QUICK SCAN: TEMPO EN DOORSTROMING BIJ PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP

Transcriptie

1 QUICK SCAN: TEMPO EN DOORSTROMING BIJ PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP Auteurs RIGO Research en Advies BV Geurt Keers Johan van Iersel Rotterdam, januari 2006.

2 Dit is een publicatie uit het SEV-programma: Wat beweegt de woningmarkt? U kunt SEV-publicaties vinden op of bestellen bij: SEV Postbus BW Rotterdam telefoon sev@sev.nl De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.

3 Quick scan: tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap Inhoudsopgave 1 Inleiding en conclusies Tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap Aanpak Conclusies Leeswijzer 6 2 Tempo Beeld uit de literatuur Beeld bij de cases Op grotere schaal speciale opgave 9 3 Doorstroming Doorstromingseffecten volgens literatuur en bestandsanalyse Beeld bij de cases Conclusies doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap 14 Bijlagen 1 Zandstraat, Casteren te Bladel 15 2 Het Lage Land, Rotterdam 19 3 Het Mozaïek, Apeldoorn 21 4 Borneo, Oostelijk Havengebied, Amsterdam 25 5 Waterwijk, Nesselande Rotterdam 29 6 Wallisblok, Spangen Rotterdam 33 7 Literatuur en bestandsanalyse 37

4

5 Quick scan: tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap 1 Inleiding en conclusies 1.1 Tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap Een van de drie programma s van de SEV is Wat beweegt de woningmarkt?. De rol van bewoners bij het opdrachtgeverschap van de woningbouw is daarin belangrijk. Bij een deel van de gemeenten en traditionele opdrachtgevers, corporaties en projectontwikkelaars, bestaan bepaalde ideeën over particulier opdrachtgeverschap. Zo zou het nauw betrekken van toekomstige bewoners bij woningbouwontwikkeling extra inspanning en tijd vergen. Nog meer stuurlui op het schip, dat staat voor een langere ontwikkelingstijd. Projectmatige woningbouw in de koopsector zou meer tempo hebben dan ontwikkeling door of met particulieren. Er zijn echter indicaties dat woningbouw in particulier opdrachtgeverschap, collectief particulier opdrachtgeverschap in het bijzonder, niet per se langer hoeft te duren dan projectmatige woningbouw. Het prijsverschil is een tweede item bij het vergelijken van particulier opdrachtgeverschap met projectmatig bouwen. Bij een project met collectief particulier opdrachtgeverschap in Casteren (gemeente Bladel) bleken de woningen per stuk maar liefst euro goedkoper te zijn dan de getaxeerde marktwaarde. Particulier opdrachtgeverschap kan daardoor mogelijk de doorstroming uit de goedkopere huursector vergroten. Ook door het perspectief van een passende woning die mensen zelf kunnen realiseren is het aantrekkelijker te gaan verhuizen. De SEV startte in dit bestek een verkennend, illustrerend onderzoek naar het tempo en de doorstromingseffecten van particulier opdrachtgeverschap, collectief particulier opdrachtgeverschap in het bijzonder, vergeleken met projectmatige woningbouw. 1 De gegevens in dit rapport zijn het resultaat van het onderzoek. 1.2 Aanpak Via analyse van zes cases, deskresearch en een data-analyse, vergelijken we tempo en doorstroming. De effecten op doorstroming betreffen alleen de primaire doorstroming, de eerste schakel: de woningen die de particuliere opdrachtgevers achterlaten. Langere verhuisketens zijn niet onderzocht. Van de zes cases zijn er vijf in collectief particulier opdrachtgeverschap, verschillend in omvang, woningtype, prijsklasse en doelgroep. Er is ook onderscheid naar locatie: uitleg en in de bebouwde kom van stad en dorp. De cases zijn vooral gezocht in stedelijke gemeenten, aangezien particulier opdrachtgeverschap daar veelal meer aandacht dient te krijgen. De cases zijn: 1 Zandstraat, collectief, 34 rijwoningen in de dorpskern van Casteren, gemeente Bladel. 2 Het Lage Land, collectief, 9 herenhuizen in Prins Alexander in Rotterdam. 3 Onze Woonwens, collectief, 12 patiowoningen voor ouderen in de Vinex-uitlegwijk Zuidbroek in Apeldoorn. 4 BO1, collectief PO met 69 appartementen in het Oostelijk Havengebied van Amsterdam. 5 Waterwijk fase 1: 80 individuele kavels (hele buurt totaal 300 individuele kavels) in de Vinex-uitleglocatie Nesselande in Rotterdam. 6 Wallisblok, collectief, 34 woningen via hoogniveau renovatie in Spangen Rotterdam. De informatie van de cases is afkomstig uit (telefonische) gesprekken met betrokkenen, die ook hierbij worden bedankt voor hun bereidwillige medewerking en commentaar op de conceptversie over hun project. Daarnaast is gebruikgemaakt van websites en beschikbare brochures en studies. 1 Het onderzoek is begeleid door Anne Weike Noorman, SEV. 5

6 1.3 Conclusies In planontwikkeling en bij de bouw kan met collectief particulier opdrachtgeverschap tempo worden gemaakt in de woningbouwproductie. Het tempo is vergelijkbaar met de projectmatige bouw van koopwoningen, bij tijdige en goede voorbereiding van de gemeente. Particulier opdrachtgeverschap wijkt in het algemeen wat betreft doorstromingseffecten niet bijzonder af van het doorstromingsbeeld bij projectmatige bouw van koopwoningen. Opvallend is wel dat er bij particulier opdrachtgeverschap relatief meer woningen binnen de eigen gemeente worden vrijgemaakt (78% versus 63%). Particulier opdrachtgeverschap blijkt volgens de cases lokale problemen op te kunnen lossen als: onvoldoende betaalbaar aanbod voor starters of ouderen, het vrijmaken van goedkope huurwoningen, het behouden of aantrekken van hogere inkomens in wijken van stedelijke vernieuwing of de stad als geheel, en bijdragen aan behoud of versterking van sociale structuren. 1.4 Leeswijzer In de hoofdstukken 2 en 3 volgt de onderbouwing van de conclusies. Het tempo bij particulier opdrachtgeverschap staat in hoofdstuk 2 centraal en de doorstromingseffecten komen in hoofdstuk 3 aan de orde. In de bijlage staan de zes cases beschreven en wordt de literatuurstudie en bestandanalyse nader verantwoord met data en literatuurverwijzing. 6

