the Flexible City dealing with organisational frameworks SEEDS conference Sheffi eld, UK, April 2015

Transcriptie

1 the Flexible City dealing with organisational frameworks SEEDS conference Sheffi eld, UK, April 2015

2 dealing with organizational frameworks 1. What is already possible? How are temporary use and step by step development projects already possible within existing restrictions in different EU countries? 2. What should be made possible? In which way are policies in different EU countries changing and need to furthermore change to better stimulate temporary use and step by step development?

3 DAGEN WEKEN MAANDEN JAREN DECENNIA EEUWEN WONEN WONEN kampeertent camper strandhuisje studentenwoningen rijtjeswoningen grachtenpand WERKEN WERKEN onderzoekstent tv-wagen bouwplaats kantoor kantoor fabriek RECREATIE RECREATIE kermis drijvende tuin schaatsbaan speelplaats sport park OPSLAG OPSLAG tijdelijk parkeren berging kuilvoer fietsflat parkeren pakhuis CULTUUR CULTUUR openlucht concert pluk de nacht festival museum theater open lucht concert theater amfitheater SOCIAAL SOCIAAL sanitair borstkankeronderzoek kinderdagverblijf school school kathedraal COMMERCIE COMMERCIE markt holland heineken house wintermarkt winkel winkelcentrum passage markt

4

5 tijdelijk amsterdam: Carré 1. Braakliggend kavel 2. Tijdelijke circustent 3. Theater Carré

6 De flexibele stad Oplossingen voor leegstand en krimp Tom Bergevoet & Maarten van Tuijl nai010 uitgevers

7

8 from urban expansion to urban transformation Amsterdam, historische stad Amsterdam, moderne stad Amsterdam, stad met structurele leegstand

9 EXPANSION SIMPLE few stakeholders PROCESMATIG ORGANIZATIONAL FRAMEWORK TRANSFORMATION COMPLICATED many stakeholders legally clear LEGAL FRAMEWORK JURIDISCH legally confusing value increase FINANCIAL FRAMEWORK devalue tabula rasa SPATIAL FRAMEWORK RUIMTELIJK made to measure

10 CRISIS HERSTELWET H-RENTE AFGESCHAFT WILDERS I NIEUWE OMGEVINGSWET ECON0MISCHE GROEI HOOG CONJUNCTUUR OLYMPISCHE SPELEN EURO VALT EXTRA BEZUINIGINGEN BANKEN CRISIS II KRIMP TERRORISME HANDELS EMBARGO CHINESE BUBBLE WILDERS I OLYMPISCHE SPELEN CRISIS HERSTELWET EXTRA BEZUINIGINGEN NIEUWE OMGEVINGSWET H-RENTE AFGESCHAFT EURO VALT TERRORISME HOOG CONJUNCTUUR CHINESE BUB B L E ECON0MISCHE GROEI KRIMP HANDELS EMBARGO BANKEN CRISIS II t1 t2 t3 tn

11 WILDERS I OLYMPISCHE SPELEN CRISIS HERSTELWET EXTRA BEZUINIGINGEN NIEUWE OMGEVINGSWET H-RENTE AFGESCHAFT EURO VALT TERRORISME HOOG CONJUNCTUUR CHINESE BUB B L E ECON0MISCHE GROEI KRIMP HANDELS EMBARGO BANKEN CRISIS II t0

12 WILDERS I OLYMPISCHE SPELEN NIEUWE OMGEVINGSWET TERRORISME ECON0MISCHE GROEI EXTRA BEZUINIGINGEN H-RENTE AFGESCHAFT EURO VALT HOOG CONJUNCTUUR CHINESE BUB B L E KRIMP HANDELS EMBARGO BANKEN CRISIS II t0 t1

13 WILDERS I OLYMPISCHE SPELEN NIEUWE OMGEVINGSWET TERRORISME ECON0MISCHE GROEI EXTRA BEZUINIGINGEN H-RENTE AFGESCHAFT EURO VALT HOOG CONJUNCTUUR CHINESE BUB BLE KRIMP HANDELS EMBARGO BANKEN CRISIS II t0 t1 t2 t3 tn

14

15 FINANCIEEL RUIMTELIJK JURIDISCH PROCESMATIG LOKALE VRIJSTELLING PROGRAMMATISCH VRIJGEVEN ANDERS BESTEMMEN GLOBAAL BESTEMMINGSPLAN GEMEENTELIJK MARKTBEDRIJF DUURZAAM WIJKCONTRACT FUNCTIE MENGING VORMGEVEN COLLECTIEF IK TOE-EIGENEN VERLEIDEN VERDUURZAMEN UPGRADEN OPLOPENDE HUUROPBRENGSTEN COLLEBORATIVE CONSUMPTION LOCAL ECONOMY ROLLEND FONDS MAATSCHAPPELIJK INVESTEREN OPPORTUUN HANDELEN STORYTELLING PIONIEREN CO-CREATIE PLACE MAKING LOKAAL HERIJKEN OPTOPPEN ORGANIZATIONAL INSTRUMENTS LEGAL INSTRUMENTS FINANCIAL INSTRUMENTS SPATIAL INSTRUMENTS 1.What is already possible?

