GRONDPRIJZEN NOTITIE GEMEENTE HENGELO 2012

Transcriptie

1 GRONDPRIJZEN NOTITIE GEMEENTE HENGELO 2012 d.d. 6 januari 2012 Sector Personeel & Financiën Afdeling Grondzaken GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

2 Hoofdstuk INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 3 2. Grondprijsmethodieken Residuele grondwaarde residuele grondwaarde kantoren en winkels residuele grondwaarde woningen Comparatieve methode Grondquotesystematiek Vaste prijs per vierkante meter minimale prijs per vierkante meter 5 3. Geldigheidsduur grondprijzen 6 4. Vrije sector Grondprijsmethode grondgebonden woningen omslagpunt gestapelde bouw grondprijs grondgebonden woningen omslagpunt gestapelde bouw 8 5. Sociale woningbouw grondprijsmethode goedkope huur, grondgebonden sociale woningbouw, gestapeld grondprijs goedkope huur, grondgebonden sociale woningen, gestapeld 9 6. Bedrijventerreinen Grondprijsmethode Grondprijzen Kantoorlocaties Grondprijsmethode Grondprijs Commerciële voorzieningen Grondprijsmethode Winkels Zendmasten Overige commerciële voorzieningen Grondprijs Winkels Zendmasten Overige commerciële voorzieningen Niet Commerciële voorzieningen Grondprijsmethode Grondprijs Snippergroen en reststroken Grondprijsmethode Grondprijs Termijnbetalingen Samenvattend overzicht minimum grondprijzen 2011 en Blz. GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

3 1 Inleiding Jaarlijks worden de te hanteren uitgifteprijzen voor het komende jaar vastgesteld. Het doel van deze notitie is om de grondprijzen vast te stellen van bouwgrond voor de sociale woningbouw, de vrije sector woningbouw, de gestapelde woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren, commerciële voorzieningen, bijzondere doeleinden en snippergroen. Alle grondprijzen genoemd in deze nota zijn exclusief BTW, tenzij anders vermeld. Deze grondprijzen zijn afhankelijk van allerlei externe ontwikkelingen. Door de huidige economische situatie is er voor gekozen de grondprijzen voor 2012 gelijk te houden aan die van Dit met uitzondering van de 2 kavels in Beckum, waar de grondprijzen zelfs zijn gedaald. Deze notitie is als volgt opgebouwd: In eerste instantie wordt in hoofdstuk 2 de verschillende grondprijsmethodes kort toegelicht. Daarna wordt in hoofdstuk 3 wordt kort ingegaan op de geldigheidsduur van grondprijzen. Vanaf hoofdstuk 4 zullen per hoofdstuk de verschillende functies van de grond aan de orde komen, waarbij als eerste wordt ingegaan op de gekozen grondprijsmethode en daarna op de gehanteerde grondprijzen voor Afsluitend is er een samenvattend overzicht van de gehanteerde grondprijzen voor 2011 en GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

4 2 Grondprijsmethodieken Er zijn verschillende methoden voor het bepalen van de grondprijzen. Hieronder zal hier nader op in worden gegaan. Enkele manieren om dit uit te drukken zijn: 1. Residuele grondwaarde 2. Comparatieve methode 3. De grondquote; 4. Vaste m²-prijzen; 5. Minimale m²-prijzen. 2.1 Residuele grondwaarde De residuele grondwaarde methode is een berekeningsmethode, waarbij van de marktwaarde van het totaal product de bouw- en bijkomende kosten wordt afgetrokken. Na aftrek van deze kosten blijft het residu over. Afhankelijk van het type vastgoed zijn er diverse residuele grondwaarde berekeningen. Deze methode moet gezien worden als maatwerk. Hieronder zal achtereenvolgens worden ingegaan op de berekening voor kantoren, winkels en (gestapelde) woningen Residuele grondwaarde kantoren, winkels De waarde vastgoed (kantoren en winkels) bestaat uit de volgend componenten: 1. Verhuurprijs (over vvo) 2. Bruto-aanvangsrendement 3. Totale bouwkosten (bouwkosten * m² bvo) Bij het bepalen van de waarde van het vastgoed wordt eerst de maximale investering bepaald door het aantal te verhuren meters te vermenigvuldigen met de verhuurprijs en te delen door het bruto aanvangsrendement. Van deze maximale investering door de belegger worden de bouwkosten all-in afgetrokken. Wat je dan over houdt is de residuele waarde. De verhuurprijzen kunnen worden getoetst aan andere bouwplannen of door een inschatting van een makelaar. De bouwkosten kunnen worden getoetst aan ervaringscijfers in de markt of worden ingeschat door een bouwkundig bureau. De hoogte van het bruto aanvangsrendement hangt onder andere af van de rente, ligging, courantheid (leegstandsrisico). Een relatief laag bruto aanvangsrendement is dus gerechtvaardigd indien het een kwalitatief hoogwaardig, goed gesitueerd en goed verhuurd pand betreft. GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

