H Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)

Transcriptie

1 H Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Juni 2009

2 Inhoud Inleiding 3 Definities 3 CPO in Lelystad 4 Geschiedenis 4 Doelstelling CPO 4 Uitgangspunten CPO 4 Stimulering CPO 5 Locaties 5 Werkwijze CPO in Lelystad 6 Uitzonderingen voor CPO-initiatieven periode Organisatie CPO 8 Financiën 9 Communicatie 9

3 Inleiding De gemeente Lelystad biedt een breed assortiment aan mogelijkheden voor de potentiële bewoners van nieuwbouwwoningen. Met een divers aanbod van woningtypen en woonmilieus heeft de consument een grote keuzevrijheid. Ook kan de huizenkoper in Lelystad kiezen voor meer of minder zeggenschap in het ontwerp van de woning. Bij de traditionele woningbouwprojecten heeft de projectontwikkelaar het initiatief en is de zeggenschap voor de consument beperkt. Bij particulier opdrachtgeverschap heeft de consument veel meer zeggenschap en daarmee de mogelijkheid om een droomhuis te realiseren. Een bijzondere vorm van particulier opdrachtgeverschap is het collectief particulier opdrachtgeverschap, ook wel CPO genoemd. Bij CPO ontwikkelt een groep een locatie om daar zelf te gaan wonen. In december 2004 heeft het College de nota 'Collectief Opdrachtgeverschap (groepsbouw) in Lelystad' vastgesteld. Sinds die tijd zijn voorzichtige stappen gezet om CPO-initiatieven van de grond te krijgen. Tot daadwerkelijke realisatie heeft dit nog niet geleid. Deze notitie borduurt voort op de bovengenoemde nota en geeft voorstellen hoe CPO-initiatieven ook in Lelystad in de komende jaren zullen worden gerealiseerd. Definities Voor de omschrijving van CPO sluit de gemeente Lelystad aan bij de definitie die de provincie Flevoland hanteert in de beleidsregel 'Stimulering collectief particulier opdrachtgeverschap woningbouw'. Deze luidt: 'De situatie dat een groep particulieren zich verenigt in een rechtspersoon zonder winstoogmerk, en volledige privaatrechtelijke zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van een kavel en daarop (koop)woningen laat ontwerpen en bouwen voor eigen gebruik door de aangesloten leden of deelnemers'. Een CPO-groep: Een groep van natuurlijke personen, georganiseerd in een rechtspersoon en door middel van CPO woningen wil realiseren'. Een CPO-initiatief: 'Een initiatief om doormiddel van CPO woningen te realiseren'. Voor de realisatie van een CPO onderscheiden we, net als in 2004, twee mogelijkheden: 1. Een groep individuen, die woningen wensen te realiseren zonder tussenkomst van een professionele partij 2. Een door een architectenbureau, ontwikkelaar of bouwbegeleider geworven CPO-groep die consensus bereikt over woningtypologie, architectuur e.d.. De CPO-groep gaat verplichtingen aan met gemeente en aannemers, niet de architect, ontwikkelaar of bouwbegeleider. Initiatieven van projectontwikkelaars en woningcorporaties vallen per definitie met onder CPO.

