Bedrijfspand van de dga: BV of in privé? ( Drs. J.J.A. Knol * [1] )

Transcriptie

1 Bedrijfspand van de dga: BV of in privé? ( Drs. J.J.A. Knol * [1] ) Voor veel ondernemers vertegenwoordigt het bedrijfspand een substantieel deel van het vermogen. Voor de financieel planner is het dan ook zaak om met de dga mee te denken over de structurering hiervan. In dit artikel ga ik in op de afwegingen bij de aankoop van een bedrijfspand. Allereerst besteed ik echter aandacht aan de fiscale regels van winstbepaling bij onroerend goed. Aankoop bedrijfspand in BV Vaak zal het pand eigendom worden van de Holding BV die het verhuurt aan de Werk BV. De huurbaten zijn dan bij de Holding BV belast met vennootschapsbelasting, terwijl de Werk BV de huurlasten in aftrek brengt. Is sprake van een fiscale eenheid tussen beide vennootschappen, dan vallen deze huurinkomsten en -uitgaven tegen elkaar weg. Zakelijke kosten in verband met het pand, zoals financieringsrente, onderhoud en verzekeringspremies en onroerendezaakbelasting, zijn aftrekbaar van de winst. Ten aanzien van onderhoud kan discussie ontstaan of het om achterstallig onderhoud gaat dat in één keer aftrekbaar is van de winst of dat er sprake is van een verbouwing of verbetering van het pand. In het laatste geval moet de investering geactiveerd worden waarna er jaarlijks op kan worden afgeschreven. Het belang zit in welk jaar de kosten mogen worden genomen en dus wanneer minder vennootschapsbelasting is verschuldigd. Hierbij geldt uiteraard: hoe eerder, hoe beter. Voor het periodiek onderhoud is het voorts mogelijk jaarlijks een deel van de toekomstige kosten door middel van een voorziening of kostenegalisatiereserve (KER) ten laste van de winst te brengen. Een voorziening of KER dient voor toekomstige uitgaven die uit de huidige bedrijfsvoering voortvloeien en dient tot gelijkmatige verdeling van deze kosten over de jaren heen. Dit maakt het dus mogelijk om fiscaal eerder een aftrekpost te hebben dan dat de uitgaven gedaan worden. Voorbeeld 1 Tekstra Holding BV bezit een bedrijfspand dat eens in de vijf jaar geschilderd moet worden voor een bedrag van naar verwachting Tekstra Holding BV kan dan elk jaar doteren aan een kostenegalisatiereserve (KER) of voorziening voor groot onderhoud en deze dotatie in het betreffende jaar van de jaarwinst aftrekken. Na vijf jaar bedraagt de KER Wanneer dan het schilderwerk wordt uitgevoerd moet de factuur worden afgeboekt op de KER. Het is dan uiteraard niet meer toegestaan om nogmaals een bedrag van van de winst af te trekken.voorts is het fiscaal toegestaan om jaarlijks een bedrag aan afschrijvingen op de winst in mindering te brengen. Ook hierbij gaat het weer om het verlagen van de winst en daarmee de verschuldigde belasting, zonder dat de kosten tot een uitgave leiden. Bij aankoop wordt het bedrijfspand op de balans geactiveerd voor de kostprijs of voor de stichtingskosten bij de bouw van een nieuw pand. Afhankelijk van de te verwachten levensduur en de restwaarde wordt vervolgens jaarlijks een evenredig deel van de waarde van het bedrijfspand ten laste van de winst gebracht. De aldus bepaalde afschrijving wordt in mindering gebracht op de balanswaarde van het pand totdat de zogenoemde bodemwaarde is bereikt. Voor bedrijfspanden die door de BV zelf gebruikt worden of aan andere groeps-bv's worden verhuurd, geldt sinds 2007 dat deze bodemwaarde gelijk is aan de helft van de WOZ-waarde. Zodra deze bodemwaarde is bereikt, zijn er geen afschrijvingen meer mogelijk. Is de afschrijving op een pand eenmaal geëindigd en stijgt daarna de WOZ-waarde, dan hoeft het pand niet te worden opgewaardeerd: een verdere winstneming is dan dus niet meer aan de orde. Alleen op het pand zelf zijn afschrijvingen mogelijk. Aangezien grond niet kan verslijten of verouderen, is hierop geen afschrijving mogelijk. In 2009 en 2010 bestaat voorts de mogelijkheid om bepaalde bedrijfsmiddelen versneld in twee jaar tot de restwaarde af te schrijven. Deze versnelde afschrijving geldt echter niet voor onroerend goed.