5 2.1.2 Residuele grondwaarde (gestapelde) woningen De vrij op naam prijzen voor woningen bestaat uit de volgend componenten: 1. Bouwkosten 2. Bijkomende kosten 3. Risico- en winstpercentage ontwikkelaar 4. Grondkosten 5. BTW De residuele grondprijs voor woningen wordt bepaald door de V.O.N.-prijs te ontdoen van de bouwkosten, de bijkomende kosten, de BTW en de percentages voor risico en winst, zodat de grondkosten die onder het bouwplan liggen overblijven. De V.O.N.-prijs kan worden getoetst aan andere bouwplannen in de markt of door een inschatting van een makelaar. De bouwkosten en bijkomende kosten kunnen worden getoetst aan ervaringscijfers in de markt of berekend worden door een bouwkundig bureau. 2.2 Comparatieve methode Bij deze waarderingsmethode wordt de waarde van de grond afgeleid uit vergelijkbare gerealiseerde transacties. De waarde van de waarderingslocatie wordt gecorrigeerd voor eventuele verschillen die zich voordoen met de referentielocatie. Bij bedrijventerrein vindt op deze manier vooral afstemming plaats binnen Netwerkstad. Bij woningbouw locaties wordt zowel gekeken naar bestaande vergelijkbare woonwijken als naar andere projecten binnen Netwerkstad. 2.3 Grondquotesystematiek De grondquotesystematiek is gebaseerd op de methode van residuele grondprijsbenadering. De quote is een percentage van de V.O.N.-prijs, afgeleid uit ervaringscijfers van de residuele grondprijsmethode. Het verschil is echter, dat hier gebruik gemaakt wordt van een grondquote en er geen individuele toetsing van het bouwplan plaatsvindt. 2.4 Vaste prijs per vierkante meter De vaste prijs per vierkante meter is in essentie gebaseerd op de residuele grondwaardebenadering of de comparatieve methode. Deze methode wordt vooral gebruikt bij bijzondere doeleinden en groenuitgifte. 2.5 Minimale prijs per vierkante meter De minimale prijs per vierkante meter is vooral bedoeld om de ondergrens van de grondprijs van een functie per vierkante meter aan te geven. Dit is uiteraard afhankelijk van de ligging, locatie, kwaliteit en dergelijke. GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

6 3. Geldigheidsduur grondprijzen Voor de verkoop van bouwkavels aan particulieren voor het realiseren van een woning geldt: Jaarlijks worden per 1 januari de grondprijzen herzien. Gronden die (op)nieuw in de verkoop komen zullen voor de dan geldende grondprijs worden aangeboden. Tot aan het moment dat daadwerkelijk wordt overgegaan tot een optie-overeenkomst kan (indien herziening heeft plaatsgevonden) deze grondprijs nog worden aangepast. Zodra de optie-overeenkomst tot stand is gekomen, zal de hierin genoemde grondprijs achtereenvolgens worden overgenomen in de verkoopovereenkomst en de verkoopakte. Dit geldt ook als voorafgaand aan de akte passering herziening van de grondprijs heeft plaatsgevonden. Een belangrijke voorwaarde hierbij is dat de aspirant-koper zich houdt aan de termijnen zoals opgenomen in de verschillende overeenkomsten. Zodra één van deze termijnen is overschreden geldt de voor dat jaar herziene grondprijs. Bovengenoemde regel geldt niet indien in een reeds gesloten (optie- en/of verkoop)overeenkomst anders is bepaald. GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

