WAARDEDALING particulieren met eigen (woning)bezit kampen met waardedaling en afnemende courantie

Transcriptie

1 /02 S+RO Nieuwe kansen en risico s in het bouwproces. Illustratie: temp. architecture.urbanism Bouwproces Het architectencollectief temp.architecture.urbanism heeft in hun onderzoek Nieuwe Ruimte voor de Stad de kansen en bedreigingen in kaart gebracht waarmee ontwikkelaars, ontwerpers, overheden, eindgebruikers en eigenaren zich momenteel geconfronteerd zien. Eindgebruiker Eigenaar Ontwikkelaar Ontwerper KANSEN INVLOED aanbodgestuurde markt wordt vraaggestuurde markt: meer invloed eindgebruiker op resultaat KOSTENBESPARING eigen initiatief leidt door overslaan tussenpersonen (makelaars, ontwikkelaars, adviseurs enzovoort) tot een kostenbesparing TOENAME LEEFBAARHEID door leegstand en braakligging ontstaan onverwachte mogelijkheden tot een verbeterde leefomgeving ALLIANTIES door (her)ontwikkelconvenanten te sluiten met overheden ontstaan versnelde procedures SLIM INVESTEREN kleine kwaliteitsverbeteringen in relatie tot energieverbruik of openbare ruimte kunnen nieuwe huurders verleiden EXPERIMENT de penibele situatie dwingt tot experimenteren, waarbij nieuwe succesformules kunnen worden ontdekt HERONTWIKKELING zodra vraagprijs bestaand vastgoed daalt (afwaardering door eigenaren) ontstaan vele herontwikkelingsmogelijkheden KLEINSCHALIGHEID bij kleinschaligere projecten liggen kansen voor kleinere ontwikkelaars NIEUWE MARKTEN uitblijven traditionele ontwikkelmogelijkheden daagt uit tot creativiteit en nieuwe verdienmodellen HERIJKING crisis vraagt om herdefinitie van het vakgebied van ontwerper: kan de ontwerper ook initiatiefnemer of ontwikkelaar zijn? CREATIVITEIT impasse vraagt om onorthodoxe, creatieve oplossingen, bij uitstek de toegevoegde waarde van de ontwerper RISICO S WAARDEDALING particulieren met eigen (woning)bezit kampen met waardedaling en afnemende courantie GEBREK AAN ERVARING eigen initiatief kan risicovol zijn: particulieren zijn vaak onervaren in het ontwikkel- en bouwproces VERTRAGING stagnerende grootschalige ontwikkelingen kunnen leiden tot het uitblijven van noodzakelijke voorzieningen REGELGEVING transformatie is risicovol vanwege het onzekere traject van bestemmingsplanwijziging BETALINGSVERPLICHTINGEN verkopen met verlies is in principe niet mogelijk vanwege lopende hypotheken of bezwaren aandeelhouders AFWAARDERING NOODZAKELIJK afwaardering eigendommen noodzakelijk om op termijn weer courantie te verkrijgen TE HOGE VRAAGPRIJS vraagprijs leegstaand vastgoed is (nog) te hoog voor herontwikkeling FINANCIERING zonder gegarandeerde eindafnemer is voorfinanciering moeilijk te verkrijgen FAILLISSEMENT wanneer ontwikkelmogelijkheden op termijn niet terugkomen dreigen faillisementen BOTTOM UP bij bottom-up initiatieven is niet altijd een ontwerper nodig WERKLOOSHEID afname van de bouwproductie leidt tot werkloosheid in de branche NIEUWE MARKTEN verandering van de opgave (hergebruik, goedkoop of tijdelijk bouwen) vraagt om specifieke ontwerpexpertise CONTINUITEIT tijdelijke - of sterk gefaseerde - projecten leveren te weinig continuïteit op in de bedrijfsvoering Bestuurder DUURZAAMHEID kans om te werken aan gemeentelijke duurzaamheidsagenda: de compacte stad BURGERPARTICIPATIE door ruimte te geven aan bottom-up initiatieven raakt burger beter betrokken bij de leefomgeving REGELGEVING door regelgeving te verruimen/initiatieven te gedogen ontstaan nieuwe mogelijkheden en wordt ontwikkeling gestimuleerd BEGROTINGSTEKORT kans om te werken aan gemeentelijke duurzaamheidsagenda: de compacte stad AFNAME LEEFBAARHEID leegstand en braakligging vormen een gevaar voor de leefbaarheid van buurten OVERCAPACITEIT overcapaciteit ambtenarenapparaat dreigt door afnemende plan- en bouwactiviteit Beeldrecht: temp.architecture.urbanism, bewerking KV