2 Voorbeeld 2 Een pand dat op 1 februari 2000 is gekocht voor , wordt afgeschreven in veertig jaar, rekening houdend met een restwaarde en de waarde van de grond van samen De jaarlijkse afschrijving bedraagt dan per jaar, waarmee de boekwaarde van het pand per 1 februari 2009 uitkomt op De WOZ-waarde bedraagt inmiddels Als het pand in eigen gebruik is, kan worden afgeschreven tot een bodemwaarde van De restwaarde van het pand blijft echter ongewijzigd, zodat er ook in 2009 weer mag worden afgeschreven. Pas wanneer de boekwaarde daalt tot , wordt de afschrijving op dat moment stopgezet. Aankoop bedrijfspand in privé Hiervoor is ervan uitgegaan dat het bedrijfspand eigendom is van een BV. In plaats daarvan kan de dga het bedrijfspand ook in privé aanschaffen. Wanneer hij het pand verhuurt aan een BV waarin hij of met hem verbonden personen direct of indirect een algemeen belang (ab) hebben, is de terbeschikkingstellingsregeling (tbs) van toepassing. Belastingheffing vindt dan plaats op basis van het zogenoemde pseudo-winstregime dat grotendeels overeenkomt met de fiscale winstbepaling, zoals die ook voor de vennootschapsbelasting geldt. De tbs-regeling houdt in dat de belastingheffing over het pand niet via box 3 verloopt, maar dat de huuropbrengsten in box 1 progressief belast zijn als resultaat uit overige werkzaamheden. Alle kosten in verband met het pand zijn aftrekbaar. Is de aankoop van het pand gefinancierd met een geldlening, dan is ook de rente aftrekbaar in box 1. De aanwending van de lening bepaalt namelijk in welke box de lening valt. Ook afschrijving op het pand is toegestaan. Hierbij geldt, net als in de vennootschapsbelasting, wel een beperking van de afschrijvingen tot een bodemwaarde gelijk aan de helft van de WOZ-waarde. Voorbeeld 3 Ger Thomassen houdt alle aandelen Thomassen Holding BV. Deze BV bezit de aandelen Thomassen Werk BV. Ger overweegt om in privé een bedrijfspand aan te kopen ter waarde van dat hij voor verhuurt aan Thomassen Werk BV. Het onderhoud bedraagt gemiddeld per jaar en de overige exploitatie-uitgaven De aankoop van het pand is gefinancierd met een geldlening met een hoofdsom van , rente 5% aflossingsvrij. Het belastbare en besteedbare inkomen uit het pand is voor Ger als volgt te berekenen: Belastbaar Besteedbaar Huur onderhoud exploitatie-uitgaven rente Belastbaar inkomen inkomstenbelasting (52%) Besteedbaar inkomen De vraag kan opkomen wanneer de tbs-regeling aanvangt. Vaak is het bedrijfspand namelijk niet direct beschikbaar voor verhuur, maar zal eerst een verbouwing moeten plaatsvinden om het pand geschikt te maken voor de onderneming. In een besluit is vastgelegd dat het aanvangsmoment van de tbs-regeling gelijk is aan het moment dat het pand door het bedrijf in gebruik is genomen.* [2] Tot dat moment bevindt zich het pand echter in box 3 waardoor de aanvangskosten en de financieringsrente gedurende de verbouwing niet aftrekbaar zijn. Deze

3 benadering sluit ook aan bij de economische realiteit: een externe partij zal een bedrijfspand ook niet huren gedurende de verbouwingsperiode. Op grond van de tbs-regeling is bij verkoop van het pand ook de boekwinst belast. In tegenstelling tot de vennootschapsbelasting is het momenteel niet mogelijk een herinvesteringsreserve te vormen. Naast huur zijn dus ook de waardestijgingen van het bedrijfspand belast. Deze afrekening over de boekwinst vindt niet alleen bij verkoop van het pand plaats, maar bij elk einde van de tbs-regeling. De tbs-regeling is dus ook niet langer van toepassing wanneer het pand aan derden wordt verhuurd of wanneer de aandelen aan niet-verbonden personen worden overgedragen. Om