KOOPAPPARTEMENTEN INNEDERLAND. Deel II: onderzoeksrapportage

Transcriptie

1 KOOPAPPARTEMENTEN INNEDERLAND Deel II: onderzoeksrapportage Amersfoort, 4 november 2002

2 Colofon In opdracht van: Ministerie van VROM Auteurs: Frank Bonnerman Marco Hoppesteyn Christophe de Jongh Wido Scholte (SAD-VELP) Postbus AC Amersfoort

3 INHOUD 1 Inleiding Koopappartementen in Nederland Koopappartementen Conclusies De onderhoudsstaat van appartementen Onderhoudsstaat volgens het WBO Onderhoudsstaat volgens de KWR Uitkomsten van de enquête: oordeel over onderhoudsstaat appartement Conclusies en dwarsverbanden Koopappartementen en andere deelmarkten Bewoners van appartementen en eengezinswoningen in de koopsector De herstelkosten vergeleken Conclusies en dwarsverbanden Verenigingen van eigenaren en hun functioneren Verenigingen van Eigenaren Het functioneren van VvE's Onderhoudsactiviteit verklaard Conclusies en dwarsverbanden Onderhoudsstaat van woongebouwen van VvE's Beoordeelde onderhoudsstaat van woongebouwen Beoordeling onderhoudsstaat van woongebouwen verklaard Samenhang onderhoudsstaat en functioneren van VvE's Conclusies Meningen in de markt: interviews met sleutelfiguren Aanpak interviews Uitkomst van het imago-onderzoek van de VvE-markt Aanbevelingen toekomstig beleid Conclusies uit interviews Inhoudsopgave bijlagen... 1 Q:\Afdelingen\P V M\Cluster Redactie\Inhoud VROM internet\wonen\onderzoek naar wonen\vve's\koopappartementen in Nederland Deel II.doc

4 1 INLEIDING Dit is deel II van het onderzoeksrapport "Koopappartementen in Nederland". Het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (MVROM) heeft eind 2001 aan opdracht gegeven voor een breed onderzoek naar de koopappartementenmarkt in Nederland. Dit rapport (deel II) geeft volledig inzicht in de uitkomsten van het verrichte onderzoek. De belangrijkste resultaten uit het onderhavige rapport zijn samengevat in deel I: Koopappartementen in Nederland, eindrapport. Aanleiding van het onderzoek De aanleiding voor het onderzoek is vierledig. De eerste aanleiding vormt het slechte imago van de koopappartementenmarkt. In de politiek dringen herhaaldelijk geluiden vanuit de markt door over het niet goed functioneren van Verenigingen van Eigenaren (VvE) van koopappartementen. Dit zou zich op sommige plaatsen uiten in achterstallig onderhoud aan woongebouwen en een slechte financiële positie van VvE's. Deze geluiden 'op straat' en in de media komen niet overeen met de empirische data waarover VROM beschikte (Woningbehoefte Onderzoek 1998 en Kwalitatieve Woning Registratie 1995). De tweede aanleiding ligt in de op handen zijnde wijziging van het appartementsrecht. Inmiddels is een wetsvoorstel gedaan dat onder andere een verbetering van het functioneren van VvE's als beoogde uitwerking heeft. Ten derde bleek er een gebrek aan kennis te bestaan over de markt van koopappartementen. Bij de politieke discussie over de verkoop van huurwoningen en de Wet Bevordering Eigenwoningbezit, werd duidelijk dat het schort aan inzicht in de koopappartementenmarkt in Nederland. De laatste aanleiding is de verwachting dat het aantal koopappartementen de komende jaren fors zal groeien, als gevolg van nieuwbouw en de verkoop van huurwoningen. Met een goed beeld van de huidige situatie kunnen de consequenties van toekomstige ontwikkelingen beter ingeschat worden. Doelstelling Dit onderzoek heeft tot doel: een actueel beeld te schetsen van de markt van koopappartementen in Nederland; inzicht te verwerven in het functioneren, de omvang en de aard van de Verenigingen van Eigenaren van koopappartementen. Onderzoeksvragen Het onderzoek is gericht op vier verschillende aspecten van de koopappartementenmarkt: het imago, de staat van onderhoud, de financiering en het functioneren van de VvE's. Dit heeft geleid tot de volgende onderzoeksvragen: 1. Hoe ziet de koopappartementenmarkt in Nederland eruit wat betreft: woningen; bewoners; ruimtelijke spreiding. 2. In hoeverre hangen aspecten van de woning, woonomgeving, of de bewoners samen met de staat van onderhoud van het koopappartement? 1

5 3. Is er sprake van onderhoudsproblematiek onder koopappartementen en zo ja, hoe verhoudt de ernst van de problematiek zich met die in andere deelmarkten? 4. Hoe ziet de populatie van de VvE's met koopappartementen eruit, hoe is het gesteld met het functioneren van de VvE's, wat zijn de mogelijke oorzaken van het (dis)functioneren? 5. Welke samenhang is er tussen het (goed of) slecht functioneren van een VvE en de staat van onderhoud van een appartementengebouw? 6. Wat is de visie van de marktpartijen over het functioneren van VvE's, welke oplossingsrichtingen zien zij voor verbetering, en welke oplossingsrichtingen zijn kansrijk? Onderzoeksopzet Het onderzoek bestaat uit de volgende onderdelen: Een analyse van de uitkomsten van het Woningbehoefte Onderzoek (WBO) 1994 en 1998, die inzicht geeft in kenmerken van koopappartementen, bewoners en het subjectieve oordeel over de onderhoudsstaat. Een analyse van de uitkomsten van de Kwalitatieve Woningregistratie (KWR) 2000, die inzicht geeft in, met name, de technische onderhoudsstaat van koopappartementen. Een door uitgevoerde enquête onder de bewoners van koopappartementen en (via hen) de bestuurders van hun VvE's; het gaat om ingevulde enquêteformulieren van bewoners (41% van het aantal uitgezette enquêtes) en van bestuurders; Deze enquête verschaft onder meer inzicht in het functioneren van VvE's en het subjectieve oordeel van bewoners en bestuurders over de gemeenschappelijke bouwdelen van woongebouwen (voor de enquêteformulieren; zie bijlagen 10 en 11, voor constructie van het analysebestand; zie bijlage 9). Interviews met 12 sleutelfiguren vanuit de markt om zicht te krijgen op de mening van deskundigen over het functioneren van VvE's, de effecten hiervan op de kwaliteit van koopappartementen(-gebouwen) en de mogelijkheden voor verbetering van de werking van VvE's. Onderstaand overzicht (zie tabel 1) geeft aan welke informatiebronnen zijn gebruikt voor de verschillende aspecten van het onderzoek. In de tabel zijn, per genoemd aspect, de belangrijkste informatiebronnen in vet aangekruist. Tabel 1 Aspect Overzicht van de gebruikte informatiebronnen in het onderzoek WBO KWR Enquête CBS/ Interv kenmerken koopappartementen (bouwperiode, kenmerken gebouw, enz.) kenmerken bewoners (samenstelling huishouding, inkomen, opleiding, etniciteit, enz.) aantal koopappartementen en VvE's (naar regio) 1994 en Laaglanda dvies 2002 x x x x x x SYSWO V 2000 x iews

