Discussienotitie kamerbewoning

Transcriptie

1 Collegevoorstel Openbaar Onderwerp Discussienotitie kamerbewoning Programma / Programmanummer Wonen / 1021 Portefeuillehouder J. van der Meer Samenvatting In de raadskamer van 15 januari 2014 is een discussienotitie over kamerbewoning toegezegd aan de raad. In de afgelopen periode zijn diverse beleidsvarianten op het gebied van kamerverhuur nader verkend. Bij dit traject zijn naast Kamerbreed, de organisatie van bewoners die het huidige beleid aan de orde stellen, ook studentenvakbond AKKU, de SSHN en twee particuliere verhuurders betrokken. Dat heeft geleid tot de discussienotitie Kamerbewoning, die we nu aan de raad ter bespreking willen aanbieden. BW-nummer Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. ML40, Bas Böhm, 3436 Datum ambtelijk voorstel 6 maart 2014 Registratienummer Ter besluitvorming door het college 1. Bijgaande discussienotitie Kamerbewoning in Nijmegen vast te stellen; 2. Bijgaande brief aan de raad met als onderwerp Discussienotitie kamerbewoning vast te stellen. Paraaf akkoord Datum Leidinggevende K. Donné Programmamanager K. Donné Programmadirecteur J. Sprangers Alleen ter besluitvorming door het College Actief informeren van de Raad Besluit B&W d.d. 25 maart 2014 nummer: 3.5 Conform advies Aanhouden Anders, nl. Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Gemeentesecretaris Portefeuillehouder

2 Collegevoorstel

3 Milieu Bureau Wonen Aan de gemeenteraad van Nijmegen Korte Nieuwstraat PP Nijmegen Telefoon Telefax (024) gemeente@nijmegen.nl Postbus HG Nijmegen Datum 25 maart 2014 Ons kenmerk ML40/ Contactpersoon Bas Böhm Onderwerp Discussienotitie kamerbewoning Datum uw brief Doorkiesnummer (024) Geachte leden van de raad, Hierbij sturen wij u een discussienotitie over kamerbewoning in Nijmegen. In de kamerbespreking op 15 januari 2014 inzake Beleid i.v.m. omzettingsvergunning t.b.v. kamerverhuur heeft wethouder Van der Meer u toegezegd een notitie met diverse varianten rondom de omzetting van panden naar kamergewijze bewoning te sturen. Deze varianten worden in bijgaande notitie omschreven, voorafgegaan door ontwikkelingen rondom kamerbewoning. Aanleiding Het onderwerp kamerbewoning heeft afgelopen periode vaker politieke aandacht gehad. Zo heeft een raadsmeerderheid in mei 2013 ervoor gekozen geen maatregelen te treffen om een sterke verkamering in aangewezen straten tegen te gaan. Ook bij bewoners van Nijmegen leeft het onderwerp: eind 2013 is Kamerbreed Nijmegen opgericht, een platform waarin verschillende bewonersorganisaties, wijkraden en particulieren zich hebben verenigd. Zij zien dat de leefbaarheid op een aantal plekken in de stad wordt verstoord door verkamering en stellen het huidige kamerverhuur- en handhavingsbeleid aan de orde. Met dit platform hebben we afgesproken om een verkenning van verschillende beleidsvarianten op het gebied van kamerverhuur te maken. Bij dit traject zijn naast Kamerbreed Nijmegen, ook studentenvakbond AKKU, de SSHN en twee particuliere verhuurders betrokken. Bijgaande discussienotitie is het resultaat van onze afspraak met Kamerbreed Nijmegen. Doel van deze notitie is om de problematiek nader in beeld te brengen en inzicht te verkrijgen in instrumenten en mogelijke effecten. Hiermee willen we een goede basis voor discussie creëren op basis waarvan een nieuw bestuur weloverwogen een richting voor de toekomst kan bepalen. Samenvatting ontwikkelingen Nijmegen groeit. Niet alleen het aantal zelfstandige woningen, ook het aantal onzelfstandige woonruimten. In de afgelopen 10 jaar is er een flinke groei aan kamerbewoning geweest, in absolute zin met name in en om het centrum. In de wijken Altrade, Galgenveld, Bottendaal en Stadscentrum is het percentage verkamerde woningen hoog, boven de 10%. Op straat en buurtniveau ligt dit vaak nog hoger. Zowel absoluut als relatief was er een grote stijging in Hatert,

4 Gemeente Nijmegen Milieu Bureau Wonen Vervolgvel 1 Biezen en Wolfskuil. Deze groei blijkt uit gegevens van de bevolkingsadministratie. De adressen met een omzettingsvergunning geven geen volledig beeld van de verkamering in Nijmegen, mede doordat niet voor alle vormen van verkamering een omzettingsvergunning is vereist. Momenteel wordt ruim twee derde van de kamers in Nijmegen bewoond door studenten. Uit prognoses blijkt dat de vraag naar studentenhuisvesting zeker tot 2020 stijgt. Deze vraag wordt grotendeels beantwoord door (toekomstig) aanbod van de SSHN. De kamermarkt wordt ook door afgestudeerden, niet-studerende jongeren, mensen met een zorgbehoefte en tijdelijke arbeidsmigranten gebruikt. Met name in en om het centrum is de vraag van jongeren naar goedkope huurwoningen groot. Hier heeft de kamermarkt ook een belangrijke functie. Hoe de vraag naar kamers van mensen met een lichte zorgbehoefte zich ontwikkelt is nog onduidelijk. Een goed beeld van overlast bij kamerbewoning is lastig te verkrijgen. Op basis van signalen van bewoners en professionals ontstaat het beeld dat het aantal klachten over overlast bij verkamering stijgt. De meningen zijn verdeeld over de stijging van werkelijke overlastsituaties. Door toezichthouders wordt aangegeven dat er een spanningsveld is tussen het aantal klachten en de handhavingscapaciteit. Uit inventarisatie van geregistreerde klachten blijkt geen stijgende lijn, waarbij opgemerkt dat klachten veelvormig zijn en veelal (administratief) niet te herleiden naar een klacht inzake kamerbewoning. Bezwaren tegen verlening van vergunningen zijn in 2013 wel fors toegenomen. In de notitie is de trend van een terugtredende overheid en meer verantwoordelijkheid voor eigenaar/verhuurders benoemd. Ook bij sturing op kamerbewoning dient deze trend in ogenschouw genomen te worden: waar dient de overheid werkelijk op te sturen en wat pakt de (kamer)markt zelf op c.q. waar zijn verhuurders en huurders zelf verantwoordelijk voor? Deze, en andere in de notitie benoemde ontwikkelingen, zijn van belang bij eventuele inzet van instrumenten. Deze instrumenten staan in de notitie vermeld. Advies voor kamerbespreking Op basis van de geschetste ontwikkelingen achten wij inzet van een aantal instrumenten van belang. Het gaat om de volgende instrumenten: 1. Omzetting van een zelfstandige woning in drie of meer onzelfstandige woonruimten vergunningplichtig maken; 2. Instellen van een prijsgrens voor goedkope (eengezins- én meergezins)woningen van (WOZ-waarde) waaronder géén omzettingsvergunningen worden verleend; 3. Bij vergunningverlening de eigenaar verzoeken zich in de buurt kenbaar te maken; 4. Tekst op de gemeentelijke website: wat te doen bij woonoverlast? 5. Onderzoeken waar melding van overlast niet goed gaat. De eerste twee instrumenten vereisen aanpassing van de beleidsregels onttrekking, omzetting en samenvoeging Afhankelijk van de uitkomst van de bespreking in de raadskamer is inzet van meer beleidsaanpassingen mogelijk gewenst. Zo achten wij het instellen van een uitgebreide leefbaarheidstoets per vergunning wenselijk. De rechter heeft onlangs aangegeven dat de wijze waarop dat gebeurt een keuze van de gemeente is. Daarnaast is het wenselijk dat, indien nieuwe vergunningsvoorwaarden worden ingesteld, dat gebeurt in combinatie met een legaliseringstraject. Inzet van dergelijke instrumenten kan op meerdere manieren en vereist ook

