Reactie op second opinion multifunctionele sportaccommodatie.

Transcriptie

1 gemeentebestuur PURMEREND Postbus AA Purmerend telefoon telefax Afdeling Maatschappelijke Ontwikkeling Team Beleidsontwikkeling Aan de gemeenteraad van Purmerend uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 17 oktober 2012 betreft VERZONDEN Reactie op second opinion multifunctionele sportaccommodatie. Geachte leden van de raad, In opdracht van de gemeenteraad heeft Drijver en Partners een second opinion uitgevoerd op het onderzoek van SemadAdvies met betrekking tot de realisatie van een multifunctionele sportaccommodatie. Dinsdag, 16 oktober jl. heeft Drijver en Partners de resultaten van deze second opinion aan de raad gepresenteerd. Uit een oogpunt van zorgvuldigheid heb ik SemadAdvies verzocht te reageren op de uitgevoerde second opinion. Hoewel ik waardering heb voor de uitgevoerde second opinion en de korte termijn waarbinnen deze tot stand is gekomen, blijkt uit de vandaag ontvangen reactie dat er in de second opinion van Drijver en Partners helaas toch enkele onjuiste conclusies zijn getrokken. Volledigheidshalve doe ik u daarom bijgaand de reactie van SemadAdvies toekomen, zodat u voor de behandeling van dit onderwerp in de raadscommissie Algemene Zaken over de benodigde informatie beschikt om tot een zorgvuldig oordeel te komen. Ik ga ervan uit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. -Ge^trrêyTOijenhuis, wethouder Sportzaken bijlage(n): Reactie d.d. 17 oktober 2012 van SemadAdvies op second opinion sporthal behandeld door: Pauk Meijland telefoonnummer: coll./typ. Stadhuis bezoekadres: Purmersteenweg 42 bankrelaties: BNG , ABN Amro Werkplein Purmerend Waterlandlaan 22-36

2 2 SemadAdvies Aan : Gemeente Purmerend (drs. G. Nijenhuis wethouder) Van : SemadAdvies (J. Teunissen) Datum : 17 oktober 2012 Onderwerp : Reactie Second Opinion voorstel multifunctionele sporthal 1. Inleiding 1.1 Algemeen De keuze voor een nieuwe multifunctionele sportaccommodatie brengt veel (financiële) consequenties met zich mee. De gemeenteraad van Purmerend heeft bepaald om een second opinion te laten uitvoeren op het door SemadAdvies uitgebrachte rapport met een aantal alternatieven en varianten voor het nieuw te realiseren multifunctionele sportcentrum. Hiermee krijgt de gemeente een duidelijker beeld van de consequenties en eventuele risico's. De second-opinion is uitgevoerd door het bureau Drijver en Partners. Aan SemadAdvies is gevraagd te reageren op de resultaten van het second opinion. Dit is in navolgende paragrafen verwoord. Daar waar in de tekst gesproken wordt over 'rapportage' of 'het rapport' wordt het door SemadAdvies opgestelde rapport d.d. 29 juni 2012 met aanvullende notitie van 23 juli 2012 bedoeld. 1.2 Opdrachtformulering second opinion en separate duurzaamheidmaatregelen De opdrachtomschrijving van de second opinion heeft betrekking op hetgeen SemadAdvies aan de gemeente heeft gerapporteerd. Naast de beoordeling van de rapportage van SemadAdvies is door de gemeenteraad separaat aan Drijver en Partners gevraagd inzichtelijk te maken, welke gevolgen het doorvoeren van duurzaamheidmaatregelen heeft op de benodigde investering en exploitatielasten van het door het College voorgestelde alternatief. De bevindingen van de genoemde separate duurzaamheidopdracht maken, zo blijkt nu, een onderdeel uit van de second opinion van Drijver en Partners. Dit terwijl dit aspect geen onderdeel van de onderzoeksopdracht c.q. het rapport van SemadAdvies was. Indien de oorspronkelijke opdracht aan SemadAdvies niet wordt gekend, kan de suggestie worden gewekt dat de rapportage van SemadAdvies op dit onderdeel onvolledig is geweest. Dat is niet geval. Het door Drijver en Partners uitgebracht advies inzake de gevraagde duurzaamheidmaatregelen dient op zijn eigen merites te worden beoordeeld en staat los van de inhoud van het SemadAdvies rapport. 16 oktober 2012 Pagina 1 van 5

