risicovrije rente gebruikt (Hull, 2011) Hierbij wordt ervan uitgegaan dat optiehandelaren hun risico s kunnen afdekken door te handelen in de liquide onderliggende waarden. Zodra de onderliggende waarde niet liquide is, zoals bij reële opties, dan wordt de disconteringsvoet gebaseerd op de risicovrije rente plus een opslag voor risico. We gaan in dit artikel ervan uit dat beide disconteringsvoeten gelijk zijn; beide zijn gebaseerd op de risicovrije rente plus een opslag. De risico-opslag die gehanteerd is lastig in te schatten. In de praktijk wordt vaak 2 à 2,5% gebruikt als risicopremie voor vastgoed (Verhaegh, 2005). Robijn (2011) heeft onderzoek gedaan naar de juistheid van deze in praktijk gebruikte hoogte van de risicopremie. Hij heeft op basis van de uitkomsten van zijn onderzoek geconcludeerd dat de rendementseis die vastgesteld wordt met behulp van het Capital Pricing Model Amsterdam School of Real Estate 15

20 (CAPM) over een langere periode de gangbare risicopremie van 2% onderbouwt. Uitgaande van de een risicovrije rente op staatsleningen van 1% op jaarbasis en een opslag van 2% komt onze veronderstelde disconteringsvoet uit op 3% De volatiliteit De volatiliteit is de standaarddeviatie van de waardeontwikkeling van het onderliggende bezit, in dit geval het onderliggende vastgoedobject. Dit is een belangrijke parameter bij optiewaardering. Volatiliteit wordt gezien als een graadmeter voor de onzekerheid van de waardeontwikkeling van het object. Een hogere volatiliteit zal leiden tot een hogere optieprijs. We berekenen de volatiliteit op basis van de indices van IPD Nederland 6. De volatiliteit is berekend als standaarddeviatie van de procentuele veranderingen van de gemiddelde huur per m 2 per jaar op kantoorlocaties in Amsterdam vanaf 1995 tot en met Deze is gelijk aan 17,04% op jaarbasis. Een kanttekening hierbij is dat deze inschatting is gebaseerd op de gemiddelde huur binnen een portefeuille, terwijl we in ons model de volatiliteit van de huur van één object willen bepalen. Door portefeuilleeffecten kan het zijn dat we de werkelijke volatiliteit onderschatten. Dit wordt bevestigd door Mei en Liu (1994), zij laten in hun onderzoek naar rendementen op woningen zien dat deze, ten opzichte van de benchmark, voor individuele huiseigenaren volatieler zijn dan wanneer er belegd word in portefeuilles die uit woningen bestaan. Ook Brown en Matysiak (2000) tonen aan dat de volatiliteit word gereduceerd in vastgoedportefeuilles. Zij tonen aan dat de standaarddeviatie van rendementen, op jaarbasis, van kantoorobjecten met circa 38% 7 gereduceerd kan worden in een portefeuille van 1000 of meer objecten. Deze literatuur heeft betrekking op rendementen en niet direct op huur. Als we veronderstellen dat de huurveranderingen van ons object in lijn zijn met de veranderingen van de gemiddelde markthuur, dan kunnen we de inschatting op basis van de IPD Nederland index gebruiken. Deze veronderstelling maken we dan ook: de volatiliteit is 17,04% op jaarbasis. Indien een gebruiker van het model toch de volatiliteit van de huur van één vastgoedobject wil inschatten, dan kan hij dat doen door de standaarddeviatie van jaarlijkse huur(taxatie)veranderingen van dit object over de afgelopen jaren te bepalen. Indien deze huurgegevens er niet zijn, dan kan hij gebruikmaken van de methode in Huisman et al. (2013). Zij tonen een methode hoe een inschatting van de verwachte volatiliteit gemaakt kan worden door mensen te vragen naar hun inschattingen van maximale en minimale waarden die het object in een periode kan aannemen. De som van de gemiddelde onzekerheid (variantie) en de mate van variatie in de inschattingen van individuele respondenten is een goede benadering van de verwachte volatiliteit. Zij tonen dit aan voor aandelenkoersen; meer informatie over de methode staat in hun paper. 6 IPD/ROZ Key Centres Report Op basis van data van IPD United Kingdom van december 1987 tot en met december Amsterdam School of Real Estate 16

De ontwikkeling van de huurtermijn op de kantorenmarkt

De ontwikkeling van de huurtermijn op de kantorenmarkt De ontwikkeling van de huurtermijn op de kantorenmarkt José Antonio Roodhof Ronald Huisman 2014 03 Maart 2014 De ontwikkeling van de huurtermijn op de kantorenmarkt Position paper José Antonio Roodhof

Nadere informatie

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2013 Portfolio Management Ostrica BV Februari 2013 Rendementsverwachtingen Ostrica 2013 In dit document wordt een onderbouwing gegeven van de rendementsverwachtingen

Nadere informatie

Flexibele contracten in de kantorenmarkt. Ronald Huisman José Antonio Roodhof

Flexibele contracten in de kantorenmarkt. Ronald Huisman José Antonio Roodhof Flexibele contracten in de kantorenmarkt Ronald Huisman José Antonio Roodhof Flexibele contracten in de kantorenmarkt Ronald Huisman José Antonio Roodhof De ASRE bezit een gebruiksrecht op dit materiaal.