5 Gemeente Nijmegen Milieu Bureau Wonen Vervolgvel 2 een financiële afweging, omdat veelal sprake zal zijn van meer capaciteit voor implementatie en handhaving. Een afweging die wij, evenals eventuele inzet van andere instrumenten, graag met u bespreken. Voor de inzet van de instrumenten drie tot en met vijf is aanpassing van bestaande regelgeving niet vereist. Implementatie hiervan gebeurt op korte termijn. Wij gaan ervan uit u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, drs. H.M.F. Bruls drs. B. van der Ploeg Aantal Bijlagen: Discussienotitie kamerbewoning

6 Kamerbewoning in Nijmegen Discussienotitie voor de gemeenteraad maart 2014 Bureau Wonen, Gemeente Nijmegen

7 Inhoudsopgave 1. Aanleiding Huidig beleidskader Huisvestingswet en Regionale Huisvestingsverordening Beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting Overige instrumenten Trend: meer verantwoordelijkheid voor verhuurders Kamerbewoning in Nijmegen: ontwikkelingen Cijfers kamerbewoning Doelgroepen en prognoses Meldingen, klachten en overlast Bevolkingsadministratie vs. omzettingsvergunningen Beleid andere steden Sturing, instrumenten en effecten Probleemschets: feiten en percepties over kamerbewoning Instrumenten en effecten

8 1. Aanleiding Nijmegen is een studentenstad. Sinds de oprichting van de Radboud Universiteit Nijmegen in 1923 zijn studenten onlosmakelijk aan de stad verbonden. Ze zorgen voor een levendige sfeer en de diverse onderwijsinstellingen zorgen mede voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven. Dit blijkt ook uit cijfers: elke student draagt ,- per jaar bij aan de regionale economie 1 en de kennissector vormt meer dan 20% van de Nijmeegse werkgelegenheid. Voor Nijmegen als kennisstad zijn studenten van groot belang. Al 90 jaar studeren én wonen studenten in Nijmegen. De verwachting is dat het aantal studenten zeker tot 2020 nog groeit en daarna stabiliseert. De gemeente zet zich in voor voldoende goede en betaalbare huisvesting. Dit gebeurt in goede samenwerking met de SSHN en door kamerbewoning op de particuliere markt mogelijk te maken. Ruim eenderde van deze studenten heeft een kamer bij de SSHN, bijna tweederde van de in Nijmegen wonende studenten maakt gebruik van de particuliere markt of huurt bij een andere woningcorporatie. Naast studenten maken verschillende andere doelgroepen gebruik van de kamermarkt: net-afgestudeerden, werkende jongeren of tijdelijke arbeidsmigranten. Daarnaast worden onzelfstandige woonruimten in Nijmegen ook door ouderen met een zorgbehoefte of mensen met een beperking gebruikt. Het aantal woningen in Nijmegen groeit flink en het aantal verkamerde panden groeit nog harder. In de laatste 10 jaar is het aantal verkamerde particuliere panden met circa 25% gegroeid. Met name in het centrum en de wijken rondom het centrum (zowel ten oosten als ten westen) is er een behoorlijke toename te zien en in sommige buurten en straten is er een hoge concentratie van kamerverhuurbedrijven. Op de meeste plekken gaat kamerbewoning goed samen met andere woonvormen in de wijk. Maar niet overal gaat het goed, op sommige plekken zorgt kamerbewoning voor (veel) overlast. Kamerbreed Nijmegen, een platform waarin verschillende bewonersorganisaties, wijkraden en particulieren zich hebben verenigd, is eind 2013 opgericht. Zij zien dat de leefbaarheid op een aantal plekken in de stad wordt verstoord door verkamering en stellen het huidige kamerverhuur- en handhavingsbeleid aan de orde. Met dit platform heeft de gemeente afgesproken om een verkenning van verschillende beleidsvarianten op het gebied van kamerverhuur te maken. Bij dit traject zijn naast Kamerbreed Nijmegen, ook studentenvakbond AKKU, de SSHN en twee particuliere verhuurders betrokken. Met deze partijen is een aantal keren overleg gevoerd, in deze notitie wordt hier onder de noemer werkgroep kamerbewoning naar gerefereerd. Deze discussienotitie is het resultaat van de afspraak met Kamerbreed Nijmegen. Doel van deze notitie is om de problematiek nader in beeld te brengen en instrumenten en mogelijke effecten in beeld te brengen. Hiermee willen we een goede basis voor discussie creëren op basis waarvan een nieuw bestuur een richting voor de toekomst kan bepalen. 1 Kences/TNO (2009), Kennis als economische motor, onderzoek naar het ruimtelijk-economisch effect van hoger onderwijs 2

9 Leeswijzer Allereerst wordt in deze notitie ingegaan op het wettelijk kader en het huidig kamerverhuurbeleid. Ook worden andere instrumenten benoemd die van invloed kunnen zijn op (beperking van overlast en) verkamering. Vervolgens worden feiten en cijfers over verkamering in Nijmegen gegeven en wordt informatie over overlast in Nijmegen verstrekt om een beeld te krijgen van de problematiek. Om meer inzicht in beleidsinstrumenten en effecten te krijgen wordt het kamerverhuurbeleid in vergelijkbare steden geschetst en tot slot volgt een overzicht van instrumenten en verwachte effecten. 3