4 CPO in Lelystad Geschiedenis In de korte historie van Lelystad is al een aantal groepen in staat geweest door 'CPO avant la lettre' te komen tot de gezamenlijke ontwikkeling van nieuwbouwlocaties. Het grootste initiatief is het Sidha dorp dat later is opgegaan in de stichting Harmonisch Wonen. Ook kleinere initiatieven zijn gerealiseerd. Voor het laatst in de buurt Landerijen. In 2004 heeft het College de nota 'Collectief Opdrachtgeverschap (groepsbouw) in Lelystad' vastgesteld. In deze nota is het belang van CPO onderkend en zijn kaders geschapen en voorwaarden gesteld om CPO te stimuleren. Sinds 2005 is een aantal mogelijke bouwlocaties voor CPO aangewezen in het bestaande stedelijke gebied. Tussen 2005 en 2009 hebben 11 groepen aangegeven belangstelling te hebben om op deze locaties een CPO-initiatief te starten. Door verschillende oorzaken is tot op heden geen enkel CPO-initiatief gestart. De belangrijkste oorzaken zijn: Onvoldoende aantal beschikbare bouwlocaties Onduidelijke selectiecriteria voor de CPO-initiatieven Onduidelijkheid over de verantwoordelijkheid voor de uitvoering binnen de gemeente Gelet op de belangstelling van CPO-groepen en de wensen van het College om via CPO tot meer keuzevrijheid en zeggenschap voor consumenten te komen, is besloten CPO opnieuw te positioneren in het totale woningbouwprogramma van de gemeente. Doelstelling CPO In de onlangs verschenen nota 'Lelystad, een vitale woonstad' hecht de gemeente grote waarde aan keuzevrijheid en aan zeggenschap voor de woonconsument. De gemeente streeft ernaar dat een derde deel van de jaarlijks te bouwen woningen wordt gerealiseerd via particulier opdrachtgeverschap en collectief particulier opdrachtgeverschap. Uitgangspunten CPO CPO, een bijzondere vorm van particulier opdrachtgeverschap CPO bevindt zich voor wat betreft de zeggenschap van de consument tussen individueel particulier opdrachtgever en traditionele projectontwikkeling in. Om de keuzevrijheid en zeggenschap zo veel mogelijk te benadrukken beschouwen we CPO als een bijzondere vorm van particulier opdrachtgeverschap. Dat wil zeggen dat op het gebied van locatieontwikkeling, ruimtelijke planning, contractering, communicatie etc. voor CPO-initiatieven, waar mogelijk wordt aangesloten bij de reeds bestaande werkwijze voor particulier opdrachtgeverschap. Bouwkundige kaders en voorwaarden CPO-groepen willen graag zoveel mogelijk vrijheid van handelen. Hoe meer regels er zijn, hoe minder bewegingsvrijheid een CPO-groep heeft. Aan de andere kant wil de gemeente graag dat nieuwe woningen passen in hun woonomgeving. Via stedenbouwkundige visies, beeldkwaliteitsplannen en bestemmingsplannen kan de gemeente eisen stellen aan nieuw te bouwen woningen. Net als voor individueel particulier opdrachtgeverschap formuleert de gemeente vooraf welke eisen zij stelt voor bouwen op een bepaalde locatie. Zo kan de CPO-groep tijdig anticiperen.

5 In het algemeen zullen er meer eisen worden gesteld aan locaties in de bestaande stad dan aan locaties in uitleggebieden. Stimulering CPO Lelystad wil CPO een volwaardig vorm van nieuwbouw laten zijn. Dat geldt ook voor de provincie Flevoland. De gemeente stimuleert CPO door promotie van deze vorm van consument gericht bouwen en faciliteert door het aanbieden van locaties voor CPO. Beide activiteiten vinden plaats in het kader van de ontwikkeling van nieuwbouwlocaties. Dat kan zowel in de bestaande stad als in nieuwe uitleggebieden (Warande) geschieden. De provincie Flevoland heeft dit voorjaar de beleidsregel 'Stimulering collectief particulier opdrachtgeverschap woningbouw' vastgesteld. CPO-groepen kunnen een beroep doen op financiële ondersteuning voor het werven van deelnemers en het oprichten van een rechtspersoon. Ook kan men een bijdrage aanvragen voor het inhuren van externe deskundigen voor de coördinatie en procesbegeleiding om te komen tot een collectief bouwplan. Een bijdrage voor ontwerpwerkzaamheden en reguliere advieskosten voor bouwplanontwikkeling zijn expliciet uitgesloten. De aanvragen verlopen via de gemeente. Per CPO-initiatief is een bijdrage beschikbaar van maximaal per woning met een maximum van per CPO-groep. Voor initiatieven in de gemeente Lelystad heeft de provincie beschikbaar gesteld. Eind 2009 wordt bezien in hoeverre in de gemeenten gebruik gemaakt is van de CPO-bijdrage. Op basis daarvan kunnen de beschikbare middelen voor de verschillende gemeenten in Flevoland worden herverdeeld. Locaties Sinds 2005 heeft de gemeente een aantal locaties aangewezen waarop CPO-initiatieven kunnen worden ontwikkeld. Deze locaties zijn nog steeds in beeld maar niet allemaal beschikbaar. Tabel 1 geeft de namen van de locaties weer, een indicatie van het aantal woningen en de beschikbaarheid. Locatie Lemmerstraat Voormalige Handballocatie (HvL) Schoener West Beginweg/Jagersveld Noordzoom fase 2 Voormalige ijsbaan Warande plandeel 1 Warande plandeel 2 Aantal woningen (indicatie) Onbekend Pm 25 Pm Tabel 1 Overzicht CPO-locatie per 1 juni 2009 Beschikbaarheid Na herziening bestemmingsplan Na onderzoek milieuaspecten Heden Na 2013 Na 2013 Reservelocatie Heden Nieuwe locaties voor CPO worden opgenomen in het MeerjarenWoningbouwprogramma. Het aantal locaties en aantal woningen is afhankelijk van de vraag naar CPO bij de consument. Zodra een CPOlocatie is opgenomen in het Woningbouwprogramma vindt, indien nodig, een wijziging plaats van het bestemmingsplan en worden nadere uitgangspunten en randvoorwaarden geformuleerd en vastgesteld. Denk daarbij aan stedenbouwkundige plannen en beeldkwaliteitsplannen. Bestemmingsplan en nadere uitgangspunten en randvoorwaarden bieden voldoende informatie om een Voorlopig Ontwerp te maken.