2 Denise Vrolijk Iris Schutten Eindredacteur S+RO Redacteur S+RO Being City S+RO 2012/02 31 over stedelijke ontwikkeling in de tussentijd Deelnemers rondetafelgesprek Braakliggende stukken grond, leegstaande kantoren en verloederde gebouwen krijgen in de huidige periode van crises een ander aanzien. Zij worden proeftuinen voor nieuwe ontwikkelingen, waarbij de traditionele manier van plannen maken opzij wordt gezet. In afwachting van een definitieve bestemming ontstaan allerlei nieuwe initiatieven, in meestal verrassende samenwerkingsverbanden. Vaak bestempeld als tussentijds of tijdelijk. Maar hoe tijdelijk zijn al die nieuwe initiatieven? Of zijn we stiekem een heel nieuwe manier van bouwen aan de stad aan het uitproberen? Vier heren uit de traditionele vierhoek corporatie, ontwikkelaar, ontwerper en adviseur in gesprek over de stad van de toekomst. Tom Bergevoet Temp.architecture.urbanism Jan Brouwer ABF Research Cultuur, Raad voor de Leefomgeving en Calcasa Rob van Kalmthout Directeur Proper Stok Ontwikkeling Mark van de Velde Manager Staf Wonen Corporatie Havensteder, Rotterdam Iris Schutten gespreksleider Praten over de tussentijd is misleidend, meent Tom Bergevoet (Temp.architecture.urbanism). Het suggereert dat we in een impasse zitten en er betere tijden komen. Maar dat is niet zo. Met tijdelijke projecten neem je juist een voorschot op de toekomst, en die wordt niet langer gestuurd door planbare instrumenten als een masterplan of bestemmingsplan. Met voorbeelden uit het verleden wordt nu een toekomst ingezet en worden langzaamaan kleine dingen op elkaar gestapeld. Door te bricoleren met een gebouw, zoals Mark van de Velde (wooncorporatie Havensteder, Rotterdam) dit proces van hergebruik omschrijft, zorg je ervoor dat dingen niet van je weglopen. Bij het Slaakhuys, het oude pand van de Rotterdamse krant Het Vrije Volk in Kralingen, bijvoorbeeld, konden we geen plan dichtrekenen. Toen is gekozen voor een strategie waarbij relatief onopgeknapte ruimtes tijdelijk en te- gen (in eerste instantie) lage prijzen aan interessante partijen worden verhuurd. Vanaf daar start het opbouwen: de plek komt op de kaart en nieuwe huurders raken geïnteresseerd. Stap voor stap zijn nieuwe investeringen mogelijk, omdat er zicht is op kasstromen. Ook Jan Brouwer (ABF Cultuur en Calcasa) vindt dat we niet moeten wachten tot de crisis voorbij is. Gewoon doorgaan met de dingen waar we mee bezig zijn, en er niet langer van uitgaan dat de wereld hetzelfde blijft zoals we ten tijde van de stadsvernieuwing gewend waren. De afgelopen tijd heeft ons in ieder geval dat duidelijk gemaakt. Niet langer lineair denken, plannen en ontwerpen, maar op basis van enkele kernwaarden een organische ontwikkeling mogelijk maken, zo vindt ook Rob van Kalmthout (Directeur Proper Stok projectontwikkeling). Nederland is lang genoeg aangeharkt geweest, mag het nu alsjeblieft iets meer Belgisch of Amerikaans? >>

3 /02 S+RO Initiatieven Van eindbeeld naar startbeeld. Illustratie en beeldrecht: temp. architecture.urbanism Door tijdelijk projecten toe te staan kunnen er alvast dingen voor de toekomst worden gedaan, zonder uit te gaan van een alomvattend masterplan. Zo n blauwdrukplan met een duidelijk eindbeeld en een moment waarop alles klip-en-klaar opgeleverd zal zijn, is niet meer van deze tijd. Het aanbod stuurt niet langer de ontwikkeling van nieuwe woningen, kantoren, stadsdelen en braakliggende gebieden. De vraag is bepalend, en daar zijn nieuwe initiatieven voor nodig. Van Kalmthout: Aan al dat planmatige hebben we ook als ontwikkelaar geen behoefte meer, maar we willen wel weten waar het ongeveer naartoe gaat. Doordat visies steeds visueler worden kan dat lastig zijn; je pint jezelf al snel vast op een beeld, bijvoorbeeld bij het beeldkwaliteitsplan. Wat je wil is