- 1 - Bewoner als opdrachtgever Bouwen in eigen beheer in Breda

Transcriptie

1 - 1 - Bewoner als opdrachtgever Bouwen in eigen beheer in Breda Gemeente Breda september

2 Waarom bouwen in eigen beheer? Bouwen in eigen beheer Consumentgericht bouwen Leeswijzer 2. Mogelijkheden bieden in Collectief opdrachtgeverschap Bereikbare koopwoning voor starters in een collectief Varianten van prijscategorieën Doelstelling in Breda 3. Inspanning en rol van de gemeente Inventarisatie Ruimtelijke kwaliteit Grondbeleid Aanspreekpunt Pilot collectief opdrachtgeverschap 4. Voorwaarden voor collectief opdrachtgeverschap Deskundige ondersteuning Criteria voor collectief Verkoopvoorwaarden Bijlage I : projecten onder bouwen in eigen beheer in Bijlage II : regelingen 2

3 Waarom bouwen in eigen beheer? Steeds meer mensen willen hun eigen huis volgens hun eigen woonwensen laten bouwen, ook in stedelijke gebieden. Om in die behoefte te voorzien is het wenselijk dat gemeenten zich actiever voor bouwen in eigen beheer in gaan zetten dan tot nu toe het geval is. Dat stelt het Ruimtelijk Planbureau (RPB) in zijn studie Bouwen in eigen beheer in de woningbouw (2006). Bouwen in eigen beheer is geen nieuw concept. Al decennia lang bouwen mensen naar eigen inzicht hun woningen. Uit onderzoek blijkt dat ongeveer 35-40% van de mensen overweegt ooit een woning in eigen beheer te laten bouwen (SEV, 2006). In 2000 stelde het ministerie van VROM, in de Nota 'Mensen Wensen Wonen', de burger centraal in het woonbeleid. Om de zeggenschap van burgers in de nieuwbouw te verruimen, wil het ministerie het aantal te realiseren nieuwbouwwoningen door middel van bouwen in eigen beheer vergroten. In Breda ligt het aantal gerealiseerde woningen onder bouwen in eigen beheer sinds 2000 rond de 9% van de totale jaarproductie. Dit ten opzichte van het landelijke percentage dat de afgelopen jaren is gedaald naar 11 procent (CBS 2005). Breda richtte zich op de uitgifte van grote kavels met de mogelijkheid tot realisering van een vrijstaande woning. Vanaf 1998 is ervaring opgedaan met particuliere projecten in Heilaar, Achter de Molen, de Neel, Nieuw Wolfslaar en Steenakker en met collectieve projecten in Westerpark en Om de Haenen. Breda wil bouwen in eigen beheer in de periode voor verschillende doelgroepen mogelijk maken. Breda wil daarmee burgers meer inspraak geven in het bouwproces en de betrokkenheid van bewoners bij een nieuw te realiseren gebied bevorderen. Dit staat ook in de Woonvisie Bouwen in eigen beheer Bouwen in eigen beheer is een manier van bouwen waarbij particulieren de grond(en) verwerven en zelf bepalen met welke partijen zij hun woning(en) voor eigen gebruik realiseren (RPB, 2007). Bouwen in eigen beheer verschilt van de meer gebruikelijke projectmatige woningbouw doordat het proces is omgekeerd in die zin dat de burger niet aan het einde van het proces als afnemer, maar vanaf het begin betrokken is als opdrachtgever. Het is mogelijk dat één particulier zijn eigen woning realiseert of dat een aantal particulieren als collectief hun woningen gezamenlijk realiseren. Consumentgericht bouwen Projectontwikkelaars bieden overwegend woningen in seriebouw aan, met in sommige gevallen inpandige flexibiliteit van de woning. Meer en meer in trek is de zogenaamde consumentgerichte projectontwikkeling. Consumentgerichte projectontwikkeling kenmerkt zich door de invloed van de consument op de uiterlijke vormgeving van de woning, op het volume (breedte, diepte, hoogte) en de indeling van de woning en zo mogelijk het woningtype. Consumentgericht bouwen geeft de consument meer keuzemogelijkheden bij de totstandkoming van een nieuwbouwwoning. Een van de uitgangspunten van de Nota Kwaliteit Wonen (2005) is om dit consumentgericht bouwen te stimuleren. Projectontwikkelaars wordt in een initiatieffase gevraagd expliciet in hun plannen aan te geven hoe ze de toekomstige consument bij de realisering van de woningen gaan betrekken. Leeswijzer In het programma-akkoord heeft het college van B&W aangegeven in de periode de mogelijkheden voor het bouwen van een eigen woning te vergroten. In de Woonvisie geeft ze daarvoor de beleidsmatige richting aan. In deze nota kunt u lezen welke mogelijkheden Breda biedt aan particulieren die hun eigen woning willen bouwen. In hoofdstuk twee leest u dat er mogelijkheden gecreëerd worden voor diverse doelgroepen, ook voor mensen met een smalle beurs. In hoofdstuk drie staat beschreven welke gemeentelijke inspanningen daarvoor geleverd worden. In hoofdstuk vier komen de voorwaarden aan bod die aan (collectief) opdrachtgeverschap gesteld worden. 3

