VALLEI WONEN OP KOERS

Transcriptie

1 VALLEI WONEN OP KOERS

2 VALLEI WONEN OP KOERS Weet u wat u doet over een aantal jaren? Waarschijnlijk kunt u deze vraag niet tot in de detail beantwoorden. Maar mogelijk weet u wel in hoofdlijnen waar u wilt wonen en werken en hoe en met wie u uw vrije tijd doorbrengt. Eenvoudigweg, omdat die toekomstplannen bij u passen, u een goed gevoel geven en ze daarom wilt verwezenlijken. Dat geldt ook voor het vierjarig ondernemingsplan van Vallei Wonen. Het is een stip op de horizon waar naartoe wij koersen. Het plan past bij onze organisatie en biedt ons houvast in de besluiten die wij de komende jaren nemen. We smeedden de plannen niet in een ivoren torentje; wij gingen de boer op. Allereerst vroegen wij natuurlijk onze huurders naar hun meningen. Tijdens koffietafelgesprekken vertelden zij hoe wij ons werk nog beter kunnen doen. Ook de input van onze eigen medewerkers en het digitale klantenpanel was bijzonder nuttig. Verder verzamelden wij informatie via de huurderbelangenvereniging, politieke spelers, zorg- en welzijnsinstellingen en andere waardevolle belanghouders. Wij luisterden, noteerden, bediscussieerden, maakten keuzes en schreven uiteindelijk dit ondernemingsplan. Vallei Wonen is en blijft lokaal verankerd. We overschrijden geen grenzen, maar richten ons volledig op Woudenberg. De afgelopen zes jaar realiseerden we zo n 300 woningen. Om een financieel gezonde organisatie te blijven, bouwen wij nu onze leningen af en investeren voorlopig minder in nieuwbouw. De woningen die wij jaarlijks nog bouwen, bekostigen we uit de opbrengst van de verkoop van huurwoningen. Waarin wij de komende jaren zeker behoorlijk blijven investeren, zijn onze bestaande huurwoningen. Daarvan houden wij de kwaliteit op peil door ze goed te onderhouden en steken flink wat euro s in duurzaamheid. Wij willen minimaal 20 procent bezuinigen op onze bedrijfslasten. Onder andere door onze dienstverlening verder te digitaliseren; de klant kan steeds meer zelf en online regelen. Als dit betekent dat we onze openingstijden kunnen aanpassen, dan doen we dat. Uiteraard zorgen wij er wel voor, dat de huurders tevreden blijven over onze dienstverlening. Vallei Wonen draagt trots het KWH-Huurlabel en wil qua dienstverlening haar positie behouden in de top 30 van beste woningcorporaties van Nederland. Want dat betekent dat wij de juiste koers varen! 2

3 KLANTGROEPEN ZIJ MOGEN OP ONS REKENEN De wereld van de volkshuisvesting is sterk in beweging. Dat voelen wij, maar ook onze huurders. We zien een afbakening van ons speelveld en richten ons steeds meer op onze kerntaken: het verhuren, beheren en bouwen van woningen voor mensen met een laag inkomen en kwetsbare groepen. We zijn er in de eerste plaats voor de mensen die ons echt nodig hebben. Eén van de grootste uitdagingen is het beschikbaar en betaalbaar houden van onze woningen voor deze groepen. Dit zijn klanten met een inkomen tot euro. We helpen ook bijzondere doelgroepen uit de middeninkomens (tot euro) bij het vinden van een geschikte woning. Dat zijn mindervaliden, huurders met een zorgindicatie en statushouders. Onze secundaire klantengroep zijn de woningzoekenden met een inkomen tot euro die willen verhuizen naar een (sociale) koopwoning. Als dit de doorstroming bevordert en de leefbaarheid in een wijk verbetert, dan helpen wij hen graag. Bovendien kunnen wij de opbrengst van de verkoop weer investeren in de huisvesting van onze primaire doelgroep. Vrije sectorwoningen realiseren we in principe niet, tenzij de gemeente Woudenberg een beroep op ons doet, of als andere partijen niet ingaan op de vraag. Daarbij vinden we ook dat we het moeten kunnen financieren zonder dat dit ten koste gaat van investeringen voor de primaire klantgroep, het rendement oplevert voor Vallei Wonen, het de doorstroming bevordert en het te nemen risico relatief klein is. KWALITEIT VAN DE WONINGVOORRAAD MEER DOEN MET MINDER Wij zorgen ervoor dat de kwaliteit van ons bestaande woningbezit op peil blijft. Omdat wij hierop met vijftien procent willen bezuinigen, gaan we op zoek naar mogelijkheden om het onderhoud tegen lagere kosten uit te laten voeren. Leidt een verbouwing of renovatie tot een flinke toename van het wooncomfort, dan kunnen we dit verrekenen in de huurprijs. Dit doen wij echter altijd in overleg met de klant. Daarnaast waken wij ervoor dat de woning te duur wordt en niet meer geschikt is voor onze doelgroepen. In 2020 dragen onze huurwoningen gemiddeld energielabel B. Dit bereiken wij door diverse energiebesparende maatregelen te treffen. Dit doen wij zowel in de woning als in algemene ruimten. De huurder merkt dit in zijn portemonnee; zijn facturen voor energie- en elektraverbruik tonen een lager bedrag. Onze doelstelling is om daardoor de servicekosten (elektra- en stookkosten) te laten dalen. De tijd van eindeloos nieuw bouwen, ligt achter ons. De afgelopen zes jaar overhandigden wij aan meer dan 300 huishoudens de sleutels van hun nieuwe woning; de komende jaren bouwen we gemiddeld zo n tien huizen per jaar. Simpelweg, omdat het ons ontbreekt aan de financiële middelen om meer nieuwbouw te realiseren. Daarnaast willen wij onze leningenportefeuille terugbrengen. De woningen die wij bouwen zijn geschikt voor (startende) gezinnen en waar mogelijk multifunctioneel. Hiermee bedoelen we dat ze geschikt zijn voor gezinnen en senioren. In 2017 leveren we ook enkele energieneutrale woningen op. 3

