Particulier opdrachtgeverschap: kansen voor gemeenten

Transcriptie

1 Particulier opdrachtgeverschap: kansen voor gemeenten In opdracht van Mininsterie van VROM DG WWI drs. Geurt Keers drs ing. Johan van Iersel drs. Petra Burger september 2008 Rapportnummer: RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam telefoon telefax

2

3

4

5 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN 3 Particulier opdrachtgeverschap: kansen voor gemeenten PO-doel, stimuleringsbeleid rijk en uitvoering gemeenten Met particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw (PO) is het de afgelopen jaar minder voorspoedig verlopen vergeleken met het beleidsdoel. In plaats van 20% PO bij de nieuwbouw te realiseren, zoals is overeengekomen in de Woningbouwafspraken , neemt het aandeel PO dat gemeenten realiseren licht af richting 10% in PO stelt vooral in veel stedelijke gemeenten en regio s weinig voor en het Westen als landsdeel. Sinds 2000 stimuleert het rijk op verschillende manieren. Het rijk stelt in 2008 zelfs meer geld per te realiseren PO-woning beschikbaar aan regio s en heeft een stimuleringsprogramma voor collectief PO opgestart. PO krijgt ook meer kans bij grondposities van ontwikkelaars en corporaties. Met de Grondexploitatiewet en het bestemmingsplan van de herziene WRO kunnen gemeenten vanaf medio 2008 een deel PO-kavels als eis stellen bij particuliere woningbouwlocaties. Extra aanbod van PO-kavels met particuliere grondexploitatie komt er echter pas als gemeenten het nieuwe instrument zo willen toepassen. Voor meer PO zijn gemeenten echt aan zet. De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van het beleid voor PO ligt vooral bij de gemeenten. Veel gemeenten geven PO echter nog onvoldoende prioriteit om tot meer PO-woningbouw te komen. Gemeenten zien aan PO vaak meer nadelen verbonden dan voordelen. In dit artikel worden kansen van PO voor het gemeentelijk woonbeleid beschreven. Dit gebeurt vooral aan de hand van de bronnen BNW (Bewoners Nieuwe Woningen) en het WoON. 1 Niet alle items zijn even hard met feiten te staven, maar uit de data en literatuur komen deze aspecten naar voren. PO biedt kansen voor het gemeentelijk woonbeleid op verschillende onderdelen. Vraag naar PO en gewenste zeggenschap door bewoners Op de gemeentelijke woningmarkt is PO een vorm van woningbouw waarnaar duidelijk vraag is. Door PO meer kans te geven in het gemeentelijk woonbeleid wordt meer voldaan aan de vraag van woonconsumenten die PO willen, naast of ook deels voor de vraag van starters, ouderen enz. De door bewoners gewenste zeggenschap bij nieuwbouw krijgt daarmee vanzelf ruimte. In Nederland waren er in woningzoekende huishoudens met belangstelling voor PO waarvan ongeveer starters en bijna doorstromers. voetnoot 1 Het artikel is tot stand gekomen in opdracht van het ministerie van VROM,.onder begeleiding van Angela Forch en Claudia Veltrop van DG WWI.

6 4 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN Daarnaast is er nog een groep die misschien PO zou willen, ook onder bewoners van nieuwe projectmatig gebouwde woningen. In 2006 maar zo n woningen via zelfbouw gerealiseerd (700 door starters en door doorstromers). Het feitelijke aanbod is nog heel mager. De vraag biedt volop kansen voor meer PO en is ook voor het doel 20% PO ruim voldoende. Daarbij zijn er betrekkelijk weinig verschillen tussen regio s. De PO-vraag in grotere gemeenten (meer dan inwoners) bestaat uit ongeveer huishoudens, waarbij bijna huishoudens individueel willen bouwen en collectief PO (26,5%). In kleinere gemeenten met een PO-vraag van huishoudens is de belangstelling voor collectief PO iets minder (15%) (zie verder paragaaf 3). PO doel Kans Voldoen aan de vraag van woonconsumenten die PO willen, naast en voor vraag van starters, ouderen enz. Meer zeggenschap voor bewoners bij nieuwbouw PO middel Gedifferentieerd woningaanbod voor verschillende doelgroepen, ook voor starters in de koopsector, of ouderen Tempo in woningbouw Meer doorstroming in en binding aan eigen gemeente of regio Gebruiks- en milieuduurzame woningbouw Meer differentiatie in architectuur, stedenbouw en voorzieningen in wijken PO-vraag staat voor gedifferentieerd woningaanbod De vraag naar PO bleek is sterk gedifferentieerd naar prijsklasse, woningtype en vorm van eigenbouw. De vraag is daarbij relatief vaak georiënteerd op vrijstaande woningen, maar ook andere woningtypen ( halvrijdstaande en rijtjeswoningen en appartementen) staan in de belangstelling. Vrijstaande woningen worden bovendien niet alleen gewenst in de hoogste prijsklassen. Er is ook vraag naar goedkopere vrijstaande woningen, kleiner in volume en op kleinere kavels. Van de totale belangstelling is bijna 25% op bestaand bebouwd gebied van stad en dorp gericht. Vrije kavels voorzien in woonwensen van verschillende doelgroepen, waaronder starters en ouderen. PO is kortom bepaald niet elitair. Over het algemeen zijn de via de PO gebouwde (vrijstaande) woningen vaker goedkoop dan vrijstaande koopwoningen met of zonder inspraak gebouwd door ontwikkelaars. Dit geldt ook als per landsdeel wordt gekeken (zie verder paragraaf 4). Tempo in woningbouw PO lijkt nogal tijdrovend. Of kan PO bijdragen aan het verhogen van het tempo in woningproductie?

7 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN 5 In het traject vanaf de start van de bouw en het betrekken van de woning is PO beduidend sneller dan de projectmatige bouw van koopwoningen: 65% van de POwoningen was binnen één jaar klaar; van de projectmatige maar circa 35%. Voor het bereiken van woningbouwtempo is PO dus geen onbelangrijke vorm van opdrachtgeverschap. Bij collectief PO betreft vaak de bouw van appartementen. Daarvoor geldt in beginsel dat de doorlooptijd inclusief planvoorbereiding en ontwikkeling ongeveer gelijk is aan die van projectmatige bouw (zie verder paragraaf 5). Meer doorstroming en binding aan de gemeente Opvallend is dat woningen die vrijkomen bij woningen met PO vaak liggen in dezelfde woongemeente. Kavels voor PO bedienen meer nog dan huurwoningen vooral de lokale markt, 78% maakt een woning in de eigen gemeente vrij (huur 72%, koop regulier 63%). In beginsel leveren woningen aan de bovenkant van de markt de langste doorstromingsketens op. Daar kan PO een belangrijke rol in vervullen. Particulier opdrachtgeverschap blijkt volgens casestudies ook een middel om antwoord te geven op lokale vraagstukken als: onvoldoende betaalbaar aanbod voor starters of ouderen, het vrijmaken van goedkope huurwoningen, het behouden of aantrekken van hogere inkomens in wijken van stedelijke vernieuwing of de stad als geheel, en bijdragen aan behoud of versterking van sociale structuren. PO is duidelijk een middel om doelgroepen meer te kunnen vasthouden in de eigen gemeente (zie verder paragraaf 6). Gebruiks- en milieuduurzaam PO is bepaald geen bedreiging voor de gebruiks- en milieuduurzaamheid van de nieuwbouw. Alle nieuwe woningen voldoen aan het bouwbesluit, zodat basiskwaliteit is gerealiseerd. Voor gebruiksduurzaamheid tellen meer aspecten. PO scoort daarbij bepaald niet slecht. Overall leveren PO en koopwoningen met inspraak relatief iets meer flexibele woningen op. PO is relatief het beste als het gaat om flexibel in indeling èn grootte. Ondanks dat bijna 50% van de PO'ers een huis met flexibele inrichting heeft laten maken, zijn ze zo tevreden met hun woning, dat 80% niet van plan is uit te gaan breiden. Het zelf (laten) bouwen van de woning levert maatwerk, zodat er weinig behoefte is aan het aanpassen van de woning. PO'ers geven vaker aan dat het gaat om een milieubewust gebouwde woning. Bij PO betreft het circa 65% van de woningen, bij koopwoningen met inspraak is dit circa 55%. De woningen die zonder inspraak zijn gebouwd scoren lager. Huizenkopers bouwen meer milieubewust als men daartoe de kans krijgt. Milieuduurzaamheid is ook een item in veel projecten van collectief PO. Bijzonder is dat daarin dikwijls via zeggenschap over de woonomgeving ook een milieuduurzame woonomgeving extra aandacht krijgt (zie verder paragraaf 7).