een referentie en inspiratiepunt om na te kunnen denken over verdere ontwikkelingen. Bergevoet: Precies, in plaats van een eindbeeld moet er veel meer gedacht worden in een ontwikkelingsperspectief, daar is een kader voor nodig. Een simpele horecafunctie kan al als steppingstone voor verdere ontwikkeling van een gebied dienen. Dat is de manier waarop we nu en in de toekomst moeten denken en handelen. Brouwer, die als voormalig werknemer bij het ministerie van VROM aan menig groots en meeslepend plan, visie of nota heeft meegeschreven, is duidelijk: Het top-downvisieverhaal van de overheid is passé. Een visie hangt tegenwoordig af van de initiatieven die er liggen. Uit welke hoek die komen, maakt niet uit. Er zou pas een topdownverhaal gemaakt moeten worden als daar lokaal om gevraagd wordt Van eindbeeld naar startbeeld In de studie Van eindbeeld naar startbeeld presenteert temp. architecture.urbanism met BBN een nieuw ontwikkelmodel voor ruimte in Nederland. Dit nieuwe ontwikkelmodel is een antwoord op de systeemcrisis waarin de Nederlandse ruimtelijke ordening MINDER BEZUINIGEN EURO VALT H-RENTE AFGESCHAFT ITALIË FALLIET al enige tijd verkeert, en die is ontstaan door het onvermogen van het gangbare ontwikkelmodel te reageren op snelle en onverwachte maatschappelijke veranderingen. Het gepresenteerde alternatief - dat startbeeldplanning wordt genoemd - kent de noodzakelijke wendbaarheid en flexibiliteit die het huidige ontwikkelmodel ontbeert. CRISIS & HERSTELWET OBAMA II KRIMP Westelijke Tuinsteden, Amsterdam. Foto: Siebe Swart/HH BANKEN CRISIS HOOG CONJUNCTUUR ECONOMISCHE GROEI TERRORISME VOLKSOPSTAND Eindbeeld OLYMPISCHE SPELEN CHINESE BUBBLE Andere principes? Hoe krijgt die organische ontwikkeling daadwerkelijk gestalte? Brouwer: Je moet zoeken naar initiatieven, mensen enthousiasmeren, de ruimte geven èn begeleiden. Maar met een bak vol plannen ben je er nog niet, je moet wel smoel hebben. Het resultaat moet meer zijn dan de optelsom van enkele delen, en ook de onderliggende infrastructuur (dat wat er al is) moet benut kunnen worden. Dan bouw je voort op bestaande kwaliteiten en pas je plannen aan nieuwe initiatieven aan. Van Kalmthout: We moeten ons in feite bewegen als een amoebe, en kunnen aanpassen aan steeds veranderende omstandigheden. Toch valt dat in de praktijk allemaal niet mee, de regelgeving zit in de weg vindt Bergevoet: Vijf jaar, de

4 De kern van het nieuwe model bestaat uit denken in tijd en delen van verantwoordelijkheden. Denken in tijd betekent een geleidelijke groei, waarbij het ontwikkelperspectief tussentijds verlegd kan worden. Delen van verantwoordelijkheden impliceert de betrokkenheid van veel meer mensen dan tot nog toe gebruikelijk. Vrijwel iedereen kan meedenken en mede bepalen hoe dit ontwikkelperspectief eruit moet zien. De combinatie van denken in tijd en delen van verantwoordelijkheden betekent dat betrokkenen eindgebruikers, eigenaars, ondernemers, ambtenaren, bestuurders en andere stakeholders telkens opnieuw invloed uitoefenen op de toekomst. los lijken te komen. Laten we hopen dat met het oprekken van de tijdelijke bouwvergunning naar tien jaar (Crisisen Herstelwet) gefaseerde ontwikkelingen gemakkelijker tot stand kunnen komen. S+RO 2012/02 33 Startbeeld Urban pioneers Zeeburgereiland, Amsterdam Beeld: temp.architecture.urbanism duur van de huidige vergunning voor tijdelijke (bouw)projecten, is simpelweg te kort om iets lopend en rendabel te krijgen. Dat is voor een ondernemer, bijvoorbeeld, niet interessant. Maar er knelt meer. Vaak kennen ambtenaren de regelgeving die minder voor de hand liggend ruimtegebruik mogelijk kan maken onvoldoende. Daardoor durven ze lang niet alles toe te staan. Banken durven ook niet te investeren als er niet op tijd (binnen vijf jaar) terugverdiend kan worden. De regelgeving