4 TOEKOMSTIGE KLANT EN MARKT LICHTPUNTJES AAN DE HORIZON Nederland kampt met een aanhoudende crisis. De werkloosheid stijgt, huizenprijzen dalen. Je moet van goeden huize komen, wil je als koper een hypotheek kunnen afsluiten voor je woning. Huurders verhuizen mondjesmaat en de doorstroming op de woningmarkt stagneert. Huishoudens hebben minder te besteden en de woonlasten stijgen. Geen rooskleurig verhaal, helaas wel realistisch. Alles wijst erop dat de crisis nog even aanhoudt, maar wij zien lichtpuntjes aan de horizon. Wij houden de ontwikkelingen nauwlettend in de gaten en stemmen daarop onze plannen af. Jaarlijks brengen wij de wensen van woningzoekenden in kaart. Daarnaast vragen wij voortdurend aan onze klanten wat wij voor hen kunnen betekenen. Het online klantenpanel voorziet ons eenvoudig van heldere input en die digitale vraagbaak breiden we de komende jaren uit. Het is een handige manier om onze dienstverlening te meten en te verbeteren. LEEFBAARHEID PRETTIGE PRIKKELS VOOR DE WOONOMGEVING Niet alleen de woning, maar ook de woonomgeving zorgt ervoor dat je prettig woont. Groen, een goed contact met de buren en veiligheid scoren hoog op de lijst van fijne wijk. Overlast en verpaupering zijn twee redenen waarom iemand wil verhuizen. Huurders zijn hiervoor zelf verantwoordelijk. Maar Vallei Wonen draagt graag haar steentje bij. Heeft een bewoner een goed idee om de sfeer in de straat of wijk te verbeteren, dan kan hij ons betrekken in zijn plannen. Ons leefbaarheidfonds ondersteunt met plezier kleinschalige en veelbelovende initiatieven die de leefbaarheid een positieve prikkel geven. Vuil trekt vuil aan. Eén onverzorgde tuin lijkt soms het startschot tot versloffing van de woonomgeving. Om dit een halt toe te roepen, ontwikkelt Vallei Wonen een tuinbeleid. Daarin staan onze verwachtingen over tuinonderhoud en inrichting. Met dit stuk in de hand, kunnen we de huurder erop aanspreken als hij zijn tuin verwaarloost. Daarnaast blijven wij ons, samen met welzijnsorganisaties en andere partners, actief inzetten voor de veiligheid en sfeer in de buurt. 4