6 Werkwijze CPO in Lelystad Inleiding Bij de ontwikkeling van CPO-locaties zijn vele consumenten betrokken. Een belangrijke succesfactor is het vermogen om de verschillende wensen te kanaliseren, keuzes te maken waar deelnemers zich in herkennen en enthousiasme en overzicht te bewaren. Het initiatief ligt bij het collectief. De gemeente faciliteert waar mogelijk. Daarvoor heeft de gemeente een stappenplan opgesteld die de werkwijze van CPO zoveel mogelijk stroomlijnt. In dit stappenplan is een aantal beslismomenten ingebouwd. Op die momenten besluiten deelnemers aan het CPO-initiatief of men doorgaat naar een volgende fase. Door de ontwikkeling van CPO stapsgewijs te doorlopen, blijven de risico's overzichtelijk. Dat geldt zowel voor de deelnemers aan de CPO als voor de gemeente. Stappenplan 1 Aanmelding en selectie initiatieven: De gemeente gaat actief op zoek naar CPO-initiatieven. Daarvoor vinden wervingscampagnes plaats, gericht om initiatieven te genereren voor specifieke locaties. Deze wervingscampagnes zijn vergelijkbaar met de wervingscampagnes voor individueel particulier opdrachtgeverschap. Per locatie wordt te voren aangegeven welke uitgangspunten en randvoorwaarden gelden en wat de grondprijs is. Hoe minder stringente eisen zijn gesteld, hoe meer mogelijkheden een CPO-initiatief heeft om aan de wensen van alle deelnemers te voldoen. Op de wervingscampagnes volgen inschrijftermijnen. Binnen deze termijnen kan men CPO-initiatieven aanmelden. Indien er meer CPO-initiatieven zijn dan er locaties beschikbaar zijn, vindt loting plaats. Als er na het verstrijken van de inschrijftermijn nog locaties beschikbaar zijn, geldt wie het eerst komt, wie het eerst maalt. 2 Intentiefase De ervaring in andere gemeenten leert dat CPO-groepen enige tijd nodig hebben om zich te vormen. Vaak melden enkele initiatiefnemers zich aan. Nadat duidelijk is dat er een locatie beschikbaar is, starten zij een werving. De initiatiefnemers hebben drie maanden de tijd om tot het gewenste aantal deelnemers te komen. Na vorming van de CPO-groep en de oprichting van een rechtspersoon sluit de rechtspersoon een reserveringsovereenkomst voor de kavel(s) met de gemeente. Hiermee reserveert de gemeente grond om later in de planontwikkeling tot daadwerkelijke grondoverdracht over te kunnen gaan. De kosten voor reservering van de grond bedragen 4,25% van de grondprijs. Dit bedrag geldt tevens als voorschot en wordt bij de daadwerkelijke grondtransactie in mindering gebracht op de grondkosten. Indien het initiatief voortijdig wordt afgebroken, vervalt de reserveringsvergoeding aan de gemeente. 3 Voorlopig ontwerp Zodra de CPO-groep is geformeerd en de reserveringsovereenkomst is getekend start de ontwerpfase. De CPO-groep heeft vier maanden de tijd om een Voorlopig Ontwerp te maken op basis van de geldende randvoorwaarden en uitgangspunten. Het Voorlopig Ontwerp wordt ter beoordeling voorgelegd aan het College van B&W. 4 Definitief ontwerp en bouwvergunning Na goedkeuring van het Voorlopig Ontwerp krijgt de CPO-groep in beginsel negen maanden de tijd om het Voorlopig Ontwerp via een Definitief Ontwerp uit te werken tot een aanvraag voor een bouwvergunning.