8 6 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN Differentiatie in architectuur, stedenbouw en voorzieningen De praktijk van PO in ons land laat inmiddels zien dat er met PO geen verrommeling ontstaat, maar dat er ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd met meer differentiatie in architectuur en stedenbouw. Het streven naar meer zeggenschap en keuzevrijheid kan worden gecombineerd met het behoud van een verantwoord niveau van ruimtelijke kwaliteit, evenwel zonder dat gemeenten zwaar gaan leunen op het traditionele welstandstoezicht. In de diverse projecten zijn de welstandscriteria van tevoren goed duidelijk gemaakt. De mate van stedelijkheid en drukte in het publiek domein bepaalt met name de mate van de vrijheid. PO is toepasbaar zowel op uitleglocaties als binnen bestaand stedelijk of dorps gebied; in bestaand stedelijk gebied zijn rijwoningen en appartementen meer voorkomende woningtypen met (collectief) PO. Individueel PO rijwoningen (l)steigereiland-ijburg Amsterdam (r) Roombeek Enschede 2 PO kan, tot slot, ook voordelen voor voorzieningen in de wijk met zich meebrengen. Diverse voorbeelden laten zien dat er uiteenlopende voorzieningen door collectieven van PO'ers worden gerealiseerd. In veel projecten gaat het allereerst om voorzieningen voor de eigen groep, zoals een gemeenschappelijke ruimte voor groepsactiviteiten of een zorgruimte voor een collectief met ouderen. In een aantal projecten worden ook niet-woonfuncties opgenomen: atelierruimten, werkruimten voor kleine bedrijven, een kinderdagverblijf en zelfs een café en theater (zie verder paragraaf 8). Nog extra stimulering nodig? Gezien de voordelen van PO voor het gemeentlijk beleid is vraag of rijk nog aanvullend stimuleringsbeleid dient te voeren. Gezien de PO-woningbouw in de afgelopen jaren lijkt aanvullend beleid wellicht toch niet overbodig. Maar dat hangt eigenlijk vooral van de gemeenten zelf af. Zij zijn eerst aan zet (zie verder paragraaf 9). 3 voetnoot 2 3 Bron: respectievelijk RIGO en Archined. In de paragrafen 3 t/m 9 worden de kansen van PO nader berschreven. Maar daarvoor gaan we eerst in paragraaf 1 en 2 op vormen van PO, beleid en praktijk van PO-nieuwbouw.

9 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN 7 1 VORMEN EN ONTWIKKELING PO-WONINGBOUW PO: vormen en beleidsdoel Bij particulier opdrachtgeverschap koopt de consument zelf de (bouw)grond en ontwerpt en bouwt vervolgens zelf zijn eigen droomwoning, of laat dit doen door een architect en bouwer, of kiest een cataloguswoning, die eventueel nader op maat naar eigen wens kan worden gemaakt. 4 Tabel 1 Vormen PO gerangschikt naar consumenteninvloed op het woningontwerp Vorm Toelichting Kenmerken Traditionele eigenbouw Collectief opdrachtgeverschap Systeembouw Catalogusbouw De particulier koopt kavel en ontwikkelt al dan niet in samenwerking met architect en/of aannemer (zelfbouw, laten bouwen, zelf afbouw etc.) Een groep particulieren koopt kavel en ontwikkelt in onderling overleg, met behulp van architect, begeleider en aannemer een complex rijwoningen of appartementen in de koopsector De particulier, met kavel, ontwerpt samen met systeembouwer de woning, die vervolgens wordt samengesteld uit gestandaardiseerde componenten (prefab op onderdeelniveau) De particulier, met kavel, zoekt in een catalogus de gewenste woning of stelt aan de hand van voorbeelden de woning samen Meer kennis en ervaring nodig Meer risico (financieel, tijd) Grote verscheidenheid in ontwerpen Vaak duur Risico proces, tijd en en uitval deelnemers Goede afstemming mogelijk Vaak goedkoop Weinig risico tijd en geld Verscheidenheid in ontwerpen Kan goedkoop Weinig risico tijd en geld Minder verscheidenheid in ontwerpen Kan goedkoop Bron: RIGO Research en Advies Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, Amsterdam 1999 PO hoeft zich niet te beperken tot de eigen kavel en het eigen woningontwerp. Zeggenschap van aspirant-bewoners over de inrichting van de woonomgeving is ook mogelijk. Bij diverse projecten van collectief PO kreeg de groep bewoners bijvoorbeeld ook in meer of mindere mate invloed op de inrichting van de eigen woonbuurt. 5 Het beleid van het Ministerie van VROM was sinds 2000 erop gericht om vanaf 2005 tot 2010 een derde van de totale woningbouw te ontwikkelen in PO. Dit bevoetnoot 4 5 De definitie van PO volgens VROM (Nota Mensen Wensen Wonen, 2000) is: een consument of een groep van consumenten, in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk, heeft de volledige juridische zeggenschap over en draagt verantwoordelijkheid voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning. In een project in de kern Laren van de gemeente Lochem (buurt Laren 3 ) mochten de particuliere opdrachtgevers als groep (grotendeels individuele opdrachtgevers) hun buurt met ruim 90 huur- en koopwoningen stedenbouwkundig vormgeven en ook de grondprijzen vaststellen. Daarvoor zijn zij begeleid door een stedenbouwkundige, die zij zelf kozen. De gemeente gaf nauwelijks randvoorwaarden aan, behalve het aantal woningen en de differentiatie.binnenlands Bestuur, Bewoners bouwen buiten de bureaucratie om, 15 december 2006.