5 WONEN, ZORG EN WELZIJN ZO LANG MOGELIJK ZORGELOOS WONEN Mensen worden ouder. Dat doen zij het liefst in hun vertrouwde woonomgeving. Daarnaast heeft het kabinet de scheiding tussen wonen en zorg versneld ingezet. Dit betekent dat mensen zich langer zelfstandig moeten zien te redden. De behoefte aan kleinschalige huisvesting voor mensen met een beperking neemt daarmee toe. Steeds meer mensen met een fysieke, sociale of psychische beperking kloppen aan bij Vallei Wonen voor een geschikte woning. De afgelopen jaren hebben we veel (zorg)appartementen gerealiseerd. Samen met zorgpartijen kijken we wat we verder kunnen doen voor deze primaire doelgroep. Zij zijn de initiatiefnemers en bieden de zorg; wij leveren de stenen. HUURBELEID SOCIAAL MAAR STRENG Het is één van de topprioriteiten van Vallei Wonen om woningen betaalbaar te houden, ondanks de tegenwind. Dit valt niet mee, omdat woningcorporaties ook financieel onder druk worden gezet. Zij moeten de verhuurderheffing betalen die in 2017 oploopt tot jaarlijks meer dan 1,7 miljard euro. Volgens het kabinet kan een corporatie die kosten betalen door de huurprijzen te verhogen. In 2015 herijken wij ons huurbeleid. Uiteraard zorgen wij ervoor dat zoveel mogelijk huurwoningen betaalbaar blijven voor onze primaire doelgroep. Toch ontkomen wij er niet aan om de prijzen van de andere huurwoningen te verhogen. Eenvoudigweg, omdat wij een gezonde organisatie willen blijven. Financiële tegenslagen treffen ook onze klanten. Wij zien dat steeds meer huurders kampen met een huurachterstand. Om huisuitzetting te voorkomen, hanteren wij een strikt huurincassobeleid. Loopt een huurachterstand uit de hand, dan grijpen wij direct in. Kunnen wij de oorzaak niet oplossen, maar welzijnsorganisaties wel, dan schakelen wij hun hulp in. We zetten, door een integrale aanpak met maatschappelijke partners, wijkteam(s) op. DIENSTVERLENING MEEDENKEN EN MAATWERK Vallei Wonen is trots op haar KWH-Huurlabel. Want dat geeft aan dat klanten tevreden zijn over onze dienstverlening. Dit betekent niet dat we nu achterover leunen en maar zien wat er op ons afkomt. Wij willen onze dienstverlening verbeteren! Wij toetsen regelmatig de ervaringen van onze huurders met Vallei Wonen. Zo leerden wij dat klanten steeds meer digitaal hun zaken willen regelen. In 2016 kunnen zij zelf de afspraak inplannen wanneer een vakman een reparatie in de woning uitvoert. Verder blijven wij de producten en diensten aanbieden waaraan de klant behoefte heeft. Wij denken met hem mee en zijn helder in wat we wel en niet doen. De openingstijden van ons kantoor wijzigen. Dit betekent echter niet dat wij minder goed bereikbaar zijn. Lukt het de huurder niet, om tijdens openingstijden ons kantoor te bezoeken, dan spreken wij met plezier een ander tijdstip af. Kan de klant niet naar ons kantoor komen, dan spreken wij af bij hem thuis. Wij maken ons sterk voor optimaal maatwerk. 5

6 FINANCIËLE CONTINUERING EN VERANTWOORDING BALANS TUSSEN MENS, GELD EN MILIEU Wij opereren in een land dat worstelt met een economische crisis en waarvan het kabinet tekorten wil aanvullen met geld van woningcorporaties. Meer dan ooit worden wij beperkt in onze financiële mogelijkheden. Dit dwingt ons om met meer creativiteit te kijken naar dat wat wél kan. Daarnaast dagen wij onszelf uit kritisch te beoordelen waarop wij kunnen besparen. Bijvoorbeeld op onze bedrijfs- en personeelslasten. Deze brengen wij terug met minimaal twintig procent. Dit kan als we nog intensiever samenwerken met andere corporaties. Met hen kunnen we kennis en kunde delen en gezamenlijk bijvoorbeeld de expertise van een specialist inhuren. Eén van onze speerpunten is het op niveau houden van de kwaliteit van onze woningen. Om te kunnen investeren in het onderhoud daarvan en in de bouw van nieuwe huizen, verkopen we zo n twaalf woningen per jaar. ONZE PARTNERS GEZAMENLIJK DE MOUWEN OPSTROPEN Lokale partners typeren Vallei Wonen als een organisatie die midden in de Woudenbergse samenleving staat. We zijn klantgericht, verhuren goede woningen en maken ons hard voor een gezond leefklimaat. Wel adviseren zij ons om duidelijker te laten zien waar we voor staan en waarmee wij bezig zijn. Wij kunnen onze ambities alleen waarmaken als wij onze partners proactief betrekken bij onze plannen. Daarom is bijvoorbeeld het digitale klantenpanel belangrijk voor ons. Het is een laagdrempelige manier waarop huurders hun ervaringen met Vallei Wonen eenvoudig met ons delen. Daarnaast zitten we ook regelmatig om tafel met de huurderbelangenvereniging en ondersteunen wij bewonersplatforms bij het opzetten van activiteiten die de leefbaarheid een positieve impuls geven. Maatschappelijke problemen pakken wij op met onze lokale partners. Ook zij moeten bezuinigen en meer doen met minder. Dit maakt de noodzaak om samen te werken alleen nog maar groter. Doen we dit niet, dan is de kans groot dat groepen mensen buiten de boot vallen. Met elkaar leggen we de afspraken over prestaties vast zodat we later kunnen toetsen of het beleid succesvol is uitgevoerd. De eerste afspraken die wij in het nieuwe jaar monitoren zijn die met de gemeente Woudenberg. 6