7 Quick scan: tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap 2 Tempo 2.1 Beeld uit de literatuur Over het tempo van woningbouw met particulier opdrachtgeverschap is in de literatuur in kwantitatieve zin niet veel bekend. Voor het projectniveau is in een studie geconstateerd dat de planontwikkeling met collectief particulier opdrachtgeverschap meer tijd zou vergen (circa 6 maanden) door het groepsproces van verschillende particuliere opdrachtgevers bij het maken van een plan. Catalogusbouw zou sneller zijn omdat het bouwplan in beginsel al klaar is, of slechts op een aantal punten hoeft te worden aangepast aan verdere woonwensen van de particuliere opdrachtgever. Fasen planontwikkeling en bouw Planontwikkelingsfase Initiatief (bij collectief opdrachtgeverschap: oprichting vereniging of stichting van kopers) Kavelaankoop, progamma van eisen Bouwvergunningverlening Bouwfase Start bouw, uitvoering Oplevering, eerste bewoning Bij collectieve eigenbouw zijn er verschillende tijdsbesparende fasen. De kopers zijn al bekend, dus de verkoopfase is bij particuliere opdrachtgevers zeer kort, terwijl bij projectmatige bouw de verkoop op tekening 70% moet bereiken, met het risico van planomzetting. De verkooptijd van nieuwe eengezinskoopwoningen is begin 2005 gemiddeld circa 4 maanden; bij nieuwe koopappartementen is het gemiddelde 8 maanden. Overleg tussen gemeente en ontwikkelaar over het woningbouwplan en de grondprijzen vergt dikwijls ook tijd, waar men dan maar niet bij stilstaat. Kopers hebben het financiële belang om de periode met dubbele woonlasten kort te houden. Bij particulier opdrachtgeverschap kunnen bewoners het tempo zelf mogelijk meer beïnvloeden met de keuze in vorm (een cataloguswoning wordt doorgaans snel gebouwd) en afspraken over bouwtijd in het aannemingscontract en de bewaking ervan. Er zijn indicaties die dat uitwijzen. Uit onderzoek naar nieuwbouw en haar bewoners, blijkt dat woningbouw met particulier opdrachtgeverschap in 2001 en 2002 gemiddeld 11 maanden tijd vroeg vanaf aanvang van de bouw tot het betrekken van de woning. Bij de reguliere woningbouw in de koopsector was het gemiddeld 2,5 tot 3 maanden langer. 2 In het algemeen is het beeld van de afgelopen jaren dat de woningbouw vanaf verlening van de bouwvergunning tot de gereedmelding meer tijd is gaan vergen. Het aandeel woningen met een doorlooptijd langer dan 2 jaar is in flink opgelopen van 5 naar circa 30%. Dit ging vooral ten koste van de groep met een doorlooptijd korter dan 1 jaar. De toename aan doorlooptijd heeft volgens het CBS onder meer te maken met de toegenomen omvang van woningbouwprojecten (vooral die met meer dan 200 woningen) en langere (bezwaar)procedures. 2.2 Beeld bij de cases In het algemeen is de bouwtijd van woningen met particulier opdrachtgeverschap 11 maanden, 2 tot 3 maanden korter dan bij projectmatige bouw. Bij de cases met collectief particulier opdrachtgeverschap is de bouwtijd gemiddeld 12 maanden, en dus 1 tot 2 maanden korter dan bij projectmatige woningbouw. De tijd voor planvoorbereiding bij particulier opdrachtgeverschap is dus verder bepalend voor een mogelijk tempoverschil vergeleken met projectmatige bouw. Voor catalogusbouw kan zonder meer op projectniveau worden gesteld dat de planvoorbereiding sneller is dan bij projectmatige bouw. Maar geldt dat ook voor projecten met collectief opdrachtgeverschap? 2 Bij vergelijkbare woningtypen: hier vrijstaande woningen. Niet verbijzonderd naar woningtype wordt de gemiddelde woning onder particulier opdrachtgeverschap in 1 jaar gebouwd, die onder projectmatige bouw in 1,5 jaar. 7

8 Betrokkenen bij de vijf cases met collectief opdrachtgeverschap geven aan dat de ontwikkelingstijd van de projecten vergelijkbaar is met die van projectmatig ontwikkelde woningen. Voor beide vormen van opdrachtgeverschap geldt dat dit verder afhankelijk is van met name de gemeentelijke organisatie van de woningbouw. Gerekend vanaf de oprichting van de vereniging of de stichting van particuliere opdrachtgevers tot aan de start van de bouw, duurde de planontwikkeling bij de cases gemiddeld 1,5 jaar. De bouwtijd is gemiddeld circa 1 jaar (bij de drie cases die zijn gerealiseerd, zie tabel 1). De meeste cases hebben vertraging in de planontwikkelingsfase gekend. De meeste vertragende factoren zijn gerelateerd aan de gemeente: onverwachte gemeentelijke eisen aan het bouwplan die tijdens het ontwikkelproces werden ingebracht: grondprijsoverleg, bestemmingsplanprocedure en gemeentelijke beleidsontwikkeling (voor het project was een lagere grondprijs wenselijk, de gemeente wilde hiervoor eerst een algemeen beleid formuleren). Onvoldoende begeleiding van de opdrachtgevers was ook een factor van vertraging en eveneens het groepsproces (hoe samen tot een plan komen, veel gedifferentieerde woonwensen kunnen leiden tot een complex ontwerp). De aan de gemeente gerelateerde factoren vergden het meeste extra tijd. Tabel 1 Voortgang woningbouw bij 6 cases (collectief) particulier opdrachtgeverschap Case Kenmerken Tempo planontwikkeling# Tempo bouw Tempo totaal Vertraging en factoren Zandstraat Casteren, gemeente Bladel collectief PO, 34 rijwoningen voor starters in dorpskern 2 jaar 0,5 jaar 2,5 jaar 1 jaar wachten op gemeentelijk grondprijsbeleid goedkope woningen Het Lage Land, Prins Alexander Rotterdam collectief PO, 9 herenhuizen stedelijke vernieuwingsbuurt 1,6 jaar 0,9 jaar* 2,5 jaar 0,8 jaar door begeleiding, grondprijsoverleg, gemeente-eisen bouwvergunning Onze Woonwens, Zuidbroek Apeldoorn collectief PO, 12 ouderenwoningen Vinex-uitlegwijk 1,3 jaar 1,3 jaar* 2,6 jaar Proces voor komen tot gezamenlijk programma van eisen BO1, Borneo-eiland Amsterdam collectief PO, 69 appartementen bestaande stad 2 jaar 1,5 jaar 3,5 jaar 1 jaar a.g.v. grondprijsoverleg, gemeente-eisen, complex proces door diversiteit woonwensen Waterwijk fase1, Nesselande Rotterdam 80 individuele kavels in uitleggebied 1,3 jaar 0,8 jaar 2,1 jaar Paar maanden, late vaststelling bestemmingsplan (fase 1: 4 jaar vanaf start verkoop 80 kavels) Wallisblok, Spangen Rotterdam collectief PO, 34 woningen via renovatie in stedelijke vernieuwingsbuurt 0,8 jaar 0,8 jaar* 1,6 jaar Geen Tempo gemiddeld Indicatie tempo gemiddeld zonder vertraging 1,5 jaar 1 jaar 1 jaar** 1 jaar 2,5 jaar 2 jaar (ongewogen voor aantal woningen) # Gerekend van oprichting stichting of vereniging collectief opdrachtgeverschap tot start bouw. * Planning ** Ook gemiddeld 1 jaar voor 3 cases met feitelijke bouwtijd. 8