4 Mogelijkheden bieden in periode In de periode verruimt de gemeente de mogelijkheden voor het bouwen van een eigen grondgebonden woning. Doel is dat er mogelijkheden ontstaan voor het bouwen in eigen beheer van woningen in diverse prijscategorieën, met een verscheidenheid aan inhoud: Voor starters: Grondgebonden woningen met een vrij op naam-prijs (v.o.n.) van de woning onder de * op een kavel van circa m² en een inhoud van max. 300m³; grondgebonden woningen met v.o.n. prijs van * tot * op een kavel van ongeveer 180m² en een inhoud van maximaal 350m³; Voor alle potentiële kopers: grondgebonden woningen (twee-onder-een-kap) v.o.n. prijs van * tot * op een kavel van maximaal 250m² en een inhoud van max. 425m³; twee-onder-een-dak of vrijstaande woningen met een v.o.n. prijs van * tot * op een kavel van maximaal 600m² en een inhoud van max. 550m³; vrijstaande grondgebonden woning v.o.n. prijs boven de * en een kavel vanaf ongeveer 600m. Collectief opdrachtgeverschap Ervaringen uit o.a. de gemeente Casteren en Enschede laten zien dat eigenbouw in het bereikbare segment mogelijk is als gebruik gemaakt wordt van collectief opdrachtgeverschap. Dit werkt als volgt: een groep bestaande uit verschillende huishoudens koopt gezamenlijk een stuk grond, maakt een ontwerp en geeft gezamenlijk opdracht voor het realiseren van hun woningen. In Enschede is uitgegaan van een collectief bestaande uit maximaal drie huishoudens en in Casteren is uitgegaan van maximaal tien huishoudens. Beide vormen bleken werkbaar. Starters in een collectief Een van de doelstellingen uit de Woonvisie is het vergroten van de mogelijkheden voor starters op de koopmarkt. Collectief bouwen in eigen beheer is een van de mogelijkheden om het eigen woningbezit onder starters te verruimen. Voor een starters in een collectief op de koopmarkt geldt dat: hij/zij aantoonbaar niet eerder een woning in eigendom heeft gehad; hij/zij is thuiswonend of kamerbewoner of heeft gedurende de afgelopen 12 maanden een huurwoning bewoond met een kale huur van maximaal 526,- ** p/m, welke aldus in het kader van de doorstroming wordt vrijgemaakt voor vernieuwde verhuur/ bereikbare koop; het totale belastbare inkomen van de personen die onderdeel uitmaken van het huishouden maximaal ,- (prijspeil 2007) bedraagt. Hij/zij alleen in aanmerking komt voor de categorie kavels tot ,-- Naast collectief opdrachtgeverschap staan in de Woonvisie ook andere vormen beschreven die de kansen voor starters op een koop- en/of huur woning vergroten, zoals een corporatie die onder voorwaarden een bestaande huurwoning verkoopt aan de huidige huurder, of een huurwoning beschikbaar stelt aan een starter. Varianten van prijscategorieën Voor collectief bouwen in eigen beheer geldt dat ook varianten van de verschillende categorieën tot de mogelijkheden behoren. Voorafgaand aan een project dient duidelijk te zijn in welke prijscategorie gebouwd wordt. **kale huur van 526,-- euro betreft een driepersoonshuishouden. Voor tweepersoon huishoudens n geldt een grens van 491,- euro dit conform de woonvisie en de notitie starters 4