6 Aspect WBO 1994 KWR 2000 Enquête Laaglanda CBS/ SYSWO Interv iews en 1998 dvies 2002 V (naar regio) oordeel bewoners over onderhoudsstaat appartementen x x x oordeel bewoners over onderhoudsstaat appartementengebouwen x x meting technische onderhoudsstaat appartement en gebouw x organisatie en functioneren VvE x financiële aspecten VvE x organisatie onderhoud woongebouw x algemeen beeld koopappartementen en strategie m.b.t. VvE's x Opbouw van het rapport Het rapport is als volgt opgebouwd: in hoofdstuk 2 wordt een algemeen beeld gegeven van de koopappartementenmarkt en de bewoners van koopappartementen. Hoofdstuk 3 gaat in op de onderhoudsstaat van koopappartementen, terwijl in hoofdstuk 4 een vergelijking wordt gemaakt tussen koopappartementen en andere deelmarkten (eengezins koopwoningen en huurappartementen). Hoofdstuk 5 gaat in op het functioneren van VvE's. In hoofdstuk 6 komt het functioneren van VvE's, met betrekking tot het onderhoud van woongebouwen, aan de orde. In hoofdstuk 7 wordt aandacht besteed aan de meningen vanuit de markt over het functioneren van VvE's. Elk hoofdstuk wordt afgesloten met conclusies en, zonodig, een bespreking van de dwarsverbanden met de uitkomsten van andere deelonderzoeken. Aan het eind van deze rapportage bevindt zich een begrippenlijst van gebruikte begrippen in dit onderzoek. 3

7 4

8 2 KOOPAPPARTEMENTEN IN NEDERLAND 2.1 Koopappartementen Definitie van koopappartementen In dit rapport staat het koopappartement centraal. Alvorens het karakter van de markt van koopappartementen te schetsen, wordt eerst het onderwerp van onderzoek nader gedefinieerd. Onder de term koopappartement wordt in dit onderzoek verstaan een zelfstandige koopwoning die wordt bewoond door de eigenaar en die deel uitmaakt van een gebouw dat is gesplitst in appartementsrechten met woonbestemming. Deze definitie kent drie aspecten: 1. De term appartementsrecht geeft aan dat het uitsluitend gaat om juridisch gesplitst eigendom. Het is eigen aan koopappartementen dat ze zich bevinden in een gebouw dat in eigendom is van meerdere eigenaren. Voor de eigenaren is sprake van een gedeelde eigendomssituatie: ze zijn eigenaar van het appartementsrecht en mede-eigenaar van de gemeenschappelijke bouwdelen. 2. Het appartementsrecht heeft een woonbestemming. Er zijn ook appartementsrechten die een andere bestemming hebben, zoals winkels en garages. Deze vallen niet binnen het onderzoek. 3. Het appartementsrecht wordt bewoond door de eigenaar. Appartementsrechten kunnen ook worden verhuurd door de eigenaar. Verhuurde appartementen vallen buiten het terrein van dit onderzoek. Het gaat uitsluitend om appartementen bewoond door de eigenaar-bewoner. Koopappartementen maken een heel specifiek deel uit van de woningvoorraad doordat voor de bewoners sprake is van een gedeelde eigendomssituatie: eigenaar van het appartementsrecht en mede-eigenaar van de gezamenlijke bouwdelen. Het gezamenlijk eigendom brengt de wettelijke verplichting van het lidmaatschap van een vereniging van eigenaren (VvE) met zich mee. Op de karakteristiek van de VvE-markt gaat hoofdstuk 4 verder in. Aantal koopappartementen Nederland telt begin 2002 naar schatting koopappartementen 1. In Figuur 1 zijn de koopappartementen in 2002 weergegeven binnen de totale voorraad koop- en huurwoningen in ons land. De figuur laat zien welk deel van de woningvoorraad onderwerp van dit rapport is. Het gaat om het grijs gearceerde deel van de voorraad: de appartementsrechten in het koopsegment. Nederland telt begin 2002 naar schatting 3,6 miljoen koopwoningen. Een kleine 10% daarvan, te weten , betreft koopappartementen. In de figuur is te zien dat, binnen de voorraad huurwoningen, eveneens appartementsrechten voorkomen, aangeduid met de term huurappartementen. 1 Gebaseerd op cijfers van MVROM (CBS/ SYSWOV) voor begin 2001 en een schatting voor de toename van de voorraad over het jaar

9 Hoeveel huurappartementen ons land in 2002 kent, is niet bekend. De schatting van het maximale aantal huurappartementen is in Figuur 1 Koopappartementen binnen de totale woningvoorraad a in Nederland per 1 januari 2002 huurwoningen: 3,1 miljoen koopappartementen: ( ) huurappartementen: ( ) b koopwoningen: 3,6 miljoen a b De totale voorraad bedraagt per naar schatting 6,7 miljoen woningen Het aantal huurappartementen is niet geregistreerd in CBS/ SYSWOV 2000 en in het kader van dit onderzoek niet verder onderzocht. Bron: CBS/ SYSWOV 2000 (bewerking ) Ontwikkeling Het aantal koopappartementen in Nederland groeit snel. Sinds de invoering van het appartementsrecht in 1951 is een bonte verzameling koopappartementen ontstaan door de juridische splitsing van panden die vervolgens als appartementen zijn verkocht. Daarnaast verkopen particuliere en institutionele beleggers en corporaties huurwoningen en worden koopappartementen nieuw gebouwd. De snelle groei blijkt uit de volgende cijfers. In 1994 zijn er in ons land koopappartementen (CBS/ SYSWOV 2000), in 2002 is dit aantal toegenomen tot naar schatting Een toename van ongeveer appartementen in acht jaar. De markt van koopappartementen vertoont over de periode een groei van bijna 45%. De groei van de totale voorraad in Nederland ligt in dezelfde periode niet hoger dan 11%. Bij gelijkblijvende groei zou het aantal koopappartementen in 2010 reiken tot ongeveer Het aantal nieuw gebouwde koopappartementen bedraagt in de periode circa per jaar, terwijl er naar schatting netto zo'n appartementen per jaar bijkomen door splitsing en/ of verkoop. Sloop speelt een zeer kleine rol. Bijna tweederde van de groei is daarmee op conto van de nieuwbouw te schrijven. Ruim eenderde van de groei is het gevolg van splitsing en verkoop van bestaande huurcomplexen. 2 Uitgaande van een schatting van het aantal appartementsrechten, gebaseerd op het Kadaster, waren er in ons land begin 2000 minstens appartementsrechten. Of in dit totaal ook winkels en garages zijn meegeteld is niet duidelijk. Het aantal huurappartementen in 2000 bedraagt maximaal (aangenomen dat in de schatting van het Kadaster géén winkels en garages zijn meegenomen), vrijwel evenveel als het aantal koopappartementen ( in 2000 volgens CBS/ SYSWOV 2000). 3 Bron: afgeleid uit CBS/ SYSWOV 2000 naar bouwjaar. 6