7 5 Aannemingsovereenkomst en gronduitgifte Na verlening van de bouwvergunning door de gemeente heeft de CPO-groep drie maanden de tijd om een aannemingsovereenkomst met een aannemer te sluiten zodat de bouw kan starten. Na het sluiten van de aannemingsovereenkomst vindt de grondoverdracht plaats. Daarvoor wordt een aparte uitgifteovereenkomst gesloten tussen de gemeente en de rechtspersoon. Termijnoverschrijdingen Voor alle termijnen geldt dat op schriftelijk verzoek een eenmalige verlening mogelijk is van drie maanden. In geval van overschrijding van de termijnen wordt het initiatief beschouwd als 'gestopt'. In dat geval vervalt het recht van de CPO-groep om voor een locatie verdere plannen te maken. Uitzonderingen voor CPO-initiatieven periode In 2005 is de gemeente gestart met de werving van initiatieven voor CPO. Daarvoor zijn de locaties Lemmerstraat, HvL, Noordzoom fase 2, Beginweg/Jagersveld, Warande en Schoener West aangewezen. Het terrein van de voormalige ijsbaan gold als reservelocatie. Sindsdien hebben zich verschillende initiatiefnemers gemeld. Van deze initiatiefnemers hadden er op 1 januari 2009 nog acht belangstelling. Voor deze groep van acht maakt de gemeente een uitzondering op de eerder genoemde werkwijze. De uitzondering betreft de selectie van de CPO-initiatieven. Aangezien deze CPO-initiatieven al een aanzienlijke periode wachten op antwoord van de gemeente is het voorstel om per initiatief een locatie aan te bieden waarvoor de initiatiefnemers hun ideeën kunnen ontwikkelen. De initiatiefnemers hebben voor deze locaties een voorkeurspositie. Als zij (uiteindelijk) geen CPO-initiatief ontwikkelen voor deze locatie, vervalt de uitzonderingspositie. Zij kunnen dan geen aanspraak meer maken op andere locaties en zijn vervolgens aangewezen op het reguliere selectieproces. Voordat onderstaande verdeling is opgesteld, is met alle initiatiefnemers contact geweest om hun belangstelling voorde verschillende locaties te peilen. Voorstel verdeling locaties over CPO-initiatieven uit de periode Initiatief Locatie Stichting de Levensloop HvL Beschermd Wonen Ijsbaan (na 2013) Initiatief Woningbouw Lelystad Lemmerstraat Stichting Meander Noordzoom (na 2013) Project Afbouwwoningen Warande Vredeswijk Lelystad Warande Drijvend Wonen 1 Warande Fungalow Schoener-west Het CPO-initiatief Drijvend Wonen is inmiddels met de planvorming gestart in Warande, deelgebied 1.3.6