is, kortom, een gordiaanse knoop waar we niet uit De tijdelijke bouwvergunning is destijds ook helemaal niet bedoeld geweest om het gefaseerd ontwikkelen te faciliteren. Toen het bestemmingsplan hoogtij vierde was de wereld nog voorspelbaar, althans dat dachten de ruimtelijke planners en beleidsmakers. Tegenwoordig weten we wel beter; de zekere tijden van weleer zijn niet meer. Banken vallen om, en voor je het weet is de euro ook gevallen. Gefaseerd investeren gaat om kleinere bedragen, vraagt om bijsturen, stapelen, verder ontwikkelen en het verankeren van initiatieven (denk aan een kinderboerderij) in de buurt. Daar is meer tijd voor nodig, en een andere financieringsstrategie. De cashflowplanning waarbij over een langere periode in meerdere kleine stappen wordt geïnvesteerd, is een mooi voorbeeld. Meer vrijheid Is er, om gefaseerde ontwikkelingen daadwerkelijk een kans te geven ook een ander soort bestemmingsplan nodig? Nu wordt vooral omschreven wat er allemaal kan, en zijn er geen mogelijkheden om dingen bij te sturen. Terwijl het onderkennen van onvoorspelbaarheid juist vraagt om duidelijkheid over brede kaders waarbinnen meerdere, nog onvoorziene dingen mogelijk zijn. Op die manier kunnen initiatiefnemers zelf de grenzen opzoeken en tussentijds bijsturen. Is dat een realistisch streven? De gegeven kaders in het bestemmingsplan zijn nu vaak een sta-in-de-weg en zouden anders geformuleerd kunnen worden, menen Bergevoet en Van de Velde. Maar Van Kalmthout vraagt zich af of een juridisch document wel het juiste vehikel is om bij het (her)ontwikkelen >>

5 /02 S+RO Van eindbeeld naar startbeeld: flexibel juridisch regime Illustratie: temp.architecture.urbanism analyse: juridisch regime met tijdsloten evenementen vergunning gedoogovereenkomst voorstel: flexibel juridisch regime tijdlijke bouwvergunning van wijken meer vrijheid te genereren. Kunnen we dat niet beter in het proces oplossen, en niet van tevoren alles willen opschrijven? Wat we nodig hebben is een breed gedragen visie waaraan we initiatieven kunnen toetsen, op een hoger niveau. Meer niet. Zo kunnen we het beste voortbouwen op de dynamiek van het moment, de plek, de mensen en de aanwezige kwaliteiten. Bergevoet: Dat vraagt wel om een verandering van rollen in het klassieke bouwproces. Bij binnenstedelijke herontwikkeling is het al langer gebruikelijk om samen met de gebruiker te ontwikkelen, geeft Van Kalmthout aan. In de uitleggebieden ligt dat natuurlijk anders, maar die zijn er bijna niet meer. Brouwer: Veel buitenwijken uit de laatste decennia van de vorige eeuw (groeikernen, bloemkoolwijken, Vinex) zijn zonder de gebruiker tot stand gekomen en veel van deze wijken krijgen het nog moeilijk. Van Kalmthout: Het gaat er bij bestaande stedelijke omgevingen vooral om als ontwikkelaar te voelen wat er leeft in een wijk, op basis daarvan verlenging tijdlijke bouwvergunning maak je plannen. En daarvoor heb je de mensen die er (gaan) wonen of werken zeker nodig. Dat je als ontwikkelaar langer bij projecten betrokken bent, dan bijvoorbeeld in de Vinex het geval was, geeft Van Kalmthout onmiddellijk toe: Het vraagt inderdaad om een aanpassing in het werkproces. Maar ik moet zeggen: het wordt met de dag leuker om dat opnieuw uit te vinden. Coproductie bouwvergunning week 2-3 maanden 1-2 jaar 5 jaar 10 jaar 40+jaar -> tijd eindbeeld gedoogovereenkomst evenementen vergunning tijdlijke bouwvergunning Beeldrecht: temp.architecture.urbanism startbeeld bouwvergunning verlenging tijdlijke bouwvergunning Met de gebruiker samen ontwikkelen vraagt ook om een andere manier van participatie. Dat heeft volgens Van de Velde niet alleen met de zogenoemde tussentijd te maken. Bewoners en andere gebruikers van de stedelijke ruimte zijn ook mondiger geworden en beter geïnformeerd door internet en andere