10 8 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN leidsdoel is in 1998 geformuleerd met de kamermotie van Duijvestein en Gabor en in de Nota Mensen, Wensen Wonen uit 2000 van beleidsinstrumenten voorzien. 6 De eigenbouw moet de woonconsument meer zeggenschap geven bij het ontwerpen en laten bouwen van de eigen woning. PO wordt ook gezien als middel om tot meer variatie in de woningbouw te komen, vooral in de VINEXuitlegwijken. Het beleidsdoel van 1/3 PO is destijds voor gesteld, zodat er voldoende tijd zou zijn om de gemeentelijke grondproductie, de bouwplanningen en de bouwsector op het doel te kunnen afstemmen. Bij de Woningbouwafspraken in 2004 voor is de beleidsuitvoering met lagere overheden aangaande PO nader bepaald. Afgesproken is 20% van de woningbouw als PO-doel te stellen, een meer reële beleidsambitie gezien de feitelijke PO-woningbouw in de stedelijke regio s. In de rijksvisie op de woningmarkt Ruimte geven bescherming bieden 7 neemt PO nog steeds een belangrijke plaats in om de kwaliteit van woningen en woonomgeving beter af te stemmen op de woonwensen een van de pijlers van het woonbeleid van het rijk. Door bewoners zelf of gedeeltelijk als opdrachtgever te laten fungeren, of ze beter bij het opdrachtgeverschap te betrekken, komt de verwezenlijking van de individuele wensen ten aanzien van de woonomgeving dichterbij. Ook de kwalitatieve differentiatie, en daarmee de prijsdifferentiatie wordt daardoor beter mogelijk. PO-woningbouw Sinds 2000 is het aandeel PO afgenomen an 17% in 2000 tot bijna 10% in In zijn er volgens CBS-cijfers jaarlijks gemiddeld eigenbouwhuizen opgeleverd, in waren dat er nog per jaar. Het aandeel PO liep in betreffende tijdvakken minder hard terug, omdat in ook de projectmatige woningbouw van corporaties en ontwikkelaars in veel jaren is afgenomen. Dit beeld van PO is vooral terug te vinden bij de gemeenten met een grotere bouwopgave: de VINEXstadsgewesten. In de stedelijke regio s is het aandeel PO in gedaald van 11% naar 6%. 8 Uit het BNW komt voor de landelijke ontwikkeling van het aandeel PO eenzelfde beeld naar voren als met de CBS-cijfers. In de gemeenten met meer dan inwoners blijft PO gemiddeld zeldzaam en vertoont het kleine aandeel PO een licht dalende trend van 7% in 2000 naar 6% in In gemeenten met minder dan inwoners wordt het PO-doel van 20% in (BNW ) wel gehaald, al daalt het licht, in 2006 net onder de 20%. Een ander positief feit voor zeggenschap van woonconsumenten is, dat het voetnoot Zie ook: C. Weeber en W. Vanstiphout, Het Wilde Wonen, Rotterdam 1998; RIGO Research en Advies, Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, Nederland en West Europa, Amsterdam, 1999 ( Ministerie van VROM, Ruimte geven bescherming bieden - een visie op de woningmarkt, Den Haag 2006, blz en 107. Zie ook: Ministeries van OCenW en VROM, Een cultuur van ontwerpen visie architectuur en ruimtelijk ontwerp, Den Haag, 2008, blz. 16. Zie: G. Keers, J. Scheele-Goedhart, 10 jaar particulier opdrachtgeverschap, in: Tijdschrift voor de volkhuisvesting, juni 2008.

11 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN 9 aandeel koopwoningen gebouwd met inspraak van de bewoner (consumentgerichte projectontwikkeling) 9 fors is toegenomen van 17% naar 33%, niet alleen in kleinere gemeenten (19% naar 31%), maar ook in grotere gemeenten (15% naar 34%). Figuur 1 Aandeel PO en inspraak in de nieuwbouw van Nederland en naar gemeentegrootte, (BNW ) 60% 50% Inspraak PO 40% 30% 20% 10% 0% minder dan inwoners meer dan inwoners Nederland Bron: BNW 2001/2007 (bewerking RIGO) De daling van PO komt vooral op het conto van de landsdelen Oost en Noord. 10 In landsdeel Zuid blijft het aandeel PO constant rond de 20%. In West komt PO niet echt van de grond; na een lichte toename richting 10%, volgt een daling naar 5% in Voor het Westen geldt ook het lichtpunt van een forse toename van het aandeel consumentgerichte projectontwikkeling (koop met inspraak ). Het aandeel PO binnen BBG (bestaand bebouwd gebied) ligt in grotere en kleinere gemeenten gemiddeld lager dan in nieuwe uitleggebieden. Bij consumentgericht ontwikkelen (inspraak) vertoont het aandeel gemiddeld van jaar tot jaar niet veel verschil tussen binnen en buiten BBG in grotere en kleinere gemeenten. 2 Beleid voor PO: gemeenten aan zet Beleid rijk Het rijksbeleid voor PO was in 2000 tot 2005 gericht op informatievoorziening en kennisoverdracht en management by speech. 11 Voor informatievoorzieningen en kennisoverdracht zijn diverse congressen gehouden, voorbeeldstudies uitgevoerd 12 en is de vraag naar particulier opdrachtgeverschap in beeld gebracht. 13 SEV, Archivoetnoot Zie bijlage 1 voor een nadere omschrijving van het begrip consumentgericht ontwikkelen. Voor de nadere gegevens van BNW: zie bijlage 2. In beleidsstukken zijn wel andere instrumenten genoemd, waarvan een belangrijke sinds medio 2008 operationeel is: de Grondexploitatiewet. Zoals: de voorbeeldstudie Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing uit 2003 (RIGO en SEV) ( Companen, Vraag naar particulier opdrachtgeverschap, Arnhem, 2001.