5 - 5 - Het uitgangspunt daarbij is dat een collectief zijn wensen formuleert, deze kenbaar maakt aan de gemeente en dat vervolgens de mogelijkheden voor een geschikte locatie bekeken worden. Doelstelling in Breda In de periode wil de gemeente naast de variatie in kavels die aan particulieren worden uitgegeven ongeveer tien projecten voor collectieven opstarten. Het aantal kavels in de vrije sector stijgt van 60 naar ongeveer 100 per jaar. De gemeente wil dit realiseren op gemeentelijke gronden en op gronden van derden. Waar tot 2006 de nadruk lag op kavels vanaf 1000m², ligt de nadruk de komende jaren op kavels met een oppervlak tussen de 120 en circa 600m². Hoe deze verdeling eruit ziet is mede afhankelijk van de collectieven en individuen die hun wensen kenbaar maken. 5

6 Inspanning en rol van de gemeente De gemeente wil bouwen in eigen beheer stimuleren. De rol van de gemeente richt zich daarbij op: een inventarisatie, aanspreekpunt, heldere ruimtelijke randvoorwaarden, duidelijk grondbeleid en verankering in gemeentelijke bedrijfsvoering. De gemeente stelt een aantal locaties beschikbaar en maakt op haar website overige projecten bekend. Tevens start in 2007 een pilot met collectief opdrachtgeverschap. Inventarisatie Na vaststelling van deze uitvoeringsnota door het college van B&W vraagt de gemeente aan geïnteresseerden om hun wensen bekend te maken. Ze start een inventarisatie onder burgers naar de behoeften aan bouwen in eigen beheer. De gemeente wil op deze manier meer duidelijkheid krijgen over de behoeften naar bouwen in eigen beheer binnen Breda. Zij nodigt potentieel geïnteresseerden (zowel collectief als individueel) uit te reageren op een enquête die via de gemeentelijke website kan worden ingevuld. De geïnteresseerden worden begin 2008 uitgenodigd voor een bijeenkomst. Aanspreekpunt Voor een goede coördinatie en het verbeteren van de dienstverlening stelt de gemeente een contactpersoon aan die initiatieven van geïnteresseerden in ontvangst neemt en de mogelijkheden binnen de gemeente en/of bij externe partijen uitzet. Deze persoon heeft een informatie verstrekkende functie richting de geïnteresseerden. Bij het doorlopen van het gemeentelijke vergunningentraject wordt de reguliere werkwijze van de gemeente toegepast. Dat wil zeggen dat een medewerker van Bouw en Woningtoezicht en/of een projectmanager het project begeleid. Ruimtelijke kwaliteit Het bestemmingsplan, de ruimtelijke randvoorwaarden en de criteria van welstand vormen het uitgangspunt voor de ruimtelijke kwaliteit op een locatie. Deze kaders geven heldere randvoorwaarden aan een project mee. Ieder voorstel dient getoetst te worden aan deze randvoorwaarden en overig gemeentelijk beleid. De uiteindelijke ruimtelijke kwaliteit is afhankelijk van de plek waar het collectief of particulier gaat bouwen en het stedenbouwkundig milieu dat daar gerealiseerd kan worden. Elk project zal daarom andere stedenbouwkundige randvoorwaarden kennen. Grondbeleid Naast het uitgeven van gemeentelijke gronden gaat de gemeente in gesprek met partijen die reeds een grondpositie hebben in Breda. Als daar naar aanleiding van een concrete vraag behoefte aan is, daagt zij partijen uit hun grond beschikbaar te stellen aan particulieren die onder bouwen in eigen beheer hun woning kunnen realiseren. Naar verwachting biedt de nieuwe Grondexploitatiewet medio 2008 gemeenten de mogelijkheid om grond die in handen van derden deels te bestemmen voor particuliere bouw. De gemeente zal als dan met de externe betrokkenen bekijken op welke locaties zij hiervan gebruik wil maken. De gemeente hanteert bij de verkoop van kavels marktconforme prijzen. Daarbij bestaat de mogelijkheid om aan een collectief bestaande uit starters een lagere grondprijs te rekenen. Per project wordt bekeken of deze mogelijkheid geboden wordt. Tevens is de gemeente bereid voor een termijn van maximaal 6 maanden een collectief een optie te geven op een kavel, zonder dat het kavel daadwerkelijk dient te worden afgenomen. Dit dient ter invulling van de fase van planvorming en het ontwikkelproces (o.a. bestemmingsplanprocedure). 6