10 Algemene karakteristiek van koopappartementen De KWR is de enige gegevensbron die een beeld geeft van koopappartementen naar het aantal bouwlagen in het woongebouw. Verderop in dit rapport zal blijken dat dit een zeer relevant kenmerk is om de onderhoudsstaat van koopappartementen te beschrijven (zie hoofdstuk 3). De verdeling van koopappartementen naar bouwperiode en aantal bouwlagen van het woongebouw is weergegeven in tabel 2. Omvang en bouwperiode van woongebouwen van koopappartementen Ongeveer een kwart van de koopappartementen wordt in de laagbouw gevonden en nog eens een kwart in de middelhoogbouw. De overige koopappartementen bevinden zich in de hoogbouw (49% van de voorraad). De grootste groep koopappartementen betreft woningen in de hoogbouw uit de bouwperiode (overwegend jaren '60). Maar ook de hoogbouw uit de periode telt veel koopappartementen. De derde grote groep appartementen betreft de vooroorlogse laagbouw. Het gaat daarbij vooral om boven-/ benedenwoningen in de klassieke stadsvernieuwingsgebieden. Koopappartementen in de middelhoogbouw komen in alle bouwperioden vrij veel voor, met een zekere nadruk op de periode Uit deze periode dateren de typische portiek-etagewoningen met vier verdiepingen. De tabel geeft duidelijk aan dat een groot deel van de koopappartementen van oudere datum zijn: 62% dateert van voor 1970, 29% zelfs van voor Aangezien koopappartementen een vrij recent verschijnsel zijn (het appartementsrecht dateert van 1951, de verkoop van appartementen is pas in de jaren '70 goed op gang gekomen), kan de conclusie worden getrokken dat veel koopappartementen oorspronkelijk niet als zodanig zijn gebouwd, maar in een later stadium door splitsing en/ of verkoop hun huidige status hebben gekregen. Tabel 2 koopappartementen naar bouwperiode en aantal bouwlagen, 2000 bouwperiode Laagbouw (2-3 bouwlagen) Middelhoogbouw Hoogbouw (5 of meer bouw- Totaal (kolompercentage) (4 bouwlagen) lagen) voor % 24% 22% 100% (29%) % 25% 55% 100% (33%) % 23% 67% 100% (21%) na % 30% 57% 100% (17%) totaal 26% 25% 49% 100% (100%) Bron: KWR 2000 Uit de enquête van blijkt dat het overgrote deel van de woongebouwen met koopappartementen kleinschalig is: gemiddeld 12 appartementen in woongebouwen met uitsluitend koopwoningen en 13 appartementen in woongebouwen met zowel koop- als huurappartementen. Het grootste woongebouw dat in het onderzoek is betrokken, omvat 500 appartementen. Overige fysieke kenmerken Het WBO 1998 geeft een nader beeld van de kenmerken van koopappartementen. Zo'n 4% betreft specifieke ouderenhuisvesting (over het algemeen nieuwbouw) en 2% ligt direct boven winkels of bedrijven. Slechts 40% van de koopappartemen- 7

11 ten in 1998 bevindt zich in een woongebouw met lift. Dit geeft aan dat het merendeel van de koopappartementen zich in een woongebouw met minder dan vijf bouwlagen bevindt. Vanaf vijf bouwlagen is een lift verplicht. Koopappartementen zijn kleiner dan de gemiddelde woning in Nederland. Slechts 40% van de koopappartementen heeft 4 of meer kamers. In de totale woningvoorraad is dit 71%. Ruim 14% heeft slechts 1 of 2 kamers, in de totale voorraad is dit 10%. Regionale verschillen Het overgrote deel van de koopappartementen staat in het westen van het land: bijna driekwart van alle koopappartementen (zie tabel 3). Het noorden telt het minste aantal koopappartementen. Verhoudingsgewijs komen koopappartementen het minste voor in het zuiden van het land. Tabel 3 Aantal koopappartementen per landsdeel, 2001 landsdeel aantal koopappartementen aandeel Noord (Groningen, Friesland, Drenthe) % Oost (Overijssel, Gelderland, Flevoland) % Zuid (Zeeland, Noord-Brabant, Limburg) % West (Utrecht, Noord-Holland, Zuid-Holland) % totaal % Bron: CBS/ SYSWOV 2000 De vier grote steden nemen in 2001 ruim 40% van alle koopappartementen voor hun rekening. Ook buiten de vier grote steden telt het westen van het land veel koopappartementen ( in 2001). Den Haag, de stad die in de jaren '70 koploper is geweest in de juridische splitsing van panden in appartementen, telt de meeste koopappartementen: in Uit de KWR 2000 blijkt dat het in deze stad vooral om koopappartementen in laagbouw gaat (tabel 4), met name boven-/ benedenwoningen. In Amsterdam ( koopappartementen in 2001) overheerst de hoogbouw. In deze stad werd overigens ook vóór 1940 al veel in vijf bouwlagen gebouwd. In Rotterdam ( koopappartementen in 2001) betreft het vooral middelhoogbouw en hoogbouw. In de gemeenten met minder dan inwoners is het aantal koopappartementen gering, in vergelijking met de totale omvang van de woningvoorraad in deze gemeenten; in absolute zin gaat het echter toch om veel koopappartementen (40% van de totale voorraad in 2000). Tabel 4 Aandeel koopappartementen naar aantal bouwlagen in het woongebouw per gemeente(grootte), 2000 gemeente(grootte) laagbouw (2-3 bouwlagen) middelhoogbouw (4 bouwlagen) hoogbouw (5 of meer bouwlagen) totaal (%kolom) Amsterdam 5% 20% 75% 100% (10%) Rotterdam 11% 42% 47% 100% (9%) Den Haag 51% 17% 31% 100% (13%) Utrecht 23% 25% 35% 100% (4%) 8

