KOOPAPPARTEMENTEN IN NEDERLAND. Deel I: eindrapport

Transcriptie

1 KOOPAPPARTEMENTEN IN NEDERLAND Deel I: eindrapport Amersfoort, 4 november 2002

2 Colofon In opdracht van: Ministerie van VROM Auteurs: Frank Bonnerman Marco Hoppesteyn Christophe de Jongh Postbus AC Amersfoort

3 VOORWOORD Via deze weg willen wij iedereen, die aan dit boeiende onderzoek heeft meegewerkt, hartelijk bedanken! Allereerst de bijna (!) respondenten, die de enquête hebben ingevuld en teruggestuurd. Mede voor hen is door ons een samenvatting van het onderzoek gemaakt. Verder willen we de 12 sleutelfiguren uit de markt dank zeggen, die via een direct interview ons veel bruikbare informatie hebben verstrekt. En natuurlijk kijken we terug op de constructieve en geduldige bijdragen van de interne begeleidingscommissie van het Ministerie van VROM en de projectleider. Zonder hen was dit ogenschijnlijk overzichtelijke, maar in werkelijkheid gecompliceerde, onderzoeksproject niet gerealiseerd! Het onderzoeksteam koopappartementen, BV te Amersfoort

4 INHOUD Samenvatting...I t/m X 1 Inleiding Koopappartementen in Nederland Koopappartementenmarkt in aantallen Koopappartementenmarkt: bewoners en onderhoudsstaat Verenigingen van Eigenaren van koopappartementen in Nederland VvE's: aantallen, samenstelling en activiteit Functioneren VvE's en beoordeling onderhoudsstaat woongebouw Functioneren VvE's en hun onderhoudsactiviteit Meningen in de markt: interviews met sleutelfiguren Uitkomst van het imago-onderzoek van de VvE-markt Aanbevelingen toekomstig beleid Conclusies uit interviews Conclusies en aanbevelingen Algemene conclusies Aanbevelingen Bijlagen: Bijlage 1 Lijst van geïnterviewde sleutelfiguren VvE-onderzoek VROM januari-februari Bijlage 2 Begrippenlijst Q:\Afdelingen\P V M\Cluster Redactie\Inhoud VROM internet\wonen\onderzoek naar wonen\vve's\koopappartementen in Nederland Deel I.doc

5 SAMENVATTING Eind 2001 heeft het Ministerie van VROM opdracht gegeven voor een breed onderzoek naar het functioneren van de koopappartementenmarkt in Nederland en, daarmee samenhangend, het functioneren van de Verenigingen van Eigenaren. Aanleiding van het onderzoek De koopappartementenmarkt heeft een slecht imago. In de politiek en in de media gaat het gerucht dat Verenigingen van Eigenaren niet goed functioneren. Dit zou op sommige plaatsen merkbaar zijn door achterstallig onderhoud aan woongebouwen en een slechte financiële positie van VvE's. Vandaar dat een wijziging van het appartementsrecht op handen is. Er is een wetsvoorstel gedaan dat onder andere een verbetering van het functioneren van nieuw op te richten VvE's beoogt 1. Deze negatieve geluiden komen echter niet overeen met de empirische data waarover VROM beschikte (WoningBehoefte Onderzoek 1998 en Kwalitatieve Woning Registratie 1995). Bij de politieke discussie over de verkoop van huurwoningen en de Wet Bevordering Eigenwoningbezit, werd bovendien duidelijk dat het schort aan inzicht in de koopappartementenmarkt in Nederland. Betrouwbare kennis van de stand van zaken is belangrijk, want de omvang van de koopappartementenmarkt lijkt de komende jaren fors te gaan groeien, als gevolg van nieuwbouw en de verkoop van huurwoningen. Met een goed beeld van de huidige situatie, kunnen de consequenties van toekomstige ontwikkelingen beter ingeschat worden. In dit onderzoek wordt onder een koopappartement verstaan: een zelfstandige koopwoning, die deel uitmaakt van een gebouw, gesplitst in appartementsrechten en wordt bewoond door de eigenaar. De Vereniging van Eigenaren (VvE) is de wettelijk verplichte rechtspersoon die het beheer voert over de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw en tevens toeziet op nakoming van de verplichtingen van de appartementseigenaren. Doel van het onderzoek Een actueel beeld schetsen van de markt van koopappartementen in Nederland. Inzicht verwerven in het functioneren, de omvang en de aard van de Verenigingen van Eigenaren van koopappartementen. 1 In dit voorstel wordt gepleit voor strengere voorschriften in het Burgerlijk Wetboek voor toekomstige nog op te richten VvE's: een verplicht onderhoudsfonds en verplichte informatie bij verkoop over het fonds, de individuele bijdragen en schulden en baten. Voor bestaande VvE's wordt voorgesteld de mogelijkheid tot wijziging van de akte van splitsing te vereenvoudigen. Zie: Voorstellen Werkgroep Herziening Appartementsrecht o.l.v. prof. Van Velten met deelname van o.a. KNB, VROM, Justitie, VNG. (Bron: VvE-belang) I

6 Onderzoeksvragen Het onderzoek is gericht op verschillende aspecten van de koopappartementenmarkt: het imago, de staat van onderhoud, de financiering en het functioneren van de VvE's. Dit heeft geleid tot zes onderzoeksvragen: 1. Hoe ziet de koopappartementenmarkt in Nederland eruit wat betreft: type woningen; kenmerken bewoners; ruimtelijke spreiding. 2. In hoeverre hangen specifieke kenmerken van de woning, woonomgeving, of de bewoners, samen met de staat van onderhoud van het koopappartement? 3. Is er sprake van onderhoudsproblematiek onder koopappartementen, en zo ja, hoe verhoudt de ernst van de problematiek zich met die in andere deelmarkten? 4. Hoe ziet de populatie van de VvE's met koopappartementen eruit, hoe is het gesteld met het functioneren van de VvE's, wat zijn de mogelijke oorzaken van het (dis)functioneren? 5. Welke samenhang is er tussen het (goed of) slecht functioneren van een VvE en de staat van onderhoud van een appartementengebouw? 6. Wat is de visie van de marktpartijen over het functioneren van VvE's, welke oplossingsrichtingen zien zij voor verbetering, en welke oplossingsrichtingen zijn kansrijk? Onderzoeksopzet Het onderzoek is uitgevoerd in de periode december 2001 april 2002 aan de hand van drie deelonderzoeken: 1. Onderzoek op basis van bestaande databronnen: het WoningBehoefte Onderzoek (WBO) 1998 en de Kwalitatieve Woning Registratie (KWR) Een schriftelijke enquête onder 6000 eigenaren van koopappartementen en via hen de bestuurders van hun Verenigingen van Eigenaren (januari 2002). 3. Een inventarisatie van meningen van markpartijen: interviews onder een selectie van twaalf sleutelinformanten uit de markt (januari 2002). Koopappartementen in Nederland: een groeimarkt met twee gezichten Eén van de snelst groeiende deelmarkten Nederland telt begin 2002 naar schatting koopappartementen. Dit betreft ruim 10% van de markt van koopwoningen in Nederland. De koopappartementenmarkt is een groeimarkt. Tussen 1994 en 2002 is het aantal koopappartementen met 45% gegroeid. Tweederde van de groei is het gevolg van nieuwbouw, eenderde van splitsing en verkoop van huurcomplexen. Mocht de groei van de koopappartementenmarkt in de toekomst gelijk blijven, dan zal het aantal koopappartementen oplopen tot circa in Het is daarmee een van de snelst groeiende deelmarkten van de Nederlandse woningmarkt. Koopappartementen vooral in de randstad Koopappartementen zijn relatief sterk geconcentreerd in het westen van het land (Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht). Maar liefst driekwart (74%) van alle koopappartementen in Nederland bevond zich begin 2001 in het westen. Koopappartementen zijn, bij uitstek, een stedelijk verschijnsel. Ruim 60% van II