12 10 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN tectuur Lokaal en VEH hebben met VROM in 2003 het ICEB, Informatie Centrum Eigen Bouw, opgericht voor particuliere opdrachtgevers en ook met name gemeenten. Daarnaast heeft het rijk zich met andere organisaties ingespannen om VINEXgemeenten te bewegen meer aan PO te doen, één van de twaalf punten in het Handvest kwaliteit VINEXlocaties. 14 Voor het gemeentelijk grondprijsbeleid voor POkavels heeft het rijk met VNG en koepels van bouwende partijen in 2006 voorbeeldrichtlijnen uitgewerkt. 15 Het PO-beleid richting gemeenten en regio s kreeg verder gestalte in de Woningbouwafspraken 2005 tot Als de gemeenten/regio s meer PO realiseren boven wat zij vlak voor 2005 presteerden wordt per extra POwoning een BLSbijdrage van per woning toegekend, met zoals gezegd het streefcijfer 20% PO. Het rijk biedt gemeenten vanaf 2007 tot 2010 nog een extra helpende hand door de BLSbijdragen met per PO-woning 16 te verdubbelen en een extra budget van 8 miljoen voor de stimulering van collectief PO beschikbaar te stellen (via de provincies) en een kenniscampagne over collectief PO te starten. Voor het probleem van private grondposities hebbeb de gemeenten medio 2008 de Grondexploitatiewet, waarmee de gemeente bij particuliere grondexploitatie of bouwclaims van ontwikkelaars de eis van een bepaald aandeel PO kan stellen. Rijk stimuleert, gemeenten vullen in en voeren uit Ondanks het stimuleringsbeleid van het rijk is het aandeel PO teruggelopen. Een vergelijking van geconstateerde belemmeringen in 1999 in het beleidsonderzoek voor PO 17 en in 2005 op een expertmeeting over PO 18 geeft indicatief inzicht in de knelpunten. 19 De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van het PO-beleid ligt vooral bij de gemeenten. Veel gemeenten hebben echter onvoldoende prioriteit aan PO weten voetnoot VROM, VNG, NEPROM, Aedes, NVB, NVVN en VEH, 2000, vgl. RIGO Research en Advies, Evaluatie Verstedelijking VINEX 1995 tot 2005, VROM, Den Haag, VNG, NEPROM, NVB en ministerie van VROM, De prijs van kwaliteit, Den Haag, Boven de drempel van het gerealiseerde aandeel PO in het recente verleden. Vanaf 2007 is er ook een bijdrage van 800 per PO-woning onder de drempel. Ministerie van VROM, DG WWI, Actieplan woningbouw, Den Haag, RIGO Research en Advies, Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw Nederland en West Europa, Amsterdam, Architectuur Lokaal, De gemeente als regisseur bij particulier opdrachtgeverschap (expertmeeting in Lommerijk, Rotterdam), oktober 2005, Amsterdam. Volgens het Ministerie van VROM (Ruimte geven bescherming bieden - een visie op de woningmarkt, Den Haag 2006, blz 108) ervaren betrokken partijen als belangrijke praktische belemmeringen voor PO: veel burgers zien PO als risicovolle en ingewikkelde onderneming, met te hoge grondprijzen, ingewikkelde procedures en regels; gemeenten ervaren bij PO veel administratieve lasten en complexiteit, vooral vanwege veel kleine partijen.

13 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN 11 te geven (tekort aan kavels, hoge prijzen). De houding van het college van B&W en de gemeenteraad is daarbij niet onbelangrijk. 20 Tabel 2 Belemmeringen voor PO in 1999 en Aanbodzijde Weinig vrije kavels Heel belangrijk Heel belangrijk Hoge grondprijzen Heel belangrijk Heel belangrijk Bouwopgave (geen tijd voor verandering) Belangrijk Gemeenten kunnen het in beginsel inplannen Lastig in bestaand stedelijk gebied Belangrijk? Bouwcultuur gemeenten Heel belangrijk Verandering ten goede Vraagkant Vraag PO: kwantitatief te weinig Argument tegen meer PO Onderzocht: veel vraag PO-vragers: informatie en kennis Weinig Verandering ten goede Beleid Rijksbeleid PO-aanbod en -vraag Geen Stimulering Bron: G. Keers, J. Scheele-Goedhart, 10 jaar particulier opdrachtgeverschap, in: Tijdschrift voor de volkhuisvesting, juni 2008 Voor realisatie van de doelstelling voor PO in de komende jaren zijn vooral gemeenten aanzet. Veel gemeenten in stedelijke regio s zien bij PO echter nog te vaak meer na- dan voordelen. Hieronder gaan we dan juist daarom in op de kansen die PO biedt voor het gemeentelijk woonbeleid. 3 Omvang vraag naar PO PO is een vorm van woningbouw waarnaar op de gemeentelijke woningmarkt duidelijk vraag is. Door PO meer kans te geven in het gemeentelijk woonbeleid wordt meer voldaan aan de vraag van woonconsumenten die PO willen, naast of ook deels voor de vraag van starters, ouderen enz. De door bewoners gewenste zeggenschap bij nieuwbouw krijgt daarmee vanzelf ruimte. In opdracht van het rijk is er al in 2001 onderzoek naar de PO-vraag verricht. De belangstelling bleek zeer groot in omvang: ongeacht regio in beginsel ruim voldoende voor 1/3 PO tot Onder invloed van lagere economische groei is de vraag naar PO teruggelopen, evenals bij de projectmatige bouw in de koopsector. Deze vraaguitval bij vrije kavels wordt ook weer veroorzaakt door de hoge grondprijzen en het imago van eivoetnoot F. Roetgerink, Bouwen aan effectief beleid voor particulier opdrachtgeverschap onderzoek naar gemeentelijke knelpunten en succesfactoren van particulier opdrachtgeverschap, Universtiteit Twente, Ministerie van VROM, 2006, blz. 1. Companen, Vraag naar particulier opdrachtgeverschap, Arnhem, 2001.

14 12 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN genbouw als bouwen in het duurdere segment van vrijstaande huizen. 22 Aanbodfactoren van aanbod en prijs lijken belangrijker voor de terugloop in de eigenbouw de afgelopen paar jaar. Recenter onderzoek geeft ook weer aan dat de (regionale) vraag in beginsel niet het probleem is voor meer PO. 23 Vraag PO in 2006 Ook in het WoON is aan de deelnemende huishoudens gevraagd of men interesse heeft in eigenbouw. Heeft u belangstelling om op een eigen bouwkavel een woning te bouwen of samen met anderen woningen in een wooncomplex te bouwen?. In totaal gaf ongeveer een 20% van de verhuisgeneigde huishoudens aan interesse in PO te hebben. Dit zijn huishoudens waarvan ongeveer starters en bijna doorstromers. Daarnaast is er nog een groep die misschien PO zou willen (figuur 2). In totaal werden er in 2006 maar zo n woningen via zelfbouw gerealiseerd (waarvan bijna 700 door starters en ongeveer door doorstromers). Het feitelijke aanbod is nog heel mager. De vraag biedt volop kansen voor meer PO. Figuur 2 Interesse in PO in Nederland naar gemeentegrootte (relatief) in % 80% 60% Misschien PO Geen PO PO met andere prive-personen PO op een bouwkavel 40% 20% 0% minder dan inwoners meer dan inwoners Nederland Bron: WoON, 2006 (bewerking RIGO) De interesse voor PO is in gemeenten met minder dan inwoners gemiddeld relatief iets groter dan in grotere gemeenten. Vooral individueel PO spreekt de meeste geïnteresseerden aan. De interesse voor PO is in alle landsdelen ongeveer even groot. Individueel en collectief PO De potentiële vraag naar PO is in gemeenten met minder dan inwoners ongeveer Daarvan willen bijna huishoudens op een bouwkavel voetnoot Een aantal gemeenten heeft rond 2000 plannen gemaakt met meer kwaliteit in hoogste segmen ten van de dure sector waaronder vrije kavels. De marktomslag van 2001 vroeg echter om meer bouw in goedkopere segmenten. In een deel van die plannen is de afzet gestagneerd. Bouwkennis komt op Ruim één op de drie huishoudens geïnteresseerd in particulier opdrachtgeverschap (december 2005). Van alle huishoudens heeft in % belangstelling voor PO, onder de bewoners die de afgelopen 5 jaar een nieuw huis hebben gekocht is zelfs bijna 50% geïnteresseerd.