9 Quick scan: tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap Als wordt gecorrigeerd voor de vertragende factoren zou de planontwikkeling met gemiddeld een half jaar kunnen worden verkort van 1,5 naar 1 jaar. De stelregel van een professionele projectbegeleider voor collectief particulier opdrachtgeverschap is een jaar plannen, een jaar bouwen. Die regel wordt met de cases gestaafd als is gecorrigeerd voor vertragende externe factoren. Het algemene beeld uit de cases is dat de plantontwikkelingstijd bij collectief particulier opdrachtgeverschap gelijk is aan die van projectmatige planontwikkeling. De bouwtijd is mogelijk zelfs korter. Bij enkele cases met vertraging bleken op dezelfde locatie ook plannen voor projectmatige woningbouw vertraagd. Het project BO1 was 1 tot 2 jaar eerder klaar dan de projecten van ontwikkelaars in de directe omgeving. Het nog lopende plan Onze Woonwens is het verst gevorderde project op de nieuwe locatie. Belangrijk uitgangspunt voor deze haalbare tijdsplannen, is dat de gemeente de kavel voor een project van particulier opdrachtgeverschap heeft gereserveerd en dat deze in beginsel in aanmerking komt voor gronduitgifte met gegeven stedenbouwkundige randvoorwaarden. Bij een aantal projecten waren de initiatiefnemers al veel eerder op zoek naar een kavel. Bij de case Onze Woonwens wilde de initiatiefnemer al 3 jaar eerder een kavel, maar de gemeente had geen aanbod. Bij het project BO1 duurde het een half jaar voordat de gemeente op verzoek van de initiatiefnemer met een kavelaanbod kwam. De gemeentelijke organisatie is van groot belang voor het tempo van de woningbouw met particulier opdrachtgeverschap. - Voldoende kavels en gedifferentieerd naar prijsklasse, locatie en vorm van particulier opdrachtgeverschap. - Vooraf duidelijk wat mag en kan op een kavel en wat de kavel kost: de randvoorwaarden vanuit bestemmingsplan, welstand, gronduitgifte en tijdsfasering (gemeentelijke randvoorwaarden waarmee ook de particuliere opdrachtgevers uit de voeten kunnen). - Gemeentelijk organisatie ervoor in lijn brengen: wonen, ruimtelijke ordening, bouw en woningtoezicht, welstand en grondbedrijf. - Een loket waar de particuliere opdrachtgever terecht kan. Voor het te bereiken tempo is professionele begeleiding van collectieve opdrachtgevers ook een belangrijke voorwaarde. Conclusie tempo bij particulier opdrachtgeverschap Op basis van literatuur, data en de cases kan worden geconcludeerd dat met collectief particulier opdrachtgeverschap in planontwikkeling en bij de bouw tempo kan worden gemaakt in de woningbouwproductie. Het tempo is vergelijkbaar met de projectmatige bouw van koopwoningen, bij tijdige en goede voorbereiding van de kant van de gemeente. 2.3 Op grotere schaal speciale opgave Enkele cases vormen voor de betrokken gemeenten onderdeel van het experimenteren met particulier opdrachtgeverschap. Apeldoorn en Rotterdam met name streven naar eenderde particulier opdrachtgeverschap in de jaarlijkse nieuwbouw. De aanpak van particulier opdrachtgeverschap op het niveau van vele projecten, zoals enkele grotere plannen voor de jaarlijkse bouw van enkele honderden woningen met particulier opdrachtgeverschap, is een nieuwe en gecompliceerde opgave voor de gemeentelijke organisatie en de stedenbouwkundige planontwikkeling. De gemeente Almere streeft ook naar eenderde. Voor meer particulier opdrachtgeverschap wil Almere de ervaringen van Enschede met het plan Roombeek als referentie gebruiken voor de eigen aanpak. Roombeek heeft een betrekkelijk grote schaal met circa 550 vrije kavels. 3 De jaarlijkse woningbouw met particulier opdrachtgeverschap in Roombeek is echter 3 Zie: Architectuur Lokaal, Besturen met Welstand, Almere, in: Ontwerpen met welstand deel 1, Amsterdam 2005, pag

10 maar 30 tot 40 huizen per jaar, vergelijkbaar met Waterwijk Nesselande in Rotterdam. Hoe tot grotere aantallen woningen per jaar met particulier opdrachtgeverschap in een plan of gemeente te komen, is evenwel een problematiek die buiten het bestek van dit onderzoek valt. Bij de cases op projectniveau, is de schaal van collectief particulier opdrachtgeverschap maximaal circa 60 woningen. Van de cases heeft Waterwijk op zich een schaal van enkele honderden vrije kavels. Maar bij een jaarlijkse uitgifterealisatie van 30 kavels in het hogere marktsegment van vrijstaande huizen, is het gestelde doel van eenderde van enkele duizenden woningen lastig te bereiken. 4 4 Binnen de uitleglocatie Nesselande is het aandeel particulier opdrachtgeverschap maar 6,5%. De locatie bood ook geen ruimte voor meer vrije kavels voor vrijstaande woningen in lage dichtheid. Andere mogelijkheden van particulier opdrachtgeverschap, zoals bij rijtjeswoningen en appartementen zijn er niet beproefd. 10