7 alle koopappartementen bevindt zich in een stad met meer dan inwoners. De aanwezigheid van koopappartementen is in grotere steden des te opvallender omdat eengezins koopwoningen hier ondervertegenwoordigd zijn. Binnen de steden zijn koopappartementen geconcentreerd in of nabij het stedelijk centrum. De markt van koopappartementen in het noorden en in de steden Rotterdam en Den Haag wordt gekenmerkt door een grote goedkope voorraad. De Amsterdamse markt onderscheidt zich door een hoog prijsniveau. Koopappartement: eigen woning voor huishoudens met een smallere beurs Voor een snel groeiende deelmarkt, telt de koopappartementenmarkt relatief veel oudere woningen. Begin 2001 was nog bijna de helft van alle woningen van vóór Bijna een kwart is vooroorlogs. Veel van deze woningen zijn gebouwd als huurappartement en hebben in een later stadium door splitsing en verkoop hun huidige status gekregen. Koopappartementen zijn in de regel kleiner en goedkoper dan eengezinswoningen. Koopappartementen vormen daarom bij uitstek een markt voor kleine huishoudens en huishoudens met een wat smallere beurs. In lijn hiermee kent de koopappartementenmarkt een oververtegenwoordiging van alleenstaanden en jongere huishoudens tot 35 jaar. In het geval er kinderen komen, verlaat men deze woningen, getuige het relatief lage aandeel gezinnen met kinderen (minder dan 20%). Door de speciale kenmerken van koopappartementen als gelijkvloers, doorgaans klein, beschut, gezamenlijk onderhoud, is dit deel van de woningmarkt ook populair bij ouderen. Buiten de randstad worden koopappartementen naar verhouding vaak bewoond door ouderen, in het bijzonder 75- plussers. In de drie grote steden spelen bovendien gezinnen een rol van betekenis op de koopappartementenmarkt. Dit heeft enerzijds te maken met het feit dat meer huishoudens noodgedwongen in koopappartementen wonen (eengezins koopwoningen zijn relatief schaars), anderzijds is het imago van koopappartementen in de vier grote steden anders (eerder een volwaardig alternatief voor eengezins koop). Markt met twee gezichten De koopappartementenmarkt heeft twee gezichten. Enerzijds herbergt deze deelmarkt relatief veel lage inkomens, allochtonen en buiten de randstad ouderen. Anderzijds zijn eigenaren van koopappartementen veel vaker hoog opgeleid en hebben ze, veel vaker dan het gemiddelde Nederlandse huishouden, een hoog inkomen. Appartementseigenaren: tevreden over onderhoudsstaat woning Bewoners van koopappartementen zijn, over het algemeen, tevreden over de technische onderhoudsstaat van hun woning. Niet meer dan 6% van alle bewoners gaf in 1998 aan de woning als slecht onderhouden te beoordelen. Uit de onderzoeksresultaten dringt zich het beeld op dat de onderhoudsproblematiek binnen de koopappartementenmarkt zich concentreert bij huishoudens in de leeftijdscategorie van 34 tot 55 jaar die minder draagkrachtig zijn, reeds langere tijd het appartement bewonen, en wellicht een gezin vormen. In de wooncarrière van deze huishoudens vormt het koopappartement de hoogste trede op de woonladder. III

8 Uit de schriftelijke enquête blijkt dat de ontevredenheid over de onderhoudsstaat van het woongebouw groter is dan die over de onderhoudsstaat van het koopappartement. Met dit resultaat zijn echter niet direct conclusies te trekken ten aanzien van het verschil in fysieke (objectieve) onderhoudsstaat tussen woongebouw en koopappartement. Het is namelijk niet ondenkbaar dat de eigenaar-bewoners wat minder kritisch staan tegenover de onderhoudsstaat van het eigen appartement dan tegenover de onderhoudsstaat van het gebouw. Onderhoudsstaat koopappartementen beter dan eengezins koopwoningen en aanzienlijk beter dan particulier verhuurde appartementen. Op basis van de Kwalitatieve Woning Registratie (KWR) kan de conclusie worden getrokken dat de kosten van de onderhoudsachterstand (aan woning en woongebouw) per woning voor koopappartementen gemiddeld lager liggen dan voor eengezins koopwoningen. In de periode lagen de gemiddelde kosten, om een koopappartement in Nederland weer in een technisch goede staat te herstellen, op 2,6% van de nieuwbouwwaarde van de woning, ofwel ongeveer 1.600,-. Bij eengezins koopwoningen zijn de vergelijkbare cijfers 4,3%, respectievelijk 3.100,-. Dit geeft aan dat de onderhoudsproblematiek op de koopappartementenmarkt minder groot is dan 'geluiden in de markt' suggereren. Uit de KWR blijkt dat de particulier verhuurde appartementen qua onderhoudsstaat relatief het slechtst uit de bus komen (4,8%, respectievelijk 2.600,- ). Samen met het gegeven dat huurappartementen op grond van hun fysieke voorkomen niet te onderscheiden zijn van koopappartementen, zou dit een deel van de verklaring kunnen zijn voor het ten onrechte slechte imago van koopappartementen in de markt en in de media. VvE's: bonte verzameling naar omvang, samenstelling en ouderdom De eigenaren van de koopappartementen in Nederland zijn begin 2002 georganiseerd in naar schatting VvE's. De omvang van VvE's loopt uiteen van zeer veel kleine complexen van 2 à 3 appartementen tot enkele van meer dan 100 appartementen. De grootste VvE in het onderzoek telde 500 appartementen. Gemiddeld telt een VvE in Nederland iets meer dan 6 koopappartementen. Ongeveer eenderde van de VvE's (18.300) omvat, naast koopappartementen, ook huurappartementen. Dit zijn zogenaamde gemengde VvE's, waarbij een deel van de appartementen particulier verhuurd wordt. Meer dan de helft van de VvE's heeft een vooroorlogs woongebouw in beheer. Bijna driekwart (71%) van de VvE's is te vinden in een van de drie randstadprovincies Noord-Holland, Zuid-Holland of Utrecht. De helft (49%) van de VvE's is gesitueerd in de vier grote steden. Organisatie VvE's: tweederde heeft bestuur, meer dan de helft pleegt groot onderhoud Het onderzoek heeft onder andere tot doel inzicht te verwerven in het functioneren van VvE's. Onderscheid daarbij wordt gemaakt naar de formele activiteit en de materiële activiteit van VvE's. De formele activiteit van VvE's heeft te maken met organisatorische, technische en financiële aspecten. In het onderzoek zijn vijf indicatoren voor formele activiteit gehanteerd, te weten: het hebben van een bestuurder; IV