liquiditeitsproblemen te voorkomen is het op verzoek wel mogelijk om gedurende 10 jaar uitstel van belastingbetaling te krijgen. Doorgaans voorkeur voor BV Voor de bepaling van de belastbare winst is er in beginsel geen onderscheid tussen BV en in privé. Zowel in de vennootschapsbelasting als onder de tbs-regeling wordt het resultaat immers op basis van het winstregime bepaald. Wel is er tariefsmatig een verschil: in privé geldt een belastingdruk van maximaal 52% aan inkomstenbelasting in box 1, terwijl in de BV sprake is van een cumulatieve belastingdruk van 40% tot 441/8%* [3] aan vennootschapsbelasting en aanmerkelijkbelangheffing. Door deze lagere belastingdruk heeft aanschaf in de BV doorgaans dus de voorkeur. Voorbeeld 3 vervolg - Wanneer Thomassen Holding BV het bedrijfspand bezit, was het resultaat als volgt te bepalen: Fiscaal Cashflow Huur onderhoud exploitatie-uitgaven rente Brutowinst vennootschapsbelasting (25,5%) Nettowinst = bruto-dividend ab-heffing in box 2 (25%) Het aanhouden van het bedrijfspand in Thomassen Holding BV resulteert derhalve in een voordeel van 4600 ten opzichte van de tbs-regeling. Dit voordeel is nog groter doordat ook een toekomstige boekwinst bij verkoop van het pand in de BV lager belast is dan in privé. Bovendien kan dan in een BV door middel van een herinvesteringsreserve de boekwinst eventueel worden doorgeschoven naar een vervangend pand. Ook organisatorische en administratieve redenen geven vaak een voorkeur voor aanschaf in de BV. Veel bedrijfspanden zijn immers dusdanig specifiek dat deze niet los van de onderneming verkoopbaar zijn. Een andere reden voor aanschaf in de BV is dat het onroerende goed dan door middel van een aandelentransactie is te verkopen. Niet het pand zelf, maar de aandelen van een BV die het pand bezit, worden dan verkocht. Groot voordeel hiervan is dat de boekwinst niet wordt gerealiseerd en er dus geen vennootschapsbelasting over is verschuldigd.* [4] Wijzigingen tbs-regeling Onlangs heeft de Staatssecretaris van Financiën in een notitie* [5] aan de Tweede Kamer aangekondigd de verschillen in belastingheffing tussen BV en privé grotendeels te willen opheffen. Hiertoe heeft hij voorgesteld om ook voor tbs-panden een faciliteit soortgelijk aan de MKB-winstvrijstelling in de sfeer van winst uit onderneming te willen invoeren. Dit zou betekenen dat 10,5% van het resultaat uit een tbs-pand wordt vrijgesteld waardoor de belastingdruk

4 daalt tot 46,5%* [6]. Het verschil ten opzichte van de belastingdruk van 40%/441/8% in een BV neemt dan aanzienlijk af. Ook wordt voorgesteld om voor een tbs-pand de mogelijkheid in te voeren van het vormen van een herinvesteringsreserve en kostenegalisatiereserve. Verder wordt in het voorstel voor de nieuwe Wet schenk- en erfbelasting de bedrijfsoverdrachtfaciliteit uitgebreid tot tbs-panden. Dit betekent dat vererving of schenking van een tbs-pand voor 90% van de waarde wordt vrijgesteld. Belangrijkste voorwaarde is dat de verkrijger van het pand tevens aandelen bezit in de vennootschap waaraan wordt ter beschikking gesteld en dat deze het pand en de aandelen met daarin de materiële onderneming ten minste vijf jaar in bezit houdt. Ondanks deze aangekondigde wetswijzigingen zal het vaak de voorkeur houden om de tbsregeling te voorkomen en het bedrijfspand binnen de BV-structuur aan te schaffen. Ondanks de vergelijkbare belastingdruk in de toekomst heeft aanschaf in privé namelijk nog altijd een liquiditeitsnadeel. De huurbate zal in privé na invoering van de 10,5%-vrijstelling weliswaar belast zijn tegen de belastingdruk van 46,5%, maar de huurlast is echter slechts direct aftrekbaar