Nadere informatie

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2014

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2014 Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2014 Portfolio Management Ostrica BV Januari 2014 Rendementsverwachtingen Ostrica 2014 In dit document wordt een onderbouwing gegeven van de rendementsverwachtingen

Nadere informatie

Toepassen van Adjusted Present Value

Toepassen van Adjusted Present Value Toepassen van Adjusted Present Value Blz. 1 van 8 In deze bijdrage wordt ingegaan op het berekenen van economische waarde. Naast de bekende discounted cash flow (DCF) methode wordt ook wel gebruik gemaakt

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

Update over Advies Commissie UFR Alleen voor professionele beleggers

Update over Advies Commissie UFR Alleen voor professionele beleggers Investment Solutions & Research Update oktober 2013 Update over Advies Commissie UFR Alleen voor professionele beleggers Door Peter van der Spek, Remmert Koekkoek, Daniel Lai - Customized Overlay Management

Nadere informatie

BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V.

BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V. BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V. VERONDERSTELLINGEN Vraagprijs 2.500.000 (pand en inventaris). Inkomsten: In totaal 40 kamers; Bezetting kamers: T1 45%, T2 52%, T3 63%, vanaf T4 en verder 68%;

Nadere informatie

AG8! Derivatentheorie Les4! Aandelen options. 30 september 2010

AG8! Derivatentheorie Les4! Aandelen options. 30 september 2010 AG8! Derivatentheorie Les4! Aandelen options 30 september 2010 1 Agenda Huiswerk vorige keer Aandelen opties (H9) Optiestrategieën (H10) Vuistregels Volatility (H16) Binomiale boom (H11) 2 Optieprijs Welke

Nadere informatie

De meerwaarde van reële opties bij investeringsbeslissingen in de vastgoedbranche

De meerwaarde van reële opties bij investeringsbeslissingen in de vastgoedbranche De meerwaarde van reële opties bij investeringsbeslissingen in de vastgoedbranche De meerwaarde van reële opties bij investeringsbeslissingen in de vastgoedbranche Den Haag, augustus 2009 Auteur Ir. M.

Nadere informatie

DCFA themabijeenkomst

DCFA themabijeenkomst DCFA themabijeenkomst 25 april 2013 Waarderen in crisistijd José de Wit RA RV Programma Introductie Prijs / waarde Invloed crisis op waarderen? Valkuilen bij waarderen Prijs Transactie onderhandelen over

Nadere informatie

Business Valuation : groeiend belang

Business Valuation : groeiend belang Business Valuation : groeiend belang Inleiding Vandaag de dag worden we steeds vaker geconfronteerd met de vraag hoeveel een onderneming waard is en of ze gelet op de huidige crisis financieel gezond is.

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%.

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%. HET RENDEMENT 23-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Ezelstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 630.000 bij vastgoed Acasa,

Nadere informatie

Portefeuilleprofielen

Portefeuilleprofielen Portefeuilleprofielen Rood BANDBREEDTE van de portefeuille Laatste update: 1 oktober 2015 ROOD Minimum Maximum Tactisch Aandelen 80,00% 100,00% 95,00% Obligaties 0,00% 15,00% 0,00% Onroerend Goed 0,00%

Nadere informatie

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde Technische Universiteit Delft Architecture, Urbanism & Building sciences Real Estate & Housing Joris Tensen 1560387

Nadere informatie

Aan het begin van de eenentwintigste eeuw werd gepropageerd dat. reële opties voor een doorbraak zouden zorgen bij het beoordelen

Aan het begin van de eenentwintigste eeuw werd gepropageerd dat. reële opties voor een doorbraak zouden zorgen bij het beoordelen Investeringsbeslissingen: Reële opties : complex, maar relevant Onzekerheid en flexibiliteit bepalen optiewaarde Aan het begin van de eenentwintigste eeuw werd gepropageerd dat reële opties voor een doorbraak

Nadere informatie

In dit proefschrift staat het gebruik van financiële derivaten binnen het. risicomanagement van individuele ondernemingen centraal (corporate risk

In dit proefschrift staat het gebruik van financiële derivaten binnen het. risicomanagement van individuele ondernemingen centraal (corporate risk SAMENVATTING IN HET NEDERLANDS In dit proefschrift staat het gebruik van financiële derivaten binnen het risicomanagement van individuele ondernemingen centraal (corporate risk management). In de afgelopen

Nadere informatie

Oefenopgaven Hoofdstuk 7

Oefenopgaven Hoofdstuk 7 Oefenopgaven Hoofdstuk 7 Opgave 1 Rendement Een beleggingsadviseur heeft de keuze uit de volgende twee beleggingsportefeuilles: Portefeuille a Portefeuille b Verwacht rendement 12% 12% Variantie 8% 10%