9 de vergaderfrequentie; het innen van een periodieke, financiële bijdrage; het aanhouden van een reservefonds voor groot onderhoud, en; het hebben van een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan. Voor de materiële activiteit wordt het daadwerkelijk plegen van groot onderhoud als indicator gehanteerd. De belangrijkste onderzoeksresultaten zijn: Formele activiteit Bijna tweederde (64%) van de VvE's heeft een (professioneel) bestuurder of tenminste een eigenaar in de gelederen die de financiële zaken en het onderhoud regelt. Driekwart van de VvE's (74%) int een periodieke, financiële bijdrage (vaak voor servicekosten) onder leden. Bijna eenderde (31%) kent een periodieke bijdrage aan een reservefonds voor onderhoud. Eenderde (33%) heeft een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan. Materiële activiteit Ongeveer 56% van alle VvE's heeft de laatste twee jaar groot onderhoud gepleegd aan de gemeenschappelijke bouwdelen van het woongebouw. Dit leidt tot een niet onbelangrijke constatering: niet minder dan 44% van alle VvE's heeft recent niets gedaan aan groot onderhoud. Toch beoordelen slechts bij 4,5% van alle VvE's de eigenaar-bewoners en bestuurders het onderhoud van de gemeenschappelijke bouwdelen als slecht. Onderhoudsstaat woongebouwen: in het algemeen goed, problemen vooral in Rotterdam, Den Haag en bij VvE's in kleine portiekflats Voor woongebouwen van VvE's met koopappartementen geldt een vergelijkbare conclusie als voor de koopappartementen zelf: de onderhoudsproblematiek is op landelijk niveau beperkt. Dit blijkt zowel uit de objectieve meting van onderhoudsachterstanden via herstelkosten (KWR 2000) als uit de subjectieve oordelen van bewoners over de onderhoudsstaat van hun woongebouw (WBO 1998, enquête ). De zorg gaat uit naar deelsegmenten binnen de VvEpopulatie. Achterstallig onderhoud vooral in Rotterdam en Den Haag Koopappartementen met hoge kosten aan de gemeenschappelijke bouwdelen zijn vooral gelegen in Zuid-Holland, met name in Rotterdam en Den Haag, en in steden met meer dan inwoners. Binnen de steden gaat het met name om de centrale binnensteden. De geraamde onderhoudskosten van de koopappartementen in Utrecht, en met name Amsterdam, liggen beneden het landelijk gemiddelde. In de hoofdstad hangt dit wellicht samen met het feit dat veel appartementseigenaren aldaar een relatief hoog inkomen hebben (vergeleken met de gemiddelde appartementseigenaar). Oudere en kleinere woongebouwen kennen grootste onderhoudsproblemen VvE's met een grotere kans op achterstallig onderhoud zijn over het algemeen te vinden in middelgrote en kleinere woongebouwen (gemeten in zowel aantal appartementen als bouwlagen). Opmerkelijk is dat VvE's in de kleinste woongebouwen (met hooguit 2 appartementen) beter dan gemiddeld scoren op zowel het oordeel over de onderhoudsstaat als het plegen van groot onderhoud. V

10 De ouderdom van het woongebouw hangt sterk samen met de onderhoudsstaat. Hoe ouder, hoe groter het risico op onderhoudsachterstanden. Bij VvE's in kleine woongebouwen (tot drie bouwlagen) van voor de oorlog zijn de risico's op achterstallig onderhoud aan gemeenschappelijke bouwdelen over het algemeen het grootst. Onderhoudsstaat woongebouwen bij gemengde VvE's niet slechter dan bij nietgemengde Een belangrijk resultaat van de enquête heeft betrekking op het onderscheid gemengde/ niet-gemengde VvE. Aan woongebouwen van gemengde VvE's wordt ongeveer even vaak groot onderhoud gepleegd als aan woongebouwen van nietgemengde VvE's. Woongebouwen van gemengde VvE's ontvangen wél een slechter oordeel van eigenaren en bestuurders dan woongebouwen van nietgemengde VvE's. Nadere analyse wijst echter uit dat dit beoordelingsverschil niet veroorzaakt wordt door het onderscheid gemengd/ niet-gemengd, maar samenhangt met het feit dat gemengde VvE's vaker gesitueerd zijn in 'kwetsbare' woongebouwen (wat vaker oud en/ of vaker klein, middelgroot). Risicogroepen: relatie tussen woonduur en onderhoud opvallend Bewonersgroepen die, indien dominant aanwezig in het woongebouw, samenhang vertonen met een slechte technische onderhoudsstaat zijn: middenleeftijden (35-55 jaar), alleenstaanden in kleine woongebouwen, gezinnen in grotere woongebouwen en lage inkomens in kleine woongebouwen. Verder valt op dat een lange woonduur (langer dan 15 jaar) gepaard gaat met achterblijvend onderhoud. Voormalige huurders beoordelen woongebouw vaker slecht Eigenaar-bewoners in VvE's met relatief veel lage inkomens, veel middenleeftijden (45 tot 55 jaar), veel gezinnen met kinderen en veel bewoners met een langere woonduur (langer dan 15 jaar) beoordelen hun woongebouw vaker slecht. Eigenaren die voorheen huurder van het appartement waren, beoordelen het woongebouw van de VvE eveneens vaker als slecht onderhouden. Uit nadere analyse blijkt dat dit voortkomt uit andere factoren (bijvoorbeeld inkomen, bouwperiode en omvang van het woongebouw). Een ligging in een dorps woonmilieu gaat gepaard met een gunstig oordeel. De etnische achtergrond van eigenaar-bewoners lijkt geen invloed te hebben op de onderhoudsstaat van het individuele appartement, noch op dat van het woongebouw. Verband functioneren VvE tevredenheid onderhoudsstaat niet eenduidig Het verband tussen het functioneren van de VvE en de tevredenheid met de onderhoudsstaat verschilt sterk per gehanteerde indicator voor formele, dan wel materiële activiteit: Periodiek uitvoeren van onderhoud leidt tot positieve waardering onderhoudsstaat Het blijkt dat de onderhoudsstaat van woongebouwen beter wordt beoordeeld, indien de VvE recent groot onderhoud (afgelopen twee jaar) heeft gepleegd. VI