10 2. Huidig beleidskader 2.1 Huisvestingswet en Regionale Huisvestingsverordening Het wettelijk kader voor kamerverhuurbeleid is vastgelegd in de Huisvestingswet. In artikel 2 staat dat indien het naar het oordeel van de gemeenteraad noodzakelijk is regelen te stellen met betrekking tot wijzigingen van de woonruimtevoorraad de gemeenteraad een huisvestingsverordening vaststelt. Vervolgens wordt gemeld dat in afwijking op (o.a.) dit artikel het algemeen bestuur van een plusregio optreedt in de plaats van de gemeenteraad. In Nijmegen is dit het algemeen bestuur van de Stadsregio Arnhem Nijmegen. In artikel 30 van de Huisvestingswet is bepaald dat het verboden is een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad (in Nijmegen dus: algemeen bestuur van de Stadsregio Arnhem Nijmegen) in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten. Op stadsregionaal niveau zijn regels ten aanzien van wijzigingen in de woonruimtevoorraad vastgelegd in de appendix van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen Hierin is bepaald dat het verboden is zonder onttrekkingsvergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten. Dit is van toepassing verklaard op alle woonruimten in Nijmegen. Burgemeester en wethouders verlenen de vergunning, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad groter is dan het met het onttrekken gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften kan worden gediend. Bij deze belangenafweging kan, blijkens de wetsgeschiedenis, leefbaarheid ook een rol spelen. Daarnaast kunnen burgemeester en wethouders voor het omzetten als voorwaarde bij de vergunningverlening reële of financiële compensatie opleggen. Nadere eisen voor de vergunningverlening, aan de wijze van vergunningverlening en voor de wijze van compensatie zijn door burgemeester en wethouders uitgewerkt. Voor alle duidelijkheid: er is dus géén omzettingsvergunning vereist indien er bijvoorbeeld een kantoor wordt verbouwd ten behoeve van kamerbewoning. In dergelijke gevallen is er door een functieverandering en/of bouwtechnische aanpassingen doorgaans wel een omgevingsvergunning vereist en dient een ruimtelijke procedure gestart te worden. NB: de begrippen onttrekkingsvergunning en omzettingsvergunning worden in de praktijk beide gehanteerd voor hetzelfde: een vergunning voor het omzetten van een zelfstandige woning in onzelfstandige woonruimten. In deze notitie hanteren we het begrip omzettingsvergunning. 2.2 Beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2013 Het college van B&W heeft in de beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2013 het kamerverhuurbeleid verder uitgewerkt. Een vergunning is in principe vereist voor omzetting van zelfstandige woonruimte ten behoeve van de realisatie van vijf of meer wooneenheden 4

11 (onzelfstandige woonruimten), danwel ten behoeve van bewoning door vijf of meer personen. Hiermee is een link gelegd met de landelijke brandveiligheidsrichtlijnen bij kamerbewoning. Deze regels gelden ook vanaf vijf eenheden. Bij elke vergunningaanvraag wordt getoetst of de omzetting past binnen het geldende bestemmingsplan. Indien dit niet het geval is dient er een ruimtelijke procedure gestart te worden om kamerbewoning mogelijk te maken. Indien een omzettingsvergunning wordt aangevraagd voor een goedkope grondgebonden eengezinswoning gelden er strengere eisen dan hierboven genoemd. In dit geval wordt slechts vergunning verleend voor realisatie van maximaal drie wooneenheden danwel drie personen. Een goedkope woning is in dit geval een woning met een WOZ-waarde ónder de door de Stadsregio Arnhem Nijmegen vastgestelde grens van een goedkope koopwoning (2013: ). De gedachte achter deze prijsgrens is dat er op deze manier minder goedkope eengezinswoningen worden omgezet en beschikbaar blijven voor gezinnen. Naast deze volkshuisvestelijke toets kan leefbaarheid ook een reden zijn om aanvullende voorwaarden aan een vergunning te stellen of om geen vergunning te verlenen. Leefbaarheid wordt als volgt getoetst: elke vergunningaanvraag wordt doorgestuurd naar de afdeling Wijkmanagement. Indien de wijkmanager van oordeel is dat er sprake is van een kwetsbare leefbaarheidssituatie en/of vergunningverlening mogelijk kan leiden tot een kwetsbare leefbaarheidssituatie dan vindt er een uitgebreide leefbaarheidstoets plaats. In 2013 heeft deze toets drie keer plaatsgevonden. Deze toets bestaat uit de volgende onderdelen: Hoe is de staat van het onderhoud van het pand? Is er sprake van een bouwplan en zo ja, wat is de verwachte staat van onderhoud na de bouwwerkzaamheden? Hoe is het straatbeeld (uitstraling, verloedering) binnen een straal van 50 meter of in het betreffende woningcomplex? Hoeveel omzettingsvergunningen zijn er verleend binnen een straal van 50 meter? Hoeveel panden zijn er mogelijk zonder omzettingsvergunning verkamerd binnen een straal van 50 meter? Wat is de score van de straat/wijk in de stads- en wijkmonitor? Wat weet de politie, zijn er meldingen/processen-verbaal over woonoverlast van het betreffende pand of binnen een straal van 50 meter? Wat weten andere vergunningverleners? Wat is het klachtenpatroon uit de buurt (aantal en type klachten)? Wat zijn de reacties op de publicatie van de aanvraag van de vergunning? Op basis van de antwoorden op deze vragen wordt zoveel mogelijk geobjectiveerd of vergunningverlening al dan niet tot een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid leidt. Deze methodiek is vergelijkbaar met het beleid in Utrecht, met dat verschil dat daar bij elke vergunningaanvraag een dergelijke uitgebreide leefbaarheidstoets plaatsvindt (zie ook hoofdstuk 4). In een beroepsprocedure heeft de rechtbank onlangs aangegeven dat het een beleidsmatige keuze van de gemeente is om de leefbaarheid via een quotum of op een andere wijze te beoordelen. Tot slot: aanvraag en verlening van een omzettingsvergunning wordt sinds 18 juli 2013 gepubliceerd. 5

