JAARGANG 21 NUMMER 2 MAART 2014 MAGAZINE. Thema Tijdelijke toekomst

Transcriptie

1 JAARGANG 21 NUMMER 2 MAART 2014 MAGAZINE Thema Tijdelijke toekomst Sharing economy verovert vastgoed Interview met Bianca Seekles Nieuwe leaseaccounting: klaar voor de toekomst?

2 Inhoud 6 4 Lectori Salutem - Innovatie in de bouw roept om jong afgestudeerden 6 Reactie op... - Vernieuwing van het Amsterdams erfpachtstelsel: naar een helder en transparant systeem 8 Column - Recovery & restructuring 11 Duurzaamheidskeuzes van kantoorgebruikers tekenen zich scherper af 15 Interview - In gesprek met Bianca Seekles, vastgoedvrouw van het jaar Thema 18 Introductie thema: Tijdelijke toekomst 21 Column - Tijdelijke en flexibele oplossingen groeien door verandering 15 van de vraag 23 Huisvesting van arbeidsmigranten: een haalbare business case? 26 Anti-kraak en tijdelijke verhuur 30 De sociale architectuur van het vluchtelingen kamp als onvoorziene stad 34 Versterken winkelgebied via leegstaande winkels Where innovation starts - Het komt goed met vastgoed! 41 De psychologie achter de aankoop van een woning 44 Nieuwe lease accounting: klaar voor de toekomst? 47 Sharing Economy verovert vastgoed 50 Contact SERVICE magazine 51 Eén jaar in de praktijk 53 Afstudeerder TU/e - Klantgestuurd renoveren 56 SERVICE ACTIEF 58 Afstudeerverslagen TU/e - REMD 60 Contact studievereniging SERVICE

3 Where innovation starts Het komt goed met vastgoed! Tijdelijkheid is van alle tijden geweest, het is tegenwoordig alleen meer zichtbaar door het aantal leegstaande panden en braakliggende terreinen. Vroeger werd er oneindig gebouwd, tegenwoordig komen zelfs goede locaties in Amsterdam gefaseerd tot ontwikkeling. Kijk naar het Marineterrein, waar de ontwikkeling ook in fases gaat, ten opzichte van de transformatie van het havengebied aan het IJ in een eerdere periode. Tijdelijkheid is een continue factor in stedelijke ontwikkelingen. Het is een eerste stadium van een ontwikkeling waar pioniers naar een gebied toe trekken om het een bepaalde identiteit te geven. Hierdoor is er weer activiteit in het gebied. Het is voor eigenaren heel belangrijk om in die beginfase het proces goed te faciliteren. ir. Tim Hendrikx Tim Hendrikx richtte, na zijn master Real Estate & Housing aan de TU Delft, MOOI lost op op. Hij zag een groeiend gat tussen anti-kraak en definitieve (her)ontwikkeling ontstaan. Vanuit dit gat is de Maatschappelijke Onderneming ter Ontwikkeling van Ideeën (MOOI) lost op ontstaan. Door enthousiasme en een hands-on mentaliteit is het bedrijf gegroeid en inmiddels gevestigd op de Keizersgracht in Amsterdam, uiteraard ook in een tijdelijke situatie. Het is van belang dat de juiste gebruikers aanwezig zijn die ook door kunnen groeien in een toekomstige ontwikkeling. De tijden van vóór de kredietcrisis komen niet snel meer terug. Waarom zou je nog wachten op betere tijden? De tussentijd is een kans! Tussentijdse oplossingen Vanuit het groeiende gat tussen antikraak (tijdscope 1-2 jaar) en definitieve (her)ontwikkeling (tijdscope jaar) is er behoefte aan tussentijdse oplossingen (tijdscope 3-15 jaar) voor stedelijke problemen, van braakliggend terrein tot leegstaande kerken. De focus ligt daarbij niet alleen op het financiële aspect, maar juist op de behoeftes die er op dit moment in de samenleving zijn. De tussentijd kan daarbij leiden tot een identiteitsverandering voor een gebouw of gebied. Zonde om hier geen gebruik van te maken zolang het terrein braak ligt of het gebouw leeg staat. De eerste hindernis die genomen moet worden is het overtuigen van de eigenaar. Hij/zij bepaalt uiteindelijk wat er met het gebouw of terrein gebeurt. Dus daar zit de oplossing! De eerste hindernis die genomen moet worden is het overtuigen van de eigenaar." Een mooi voorbeeld van tijdelijke oplossingen is de Heilige Martelaren van Gorcum kerk in Den Haag. De gemeente Den Haag, heeft MOOI lost op ingeschakeld om een oplossing te zoeken voor deze leegstaande kerk. Dit gebouw is voor de gemeente een strategische ontwikkelingslocatie in de internationale zone van Den Haag. Over ongeveer vijf jaar wil men overgaan tot een nieuwe ontwikkeling op deze plek. Er was dus behoefte aan een invulling tot die tijd. Het gebouw heeft een totaal oppervlak van 1600m 2, om tot een snelle invulling te komen is er voor gekozen om een deel van het gebouw anders te bestemmen middels een kruimelplan ontheffing. 38