communicatiemiddelen. Ze worden veel eerder en directer betrokken bij- of deel van de ontwikkelingen. Hij noemt als voorbeeld Expeditie Noord, een project van Havensteder, BAM Woningbouw en Urbannerdam in het Oude Noorden van Rotterdam, de Agniesebuurt en de Provenierswijk. Hier krijgen particulieren de kans om hun eigen koopwoning te realiseren voor een relatief lage prijs van ontwerp tot eindproduct. Op andere plekken in Rotterdam worden tal van leegstaande gebouwen voor (in eerste instantie) lage bedragen verhuurd aan startende ondernemers. Ook worden kenmerkende delen van de buurt, in het Oude Noorden bijvoorbeeld het gebied met het Noordplein, de Zaagmolenkade, Zaagmolendrift en de Zwaanhals, herontwikkeld als generator voor vernieuwing van de hele wijk. Van de Velde: Bij het project Rondom het Zwaanshals werken corporatie, deelgemeente en ondernemers samen aan een gebied waar food, fashion en design centraal staan. Het positioneren van een gebied door er interessante activiteiten te programmeren is echter niet nieuw. De Wilhelminapier met Las Palmas, een project van de gemeente, is op die manier gestart. En ook CODUM, herontwikkelaar van onder andere het Schieblock in Rotterdam en OK72 in Arnhem, denkt in dergelijke concepten. Ontwikkelend beheren Brouwer: We moeten nu veel meer denken in waardeontwikkeling van een gebied of gebouw. Niet in financiële zin, maar vooral vanuit programmatisch oogpunt. Speculeren met grond of woningen op een afnamevraag, die vooraf niet aantoonbaar aanwezig is, behoort ook in de ogen van Bergevoet tot het verleden. Het creëren van ruimte wordt niet langer ingegeven door winstmaximalisatie van beleggers of ontwikkelaars, maar door de vraag van de mensen die er daadwerkelijk willen wonen en werken. Daarmee hebben zij een grote inbreng. Door de enorme leegstand van kantoren komt er ook veel ruimte bij, stelt Brouwer. Mogen er dan nog wel nieuwe kantoren gebouwd worden, als het oude kantoor leeg achtergelaten wordt? Nee, zeggen alle deelnemers aan de rondetafel. Er zijn genoeg gebouwen om te voorzien in de

6 S+RO 2012/02 35 huidige ruimtebehoefte, voor nieuwe en gekke dingen is geen plek meer. In plaats van nieuw- en bijbouwen moeten we toe naar een vorm van ontwikkelend beheer voor de bestaande stad. Tijdens het beheer blijft een gebouw, straat of wijk niet per se hetzelfde, maar wordt het beheer aangewend om verschuivende programmawensen de ruimte te geven ook als dat fysieke aanpassingen vraagt. Van de Velde: In feite doen corporaties al een beetje aan ontwikkelend beheer. Op wijkniveau (sociaal en fysiek) en wat de gebouwen betreft trekken we al samen met bewoners en gebruikers op om dingen te verbeteren en nieuwe (tijdelijke) functies in leegstaande gebouwen en braakliggende terreinen te realiseren. Ik vrees echter wel dat de huidige kentering in de politiek en economie een einde kan maken aan deze ontwikkeling door schaalvergroting van instituties. En omdat er geen geld meer is om bijvoorbeeld de openbare ruimte intensief te beheren. Brouwer: Mensen moeten zelf ruimte kunnen maken, en die ook kunnen onderhouden. Daarvoor moeten we geldstromen verleggen en het geld dat nu via allerlei heffingen de wijk uitstroomt teruggeven aan de mensen die er al zitten. Zo kunnen zij hun eigen omgeving aanpassen en naar eigen hand zetten. Veel klachten die nu bij de corporatie worden neergelegd kunnen mensen ook zelf oplossen, denk aan: muizen, een lekkende kraan... Van de Velde: De corporaties hebben dat zelf in stand gehouden. Nu is het tijd mensen meer verantwoordelijkheid te geven en zelf iets in de openbare ruimte laten doen. En niet meer zeggen: Dat is (een taak) van de gemeente. Ook binnen het bestemmingsplan zou die ruimte gegeven moeten worden. Als buurtjongetjes graag een crossbaan willen op een braakliggend