tegen het tarief vennootschapsbelasting van maximaal 25,5%. De ab-heffing gaat immers pas een rol spelen bij verkoop of liquidatie, een moment dat in de praktijk doorgaans vaak in de verre toekomst ligt. De Staatssecretaris van Financiën heeft zich dit ook gerealiseerd, aangezien in de dga-notitie uitsluitend voor het jaar 2010 de mogelijkheid wordt aangekondigd om tbs-panden geruisloos in de BV in te brengen. Dit zou zowel voor de inkomsten- als overdrachtsbelasting gaan gelden. Aan deze nieuwe faciliteit zullen wel een aantal voorwaarden worden verbonden. In de notitie wordt aangegeven dat de inbreng tegen uitreiking van aandelen moet plaatsvinden en dat de dga minimaal 90% van de aandelen van de BV heeft en houdt. Verder zullen waarschijnlijk vergelijkbare eisen worden gesteld als bij de geruisloze inbreng van een onderneming in een BV, zoals de eis dat het ingebrachte pand moet worden geactiveerd tegen de boekwaarde en dat de verkrijgingsprijs van de nieuw uitgereikte aandelen gelijk moet zijn aan het fiscale eigen vermogen van de werkzaamheid. Aankoop toch in privé? Hoewel aankoop in de BV doorgaans de voorkeur zal hebben, is er toch een aantal situaties denkbeeldig waarbij het is te overwegen om het bedrijfspand toch in privé aan te schaffen. Allereerst betreft dit de situatie dat verwacht wordt dat de tbs-regeling na niet al te lange tijd zal eindigen bijvoorbeeld door verkoop van de aandelen van de Werk BV. De belastingheffing in box 3 daarna is namelijk veel lager dan in de BV waardoor de nadelen van een relatief korte tbs-periode voor lief worden genomen. Voorbeeld 3 vervolg Wanneer Thomassen Holding BV alle aandelen Thomassen Werk BV verkoopt (zonder verkoop van het pand), zou - bij een gelijke huur - het resultaat ook gelijk blijven, namelijk Was daarentegen het pand in privé aangeschaft, dan eindigt in beginsel de tbsregeling en is het pand belast in box 3. Dit betekent wel dat in privé moet worden afgerekend over de boekwinst op het pand. Het rendement op het nu voormalige bedrijfspand bedraagt dan: Cashflow Huur onderhoud exploitatie-uitgaven rente verm.rend.heffing (1,2% x / schuld)

5 Het nettorendement in box 3 is hoger dan wanneer het pand in de BV is aangeschaft.een andere reden om een bedrijfspand toch in privé te kopen is wanneer het gedeeltelijk aan de eigen BV wordt verhuurd en gedeeltelijk aan derden. Aankoop in de BV betekent dat de huurinkomsten van externe huurders ook belast zijn, terwijl deze in box 3 effectief onbelast zijn. Een berekening moet dan uitwijzen wat dan voordeliger is: de belastingheffing in box 1 en box 3 versus de belastingheffing in de BV. Suggestie: aankoop door meerderjarige kinderen Belastingheffing in box 3 wordt ook bereikt wanneer meerderjarige kinderen van de dga het bedrijfspand aanschaffen en dit gaan verhuren aan de BV waarvan de ouder de aandelen houdt. Meerderjarige kinderen kunnen als verbonden personen onder de tbs-regeling kwalificeren, maar dan moet wel sprake zijn van een ongebruikelijke tbs. Is de hoogte van de huur daarentegen zakelijk en zijn ook de overige huurvoorwaarden gebruikelijk, dan vindt belastingheffing in box 3 plaats. Naast het voordeel van de lagere belastingheffing bij de kinderen is dit vanuit estate planningsoverwegingen ook voordelig. Alle toekomstige rendementen komen immers direct bij de kinderen terecht en vallen dus niet in de nalatenschap en zijn derhalve niet belast met successierechten. Aankoop door de kinderen heeft wel als bezwaar dat de dga niet de beschikkingsmacht over het bedrijfspand heeft. In het slechtste geval kunnen zijn kinderen immers na afloop van het huurcontract op zoek gaan naar