12 Omzettingsvergunningen Het aantal woningen in Nijmegen met een omzettingsvergunning is circa De laatste jaren worden er een kleine 50 omzettingsvergunningen per jaar verleend. Sinds 2011 zijn dit (m.u.v. de woningen met een WOZ-waarde onder de ) omzettingsvergunningen voor bewoning vanaf 5 personen. Woningen met 3 of 4 kamers vallen buiten het vergunningstelsel. Oudere vergunningen kunnen wel betrekking hebben op woningen met 3 of 4 kamers. 2.3 Overige instrumenten Bij instrumenten om te sturen op kamerbewoning is onderscheid te maken tussen instrumenten aan de voorkant en instrumenten aan de achterkant. De beleidsregels zijn te kenmerken als instrument aan de voorkant; vooraf worden regels opgesteld over de mogelijkheden voor kamerbewoning. Een ander instrument dat aan de voorkant stuurt is het bestemmingsplan. Via toezicht en handhaving kan aan de achterkant gestuurd worden op kamerbewoning. Tot slot kunnen communicatiemiddelen worden ingezet om huurders en verhuurders bewust te maken van regelgeving en om eventuele overlast tegen te gaan. Deze middelen sturen zowel aan de voorkant als aan de achterkant. Bestemmingsplan Zoals gemeld zijn de beleidsregels onttrekking kamerverhuurbeleid alleen van toepassing indien er sprake is van omzetting van een zelfstandige woonruimte. Indien sprake is van functieverandering dan is het bestemmingsplan leidend en zijn de beleidsregels niet van toepassing. Het bestemmingsplan is dan bepalend voor de mogelijkheden voor kamerbewoning. Voor de mogelijkheden voor kamerbewoning is vooral bepalend of er een ruim woonbegrip wordt gehanteerd in een bestemmingsplan. Binnen een ruim woonbegrip is kamerbewoning mogelijk. Indien in een bestemmingsplan onderscheid wordt gemaakt in de woonvorm dan kan kamerbewoning worden beperkt. In de bestemmingsplannen van de gemeente Nijmegen wordt een ruim woonbegrip gehanteerd. Er wordt geen onderscheid gemaakt in de vorm van bewoning zoals eengezinswoningen, meergezinswoningen of kamerbewoning. Alleen voor de Kwakkenberg wordt een uitzondering gemaakt in verband met de te beschermen natuurwaarden en de ruime (nog onbenutte) bouwmogelijkheden in het gebied. In Nijmegen West heeft de Raad van State (RvSt) voor het hele plangebied bepaald dat de (ruimtelijke) gevolgen van een ruime woonbestemming onvoldoende zijn onderzocht. Als gevolg hiervan is de woonbestemming in het bestemmingsplan (door de RvSt) aangepast. In dit plangebied zijn geen (nieuwe) woningsplitsingen en kamerbewoningen mogelijk; op basis hiervan worden dan ook geen omzettingsvergunningen meer verleend. Toezicht en handhaving De invloed van toezicht en handhaving is afhankelijk van een aantal factoren: 1) Het vigerend beleid: welke regels worden gehandhaafd? 2) Is er gekozen voor actieve of passieve handhaving, met andere woorden: wordt er actief gecontroleerd of wordt er enkel op basis van klachten toezicht gehouden / gehandhaafd? 3) De beschikbare capaciteit. Het kamerverhuurbeleid in Nijmegen is al geruime tijd liberaal. Tegelijkertijd is er jarenlang een actief handhavingsbeleid geweest van met name de brandveiligheid van studentenkamers. Onder de 6

13 noemer Gerust op kamers werden kamerverhuurbedrijven actief benaderd en geïnspecteerd. Hiervoor was ook afdoende capaciteit beschikbaar. Op dit moment is de handhaving (door de ODRN) op basis van klachten en steekproefgewijs (ca. 50 panden per jaar). Er is geen sprake van grootschalige controle van kamerverhuurpanden. Om verloedering van voortuinen tegen te gaan is voorjaar 2013 het traject Pimp je voortuin ingezet. Sindsdien hanteert Toezicht de lijn: aanbellen, vragen en overtuigen, verleiden, handhaven. Bij verloedering van voortuinen speelt mee dat het handhavingsinstrumentarium beperkt is. Overtuiging en verleiding is daarmee nadrukkelijker aan de orde. Meer over Toezicht en handhaving is te vinden onder klachten en overlast in hoofdstuk 3. Communicatiemiddelen Communicatiemiddelen kunnen op meerdere manieren behulpzaam zijn bij het voorkomen of tegengaan van overlast. Door goed te informeren kunnen huurders en verhuurders bewust(er) worden gemaakt van de spelregels bij kamerbewoning. Nijmeegse voorbeelden van actieve communicatietraject om huurders en/of verhuurders bewust te maken en te stimuleren verloedering tegen te gaan te nemen zijn het in 2011 gestarte traject Pimp je voortuin of het onlangs opgestarte Ennuweg ten behoeve van het verbeteren van de brandveiligheid. Bij klachten over woonoverlast kan een meldpunt hiervoor helpen. In Nijmegen is dit meldpunt er in de vorm van het KCC (Klant Contact Centrum). Bij het KCC kunnen inwoners van Nijmegen melding maken van overlast. Meer hierover is te vinden onder klachten en overlast in hoofdstuk Trend: meer verantwoordelijkheid voor verhuurders Naast instrumenten die de gemeente in kan zetten ligt er ook een zorgplicht bij verhuurders. In een huurcontract worden afspraken tussen verhuurder en huurder vastgelegd o.a. over de kale huurprijs en servicekosten. Daarnaast zijn bij onzelfstandige woningen aanvullende afspraken over bijvoorbeeld privacy, coöptatierecht (kan de huurder bij vertrek een opvolger aandragen?), overlast en gebruik en schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen van belang. Wetgeving dwingt verhuurders meer en meer zelf verantwoordelijkheid te nemen. Tegelijkertijd is er een (landelijke) trend van een terugtrekkende controlerende overheid. Door deze trends ontstaan initiatieven uit de markt die bijvoorbeeld brandveiligheid bij kamerverhuur op een andere manier regelen dan voorheen. Om hiervan een beeld te krijgen schetsen we een voorbeeld van een Nijmeegs marktinitiatief. Dit voorjaar is er regionaal een particulier initiatief gestart met als doel om een substantiële bijdrage te leveren aan de brandveiligheid in met name kamerverhuurpanden en woongebouwen met meerdere zelfstandige bewoners. De voorlopige werknaam is stichting Keurmerk Veilig Wonen (KVW). Door deel te nemen aan deze registratie toont de verhuurder aan invulling te geven aan zijn zorgplicht. De bedoeling is dat dit keurmerk dit voorjaar wordt uitgerold in de regio Nijmegen- Arnhem. 7