11 Quick scan: tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap 3 Doorstroming 3.1 Doorstromingseffecten volgens literatuur en bestandsanalyse Voor projecten van particulier opdrachtgeverschap zijn diverse inventarisaties gedaan, maar die bieden weinig gegevens over doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap. Er komt wel een gevarieerd beeld naar voren van woningtypen, prijsklassen en doelgroepen die bij particulier opdrachtgeverschap worden aangetrokken, van starters in de koop die goedkopere huurwoningen vrijmaken tot en met doorstromende ouderen die eengezinskoopwoningen achterlaten. Met het onderzoeksbestand Bewoners Nieuwe Woningen 2003 is voor een beeld een analyse van de doorstroming op landelijk niveau uitgevoerd (zie tabel 2). Starters hebben het (in veel regio s) moeilijk om een woning te bemachtigen, zeker in de nieuwbouw. In totaal wordt bij de nieuwbouw (2002) echter toch 11% van de nieuwbouw door starters betrokken (nieuwe bewoners die geen woning leeg achterlaten). Op dit punt verschillen particuliere opdrachtgevers weinig van de overige nieuwbouw: 10% startende huishoudens. Het merendeel (90%) van de bewoners van nieuwe woningen laat wel een woning achter en valt dus onder de noemer doorstromer. De particuliere opdrachtgevers laten relatief vaak een luxe koopwoning achter (waaronder naar verhouding veel halfvrijstaande en vrijstaande woningen): 77% koopwoningen en 23% huurhuizen. Nieuwe projectmatige koopwoningen leveren bij doorstroming relatief iets meer vrijkomende huurwoningen op: 31% huur, 69% koop. Bij nieuwe huurwoningen is dat echter vooral het doorstromingseffect: 75% huur en 25% koop. Opvallend is dat woningen die vrijkomen bij woningen met particulier opdrachtgeverschap vaak liggen in dezelfde woongemeente. Vrije kavels bedienen meer nog dan huurwoningen vooral de lokale markt, 78% maakt een woning in de eigen gemeente vrij (huur 72%, koop regulier 63%). In beginsel leveren woningen aan de bovenkant van de markt de langste doorstromingsketens op. Daar kan particulier opdrachtgeverschap een belangrijke rol in vervullen. Tabel 2 Het aantal vrij achtergelaten woningen en de kenmerken van de vorige woning naar eigendom (huur/koop), al dan niet inspraak in het ontwerp en particulier opdrachtgeverschap Huur Koop InspraakEigen bouw Totaal n= Aantal achtergelaten woningen 0 10% 13% 9% 10% 11% 1 88% 83% 89% 89% 86% 2 2% 3% 2% 1% 3% Eigendom vorige woning Huur 75% 32% 31% 23% 39% Koop 25% 68% 69% 77% 61% Gemiddelde prijs vorige koopwoning Vorige gemeente Dezelfde gemeente 72% 63% 62% 78% 67% Andere gemeente 28% 36% 37% 22% 33% Buitenland 1% 0% 1% 0% 1% Vorig woningtype Vrijstaande woning 5% 8% 10% 30% 12% Twee-onder-een-kapwoning 8% 13% 12% 27% 14% Hoekwoning 10% 12% 13% 10% 12% Tussenwoning 28% 31% 31% 18% 29% Flat, etagewoning, appartement of maison 46% 34% 31% 7% 32% Overige 3% 2% 1% 8% 3% Vorige woning gemiddeld aantal kamers 3,8 4,1 4,1 4,5 4,1 Bron: BNW 2003, bewerking RIGO 11

12 Tabel 3 Prijsklasse vrij achtergelaten woningen naar eigendom (huur/koop), al dan niet inspraak in het ontwerp en particulier opdrachtgeverschap Huur Koop InspraakParticulier Totaal opdrachtgeverschap t/m % 37% 41% 36% 42% t/m % 36% 33% 33% 34% v.a % 27% 26% 31% 24% totaal percentage 100% 100% 100% 100% 100% totaal absoluut totaal (ongewogen) Bron: BNW 2003, bewerking RIGO Tot slot is nog nader gekeken naar de huurprijsklasse van de vorige woning. Het gaat om de kale huurprijs. De huurprijsgrenzen zijn zo gekozen omdat dan de beste celvulling onstond (het zijn geen beleidsmatige grenzen). Gezien de ongewogen aantallen (onderste rij in tabel 3) kunnen alleen indicatieve conclusies worden getrokken. Gegeven het eerdere beeld dat woningen in particulier opdrachtgeverschap relatief wat minder huurwoningen vrijmaken dan projectmatige koopwoningen, kan voor de huurprijsklasse van de vrijgekomen woningen indicatief worden geconcludeerd: bij vrijgekomen huurwoningen naar huurprijsklasse bestaat er relatief weinig verschil tussen particulier opdrachtgeverschap en projectmatige koopwoningbouw. 3.2 Beeld bij de cases Bij de bovenstaande landelijke gemiddelden wordt het beeld bij nieuwbouw met particulier opdrachtgeverschap sterk bepaald door het grote aandeel dure vrijstaande woningen (81%) en halfvrijstaande woningen (12%). De woningtypes rijtjeswoning en appartementen, waar collectief particulier opdrachtgeverschap vooral voorkomt, hebben daarin maar een klein aandeel van 4% en zijn in aantal te gering om nadere uitspraken over te doen. De cases geven daar meer zicht op. Tabel 4 Beeld doorstroming bij cases (collectief) particulier opdrachtgeverschap Case Kenmerken Gemiddelde prijs (% onder de marktwaarde) Typering vrijgemaakte woningen Zandstraat Casteren, gemeente Bladel Collectief PO, 34 rijwoningen voor starters in dorpskern (40%) Geen: 100% voor starters met binding aan het dorp Het Lage Land, Prins Alexander Rotterdam Collectief PO, 9 herenhuizen stedelijke vernieuwingsbuurt (30%) 8 rij koop tot duurdere huurwoning Onze Woonwens, Zuidbroek Apeldoorn Collectief PO, 12 patiowoningen voor ouderen Vinex-uitlegwijk tot (?) Meeste rijwoningen koop BO1, Borneo-eiland Amsterdam Collectief PO, 69 appartementen in stad (wv 33 goedkopere koop) (20%)* (?) 55 goedkope huurwoningen (80%), 14 duurdere woningen Waterwijk fase1, Nesselande in Rotterdam 80 individuele kavels in uitleggebied (10%) Meeste koopwoning, rijtje en halfvrijstaand Wallisblok, in Spangen te Rotterdam Collectief PO, 34 woningen via hoogniveau renovatie in stedelijke vernieuwingsbuurt Ca (?) Meeste goedkope huur, deel starters * Ruwe schatting, prijspeil was