15 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN 13 bouwen, de overigen met PO-belangstelling in die groep gemeenten willen collectief PO (15%). De PO-vraag in gemeenten met meer dan inwoners bestaat uit ongeveer huishoudens, waarbij bijna huishoudens individueel willen bouwen en collectief PO (26,5%). 24 Dynamiek in de vraag De vraag naar PO wordt door meerdere factoren bepaald. Enkele zijn voorgelegd in het WoON 2006: de invloed van verlenging van de bouwtijd en de invloed van het stijgen van de kosten met 20%. 25 De PO-vragersgroep zou dan dalen met 60% van tot huishoudens (40% door kostenstijging, 20% bouwtijdverlening). Voor de beleidmatig gewenste productie van jaarlijks circa PO-woningen (20% van tot nieuwe woningen) is dit aantal belangstellenden echter nog steeds ruim voldoende. 26 De kostenstijging en bouwtijdverlenging hebben iets minder invloed op geïnteresseerden die een eigen bouwkavel willen bebouwen met een zelf ontworpen woning of met een woning door een architect ontworpen. Bewoners van nieuwe projectmatige woningbouw hebben deels belangstelling voor PO. In het BNW is hierover een vraag gesteld. Daaruit blijkt dat ruim 30% van de nieuwe huishoudens die inspraak of geen inspraak hebben gehad, een POwoning hadden willen bouwen. 4 PO-vraag staat voor gedifferentieerd woningaanbod Beeld 2001 en 2006 De vraag naar PO bleek in 2001 al sterk gedifferentieerd naar prijsklasse, woningtype en vorm van eigenbouw. De vraag was daarbij relatief vaak georiënteerd op vrijstaande woningen, maar ook andere woningtypen stonden in de belangstelling. Vrijstaande woningen werden bovendien niet alleen gewenst in de hoogste prijsklassen. Er is ook vraag naar goedkopere vrijstaande woningen, kleiner in volume en op kleinere kavels. Van de totale belangstelling is bijna 25% op bestaand bebouwd gebied van stad en dorp gericht. Het grootste deel van de potentiële PO-ers hads voorkeur voor een kavel binnen de eigen gemeente (62%) of binnen de eigen regio (23%). Er is wat betreft type gebied (tussen stadsgewesten onderling en overig Nederland ) weinig verschil in dit beeld. voetnoot Volgens een recente inventarisatie van De Regie neemt de belangstelling voor deze vorm van opdrachtgeverschap toe (bron: De Regie, website particulieropdrachtgeverschap.nl). De vraagstelling in het WOON is overigens enigszins beperkt. De vraag is niet voorgelegd aan potentiële kopers van projectmatige koopwoningen. Bij vergelijking krijgen de uitkomsten meer betekenis. VROM/RIGO Research en Advies, WoON 2006 Wonen op een rijtje, Den Haag, 2007.

16 14 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN Tabel 3 Kenmerken van vraag naar particulier opdrachtgeverschap, 2001 Vorm % Inidvidueel particulier opdrachtgeversc 90 Collectief particulier opdrachtgeversch 10 Bouwen Zelf bouwen 15 Bouwen met een aannemer 85 Ontwerp Zelf ontwerpen 18 Ontwerp met architect 52 Catalogusbouw 30 Woningtype Vrijstaand 81 Twee-onder-een-kap 14 Rijwoning 2 Etagewoning of appartement 3 Kavelgrootte (m²) % < > Bouwkosten < > Bron: Companen, Vraag naar particulier opdrachtgeverschap, Arnhem, 2001 Ook volgens het WoON hebben de PO-vragers gedifferentieerde woonwensen. Er blijken wel enige verschillen met woningzoekenden die een reguliere koopwoning zoeken. Zelfbouwers van tweekap- of rijwoningen of vrijstaande woningen willen vaker meer kamers, maar ook een groter woonkameroppervlak. PO-vragers die een vrijstaande woning willen gaan bouwen, oriënteren zich relatief meer op het hoge segment en bij een meergezinswoning minder op het lage segment. Ongeacht woningtype is een significant deel van de PO-vraag gericht op lagere prijsklassen. Tabel 4 Gewenste prijs en kwaliteit naar woningtype en al dan niet PO in 2006 Koopprijs Grootte woonkamer Aantal kamers Meergezins Tweekap of rijwoning Vrijstaand laagste 30% middelste 40% hoogste 30% aandeel > 40m² gemiddeld aandel eg >/= 5 of mg >/= 4 gemiddeld aantal kamers PO 49% 29% 23% 50% 40,4 37% 3,4 Overig 61% 26% 14% 40% 36,8 32% 3,3 PO 34% 41% 25% 59% 42,5 49% 4,5 Overig 51% 35% 14% 47% 39,2 36% 4,3 PO 17% 23% 60% 73% 48,9 61% 4,9 Overig 29% 32% 40% 63% 44,4 48% 4,6 Bron: WoON, 2006 (bewerking RIGO) De feitelijke PO-nieuwbouw is vergeleken met de wensen van potentiële zelfbouwers eenzijdig. Eigenlijk worden via PO voornamelijk vrijstaande woningen en een deel twee-onder-een-kapwoning gerealiseerd in duurdere segmenten. Dit terwijl

17 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN 15 de wensen, de inkomens, leeftijden van de groep potentiële zelfbouwers veel diverser zijn. 27 Figuur 3 De samenstelling van de door PO-vragers gewenste woningtypen en het feitelijk via PO gerealiseerde aanbod in % 80% 60% Gewenst woningtype potentiele zelfbouwers (starters) Gewenst woningtype potentiele zelfbouwers (doorstromers) Gerealiseerd woningtype recente zelfbouwers (starters) Gerealiseerd woningtype recente zelfbouwers (doorstromers) 40% 20% 0% vrijstaande 2 onder 1 kap rijwoningen meergezinswoningen woningen woningen Bron: WoON, 2006 en BNW, 2007 (bewerking RIGO) Gedifferentieerd woningaanbod PO wordt veel gerealiseerd in het duurdere segment, vaak als vrijstaande woning. Dat heeft te maken met aanbodsturing door met name gemeenten. Maar ook op die manier wordt al een bijdrage leveren aan differentiatie van het woningaanbod. Echter, met PO is een veel groter gedifferentieerd woningaanbod mogelijk voor verschillende doelgroepen, ook voor koopstarters en ouderen. Een nader beeld van het nieuwbouwaanbod met PO ontstaat in vergelijking met nieuwe koopwoningen gebouwd door projectontwikkelaars. 28 Figuur 4 Koopprijzen nieuwe vrijstaande woningen naar PO, inspraak en overige in de periode % hoogste 30% 90% middelste 40% laagste 30% 80% 70% 51% 61% 70% 56% 60% 50% 40% 30% 30% 30% 20% 33% 25% 10% 0% 19% 15% 6% 5% PO Inspraak Overig Totaal Bron: BNW 2001/2007 (bewerking RIGO) voetnoot Zie bijlage 2 voor een nadere beschrijving hiervan. Daarna wordt nagegaan in hoeverre verhuismotieven van PO-ers verschillen van andere nieuwbouwzoekers. Er blijken dienaangaande weinig veschillen. Woning en ook de woonomgeving zijn belangrijke motieven. Met BNW is per jaar alleen bij vrijstaande woningen PO uitsplitsing mogelijk naar prijsklasse. Voor een beeld per woningtype zijn BNW s samengenomen.