Nadere informatie

Informatiedocument De Erfpachter BV

Informatiedocument De Erfpachter BV Informatiedocument De Erfpachter BV U staat op het punt om een woning te kopen. De Erfpachter BV. wil u via dit Informatieboek informeren over De Erfpachter BV. Hieronder zetten we graag voor u uiteen

Nadere informatie

Waardering van een Onderneming

Waardering van een Onderneming Waardering Congres Financieele Dagblad: Private Equity in de Praktijk 6 april 2006 Dr Michel van Bremen Partner First Dutch Capital B.V. Waardering, essentie: Res tantum valet quantum vendi potest Iets

Nadere informatie

De herontwikkeling van winkelcentrum Hoog Catharijne beschouwd vanuit de optietheorie

De herontwikkeling van winkelcentrum Hoog Catharijne beschouwd vanuit de optietheorie De herontwikkeling van winkelcentrum Hoog Catharijne beschouwd vanuit de optietheorie Een onderzoek naar de meerwaarde van de optietheorie bij de optie-tot-uitstel Drs. O.M. Hefti Januari 2006 De herontwikkeling

Nadere informatie

VEILIGHEIDSVOORRADEN BEREKENEN

VEILIGHEIDSVOORRADEN BEREKENEN VEILIGHEIDSVOORRADEN BEREKENEN 4 Soorten berekeningen 12 AUGUSTUS 2013 IR. PAUL DURLINGER Durlinger Consultancy Management Summary In dit paper worden vier methoden behandeld om veiligheidsvoorraden te

Nadere informatie

De internationale vastgoedmarkt

De internationale vastgoedmarkt De internationale vastgoedmarkt Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Graaf, N. de (auteur) De auteurs zijn werkzaam bij Global Property Research te Maastricht. Eichholtz is daarnaast verbonden aan de

Nadere informatie

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Huurprijsherziening bij winkelvastgoed De huurwetgeving voor detailhandelsbedrijfsruimte biedt een hoge mate van huurdersbescherming. Deze huurdersbescherming

Nadere informatie

Leekster Erfpacht. een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik

Leekster Erfpacht. een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik Leekster Erfpacht een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik Erfpacht anno 2014 Een lange historie Erfpacht bestaat al heel lang. Het werd door zowel de oude Egyptenaren als de Romeinen gebruikt als middel

Nadere informatie

1 november 2011 Examenhal (18:30 21:30)

1 november 2011 Examenhal (18:30 21:30) Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen Naam: Studentnummer: Tentamen Financiering voor Vastgoedkunde Antwoordsuggesties 1 november 2011 Examenhal (18:30 21:30) Omcirkel het meest juiste antwoord bij de Multiple

Nadere informatie

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002 Taxatierichtlijnen ROZ/IPD Vastgoedindex November 2002 1 Inhoudsopgave 1. Inleiding... 3 2. Gekozen waardebegrip... 3 3. Toegestane taxatie methoden/modellen... 3 4. De conventionele methode, gebaseerd

Nadere informatie

INHOUDSOPGAVE. Woord vooraf 3

INHOUDSOPGAVE. Woord vooraf 3 INHOUDSOPGAVE Woord vooraf 3 Wanneer is de woninghuurwet van toepassing? 13 1 Is de Woninghuurwet van toepassing op alle huurovereenkomsten? 13 2 Wat is een hoofdverblijfplaats? 14 3 Wie kan als huurder

Nadere informatie

Update UFR. Update UFR 17 juli 2015 For professional investors. Inleiding

Update UFR. Update UFR 17 juli 2015 For professional investors. Inleiding 1 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 Zero rentes Update UFR 17 juli 2015 For professional investors Update UFR Voor een gemiddeld pensioenfonds stijgt de waardering van de verplichtingen

Nadere informatie

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Portefeuilleanalyse en Objectanalyse Direct Rendement per Object trademark Vastgoed drs. Ernst RADEMA MSc Real Estate Finance 020 67 37 937 RADEMA@tRADEMArk-Vastgoed.nl

Nadere informatie

Investeren onder onzekerheid

Investeren onder onzekerheid Investeren onder onzekerheid Toepassen van de reële optietheorie bij vastgoedprojecten om tot een completer investeringsbesluit te komen ing. W. Dijkmans S1656066 23 april 2009 Master Vastgoedkunde Faculteit

Nadere informatie

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker Huurwaardebepaling gemeente Tilburg 9 april 2015 Marion Bakker Portefeuille team Gebouwen Ca. 186 permanente gebouwen Ca. 400.000 m² bruto vloeroppervlak Ca. 30 miljoen huurinkomsten per jaar Ca. 437 miljoen

Nadere informatie

Het crowdfunding platform voor. Professionals. Voor investeerders

Het crowdfunding platform voor. Professionals. Voor investeerders Het crowdfunding platform voor Professionals Voor investeerders INDEX Hoofdpunten 3 Hoe werkt het? 4 Rente 5 Risico 6 Zekerheden leningen 7 Overige voorwaarden 8 2 Hoofdpunten Purple24 is een crowdfunding