13 Quick scan: tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap We zien dat de drie cases met particulier opdrachtgeverschap in de prijsklasse boven (Onze Woonwens, Waterwijk en Het Lage Land) wat betreft doorstroming meer passen in het landelijk beeld van particulier opdrachtgeverschap: er worden veel koopwoningen vrijgemaakt (veelal goedkoper dan de betrokken woning). Bij drie andere cases van collectief particulier opdrachtgeverschap in goedkope marktsegmenten (BO1, Zandstraat en Wallisblok) komen naar verhouding veel goedkope huurwoningen vrij en komen ook starters met lagere inkomens aan bod (doel bij het project Zandstraat). Belangrijk is ook te constateren dat bij de projecten een scherpe prijs is gerealiseerd, ver onder de marktwaarde. Dat maakt verhuizen extra aantrekkelijk, naast het op maat kunnen realiseren van de eigen woonwensen. Met de projecten zijn ook bijzondere doelen in het woonbeleid van de gemeenten gediend. Per project zijn die als volgt: Zandstraat Doel van het project is starters met lagere inkomens huisvesting in het eigen dorp te bieden. Woningprijzen liggen er zo hoog dat zonder zo n project geen betaalbare woning te vinden is voor die doelgroep. In het kader van de Koopgarantregeling voor starters zijn toelatingseisen voor het project gesteld: met name in het dorp inwonen bij familie of op kamers bij anderen; ook erbuiten mits men 5 jaar ervoor wel in het dorp heeft gewoond. Het nieuwbouwproject draagt bij aan de leefbaarheid in de kleine kern. De jonge starters gaan vergrijzing tegen en blijken sociaal betrokken. Zij zijn niet alleen met hun woning, maar ook met de woonomgeving bezig. Het collectief opdrachtgeverschap maakt de bouw van goedkope woningen mogelijk die de jongeren voor bijna 40 procent onder de marktwaarde kunnen kopen (deels door een grondprijskorting, grotendeels door eigen opdrachtgeverschap). Het Lage Land Doel van het experiment met collectief particulier opdrachtgeverschap in Alexanderpolder was midden- en hogere inkomens uit de wijk in de wijk te houden. De leden van de kopersvereniging moesten dus bij voorkeur uit de wijk komen. Er was geen eis gesteld dat men een huurwoning zou achterlaten. Van de uiteindelijke negen kopers komen er drie uit de buurt Het Lage Land, drie uit overige buurten van Alexanderpolder en drie uit overig Rotterdam. Het doel middenen hogere inkomens te binden aan de wijk is dus geslaagd. De woningen die vrijkomen kunnen die functie ook gaan vervullen. Onze Woonwens Voor de particuliere opdrachtgevers en de gemeente levert het project woonvormen voor ouderen op die gewenst zijn en maar weinig in de bestaande markt van de gemeente worden aangeboden. Gezien het project van patiowoningen in de koopsector voor senioren is de primaire doorstroming van het project bijzonder. De meeste deelnemers aan het project komen uit een rijtjeshuis in de koopsector. Met het vrijkomen van die woningen kan doorstroming uit de huursector en/of koopappartementen binnen de gemeente volgen. Dit project kan dus in lange verhuisketens resulteren. BO1 In de krappe (koop)woningmarkt van Amsterdam werd en wordt veel goedkoop scheef gewoond. Door een goede prijs-kwaliteitsverhouding en grote zeggenschap over de indeling van de eigen woning in BO1 werden deelnemers verleid een toch forse woonlastensprong te maken. In de toenmalige woningmarkt (1996) waren de woningprijzen in het project scherp. Dat het met de kwaliteit goed zat, werd ook onderstreept toen BO1 in 1996 werd gekozen tot voorbeeldproject van het gemeentelijk kwaliteitsbeleid in de categorie bouwen op maat. 13

14 Met het project zijn ook huishoudens met kinderen en hogere inkomens voor de stad behouden. De eerste bewoners waren in belangrijke mate gezinnen met jonge kinderen. Het project was bovendien bijzonder omdat wonen werd gemengd met voorzieningen voor de bewoners (zoals kinderopvang) en met bedrijfsruimten. Waterwijk De kopers van de vrije kavels van fase 1 in Waterwijk kwamen voor circa eenderde uit Rotterdam en tweederde uit buurgemeenten aan de oostzijde van Rotterdam. Het project draagt op deze wijze duidelijk bij aan het doel van binden en aantrekken van hogere inkomensgroepen aan Rotterdam. Bijzonder van Waterwijk met particuliere individuele opdrachtgevers is het ontstaan van een actieve bewonersvereniging: de vereniging Bewoners van Waterwijk stelt zich met haar 30 leden ten doel: bevordering onderling contact; behartigen van hun gemeenschappelijke belangen en verzamelen en verspreiden van informatie over particulier opdrachtgeverschap. Wallisblok De gemeente Rotterdam wilde hot spots van een of meer straten waar criminaliteit, vervuiling en verloedering het beeld bepalen aanpakken. Het Wallisblok was zo n hot spot in de vooroorlogse wijk Spangen, waar veel minderheden met lage inkomens wonen. Met woningverbetering via collectief particulier opdrachtgeverschap wilde de gemeente de vernieuwing van de wijk aanjagen. Mede door de betrekkelijke lage boekwaarde van de appartementen in het Wallisblok heeft de gemeente besloten de woningen, te beschouwen als slooprijp, gratis aan de nieuwe bewoners ter beschikking te stellen onder de voorwaarde dat de nieuwe eigenaren als collectieve opdrachtgevers het blok gezamenlijk op hoog niveau verbeteren. Een andere voorwaarde was dat de opdrachtgevers er minimaal 2 jaar zelf blijven wonen na verbetering. Via deze aanpak trekt de gemeente een nieuwe groep bewoners naar de wijk die voor meer sociale binding zorgt. In het blok komen in plaats van de 96 kleine appartementen 34 grote(re) woningen. Voor de gemeente heeft het project Wallisblok verschillende voordelen. Financieel worden er geen risico s gelopen. Een bijzonder woonblok wordt behouden. Er is een grote differentiatie aan woningen. Het project geeft Spangen veel positieve aandacht. Het kopersprofiel van de bewoners is zoals gewenst. De doorstroming in het pand zal niet groot zijn. Het zijn weerbare bewoners met veel idealistische motieven. Het project zal bijdragen aan sociale cohesie in de wijk. Hogere grond- en verkoopopbrengsten in de omgeving zijn te verwachten. Gezien het succesvolle verloop van dit experiment wil de gemeente bekijken of de aanpak ook op andere plekken kan worden ingezet. Het project wordt door SEV als experiment gezien van de filosofie van gentripunctuur : het verbeteren van probleemwijken beginnen met het aantrekken hogere inkomensgroepen ( gentrification ) met behulp van een beperkt aantal acties ( acupunctuurprikjes ) op de goede plek, samen met mensen met pit, waarbij ook zij risico lopen. 3.3 Conclusies doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap Particulier opdrachtgeverschap wijkt in het algemeen wat betreft doorstromingseffecten niet bijzonder af van doorstromingsbeeld bij projectmatige bouw van koopwoningen. Opvallend is wel dat er bij particulier opdrachtgeverschap relatief meer woningen binnen de eigen gemeente worden vrijgemaakt (78% versus 63%). Particulier opdrachtgeverschap blijkt volgens de cases voor de betrokken gemeenten een middel om antwoord te geven op lokale vraagstukken als: onvoldoende betaalbaar aanbod voor starters of ouderen, het vrijmaken van goedkope huurwoningen, het behouden of aantrekken van hogere inkomens in wijken van stedelijke vernieuwing of de stad als geheel, en bijdragen aan behoud of versterking van sociale structuren. 14