18 16 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN Over het algemeen zijn de via de PO gebouwde vrijstaande woningen vaker goedkoop dan vrijstaande koopwoningen met of zonder inspraak gebouwd door ontwikkelaars. Dit geldt ook als per landsdeel wordt gekeken. De helft van de vrijstaande PO-woningen wordt vooral in het duurdere segment gebouwd (51%), maar een derde ook in het middensegment. Landelijk gezien is PO ook bij de woningtypen meergezins en rij/halfvrijstaand wat goedkoper dan projectmatige woningbouw in de koopsector. De meergezins- en tweekap- of rijwoningen met PO worden vooral voor het lagere- of middensegment gebouwd. 5 Tempo in woningbouw Woningproductie is in het woonbeleid van overheden een belangrijk thema: zorgen dat de gewenste aantallen woningen op het gewenste moment gereed zijn. PO lijkt nogal tijdrovend. Of kan PO bijdragen aan het verhogen van het tempo in woningproductie? BNW geeft inzicht in de doorlooptijd van de woningbouw, het traject van de start van de bouw tot het betrekken van de nieuwe woning door de eigenaar-bewoner. Figuur 5 Doorlooptijd nieuwbouwkoopwoningen, PO, inspraak en overig in % PO Inspraak 60% Geen PO, geen inspraak 40% 20% 0% Korter dan 1 jaar 1 jaar tot en met 1,5 jaar 1,5 jaar tot en met 2 jaar Langer dan 2 jaar Bron: BNW, 2007 (bewerking RIGO) Van de nieuwe bewoners van 2006, zagen nieuwe bewoners hun woning binnen één jaar voltooid worden. Dit is 35% van het totale aantal voltooide woningen. Opgesplitst naar opdrachtgeverschap konden vooral PO'ers snel hun woning betrekken: 65% van de PO-woningen was binnen één jaar klaar; van de projectma-

19 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN 17 tige maar circa 35%. Het traject vanaf de start van de bouw en het betrekken van de woning is beduidend sneller bij PO. 29 Voor het bereiken van woningbouwtempo is PO dus geen onbelangrijke vorm van opdrachtgeverschap. Bij collectief PO wil de doorlooptijd volgens voorbeelden nogal eens lang zijn. Bij nader onderzoek blijkt dit vooral te komen door gemeentelijk beleid (vertraging procedures, toekenning kavel enz.). CPO betreft vaak de bouw van appartementen. Daarvoor geldt in beginsel dat de doorlooptijd inclusief planvoorbereiding en ontwikkeling ongeveer gelijk is aan die van projectmatige bouw Meer doorstroming en binding aan de gemeente Woningbouw met PO kan ook van betekenis zijn voor het doorstromingsbeleid van gemeenten. Het kan ook een middel zijn om doelgroepen vast te houden in de eigen gemeente. Met BNW 2003 heeft RIGO in ander verband een analyse van de doorstroming op landelijk niveau uitgevoerd. 31 Starters hebben het moeilijk om een woning te bemachtigen. In totaal wordt bij de nieuwbouw (2002) echter 11% van de nieuwbouw door starters betrokken. Op dit punt verschillen PO'ers weinig van de overige nieuwbouw: 10% startende huishoudens. Het merendeel (90%) van de bewoners van nieuwe woningen laat wel een woning achter en valt dus onder de noemer doorstromer. De PO'ers laten relatief vaak een luxere koopwoning (naar verhouding veel halfvrijstaande en vrijstaande woningen) achter: 77% koopwoningen en 23% huurhuizen. Nieuwe projectmatige koopwoningen leveren bij doorstroming relatief iets meer vrijkomende huurwoningen op: 31% huur, 69% koop. Bij nieuwe huurwoningen is dat echter vooral het doorstromingseffect: 75% huur en 25% koop. Indicatief wordt geconcludeerd dat er bij vrijgekomen huurwoningen naar huurprijsklasse relatief weinig verschil bestaat tussen PO en projectmatige koopwoningbouw. Opvallend is dat woningen die vrijkomen bij woningen met PO vaak liggen in dezelfde woongemeente. Kavels voor PO bedienen meer nog dan huurwoningen vooral de lokale markt, 78% maakt een woning in de eigen gemeente vrij (huur 72%, koop regulier 63%). In beginsel leveren woningen aan de bovenkant van de markt de langste doorstromingsketens op. Daar kan PO een belangrijke rol in vervullen. voetnoot Geschillen tijdens de bouw spelen hierbij maar hierbij een beperkte rol, zie een nadere analyse in bijlage 2. SEV en RIGO Research en Advies, Tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap, Rotterdam, SEV en RIGO Research en Advies, Tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap, Rotterdam, 2006.

20 18 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN Tabel 5 Het aantal vrij achtergelaten woningen en de kenmerken van de vorige woning naar eigendom (huur/koop), al dan niet inspraak en PO in 2002 Huur Koop Koop Inspraak PO Totaal n = aantal achtergelaten woningen 0 10% 13% 9% 10% 11% 1 88% 83% 89% 89% 86% 2 2% 3% 2% 1% 3% eigendom vorige woning Huur 75% 32% 31% 23% 39% Koop 25% 68% 69% 77% 61% gemiddelde prijs vorige koopwoning vorige gemeente dezelfde gemeente 72% 63% 62% 78% 67% andere gemeente 28% 36% 37% 22% 33% Buitenland 1% 0% 1% 0% 1% vorig woningtype Vrijstaande woning 5% 8% 10% 30% 12% Twee-onder-éénkapwoning 8% 13% 12% 27% 14% Hoekwoning 10% 12% 13% 10% 12% Tussenwoning 28% 31% 31% 18% 29% Flat, etagewoning, appartement of maison 46% 34% 31% 7% 32% Overige 3% 2% 1% 8% 3% vorige woning gemiddeld aantal kamers 3,8 4,1 4,1 4,5 4,1 Bron: BNW 2003 (bewerking RIGO) Particulier opdrachtgeverschap blijkt volgens casestudies voor de betrokken gemeenten een middel om antwoord te geven op lokale vraagstukken als: onvoldoende betaalbaar aanbod voor starters of ouderen, het vrijmaken van goedkope huurwoningen, het behouden of aantrekken van hogere inkomens in wijken van stedelijke vernieuwing of de stad als geheel, en bijdragen aan behoud of versterking van sociale structuren. PO is duidelijk een middel om doelgroepen meer te kunnen vasthouden in de eigen gemeente. Volgens het RPB hebben gemeenten er belang bij om PO te stimuleren. PO komt in hoge mate tegemoet aan de woonwensen, draagt bij aan een aantrekkelijk woonklimaat, en daarmee ook het vestigingsklimaat. Met PO kunnen koopstarters in dorpen blijven wonen en hogere inkomensgroepen aan de stad worden gebonden. PO heeft een positief effect op de sociale en economische vitaliteit. 32 voetnoot 32 Ruimtelijk PlanBureau, Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, Den Haag, 2007.