4 De procedure tijd hiervoor was met 8 weken aanzienlijk korter dan de 26 weken durende procedure van een tijdelijke ontheffing. Vorig jaar september is deze kerk voor een periode van vijf jaar getransformeerd naar een school. De school was voorheen gevestigd in het clubhuis van een scoutingvereniging. Tijdelijkheid begint steeds meer te vervlechten met definitieve ontwikkeling." Hier moesten zij elk weekend hun meubilair en andere schoolspullen aan de kant schuiven. Naarmate het aantal leerlingen groeide ontstond de behoefte naar een eigen en grotere ruimte. De verwachting is dat de school na de periode van vijf jaar uit het pand is gegroeid, kijkend naar de jaarlijkse toename van het aantal leerlingen. Zij zullen tegen die tijd op een natuurlijke wijze weer op zoek gaan naar een nieuwe locatie. Dit is een helder voorbeeld van een tussentijdse oplossing waarbij een win-win situatie ontstaat voor de eigenaar en de gebruiker. Vervlechting van tijdelijkheid en definitieve ontwikkeling Op dit moment trekt de vastgoedmarkt in Amsterdam weer aan. De verkoop van de van Genthhallen en de ontwikkelingen aan de Wibautstraat zijn hier voorbeelden van. Tijdelijkheidsvoorbeelden zie je in het centrum van Amsterdam dan ook steeds minder. Tijdelijkheid begint steeds meer te vervlechten met definitieve ontwikkeling. Een goed voorbeeld hiervan is het Cruquiusgebied in Amsterdam-Oost. AFBEELDING 2 De Heilige Martelaren van Gorcum kerk in Den Haag Het Cruquiusgebied is een voormalig bedrijventerrein in het oostelijk havengebied van Amsterdam. Amvest wil dit gebied transformeren tot een levendig woon-, werk- en recreatiegebied. De eerste stappen hiertoe zijn gezet met de opening van The Harbour Club in de oude wijnterminal aan het water en andere initiatieven die het gebied openen voor bezoekers. Voor velen is dit echter nog een onbekend stuk stad. Amvest heeft daarom MOOI lost op gevraagd te kijken naar dit gebied in transitie, specifiek naar de bestaande gebouwen. Kunnen ze nog een rol van betekenis hebben in de nieuwe situatie? In de zoektocht naar geschikte functies voor de bestaande gebouwen houden wij nu al rekening met de toekomstige invulling. Zo gaan tijdelijkheid en definitieve ontwikkeling dus hand in hand. AFBEELDING 1 De Heilige Martelaren van Gorcum kerk in Den Haag SERVICE MAGAZINE MAART

5 Keuzes maken Een andere ontwikkeling is dat gemeenten projecten prioriteren. Prioriteren betekent hier: het bewust kiezen om het ene project voorrang te geven en het andere in de ijskast te houden voor toekomstige ontwikkelingen. Voor afwachtende eigenaren is er goed nieuws." Dit is bijvoorbeeld het geval in Eindhoven, waar de komende jaren veel binnen stedelijke ontwikkelingen plaats gaan vinden zoals het NRE-terrein, Mariënhagen en Lichthoven. Het van der Meulen-Ansems (vdma) terrein in Eindhoven is vanwege de focus op andere gebieden van het prioriteitenlijstje verdwenen. De gemeente heeft vervolgens het verzoek ingediend onderzoek te doen naar de mogelijkheden om het gebied te benutten in de tussentijd. Het tijdelijk benutten van de vdma gebouwen zou betekenen dat de panden opgeknapt kunnen worden, er meer inkomsten kunnen worden gegenereerd en het gebied een positieve lift krijgt. AFBEELDING 3 Het Cruquiusgebied Het lef van bovenstaande eigenaren om keuzes te durven maken, siert hen. Voor afwachtende eigenaren is er goed nieuws, de overheid ziet de tijdelijke ontwikkelingen ook en werkt aan wet- en regelgeving zodat de tijdelijke bestemmingsontheffing van een periode van maximaal vijf jaar naar een periode van maximaal tien jaar verhoogd wordt. Daarbij wordt ook de proceduretijd verkort van de huidige 26 weken naar een periode van acht weken. Een investering die je voorheen in een periode van vijf jaar terug moest verdienen, heeft binnenkort een periode van tien jaar. Wat is tijdelijkheid dan nog? We zitten in een nieuwe realiteit vol exploitatiemogelijkheden en nieuwe verdienmodelen. Het komt goed met vastgoed! AFBEELDING 4 Het van der Meulen-Ansems (vdma) terrein in Eindhoven 40