12 gemeente(grootte) overige gemeenten > inw. Gemeenten < inw. laagbouw (2-3 bouwlagen) middelhoogbouw (4 bouwlagen) hoogbouw (5 of meer bouwlagen) totaal (%kolom) 24% 20% 56% 100% (23%) 27% 29% 44% 100% (40%) Totaal 26% 25% 49% 100% Bron: KWR 2000 De grote steden, vooral Amsterdam en Rotterdam, kennen naar verhouding weinig koopwoningen (zie tabel 5). Binnen de koopsector maken de appartementen een belangrijk deel uit van het woningaanbod in deze steden. Den Haag en Utrecht kennen, naar verhouding, meer koopwoningen dan Amsterdam en Rotterdam, maar ook hier wordt de koopmarkt in belangrijke mate bepaald door appartementen. Zeker in Den Haag is het aandeel koopappartementen in de totale woningvoorraad opvallend hoog. Buiten de grote steden is de betekenis van koopappartementen veel geringer. Tabel 5 Positie van koopappartementen binnen de woningmarkt, 2001 gemeente (-groep) % koopwoningen appartementen als % van de koopsector koopappartementen als % van totale voorraad Amsterdam 18% 63% 11% Rotterdam 27% 49% 13% Den Haag 34% 71% 24% Utrecht 43% 40% 17% overige gemeenten 46% 16% 7% > inw. gemeenten 60% 6% 4% < inw. totaal 52% 12% 6% Bron: CBS/ SYSWOV 2000 De bewoners van koopappartementen Het WoningBehoefte Onderzoek is, vanwege haar omvang en representativiteit, een geschikte gegevensbron voor een beeld van wie er zoal in koopappartementen wonen (WBO 1998: ruim 4900 respondenten uit meergezins koopwoningen). Het WBO is een vierjaarlijks landelijk onderzoek, in opdracht van VROM, naar de woonbehoeften in Nederland. In tabel 6 zijn een aantal kenmerken van bewoners van koopappartementen in 1998 en die van alle huishoudens in Nederland naast elkaar gezet (voor andere kenmerken: zie "bewonerskenmerken" in bijlage 1a). 9

13 Tabel 6 Kenmerken van bewoners van koopappartementen en als referentie geheel Nederland, 1998 kenmerk koopappartementen WBO 1994 koopappartementen WBO 1998 alle huishoudens WBO 1998 leeftijd - tot 35 jaar 31% 34% 24% - 35 t/m 54 jaar 38% 34% 41% - 55 t/m 74 jaar 22% 23% 26% - 75 jaar en ouder 9% 9% 9% samenstelling huishouden - eenpersoons 44% 46% 30% - meerpersoons 56% 54% 70% etniciteit 4 - autochtoon 87% 80% 83% - niet-westers allochtoon 5% 8% 8% - westers allochtoon 8% 11% 8% opleidingsniveau - lager (t/m mbo) 67% 68% 80% - hoger (hbo +) 33% 32% 20% inkomen 5-1 e kwintiel 14% 14% 20% - 2 e kwintiel 17% 17% 20% - 3 e kwintiel 26% 25% 20% - 4 e kwintiel 20% 20% 20% - 5 e kwintiel 23% 23% 20% netto koopquote 6 - tot 20% 82% 70% tot 30% 12% 19% % en meer 6% 11% - woonduur - t/m 5 jaar 35% 57% 39% - 5 t/m 15 jaar 42% 26% 31% - meer dan 15 jaar 23% 17% 30% Totaal 100% 100% 100% Bron: WBO 1994/ 1998 Uit de tabel komt naar voren dat bewoners van koopappartementen verhoudingsgewijs vaker jong zijn (tot 35 jaar). De 35- t/m 54-jarigen zijn ondervertegenwoordigd. Het percentage ouderen komt vrijwel overeen met het landelijke aandeel. De bewoners van koopappartementen zijn vaker alleenstaand en hebben een relatief hoog opleidingsniveau. Ze hebben bovendien naar verhouding vaker een hoger inkomen. Ongeveer 35% van alle eigenaar-bewoners van koopappartementen 4 Gekozen is voor de ruime definitie van het CBS: zelf of tenminste één van beide ouders geboren in het buitenland. Niet-westers allochtoon: Oost Europa/ Joegoslavië, Afrika, Azië (excl. Japan en Indonesië), Latijns-Amerika. 5 Gekozen is voor een relatieve inkomensverdeling: 1 e kwintiel = 20% huishoudens met laagste inkomens, 2 e kwintiel = qua inkomen daaropvolgende 20% huishoudens, enz. tot en met 5 e kwintiel: 20% huishoudens met hoogste inkomens. Deze relatieve verdeling maakt het mogelijk inkomensverdelingen over verschillende jaren met elkaar te vergelijken. 6 Het gaat om de netto woonlasten (hypotheek, aflossing, e.d.) als percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen. 10

14 in ons land had in 1998 een beneden modaal inkomen (niet in de tabel, bron: WBO 1998). Vooral de middeninkomens zijn sterk oververtegenwoordigd. De inkomens van eigenaren van koopappartementen zijn echter lager dan van eigenaren van eengezins koopwoningen (zie bijlage 1a). Allochtonen zijn licht oververtegenwoordigd in koopappartementen. Niet-westerse allochtonen wonen echter even vaak in een koopappartement als in andere deelmarkten van de Nederlandse woningmarkt. De oververtegenwoordiging komt volledig voor rekening van de Westerse allochtonen. Deze groep allochtonen heeft een hoger inkomen en vaak een hogere opleiding. Tot de groep westerse allochtonen behoren immers ook de tijdelijk in ons land verblijvende buitenlandse werknemers van multinationale ondernemingen. Tekenend voor het karakter van deze deelmarkt is de korte woonduur van veel bewoners van koopappartementen. De verdeling van de netto koopquote van bewoners van koopappartementen is vrijwel identiek aan die van eigenaren van eengezins koopwoningen (bijlage 1a). De constatering van een gemiddeld lager inkomen dan bij eigenaren van eengezins koopwoningen in combinatie met een koopquote die vergelijkbaar is, maakt twee zaken duidelijk. Ten eerste blijkt hieruit dat de netto woonlasten van koopappartementen gemiddeld lager zijn dan die van eengezins koopwoningen. Ten tweede kan geconcludeerd worden dat een bepaald bedrag aan onderhoudskosten door veel appartementseigenaren moeilijker op te brengen is dan door de meeste eigenaren van eengezins koopwoningen. Immers, bij eigenaren van koopappartementen blijft, na aftrek van de netto woonlasten, minder bestedingsruimte over. Dit is relevant als het gaat om het financieren van het onderhoud van de woning. Tabel 6 laat tevens zien welke verschuivingen in de periode hebben plaatsgevonden. Het blijkt dat huishoudenkenmerken als leeftijdsopbouw, samenstelling van het huishouden, opleidingsniveau en inkomen weinig zijn veranderd. Wel zijn de volgende veranderingen zichtbaar: het percentage allochtonen (westerse en niet-westerse) is toegenomen; de netto koopquote is fors gestegen. De sterk gestegen koopprijzen, die ook bij koopappartementen is opgetreden, is hier zonder enige twijfel, debet aan; opvallend is, tot slot, de kortere woonduur in 1998 dan in Functie van de koopappartementenmarkt De markt voor koopappartementen mag worden verondersteld een belangrijke functie te vervullen voor specifieke groepen op de markt voor koopwoningen. Tabel 7 geeft daar enkele aanknopingspunten voor: Jonge één- en tweepersoonshuishoudens die hun eerste of tweede stap op de woningmarkt zetten. Deze jongeren hebben, bij aankoop van het appartement, vaak een lager inkomen. Zij groeien echter vaak snel door naar een hoger inkomen. Tabel 7 geeft aan dat, gegeven de ondervertegenwoordiging van lage inkomens, jonge huishoudens in de aandachtsgroep relatief vaak voorkomen in de koopappartementen. Het grote aandeel jongeren in de nietaandachtsgroep lijkt te sporen met het doorgroeien in inkomen van deze jonge starters op de koopwoningmarkt. Gezinnen met lage en middeninkomens. Deze groep kiest vooral voor appartementen die nog voldoende ruimte bieden, maar vergeleken met eengezins koopwoningen relatief goedkoop zijn. Met name in regio's met hogere huizenprijzen is deze groep van belang. In tabel 7 is deze groep vooral te vinden in de aandachtsgroep van jaar. 11