21 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN 19 7 Gebruiks- en milieuduurzame woningbouw Vaak heeft de angst voor PO betrekking op de fysieke kwaliteit: naarmate men meer verantwoordelijkheid bij professionals weghaalt en bij bewoners neerlegt, wordt op het punt van de fysieke kwaliteit meer risico genomen. De (eerste) bewoners kunnen hun droom te verwezenlijken ( sociale parels ), maar de fysieke kwaliteit laat te wensen over ( fysieke drama s?). Op de langere termijn wordt met PO niet gewerkt aan een flexibele, duurzame kwalitatief hoogwaardige woningvoorraad, wat een gemeentelijke doelstelling is. Om de realiteit van deze denkbeelden te toetsen bekijken we met BNW voor PO en projectmatig met en projectmatig zonder inspraak aspecten van gebruiks- en milieuduurzaamheid. Gebruiksduurzaamheid Alle nieuwe woningen voldoen aan het bouwbesluit, zodat basiskwaliteit is gerealiseerd. Voor gebruiksduurzaamheid tellen meer aspecten. In het BNW kan voor gebruiksduurzaamheid alleen worden onderzocht in hoeverre bewoners vinden dat hun nieuwe woning flexibel is in inrichting naar indeling en grootte. Figuur 6 Het aandeel bewoners nieuwe koopwoningen naar opdachtgeverschap dat aangeeft dat de inrichting flexibel is, in periode % 90% 80% Nee Ja, de grootte Ja, de indeling Ja, beide 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% PO Inspraak Overig Totaal PO Inspraak Overig Totaal Vrijstaand Overig Bron: BNW 2007 (bewerking RIGO) Circa 35% van de nieuwe koopwoningen wordt door bewoners als flexibel beschouwd, in indeling of grootte of in indeling èn grootte. PO scoort bepaald niet slecht. Overall leveren PO en koopwoningen met inspraak relatief iets meer flexibele woningen op. Consumentgericht ontwikkelde woningen (inspraak) van het type vrijstaand zijn volgens de bewoners relatief het meest flexibel, bij de overige woningtypen zijn dit PO-huizen. PO is relatief het beste als het gaat om flexibel in indeling èn grootte; vooral bij de overige woningtypen scoort PO beter. Dat laatste heeft mede met de achterliggende woningdifferentiatie (veel eengezins) te maken. Ondanks dat bijna de helft van de PO'ers een huis met flexibele inrichting heeft laten maken, zijn ze zo tevreden met hun woning, dat 80% niet van plan is uit te gaan breiden. Ongeveer 10% doet dit niet omdat er geen mogelijkheden toe zijn.

22 20 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN Blijkbaar is het zelf laten bouwen van de woning zo goed uitgepakt, dat er weinig behoefte is aan het aanpassen van de woning. Milieuduurzaamheid PO'ers geven vaker aan dat het gaat om een milieubewust gebouwde woning. Figuur 7 Het aandeel bewoners van nieuwe koopwoningen dat aangeeft dat hun woning milieubewust gebouwd is naar type en PO, inspraak en projectmatig in de periode % 70% 60% PO Inspraak Overig Totaal 50% 40% 30% 20% 10% 0% vrijstaand overig Bron: BNW 2001/2007 (bewerking RIGO) Bij PO betreft het circa 65% van de woningen, bij koopwoningen met inspraak is dit circa 55%. De woningen die zonder inspraak zijn gebouwd scoren lager. Hieruit blijkt dat huizenkopers meer milieubewust willen bouwen als men daartoe de kans krijgt. 33 Milieuduurzaamheid is ook een item in veel projecten van collectief PO. Bijzonder is dat daarin dikwijls via zeggenschap over de woonomgeving ook een milieuduurzame woonomgeving extra aandacht krijgt, zoals in een CPO-project in Culemborg (Kwartel in EVA-Lanxmeer), Purmerend (De Goedemeent in Weide Venne) en Utrecht (De Kersentuin in Leidsche Rijn).8 8 Differentiatie in architectuur, stedenbouw en voorzieningen Ruimtelijke kwaliteit PO werd door veel gemeenten geidentificeerd met Belgische toestanden waarbij weinig ruimtelijk kwaliteit wordt gemaakt. De praktijk van PO in ons land laat inmiddels zien dat er met PO geen verrommeling ontstaat, maar dat er ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd met meer differentiatie in architectuur en stedenbouw. 34 voetnoot De verschillen tenzien van de gekozen milieubewuste voorzieningen betreffen vooral de CV-ketel, zie bijlage 2. G. Keers, Particulier opdrachtgeverschap en kwaliteitsbeleid: in Tijdschrift voor de Volkshuisvesting nr ; Rutten Communicatie Advies, Ruimtelijke kwaliteit en particulier opdrachtgeverschap, Amsterdam 2002; Ruimtelijk PlanBureau, Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, Den Haag, 2007.

23 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN 21 Het streven naar meer zeggenschap en keuzevrijheid kan worden gecombineerd met het behoud van een verantwoord niveau van ruimtelijke kwaliteit, evenwel zonder dat gemeenten zwaar gaan leunen op het traditionele welstandstoezicht. De koudwatervrees is ongegrond. In de diverse projecten zijn de welstandscriteria van tevoren goed duidelijk gemaakt. De mate van stedelijkheid en drukte in het publiek domein bepaalt met name de mate van de vrijheid. Twee sturingsmodellen zijn daarbij relevant: een waarbij mensen intekenen op een stedenbouwkundig concept en zich conformeren aan bepaalde eisen en vorm van regie, de ander waarbij mensen zoveel mogelijk vrij worden gelaten op individueel niveau. PO is toepasbaar zowel op uitleglocaties als binnen bestaand stedelijk of dorps gebied, in bestaand stedelijk gebied zijn rijwoningen en appartementen meer voorkomende woningtypen met (collectief) PO. 35 Individueel PO rijwoningen (l)steigereiland-ijburg Amsterdam (r) Roombeek Enschede 36 Meer voorzieningen in de wijk met collectief PO PO kan meer voordelen met zich meebrengen. Dat geldt ook voor voorzieningen in de wijk. Vooral nieuwe woonwijken worden gekenmerkt door een monofunctioneel milieu met weinig voorzieningen. Diverse voorbeelden laten zien dat er uiteenlopende voorzieningen door collectieven van PO'ers worden gerealiseerd. In veel projecten gaat het allereerst om voorzieningen voor de eigen groep, zoals een gemeenschappelijke ruimte voor groepsactiviteiten of een te gebuiken logeerruimte, of een zorgruimte voor een collectief met ouderen. In een aantal projecten worden ook niet-woonfuncties opgenomen. Dit betreft dan vaak atelierruimten, werkruimten voor kleine bedrijven of een ruimte voor een kinderdagverblijf of zelfs een café. De mogelijkheden van een dergelijke functiemix zijn nog niet geheel uitontwikkeld. Het in 2007 opgeleverde CPO-project Vrijburcht IJburg met een veertigtal appartementen biedt een nieuwe mix; combinatie met huurwoningen voor begeleid wonen verstandelijk gehandicapte kinderen, kinderdagverblijf, atelierwoningen, gemeenschappelijke logeerkamer, en cafe-restaurant en een theater. Het kleine theater is eigendom van de voetnoot Zie de vele voorbeelden in: RIGO Research en Advies en SEV, Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing, Amsterdam/Rotterdam ( Bron: respectievelijk RIGO en Archined.