16 herbruikbare tijdelijke prefab units

17 tijdelijk: snel met herbruikbare elementen in behoeften voorzien

18 lichte mobiele inrichting van openbare ruimte

19 pop-up: prinzesinnegarten, berlijn

20 2. What should be made possible? Changed policies in the Netherlands to enable urban transformation: - in 2014 the 5 year temporary permit was extended to 10 years - the 26 weeks permit procedure was shortened to 8 weeks - for re-use projects no longer newly built technical criteria apply - it became easier to deviate from the zoning law - crisis and recovery law: local exceptions are made possible

21 solids: flexible structuren die meerdere gebruiken kunnen opnemen

22 functieneutraal: toekomstbestendige structuren, die rekening houden met veranderd gebruik

23 OPPORTUNITIES Kansen INVLOED aanbodgestuurde markt wordt vraaggestuurde markt: meer invloed gebruiker op resultaten KOSTENBESPARING eigen initiatief leidt tot een kostenbesparing door overslaan tussenpersonen (makelaars, ontwikkelaars, adviseurs etc) Risico s WAARDEDALING particulieren met eigen (woning)bezit kampen met waardedaling en afnemende courantie GEBREK AAN ERVARING eigen initiatief kan risicovol zijn: particulieren zijn vaak onervaren in het ontwikkel- en bouwproces RISKS Gebruiker TOENAME LEEFBAARHEID door leegstand en braakligging ontstaan onverwachte mogelijkheden tot een verbeterde leefomgeving VERTRAGING stagnerende grootschalige ontwikkelingen kunnen leiden tot het uitblijven van noodzakelijke voorzieningen Gebruiker ALLIANTIES door (her)ontwikkelconvenanten te sluiten met overheden ontstaan versnelde procedures REGELGEVING transformatie is risicovol vanwege hoge voor bereidings kosten en het onzekere traject van bestemmings plan wijziging SLIM INVESTEREN kleine kwaliteitsverbeteringen in relatie tot energieverbruik of openbare ruimte kunnen nieuwe huurders verleiden BETALINGSVERPLICHTINGEN verkopen met verlies is vaak niet mogelijk vanwege lopende hypotheken of bezwaren aandeelhouders Eigenaar EXPERIMENT de penibele situatie dwingt tot experimenteren, waarbij nieuwe succcesformules kunnen worden ontdekt AFWAARDERING NOODZAKELIJK afwaardering eigendommen noodzakelijk om op termijn weer courantie te verkrijgen Eigenaar HERONTWIKKELING zodra vraagprijs bestaand vastgoed daalt (afwaardering door eigenaren) ontstaan vele herontwikkelingsmogelijkheden TE HOGE VRAAGPRIJS vraagprijs leegstaand vastgoed is (nog) te hoog voor herontwikkeling KLEINSCHALIGHEID bij kleinschaliger projecten liggen kansen voor kleinere ontwikkelaars FINANCIERING zonder gegarandeerde afnemer is voorfinanciering moeilijk te verkrijgen Ontwikkelaar NIEUWE MARKTEN uitblijven traditionele ontwikkelmogelijkheden daagt uit tot creativiteit en nieuwe verdienmodellen FAILLISSEMENT wanneer ontwikkelmogelijkheden op termijn niet terugkomen dreigen faillisementen Ontwikkelaar Ontwerper HERIJKING crisis vraagt om herdefinitie van het vakgebied van ontwerper: kan de ontwerper ook initiatiefnemer of ontwikkelaar zijn? CREATIVITEIT impasse vraagt om onorthodoxe, creatieve oplossingen, bij uitstek de toegevoegde waarde van de ontwerper NIEUWE MARKTEN veranderde opgave (hergebruik, co-creatie, etc.) vraagt om specifieke ontwerpexpertise BOTTOM-UP bij bottom-up initiatieven is niet altijd een ontwerper nodig WERKLOOSHEID af name van de bouwproductie leidt tot werkloosheid in de branche CONTINUïTEIT tijdelijke of sterk gefaseerde projecten leveren te weinig continuïteit op in de bedrijfsvoering Ontwerper DUURZAAMHEID BURGERPARTICIPATIE kans om te werken aan gemeentelijke duurzaamheidsagenda bottom-up initiatieven maken burger beter betrokken bij de leefomgeving BEGROTINGSTEKORT de kantoormarkt als motor van de gebiedsontwikkeling is weggevallen en grondwaarden dalen, zodat een begrotingstekort dreigt AFNAME LEEFBAARHEID leegstand en braakligging vormen een gevaar voor de leefbaarheid van buurten Bestuurder REGELGEVING door juridisch faciliteren wordt ontwikkeling gestimuleerd OVERCAPACITEIT overcapaciteit ambtenarenapparaat dreigt door afnemende plan- en bouwactiviteit Bestuurder NIEUWE TECHNIEKEN investeren in nieuwe technieken voor hergebruik, energiezuinigheid en klantgericht maatwerk leidt tot nieuwe kansen OVERCAPACITEIT door afnemende bouwactiviteit dreigt overcapaciteit of faillissement Aannemer SERVICE door het nemen van eigen ontwikkelinitiatief of het bijdragen in de ontwerp- en voorbereidingsfase, kunnen efficiency en inkomsten worden vergroot FLEXIBILITEIT andere samenwerkingsvormen leiden tot lagere vaste lasten, meer flexibiliteit en beter klantgericht maatwerk FINANCIERING zonder goede mogelijkheden tot voorfinanciering zijn innovatietrajecten lastig vol te houden BRAINDRAIN door aanhoudende crisis verdwijnt veel kostbare knowhow Aannemer 78 79

24

25

26 De flexibele stad Oplossingen voor leegstand en krimp Tom Bergevoet & Maarten van Tuijl nai010 uitgevers