Nadere informatie

Belang juiste waardering hypotheekleningen

Belang juiste waardering hypotheekleningen Onderwerp: Bijlage Q&A Waardering hypotheekleningen in de toereikendheidstoets Dit document beschrijft welke aspecten DNB betrekt bij haar oordeel over de waardering en het waarderingsproces (conform artikel

Nadere informatie

FLuctuating EURibor Note. Profiteer van een potentieel hoge rentevergoeding

FLuctuating EURibor Note. Profiteer van een potentieel hoge rentevergoeding FLuctuating EURibor Note W a t i s d e F L E U R II N o t e? De FLEUR II Note (FLEUR II) is een vastrentend beleggingsinstrument met een maximale looptijd van 10 jaar waarmee de belegger kan profiteren

Nadere informatie

Beleggers onderschatten marktwaarde

Beleggers onderschatten marktwaarde Beleggers onderschatten marktwaarde Case study naar de meerwaarde van een reële optie voor een solitaire winkelvastgoedbelegging. Begeleider: dr. R. Huisman Erik Kaman MSc RE Amsterdam School of Real Estate

Nadere informatie

Exposure vanuit optieposities

Exposure vanuit optieposities Exposure vanuit optieposities ABN AMRO is continue bezig haar dienstverlening op het gebied van beleggen te verbeteren. Eén van die verbeteringen betreft de vaststelling van de zogenaamde exposure (blootstelling)

Nadere informatie

BEDRIJFSWETENSCHAPPEN. 2. De investeringsbeslissing en de verantwoording ervan

BEDRIJFSWETENSCHAPPEN. 2. De investeringsbeslissing en de verantwoording ervan BEDRIJFSWETENSCHAPPEN Hoofdstuk 2: INVESTERINGSANALYSE 1. Toepasbare beoordelingsmethodes 1.1. Pay-back 1.2. Return on investment 1.3. Internal rate of return 1.4. Net present value 2. De investeringsbeslissing

Nadere informatie

Samenvatting (Summary in Dutch)

Samenvatting (Summary in Dutch) Samenvatting (Summary in Dutch) In dit proefschrift ontwikkel ik enige kwantitatieve methoden die gebruikt kunnen worden bij het nanciële risicomanagement van in de eerste plaats een levensverzekeraar

Nadere informatie

HANDLEIDING RISICO BELEGGINGSPORTEFEUILLE

HANDLEIDING RISICO BELEGGINGSPORTEFEUILLE HANDLEIDING RISICO BELEGGINGSPORTEFEUILLE INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING... 3 2 PORTEFEUILLE OVERZICHT... 4 2.1 MARGIN OVERZICHT... 5 2.1.1 WAARDE PORTEFEUILLE... 5 2.1.2 KASSALDO... 5 2.1.3 NETTO LIQUIDITEITSWAARDE...

Nadere informatie

Q&A Handboek Marktwaardering

Q&A Handboek Marktwaardering Q&A Handboek Marktwaardering Jaarrekening... 1 Oppervlakte... 1 Complex... 2 Splitsing daeb/niet daeb... 2 Model BOG/MOG... 2 Model parkeren... 2 Objectgegevens... 3 Mutatiekans... 3 Eindwaarde... 4 Contante

Nadere informatie

De gemiddelde vermogenskosten en optimale vermogensstructuur

De gemiddelde vermogenskosten en optimale vermogensstructuur Hoofdstuk 5 De gemiddelde vermogenskosten en optimale vermogensstructuur 5.1 Inleiding In de vorige hoofdstukken hebben we het vreemd vermogen en het eigen vermogen van een onderneming besproken. De partijen

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS

MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op uw

Nadere informatie

De fundamentele factoren die de waarde van vastgoed bepalen zijn bekend. De zoektocht naar de heilige graal blijkt echter een moeizame onderneming.

De fundamentele factoren die de waarde van vastgoed bepalen zijn bekend. De zoektocht naar de heilige graal blijkt echter een moeizame onderneming. De heilige graal van vastgoed De fundamentele factoren die de waarde van vastgoed bepalen zijn bekend. De zoektocht naar de heilige graal blijkt echter een moeizame onderneming. In deze turbulente tijd

Nadere informatie

PERSBERICHT GROOTHANDELSGEBOUWEN N.V.

PERSBERICHT GROOTHANDELSGEBOUWEN N.V. PERSBERICHT GROOTHANDELSGEBOUWEN N.V. 2007: VERDER HERSTEL RESULTATEN. - Huuropbrengst + 19,6 % (van 9,1 naar 10,8 miljoen) - Bezetting gebouw van 63% naar 81,5% - Resultaat van 8.276.000 naar 12.643.000

Nadere informatie

High Risk. Equity Interest Other. ING Metal Index Note

High Risk. Equity Interest Other. ING Metal Index Note High Risk Equity Interest Other ING Metal Index Note 175% participatie in de mogelijke stijging van een metalen-index 60% garantie van de nominale waarde op einddatum Maximum aflossing: 187,50% van de