7 4 Vrije sector 4.1 Grondprijsmethode Grondgebonden woningen Uitgangspunt voor de vrije sector woningbouw is een marktconforme grondprijs gebaseerd op de daarop te realiseren woningen. In de stad zijn er grote verschillen in de prijzen van de woningen (en dus de grondprijs). De voornaamste oorzaak van de verschillen is de ligging van de kavel. Hierbij is niet alleen de geografische ligging bepalend. Maar ook binnen een wijk/ project kunnen de grondprijzen verschillen. Deze verschillen worden o.a. veroorzaakt door de vormgeving van de kavel, uitzicht vanuit de kavel, privacy en zonligging. Om deze reden worden per project de marktconforme grondprijzen aangegeven. Voor het bepalen van deze prijzen wordt gebruik gemaakt van de comparatieve methode Omslagpunt Kavels kunnen een zodanige omvang hebben bereikt dat dit tot gevolg heeft dat de waarde van de grond per m² daalt. Dit wordt het omslagpunt genoemd. Voor de m² boven het omslagpunt zal een lagere grondprijs worden gehanteerd. Het omslagpunt binnen de gemeente Hengelo ligt hierbij op m². Dit betekent een verlaging ten opzichte van 2011, waarbij nog een omslagpunt werd gehanteerd van m². De reden dat hiervoor is gekozen ligt in het feit dat geconcludeerd moet worden dat de grondwaarde boven de m² lager ligt dan de eerste m² Gestapelde bouw Voor de gestapelde bouw zal de residuele grondwaarde systematiek worden gehanteerd. Bij het hanteren van deze methode is de omvang van de bouwkosten een belangrijke indicator. Aangezien vooral het bepalen van de bouwkosten een ingewikkelde en specifieke aangelegenheid is wordt ook gebruik gemaakt van bureaus met deskundigheid in het bepalen van de bouwkosten. Waar nodig zal ook een makelaarskantoor worden ingeschakeld ten behoeve van het bepalen van de Vrij-Op-Naam prijzen (V.O.N. prijzen). 4.2 Grondprijs Grondgebonden woningen Gelet op de huidige markt waarbij de doorstroming stagneert, is ervoor gekozen om de grondprijzen voor vrije bouwkavels voor 2012 gelijk te houden aan die van Dit met uitzondering van de 2 kavels aan de P. Eppinkstraat in Beckum. Omdat we deze 2 kavels al weer een aantal jaar in de vrije verkoop hebben is besloten de minimale grondprijs te verlagen. GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

8 Grondprijzen grondgebonden woningen: Vrije bouwkavels Dalmeden Incourante kavels 265,- 265,- Minder gewilde kavels 280,- 280,- Gemiddelde kavels 295,- 295,- Zeer gewilde kavels 310,- 310,- Broek Oost Alle vrije bouwkavels 290,- 290,- Ziekenhuisstr. Alle vrije bouwkavels 359,- 359,- Ankarastraat Betreft 1 kavel 295,- 295,- Beckum 2 kavels P. Eppinkstr , Omslagpunt Voor het aantal m² kaveloppervlakte boven het omslagpunt wordt dezelfde grondprijs gehanteerd als in 2011 namelijk 100,- per m² Gestapelde bouw De grondwaarde zal per project worden bepaald. Veelal zal hierbij gebruik moeten worden gemaakt van bouwkostenbureau s en eventueel een makelaar. GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