14 3. Kamerbewoning in Nijmegen: ontwikkelingen 3.1 Cijfers kamerbewoning Nijmegen groeit. In de afgelopen 10 jaar zijn er ongeveer zelfstandige nieuwe woningen gebouwd. Het totaal aantal zelfstandige woningen is ongeveer , een toename van ongeveer 14%. De zelfstandige woningvoorraad groeit flink, maar de onzelfstandige woningvoorraad (kamers) groeit nog harder. Op basis van de bevolkingsadministratie kan hier een inschatting van worden gemaakt. Het aantal woningen waar drie of meer alleenstaanden staan ingeschreven (excl. panden van de SSHN) is in de afgelopen tien jaar gegroeid van naar Een toename van ongeveer 25%. Hieronder vallen ook de woonverenigingen in Nijmegen. Dit zijn er bijna 150, verdeeld over zo n 200 adressen. Het totaal aantal verkamerde woningen (excl. SSHN) schatten we op Het aantal bewoners in deze panden is zo n Het aantal wooneenheden van de SSHN groeide in deze periode relatief het snelst, van ongeveer naar eenheden in Een toename van liefst 40%. Het merendeel van deze eenheden bevindt zich in studentencomplexen. De SSHN verhuurt ongeveer 80 stadspanden. Het totaal aantal onzelfstandige woonruimten in Nijmegen schatten we op zo n Uitgaande van één kamer per bewoner wordt de som (eenheden SSHN) = eenheden. Het aandeel verkamerde panden (excl. SSHN) op de totale woningvoorraad is de afgelopen tien jaar stabiel gebleven, zo n 4%. Op wijkniveau zijn er echter grote verschillen in dit aandeel en in de ontwikkeling. In tabel 1 is per wijk te zien wat het aandeel verkamerde panden is en hoe dit zich heeft ontwikkeld in de afgelopen tien jaar. In de tabel zijn de wijken met een aandeel boven de 5% en/of met een grote absolute of relatieve stijging gemarkeerd. In vier wijken is er sprake van een aandeel van 10% of hoger: Altrade, Galgenveld, Bottendaal en Stadscentrum. De stijging van het aantal verkamerde panden is hoog in deze wijken en binnen deze wijken is op buurtniveau vaak sprake van verdere concentratie. In drie wijken (Hatert, Biezen en Wolfskuil) is zowel absoluut als relatief een grote stijging te zien. In zeven wijken scoort het kamerverhuurpercentage tussen de 5 en 10%, waarbij opgemerkt dat in het Ooyse Schependom het totaal aantal woningen zeer gering is. In figuren 1 t/m 3 is weergegeven waar de verkamerde panden zich bevinden. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen panden met 3 of meer alleenstaanden, 4 of meer alleenstaanden en 5 of meer alleenstaanden. Dit onderscheid is gemaakt om in de eerste plaats beter inzicht te krijgen in de mate van verkamering per pand en in de tweede plaats om het aandeel in beeld te krijgen waarvoor op basis van het huidig vergunningstelsel geen omzettingsvergunning vereist is. In tabel 2 is het aandeel van woningen met 3 alleenstaanden, 4 alleenstaanden óf met 5 of meer alleenstaanden terug te vinden. Hieruit blijkt dat ongeveer een derde deel van de verkamerde panden wordt bewoond door 3 alleenstaanden en dat een toename vooral te zien is bij panden met 4, 5 of meer alleenstaanden. In de wijken waar het aantal verkamerde woningen het meest is toegenomen is dit redelijk verdeeld over panden met 3, 4 of 5 of meer alleenstaanden. In de wijken Hatert en Wolfskuil gaat het vooral 8

15 om toename van het aantal panden met 5 of meer alleenstaanden. 9

16 Tabel 1: Woningen met 3 of meer alleenstaanden per wijk (excl. SSHN, incl. woonverenigingen) Bron: GBA 2013, bewerking afdeling O&S 10

17 Tabel 2: ontwikkeling aantal woningen met 3, 4 óf 5 of meer alleenstaanden van 2003 tot

18 NB. Bovenste deel tabel: aantal woningen, onderste deel tabel: index (2003 = 100) alleenst alleenst alleenst totaal alleenst alleenst alleenst totaal Bron: GBA

19 Figuur 1: Woningen met 3 of meer alleenstaanden (excl. SSHN, incl. woonverenigingen) Bron: GBA

20 Figuur 2: woningen met 4 of meer alleenstaanden (excl. SSHN, incl. woonverenigingen) Bron: GBA

21 Figuur 3: woningen met 5 of meer alleenstaanden (excl. SSHN, incl. woonverenigingen) Bron: GBA

22 3.2 Doelgroepen en prognoses Wie maken er gebruik van de kamermarkt? Van de onzelfstandige woonruimten in Nijmegen wordt ruim twee derde bewoond door studenten die aan de RUN of HAN studeren (14.500, waarvan ruim HAN-studenten). Dit heeft ABF berekend 2. Bijna een derde van de kamermarkt wordt dus door andere doelgroepen bewoond: net-afgestudeerde of (werkende) jongeren, tijdelijke arbeidsmigranten uit een Midden of Oost Europees (MOE)land of mensen die beschermd of begeleid wonen. In Nijmegen wonen per 2014 ruim 900 MOE-landers. Deze 900 mensen staan ingeschreven in de bevolkingsadministratie en zijn geboren in een Midden of Oost Europees land. 130 tot 140 MOElanders wonen in één van de verkamerde panden (verdeeld over een kleine 100 panden) en ruim 150 staan geregistreerd op een adres op naam van de SSHN. Bij de SSHN gaat het om studenten afkomstig uit Midden en Oost Europa. Het aantal wooneenheden voor begeleid of beschermd wonen (excl. grote zorginstellingen) is zo n De overige tot eenheden zullen vooral worden bewoond door jongeren (werkend, net-afgestudeerd en/of werkzoekend of elders studerend, bijvoorbeeld in Arnhem). Prognoses Uit recent onderzoek 3 blijkt dat het aandeel studenten in Nijmegen zeker tot 2020 groeit, maar dat deze groei over ongeveer 10 jaar stopt. Er wordt momenteel uitgegaan van een uitbreidingsbehoefte van ca tot studenteneenheden. De SSHN heeft hiervan bijna eenheden in de pijplijn. De beleidslijn die in de nota De Nijmeegse Woningmarkt is uitgezet is dat eventuele nieuwe toevoegingen van studenteneenheden een positieve bijdrage moeten leveren aan de leefbaarheid en de kwaliteit van de wijk, dat toevoegingen in studentenhuisvesting alleen mogelijk zijn in en rond het centrum van de stad en tussen het centrum en de universiteit en dat de voorkeur uitgaat naar herbestemming van bestaande (kantoor)panden. De SSHN ondersteunt deze beleidslijn. Over de ontwikkeling van de overige doelgroepen die gebruik maken van de kamermarkt zijn geen exacte cijfers bekend. Het beeld in de werkgroep kamerbewoning is dat het aandeel niet-studenten op de kamermarkt toeneemt. Door een veranderde arbeidsmarkt met veel tijdelijke contracten en strengere hypotheekvoorwaarden in de koopsector is er veel vraag naar huurwoningen in de buurt van het station. Huren is flexibel en met het station nabij wordt de bereikbaarheid van banen vergroot. Het beeld is dat jongeren door deze ontwikkelingen langer in een kamer blijven wonen. Uit De Nijmeegse Woningmarkt blijkt, en dit wordt bevestigd door de particuliere verhuurders in de werkgroep kamerbewoning, dat vooral de vraag naar zelfstandige goedkope huurwoningen in en om het centrum toeneemt. Aan de toevoeging van dit type woningen wordt volop gewerkt (zie de Castella- en Nimbustoren, Handelskade), maar het volledig beantwoorden van deze vraag is in een al dichtbebouwd centrum haast onmogelijk. Voor mensen die wel in (de buurt van) het centrum willen wonen, maar (nog) niet in een zelfstandige woning terecht kunnen biedt de kamermarkt uitkomst. 2 ABF, Min. BZK, Kences (sept. 2013), Wonen als student, Landelijke Monitor Studentenhuisvesting; Nijmegen 3 Gemeente Nijmegen (feb. 2013), De Nijmeegse Woningmarkt