Nadere informatie

High Risk. Equity Interest Other. ING Dutch Plus Note

High Risk. Equity Interest Other. ING Dutch Plus Note High Risk Equity Interest Other ING Dutch Plus Note Minimaal 155%* aflossing bij stijgende of beperkt dalende beurzen Bescherming tot 35% koersdaling t.o.v. de startwaarde Profiteer van een mogelijke stijging

Nadere informatie

BI CARMIGNAC PATRIMOINE

BI CARMIGNAC PATRIMOINE BI CARMIGNAC PATRIMOINE Beleggingsdoelstelling Het compartiment belegt in het fonds Carmignac Patrimoine A (acc) EUR (ISIN: FR0010135103). Dit fonds behoort tot de categorie gediversifieerd en heeft als

Nadere informatie

Renteswap. omruilen voor vaste swaprente. Hoe werkt een variabele Euribor-rente? Wat is een renteswap? Zo werkt de renteruil

Renteswap. omruilen voor vaste swaprente. Hoe werkt een variabele Euribor-rente? Wat is een renteswap? Zo werkt de renteruil variabele Euriborrente omruilen voor vaste swaprente In dit productinformatieblad leest u in het kort wat een renteswap is, hoe het werkt en wat de voordelen en risico s zijn. De renteswap is een complex

Nadere informatie

DTZ Zadelhoff Research. Incentives horen in het huurcontract. Incentives horen in het huurcontract

DTZ Zadelhoff Research. Incentives horen in het huurcontract. Incentives horen in het huurcontract Incentives horen in het huurcontract 30 mei 2013 Contact Frank van der Sluys Hoofd Research + 31 (0)20 8 407 201 fsluys@dtz.nl Contact Jos Hesselink Research + 31 (0)20 8 407 266 jhesselink@dtz.nl Incentives

Nadere informatie

EXAMENVRAGEN OPTIES. 1. Een short put is:

EXAMENVRAGEN OPTIES. 1. Een short put is: EXAMENVRAGEN OPTIES 1. Een short put is: A. een verplichting om een onderliggende waarde tegen een specifieke prijs in een bepaalde B. een verplichting om een onderliggende waarde tegen een specifieke

Nadere informatie

De waarde van een supermarkt

De waarde van een supermarkt De waarde van een supermarkt Maarten H.L. van Lit RT 20 mei 2011 LMBS retail B.V. Maarten van Lit directeur makelaar sinds 1990 9 jaar Van Boxtel & Partners Winkels 9 jaar DTZ Zadelhoff Retail specialisaties:

Nadere informatie

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011 Presentatie Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen Zeist 26 mei 2011 1930 1970 Veilingen, taxaties & schaderegeling 1990 1997 Specialisatie & Focus 1970 1980 Expansie 1997-2007 Diversificatie 1980

Nadere informatie

Opties. Brochure bestemd voor particuliere beleggers INTERMEDIATE. Member of the KBC group

Opties. Brochure bestemd voor particuliere beleggers INTERMEDIATE. Member of the KBC group Brochure bestemd voor particuliere beleggers Gepubliceerd door KBC Securities in samen werking met Euronext. p. 2 Index 1. Inleiding 3 2. Valutaopties 4 Twee valutaoptiecontracten 4 Waarom valutaopties

Nadere informatie

3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd

3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd belastingsderving (saldo HRA en EWF) tot 13,8 miljard doen toenemen in 2011. Daarbij is geen rekening gehouden met het drukkende effect van de rentestijging op de prijs van de woningen. 3 Effect van varianten

Nadere informatie

Excellent Expertteam: Kantoor vol Energie. MiRaMar. Mirande, Raymond & Marcel Miramar: 8 kilometer van Utopia

Excellent Expertteam: Kantoor vol Energie. MiRaMar. Mirande, Raymond & Marcel Miramar: 8 kilometer van Utopia Excellent Expertteam: Kantoor vol Energie MiRaMar Mirande, Raymond & Marcel Miramar: 8 kilometer van Utopia 1. Het MiRaMar team 2. Wij zien dat 3. Onze visie op het project 4. Onze aanpak 5. Onze rollen

Nadere informatie

Tentamen Principes van Asset Trading (WI3418TU) 21 januari 2015 van 18.30-21.30

Tentamen Principes van Asset Trading (WI3418TU) 21 januari 2015 van 18.30-21.30 Technische Universiteit Delft Tentamen Principes van Asset Trading (WI3418TU) 21 januari 2015 van 18.30-21.30 Het tentamen bestaat uit twee delen, die gelijk gewicht hebben. Het eerste deel bestaat uit

Nadere informatie

De Grafiek. De waarde van een onderneming. Het lezen van de grafiek. Value drivers Interactief gebruik van de grafiek. Het lezen van de grafiek.