11 Deze indicator voor materiële activiteit verklaart veel meer van het oordeel van leden van VvE's over het woongebouw dan de vijf indicatoren van formele activiteit. Geen van de indicatoren voor formele activiteit van de VvE blijkt rechtstreeks bij te dragen aan een positief oordeel. Aanwezigheid bestuur niet direct van invloed op beoordeling onderhoudsstaat Op het eerste gezicht is er nauwelijks verschil tussen oordelen over woongebouwen van VvE's met of zonder bestuurder. De bewoners en bestuurders van VvE's met een bestuurder of voorzitter beoordelen de onderhoudsstaat van hun woongebouw niet beter of slechter dan bewoners van VvE's zonder bestuurder of voorzitter. Nadere analyse wijst echter uit dat woongebouwen van VvE's zonder bestuurder, gecorrigeerd voor de activiteit op het vlak van groot onderhoud en andere kenmerken, veel slechter worden beoordeeld dan van VvE's met een professionele bestuurder. Zelfbestuur goed beoordeeld, uitbesteed bestuur levert niet meer tevredenheid met onderhoudsstaat op Onder VvE's waarbij het bestuur uit VvE-leden bestaat ("zelfbestuur") wordt de onderhoudsstaat van het woongebouw aanmerkelijk gunstiger beoordeeld dan onder VvE's met een professioneel bestuurder (respectievelijk 3,3% en 9,4% slecht beoordeelde woongebouwen). Ook na correctie voor verstorende invloeden is dit het geval. Het uitbesteden van het bestuur aan betaalde, professionele beheerders (medewerker administratiekantoor, makelaarskantoor) is dus geen garantie voor tevredenheid over de onderhoudsstaat. Ook hier geldt dat het beoordelen van beheerders van buiten de VvE een kritisch oordeel in de hand werkt. Schriftelijk onderhoudsplan geen garantie voor tevredenheid onderhoudsstaat Het hebben van een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan, het betalen van een periodieke, financiële bijdrage en de frequentie van vergaderen blijkt geen directe samenhang te hebben met een goed oordeel over het woongebouw. Reservefonds voor onderhoud indirect effect op oordeel onderhoudsstaat Een periodieke bijdrage aan een reservefonds voor onderhoud blijkt pas na correctie voor de aanwezigheid van een bestuurder en de onderhoudsactiviteit een positieve invloed op het oordeel over de onderhoudsstaat te hebben. Visie marktpartijen: beheer kleine en oudere VvE's niet in trek, gezamenlijke inspanning is noodzakelijk Uit de interviews met 12 deskundigen in de Nederlands koopappartementenmarkt blijkt dat de professionals de markt van koopappartementen niet alleen als een probleemmarkt zien. De VvE's van recent gebouwde en grote woongebouwen functioneren over het algemeen goed. Uit de gevraagde schattingen blijkt dat de geïnterviewden een zeer verschillend beeld hebben over de omvang en de kwaliteit van de markt van koopappartementen. De ramingen over de omvang en de kwaliteit wijken sterk af van de uitkomsten van dit onderzoek. Ook blijkt dat de gebruikte terminologie nogal verwarrend is. VII

12 Er wordt alom een groei van de markt verwacht door de toenemende vraag naar koopappartementen door ouderen en door de verkoop van huurappartementen. Als grootste knelpunt in de markt wordt het onderhoud en het beheer van de kleine, vooral voor de oorlog gebouwde appartementen aangegeven. De recent voorgestelde wetswijziging in het Burgerlijk Wetboek biedt juist voor deze groep geen oplossing omdat de wet niet met terugwerkende kracht een verplicht onderhoudsfonds kan voorschrijven. Aanbevolen wordt de voorlichting aan nieuwe en zittende eigenaren te verbeteren en de professionalisering van het appartementenbeheer te bevorderen. Als aanvullend instrument wordt aanbevolen de kleine VvE's (financieel) te steunen met extra voorlichting, opleidingen, goedkope leningen en stimuleringsbijdragen voor bijvoorbeeld onderhoudsplannen. Vrijwel alle partijen zijn bereid om een actieve (personele en/ of financiële) bijdrage te leveren aan een gezamenlijke kwaliteitsverbetering van het beheer van koopappartementen. Voor VROM wordt een belangrijke regierol weggelegd om dit proces te versnellen. Treffende citaten uit de interviews, januari 2002 "Het besturen van een VvE is een vak apart: je moet een schaap met vijf poten zijn. Het is verstandig om daarbij een goed onderscheid te maken tussen de rol van de voorzitter van de vereniging en de rol van de bestuurder die het beheer uitvoert. Ons vak wordt ten onrechte niet hoog gewaardeerd." "We hebben het nog niet gehad over appartementengebouwen die zo slecht zijn dat investeren eigenlijk niet meer loont. Wat doe je in zo'n geval? Wie neemt het initiatief tot sloop en vervangende nieuwbouw?" "Weet u waarover ik me zorgen maak: dat de grote banken geen hypotheken meer geven in bepaalde wijken met veel appartementen, hier duikt het grijze geldcircuit op: kopers zitten aan alle kanten klem." "Waar zit de crux? Er gaat heel veel goed in de VvE-markt, maar veel makelaars en notarissen laten de kerk in het midden. Ze geven onvoldoende harde voorlichting aan de koper over wat de plichten en risico's zijn bij de koop van het appartement. Wie doet daar wat aan?" "Iedereen heeft het altijd over een eigen huis. Maar er is een groot verschil tussen een eigen appartement en een eigen - grondgebonden - huis. Die terminologie - een duidelijk onderscheid tussen een eigen huis en een eigen appartement - zou in de toekomst bij alle PR, verkoopadvertenties, beleidsstukken, consequent gebruikt moeten worden. Dat is het begin van de imagoverbetering van het eigen appartement." Algemene conclusies en aanbevelingen Meer inzicht in functioneren koopappartementenmarkt levert geen verklaring voor negatief imago Het kwantitatieve en kwalitatieve inzicht in de landelijke koopappartementenmarkt was tot voor kort beperkt. Dit onderzoek geeft een nuttig inzicht in een deel van de landelijke appartementenmarkt. Het onderzoek werpt ook nieuwe vragen op. Met name de vraag waar het negatieve imago van de koopwoningenmarkt vandaan komt, is nog niet afdoende beantwoord. Wordt het veroor- VIII