9 5 Sociale woningbouw 5.1 Grondprijsmethode Goedkope huur, grondgebonden De raad heeft in 2007 besloten de grondprijzen meer marktconform te maken, waarbij een niveau moet worden bereikt van ongeveer 70% van de grondprijs voor vrije sector woningen, binnen een periode van 3 jaar. Dit niveau is ondertussen bereikt. De stijging van de grondprijzen is niet van invloed op alle bestaande contractuele afspraken. Deze afspraken worden gerespecteerd Sociale woningbouw: gestapeld Voor appartementen zal met een percentage van 90% van de sociale kavelprijs worden gerekend. Hierbij wordt de kavelprijs van een rijenwoning gehanteerd en een oppervlakte per kavel van 130 m². 5.2 Grondprijs Goedkope huur, grondgebonden Er wordt een grondprijs gehanteerd van 70% van de grondprijs voor vrije sector woningen. Omdat de grondprijs voor vrije sector woningen per type woning en per project/ locatie verschillen zal dit ook gaan gelden voor sociale huurwoningen. De exacte grondprijs zal per situatie worden berekend Sociale woningbouw: gestapeld Uitgegaan wordt van een percentage van 90% van de sociale kavelprijs voor een appartement. Hierbij wordt gerekend met de kavelprijs van een rijenwoning en een oppervlakte van 130 m². Omdat de kavelprijs voor een rijwoning per project/ locatie kan verschillen wordt de daadwerkelijke prijs per appartement per situatie berekend. Rekenvoorbeeld: Prijs per m² oppervlakte kavelprijs Sociale kavelprijs Appartement 290,-/ m² 130 m² , , ,- GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

10 6 Bedrijventerreinen 6.1 Grondprijsmethode Voor bedrijventerreinen geldt dat de grondprijzen afhankelijk zijn van een aantal factoren. Met name factoren als ligging van het bedrijventerrein en de bouwkavel, het niveau van beeldkwaliteitseisen en de bereikbaarheid van het bedrijventerrein zijn bepalend voor de uiteindelijke grondprijs. Per bedrijventerrein zullen de grondprijzen worden aangegeven. 6.2 Grondprijzen 2012 De prijzen die gelden voor de verschillende projecten zijn vermeld in onderstaande tabel. Gelet op de huidige markt is er voor gekozen om de grondprijzen voor bedrijventerreinen voor 2012 gelijk te houden aan die van 2011 Grondprijzen 2012: Project Prijs per m² Opmerkingen De Veldkamp Rotonde/Groene wig 176,00 Toeslag voor een bedrijfs- Snelweg locatie 173,50 woning van ca ,- Rondweg locatie 168,50 Water locatie 166,00 Binnen locatie 163,50 Burenweg locatie 161,00 Buitenlocatie 151,00 t Oosterveld toplocatie 168,30 Oldenzaalsestraat 160,65 tussenliggend 147,90 Langs A1 142,80 Groep 1 Groep 2 en 3 Groep 4 Groep 5 en 6 Twentekanaal 120,00 Gezondheidspark 185,00 Dit betreft een vanaf prijs Campus 175,00 Dit betreft een vanaf prijs GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

11 7 Kantorenlocaties 7.1 Grondprijsmethode Het succes van een bepaalde kantorenlocatie wordt door een groot aantal factoren bepaald. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan de ligging, de bereikbaarheid met zowel de auto als het openbaar vervoer, de parkeermogelijkheden en de algemene uitstraling van de locatie. De grondprijs wordt vastgesteld volgens de residuele grondwaardemethode op basis van de maximale bouwmogelijkheden. In een vroeg stadium van een kantoorontwikkeling zal een nadere grondwaardebepaling worden gedaan aan de hand van de feitelijke gegevens van die betreffende ontwikkeling, om zodoende de definitieve grondprijs voor die betreffende ontwikkeling te kunnen vaststellen. 7.2 Grondprijs 2012 De grondprijs zal per project/ kavel worden bepaald. GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