23 Ook mensen met een zorgbehoefte maken gebruik van de kamermarkt. Deze doelgroep groeit de komende jaren, zodoende is er ook een stijgende vraag naar woningen. Onduidelijk is welk effect de scheiding van wonen en zorg heeft op de vraag naar onzelfstandige woonruimte. Het is zaak deze ontwikkelingen nauwlettend te volgen, waarbij begeleiding en overlastrisico s bij deze doelgroep aandachtspunten zijn. Bovenstaande ontwikkelingen geven het belang van de kamermarkt weer voor verschillende doelgroepen. Op korte termijn is groei van het aantal onzelfstandige woonruimten wenselijk om aan de vraag van verschillende doelgroepen te kunnen voldoen. Voor studenten wordt deze vraag voor een groot deel door de SSHN beantwoord. De functie van de kamermarkt lijkt voor jongeren (nietstudenten) aan belang toe te nemen. De functie voor mensen met een zorgbehoefte is nog niet zeker. Deze ontwikkelingen kunnen (volkshuisvestelijk) reden zijn om de beleidslijn om omzettingsvergunningen in principe overal toe te staan te heroverwegen. Hierbij spelen echter meer aandachtspunten die verder in deze notitie aan de orde komen. Het gaat dan met name over nut en noodzaak van meer regels en effecten hiervan vs. het kameraanbod door de markt laten bepalen. 3.3 Meldingen, klachten en overlast Eén van de redenen van deze notitie is dat Kamerbreed Nijmegen aangeeft dat kamerbewoning vaker overlast met zich meebrengt. Overlast bij kamerbewoning kan er in allerlei soorten en maten zijn en bovendien hoeven meldingen of klachten niet altijd betrekking te hebben op overlast. Deze gaan ook over verwachte waardedaling van de woningen of twijfel over de brandveiligheid van een pand. En overlast varieert van geluidsoverlast tot een gebrekkige visuele uitstraling door bijvoorbeeld vuilnis en fietswrakken in voortuinen. Doordat er sprake is van meervoudige problematiek waarbij diverse partijen betrokken zijn, zal een eventuele oplossingsrichting niet enkelvoudig van aard zijn. In deze paragraaf brengen we meldingen, klachten en overlast die relatie hebben met kamerbewoning zo goed mogelijk in beeld. Eventuele oplossingsrichtingen, ook in relatie tot de vraag naar kamers, volgen in hoofdstuk 5. Waar kan je een klacht en/of overlast melden? Bij het Klant Contact Centrum (KCC) kunnen bewoners via terecht met een klacht over overlast in de woonomgeving. Meldingen worden doorgezet naar bureau Toezicht en worden daar geboekt binnen de hoofdthema s: fietsen, geluid, personen en voertuigen. Binnen de hoofdthema s zijn overlastonderwerpen aangemaakt, waarin men de melding kan plaatsen zoals bijvoorbeeld bij personen de subthema s jongeren, geluid, gebruik en spuiten, dealen, portiek/tuinen, bedelen, prostitutie en diversen. Klachten over de woning kunnen ook bij het KCC worden gemeld en worden opgepakt door de Omgevingsdienst Regio Nijmegen (ODRN), eventueel in samenwerking met de brandweer. Het gaat dan om de bouwkundige staat, overbewoning of bijvoorbeeld controle van de brandveiligheid. In de werkgroep kamerbewoning is door Kamerbreed Nijmegen aangegeven dat hun ervaring is dat bij het melden van een klacht van de ene naar de andere instantie werd doorverwezen en dat het niet vanzelfsprekend is dat klachten goed worden opgepakt. 17

24 Klachten en overlast Doordat overlast bij kamerbewoning er in veel verschillende vormen kan zijn en er (op basis van de huidige categorisering) niet kan worden opgemaakt of er sprake is van overlast bij kamerbewoning is het moeilijk om hiervan een volledig beeld te creëren. Het beeld dat ontstaat, op basis van gesprekken met Kamerbreed Nijmegen, adviseurs, handhavers en toezichthouders, is dat het aantal klachten stijgt. Het gaat hierbij niet alleen om ervaren overlast, ook meldingen/bezwaren van verwachte overlast nemen toe. Overigens is overlast niet alleen veelvorming van karakter, het is ook een relatief begrip. Niet alle bewoners ervaren overlast op dezelfde manier en reageren er ook niet op dezelfde wijze op. Maar dat het een belangrijke dissatisfier kan zijn is duidelijk. Om de problematiek beter in beeld te krijgen wordt er binnen de gemeente sinds 2011 bij de afdelingen Wijkmanagement, Veiligheid, Wonen en de ODRN jaarlijks geïnventariseerd op welke adressen klachten bekend zijn die gerelateerd zijn aan kamerbewoning en waar sprake is van langdurigere en/of ernstigere vormen van overlast. De afgelopen drie jaar komt dit neer op ongeveer tien (per jaar verschillende) adressen. Klachten hebben betrekking op een gebrekkige uitstraling van het pand, geluidsoverlast, stank, slecht verhuurderschap, overbewoning, verloedering voortuin en/of waardedaling van de eigen woning. Bij deze tien adressen zijn de meldingen die via het KCC bij bureau Toezicht komen niet inbegrepen (tenzij er op basis van een melding een handhavingstraject is gestart samen met of door één van de eerder genoemde afdelingen). Door bureau Toezicht wordt aangegeven dat het aantal adressen waar melding is gedaan van verloedering van voortuinen bij kamerbewoning de afgelopen drie jaar vrij constant is; circa vijftien per jaar. Dit is slechts één type klacht in relatie tot kamerbewoning. De inschatting is dat het totaal aantal meldingen en klachten vele malen hoger ligt. Uit gesprekken met handhavers en toezichthouders ontstaat het beeld dat er een spanningsveld is tussen het aantal klachten en de capaciteit voor handhaving en toezicht. Het beeld bij de ODRN is dat de vraag om handhaving bij overlast bij kamerbewoning stijgt en dat de handhavingscapaciteit hier niet op berekend is. Ook vanuit bureau Toezicht wordt aangegeven dat zij met dit spanningsveld te maken hebben. Tot slot: genoemde aantallen hebben geen betrekking op klachten over verwachte overlast door kamerbewoning. Voorheen kwam hier slechts incidenteel een klacht (of bezwaar tegen verlening van een omzettingsvergunning) over binnen bij de gemeente. Sinds augustus 2013 worden omzettingsvergunningen gepubliceerd. Het aantal bezwaren tegen vergunningverlening is in dit jaar, waarschijnlijk niet toevallig, ook flink gestegen. In 2013 zijn er 41 bezwaren ingediend tegen de verlening van zeven omzettingsvergunningen. De bezwaren hebben tot op heden niet geleid tot intrekking van een vergunning. Het totaal aantal verleende omzettingsvergunningen was in Bevolkingsadministratie vs. omzettingsvergunningen Het aantal panden met een omzettingsvergunning is circa Het aantal verkamerde panden met drie of meer alleenstaanden is ongeveer Een groot deel van deze panden heeft dus geen omzettingsvergunning. In veel gevallen hoeft dat op basis van het huidig vergunningstelsel ook niet, een vergunning is vereist vanaf 5 kamers (behoudens omzetting van goedkope eengezinswoningen). Ook panden die voor de omzetting geen woonfunctie hadden vallen buiten de scope van de Huisvestingswet. Precieze cijfers over dit aandeel zijn niet bekend. 18