De Grafiek. De waarde van een onderneming. Het lezen van de grafiek. Value drivers Interactief gebruik van de grafiek. Het lezen van de grafiek. De Grafiek De waarde van een onderneming John Burr Williams definieerde al in 1938 de waarde van een onderneming: De waarde van een onderneming wordt bepaald door de netto verwachte kasstroom gedurende

Nadere informatie

MFC Heerewaarden Investering en exploitatiekosten Datum: 27 mei 2014 Opdrachtgever: Gemeente Maasdriel Auteur: Wendie Hardeman en Edwin van de Voort

MFC Heerewaarden Investering en exploitatiekosten Datum: 27 mei 2014 Opdrachtgever: Gemeente Maasdriel Auteur: Wendie Hardeman en Edwin van de Voort MFC Heerewaarden Investering en exploitatiekosten Datum: Opdrachtgever: Auteur: 27 mei 2014 Gemeente Maasdriel Wendie Hardeman en Edwin van de Voort Inleiding In de periode februari mei 2014 is door en

Nadere informatie

Wilt u continu verbeteren én besparen?

Wilt u continu verbeteren én besparen? Wilt u continu verbeteren én besparen? RORE staat voor Return on Real Estate; continu verbeteren en besparen mét uw vastgoedportefeuille. Middels de RORE-raamovereenkomst wordt afgesproken dat wij risicodragend,

Nadere informatie

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 College VU Amsterdam Taxeren van kantoren drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 1 Taxeren 2 1. Theorie 2. Praktijk 1. Theorie 3 1. Theorie 1a. Theorie Wat is waarde? 4 1b. Doel 1c. Waardebegrip

Nadere informatie

Verwerking van IE in de jaarrekening, een praktische beschouwing

Verwerking van IE in de jaarrekening, een praktische beschouwing Verwerking van IE in de jaarrekening, een praktische beschouwing WAARDEBEPALING IP-RECHTEN Verwerking van onderzoek in innovatie in uw jaarrekening, een praktische beschouwing: Introductie Inhoud 1. Algemene

Nadere informatie

Appendices. Beleggen en financiële markten

Appendices. Beleggen en financiële markten Appendices bij Beleggen en financiële markten 4 e druk 2013 Hans Buunk 2014 Sdu Uitgevers, Den Haag Academic Service is een imprint van BIM Media bv. Deze publicatie behoort bij Titel: Beleggen en financiële

Nadere informatie

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed Door de centralisering van het gemeentelijk vastgoed neemt de behoefte aan transparantie en professionalisering sterk toe. Een van de concrete initiatieven om de transparantie

Nadere informatie

Vastgoedrekenen met spreadsheets

Vastgoedrekenen met spreadsheets Vastgoedrekenen met spreadsheets Theorie en praktische toepassing van de financiële vastgoedrekenkunde. Sake van den Berg Peter van Bosse, Wim Rust, Peter Vlek, Machteld van der Hek Vastgoedrekenen met

Nadere informatie

Modelleren C Appels. Christian Vleugels Sander Verkerk Richard Both. 2 april 2010. 1 Inleiding 2. 3 Data 3. 4 Aanpak 3

Modelleren C Appels. Christian Vleugels Sander Verkerk Richard Both. 2 april 2010. 1 Inleiding 2. 3 Data 3. 4 Aanpak 3 Modelleren C Appels Christian Vleugels Sander Verkerk Richard Both 2 april 2010 Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 2 Probleembeschrijving 2 3 Data 3 4 Aanpak 3 5 Data-analyse 4 5.1 Data-analyse: per product.............................

Nadere informatie

ACTUALISATIE MKBA ASBESTDAKEN

ACTUALISATIE MKBA ASBESTDAKEN ACTUALISATIE MKBA ASBESTDAKEN Datum: 28januari 2015 Onze ref. NL221-30019 Deze rapportage geeft de resultaten weer van de actualisatie van de maatschappelijke kosten-baten analyse (MKBA) daken en gevelpanelen,

Nadere informatie

Verdringing op de Nederlandse arbeidsmarkt: sector- en sekseverschillen

Verdringing op de Nederlandse arbeidsmarkt: sector- en sekseverschillen 1 Verdringing op de Nederlandse arbeidsmarkt: sector- en sekseverschillen Peter van der Meer Samenvatting In dit onderzoek is geprobeerd antwoord te geven op de vraag in hoeverre het mogelijk is verschillen

Nadere informatie

Effect van demografische en economische ontwikkelingen op waarde beleggingsvastgoed

Effect van demografische en economische ontwikkelingen op waarde beleggingsvastgoed Effect van demografische en economische ontwikkelingen op waarde beleggingsvastgoed Bert Teuben, 21 mei 2013 2013 Investment Property Databank Ltd. All rights reserved. ipd.com 1 Agenda 2013 Investment

Nadere informatie

HET GEBRUIK VAN HUUROVEREENKOMSTEN BINNEN DE BEDRIJFSMAKELAARDIJ

HET GEBRUIK VAN HUUROVEREENKOMSTEN BINNEN DE BEDRIJFSMAKELAARDIJ HET GEBRUIK VAN HUUROVEREENKOMSTEN BINNEN DE BEDRIJFSMAKELAARDIJ Om inzicht te krijgen in de wijze waarop makelaars omgaan met (standaard) huurovereenkomsten is onderzoek gedaan naar het contracteren binnen

Nadere informatie

I. Vraag en aanbod. Grafisch denken over micro-economische onderwerpen 1 / 6. fig. 1a. fig. 1c. fig. 1b P 4 P 1 P 2 P 3. Q a Q 1 Q 2.