24 22 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN bewoners, maar voorstellingen zijn toegankelijk voor het publiek, vooral buurtbewoners. 37 CPO-project Vrijburcht, Steigereiland, IJburg, Amsterdam, een kunstwerk is door bewoners op gevel aangebracht, en een kunstwerk is aan de buurt geschonken in de openbare ruimte (rechts zicht op individueel PO met rijwoningen). 9 Nog extra stimulering nodig? Het voorgaande overzicht laat zien dat PO veel kansen biedt voor gemeentelijk woonbeleid. Het kan ertoe bijdragen dat meer gemeenten PO een duidelijke plaats geven in het woonbeleid. Maar ook deze bijdrage aan kennisoverdracht inzake PO in opdracht van het rijk is waarschijnlijk niet voldoende, gezien de langzame verandering in het PO-beleid bij gemeenten. Extra stimulering door het rijk kan dus nog gewenst zijn. Het rijk wil PO en ook consumentgericht ontwikkelen bevorderen en daarvoor het beleid intensiveren. 38 Het rijk heeft al veel gedaan. Valt er nog extra te stimuleren? Het rijk wil de positie van de woonconsument op de markt zoveel mogelijk versterken, in ieder geval niet afzwakken. In ruime markten moeten gemeenten en woningbouwers meer rekening houden met wensen van woonconsumenten, waaronder PO. Het rijksbeleid om in krappe woningmarkten te streven naar meer woningbouw op meer locaties (ook kleinere locaties) om tot een meer evenwichtige markt voetnoot Zie de website vrijburcht.com, Vrijburcht, CPO anarchistisch idee of realiseerbaar initiatief tien opinies over collectief particulier opdrachtgeverschap, Amsterdam, Ministerie van VROM, Ruimte geven bescherming bieden - een visie op de woningmarkt, Den Haag 2006, blz

25 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN 23 te komen kan gemeenten stimuleren tot een woonbeleid met meer aandacht voor PO. 39 Het rijk kan PO ook in de komende Verstedelijkingsafspraken weer een plaats geven. Mogelijk kan daarin ook worden opgenomen met welke middelen lagere overheden het PO-doel willen gaan bereiken, naast een eventuele rijksbijdrage. Tot dusverre heeft het Rijk in het beleid voor stedelijke vernieuwing ISV en de Prachtwijken PO niet meegenomen. Dit terwijl PO een goed instrument voor stedelijke vernieuwing kan zijn, omdat PO bewonersinitiatieven koppelt aan fysieke vernieuwing. Voor kennisoverdracht is het mogelijk belangrijk gemeenten te informeren hoe de uitvoering van PO-beleid binnen de gemeente kan worden georganiseerd en wat dat betekent in termen van inzet van capaciteit en geld. Voor een betere onderbouwing van de beschreven kansen van PO kan VROM ook een maatschappelijke kosten-baten-analyse (laten) uitvoeren. Bij bouwen in dorpen en stedelijk gebied en bij stedelijke vernieuwing is de stimulering van collectief PO door het rijk belangrijk. Een relevant deel van de doelgroepen voor PO zoekt naar betaalbare PO in rijtjeswoningen en appartementen. Innovaties in bouw- en organisatiewijze kunnen worden gestimuleerd om meer aan de vraag in die segmenten te kunnen voldoen. Zo is catalogusbouw nog weinig toegepast bij rijtjeswoningen of appartementen. Voor het rijksbeleid hoeft consumentgericht ontwikkelen waarschijnlijk minder te worden gestimuleerd dan PO. Consumentgericht ontwikkelen is bij de projectmatige bouw van koopwoningen fors toegenomen in de afgelopen jaren. 1/3 van de totale nieuwbouw wordt in 2006 al consumentgericht ontwikkeld (in %). Het onderzoek BNW laat dit zien. Alleen is met BNW nog niet vast te stellen hoeveel invloed de consumenten bij projectmatige koopwoningen met inspraak hebben gehad. voetnoot 39 Ministerie van VROM, Ruimte geven bescherming bieden - een visie op de woningmarkt, Den Haag 2006, blz. 107.

26

27 PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN 25 Bijlage 1: Consumentgerichte projectontwikkeling Consumentgerichte projectontwikkeling, waaronder medeopdrachtgeverschap, onderscheidt zich van projectmatige bouw door ontwikkelaars en corporaties, doordat de consument in het bouwproces keuzes krijgt, meer dan enkel een keuze uit standaard meer- of minderwerk. Meer consumenteninvloed bij de projectontwikkeling heeft inhoudelijk net als bij PO betrekking op: woninggrootte, vormgeving, indeling en inrichting van de woning; situering van de woning op de kavel, de parkeermogelijkheid binnen de kavel; aspecten van inrichting van de woonomgeving. tabel 1 Sterrenclassificatie consumentgerichte projectontwikkeling 40 Geen ster Seriebouw, het aanbieden van standaard meer/minderwerk * 1 ster Aanbieden van een beperkt aantal standaardopties, zoals erkers en dakkapellen en uitbouwopties voor de toekomst ** 2 sterren Naast het aanbieden van standaardopties bestaan er mogelijkheden om beperkt met het volume en de gevel te variëren (aanbouwopties/extra verdieping) ***3 sterren De consument heeft invloed op een aantal elementen: kavelindeling, kavelgrootte, beukmaat, woninggrootte, verdiepingshoogte, gevel, dakvorm. Zeggenschap is minder aan een beperkt aantal gedefinieerde opties gebonden dan in de eerdere categorieën. ****4 sterren Vrijwel volledige vrijheid bij bepalen kenmerken van de woning en inrichting van de kavel, de koper beslist, de ontwikkelaar is dienstverlener. Individueel keuze architect kan mogelijk. (*) Ster accent De consument beslist mee in het stedenbouwkundige ontwerp, de inrichting van openbare ruimte of aanleg van gemeenschappelijke voorzieningen. Bron: RIGO & Urhahn, Consumentgericht ontwikkelen in Haaglanden, Amsterdam, 2002 De vormen van consumenteninvloed bij PO (tabel 1 hoofstuk 2) kunnen in beginsel eveneens worden aangeboden met consumentgerichte projectontwikkeling. Met dien verstande dat de ontwikkelaar of corporatie de kavel voor de consument koopt en vervolgens voor en met de consument bebouwt met weinig zeggenschap (beperkt aantal standaardopties) tot zeer veel zeggenschap (een individuele woning speciaal en in overleg ontworpen door een architect). Dit is vertaald in een sterrenclassificatie in tabel 1. De categorieën één en twee sterren met een aantal standaardopties zijn te beschouwen als consumentgericht ontwikkelen. Bij de drie- en viersterrencategorie is de zeggenschap van de consument beduidend groter dan een beperkt aantal standaardopties en kan van medeopdracht- geverschap bij projectontwikkeling worden gesproken. De vormen van medeontwikkeling kunnen zowel door projectontwikkelaars als corporaties worden aangeboden, in de koopsector en in de huursector. voetnoot 40 In de classificatie is de proceskwaliteit (zoals klantvriendelijkheid) niet als variabele opgenomen. De consumenteninvloed wordt natuurlijk niet alleen bepaald door de ontwikkelaar, maar ook door de gemeente (bestemmingsplan- en bouwvoorschriften, voorwaarden bij gronduitgifte, welstand). De classificatie is dus een producttypologie.