7 - 7 - Pilot collectief opdrachtgeverschap In 2007 start Stichting Architectenonderzoek Wonen en Woonomgeving (Stawon)*** een pilotstudie collectief particulier opdrachtgeverschap. Doel van de pilotstudie is aan de hand van drie fictieve locaties in de gemeenten Almere, Tilburg en Breda in dialoog met droogzwemmende bewonersgroepen in de rol van opdrachtgevers antwoorden te vinden op de volgende vragen: 1) Hoe kan het ontwerpproces voor collectief particulier opdrachtgeverschap effectief worden ingericht? 2) Welke rollen kunnen architecten spelen bij dit type projecten? De pilotstudie is bedoeld als leersituatie voor architectenbureaus, stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten, bewoners, gemeenten en corporaties. Het is een praktijkoefening waarin diverse aspecten (organisatorisch, communicatief, ruimtelijk en financieel) aan bod komen die ook in het echt aan de orde zijn. De praktijkoefening maakt de consequenties van beslissingen duidelijk, zonder dat daar onherroepelijke gevolgen aan verbonden zijn. De deelnemers krijgen de mogelijkheid om ervaring op te doen met diverse facetten van collectief particulier opdrachtgeverschap. De resultaten van de pilot worden opgenomen in een publicatie die aansluit bij de eerder verschenen leidraad Bouwen met je buren (2006). *** Stawon is verbonden aan de Nederlandse beroepsvereniging voor architecten (BNA) en verenigt ontwerpbureaus die zich inzetten om de kwaliteit van het wonen en de woonomgeving in de ruimste zin te bevorderen en de besluitvorming daarover te verbeteren. 7

8 Voorwaarden voor collectief opdrachtgeverschap De afgelopen jaren heeft de gemeente ervaring opgedaan met individueel opdrachtgeverschap. Principes als verloting van kavels bij een notaris en het vooraf helder communiceren over beschikbare locaties blijven zowel voor collectief als individueel bouwen in eigen beheer gehandhaafd. Het collectief opdrachtgeverschap vraagt om duidelijke voorwaarden. Op basis van de ervaringen uit Bredase projecten en projecten in andere gemeenten stelt de gemeente randvoorwaarden aan een collectief. In dit hoofdstuk staan deze voorwaarden beschreven. Deskundige ondersteuning Ieder collectief dient zelf zorg te dragen voor adequate professionele ondersteuning via een extern bureau. Dit is een verplichting aangezien uit diverse projecten blijkt dat het doorlopen van ruimtelijke procedures en bouwaanvragen beduidend soepeler verlopen als deze ondersteuning aanwezig is. Een collectief is vrij in het kiezen van zijn eigen ondersteuning. Een collectief/ individu kan het volgende van een adviesbureau verwachten: formuleren uitgangspunten en programma van eisen; opzetten van een rechtspersoon; opzetten van overleg- en besluitvormingsstructuur; regelen financiële achtervang; helpen bij selectie van architect en aannemer; uitwerken van uitgangspunten voorlopig ontwerp, definitief ontwerp en bestek fases van aanbesteding, bouwvoorbereiding, kavelverkoop, uitvoering en toezicht voeren van onderhandelingen met de gemeente, architect en aannemer. Criteria voor collectief De gemeente streeft naar een doorlooptijd van een initiatief van ongeveer drie jaar, van het eerste contact tot het betrekken van de woning. Dit is ambitieus, aangezien de bouw met een collectief uit vele tussenstappen en overlegmomenten bestaat. Voor de diverse categorieën hanteert de gemeente onderstaande criteria. Bereikbare koopwoning (tot ,- en van ,- t/m ,-v.o.n.) Potentiële kopers voldoen aan de criteria van een starter als ze in aanmerking willen komen voor woning t/m ,- v.o.n. (zie hoofdstuk 2); Voor de koop van een kavel met een prijs vanaf ,-- tot en met ,-- geldt een inkomenseis van een bruto huishoudinkomen van maximaal ,- Richtlijn is dat een collectief bestaat uit 2 t/m 20 huishoudens; De financiële mogelijkheden van de huishoudens zijn toereikend voor het verkrijgen van de gewenste hypotheek (schriftelijk aantonen middels een hypotheektoets bij twee banken); Het collectief heeft zich georganiseerd in een rechtsvorm (bijvoorbeeld een stichting of vereniging); Het collectief draagt zorg voor deskundige professionele ondersteuning. Deze persoon treedt op als contactpersoon richting de gemeente. Afhankelijk van de belangstelling voor bepaalde kavels wordt per locaties specifieke verkoopvoorwaarden vastgelegd, dit is mede afhankelijk van de uiteindelijke kavelprijs die op een locatie wordt afgesproken. 8