15 Quick scan: tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap Bijlage 1 Zandstraat, Casteren te Bladel B.1.1 Kopersvereniging Zandstraat 15 Goedkope woningen om starters in het dorp te houden In Casteren, een kleine kern in de gemeente Bladel, heeft kopersvereniging Zandstraat een complex van 34 starters-koopwoningen voor haar leden (verenigingsleden tussen 18 en 30 jaar) ontwikkeld. 5 De startende kopers zijn samen projectontwikkelaar van hun eigen nieuwbouw met collectief particulier opdrachtgeverschap. Het initiatief is genomen door de gemeente Bladel met als doel de leefbaarheid in kleine kernen te behouden. De woningen in de dorpen zijn voor jongeren onbetaalbaar, als ze al beschikbaar komen. Veel jongeren zijn daarom vertrokken. Zo is ook de sociale structuur onder druk komen te staan: scholen en sportverenigingen lopen leeg. Casteren is de eerste van drie starterskoopprojecten in de gemeente. Ook in de kernen Netersel en Hoogeloon is een project met collectief opdrachtgeverschap in ontwikkeling voor starters en ook voor senioren met zowel koop- als huurwoningen. Projectkenmerken Het projectontwikkelingsproces Zandstraat is ondersteund door bureau Bouwen In Eigen Beheer uit Eindhoven (BIEB). Voor het woningontwerp heeft de kopersvereniging gekozen voor architectenbureau Van den Pauwert uit Eindhoven. Woningstichting De Zaligheden treedt op als achtervang in het onverhoopte geval dat woningen niet worden afgenomen. Deze verzekering was niet nodig. De kavels zijn toebedeeld op basis van een loting onder de 38 leden, allen echte starters, inwonend bij ouders of anderen, zoals vereist. Het project staat op een terrein in de kom van het dorp waar de gemeente een boerderij had opgekocht. Ook bij de stedenbouwkundige planontwikkeling van het terrein is de kopersvereniging betrokken. De architect kwam met verkavelingvarianten, van rijtjeswoningen tot campus. Daarmee zijn de starters aan de slag gegaan. Uiteindelijk kozen zij voor een groen driehoekig plein met aan twee kanten bebouwing in negen kleine woonblokken. Sommige bewoners wilden de auto voor de deur parkeren. Anderen wilden uitzicht op groen. Voor hen zijn parkeerplaatsen aan de rand van het project gesitueerd. De kopers hebben ook de naam van de straat bedacht: Durkijk, vanwege de doorkijk vanuit het project naar de weilanden. Het bouwplan bestaat uit vier basistypen in bouwblokken van vier en een rijtje van drie. Zo is 52% van de huizen hoekwoning. Elke woning is verschillend en vrij indeelbaar. Naast klassieke en moderne ontwerpen komen er ook vier experimentele atelierwoningen met platte daken, aluminium en donker steen. Gemiddelde inhoud 360 m 3 (tussen 308 en 423). Gemiddelde kavel 178 m 2 (tussen 122 en 255 m 2 ). Gemiddelde VON (tussen en ); dat is gemiddeld 38,1% onder de taxatiewaarde. Er is gewerkt met de door de gemeente vereiste extra lage EPC-norm van 0,8. Huidige regelgeving hanteert een EPC van 1,0. Grondprijskorting en koopgarantregeling De kavels zijn onder de Koopgarantregeling uitgegeven, zodat de woningen duurzaam beschikbaar blijven voor starters. Op basis van deze regeling geeft de gemeente Bladel eenderde korting op de grondprijs: 200 in plaats van 300 euro per m 2 inclusief BTW. Bij een gemiddelde kavel van 178 m 2 komt dit neer op een korting van op de grondprijs van Bronnen: Jan Walrecht (BIEB/Goedonderdak), De Volkskrant, 21 februari 2005 en

16 Vanwege de zwakke bouwmarkt is het project scherp aanbesteed. Dankzij het collectief opdrachtgeverschap en de grondprijskorting wordt een eigen woning voor starters bereikbaar. De Koopgarantregeling was in eerste instantie door corporaties ontwikkeld bij de verkoop van huurwoningen. Deze is nu speciaal voor betaalbare starterskoopwoningen in de dorpen van Bladel aangepast. In de regeling waarvoor de lage grondprijs van toepassing is, geeft de corporatie de grond in erfpacht uit. Als conditie is opgenomen dat de erfpachter/starterkoper bij doorverkoop de woning voor dezelfde prijs terugverkoopt aan de corporatie, vermeerderd met de helft van de getaxeerde waardestijging ten opzichte van de oorspronkelijke taxatiewaarde plus 100% van de waardestijging door zelfaangebrachte voorzieningen. De woningen zijn voor de Koopgarantregeling getaxeerd. Hier blijkt dat de kopers gemiddeld minder betalen dan de taxatiewaarde van bijna , die waarschijnlijk in een vergelijkbaar project bij projectmatige bouw door een ontwikkelaar zou gelden. Stel dat de verkoopwaarde van de starterswoning over 5 jaar bedraagt. Dan is de waardestijging ten opzichte van de huidige taxatiewaarde De helft hiervan valt aan de koper toe bij de doorverkoop. De prijs in dit rekenvoorbeeld die de volgende starter-koper dan betaalt is : de oorspronkelijke VON-prijs van plus , de helft van de getaxeerde waardestijging. Mocht het resterende deel van de overwaarde ooit worden geïncasseerd, dan is dat door de gemeente. Daarbij is gesteld dat de gelden beschikbaar blijven voor de volkshuisvesting in de kern Casteren. De bovengrens voor starterskoopwoningen (VON) in Bladel bedraagt momenteel ; de Zandstraat zit daar met 22,5% ruim onder. Achteraf gezien had het project dus ook zonder grondprijsverlagende subsidie tot stand kunnen komen, aldus wethouder Pijnenburg. Daar staat tegenover, zoals het rekenvoorbeeld aangeeft, dat zonder aanpassing van de bovengrens de projectwoningen er over 5 jaar zelfs nog binnen vallen. De woningstichting kan de woning op deze manier weer betaalbaar aan een nieuwe starter aanbieden. De starterswoningen worden in drie fasen gebouwd. De 27 woningen uit de eerste en tweede fase zijn inmiddels opgeleverd. Het project in de Zandstraat staat inmiddels model voor veel gemeenten om het bouwen van betaalbare starterswoningen mogelijk te maken. B.1.2 Tempo planontwikkeling en uitvoering Het verloop van de planontwikkeling en uitvoering van het bouwplan Zandstraat ging globaal als volgt: Initiatief gemeente begin 2002 Oprichting kopersvereniging augustus 2002 Kavelaankoop 17 augustus 2004 Eerste steen/start bouw 17 september 2004 Oplevering eerste woning 23 maart 2005 De planontwikkeling heeft vanaf de oprichting van Kopersvereniging Zandstraat ongeveer twee jaar geduurd. De bouw heeft echter maar ongeveer een half jaar gevergd. Van de lange voorbereidingstijd kan ongeveer de helft, een jaar, worden toegeschreven aan het maken van het gemeentelijke beleid voor de starterskoopwoningen. De wethouder heeft het initiatief genomen. Het project Zandstraat mocht van de gemeente geen uitzonderingspositie innemen, maar moest passen in een regulier woningbouw- en grondbeleid voor starters en senioren in de gemeente. De beschreven Koopgarantregeling in relatie tot de grondprijskorting moest voor starters bruikbaar worden gemaakt. Dat heeft circa een jaar geduurd. Het planontwikkelingstraject van oprichting van een vereniging of stichting tot aan de start bouw van collectief PO duurt, volgens Jan Walrecht van BIEB /Goed onder Dak, gemiddeld ongeveer tien maanden tot een jaar. Verondersteld wordt dan dat het verkrijgen van de 16