13 zaakt door het kleine deelsegment van goedkopere koopappartementen, waar lagere inkomensgroepen wonen. Of worden koopappartementen op één hoop gegooid met de markt van huurappartementen van particuliere eigenaren? Om de koopappartementen beter te positioneren is aanbevolen om in toekomstige beleidsnota's het begrip koopappartement apart te positioneren als 'een zelfstandige koopwoning die wordt bewoond door de eigenaar en die deel uitmaakt van een gebouw dat is gesplitst in appartementsrechten'. Deze positionering kan worden uitgedragen in een korte voorlichtingscampagne (folder) over de rechten en plichten van appartementseigenaren. (Als tegenwicht tegen de negatieve beeldvorming in de campagne 'Huren, dat kan natuurlijk ook'). Onderhoudstaat van koopappartementen en woongebouwen is in het algemeen prima in orde; zorg gaat uit naar deelsegmenten In de periode lagen de gemiddelde kosten om een koopappartement in Nederland weer in een technisch goede staat te herstellen op 2,6% van de nieuwbouwwaarde van de woning, ofwel ongeveer 1.600,-. Dat is een aanzienlijk betere score dan die van eengezins koopwoningen of huurappartementen. Ook de eigenaren zelf toonden zich tevreden. Problemen doen zich voor bij minder draagkrachtige huishoudens, met een lange woonduur, in de oudere voorraad. Voor de woongebouwen waarin zich VvE's met koopappartementen bevinden, geldt een vergelijkbare conclusie als voor de koopappartementen zelf: geen grote problematiek op landelijk niveau, wel in deelsegmenten. Oude woongebouwen, en die van middelgrote en kleinere VvE's worden slecht beoordeeld. Om de staat van onderhoud in dit segment en de risico's op termijn goed in beeld te krijgen, is nader onderzoek, liefst met een periodieke monitoring, noodzakelijk. Appartementseigenaren zijn vaak niet voldoende geïnformeerd; een onafhankelijk kenniscentrum kan daarin voorzien Voor effectief onderhoud van een appartementencomplex is deskundigheid van de VvE-bestuurders en een actieve, kritische opstelling van de appartementseigenaren vereist. Bestuurders en eigenaren blijken echter niet altijd te beschikken over de noodzakelijke, onafhankelijke informatie. Er is op dit moment ook nog geen centraal informatiepunt. Aanbevolen wordt daarom aan VROM, de belangenorganisaties en dienstverleners om het vele bestaande voorlichtingsmateriaal te bundelen in één landelijk loket en website. Dit samenwerkingsverband kan wellicht worden uitgebouwd tot platform en kenniscentrum voor scholing, onderzoek en productontwikkeling voor de koopappartementenmarkt. Dit platform of kenniscentrum zou gezamenlijk gefinancierd kunnen worden door bijvoorbeeld de (rijks)overheid, door de betrokken belangenorganisaties, de beroepsgroepen zoals de NVM en het notariaat en uit de inkomsten uit opleidingen en verkoop van kennis. Vele partijen hebben zich bereid verklaard een concrete bijdrage te leveren aan een landelijke bundeling van kennis en dienstverlening aan de eigenaren van koopappartementen en hun VvE's. IX

14 Sommige VvE's, met name in kwetsbare deelsegmenten, kunnen stimulansen en ondersteuning bij de uitvoering van het beheer gebruiken. Tweederde van de Verenigingen van Eigenaren met koopappartementen functioneert op papier naar behoren. Het risico van achterstallig onderhoud doet zich vooral voor bij de kleinere, vooroorlogse VvE. De voorgestelde wijziging van het Burgerlijk Wetboek biedt daar geen oplossing voor. Om problemen te voorkomen wordt aanbevolen om het initiatief wetsvoorstel zo snel mogelijk te realiseren en daarnaast enkele landelijke en lokale instrumenten te introduceren ter bevordering van het functioneren van bestaande VvE's. Hierbij kan gedacht worden aan: Financiële voorzieningen voor VvE's zoals: eenvoudigere collectieve financiering; verlaging van het BTW-tarief voor VvE-beheer; gratis of goedkoop onderhoudsplan voor VvE's. Introductie van een kwaliteitsstandaard voor het meerjaren onderhoud en het beheer van VvE's. Specifiek stimuleringsbeleid voor particuliere woningverbetering, in het kader van de stedelijke vernieuwing. X

15 1 INLEIDING Dit is deel I van het rapport "Koopappartementen in Nederland". Het betreft de eindrapportage van het onderzoek en bevat de belangrijkste resultaten van deel II, het onderzoeksrapport. Aanleiding van het onderzoek De koopappartementenmarkt heeft een slecht imago. In de politiek en in de media gaat het gerucht dat Verenigingen van Eigenaren niet goed functioneren. Dit zou op sommige plaatsen merkbaar zijn door achterstallig onderhoud aan woongebouwen en een slechte financiële positie van VvE's. Deze geluiden komen niet overeen met de empirische data waarover VROM beschikte (Woningbehoefte Onderzoek 1998 en Kwalitatieve Woning Registratie 1995). De tweede aanleiding voor dit onderzoek ligt in de op handen zijnde wijziging van het appartementsrecht. Er is een wetsvoorstel gedaan dat, onder andere, een verbetering van het functioneren van nieuw op te richten VvE's beoogt 2. Ten derde bestaat de algemene indruk van onbekendheid met de markt van koopappartementen en hun VvE's. Bij de politieke discussie over de verkoop van huurwoningen en de Wet Bevordering Eigenwoningbezit, werd duidelijk dat het schort aan inzicht in de koopappartementenmarkt in Nederland. De laatste aanleiding is de verwachting dat de omvang van de koopappartementenmarkt de komende jaren fors zal groeien als gevolg van nieuwbouw en de verkoop van huurwoningen. Met een goed beeld van de huidige situatie kunnen de consequenties van toekomstige ontwikkelingen beter ingeschat worden. In dit onderzoek wordt onder een koopappartement verstaan: een zelfstandige koopwoning, die deel uitmaakt van een gebouw, gesplitst in appartementsrechten en wordt bewoond door de eigenaar. De Vereniging van Eigenaren (VvE) is de wettelijk verplichte rechtspersoon die het beheer voert over de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw en tevens toeziet op nakoming van de verplichtingen van de appartementseigenaren. Doel van het onderzoek Een actueel beeld schetsen van de markt van koopappartementen in Nederland. Inzicht verwerven in het functioneren, de omvang en de aard van de Verenigingen van Eigenaren van koopappartementen. Onderzoeksvragen Het onderzoek is gericht op vier verschillende aspecten van de koopappartementenmarkt: het imago, de staat van onderhoud, de financiering en het functioneren van de VvE's. Dit heeft geleid tot de volgende onderzoeksvragen: 2 In dit voorstel wordt gepleit voor strengere voorschriften in het Burgerlijk Wetboek voor toekomstige nog op te richten VvE's: een verplicht onderhoudsfonds, en verplichte informatie bij verkoop over het fonds, de individuele bijdragen en schulden en baten. Voor bestaande VvE's wordt voorgesteld de mogelijkheid tot wijziging van de akte van splitsing te vereenvoudigen. Nu is instemming van alle eigenaren noodzakelijk, voorgesteld wordt om dit te wijzigen in een quorum van minimaal 4/5. Zie: Voorstellen Werkgroep Herziening Appartementsrecht o.l.v. prof. Van Velten met deelname van o.a. KNB, VROM, Justitie, VNG. (Bron: VvE-belang) 1