I. Vraag en aanbod. Grafisch denken over micro-economische onderwerpen 1 / 6. fig. 1a. fig. 1c. fig. 1b P 4 P 1 P 2 P 3. Q a Q 1 Q 2. 1 / 6 I. Vraag en aanbod 1 2 fig. 1a 1 2 fig. 1b 4 4 e fig. 1c f _hoog _evenwicht _laag Q 1 Q 2 Qv Figuur 1 laat een collectieve vraaglijn zien. Een punt op de lijn geeft een bepaalde combinatie van de

Nadere informatie

Wat is Newco, de portefeuille van Newco en wie vormt het bestuur.

Wat is Newco, de portefeuille van Newco en wie vormt het bestuur. Postbus 7817 1008 AA Amsterdam www.stichtinghomburgbonds.nl SAMENVATTING NEWCO In deze memo informeren wij u over het volgende onderwerp: Wat is Newco, de portefeuille van Newco en wie vormt het bestuur.

Nadere informatie

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33

Nadere informatie

De schijnveiligheid van de Ultimate Forward Rate

De schijnveiligheid van de Ultimate Forward Rate ROCK note Februari 2013 Alleen voor professionele beleggers De schijnveiligheid van de Ultimate Forward Rate Johan Duyvesteyn Quantitative Research Martin Martens Quantitative Research Roderick Molenaar

Nadere informatie

METHODE VAN FINANCIËLE PLANNERS

METHODE VAN FINANCIËLE PLANNERS METHODE VAN FINANCIËLE PLANNERS De MeDirect-planningsinstrumenten bieden online oplossingen voor het plannen van uw financiële toekomst en beleggingen. Ze bieden beleggingsadvies en voorspellingen van

Nadere informatie

SCHEIDEN WONEN & ZORG: TOOL RISICOBEHEERSING

SCHEIDEN WONEN & ZORG: TOOL RISICOBEHEERSING SCHEIDEN WONEN & ZORG: TOOL RISICOBEHEERSING Corporaties waren vroeger verzot op hun zorgvastgoed. Een stabiele huurder, stevige inkomsten en een langjarig contract. Geen omkijken naar. Hoe anders is het

Nadere informatie

VALUEPLAN Corporate Finance Business Planning Bedrijfswaardering Winstoptimalisatie Herstructureringen. Waardering van Ondernemingen

VALUEPLAN Corporate Finance Business Planning Bedrijfswaardering Winstoptimalisatie Herstructureringen. Waardering van Ondernemingen LEARNING OBJECTIVES - slides/handouts op www.valueplan.me 1. Waardering van ondernemingen OF Waarde creatie van ondernemingen 2 2. Beperkingen van het waarderen 4 3. Betekenis van waarderen 6 4. Boekhoudkundige

Nadere informatie

Markt voor onderhandse derivaten in korte tijd sterk gekrompen

Markt voor onderhandse derivaten in korte tijd sterk gekrompen Markt voor onderhandse derivaten in korte tijd sterk gekrompen De mondiale markt voor onderhandse derivaten - niet gestandaardiseerd verhandeld op de beurs maar in maatwerk tussen grote partijen - is sinds

Nadere informatie

Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)!

Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)! Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)! Vragen aangeduid met een * toetsen in het bijzonder het inzicht en toepassingsvermogen. Deze vragenreeksen zijn vrij beschikbaar.

Nadere informatie

Kamer zonder wachtlijst

Kamer zonder wachtlijst Kamer zonder wachtlijst Uw kinderen zijn toch al druk genoeg? Onze kinderen hebben meer tijd voor hun studie Kees-Jan & Anneke Schultens uit Enschede Stichting Kamer zonder Wachtlijst (SKZW) Volkerakstraat

Nadere informatie

Atoomweg 75 Utrecht BUILDING INFORMATION

Atoomweg 75 Utrecht BUILDING INFORMATION Atoomweg 75 Utrecht Het gebouw is gelegen op een uitstekende zichtlocatie op bedrijventerrein Lage Weide, direct aan de op- en afritten van de A2. Verhuurder Stena Realty B.V. Bereikbaarheid Per auto Het

Nadere informatie

Materieel belang in de jaarrekening. Nationale Verslaggevingsdag 26 juni 2012 Ton Meershoek Hoofd toezicht financiële verslaggeving

Materieel belang in de jaarrekening. Nationale Verslaggevingsdag 26 juni 2012 Ton Meershoek Hoofd toezicht financiële verslaggeving Materieel belang in de jaarrekening Nationale Verslaggevingsdag 26 juni 2012 Ton Meershoek Hoofd toezicht financiële verslaggeving Agenda Inleiding Doel van de jaarrekening Wat is materieel belang Wat

Nadere informatie

1 Discounted Cash Flow (DCF)

1 Discounted Cash Flow (DCF) 1 Discounted Cash Flow (DCF) Naast de BAR-methode (huurwaardekapitalisatiemethode) wordt vaak de discounted cash flow-methode (DCF-methode) gehanteerd voor de waardering van vastgoed. De DCF-methode is