17 Quick scan: tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap kavel geen probleem oplevert en de gemeente tijdig meewerkt bij verlening van bouwvergunningen e.d. Zijn ervaring is dat collectief PO ongeveer even snel kan zijn als de gemiddelde projectmatige bouw door ontwikkelaars. Projecten met collectief ontwikkelen zoals in Boekel en Nieuw Terbregge in Rotterdam, waren sneller dan die van ontwikkelaars. In Nieuw Terbregge realiseerde de kopersvereniging haar project binnen de overeengekomen termijn en was er vertraging bij het nabijgelegen project van de ontwikkelaar. B.1.3Doorstroming Doel van het project is starters met lagere inkomens huisvesting in het eigen dorp te bieden. Woningprijzen liggen er zo hoog dat er zonder zo n project geen betaalbare woning is te vinden voor die doelgroep. In het kader van de Koopgarantregeling voor starters zijn de volgende toelatingseisen voor het project gesteld: - Men mag niet zelfstandig hebben gewoond, noch in een koophuis noch in een huurwoning. - Men moet in het dorp inwonen bij familie of op kamers bij anderen; dat mag ook erbuiten mits men vijf jaar ervoor wel in het dorp heeft gewoond. - De leeftijd van de hoofdbewoner mag niet ouder zijn dan 30 jaar. Het project heeft jonge een- en tweepersoonshuishoudens aangetrokken die aan deze criteria voldoen. Van doorstroming uit goedkope huurwoningen is in dit project dus geen sprake. Dat was ook niet de bedoeling. Het doel betaalbare koopwoningen voor starters op de woningmarkt van het dorp te realiseren is geslaagd. Belangrijk motief voor veel deelnemers aan de kopersvereniging was dat men zo in het dorp kan blijven wonen. Het kunnen deelnemen aan het verenigingsleven van voetbalclub tot harmonie speelde daarbij mee. Het nieuwbouwproject draagt bij aan de leefbaarheid in de kleine kern. De jonge starters gaan vergrijzing tegen en blijken sociaal betrokken. Zij zijn niet alleen met hun woning, maar ook met de woonomgeving bezig. Het collectief opdrachtgeverschap met de grondprijskorting maakt de bouw van goedkope woningen mogelijk, die de jongeren voor bijna 40 procent onder de marktwaarde kunnen kopen. Voorzitter Swaanen van de kopersvereniging is, volgens de Volkskrant, blij met de aanpak om jongeren in Casteren te houden. Ik had nooit gedacht dat zoiets in ons dorp zou kunnen. 17

18

19 Quick scan: tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap Bijlage 2 Het Lage Land, Rotterdam B.2.1 Project Kopersvereniging Folkert Elsingastraat De wijk Prins Alexanderpolder te Rotterdam dateert uit 1960 en bestaat voor een groot deel uit goedkopere huurflats. Stedelijke vernieuwing is hier aan de orde. 6 In breder kader hebben de Rotterdamse woningbouwcorporaties enige jaren geleden besloten dat elk van de corporaties een experiment zou doen met collectief particulier opdrachtgeverschap. Tot op heden is er één project gestart: het project van kopersvereniging Folkert Elsingastraat in de wijk Het Lage Land van Alexanderpolder. De wijknaam verwijst naar het laagste punt van Nederland: circa 7 meter onder zeeniveau. Het betreft een locatie aan de Folkert Elsingastraat. De kavel is m 2, het bebouwbaar oppervlak m 2. Het is een locatie die een bijzondere bebouwing kan hebben. Bij de ontwikkeling van deze locatie moet men in de wat verdere toekomst rekening houden met de herontwikkeling van het omringende gebied. Hier zal een transformatie plaatsvinden van werken naar wonen. De corporaties De Nieuwe Unie en PWS hebben de locatie voor collectief PO aangeboden, inclusief de begeleiding van kopers en achtervang. De kopersvereniging Folkert Elsingastraat is medio januari 2004 opgericht voor ontwikkeling van een bouwplan met 12 tot 15 koopwoningen. Na inventarisatie van de wensen is gekozen uit een verkavelingvariant met drie stadsvilla s met elk drie geschakelde eengezinswoningen. De kavelgrootte varieert van circa 210 m 2 tot 280 m 2 (gemiddeld 250 m 2 ). Het bruto vloeroppervlak van de woningen ligt tussen de 225 m 2 en 280 m 2. De inhoud is gemiddeld 805 m 3. De prijs van de woningen ligt gemiddeld rond de euro (VON-prijs). De getaxeerde marktwaarde is naar schatting De woningprijs ligt daar dus ruim 30% onder. B.2.2 Voortgang 19 De ontwikkelings- en realisatietijd van het project is naar verwachting 2,5 jaar: Medio januari 2004 oprichting kopersvereniging Aanbesteding september 2005 Oplevering juli 2006 De bouwtijd is circa 10 maanden; het ontwikkelingstraject heeft meer tijd in beslag genomen: 20 maanden. Bij de ontwikkelingsfase waren enkele belangrijke hobbels. De eerste informatieavond over de mogelijkheid van dit pilotproject collectief particulier opdrachtgeverschap was in het najaar De oprichting van de vereniging volgde betrekkelijk snel daarna. De kopersbegeleiding door de corporatie liep vervolgens niet zo vlot. Het was ook een nieuwe activiteit voor de corporatie. De corporatie doet de achtervang bij het project. De corporatie stelde ook eisen. Toen bleek dat kopers grote woningen wensten, stelde de corporatie daar een maximum woningprijs tegenover, die zou leiden tot kleinere woningen. De kopers gingen voor de door hen gewenste grote woningen. Het nam twee tot drie maanden in beslag hierover tot overeenstemming te komen. Een andere belangrijke factor was moeizame onderhandeling met de gemeente (ontwikkelingsbedrijf OBR) over de gronduitgifte (prijs en randvoorwaarden). Het ontwikkelingsbedrijf legde de prijs gewoon op. In maart 2005 startte het overleg. In mei 2005 zou voor de grond moeten worden betaald. Dan zou daarna bodemonderzoek worden gedaan voor de schone grondverklaring. Er zou in juli een vervolggesprek zijn, maar dit werd door de gemeente over de zomervakantie heen getild en daarna uitgesteld tot begin september. Ondertussen blijkt dat het OBR het bodemonderzoek toch heeft laten uitvoeren. 6 Bronnen: Jan Walrecht (BIEB Eindhoven), George Voorhout (bestuurslid van Kopersvereniging Folkert Elsingastraat) en