15 Welgestelde ouderen die een niet al te grote, gelijkvloerse woning in de koopsector willen. De relatief lange woonduur van de niet-aandachtsgroep van 55 jaar en ouder suggereert dat de groep welgestelde ouderen die op hogere leeftijd een appartement koopt, beperkt is. Kleine huishoudens met een hoog inkomen. Een groot deel van deze groep kiest voor een koopappartement vanwege de geringe omvang van de woning, de status, de luxe en vaak de locatie (in het centrum van dorp of stad). Deze groep is in tabel 7 verspreid te vinden over de leeftijdsgroepen. Tabel 7 Categorie Bewoners van koopappartementen (en als referentie alle huishoudens) naar leeftijd, inkomen en gemiddelde woonduur, 1998 % in koopappartementen % Nederland gemiddelde woonduur in koopappartement tot 35, aandachtsgroep 9% 9% 5 jaar tot 35, niet-aandachtsgroep 29% 18% 4 jaar 35-55, aandachtsgroep 5% 11% 12 jaar 35-55, niet-aandachtsgroep 28% 29% 9 jaar 55+, aandachtsgroep 13% 19% 17 jaar 55+, niet-aandachtsgroep 19% 15% 14 jaar Totaal 100% 100% 10 jaar Bron:WBO 1998 Duaal karakter van de markt voor koopappartementen? Het duale in de markt zou zich moeten uiten in de twee extreme gezichten van de markt: 1. Het dure segment van exclusieve en luxe appartementen (variërend van monumentale appartementen in de historische binnensteden tot nieuwbouw op uitleglocaties). 2. Het goedkope segment van kwalitatief minder goede of eenvoudigere en kleinere appartementen. Dit segment is groter van omvang dan het dure. Het duale karakter van de koopappartementenmarkt blijkt tot op zekere hoogte te corresponderen met de vier bovengenoemde groepen bewoners. Tabel 8 illustreert dit. 12

16 Tabel 8 Aandeel in het goedkope segment en in het dure segment van de koopappartementenmarkt van verschillende bewonersgroepen, 1998 Goedkope segment Dure segment Koopappartementen in Nederland Bewonersgroep Jonge, kleine huishoudens < euro > euro 1 of 2 personen, <35 jaar 34% 9% 28% Gezinnen met een laag of middeninkomen Gezinnen met kind, <1,5x modaal 10% 7% 8% Welgestelde ouderen 55+, boven modaal 11% 33% 17% Kleine huishoudens met een hoog inkomen 1 of 2 personen, meer dan 2x modaal 5% 31% 13% Etnische groepen Autochtonen 76% 80% 80% niet-westerse allochtonen 14% 5% 8% westerse allochtonen 9% 15% 11% Opleiding Lager (t/m MBO) 76% 59% 69% Hoger (HBO & universiteit) 24% 41% 31% Aandeel van totale appartementenmarkt 39% 9% 100% Bron: WBO 1998 In de tabel worden de bewoners van het dure segment (de 9% duurste appartementen) vergeleken met een grote groep van goedkopere appartementen (de 39% goedkoopste). De tabel laat zien dat het goedkope segment veel vaker wordt bewoond door jonge, kleine huishoudens. Het goedkope segment wordt bovendien wat vaker bewoond door gezinnen met een laag of middeninkomen, ondanks de vaak kleinere woningen die het omvat. Het dure segment, daarentegen, wordt gedomineerd door hoge inkomens en oudere huishoudens. De tabel laat zien dat welgestelde ouderen drie keer zo vaak in het dure segment wonen dan in het goedkope. Welgestelde ouderen maken eenderde van het dure segment uit. Kleine huishoudens met een hoog inkomen komen zelfs zes keer vaker voor in het dure segment. Ze beslaan eveneens bijna eenderde van de bewoners van het dure segment. Voor een deel vallen deze beide groepen samen. Niet-westerse allochtonen wonen veel vaker in het goedkope segment (bijna drie keer zo vaak) dan in het dure. Hoger opgeleiden komen veel vaker voor in het dure segment dan in het goedkope. Regionale verschillen wat betreft de functie van koopappartementen De koopappartementenmarkt toont niet in alle regio's van Nederland hetzelfde gezicht. Dit hangt deels samen met verschillen in de functie die koopappartementen hebben op de regionale woningmarkt. Tabel 5 maakte reeds duidelijk dat in de vier grote steden de koopwoningenmarkt voor een veel groter deel uit koopappartementen bestaat dan elders. Dit verschil in karakter toont zich in de samenstelling van de bewoners en de prijzen van de appartementen. 13

17 Tabel 9 Koopappartementen naar leeftijd, huishoudenomvang, inkomen, opleiding en verkoopwaarde en landsdeel, 1998 Zuid Kenmerk Noord Oost West (excl. 4 grote steden) Leeftijd Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht jaar jaar jaar jaar e.o Samenst. huishouden eenpersoons samen zonder kinderen gezin met kinderen Overig Etniciteit Autochtoon Niet-westerse allochtoon Westerse allochtoon Opleiding Lager (t/m MBO) Hoger (HBO, univ.) Inkomen beneden modaal modaal tot 2x modaal meer dan 2x modaal Verkoopwaarde ( ) < > Totaal (%) Bron: VvE-enquête 2002/ WBO Het eerste dat opvalt in tabel 9 is het verschil in prijsniveau tussen de diverse regio's. In het noorden zijn de prijzen aanmerkelijk lager dan elders. De koopappartementen in het westen blijken bovendien vaker goedkoop dan in het oosten en het zuiden. Amsterdam is een uitzondering met een bijzonder ruim duur segment. Karakteristiek voor de markt in Rotterdam en Den Haag is het grote aandeel goedkope koopappartementen. Wat de bewoners betreft valt op dat in het westen en zuiden koopappartementen veel vaker door jongeren bewoond worden. In de drie grote steden, en met name in Amsterdam, is de groep jarigen sterk oververtegenwoordigd. Buiten het westen vormen koopappartementen veel vaker het domein van ouderen. 14