terrein, dan moeten de bewoners die ook zelf kunnen realiseren zonder eerst langs allerlei regelgeving te moeten. Maar ook in de gebruikte, bestaande voorraad zou meer ruimte kunnen zijn voor ontwikkelend beheer. Gebouwen, straten en wijken krijgen dan de kans zich voortdurend te blijven ontwikkelen, net zoals vroeger oude binnensteden gegroeid zijn. Nooddenken? De tussentijd is zo tijdelijk nog niet, zo blijkt uit dit gesprek. Veel initiatieven die nu noodgedwongen kleinschaliger, goedkoper, voorzichtiger, rustiger, meer gefaseerd en gestapeld èn vooral veel meer van onderop worden ontwikkeld, beogen helemaal niet tijdelijk van aard te zijn. Ondernemers willen winst maken op een langere termijn dan vijf jaar; bewoners willen kunnen meedenken, helpen en werken aan hun eigen leefomgeving, ook als zij zich niet in een formele tussentijdsituatie bevinden; grootschalige instituties als het Rijk, provincies, gemeenten en corporaties zullen niet heel even moeten bezuinigen. Alle veranderingen die nu worden ingezet keren niet weer als de economie op miraculeuze wijze ineens aantrekt. Nu veel van het werken aan de stad ook daadwerkelijk in de bestaande stad plaatsvindt, en er geen nieuwe uitbreidingswijken meer bijkomen, zijn ook gemeente, ontwikkelaar en ontwerper zich aan het heroriënteren op nieuwe opgaven, rollen en samenwerkingsverbanden. Daarbij vallen termen als wijk- en gebiedsgericht werken, sleuren aan initiatieven, omarmen van het proces, een verbindende rol vervullen en procesmanagers zijn. Maar bovenal krijgt de bewoner, de gebruiker, meer te zeggen over de eigen woning en woonomgeving. Dat daar ook verantwoordelijkheid, initiatief en veel meer een handen-uit-de-mouwenmentaliteit bij zal horen dat spreekt voor zich. In feite draaien daar de rollen om: de plannenmaker gaat als antropoloog de wijk in en probeert de sfeer, de geleefde stad, te voelen. Daarmee krijgt de bewoner/gebruiker een actieve rol en hoort niet langer passief makers van grootse, meeslepende en vaak megalomane plannen aan. Corporaties kunnen wat dit betreft bouwen op jarenlange ervaring in de wijken met eigen bezit. Maar zullen zich net als gemeente en overheid, ook moeten heroriënteren, initiatieven moeten faciliteren en met elkaar verbinden. De ontwikkelaar en ontwerper staan hier als het ware middenin, meent Brouwer, zij knopen de touwtjes aan elkaar, maar kunnen ook inspireren en initiëren door onvermoede kansen te verbeelden. Toverwoord De huidige fase van tijdelijke initiatieven, die noodgedwongen van de grond komen, is een prachtige proeftuin om nieuwe rollen, manieren van samenwerken, coproductie, regelgeving, financieringsmodellen en invulling van processen uit te proberen. Dat wat we wellicht ten onrechte aanduiden als tussentijd is er, laten we die dan ook positief benutten, vinden de heren aan de rondetafel. Tijdelijke dingen die we nu al kunnen uitproberen zijn altijd nodig geweest in de product-life-cycle, meent Van Kalmthout, en ze zullen altijd nodig blijven. Zonder rekening te houden met de factor tijd kan de stad die we allemaal willen niet ontstaan, voegt Bergevoet daar instemmend aan toe. Deze tussentijd is alleen een duidelijk signaal dat dingen in de toekomst ècht anders moeten. Brouwer: Eigenlijk is het raar dat we de afgelopen decennia nooit rekening hebben gehouden met de tijd, met veranderingen na de eerste totstandkoming. We maakten een plan, en hup, dat gingen we bouwen. Maar die Russische planning van groeikernen in de polder, dat lukt je geen tweede keer. Daar krijg je nu niemand meer naartoe. Bergevoet vult aan: De groei is eruit, we trekken met de sociale agenda van de twintigste eeuw niet langer de stad uit, richting de suburbs, maar gaan de stad juist weer in. Van de Velde: De tijd van making city is voorbij, being city dat is nu het toverwoord.