20 Het bouwvergunningtraject bij de gemeente leidde bij de kopersvereniging ook tot verrassingen. Bij de aanvraag werd de vereniging voor onderdelen naar andere loketten verwezen: archeologisch onderzoek, voor de inrit moet men naar de deelgemeente en voor de sloot naar het hoogheemraadschap. Vanuit de afdeling Stedenbouw kwam een nieuw aandachtspunt naar voren dat er waarschijnlijk van de tuinen 2,5 meter af moest. Deze eis was nog niet eerder door de gemeente gesteld. Dit kan vervolgens weer gevolgen hebben voor de gronduitgifte en grondprijs. Of het ontwikkelingsbedrijf hiervan door Stedenbouw op de hoogte is gesteld is nog onduidelijk. Voor leges e.d. en de kopersbegeleiding moeten de kopers inmiddels veel voorfinancieren (al per woning). De financiering komt pas los als de grond wordt gekocht. De gemeente staat niet bij de problematiek stil. De kopersvereniging is bepaald niet tevreden over het procesverloop van de kant van de gemeente: aan de ene kant wil de gemeente particulier opdrachtgeverschap stimuleren, aan de andere kant is de gemeentelijke organisatie daar niet op toegesneden. Gemeentelijke afdelingen lijken de verschillende projecten met collectief opdrachtgeverschap eerder als incidenten te zien, waar de organisatie niet voor hoeft te worden aangepast. Een koper heeft de impressietekening van het bouwplan ingelijst en opgehangen: Dan weet ik nog waarvoor ik al die tijd in het proces stop. Door het lange voortraject zijn zeven leden van de eerste twaalf leden bij de oprichting van de vereniging al afgehaakt. Er is toen geloot. Daarna is het aantal leden weer tot zeven toegenomen. Naar aanleiding van recente publiciteit is het storm gaan lopen en kwamen er 25 aanvragen. Er zijn nu negen leden. Mede door het moeizame procesverloop heeft de kopersvereniging besloten een ervaren bureau voor kopersbegeleiding in te schakelen. BIEB (Bouwen In Eigen Beheer) is in mei 2004 bij het project betrokken. Het ontwikkelingstraject kan gezien voorgaande knelpunten worden bekort door ervaren projectbegeleiding te organiseren en een transparante en snelwerkende op (collectief) particulier opdrachtgeverschap toegesneden gemeentelijke organisatie. De kopersvereniging schat dat de voorbereidingstijd met de helft kan worden bekort (van 20 naar 10 maanden). B.2.3 Doorstroming Doel van het experiment met collectief particulier opdrachtgeverschap in Alexanderpolder was midden- en hogere inkomens uit de wijk in de wijk te houden. De leden van de kopersvereniging moesten dus bij voorkeur uit de wijk komen. Er was geen eis gesteld dat men een huurwoning zou achterlaten. Van de uiteindelijke negen kopers komen er drie uit de buurt Het Lage Land, drie uit overige buurten van Alexanderpolder en drie uit overig Rotterdam. Van de negen kopers maken er acht een rijtjeswoning in de koopsector vrij in de prijsklasse De negende koper laat een duurder huurappartement achter. Het doel midden- en hogere inkomens te binden aan de wijk is dus geslaagd. De woningen die vrijkomen kunnen die functie ook gaan vervullen. 20

21 Quick scan: tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap Bijlage 3 Het Mozaïek, Apeldoorn B.3.1 Stichting Onze Woonwens 21 Met het pensioen in zicht zijn Lucie en Wim Jansen vijf jaar geleden gaan nadenken over hun toekomstige woning. Zij wonen nu in een eengezinskoopwoning in de wijk Zevenhuizen in Apeldoorn. De woning en wijk bevallen goed, maar met het ouder worden hebben zij toch andere woonwensen. 7 Zo willen ze graag alle essentiële woonfuncties gelijkvloers met in ieder geval voldoende ruimte voor al hun activiteiten. Verder liever geen grote tuin, maar wel graag een grondgebonden woning. Met deze wensen zijn zij gaan uitkijken naar een andere woning. Het aanbod in de woningvoorraad van Apeldoorn voldeed niet aan hun woonwensen. Op hun zoektocht kwamen zij SIR-55 tegen, een organisatie die oudere particuliere opdrachtgevers begeleidt bij ontwikkeling en realisatie van hun woonplannen. In 2000 hebben zij zich als voortrekker voor een SIR-55-project in Apeldoorn aangemeld. In januari 2001 was er een eerste gesprek met de gemeente Apeldoorn. Daarbij leek er uitzicht op een mogelijkheid voor een project in de nieuwe uitbreidingswijk Zuidbroek. Het stokte vervolgens van de kant van de gemeente. Dankzij de steun van SIR-55 hebben de initiatiefnemers de moed niet laten zakken. Eind januari 2004 bleek een aantal ontwikkelingen op gang te zijn gekomen dat positief voor het project van collectief opdrachtgeverschap zou kunnen uitpakken. Tijdens een gesprek met de initiatiefnemers eind maart 2004, presenteerde de gemeente een startnotitie voor het project met daarin een locatie in het deelplan de Mozaïek van de nieuwe uitleglocatie Zuidbroek. De ligging van deze locatie was geschikt voor het initiatief in verband met nabijheid van met name winkel- en zorgvoorzieningen en ook omdat de oude buurt van de initiatiefnemers nabij ligt. Daarmee kon het project met 12 patiowoningen in collectief opdrachtgeverschap echt van start gaan en ook andere deelnemers werven. De patiowoningen zijn zelfstandige eengezinswoningen die staan op gemiddelde kavels van circa 285 m 2. Eén woning heeft een kavel van 203 m 2. Het BVO is gemiddeld 180 m 2 (type 1: 182 m 2, type 2: 184 m 2 en type 3: 155 m 2 ) met een opbouw van gemiddeld 45 m 2. Er zijn geen gemeenschappelijke voorzieningen in het bouwplan opgenomen. De prijs van de woningen (grond- en bouwkosten) bedraagt tot , afhankelijk van de keuze voor uitbouwmogelijkheden. Voor een aantal deelnemers is de prijs hoger dan het bedrag dat de verkoop van hun huidige eengezinsrijwoning zal opleveren. Stimuleringsbeleid gemeente Van belang voor de echte start van het project in 2004 was een verandering in het gemeentelijk beleid. De gemeente wilde meer ruimte geven aan particulier opdrachtgeverschap. Het doel is van de nieuwbouw in ,5% in particulier opdrachtgeverschap te realiseren. In 2004 tot 2007 wil de gemeente met het project Ruimte voor uw droomhuis experimenteren met verschillende mogelijkheden van particulier opdrachtgeverschap, waaronder collectief particulier opdrachtgeverschap, waarbij burgers in groepsverband diverse woningtypen (appartementen, rijwoningen, twee-onder-een-kap) in huur of koop en in verschillende prijssegmenten kunnen bouwen. Voor collectief opdrachtgeverschap heeft de gemeente ook een stimuleringsregeling ingevoerd. Voor begeleiding en planontwikkeling kan een geldelijke bijdrage worden verleend. De gemeente wil keuzevrijheid in wonen voor woonconsumenten vergroten. Particulier opdrachtgeverschap wordt door de gemeente meer bekendheid gegeven onder haar inwoners met voorlichtingsbijeenkomsten, brochures, internet enz. 7 Bronnen: Karin Stiksma (projectleider particulier opdrachtgeverschap gemeente Apeldoorn), Wim Jansen (Stichting Onze Woonwens), gemeente Apeldoorn, Ruimte voor uw droomhuis, 2004, en