18 In het westen (met uitzondering van de stad Utrecht) blijken koopappartementen veel vaker een functie te hebben voor gezinnen met kinderen. Met name in Den Haag is dit het geval. Doorgaans laten de duurdere markten ook meer hogere inkomensgroepen zien. De vier grote steden laten op dit punt een afwijkend beeld zien. Rotterdam en vooral Den Haag kennen, gezien de betrekkelijk goedkope voorraad, relatief weinig lage inkomens in koopappartementen. Utrecht daarentegen heeft een duurdere voorraad en toch veel lagere inkomens. Amsterdam onderscheidt zich door een zeer laag aandeel lage inkomens. Dit strookt met de hoge prijzen van koopappartementen in de hoofdstad. De exclusiviteit van de Amsterdamse koopappartementenmarkt komt tot uiting in het zeer hoge aandeel hoger opgeleiden. Ook Utrecht kent een hoog opleidingsniveau onder bewoners van koopappartementen. Rotterdam kent als stad veel minder hoger opgeleiden. Dit is terug te zien aan het lagere opleidingsniveau van de bewoners van de koopappartementenmarkt. Het percentage allochtonen in koopappartementen blijkt in de vier grote steden veel hoger dan elders. Belangrijk verschil is echter dat in Amsterdam en Utrecht het vooral gaat om westerse allochtonen, en in Rotterdam en Den Haag om nietwesterse allochtonen. Met name Den Haag springt eruit met 19% niet-westerse allochtonen in koopappartementen. De conclusie luidt dat, hoewel de markt van koopappartementen gekarakteriseerd wordt door enige mate van dualiteit, de verschillen tussen het goedkope en dure deel van de markt op landelijk niveau beperkt zijn. Het contrast tussen de bewoners van goedkope en dure appartementen is, naar verwachting, groter binnen lokale markten. Regionale verschillen naar prijs en bewoners zijn dusdanig groot dat de dualiteit op landelijk niveau vrijwel onzichtbaar is. Ook de dynamiek in de carrières van bewoners (individuele inkomens- en huishoudenontwikkeling) leidt tot minder contrast tussen de goedkope en dure delen van de markt. 2.2 Conclusies Omvang en ontwikkeling deelmarkt De markt van koopappartementen is een van de snelst groeiende deelmarkten in Nederland. In 2002 telde ons land naar schatting koopappartementen. Tussen 1994 en 2002 is het aantal koopappartementen met toegenomen, een groei van bijna 45% in acht jaar. De groei van de totale voorraad in Nederland lag in dezelfde periode niet hoger dan 11%. De WBO's van 1994 en 1998 laten zien dat tweederde van de groei op conto van de nieuwbouw is te schrijven. Ruim eenderde van de groei is het gevolg van splitsing en verkoop van bestaande huurcomplexen. karakter koopappartementenmarkt Opvallend voor zo'n snel groeiende deelmarkt is dat het, vergeleken met de totale voorraad, relatief veel oudere woningen omvat. Meer dan de helft van de appartementen stamt uit de periode van vóór Bijna eenderde is zelfs vooroorlogs. De meeste van deze vooroorlogse appartementen zijn niet als zodanig gebouwd 15

19 maar zijn pas later (na de introductie van het appartementsrecht in 1951) door splitsing en verkoop omgezet tot koopappartement. Koopappartementen zijn doorgaans kleiner en goedkoper dan koop eengezinswoningen. De netto woonlasten van koopappartementen zijn ook lager. Dit maakt deze deelmarkt bij uitstek een markt voor kleine huishoudens en voor huishoudens met een wat smallere beurs. Bewoners van koopappartementen hebben verhoudingsgewijs dan ook lagere inkomens dan bewoners van eengezins koopwoningen. Ongeveer 35% van alle eigenaar-bewoners van koopappartementen in ons land had in 1998 een beneden modaal inkomen. Hoofdstuk 3 zal laten zien dat als huishoudens met een lager inkomen in een koopwoning wonen het vaker gaat om een koopappartement dan om een eengezins koopwoning. Een bepaald bedrag aan onderhoudskosten voor de woning is door bewoners van koopappartementen wat moeilijker op te brengen dan door bewoners van eengezins koopwoningen (minder bestedingsruimte na aftrek van netto woonlasten). Hierbij wordt benadrukt dat het om landelijk gemiddelde verhoudingen gaat. Koopappartementen worden voor het grootste deel bewoond door één- en tweepersoonshuishoudens. In lijn hiermee kennen koopappartementen, vergeleken met eengezins koopwoningen, een oververtegenwoordiging van jongere (tot 35 jaar) en oudere huishoudens (met name 75-plussers met hogere inkomens). Draagkrachtige, oudere huishoudens zijn vooral oververtegenwoordigd in koopappartementen buiten de randstad. In de vier grote steden lijken koopappartementen ook in trek bij huishoudens in de leeftijdsklasse van 35 t/m 54 jaar, en bij gezinnen met kinderen. Het is echter niet onwaarschijnlijk dat een deel van de gezinnen met kinderen in de randstad noodgedwongen in een koopappartement verblijft met de reden dat een eengezins koopwoning financieel niet haalbaar is. Het aandeel niet-westerse allochtonen in koopappartementen is, landelijk gezien, gelijk aan dat in de bevolking. Er zijn sterke verschillen in prijs en kenmerken van bewoners tussen de vier grote steden. Amsterdam onderscheidt zich door een dure voorraad appartementen en veel hoger opgeleiden. Rotterdam en Den Haag kennen juist een groot goedkoop segment, veel gezinnen en veel allochtonen. Dualiteit De markt van koopwoningen kenmerkt zich weliswaar door een zekere mate van dualiteit, maar verschillen tussen het goedkope en dure deel van de markt zijn landelijk gezien niet zeer scherp. Regionale prijsverschillen en verschillen in samenstelling van de markt zijn zo groot dat de dualiteit, die zeker aanwezig is, op landelijk niveau verborgen blijft. Ook de dynamiek in de individuele carrière van de bewoners leidt tot een verminderd contrast tussen de goedkope en dure delen van de markt. Het voorgaande maakt duidelijk dat de koopappartementen een snelgroeiend, gecompliceerd marktsegment vormen. Koopappartementen vormen vaak, voor mensen met een lager inkomen, een mogelijkheid om een woning te kopen. Ook senioren lijken vaak een voorkeur voor een koopappartement te hebben. In het westen, met name in de vier grote steden, heeft het koopappartement tevens een 16

20 ander gezicht. Hier worden appartementen vaak bewoond door mensen met hogere inkomens. Dit kan zijn vanwege lokale krapte in het aanbod van eengezins koopwoningen. In bepaalde gevallen zou het echter ook een bewuste keuze kunnen zijn voor een stijlvol appartement in een grote(re) stad (bijvoorbeeld Amsterdam). 17