3 2 SemadAdvies 2. Reactie op second opinion 2.1 Algemene indruk De second opinion maakt een deugdelijke en objectieve indruk. Alle (hoofd-) aspecten komen aan de orde, worden op hoofdlijnen geanalyseerd en beschreven. In navolgende alinea's wordt dan ook alleen ingegaan op die onderdelen waar SemadAdvies een nuance dan wel een toevoeging of reactie op de second opinion wenst aan te brengen. 2.2 Normen afmetingen binnensportvelden Basketball in de presentatie van 19 september 2012 zijn voor basketball de maten 30 x 17 en 32 x 19 weergegeven, verdeeld naar speelniveau. Hierbij is rekening gehouden met de nieuwe normen die vanaf 1 oktober 2012 gelden; in het rapport en de presentatie is aangegeven dat in een 28 x 48 hal 2 velden over de breedte passen indien er door de bond dispensatie gegeven wordt. De stelling van Drijver Voor hef basketball heeft een nieuwe hal dus een minimale breedte van 30 meter nodig' is niet geheel correct: door de NBB wordt dit niet als harde eis gesteld, het is wel een 'nadrukkelijk advies'. Een dergelijk eis zal de NBB ook zo maar niet kunnen stellen omdat dan in alle sporthallen in Nederland met een afmeting van 28 x 48 (de meeste hallen) geen basketballwedstrijden over de breedte zouden kunnen worden gespeeld; tijdens de presentatie is door SemadAdvies aangegeven dat wanneer met de (top-) sport ambities van de verenigingen rekening wordt gehouden, gekozen zou moeten worden een configuratie bestaande uit 2 sporthallen (6 GZE), waarbij de voorkeur uitgaat naar 1 sporthal met de afmeting van 32 x 48 x 9 en 1 sporthal met de afmeting van 28 x 48 x 7. In deze configuratie kunnen alle huidige en toekomstige wensen en ambities van de Purmerendse sport worden gerealiseerd. Zaalvoetbal het handboek geeft aan dat de afmetingen van een speelveld minimaal 38 en maximaal 42 meter in de lengte zijn en minimaal 18 en maximaal 25 meter in de breedte. Dit komt overeen met de genoemde 38 x 18 meter. Hef in het rapport door SemadAdvies gestelde is dus conform de geldende norm; de door Drijver aangehaalde 40 x 20 meter speelveld wordt verder op in het handboek genoemd, maar niet als norm/eis. Het is aangehouden als een 'algemeen gemiddelde' dgt pgst in een standaard sporthal. Handbal het handboek geeft aan dat een speelveld 40 x 20 meter dient te zijn, met 2 meter uitloop geeft dit een maat van 44 x 24 meter. Dit geldt voor een 16 oktober 2012 Pagina 2 van 5

4 62 SemadAdvies buitenveld, er is in het handboek geen onderscheid gemaakt ten opzichte van een binnenveld. Op de site van de Handbal Bond worden dezelfde maten aangegeven, voor zowel een sporthal als een buitenveld. De door Drijver en Partners aangehaalde maat van 44 x 22 is niet in het handboek terug te vinden. Hef in het rapport door SemadAdvies gesteld is dus conform de geldende norm. Volleybal de door Drijver genoemde afmetingen voor internationale speelvelden zijn juist, echter wordt er geen aandacht geschonken aan het feit dat de hal dan ook over 10 meter vrije hoogte dient te beschikken. Het in het rapport door SemadAdvies gesteld is dus conform de geldende norm; in Purmerend is er geen sprake van een volleybalclub op topniveau dan wel een vereniging die een dergelijke ambitie heeft uitgesproken, derhalve is in de rapportage ook uitgegaan van de reguliere (nationale) afmetingen. Conclusies Alle in het rapport genoemde afmetingen zijn conform de geldende normen. 2.3 Exploitatieramingen in het rapport zijn de verenigingsbaten voor sporthal gebruik gebaseerd op een rooster dat per alternatief is opgesteld ( 4.2.2). Bij de doorrekeningen is tevens rekening gehouden met een differentiatie in gebruik (35 of 40 weken, 7.3.3), dit leidt tot een jaarbezetting. In het rapport is dus uitgegaan van een exacte jaarbezetting; de in het rapport weergegeven omzet voor de denksport ad (pag. 67) is niet correct, dit had moeten zijn wat overal elders in het rapport ook als zodanig is opgenomen. Op pag. 67 van het rapport is een foutje geslopen dat in de doorrekening geen enkele (financiële) consequenties heeft; de horecabaten zijn inderdaad behoudend geraamd, dit in deze fase van het onderzoek onnodige risico's te voorkomen. Er is dus geen sprake van een 'aan de lage kant' berekening maar van een behoudende berekening; bij de bepaling van de benodigde personeelsformatie is door SemadAdvies rekening gehouden met de algemeen gangbaar uit te voeren werkzaamheden. Tevens is nadrukkelijk rekening gehouden met de compacte en logische indeling van het sportcentrum, waardoor bijvoorbeeld de schoonmaakwerkzaamheden efficiënt uitgevoerd kunnen worden. De geraamde personeelkosten zijn dus op de werkelijke situatie gebaseerd en daardoor volledig en realistisch. Een verhoging met 0,3 fte zoals door Drijver in algemene zin aangegeven, wordt dan ook niet noodzakelijk geacht; 16 oktober 2012 Pagina 3 van 5

5 2 SemadAdvies bij het in 5.3 van het rapport aangegeven 'gemiddeld afwerkingniveau' voor de bepaling van de investeringsraming is uitgegaan van de van toepassing zijnde en gangbare energiezuinige-/duurzaamheidmaatregelen. Hieronder valt het toepassen van materialen/technieken die er voor zorgen dat een gebouw wordt gerealiseerd met een EPC waarde die 15-20% lager ligt dan de huidige bouwbesluit normen en een GPR score die, op basis van de op dit moment bekend zijnde normeringen voor sportgebouwen, op circa 8,5 zal uitkomen. Samengevat; de gehanteerde uitgangspunten leiden tot de in het rapport genoemde ramingen. Recent gerealiseerde en vergelijkbare projecten tonen dit aan. De ramingen voor verbruik van gas, water en elektra zijn op het hiervoor genoemde afgestemd en kunnen derhalve als realistisch aangehouden worden. De in het rapport aangegeven (energiearme) aanpak kan binnen de berekende ramingen worden gerealiseerd. Ook zullen de gehanteerde uitgangspunten er toe leiden dat het berekend energieverbruik en de daaraan verbonden kosten worden gerealiseerd. Een hogere bijstelling wordt niet noodzakelijk geacht; de raming van de kosten dagelijks onderhoud zijn gebaseerd op de hiervoor bedoelde kwaliteitsaanpak en op in de praktijk toegepaste methoden. Zoals reeds aangegeven, is uitgegaan van een efficiënt en duurzaam gebouw. De gehanteerde uitgangspunten leiden tot lagere dan gangbare onderhoudslasten waardoor het in het rapport toegepaste lagere percentage dan het gemiddelde kengetal (0,5%) verantwoord is; in tegenstelling tot wat Drijver stelt zijn de dagelijkse onderhoudskosten wel per variant aangepast. In het rapport ( 8.3) maken deze kosten onderdeel uit van de post 'overige kosten' (zie tabel 41 en 42), die in elke variant aangepast zijn. De onderhoudskosten zijn per variant berekend en dus aangepast; een vergelijkbare opmerking over de dagelijkse onderhoudskosten maakt Drijver eveneens in haar commentaar in van de second opinion. Ook deze opmerking is onjuist; de in het rapport weergegeven kostenpost 'groot onderhoud' is opgebouwd uit twee onderdelen, te weten het deel dat betrekking heeft op de specifieke groot onderhoud onderdelen (67% van geraamd bedrag) en het deel dat te maken heeft met vervangingsinvesteringen (33% van geraamd bedrag). Het GO deel is bepaald op circa 1,5% van bouwsom (per variant) en het vervangingsdeel is berekend op circa 0,75% van de bouwsom. Beide gehanteerde percentages zijn conform de gangbare uitgangspunten en dienen derhalve als zodanig gehandhaafd te blijven; in tabel 34 van het rapport is de 'gemeentelijke bijdrage in de exploitatie' nul. Dit impliceert automatisch dat er sprake is van een positief exploitatieresultaat; bij de baten van de extra varianten ( second opinion) wordt gesuggereerd dat de horecapacht niet naar beneden zou zijn bijgesteld door het wegvallen van horecaomzet uit het denksportcentrum. In de toelichting bij deze extra varianten is nadrukkelijk aangegeven dat hier rekening wel degelijk rekening mee is gehouden. 16 oktober 2012 Pagina 4 van 5

6 Q. SemadAdvies 2.4 Investeringsramingen De door SemadAdvies opgestelde investeringsraming voor de parkeergarage ligt, afgerond op 1,1 miljoen (geen 1.0 miljoen, zoals werd genoemd). Dit komt neer op een investering van per parkeerplaats en is gebaseerd op een eenvoudige, maar doelmatige parkeervoorziening. Zo bestaat de verdieping uit een staalconstructie met betonvloer, is niet gerekend met een lift omdat de invalide parkeerplaatsen op de begane grond is aangelegd etc. De genoemde prijs per parkeerplaats komt overeen met wat in vergelijkbare zin in Nederland gangbaar is. Daarbij is de in het rapport genoemde raming afgezet tegen een zeer recentelijk gerealiseerde parkeervoorziening. In deze situatie werden 240 parkeerplaatsen, in 3 lagen waarvan Haag eveneens op maaiveld niveau gebouwd, voor een bedrag van circa per parkeerplaats. De geraamde kosten 1,1 miljoen euro kan derhalve als meer dan realistisch worden aangemerkt. Verder wordt opgemerkt dat door Drijver geen onderbouwing c.q. specificatie is gegeven van de door hen aangegeven substantiële afwijking. Een hogere bijstelling van de investeringskosten zoals wordt gesuggereerd het geheel niet noodzakelijk geacht. wordt in 2.5 Door gemeenteraad gevraagde extra duurzaamheidinvesteringen Door Drijver worden de door de gemeenteraad gevraagde extra duurzaamheidsmaatregelen geraamd op Een nadere onderbouwing van de bedoelde maatregelen zijn niet gegeven. Tevens ontbreekt een noodzakelijk (financieel) overzicht van de verhouding tussen de individuele maatregel en de hierop betrekking hebbende terugverdientijd dan wel het effect dat de betreffende maatregel bewerkstelligd (baten/lasten en resultaten overzicht). Tevens wordt er zonder nadere specificatie uitsluitend uitgegaan van een algemene verlaging (van circa 20%) van de energielasten. Op mogelijke lagere onderhoud- en/of andere lasten wordt niet nader ingegaan, terwijl dat hierop zeer zeker betrekking zal hebben. Op basis van de verstrekte informatie van Drijver is het derhalve niet mogelijk een verantwoorde analyse te maken van het hieromtrent geadviseerde. 2.6 Afsluiting Indien het voornoemde wordt gevoegd bij hetgeen door Drijver in de second opinion is gesteld, mag worden geconstateerd dat het rapport van SemadAdvies een volledig beeld geeft van alle onderzochte consequenties. Op grond hiervan, is SemadAdvies van mening dat de gemeenteraad in staat is een weloverwogen en verantwoorde keuze te maken. 's-heerenberg, 17 oktober 2012 John Teunissen directeur 16 oktober 2012 Pagina 5 van 5