12 8 Commerciële voorzieningen 8.1 Grondprijsmethode Hierbij gaat het om commerciële medische voorzieningen (apotheken), sportschool, winkels, telecommunicatievoorzieningen (zendmasten) en dergelijke. De grondprijs is afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt in: winkels; zendmasten; overige commerciële voorzieningen Winkels De grondprijs wordt vastgesteld volgens de zogenoemde residuele grondwaardemethode en volgt op deze wijze de marktontwikkelingen Zendmasten De aanbieders van telecommunicatievoorzieningen zijn commerciële dienstverleners en de voorzieningen maken een zeer belangrijk onderdeel uit van hun netwerken die een hoge commerciële waarde vertegenwoordigen. Gezien het veelal tijdelijke karakter van het gebruik van telecommunicatievoorzieningen wordt met de dienstverleners een recht van opstal aangegaan. Dit recht van opstal wordt aangegaan voor de minimaal benodigd oppervlakte ten behoeve van plaatsing van de zendmast. Jaarlijks dient een vaste retributie te worden betaald. Ook eventuele medegebruikers betalen een jaarlijkse vaste retributie Overige commerciële voorzieningen (incl. Nutsbedrijven) Gezien het groot aantal bestemmingen die hier onder vallen is een eenduidige grondprijs vooraf moeilijk vast te stellen. Om deze reden zal per geval de grond residueel worden bepaald. Wel zal voor overige commerciële voorzieningen een minimale grondprijs worden vastgesteld. 8.2 Grondprijs Winkels De grondprijs voor winkels zal per project/ kavel worden bepaald. GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

13 8.2.2 Zendmasten Bij een zendmast zal alleen voor het minimaal benodigde oppervlakte een recht van opstal worden aangegaan. De retributie voor 2012 is vastgesteld op 5.500,- per zendmast (van ca. 40 meter hoog) bij een oppervlakte van ca. 100 m². Bij masten die een oppervlakte in beslag nemen van meer dan 100 m² wordt de retributie naar rato verhoogd. Bij site-sharing wordt per medegebruiker een retributie berekend van 1.050,- per jaar. Deze prijzen zijn gelijk aan de prijzen in Overige commerciële voorzieningen (incl. nutsvoorzieningen) De grondprijs voor overige commerciële voorzieningen zal per project/ kavel worden bepaald. Voor nutsvoorzieningen geldt voor 2012 grondprijs van 216,- per vierkante meter. Ten opzichte van 2011 is de grondprijs gelijk gebleven. Indien een huur of erfpachtovereenkomst wordt aangegaan met nutsbedrijven zal een huur of canon moeten worden betaald van 100,- per m² per jaar, met een minimum van 1.000,- per jaar. GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

14 9 Niet commerciële voorzieningen 9.1 Grondprijsmethode Hierbij gaat het om bouwgrond voor voorzieningen in de sociaal-culturele sfeer, onderwijs, welzijn, niet commerciële medische voorzieningen en dergelijke. Veelal betreft het functies met maatschappelijke doeleinden die tevens passen in het realiseren van gemeentelijke beleidsdoelstellingen en waar de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Een groeiend aantal niet commerciële voorzieningen wordt, onder meer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Voor dergelijke ondernemingen wordt het grondprijsbeleid gehanteerd, zoals beschreven voor commerciële voorzieningen. Bij een mix van maatschappelijke en andere functies zal naar rato van draagkracht aan de hand van de vastgestelde rekenmethodiek van de betreffende functie de grondprijs worden bepaald. Het uitgangspunt van deze functie is een minimumgrondprijs. 9.2 Grondprijs 2012 De minimumgrondprijs voor bijzondere doeleinden is voor 2012 vastgesteld op 184,- per vierkante meter. Ten opzichte van 2011 is de minimum grondprijs gelijk gebleven. GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