21 18

22 3 DE ONDERHOUDSSTAAT VAN APPARTEMENTEN 3.1 Onderhoudsstaat volgens het WBO In het WBO 1998 is gevraagd naar het oordeel van de bewoner over de onderhoudsstaat van zijn of haar woning. Slechts 6% van de bewoners van koopappartementen vindt in 1998 dat zijn of haar appartement slecht is onderhouden. Ter vergelijking: 12% van alle inwoners van Nederland heeft een negatief oordeel over de onderhoudsstaat van de woning waarin hij of zij woont. In dit onderzoek is in eerste instantie een zogeheten 'bivariate analyse' uitgevoerd naar het directe verband tussen woning- en huishoudenkenmerken en een negatieve beoordeling van de onderhoudsstaat. In een verklarende 'multivariate analyse' is vervolgens nagegaan wat het specifieke effect van een bepaald kenmerk op het oordeel is, dat wil zeggen gecorrigeerd voor de invloed van andere kenmerken. De resultaten van beide analyses zijn weergegeven in bijlage 1b, en worden hieronder kort samengevat. Kenmerken van het appartement Het bouwjaar van de woning vormt een belangrijke verklaringsgrond voor een als goed of slecht ervaren onderhoudsstaat. In appartementen van vóór 1930 vindt 10% dat de woning slecht onderhouden is. In de na 1980 gebouwde appartementen zijn de eigenaren veel beter te spreken over de onderhoudsstaat. Ook als gecontroleerd wordt voor andere factoren, blijkt de invloed van de bouwperiode van het appartement onverminderd groot. De verkoopwaarde van de woning blijkt het sterkste samen te hangen met het oordeel over de onderhoudsstaat van de woning. Zoals verwacht kon worden, achten eigenaren van een relatief goedkoop appartement (t/m ,-) de onderhoudsstaat relatief vaak slecht, terwijl in de duurdere appartementen (vanaf ,-) de onderhoudsstaat vaak beter wordt beoordeeld. De omvang van de gemeente blijkt eveneens samen te hangen met de onderhoudsstaat van de woning. In het algemeen blijkt de onderhoudsstaat slechter te worden beoordeeld in de middelgrote steden, met name in gemeenten met tot inwoners. Van de grote steden spant Amsterdam de kroon met 8% van de bewoners van appartementen die ontevreden zijn met de onderhoudsstaat. Den Haag volgt met 7%, terwijl Rotterdam met 5% een positieve uitzondering blijkt te zijn. Kenmerken eigenaar-bewoner Het sterkst verklarende bewonerskenmerk is etniciteit. Met name huishoudens waarvan de respondent tot de niet-westerse allochtonen behoort, beoordelen de onderhoudsstaat vaak slecht. Ook na controle voor de invloed van andere variabelen (inkomen, koopquote, enz.) blijkt de invloed van etniciteit zeer sterk. Dit betekent dat de relatief slechte beoordeling van de onderhoudsstaat door nietwesterse allochtonen zeker niet alleen wordt veroorzaakt door de oververtegenwoordiging van allochtonen in oudere en goedkopere appartementengebouwen, in de (grote) steden, en onder huishoudens met een laag inkomen. De vraag resteert of bij allochtonen een culturele component in het spel is die maakt dat zij vaker de onderhoudsstaat van hun woning negatiever beoordelen. 19

23 Leeftijd en huishoudensamenstelling lijken eveneens van invloed op de beoordeling van de onderhoudsstaat. Oudere eigenaar-bewoners beoordelen hun woning minder vaker als slecht onderhouden dan jongere. Uit de multivariate analyse blijkt echter dat andere bewonerskenmerken (opleidingsniveau, netto koopquote) de effecten van beide kenmerken vrijwel volledig teniet doen. Het verband van opleidingsniveau met de onderhoudsstaat wordt pas zichtbaar na controle voor de andere variabelen: lager opgeleiden beoordelen de onderhoudsstaat vaak negatiever, hoger opgeleiden positiever. Hier neemt de variabele opleiding een deel van het effect van inkomen 'over' (inkomen is niet opgenomen in de analyse vanwege te sterke correlatie met koopquote). De hoogte van de koopquote vertoont een positief verband met de beoordeling van de onderhoudsstaat. Huishoudens met een lage koopquote hebben meer financiële ruimte voor investeringen in de woning. Het effect is overigens niet groot. Het verband tussen woonduur en de beoordeling van de onderhoudsstaat ziet er, gecontroleerd voor andere kenmerken, heel anders uit dan het bivariate verband. Na correctie voor andere kenmerken blijkt een negatief oordeel over de onderhoudsstaat vooral voor te komen bij een woonduur van 6 tot 11 jaar. Dit kan veroorzaakt worden doordat de woonduur in koopappartementen doorgaans kort is (zie bijlage 1a). Eigenaren die langer dan vijf jaar een koopappartement bewonen hebben relatief vaak een verhuiswens en ook vaker het onderhoud verwaarloosd. Bewoners die langer dan 10 jaar in een appartement wonen, hebben bewust voor de woning gekozen en derhalve ook vaker onderhoud gepleegd. Het negatieve bivariate effect onder mensen met een woonduur van 25 jaar of langer, verdwijnt. Blijkbaar valt dit te verklaren uit de kenmerken van de bewoners en de woning. Opvallend is dat de bivariate analyses laten zien dat degenen die voorheen huurder van het appartement zijn geweest, negatiever in hun oordeel zijn over de onderhoudsstaat dan anderen. In de multivariate analyse verdwijnt dit verschil, met andere woorden, andere factoren (bijvoorbeeld inkomen, koopquote, of verkoopwaarde) verklaren het verschil. Tabel 10 Kenmerken van invloed op de beoordeling van de onderhoudsstaat door bewoners, 1998 kenmerk woning negatieve beoordeling onderhoudsstaat positieve beoordeling onderhoudsstaat verkoopwaarde lage verkoopwaarde hoge verkoopwaarde bouwjaar oude woningen: vóór 1930 nieuwe woningen: vanaf 1980 gemeente(-grootte) Amsterdam, Den Haag, gemeenten inw. kenmerk huishouden negatieve beoordeling onderhoudsstaat etniciteit niet-westerse allochtoon koopquote/ inkomen hoge koopquote/ laag inkomen woonduur 6 t/m 10 jaar positieve beoordeling onderhoudsstaat lage quote/ hoog inkomen Bron: WBO