25 In 2011 is, mede vanwege de aansluiting op landelijke brandveiligheidsvoorschriften, gekozen voor een vergunningvereiste (in principe) vanaf 5 bewoners. Gezien het aantal verkamerde panden met 3 of 4 bewoners is het de vraag of instandhouding hiervan wenselijk is. Volkshuisvestelijke sturing en aanpak van overlast kan beter bij een vergunningvereiste vanaf 3 kamers. 19

26 4. Beleid andere steden In dit hoofdstuk wordt het omzettingsbeleid in vergelijkbare studentensteden puntsgewijs weergegeven. Ook wordt kort aangegeven wat de ervaring van beleidskeuzes in deze steden is. Deze ervaring is gebaseerd op gesprekken met één of meerdere beleidsadviseurs van de betreffende gemeente. Utrecht In Utrecht geldt een regionale huisvestingsverordening. Aanvragen voor omzettingsvergunningen worden als volgt getoetst: Vergunning voor omzetting vanaf twee kamers Leefbaarheids- en woningvoorraadtoets (prijsgrens) door woningomzettingscommissie Woningen tot beschermd voor starters Woning onder ? Financiële compensatie t.b.v. starterswoningen Elke vergunningaanvraag wordt door een woningomzettingscommissie volkshuisvestelijk getoetst. Daarnaast bestaat de leefbaarheidstoets uit de volgende onderdelen (ook bij elke aanvraag): 1. Staat van het onderhoud? 2. Straatbeeld (uitstraling, verloedering)? 3. Score van de straat/wijk in de wijkwijzer)? 4. Hoeveel kamerverhuurbedrijven zijn er al in de straat? 5. Wat weet de politie, zijn er meldingen? 6. Wat weten andere vergunningverlenende afdelingen? 7. Klachtenpatroon uit de buurt? 8. Reacties op de publicatie van de aanvraag? De gemeente Utrecht geeft aan dat deze leefbaarheidstoets de juridische toets doorstaat, waarbij de rechter enkel aantoonbare (geregistreerde) klachten meeweegt om tot een zo objectief oordeel te komen. De gemeente is ook positief over de financiële compensatieregeling, omdat dit de doorstroming op de woningmarkt bevorderd. Een evaluatie van dit beleid volgt later dit jaar. Maastricht Maastricht heeft geen huisvestingsverordening waarin een vergunningvereiste voor omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimten is opgenomen. Recent zijn eisen voor kamerbewoning en splitsing door de gemeenteraad in bestemmingsplannen vastgesteld. Er gelden wisselende eisen per gebied, waarbij kamerbewoning vooral in en om het centrum wordt beperkt. De gemeente geeft aan dat kamerverhuur en woningsplitsing door deze eisen in en om het centrum vrijwel onmogelijk is 20

27 gemaakt. In sommige wijken is in bestemmingsplannen een volkshuisvestelijke toets opgenomen, verkamering is daar mogelijk indien er voldoende eengezinswoningen zijn. In Maastricht wordt momenteel onderzoek gedaan naar de integratie tussen studenten en overige Maastrichtenaren. O.a. de sterke stijging van buitenlandse studenten zorgt voor meer (ervaren) overlast. Maastricht zet vooral in om deze integratie te verbeteren. Voor het opstellen van een huisvestingsverordening is vooralsnog niet gekozen. Tilburg In Tilburg geldt sinds vorig jaar een nieuwe huisvestingsverordening met de volgende vergunningvereisten voor een omzettingsvergunning. Er is een vergunning nodig voor kamerverhuur en logies Vergunning is vereist vanaf drie personen, bij zoon/dochter van een eigenaar: + drie personen Elke vergunningaanvraag wordt getoetst op: A. Afstandscriterium van 25 meter bij eengezinswoningen (m.u.v. het centrum) B. Appartement: max. 2 woningen boven, naast of onder (m.u.v. complexen waar al meer dan 50% is verkamerd) De gemeente geeft aan dat een eerdere onderscheid tussen kwetsbare (gesloten) en niet kwetsbare gebieden (toegankelijk voor nieuwe kamerverhuur) juridisch niet houdbaar was. Nu geldt bij eengezinswoningen een afstandscriterium waarbinnen geen sprake mag zijn van verkamering. Het beleid is goed toetsbaar. Aandachtspunt is het invoerings- en legalisatietraject. Uiteindelijk heeft dit geleid tot een goed beeld van verkamering in de stad. Het nieuwe beleid heeft niet geleid tot reacties van wijkraden en verhuurders. Groningen Groningen is de jongste stad van Nederland met ongeveer jongeren op inwoners. Van de jongeren zijn ongeveer student. In Groningen geldt een huisvestingsverordening met de volgende vereisten voor een onttrekkingsvergunning: Vergunning vanaf vier kamers of drie bewoners Max. 15% per straat in de hele stad, m.u.v. de binnenstad en wonen boven winkels Het beleid is door de jaren heen met enige regelmaat aangepast. Van 1995 tot 2003 zijn geen nieuwe onttrekkingsvergunningen verleend, van 2003 tot 2005 gold een quotum van 9% per wijk, van 2005 tot 2007 was er geen beperking maar wel flankerend beleid en in gold een quotum van 25% per straat. Vanaf 2009 geldt de norm van 15% per straat. De gemeente geeft aan dat het onderwerp met enige regelmaat op de politieke agenda staat. Uit deze discussies komt naar voren dat dé oplossing niet bestaat, de 15%-norm wordt ook wel ervaren als het minst slechte instrument. Effect van de 15% norm is dat kamerbewoning zich spreidt over de stad. Met name in naoorlogse wijken met veel gezinnen zorgt dit voor botsing van leefstijlen. De gemeente geeft ook aan dat verhuurders de 15%-norm omzeilen door woningen te splitsen. Als gevolg hiervan heeft de gemeente zeer recent een facetbestemmingsplan over woningsplitsing vastgesteld: alleen panden 21