16 1. Hoe ziet de koopappartementenmarkt in Nederland eruit wat betreft: woningen; bewoners; ruimtelijke spreiding. 2. In hoeverre hangen aspecten van de woning, woonomgeving, of de bewoners samen met de staat van onderhoud van het koopappartement? 3. Is er sprake van onderhoudsproblematiek onder koopappartementen en zo ja, hoe verhoudt de ernst van de problematiek zich met die in andere deelmarkten? 4. Hoe ziet de populatie van de VvE's met koopappartementen eruit, hoe is het gesteld met het functioneren van de VvE's, wat zijn de mogelijke oorzaken van het (dis)functioneren? 5. Welke samenhang is er tussen het (goed of) slecht functioneren van een VvE en de staat van onderhoud van een appartementsgebouw? 6. Wat is de visie van de marktpartijen over het functioneren van VvE's, welke oplossingsrichtingen zien zij voor verbetering, en welke oplossingsrichtingen zijn kansrijk? Gebruikte bronnen Om direct inzicht te krijgen in de praktijkervaringen en meningen van marktpartijen zijn interviews gehouden met 12 deskundigen op het gebied van koopappartementen. Daarnaast zijn verschillende databronnen geanalyseerd, die elkaar soms overlappen. Gebleken is dat de waarde van de bronnen afhankelijk is van het te meten aspect van koopappartementen. In dit rapport wordt voor de verschillende onderwerpen dan ook gebruik gemaakt van de bronnen die daarvoor het meest relevant zijn: Als het gaat om een objectieve meting van de onderhoudsstaat van koopappartementen en de gebouwen waarvan ze deel uitmaken, vormt de Kwalitatieve Woning Registratie 2000 de meest geschikte databron (KWR 2000, zie begrippenlijst). In de KWR worden van iedere geïnspecteerde woning herstelkosten berekend voor het opheffen van geconstateerde bouwtechnische gebreken. Om meer te weten te komen van de mening van bewoners over de onderhoudsstaat van hun woning of het woongebouw (tevredenheid), is gebruik gemaakt van het WoningBehoefte Onderzoek 1998 (WBO 1998) of van een schriftelijke enquête van in 2002 die speciaal voor dit onderzoek is gehouden in februari De enquête is gehouden onder eigenaren van koopappartementen en (via hen) de bestuurders van hun VvE's. Zowel in het WBO als in de enquête van is bewoners gevraagd naar hun oordeel over de onderhoudsstaat van de woning. In de schriftelijke enquête van is tevens gevraagd naar het oordeel van respondenten over de onderhoudsstaat van de gemeenschappelijke bouwdelen van het woongebouw waartoe de woning behoort. De enquête van is eveneens ontworpen om inzicht te verkrijgen in de populatie van VvE's. Het gaat dan om bijvoorbeeld het (dis)functioneren van VvE's of om de tevredenheid met de onderhoudsstaat van woongebouwen waarin VvE's gesitueerd zijn. Naast eigenaren zijn, via de enquête, ook bestuurders benaderd (waaronder professionele bestuurders), zodat tevens aandacht besteed wordt aan de mening van bestuurders van VvE's. 2

17 Respons op de schriftelijke enquête van De enquête van is in januari 2002 uitgezet onder een steekproef van eigenaar-bewoners van koopappartementen. Elke bewonersenquête ging vergezeld van een enquête voor de bestuurder of voorzitter (eventueel een professional). In totaal zijn ca ingevulde bewoners- en ingevulde bestuurdersenquêtes geretourneerd binnen de gestelde termijn. Dit komt neer op een respons van 41% onder eigenaar-bewoners van koopappartementen. Opbouw eindrapport Het rapport is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 staat het koopappartement en zijn bewoner centraal. Hoofdthema's zijn: de karakteristieken van de markt, de onderhoudsstaat van koopappartementen en de relatie met aspecten van bewoner, appartement, woongebouw en woonmilieu. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een vergelijking van de onderhoudsstaat van koopappartementen met andere deelmarkten. Hoofdstuk 3 richt de aandacht op de Verenigingen van Eigenaren van koopappartementen. Eerst wordt de populatie VvE's beschreven naar kenmerken. Naast kenmerken zoals aantal, omvang en geografische spreiding wordt gekeken naar (indicatoren voor) het functioneren van VvE's. Vervolgens wordt ingegaan op verbanden tussen het functioneren van de VvE en de mate van tevredenheid met de onderhoudsstaat van het woongebouw van de VvE. In hoofdstuk 4 wordt een beeld geschetst van de visie van de marktpartijen op de problematiek van koopappartementen en hun VvE's. Tevens gaat het om meningen omtrent (nieuw) beleid ten aanzien van VvE's. In hoofdstuk 5 worden conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan op basis het onderzoek. 3

18 4

19 2 KOOPAPPARTEMENTEN IN NEDERLAND 2.1 Koopappartementenmarkt in aantallen Nederland telt, naar schatting, koopappartementen in Dit betekent een snelle groei sinds de introductie van het appartementsrecht in Tussen 1996 en 2002 is de markt met 45% toegenomen. De groei van de totale voorraad in Nederland lag, in dezelfde periode, niet hoger dan 11%. Tweederde van de groei is op het conto van de nieuwbouw te schrijven. Eenderde van de groei is het gevolg van splitsing en verkoop van bestaande huurcomplexen. Wanneer de trend van de afgelopen acht jaar doorzet, zal het aantal koopappartementen in 2010 circa bedragen. Onderstaande figuur geeft een beeld van de positie van koopappartementen binnen de Nederlandse woningmarkt. Figuur 1 Koopappartementen binnen de totale woningvoorraad a in Nederland per 1 januari 2002 huurwoningen: 3,1 miljoen koopappartementen: ( ) huurappartementen: ( ) b koopwoningen: 3,6 miljoen a b De totale voorraad bedraagt per naar schatting 6,7 miljoen woningen. Het aantal huurappartementen is niet geregistreerd in CBS/ SYSWOV 2000 en in het kader van dit onderzoek niet verder onderzocht. Bron: CBS/ SYSWOV 2000 (bewerking ) Koopappartementen zijn relatief sterk geconcentreerd in het westen van het land (Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht). Maar liefst driekwart (74%) van alle koopappartementen bevond zich begin 2001 in het westen. De provincie Zuid-Holland spant de kroon met 42 procent van de landelijke voorraad. Met name de steden Den Haag en Rotterdam, met respectievelijk 13 en 9 procent van de landelijke voorraad, herbergen grote aantallen koopappartementen. Koopappartementen zijn bij uitstek een stedelijk verschijnsel. Ruim 60% van alle koopappartementen bevindt zich in een stad met meer dan inwoners. Binnen de steden zijn koopappartementen geconcentreerd in de woonmilieus stedelijk centrum en stedelijk buiten centrum. De markt van koopappartementen in het Noorden en in de steden Rotterdam en Den Haag wordt gekenmerkt door een grote goedkope voorraad. De Amsterdamse markt onderscheidt zich door een hoog prijsniveau. Voor een snel groeiende deelmarkt, telt de koopappartementenmarkt relatief veel oudere woningen. Begin 2001 was nog bijna de helft van alle woningen van vóór Bijna een kwart is vooroorlogs. Veel van deze woningen zijn ge- 5