9 - 9 - Middeldure lage en middeldure hoge koopwoning ( ,- t/m ,- en ,- t/m ,-) Voor een collectief dat een woning wil realiseren in de middencategorie (zowel laag als hoog). Hiervoor stelt de gemeente Breda de volgende voorwaarden: Een collectief kan zich als collectief bij de gemeente bekend maken en bestaat uit minimaal 2 en maximaal 20 huishoudens; Het collectief heeft zich georganiseerd middels een rechtsvorm en benoemt een persoon tot contactpersoon (een deskundige professional zijn die het collectief zelf in de hand neemt); De financiële mogelijkheden van de huishoudens zijn toereikend voor het verkrijgen van de gewenste hypotheek (schriftelijk aantonen middels een hypotheektoets bij twee banken); Het collectief draagt zorg voor deskundige professionele ondersteuning. Deze persoon treedt op als contactpersoon richting de gemeente. De kavels worden voor een marktconforme prijs verkocht. Bij verkoop gelden de reguliere voorwaarden. Dure woningen Collectief opdrachtgeverschap wordt in deze prijsklasse niet aangeboden. 9

10 Bijlage I: Projecten onder bouwen in eigen beheer in Potentiele locaties (collectief) particulier opdrachtgeverschap Woningcategorie (x 1000,00) aantal < >395 Hoge Gouw 49 particuliere bouwkavels x Laanzichtweg/Oosterhoutseweg 10 particuliere bouwkavels x Meulenspie 10 particuliere bouwkavels x Saval 24 particuliere bouwkavels x Roosberg/Daalakker 43 particuliere bouwkavels x Nieuw-Wolfslaar 7 particuliere bouwkavels x Liesboslaan 4 particuliere bouwkavels x In verkoop zijnde bouwlocaties particuliere bouwkavels Asterd 47 alles in optie/verkocht x Adr. Klaassenstraat e.o 64 nog 3 beschikbaar x Achter de Molen 17 nog 2 beschikbaar x Steenakker 23 nog 1 beschikbaar x Toekomstige locaties met mogelijkheden voor particulier opdrachtgeverschap De Bouverijen 644 ontwikkelingslocatie x x x x De Neel-West 65 ontwikkelingslocatie x x x x 10

11 Bijlage II: Regelingen BEW Wet Bevorderen Eigen Woningbezit: Het doel van deze rijksregeling is het bevorderen van het eigenwoningbezit voor huishoudens met een lager inkomen. Huishoudens in Nederland met een inkomen lager dan ,- die een woning kopen die minder kost dan komen in aanmerking voor een koopsubsidie. Koopsubsidie is een maandelijkse bijdrage in de hypotheeklasten. Deze bijdrage is maximaal EUR 170,16 per maand, daar kan een toeslag bovenop komen voor de overdrachtsbelasting. De uitvoering vindt plaats door VROM/Senternovem. Voor meer informatie zie NHG De begrenzing van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is het afgelopen jaar omhoog gegaan. Kopers van een woning in Nederland die binnen de NHG garantieregeling wordt gefinancierd, betalen een lager rentepercentage. Deze grens ligt momenteel op