een nieuwe huurder die bereid is een hogere huur te betalen. Om dit soort ongewenste situaties te voorkomen, kan het zinvol zijn de beschikkingsmacht te beperken. De meest vergaande vorm is certificering van het vermogen door middel van een stichting administratiekantoor (STAK). Dit houdt in dat het bedrijfspand eigendom wordt van de STAK die hiervoor certificaten uitreikt. De tussenschakeling van de STAK creëert een scheiding tussen zeggenschap en economisch belang over het bedrijfspand. Het bestuur van de STAK heeft als eigenaar de beschikkingsmacht over het pand, terwijl de kinderen als certificaathouders eenzelfde economisch belang houden: recht op uitkering van de huuropbrengsten. De verhouding tussen het bestuur en de certificaathouders wordt vastgelegd in de statuten of administratievoorwaarden van de STAK. Voorbeeld 4 In plaats dat Ger Thomassen het bedrijfspand aankoopt, besluit hij zijn meerderjarige kinderen in staat te stellen dit pand te kopen. Wel wil hij op alle mogelijke manieren voorkomen dat zij zeggenschap over 'zijn' bedrijfspand krijgen. Ger kan het volgende stappenplan doorlopen: Stap 1: Ger richt een STAK op met zichzelf als bestuurder; Stap 2: Ger (of zijn Holding BV) verstrekt al dan niet in combinatie met een bank een lening aan de STAK waarmee deze het bedrijfspand aanschaft; Stap 3: de STAK reikt aan Ger certificaten uit; Stap 4: Ger schenkt deze certificaten aan zijn kinderen; Stap 5: Ger maakt bij de schenking een voorbehoud t.a.v. het bewind over de certificaten; Stap 6: Ger maakt de schenking bovendien herroepelijk. Op deze wijze is het bedrijfspand maximaal beschermd tegen kwade bedoelingen van de kinderen. Zolang Ger namelijk het bewind heeft over de certificaten, kunnen de kinderen de STAK nooit ontbinden. Na vijf jaar is het mogelijk voor meerderjarige kinderen om een rechter te verzoeken het bewind op te heffen. Zouden de kinderen een gerechtelijke procedure opstarten, dan zal Ger de schenking herroepen en dienen de kinderen de certificaten aan Ger terug te geven. Uiteraard is over de schenking van de certificaten schenkingsrecht verschuldigd en moet dit passen binnen een schenkingsstrategie.

6 Bestaande situaties: overheveling naar privé? Het komt verder regelmatig voor dat een dga zijn onderneming verkoopt en vervolgens het bedrijfspand blijft verhuren aan zijn voormalig bedrijf. In de onderhandelingen rondom de overdracht is het dan wel zaak om het huurcontract in detail reeds vast te leggen. De vraag die dan vervolgens opkomt, is of het wel zinvol is het pand in de BV te blijven aanhouden. Nu de aandelen van het bedrijf verkocht zijn, zal het pand immers in privé niet langer onder de tbs-regeling vallen, maar in box 3 belast zijn.* [7] Overheveling naar privé betekent echter wel dat de boekwinst of -verlies in de BV wordt gerealiseerd waarover vennootschapsbelasting is verschuldigd. Bovendien wordt overdrachtsbelasting geheven. Berekend zal dan moet worden of de lagere belastingheffing in box 3 deze twee nadelen compenseert. Voorbeeld 4 vervolg Stel dat, Ger Thomassen uit de vorige voorbeelden het bedrijfspand in zijn Holding BV heeft aangeschaft en we zijn inmiddels een aantal jaren verder. In de tussentijd is het pand in waarde gestegen naar De boekwaarde van het pand is De lening in Thomassen Holding BV is gedaald naar Thomassen Holding BV verkoopt de aandelen Lucas Werk BV aan een manager. Aangezien deze over niet over voldoende vermogen beschikt, wordt het bedrijfspand buiten de transactie gelaten. Wel wordt het huurcontract aangepast en Thomassen Holding BV gaat het pand aan de voormalige Werk BV verhuren voor een zakelijke huur van