15 10 Snippergroen en reststroken (zonder (extra) bebouwingsmogelijkheid) 10.1 Grondprijsmethode Voor snippergroen (of eventuele reststrookjes) wordt een vaste prijs per vierkante meter gehanteerd. Conform de Nota Groenuitgifte Gemeente Hengelo (september 2004) is enkele jaren geleden deze grondprijs gebaseerd op ca. 25% van de minimumgrondprijs voor woondoeleinden. Aan snelle beslissers wordt een korting van 10% toegekend. Deze kortingsregeling is bedoeld als stimulans. Bij deze grondprijs wordt er van uitgegaan dat het snippergroen (of eventuele reststrookjes) alleen als (sier)tuin wordt gebruikt, en dat door de toevoeging van dit perceelsgedeelte aan de bebouwde kavel geen sprake is van een (extra) bebouwingsmogelijkheid. Indien vooraf duidelijk is of indien wordt beoogd dat door de verkoop van snippergroen er een extra bebouwingsmogelijkheid ontstaat wordt de grondprijs voor de betreffende functie (veelal grondgebonden woning of bedrijf) gehanteerd. Bij de verkoop van reststroken groter dan 100 m² behoudt de gemeente zich het recht voor een andere (hogere) grondprijs te hanteren Grondprijs 2012 Omdat de grondprijs voor woondoeleinden dit jaar niet stijgt wordt de huidige prijs van 67,- per vierkante meter gehandhaafd. De korting voor de snelle beslissers van 10% blijft bestaan, zoals opgenomen in de nota groenuitgifte Termijnbetalingen Het is mogelijk om in termijnen te betalen. Hierbij wordt een maximum termijn gehanteerd van 5 jaar. Dit gebeurt op verzoek van de kopende partij. Indien overgegaan wordt tot termijnbetalingen worden de volgende 2 voorwaarden gehanteerd: - Er worden maximaal 6 nota s per verkoop verzonden. Per nota die wordt verstuurd wordt 5,00 administratiekosten in rekening gebracht. - Over het termijnbedrag wordt 5,5% rente per jaar gerekend (overeenkomstig de gemeentelijke omslagrente). GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

16 11 Samenvattend overzicht minimum grondprijzen 2011 en 2012 Grondprijsniveau Vrije bouwkavels: Dalmeden (incourante kavels) Dalmeden (minder gewilde kavels) Dalmeden (gemiddelde kavels) Dalmeden (zeer gewilde kavels) Broek Oost Ziekenhuisstraat Ankarastraat Beckum 265,00 per m² 280,00 per m² 295,00 per m² 310,00 per m² 290,00 per m² 359,00 per m² 295,00 per m² 265,00 per m² 265,00 per m² 280,00 per m² 295,00 per m² 310,00 per m² 290,00 per m² 359,00 per m² 295,00 per m² 230,00 per m² Bedrijventerreinen: Veldkamp (Rotonde/ Groene wig) Veldkamp (Snelweg locatie) Veldkamp (Rotonde locatie) Veldkamp (Waterlocatie) Veldkamp (Binnen locatie) Veldkamp (Burenweg locatie) Veldkamp (Buitenlocatie) Oosterveld toplocatie (Groep 1) Oosterveld Oldenzaalsestr. (Gr. 2 en 3) Oosterveld Langs A1 (Groep 5 en 6) Oosterveld tussenliggend (Groep 4) Twentekanaal Gezondheidspark Campus 176,00 per m² 173,50 per m² 168,50 per m² 166,00 per m² 163,50 per m² 161,00 per m² 151,00 per m² 168,30 per m² 160,65 per m² 142,80 per m² 147,90 per m² 120,00 per m² 185,00 per m² 175,00 per m² 176,00 per m² 173,50 per m² 168,50 per m² 166,00 per m² 163,50 per m² 161,00 per m² 151,00 per m² 168,30 per m² 160,65 per m² 142,80 per m² 147,90 per m² 120,00 per m² 185,00 per m² 175,00 per m² Commerciële voorzieningen: Nuts voorzieningen Zendmasten (huur en retributie) Site-sharing zendmasten 216,00 per m² 5.500,00 per jaar 1.050,00 per jaar 216,00 per m² 5.500,00 per jaar per jaar Niet commerciële doeleinden 184,00 per m² 184,00 per m² Snippergroen 67,00 per m² per m² GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO