Toekomst voor consumentgericht ontwikkelen. Geurt Keers en Sandra Butter RIGO Research en Advies, Amsterdam

Transcriptie

1 Toekomst voor consumentgericht ontwikkelen Geurt Keers en Sandra Butter RIGO Research en Advies, Amsterdam Keuzevrijheid voor de consument is sinds de nota Mensen, Wensen, Wonen een speerpunt in het woonbeleid. De consument die bij de grootschalige bouwprojecten van het naoorlogse volkshuisvestingsbeleid uit het oog was verloren moet een cruciale rol krijgen bij de ontwikkeling van nieuwe woningen. Een alternatieve vorm van particulier opdrachtgeverschap kan liggen in consumentgerichte projectontwikkeling. In de jaren 90 heeft de individualisering ook de woningmarkt bereikt. In 1999 gaf 90% van de bovenmodale huizenkopers aan meer invloed te wensen op de doorgaans door middel van seriebouw gerealiseerde nieuwbouw. 1 Op de Vinex-locaties is vanaf 1995 aan de vraag van de consument tegemoet gekomen door een grotere verscheidenheid aan woningen te bouwen. 2 Om meer in te spelen op een grotere keuzevrijheid voor de consument, heeft het ministerie van VROM daar bovenop de eis gesteld dat het aandeel particulier opdrachtgeverschap bij nieuwbouwprojecten tussen 2005 en % moet zijn. Zowel de NEPROM als enkele steden hebben echter vraagtekens gesteld bij de haalbaarheid van deze doelstelling 3. Als nieuwe vorm van zeggenschap, die zowel een reactie is op de behoefte aan keuzevrijheid van de consument als op particulier opdrachtgeverschap, wordt consumentgerichte projectontwikkeling voorgedragen. Kern van consumentgerichte ontwikkeling is, ook volgens de definitie van NEPROM, dat de consument invloed heeft op de ontwikkeling van de woning. De laatste jaren vinden tal van experimenten op dit gebied plaats. Grootschalige consumentgerichte projectontwikkeling is echter niet toegepast. Bovendien lijkt er recentelijk sprake van een koerswijziging: enkele voorlopers op het gebied van het consumentgericht ontwikkelen, waaronder Bouwfonds, hebben vanwege de teruglopende markt hun aandacht verschoven naar het ontwikkelen van betaalbare starterswoningen in de koopsector 4. Wat betekent dit voor het consumentgericht ontwikkelen? Dit artikel geeft een overzicht van de stand van zaken omtrent consumentgerichte projectontwikkeling: de omvang, de mate van zeggenschap, huidige knelpunten voor de toepassing en de mogelijkheden in de toekomst. Consumentgericht ontwikkelen: mate van zeggenschap in sterklassen Met consumentgerichte ontwikkeling spelen projectontwikkelaars in op de individuele behoefte van huizenkopers en het recente overheidsbeleid. Onduidelijk is nog steeds of consumentgerichte projectontwikkeling als substituut mag gelden voor particulier opdrachtgeverschap. In tegenstelling tot particulier opdrachtgeverschap worden de kavels bij consumentgerichte projectontwikkeling immers gekocht en bebouwd door de projectontwikkelaar 5. Tegelijkertijd worden er wel keuzemogelijkheden ingebouwd voor de consument om de woninggrootte, de vormgeving en de indeling van de woning te bepalen. In de praktijk koopt de consument een basiswoning waar extra keuzeopties aan kunnen worden RIGO Research en Advies, 2002, Consumentgericht ontwikkelen in Haaglanden, Amsterdam. RIGO Research en Advies, 1999, De kwaliteit van Vinex-uitleglocaties, kikkers op het Berlagehof. RIGO Research en Advies, 2000, Vinex-regiodossiers. H. Van Rossum, F. Van Wijk en L. Baljon, 2001, De stad in uitersten, verkenningstocht naar Vinex-land. Companen, 2002, Consumentgerichte projectontwikkeling. Knelpunten en oplossingen, Voorburg (NEPROM). Volkskrant, , Op zoek naar een goedkoop huis? Koop een Ikea-pakket. RIGO Research en Advies, 1999, Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw Nederland en West Europa, Amsterdam; RIGO Research en Advies, 2002, Consumentgericht ontwikkelen in Haaglanden, Amsterdam.

2 toegevoegd. Dit onderscheidt zich van projectmatige seriebouw omdat de keuzeopties veel uitgebreider zijn dan het traditionele meer- en minderwerk, dat zich alleen richt op de woninginrichting, zoals badkamertegels of aanrechtbladen. 6 De mate van zeggenschap van de consument over de grootte, de vormgeving, indeling en afwerking van de woning loopt overigens sterk uiteen. De keuzeopties beperken zich in sommige projecten tot het toevoegen van een dakkapel of erker, terwijl bij andere projecten de consument volledige vrijheid heeft bij de indeling en grootte van de woning, de vormgeving en inrichting van de kavel. Door RIGO Research en Advies is een sterrenclassificatie ontwikkeld om de mate van zeggenschap weer te geven (zie tabel 1). Er is sprake van een functionele scheiding tussen seriebouw en consumentgerichte projectontwikkeling. Consumentgerichte projectontwikkeling is omgeven door wetmatigheden van seriebouw als meer differentiatie en kleinschaligheid, maar kenmerkt zich door keuzemogelijkheden bij de ontwikkeling van de woning. De sterrenclassificatie is gespiegeld aan de verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap, zoals traditionele eigenbouw, collectief opdrachtgeverschap, systeembouw en catalogusbouw. De mate van zeggenschap met één ster is bijvoorbeeld vergelijkbaar met de aangeboden keuzemogelijkheden in catalogusbouw, terwijl de mate van zeggenschap in de vierde sterklasse vergelijkbaar is met traditionele eigenbouw waarin de consument zelf een architect in de hand neemt. Het verschil ligt in het kavelaanbod en de uitvoering door de projectontwikkelaar. Mate van Keuzeopties voor de consument zeggenschap Geen ster Seriebouw, het aanbieden van standaard meer/minderwerk 7 Aanbieden van een beperkt aantal standaardopties, zoals erkers, dakkapellen en uitbouwopties voor de toekomst Naast de standaard opties bestaan er mogelijkheden om beperkt met het volume en de gevel te variëren (aanbouwopties/extra verdieping) De consument heeft invloed op een aantal van deze elementen: kavelindeling, kavelgrootte, beukmaat, woninggrootte, verdiepingshoogte, gevel, dakvorm. Zeggenschap is minder aan een beperkt aantal gedefinieerde opties gebonden dan in de eerdere categorieën. Vrijwel volledige vrijheid bij bepalen van de woning en inrichting van de kavel. De koper beslist, de ontwikkelaar is dienstverlener. Individueel gekozen architect kan tot mogelijkheden behoren. De consument beslist mee in het stedenbouwkundige ontwerp, de inrichting van de openbare ruimte of het ( ) accent aanleggen van gemeenschappelijke voorzieningen. Tabel 1 Sterrenclassificatie consumentgerichte projectontwikkeling Bron: RIGO Research en Advies en Urhahn Urban Design In de kinderschoenen Consumentgerichte projectontwikkeling wordt tot nu toe beperkt toegepast. In 2001 bestond slechts een zeer klein deel van de woningbouwproductie uit consumentgericht ontwikkeling. 8 Het gaat om kleinschalige projecten en experimenten op uitleglocaties van woningen in hogere prijsklasse. Ook kwalitatief, wat betreft het aanbod van de keuzemogelijkheden en toepassing van zeggenschap, is er veel ruimte voor verbreding Zie ook toelichting in tabel 1. In de seriebouw is de afgelopen jaren een meer gedifferentieerd aanbod op de markt gebracht. Zie ook: Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, 2002, Particulier opdrachtgeverschap en consumentgerichte projectontwikkeling, Amsterdam. Kanttekening is dat sommige ontwikkelaars actief zijn in meer dan één sterklasse en dat sommige projecten tussen twee klassen in vallen. In dat geval zijn ze in de laagste klasse ingedeeld.

3 Aantal woningen Percentage Aantal Vrijstaand 2o1kap Rij appartement (ca.) ontwikkelaars 1 ster % 8 X X X X 2 sterren % 7 X X X X 3 sterren % 4 X X 4 sterren % 5 - Ster accent? 2 Tabel 2 Omvang consumentgerichte projectontwikkeling, naar mate van keuzevrijheid en woningtype volgens een planinventarisatie van gerealiseerde woningen en woningen in ontwikkeling in ( x = in deze categorie wordt gebouwd). Bron: RIGO Research en Advies, 2002, Consumentgericht ontwikkelen in Haaglanden, Amsterdam. Het merendeel van de consumentgericht ontwikkelde woningen heeft een zeer beperkt aantal keuzeopties (zie tabel 2). Ruim de helft van het consumentgericht bouwen betreft de 1 en 2 sterrenklassen (zie afbeelding 1). Wel worden deze beperkte uitbreidingsmogelijkheden bij verschillende woningtypen in verschillende prijsklassen aangeboden. Koploper in de eerste sterklasse is Bouwfonds, die in deze categorie woningen ontwikkelde. Het aantal consumentgerichte woningen met vergaande keuzemogelijkheden is klein en betreft voornamelijk vrijstaande woningen (zie afbeelding 2). Een interessant voorbeeldproject in de vierde sterklasse wordt door Amstelland ontwikkeld in de Amsterdamse wijk IJburg. Toekomstige bewoners krijgen in dit project volledige vrijheid bij het architectonische ontwerp van vrijstaande woningen. Een project van consumentgerichte ontwikkeling en rijtjeshuizen bevindt zich in Den Haag. Bouwfonds heeft in Riethof, Wateringse Veld, woningen ontwikkeld waarbij het binnen een strak stedenbouwkundig kader toch mogelijk was de gevel en het volume van de woning te variëren (afbeelding 3). Uniek in bestaand stedelijk gebied is het project De Zeven Hemels, een appartementencomplex in Rotterdam waar bewoners zelf hun deel van de gevel mochten vormgeven. Het blijft echter nog experimenteren. Initiatieven waar de consument invloed krijgt bij de vormgeving van de woonomgeving zijn op één hand te tellen. De mogelijkheden van het consumentgericht bouwen worden bij lange na niet benut. Daar staat tegenover dat de vraag naar zeggenschap onder potentiële huizenkopers zeer groot is. 10 Potentiële kopers blijken een uitgesproken voorkeur te hebben voor meer invloed bij de indeling, het uiterlijk en de grootte van de woning en bij gerelateerde zaken als parkeergelegenheid en de grootte van de tuin. Er is dus nog een grote slag te maken wat betreft de keuzemogelijkheden in de verschillende woningtypen om aan de woonwensen van consumenten tegemoet te komen. Er bestaan echter knelpunten, die grenzen stellen aan het consumentgericht bouwen. Mogelijkheden en beperkingen De mogelijkheden voor consumentgerichte projectontwikkeling zijn op dit moment beperkt vanwege lopende plannen (pijplijn) en (Vinex-)afspraken tussen rijk, gemeenten en ontwikkelaars over het aantal te realiseren woningen. Inpassing van consumentgerichte projectontwikkeling leidt tot vertraging, des te meer omdat het productietempo van consumentgerichte projectontwikkeling iets lager ligt vanwege de inspraak van de consument. Het gevaar is dat ontwikkelaars de bouwopgave en het afgesproken bouwtempo niet kunnen waarmaken. Hierdoor kan de gemeente mogelijk subsidies mislopen en moet de ontwikkelaar extra rentekosten maken. Kortom, afspraken over de grondexploitatie en vereiste 10 NVB, 2001, Huizenkopers in profiel, Voorburg.

4 woningaantallen, de pijplijn van de woningbouwplanning op nieuwbouwlocaties en de organisatie van het bouwproces beperken de mogelijkheden om de eerstkomende jaren beduidend meer consumentgericht te bouwen op de huidige nieuwbouwlocaties. In de periode van 2005 tot 2010 lijken er meer mogelijkheden te bestaan voor consumentgerichte projectontwikkeling. Er zijn echter knelpunten die - ondanks de potentiële ruimte voor consumentgerichte projectontwikkeling in de toekomstige uitlegplannen - de toepassing van consumentgericht bouwen beperken. Dit betreft in de eerste plaats een gebrek aan marktdruk voor ontwikkelaars. Vanwege de gespannen woningmarkt in grote delen van het land werden projectontwikkelaars de laatste jaren nauwelijks gestimuleerd om consumentgericht te ontwikkelen. Seriebouw verkocht immers goed. Waarom ingewikkeld en innovatief bouwen als het ook makkelijk kan? 11 Er ligt in krappe woningmarkten dus een opgave bij het rijk en de lokale overheden om consumentgerichte projectontwikkeling te stimuleren en hiervoor een ambitieniveau vast te stellen in toekomstige bouwplannen. De vraag is echter in hoeverre gemeenten zich hier hard voor willen maken. Dit heeft onder meer te maken met het kwaliteitsvraagstuk. Ten aanzien van de beeldkwaliteit van consumentgerichte projecten wordt de keuzevrijheid voor de koper op lokaal niveau vaak gezien als bedreiging. Keuzevrijheid om eigen woning vorm te geven staat haaks op de traditie van sterke regulering van de beeldkwaliteit van stedenbouwkundige plannen door gemeenten, waarbij de nadruk ligt op architectonische samenhang. Op basis van de huidige regulering zijn de mogelijkheden voor consumentgericht bouwen in de hogere sterklasse - waarbij de consument zeggenschap heeft over de uiterlijke vormgeving van de woning - dus beperkt. Om consumentgericht ontwikkelen een kans te geven, zullen lokale overheden dus ook hun ideeën over beeldkwaliteit moeten herdenken. Consumentgerichte ontwikkeling is bovendien onaantrekkelijk voor projectontwikkelaars. De kosten van consumentgericht ontwikkelen zijn gemiddeld hoger dan in de gebruikelijke projectmatige bouw, vooral in de hogere sterklassen met veel extra opties. Daarnaast beschikken ontwikkelaars niet over de benodigde bouwcapaciteit. De kosten zijn relatief hoog, omdat de planontwikkeling van consumentgerichte woningen arbeidsintensiever is dan bij seriebouw. De schaal van productie is klein en de basiswoning wordt in de afzonderlijke projecten steeds opnieuw ontworpen. Strakke regelgeving van de kant van de overheid over kwaliteit en duurzaamheid van de woning betekent voor de ontwikkelaar en de uitvoerder daarnaast meer vergunningenaanvragen bij het ontwikkelen van de keuzemogelijkheden voor de consument. Dit betreft zelfs de simpelere keuzeopties, zoals een variatie in de gevel door het vervangen van een raam met een schuifdeur. Ontwikkelaars beschikken niet over de benodigde bouwcapaciteit en flexibiliteit. Hetzelfde geldt voor de kopersbegeleiding, die bij de ruwbouw en afbouw noodzakelijk is. Zowel de hogere ontwerp-, ontwikkelen bouwkosten als de kosten voor kopersbegeleiding worden doorberekend in de prijs van de woning. Het aanbieden van de gewenste keuzeopties leidt tot hogere woningprijzen, ook omdat deze niet zijn gestandaardiseerd. Hierdoor valt de prijskwaliteitverhouding van consumentgerichte woningen ongunstiger uit dan bij seriebouw en zijn de winstmarges klein. Bovendien vallen de woningen in een duurder marktsegment, waar zij moeten concurreren met het particuliere opdrachtgeverschap. Afzet kan in een dergelijk geval niet altijd worden gewaarborgd, des te meer in de huidige teruglopende markt. Dit maakt het ontwikkelproces van consumentgerichte ontwikkeling voor projectontwikkelaars minder aantrekkelijk en verklaart een mogelijke koerswijziging naar het produceren van goedkope starterswoningen en terugval in normale seriebouw in de koopsector. Grondquotaafspraken in de huidige VINEX-plannen, die mede zijn opgesteld om de sociale woningbouw 11 Zie ook RIGO Research en Advies, 1999, Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw Nederland en West Europa.

5 op deze locaties te bekostigen, spelen ook een rol. Hierbij geldt dat, wanneer er aan keuzeopties meer in de woning wordt geïnvesteerd, de bijbehorende grond onevenredig duurder wordt. Op de Haaglandse VINEX-locaties bleken de hoge grondkosten in combinatie met de hoge grondquoten bijvoorbeeld een serieuze belemmering voor projectontwikkelaars om meer keuzemogelijkheden aan te bieden 12. Is er nog een toekomst voor consumentgericht ontwikkelen? Is het mogelijk de knelpunten te omzeilen en de mogelijkheden van het consumentgericht ontwikkelen te optimaliseren? De toekomst van consumentgerichte ontwikkeling Er is een aantal kansrijke formules denkbaar waarbinnen consumentgerichte ontwikkeling toch een plaats kan krijgen op de uitleglocaties tot 2005 en erna. In de eerste plaats is het zinvol om met het oog op de bouwtechnische en kostentechnische beperkingen op de korte termijn vooral de aandacht te richten op consumentgericht bouwen in de lagere sterklassen met beperkte zeggenschap. De gemeente kan de ontwikkelaars prikkelen door een streefwaarde voor consumentgerichte ontwikkeling mee te geven. Bijvoorbeeld tot 2005 ontwikkeling van minimaal 20% van de woningen in de tweede sterklasse, gevolgd door ontwikkeling van 30% in tweede sterklasse en 10% in de derde sterklasse in de periode 2005 tot Door deze woningen op centrale en beeldbepalende plekken locaties te bouwen wordt consumentgericht ontwikkelen meer de norm. Ten tweede kan op de lange termijn het knelpunt van de hogere productiekosten ten opzichte van seriebouw worden opgelost door het realiseren van schaalvergroting en vergaande splitsing van de ruwbouw en de afbouw. Het op grotere schaal produceren van de basiswoning en het aanbieden van flexibele aan te passen casco s zorgt voor prijsverlaging van de ontwerpen ontwikkelkosten en de productiekosten. Variatie kan worden bereikt door een gedifferentieerd aanbod van basiswoningen te ontwikkelen volgens de procedure van de catalogus- en systeembouw en door op specifieke locaties basiswoningen van hetzelfde type alleen in kleine aantallen te bouwen. De productiekosten van de woning (ruwbouw + afbouw) kunnen door standaardisering van flexibele basiswoningen dalen (zie figuur 1). figuur 1 Fictief voorbeeld van de invloed van standaardisering op de prijs per woning 12 RIGO Research en Advies, 2002, Consumentgericht ontwikkelen in de Haaglanden, Amsterdam.

6 Om te voorkomen dat de schaalvergroting ten koste gaat van individualisering kan de afbouw van de woning verder worden geïndividualiseerd. Figuur 1 veronderstelt dat er geen schaalvoordelen bij schaalvergroting van de afbouw plaatsvinden. Ook hierbij is standaardisering van keuzemogelijkheden echter mogelijk om de bouwkosten te beperken. Standaardisering van keuzemogelijkheden betekent ook dat de markt voor kopersbegeleiding zich verder zal ontwikkelen. De schaalvergroting kan alleen worden bereikt door verandering in het ontwikkelproces en de uitvoeringspraktijk in de bouwsector. Een mogelijke formule hiervoor is het Brandevoortmodel. Bouwfonds is er in Brandevoort (Helmond) in geslaagd om ongeveer consumentgerichte woningen te ontwikkelen waarbij een gevarieerd stadsbeeld is ontstaan met toch een zekere mate van stedenbouwkundig eenheid (zie afbeelding 4). Vanwege het relatief grote aantal woningen waren er tegelijkertijd behoorlijke schaalvoordelen voor de ontwikkelaar/bouwer. Een andere mogelijkheid ligt bij het zogenaamde Franse model. In dit model wordt in het serieaanbod gedifferentieerd naar woningtypen en stijlen. Een deel van de woningen wordt consumentgericht ontwikkeld met keuzemogelijkheden en er wordt een aantal kavels uitgegeven. De consument kan een keuze maken uit eerder door de ontwikkelaar gebruikte ontwerpen of kiezen uit een aantal door de ontwikkelaar geselecteerde architecten. 13 De verlaging van de kosten schept overigens interessante mogelijkheden voor het consumentgericht ontwikkelen in goedkopere marktsegmenten. In dat opzicht zou consumentgericht bouwen de koerswijziging van projectontwikkelaars kunnen aanvullen in plaats van tegenspreken. Een essentiële randvoorwaarde hiervoor ligt bij het wijzigen van de regelgeving ten aanzien van ruimtelijke en bouwtechnische kwaliteit en de beeldkwaliteit bij nieuwbouwprojecten. Weliswaar worden ontwikkelaars door het rijksoverheidsbeleid gestimuleerd de wensen van de consument mee te nemen in het bouwproces, maar tegelijkertijd wordt flexibiliteit in het bouwproces belemmerd door de grondafspraken voor de huidige VINEX-locaties, de regulering van de bouwsector en de al eerder genoemde strakke regie van lokale overheden ten aanzien van beeldkwaliteit. Het is niet voldoende ambities te formuleren voor ontwikkelaars ten aanzien van consumentgericht bouwen. De stimulans moet ook komen vanuit flexibilisering van de regelgeving. Een van de mogelijkheden ten aanzien van beeldkwaliteit is het toepassen van een tweede fase vrijheid, waarbij een aantal jaar na oplevering de stedenbouwkundige eisen van een wijk tot een minimum worden beperkt. Nieuwe toevoegingen geven de wijk een individuele toon. Voor gemeenten wordt het stimuleren van consumentgericht bouwen ook interessant wanneer een deel van deze woningen tot de 30% particulier opdrachtgeverschap wordt gerekend. Hierbij kunnen de sterklassen houvast bieden. Woningen met 3 en 4 sterren kunnen door de rijksoverheid onder het particulier opdrachtgeverschap worden geschaard, in de goedkope sector woningen met 2 sterren. Kortom, de opgave om meer consumentgericht te ontwikkelen ligt niet alleen bij ontwikkelaars, maar ook bij de overheid. 13 In de studie Consumentgerichte projectontwikkeling in Haaglanden is een aantal andere modellen opgenomen ter stimulering van consumentgerichte projectontwikkeling. In het model Wonen naar Keuze heeft de consument bijvoorbeeld invloed op de kavelindeling en kavelgrootte, de beukmaat, verdiepingshoogte, vormgeving van de gevel en dakvorm. In het catalogusmodel wordt een catalogus van woningen samengesteld door belangstellenden en gemeente. Op basis van de catalogus onderhandelen woningzoekenden, architecten en ontwikkelaars over de individuele woning.