24 3.2 Onderhoudsstaat volgens de KWR Wat is de KWR? De KWR (Kwalitatieve Woningregistratie) wordt circa elke vijf jaar door het Ministerie van VROM gehouden en geeft, door zijn omvang, een representatief beeld van de kwaliteit van de Nederlandse woningvoorraad. In de KWR 2000 hebben deskundigen woningen geïnspecteerd, waarvan ruim koopappartementen. Een belangrijk element zijn de herstelkosten voor het opheffen van bouwtechnische gebreken. De herstelkosten zijn een goede indicator voor de onderhoudsstaat. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen de absolute herstelkosten (uitgedrukt in ) en relatieve herstelkosten. Bij dat laatste gaat het om de verhouding tussen de absolute herstelkosten en de nieuwbouwwaarde van de woning 7. Zeker wanneer koopappartementen met andere categorieën woningen worden vergeleken, zoals eengezins koopwoningen, zijn de relatieve herstelkosten de beste maat om de onderhoudsstaat te vergelijken. Appartementen zijn over het algemeen kleiner dan eengezinswoningen en hebben alleen al om die reden lagere herstelkosten. De herstelkosten in de KWR zijn niet alleen voor de woning in zijn totaliteit bekend, maar ook voor de afzonderlijke bouwdelen van de woning. Voor een onderzoek naar het functioneren van VvE's en de effecten hiervan op de onderhoudsstaat van complexen zijn met name die bouwdelen van belang die niet onder de verantwoordelijkheid van de individuele bewoners maar van de VvE vallen: de gevel, de buitenkant van deuren en kozijnen, het dak en andere zogeheten 'gemeenschappelijke bouwdelen' (gemeenschappelijke ruimten als trappenhuizen en dergelijke). Aan deze groep bouwdelen zal daarom specifiek aandacht worden geschonken. 8 In feite horen deze analyses thuis in hoofdstuk 5 (samenhang functioneren VvE's en onderhoudsstaat). Er is echter voor gekozen om de uitkomsten van de KWR op deze plaats in hun onderlinge samenhang te bezien. Bij het gebruik van de KWR in dit onderzoek moeten enkele kanttekeningen worden geplaatst: Als gevolg van 'oversampling' omvat de KWR vooral koopappartementen in de randstad; slechts 106 van de geïnspecteerde koopappartementen liggen buiten de randstad. Weliswaar wordt oversampling in de weging gecorrigeerd, maar het zal duidelijk zijn dat uitspraken over koopappartementen buiten de randstadprovincies op basis van de KWR van beperkte waarde zijn. De herstelkosten in de KWR hebben betrekking op het herstel van manifeste, bouwtechnische gebreken. Zaken als preventief onderhoud en woontechnische verbeteringen blijven buiten beschouwing. In de herstelkosten zijn verder de zogeheten 'bijkomende kosten' (honoraria architecten, kosten constructieberekeningen, enz.) en de BTW niet meegerekend. De herstelkosten in de KWR 7 Als voorbeeld: van een woning met een nieuwbouwwaarde van ,- en 5.000,- aan herstelkosten bedragen de relatieve herstelkosten 5%. 8 Enkele bouwdelen, zoals de gemeenschappelijke bouwdelen, zijn maar bij een beperkt aantal woningen geïnspecteerd (de zogeheten 'controle opnamen'); voor de overige woningen zijn de herstelkosten voor deze bouwdelen in de KWR bijgeschat. Deze bouwdelen kunnen daarmee niet als zelfstandige kostenpost worden onderzocht. 21

25 vallen dan ook lager uit dan de in de praktijk voorkomende investeringsbedragen. De mogelijkheid om de samenhang tussen de onderhoudsstaat en bewonerskenmerken te analyseren zijn soms wat beperkter dan in het WBO. Zo is het niet mogelijk een onderscheid te maken tussen westerse en niet-westerse allochtonen. Het WBO laat zien dat de laatste groep een negatiever oordeel over de onderhoudsstaat heeft dan westerse allochtonen. De herstelkosten van koopappartementen Onderstaande tabel brengt de absolute en relatieve herstelkosten van koopappartementen naar het aantal bouwlagen van het complex en de bouwperiode in beeld. Tabel 11 Gemiddelde herstelkosten per appartement naar aantal bouwlagen en bouwperiode, 2000 Absolute herstelkosten (in ) Aantal bouwlagen voor na 1990 totaal laagbouw: 2-3 bouwlagen middelhoogbouw: 4 bouwlagen hoogbouw: 5 of meer bouwlagen Totaal Relatieve herstelkosten (in % van nieuwbouwwaarde) Aantal bouwlagen voor na 1990 totaal laagbouw: 2-3 bouwlagen middelhoogbouw: 4 bouwlagen hoogbouw: 5 of meer bouwlagen 5,6% 4,0% 0,9% 0,6% 4,4% 4,2% 2,6% 1,7% 0,7% 2,4% 3,9% 2,3% 1,5% 0,5% 1,7% Totaal 4,9% 2,7% 1,0% 0,5% 2,6% Bron: KWR 2000 Een eerste constatering is dat de gemiddelde herstelkosten per koopappartement met 1.600,- (ofwel 2,6% van de nieuwbouwwaarde) niet erg hoog liggen. Daarbij moet worden bedacht dat niet elk gebrek in de praktijk direct wordt aangepakt, zonder dat daarbij meteen een onderhoudsachterstand ontstaat. Vaak is het efficiënter om gebreken in een pakket van maatregelen te verhelpen, waardoor een zekere opstapeling van benodigde onderhoudsactiviteiten plaatsvindt. Ondanks deze opstapeling van benodigde onderhoudsactiviteiten in woongebouwen zijn de gemiddelde herstelkosten onder koopappartementen dus laag. De tabel maakt verder duidelijk dat, naarmate appartementen ouder zijn, de herstelkosten hoger liggen. Meer opvallend is dat, naarmate het aantal bouwlagen van het complex toeneemt, de gemiddelde herstelkosten per woning afnemen. Enerzijds is sprake van een schaaleffect (dat geldt zeker voor gemeenschappelijke bouwdelen als het dak en de onderbouw), anderzijds spelen verschillen in bouwwijze een rol. Denk bijvoorbeeld aan het verschil tussen een traditioneel gemet- 22

26 selde boven-/ benedenwoning en hoogbouw met een betonnen skelet en prefab elementen. Het beeld van de absolute herstelkosten komt sterk overeen met dat van de relatieve herstelkosten. De verschillen in nieuwbouwwaarde (de factor die bepalend is voor de relatie tussen absolute en relatieve herstelkosten) zijn namelijk voor de verschillende categorieën woningen vrij gering. De vooroorlogse woningen hebben een wat hogere nieuwbouwwaarde (omdat ze groter zijn), waardoor de relatieve herstelkosten ten opzichte van die van de naoorlogse woningen minder verschillen dan de absolute herstelkosten. Voor de na 1970 gebouwde woningen geldt dat, naarmate het aantal bouwlagen toeneemt, de nieuwbouwwaarde ook enigszins stijgt. De volgende tabel geeft een beeld van de herstelkosten van koopappartementen naar gemeente(-grootte): Tabel 12 Gemiddelde herstelkosten per appartement naar gemeente(grootte), 2000 Gemeente(grootte) in in relatieve herstelkosten Amsterdam ,4% Rotterdam ,5% Den Haag ,5% Utrecht ,6% Overige gemeenten > inw ,3% Gemeenten < inw ,8% Totaal ,6% Bron: KWR 2000 De tabel laat zien dat de grootste kwaliteitsachterstand wordt gevonden in Rotterdam, Den Haag en de middelgrote steden met meer dan inwoners. Woningen met een slechte onderhoudsstaat Omdat een absolute maat voor hoge herstelkosten moeilijk is te geven, is gekozen voor een relatieve benadering: de 10% koopappartementen met de hoogste herstelkosten worden beschouwd als woningen met een slechte onderhoudsstaat. Het gaat hierbij om bijna koopappartementen, waarvan de herstelkosten variëren van 3.400,- tot ,- (gemiddeld 6.800,-). Gezien de hoogte van deze herstelkosten kan hier wel van achterstallig onderhoud worden gesproken. Het doel van de analyse is overigens niet zozeer het objectief vaststellen van het precieze aantal slechte woningen, maar na te gaan welke factoren een rol spelen bij een slechte onderhoudsstaat. 23