Nadere informatie

Opties. Brochure bestemd voor particuliere beleggers INTERMEDIATE. Een onderneming van de KBC-groep

Opties. Brochure bestemd voor particuliere beleggers INTERMEDIATE. Een onderneming van de KBC-groep Brochure bestemd voor particuliere beleggers Gepubliceerd door KBC Securities in samen werking met Euronext. p. 2 Index 1. Inleiding 3 2. Valutaopties 4 Drie valutaoptiecontracten 4 Waarom valutaopties

Nadere informatie

Het beleggingssysteem van Second Stage

Het beleggingssysteem van Second Stage Het beleggingssysteem van Second Stage Hoewel we regelmatig maar dan op zeer beperkte schaal (niet meer dan vijf procent van het kapitaal) - zeer kortlopende transacties doen, op geanticipeerde koersbewegingen

Nadere informatie

BTW en uw huurovereenkomst Aandachtspunten voor huurders die vrij van BTW huren.

BTW en uw huurovereenkomst Aandachtspunten voor huurders die vrij van BTW huren. BTW en uw huurovereenkomst Aandachtspunten voor huurders die vrij van BTW huren. WHITE PAPER OVER BTW EN COMPENSATIE VOOR NIET AFTREKBARE BTW IN HUUROVEREENKOMSTEN. 1. Executive Summary De afgelopen jaren

Nadere informatie

De 17 beleggingsprofielen voor Begeleid Beleggen van Nationale-Nederlanden

De 17 beleggingsprofielen voor Begeleid Beleggen van Nationale-Nederlanden De 17 beleggingsprofielen voor Begeleid Beleggen van Nationale-Nederlanden Nationale-Nederlanden hanteert 17 beleggingsprofielen verdeeld over de categorieën Defensief, Neutraal, Offensief en Liquide.

Nadere informatie

Hypotheekrecht en - vormen

Hypotheekrecht en - vormen Hypotheekrecht en - vormen Wat is een hypotheek? Een hypotheek is in theorie een zekerheidsrecht. Wanneer u een hypotheek afsluit, geeft u het recht van hypotheek aan de geldverstrekker. Dit recht van

Nadere informatie

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand (de gevolgen van de invoering van Basel II) 13 maart 2007 Aart Hordijk / Bert Teuben ROZ vastgoedindex Basel II: Kredietrisico Kans op wanbetaling

Nadere informatie

ING Soft Commodities Coupon Note

ING Soft Commodities Coupon Note Limited Risk Equity Interest Other ING Soft Commodities Coupon Note Profiteer van een gelijkblijvende of (licht) stijgende prijs van landbouwgrondstoffen Mogelijk coupon per jaar 97% garantie van de nominale

Nadere informatie

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Hold-Sell-Invest-Analyse 1 HOLD Desinvesteren 2 SELL 3 INVEST Desinvesteren 4 INVEST & SELL De strategische matrix TRADEMARK Vastgoed / TRADE-MAKELAARS drs. Ernst

Nadere informatie

New Yorkstraat 21-23 Lijnden BUILDING INFORMATION

New Yorkstraat 21-23 Lijnden BUILDING INFORMATION New Yorkstraat 21-23 Lijnden BUILDING INFORMATION Stena Realty BV Burgemeester Haspelslaan 61 Tel +31 20 426 16 16 Chamber of Commerce Amsterdam 1181 NB Amstelveen Fax +31 20 426 16 20 Trade register No

Nadere informatie

Rechtbank Maastricht NOTITIE. 1. Inleiding. Gemeente Maastricht

Rechtbank Maastricht NOTITIE. 1. Inleiding. Gemeente Maastricht NOTITIE Rechtbank Maastricht Aan: T.a.v. Gemeente Maastricht Fred Sijben Van: Aeisso Boelman en Iris van Donselaar Datum: 29 september 2015 Onderwerp: Second opinion business case rechtbank Maastricht

Nadere informatie

6.1 Beschouw de populatie die wordt beschreven door onderstaande kansverdeling.

6.1 Beschouw de populatie die wordt beschreven door onderstaande kansverdeling. Opgaven hoofdstuk 6 I Learning the Mechanics 6.1 Beschouw de populatie die wordt beschreven door onderstaande kansverdeling. De random variabele x wordt tweemaal waargenomen. Ga na dat, indien de waarnemingen

Nadere informatie

Check Je Kamer Rapportage 2014

Check Je Kamer Rapportage 2014 Check Je Kamer Rapportage 2014 Kwantitatieve analyse van de studentenwoningmarkt April 2015 Dit is een uitgave van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb). Voor vragen of extra informatie kan gemaild worden

Nadere informatie

Aflevering 4 - Advies over de rentevastperiode

Aflevering 4 - Advies over de rentevastperiode Aflevering 4 - Advies over de rentevastperiode Het aangaan van een hypothecair krediet is voor consumenten een belangrijke beslissing. De kosten en aflossing van deze lening hebben voor langere termijn

Nadere informatie