28 groter dan 140m2 mogen nog worden gesplitst en een appartement dient een minimaal oppervlak van 50 m2 te hebben. Afgelopen twee jaar liep een legaliseringtraject waar één medewerker fulltime voor controle van woningen is ingezet (náást reguliere vergunningverleners). Op basis van de bevolkingsadministratie dienden adressen zonder onttrekkingsvergunning gecontroleerd te worden. Na administratieve controle bleek het om adressen te gaan. De meeste woningen bleken geen onttrekkingsvergunning nodig te hebben vanwege een lager werkelijk aantal bewoners. Uiteindelijk konden 90 woningen alleen gelegaliseerd worden als het aantal bewoners werd verminderd. Flankerend beleid in Groningen om overlast tegen te gaan: twee politieagenten houden zich enkel bezig met studentenoverlast. 22

29 5. Sturing, instrumenten en effecten In dit hoofdstuk geven we een overzicht van mogelijke sturingsinstrumenten. We beginnen hieronder met de probleemschets: wat zijn de belangrijkste feiten over kamerbewoning, welke percepties zijn er hierover en waar willen we op sturen? 5.1 Probleemschets: feiten en percepties over kamerbewoning Er is in de afgelopen 10 jaar een flinke groei aan kamerbewoning geweest, in absolute zin met name in en om centrum. In de wijken Altrade, Galgenveld, Bottendaal en Stadscentrum is het percentage verkamerde woningen hoog, boven de 10%. Op straat en buurtniveau ligt dit vaak nog hoger. Zowel absoluut als relatief was er een grote stijging in Hatert, Biezen en Wolfskuil. Deze groei blijkt uit gegevens van de bevolkingsadministratie. De adressen met een omzettingsvergunning geven geen volledig beeld van de verkamering in Nijmegen. Momenteel wordt ruim twee derde van de kamers in Nijmegen bewoond door studenten. Uit prognoses blijkt dat de vraag naar studentenhuisvesting zeker tot 2020 stijgt. Deze vraag wordt grotendeels beantwoord door (toekomstig) aanbod van de SSHN. De kamermarkt wordt ook door afgestudeerden, niet-studerende jongeren, mensen met een zorgbehoefte en tijdelijke arbeidsmigranten gebruikt. Met name in en om het centrum is de vraag van jongeren naar goedkope huurwoningen groot. Hier heeft de kamermarkt ook een belangrijke functie. Op korte termijn is groei van het aantal onzelfstandige woonruimten wenselijk om aan de vraag van verschillende doelgroepen te kunnen voldoen. Kamerbreed Nijmegen vindt dat een evenwichtige opbouw van de wijk van belang is voor de mate van sociale cohesie. Een te hoge concentratie van kamerbewoning kan hier afbreuk aan doen, aldus dit platform. Een goed beeld van overlast bij kamerbewoning is lastig te verkrijgen. Op basis van signalen van bewoners en professionals ontstaat het beeld dat het aantal klachten over overlast bij verkamering stijgt. De meningen zijn verdeeld over de stijging van werkelijke overlastsituaties. Door toezichthouders wordt aangegeven dat er een spanningsveld is tussen het aantal klachten en de handhavingscapaciteit. Uit inventarisatie van geregistreerde klachten blijkt geen stijgende lijn, waarbij opgemerkt dat klachten veelvormig zijn en veelal (administratief) niet te herleiden naar een klacht inzake kamerbewoning. Bezwaren tegen verlening van vergunningen zijn in 2013 wel fors toegenomen. Kamerbreed Nijmegen geeft aan dat overlastsituaties zich veel vaker (dan de cijfers) voordoen en dat melding en afhandeling van klachten voor verbetering vatbaar zijn. In deze notitie is de trend van een terugtredende overheid en meer verantwoordelijkheid voor eigenaar/verhuurders benoemd. Ook bij sturing op kamerbewoning dient deze trend in ogenschouw genomen te worden: waar dient de overheid werkelijk op te sturen en wat pakt de (kamer)markt zelf op? Deze, en andere benoemde ontwikkelingen, zijn van belang bij inzet van instrumenten. 5.2 Instrumenten en effecten Hieronder volgen mogelijke instrumenten en worden verwachte effecten hiervan benoemd. We verdelen de instrumenten onder in de volgende categorieën: 23

30 1) Instrumenten ten behoeve van verbetering van de leefbaarheid c.q. van aanpak van overlast 2) Instrumenten ten behoeve van meer spreiding van kamerbewoning over de stad 3) Overige volkshuisvestelijke instrumenten 4) Flankerend ruimtelijk beleid De meeste instrumenten zijn eerder aan de orde gekomen, een aantal instrumenten zijn toegevoegd op basis van de overleggen in de werkgroep kamerbewoning. Als er in de werkgroep kamerbewoning draagvlak is voor inzet van een instrument dan wordt dit vermeld. Instrumenten t.b.v. verbetering leefbaarheid /of aanpak overlast Inzet van onderstaande instrumenten heeft tot doel de leefbaarheid te verbeteren en/of om aanpak van overlast te verbeteren. We verwachten dat inzet van elk instrument een positief effect heeft op aanpak van overlast. Per instrument wordt (indien nodig) aangegeven wat het inhoudt en wat nodig is voor invoering (financieel, organisatorisch of verandering van regelgeving). 1. Klachtafhandeling en communicatie verbeteren De ervaring van Kamerbreed Nijmegen is dat klachtafhandeling voor verbetering vatbaar is. Ook geven zij aan dat dit meldpunt s avonds en s nachts niet bereikbaar is. In geval van overlast wordt, door zowel Kamerbreed Nijmegen als verhuurders, aangegeven dat veel klachten onderling tussen huurder en verhuurder kunnen worden opgelost. Bewoners weten de verhuurder echter niet altijd te vinden. Instrumenten die voor deze punten ingezet kunnen worden zijn: a. Tekst op de gemeentelijke website / folder over: Wat te doen bij woonoverlast? Door beter te informeren weten mensen beter welke stappen ze kunnen nemen in geval van woonoverlast. Een eerste stap is het gesprek aangaan met bewoners en/of verhuurder. Ook kan via bijvoorbeeld buurtbemiddeling veel (ervaren) overlast worden voorkomen. Als dergelijke stappen niet tot verbetering leiden kan een folder uitleg geven over vervolgstappen en welke instanties daarvoor ingeschakeld kunnen worden. We verwachten dat de klachtafhandeling hiermee ook verbeterd. Consequenties (financieel, organisatorisch, regelgeving): Dit instrument vereist geen aanpassing van regelgeving. Financieel/organisatorische consequenties zijn beperkt. b. Onderzoeken waar de afhandeling van klachten niet goed gaat en hierin verbetering aanbrengen. Consequenties (financieel, organisatorisch, regelgeving): Nog niet bekend. c. Bij vergunningverlening de verhuurder verzoeken zich kenbaar te maken in de buurt. Consequenties (financieel, organisatorisch, regelgeving): 24