8 Organisatie CPO Vooraf We beschouwen CPO zo veel mogelijk als een variant op individueel particulier opdrachtgeverschap. Dat geldt met name voor de werving en selectie van groepen en voor het stellen van (ruimtelijke) kaders. Zodra zich een CPO-groep heeft gevormd, beschouwen we het CPO-initiatief als een project. Dat betekent dat net als bij de professionele projectontwikkelaars onder leiding van een gemeentelijke projectleider een aantal fasen wordt doorlopen. Nieuwe locaties In het Meerjarenbouwprogramma zijn de locatie voor CPO opgenomen. Afhankelijk van de vraag vanuit de markt en de ervaringen binnen de gemeente worden nieuwe locaties toegevoegd. BLD-KW adviseert in opdracht van de directeur Strategie en raadpleegt daarbij de wijkmanagers. Het college van B&W stelt het Meerjarenbouwprogramma vast. Per locatie worden uitgangspunten en randvoorwaarden vastgesteld. Opdrachtgever hiervoor is de directeur Strategie. Opdrachtnemer is een projectleider van PWM. Werving De werving voor nieuwe CPO-initiatieven vindt plaats door de Kavelwinkel. Via de gebruikelijk kanalen zoals website, brochures en manifestaties is er naast aandacht voor individueel particulier opdrachtgeverschap ook aandacht voor de mogelijkheden voor CPO. Selectie Selectie vindt plaats door middel van loting na een periode van inschrijving. De selectie vindt plaats onder verantwoordelijkheid van EVO. Uitvoering De uitvoering vindt plaats door de CPO-groep. De gemeente stelt voor elke groep een projectleider aan. De projectleider treedt naar de CPO-groep op als accountmanager en is daarmee het eerste aanspreekpunt voor de CPO-groep. De projectleider is verantwoordelijk voor de communicatie tussen gemeente en CPO-groep en voor de communicatie binnen de gemeente. Uitgangspunt voor de projectleider is dat alles in het werk wordt gesteld om binnen de vastgestelde kaders het CPOinititiatief te laten slagen. De projectleider heeft de mogelijkheid te escaleren naar de directeur Strategie. Op projectmatige wijze vindt de verdere ontwikkeling plaats. De projectleider stelt een projectgroep samen die de randvoorwaarden schept om het CPO-initiatief mogelijk te maken. De projectgroep toetst de planontwikkeling aan de uitgangspunten en randvoorwaarden gedurende het traject van Idee via Voorlopig Ontwerp naar Definitief ontwerp. Dit team bestaat in ieder geval uit een vertegenwoordiger van EVO, Kwaliteit van Wonen en Stedenbouw. Indien nodig besluit de projectleider tot uitbreiding van het team. De projectleider rapporteert regelmatig aan de wijkmanager. CPO-groepen kunnen een financiële bijdrage aanvragen voor procesbegeleiding. Het gaat om een bijdrage in de kosten voor het werven en formeren van een CPO-groep, de oprichting van een rechtspersoon en de begeleiding om te komen tot een collectief bouwplan. Het subsidiëren van ontwerpkosten en reguliere advieskosten behorend bij bouwplanontwikkeling zijn expliciet uitgesloten van een financiële bijdrage. Hiervoor is een financiële bijdrage mogelijk van per woning met een maximum van per CPO-groep. De afdeling BLD-KW voert deze regeling uit.

9 Financiën Kosten voor werving, opstellen randvoorwaarden, uitgangspunten, bijbehorende documenten en begeleiding van de uitvoering vanuit de gemeente komen voor rekening van de grondexploitatie die hoort bij de betreffende locaties. CPO-groepen kunnen een beroep doen op financiële middelen voor procesbegeleiding. In eerste instantie doen de groepen daarvoor een beroep op de beleidsregel 'Stimulering collectief particulier opdrachtgeverschap woningbouw' van de provincie Flevoland. Hiervoor heeft de provincie gereserveerd voor Lelystad. Bij uitputting van dit budget kan de gemeente overwegen om eigen middelen in te zetten als tegemoetkoming in de kosten voor procesbegeleiding. Communicatie De werving van CPO-initiatieven verloopt via de gebruikelijke communicatiekanalen voor de ontwikkeling van nieuwbouwlocaties. De eerste nieuw locaties die beschikbaar komen voor CPO zullen liggen in Warande. Bij de werving voor Warande wordt CPO apart voor het voetlicht gebracht.