20 bouwd als meergezins huurwoning, en hebben in een later stadium door splitsing en verkoop hun huidige status gekregen. 2.2 Koopappartementenmarkt: bewoners en onderhoudsstaat Bewonerskenmerken Koopappartementen worden relatief vaak bewoond door jongere mensen (tot 35 jaar). Voor de koopappartementenmarkt buiten het westen (Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht) geldt dat ouderen (75 jaar of ouder) relatief vaak in koopappartementen wonen. Dit is voor Nederland als geheel (tabel 1) niet het geval. Tabel 1 Kenmerken van bewoners van koopappartementen, vergeleken met bewoners van eengezins koopwoningen en met huishoudens in Nederland, WBO 1998 kenmerk koopappartementen koop eengezins alle huishoudens leeftijd - tot 35 jaar 34% 20% 24% - 35 t/m 54 jaar 34% 52% 41% - 55 t/m 74 jaar 23% 24% 26% - 75 jaar en ouder 9% 4% 9% samenstelling huishouden - eenpersoons 46% 13% 30% - meerpersoons 54% 87% 70% etniciteit 1 - autochtoon 80% 89% 83% - niet-westers allochtoon 8% 3% 8% - westers allochtoon 11% 8% 8% opleidingsniveau - lager (t/m MBO) 68% 76% 80% - hoger (HBO +) 32% 24% 20% inkomen 2-1 e kwintiel 14% 9% 20% - 2 e kwintiel 17% 12% 20% - 3 e kwintiel 25% 20% 20% - 4 e kwintiel 20% 27% 20% - 5 e kwintiel 23% 33% 20% netto koopquote 3 - tot 20% 70% 73% tot 30% 19% 18% % en meer 11% 9% - woonduur 3 Gekozen is voor de ruime definitie van het CBS: zelf of tenminste één van beide ouders geboren in het buitenland. Niet-westerse allochtoon: Oost Europa/ Joegoslavië, Afrika, Azië (exclusief Japan en Indonesië), Latijns-Amerika. 2 Het gaat hier om een relatieve inkomensverdeling: 1 e kwintiel = 20% huishoudens met laagste inkomens, 2 e kwintiel = qua inkomen daaropvolgende 20% huishoudens, enz. tot en met 5 e kwintiel: 20% huishoudens met hoogste inkomens. 3 De netto woonlasten (hypotheek, aflossing, e.d.) als percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen. 6

21 kenmerk koopappartementen koop eengezins alle huishoudens - t/m 5 jaar 57% 32% 39% - 6 t/m 15 jaar 26% 33% 31% - meer dan 15 jaar 17% 35% 30% totaal 100% 100% 100% Bron: WBO 1994/ 1998 Verder zijn een- en tweepersoons huishoudens en hoger opgeleiden oververtegenwoordigd in de koopappartementenmarkt. De verdeling autochtoon/ allochtoon is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. In koopappartementen wonen relatief veel huishoudens met een middeninkomen. Ook de hoge inkomensgroepen zijn enigszins oververtegenwoordigd. Ongeveer 35% van alle eigenaarbewoners van koopappartementen in ons land had in 1998 een beneden modaal inkomen. Het aandeel van de netto woonlasten, ten opzichte van het besteedbaar inkomen (netto koopquote), is vergelijkbaar met bewoners in het eengezins koopsegment. In eengezins koopwoningen is het aandeel huishoudens met een bovenmodaal inkomen echter hoger. Hieruit kan worden afgeleid dat appartementseigenaren, na aftrek van de netto woonlasten, doorgaans wat minder bestedingsruimte over hebben voor (onder andere) onderhoud aan de woning dan eigenaren van eengezins koopwoningen. Het verblijfsduurperspectief van bewoners van koopappartementen is doorgaans kort: meer dan de helft van de huishoudens bewoont het appartement niet langer dan vijf jaar. Bewoners van koopappartementen zijn over het algemeen tevreden over de technische onderhoudsstaat van hun woning. Niet meer dan 6% van alle bewoners gaf in 1998 aan hun woning als slecht onderhouden te beoordelen. Functie van koopappartementen op de woningmarkt Koopappartementen worden relatief vaak bewoond door alleenstaanden en jonge huishoudens (tot 35 jaar). Voor deze bewoners vormen koopappartementen een belangrijk aanbodsegment, zeker als ze in een koopwoning wensen te wonen: koopappartementen zijn in de regel kleiner en goedkoper dan eengezins koopwoningen. In het geval er kinderen komen, verlaat men deze deelmarkt, getuige het relatief lage aandeel gezinnen met kinderen (minder dan 20%). Opvallend is dat het gemiddelde opleidingsniveau onder bewoners van koopappartementen hoger is dan onder eigenaren van eengezinswoningen. Allochtonen (met name niet-westerse allochtonen) wonen relatief vaker in een koopappartement dan in een eengezinswoning. Enerzijds heeft dat te maken met de lagere koopprijzen van koopappartementen, anderzijds met het feit dat veel allochtonen in de grote steden wonen en het aanbod koopwoningen hier overwegend uit appartementen bestaat. In Amsterdam en Den Haag telt de koopsector zelfs meer appartementen dan eengezinswoningen (respectievelijk 63% en 71% van de totale voorraad koopwoningen). Regionale verschillen naar kenmerken van woningen (prijs, ouderdom) en bewoners (leeftijd, inkomen, huishoudensamenstelling) hebben tot gevolg dat specifieke kenmerken van de koopappartementenmarkt op landelijk niveau verborgen blijven: 7