Ger Thomassen overweegt nu om het bedrijfpand in privé over te nemen, maar aangezien hij in privé geen vermogen heeft, dient hij hiervoor een bedrag van te lenen ( koopsom plus overdrachtsbelasting).thomassen Holding BV ontvangt de opbrengst van , maar dient * [8] vennootschapsbelasting over de boekwinst te betalen. Van de nettowinst van kan vervolgens de lening in de BV afgelost worden, zodat een bedrag van resteert. In het kader van de vergelijking wordt vervolgens een fictief kasrondje verondersteld waarbij dit bedrag als dividend naar privé wordt uitgekeerd.* [9] Na aftrek van 25% ab-heffing blijft er nog om de lening in privé af te lossen. In privé houdt Ger dan uiteindelijk een lening over van * [10].Het nettorendement in box 3 is dan als volgt te bepalen: Cashflow Huur onderhoud exploitatie-uitgaven rente (5% x ) verm.rend.heffing (1,2% x schuld) Indien Thomassen Holding BV het pand zou verhuren, bedraagt het nettorendement * [11]. Overheveling naar box 3 in privé resulteert derhalve in een voordeel van per jaar. Het duurt circa 7 jaar voordat de lagere belastingheffing in privé de extra kosten van de overdrachtsbelasting goedmaakt. Vraag is of een dga op een dergelijk lange horizon wenst te plannen.de belastingheffing over de boekwinst is geen extra kostenpost, maar komt slechts neer op het vervroegen van belastingheffing. Over de boekwinst moest de BV toch op enig moment afrekenen. Met het contante waardenadeel van deze eerdere belastingheffing is door middel van het fictieve kasrondje rekening gehouden.

7 Conclusies De lagere belastingdruk in de BV, de mogelijkheid van het uitstellen van ab-heffing en bedrijfseconomische redenen resulteren vaak in een voorkeur voor aanschaf van het bedrijfspand in de BV. Wanneer echter verwacht wordt dat het pand op korte termijn in box 3 belast gaat worden, bijvoorbeeld ingeval verkoop van de onderneming aanstaande is, of wanneer het pand gedeeltelijk aan derden wordt verhuurd, is het te overwegen om het toch in privé aan te schaffen. Wanneer dit niet het geval is, is het een suggestie het pand te laten aanschaffen door meerderjarige kinderen van de dga. In geval van een zakelijke huur is het dan namelijk in beginsel bij de kinderen in box 3 belast. Overheveling van het bedrijfspand naar box 3 in privé, na verkoop van de onderneming, is een optie. Heffing van overdrachtsbelasting en het vervroegen van de afrekening over de boekwinst resulteren vaak wel in een relatief lange inverdienperiode *[1] Drs. J. J.A. Knol is partner bij O4 & Partners Private Office. *[2] Besluit van 1 december 2008, nr. CPP2008/520M en bevestigd door Rechtbank Arnhem op en Hof 's-hertogenbosch, *[3] 20% Vpb + 25% ab x (100-20) tot 25,5 Vpb + 25% ab x (100-25,5). *[4] In een volgend artikel in dit vakblad ga ik nader in op de vennootschappelijke structurering van het bedrijfspand. *[5] Notitie Fiscale positie directeur-grootaandeelhouder van 29 april De voorstellen uit deze notitie zullen worden opgenomen in het Belastingplan 2010 met een beoogde datum van inwerkingtreding van 1 februari *[6] 52% x (100 resultaat - 10,5% vrijgesteld). *[7] Ervan uitgaande dat de aandelen in de onderneming niet zijn verkocht aan een verbonden persoon in de zin van de tbs-regeling. *[8] 25,5% x ( ). *[9] Uiteraard kan ook gekozen worden om dit bedrag vanuit de Holding BV aan privé te lenen. In hoeverre dit aantrekkelijk is, hangt af van het verwachte rendement en een inschatting van een risico van een waardedaling van het bedrijfspand. *[10] *[11] ( /8%) x ( % * ). Copyright (C) Kluwer 2009 Vakblad Financiële Planning, 89. Bedrijfspand van de dga: BV of in privé? (Drs. J.J.A. Knol)