22 Buiten de vier grote steden zijn koopappartementen ook een relatief populair segment onder ouderen, met name onder 75-plussers. Dit houdt verband met de stroom ouderen die op hogere leeftijd hun eengezins koopwoning verruilen voor een koopappartement. Koopappartementen vormen voor ouderen een aantrekkelijke deelmarkt: betrekkelijk klein, beschut, gedeeld onderhoud, gelijkvloers en vaak toegankelijk met een lift. Binnen de vier grote steden zijn allochtone huishoudens sterk vertegenwoordigd in koopappartementen. Er zijn sterke aanwijzingen dat in de grote steden de combinatie van veel koopappartementen met een relatief hoge spanning op de woningmarkt tot gevolg heeft dat de functie van koopappartementen een heel andere is dan in de kleinere gemeenten. Enerzijds zijn er meer huishoudens die, noodgedwongen, in koopappartementen wonen (eengezins koopwoningen zijn relatief schaars waardoor gezinnen en huishoudens van jaar relatief vaak een koopappartement bewonen), anderzijds is het imago van koopappartementen in de vier grote steden anders (eerder een volwaardig alternatief voor eengezins koop). Onderhoudsstaat koopappartementen vergeleken met andere deelmarkten De kwaliteitsachterstand van de koopappartementen is, landelijk bezien, beperkt in vergelijking tot bijvoorbeeld de eengezins koopwoningen en appartementen van particuliere verhuurders. Deze conclusie kan worden onderbouwd door zowel de relatief kleine omvang van de koopappartementenmarkt al groeit deze markt wel sterk als door de vrij lage gemiddelde herstelkosten (zie tabel 2a). Voor de grote steden (met name Den Haag en Rotterdam) ligt dit wat genuanceerder: de koopmarkt bestaat overwegend uit appartementen (zie paragraaf 2.1) en de herstelkosten liggen hier wat hoger. Een opmerkelijke zaak is dat bewoners van koopappartementen vaker ontevreden zijn met de onderhoudsstaat van hun woning dan bewoners van eengezins koopwoningen (WBO 1998), terwijl de absolute en relatieve herstelkosten van koopappartementen lager liggen dan die van eengezins koopwoningen (zie tabel 2a). Een mogelijke verklaring hiervoor is dat appartementseigenaren voor het onderhoud van (delen van) hun woning afhankelijk zijn van derden, te weten de andere eigenaren in de VvE. Dit maakt het aannemelijk dat men een kritischer attitude aan de dag legt en eventuele ergernissen over het functioneren van de VvE of over het onderhoud laat meewegen in het oordeel over de onderhoudsstaat. Tabel 2a Gemiddelde herstelkosten naar bouwwijze en eigendomsvorm van woningen, 2000 Absolute herstelkosten in deelmarkt aantal won. x gemiddelde herstelkosten per won. in maximale herstelkosten per won. in ondergrens hoogste 10% won. totale herstelkosten in miljarden koopappartementen ,6 koop eengezins ,5 appartementen sociale huur ,2 appartementen part. huur ,1 totale woningvoorraad ,4 8

23 Relatieve herstelkosten (% van nieuwbouwwaarde) deelmarkt aantal won. x gemiddelde kosten per woning maximale herstelkosten per woning ondergrens hoogste 10% won. koopappartementen 409 2,6% 44% 6,9% koop eengezins ,3% 188% 9,3% appartementen sociale huur ,0% 76% 5,2% appartementen part. huur 421 4,8% 63% 12,1% totale woningvoorraad ,0% 218% 9,0% Bron: KWR 2000 Onderhoudsstaat in relatie tot kenmerken van koopappartementen Naarmate de appartementen ouder zijn, neemt de kans op een slechte onderhoudsstaat toe. Koopappartementen met een (zeer) slechte onderhoudsstaat worden vooral in de vooroorlogse voorraad gevonden (KWR 2000, zie tabel 2b). De tevredenheid van bewoners met de onderhoudsstaat van de woning is bij goedkope appartementen aanzienlijk lager dan bij duurdere appartementen (WBO 1998). De KWR laat zien dat de laagbouw (twee tot drie bouwlagen) naar verhouding de meeste slecht onderhouden appartementen kent, gevolgd door de middelhoogbouw (vier bouwlagen); de hoogbouw kent relatief de minste appartementen met een slechte onderhoudsstaat. Een nuancering op deze resultaten biedt de enquête van. Daaruit blijkt dat eigenaren in beneden-/ bovenwoningen niet vaker ontevreden zijn met de onderhoudsstaat dan gemiddeld. De grootste problemen met onderhoud doen zich, volgens de enquête, voor in de kleine portiekflats (tot en met 12 appartementen). Dat koopappartementen in kleinere woongebouwen niet altijd problemen met onderhoud kennen, blijkt uit het zeer positieve oordeel van de bewoners van kleine galerijflats (tot en met 12 appartementen). Tabel 2b Gemiddelde herstelkosten per koopappartement naar aantal bouwlagen en bouwperiode, 2000 Gemiddelde herstelkosten (in ) aantal bouwlagen voor na 1990 totaal laagbouw: 2-3 bouwlagen middelhoogbouw: 4 bouwlagen hoogbouw: 5 of meer bouwlagen koopappart. totaal

24 Relatieve herstelkosten (in % van nieuwbouwwaarde) aantal bouwlagen voor na 1990 totaal laagbouw: 2-3 bouwlagen middelhoogbouw: 4 bouwlagen hoogbouw: 5 of meer bouwlagen 5,6% 4,0% 0,9% 0,6% 4,4% 4,2% 2,6% 1,7% 0,7% 2,4% 3,9% 2,3% 1,5% 0,5% 1,7% koopappart. totaal 4,9% 2,7% 1,0% 0,5% 2,6% Bron: KWR 2000 Verhoudingsgewijs worden de meeste koopappartementen met een slechte onderhoudsstaat in Den Haag, Rotterdam en de middelgrote steden (meer dan inwoners) gevonden (tabel 3). Amsterdam kent, naar verhouding, de minste appartementen met een slechte onderhoudsstaat. Het WBO geeft aan dat eigenaren in Amsterdam vrij vaak ontevreden zijn over de onderhoudsstaat van hun appartement. De KWR en de enquête bevestigen dit beeld niet. Dat Amsterdam in de KWR beter naar voren komt dan Rotterdam en Den Haag hangt waarschijnlijk samen met het veel hogere prijsniveau van de koopappartementenmarkt in de hoofdstad. Dat de appartementen in het WBO, desondanks, minder gunstig worden beoordeeld, heeft mogelijk te maken met het zeer hoge aandeel hoog opgeleiden en de hogere inkomens in die stad. Dergelijke groepen respondenten hebben wellicht een kritischere houding ten aanzien van hun woonsituatie. Tabel 3 Gemiddelde herstelkosten per appartement naar gemeente(grootte), 2000 gemeente(grootte) in in relatieve herstelkosten Amsterdam ,4% Rotterdam ,5% Den Haag ,5% Utrecht ,6% overige gemeenten > inw ,3% gemeenten < inw ,8% koopappartementen totaal ,6% Bron: KWR 2000 Appartementen met een slechte onderhoudsstaat worden meer in het westen van het land (ook buiten de vier grote steden) en het noorden van het land gevonden dan in het oosten en zuiden. De 'buiten centrum' woonmilieus hebben naar verhouding de meeste slecht onderhouden koopappartementen. Onderhoudsstaat in relatie tot leeftijd, inkomen en opleiding van bewoners Vooral de 35- tot 55-jarigen wonen in slecht onderhouden appartementen. Ouderen wonen in het algemeen in veel beter onderhouden appartementen. Het WBO geeft aan dat, gecorrigeerd voor andere factoren, leeftijd niet echt van invloed is op de tevredenheid met de onderhoudsstaat van de woning. 10