7 ONZE ORGANISATIE AMBITIEUS EN ONDERNEMEND Vallei Wonen kan haar ambities niet waarmaken zonder ambitieuze medewerkers. En geen externe klantgerichtheid als die intern niet op orde is. Wij geloven dat onze medewerkers het best presteren als zij zoveel mogelijk verantwoordelijkheid krijgen, zich verder kunnen ontwikkelen en zich gewaardeerd voelen. Dit ondernemingsplan is de komende jaren hun handboek. Binnen enkele jaren voeren wij het nieuwe werken in. We maken heldere afspraken met onze medewerkers en leggen de doelen vast. Regelmatig checken wij met elkaar of we nog op koers zitten en de resultaten geboekt worden op de afgesproken momenten. Ook binnen onze organisatie is samenwerken een sleutelwoord. Onze medewerkers zijn allemaal specialisten in hun vakgebied. Maar omdat wij een relatief kleine club zijn en niet alle kennis in huis hebben, schromen wij niet de hulp van anderen in te roepen. Wij versterken het samenwerkingsverband met de Woningstichtingen Barneveld, Leusden en Nijkerk. Het is een perfect middel om kennis en kunde te delen. Wij hebben zelfs gezamenlijk personeelsleden in dienst die hun expertise inzetten op de verschillende locaties. ONZE KERNWAARDEN De kernwaarden van Vallei Wonen maken duidelijk waar de organisatie voor staat. In slechts vijf punten vatten wij samen hoe wij omgaan met elkaar, met onze klanten en met onze belanghouders. LOKAAL VERANKERD EN BETROKKEN Wij zijn (pro)actief in Woudenberg, laten ons maatschappelijke gezicht zien en sociale hart spreken. GERICHT OP SAMENWERKING Wij moedigen onze partners aan hun krachten te bundelen met die van ons. OPEN EN TRANSPARANT Wij betrekken belanghouders actief bij onze beslissingen en leggen uit hoe we tot bepaalde keuzes zijn gekomen. RESULTAATGERICHT Wij denken goed na over onze keuzes, werken efficiënt en bewaken zorgvuldig de korte- en langetermijnresultaten. SOBER EN DOELMATIG We gaan voor kwaliteit van wonen en gaan kostenbewust om met ons maatschappelijk kapitaal. ONZE MISSIE We zijn lokaal sterk verankerd. Klanten met een laag inkomen en kwetsbare groepen helpen we aan goede en betaalbare woonruimte. Samen met onze partners zetten we ons in voor leefbare wijken en dragen hierdoor bij aan woonplezier in Woudenberg. 7

8 DOENERS MET HART EN ZIEL Het wordt een pittige opgave om in het gure klimaat van crisis en politieke ontwikkeling onze ambitieuze plannen te realiseren. Maar wij gaan enthousiast aan de slag, varen vol vertrouwen onze koers en houden daarbij de menselijke maat nauwlettend in het oog. Wij zijn doeners met hart en ziel en zetten ons, samen met onze partners, volledig in voor het aangename dorp Woudenberg. ONZE BELANGRIJKSTE OPGAVEN KORT EN BONDIG We zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor onze klantgroepen In 2020 dragen onze huurwoningen gemiddeld energielabel B (CO2 reductie van 30%) vooral door onderhoud en verbetering aan onze woningen We bouwen en verkopen gemiddeld woningen per jaar We intensiveren de samenwerking met onze partners en belanghouders Onze bedrijfslasten verlagen we met minimaal 20% We verminderen onze leningenportefeuille met minimaal 10% Verdere digitalisering en optimalisering van dienstverlening (KWH top 30) Integrale aanpak van leefbaarheid en overlast Aandacht voor professionalisering van de organisatie COLOFON visite :37 Pagina 1 TEKST Wiljan Budding, Amersfoort en Vallei Wonen Schans 30 Postbus ED Woudenberg T (033) E info@valleiwonen.nl I FOTOGRAFIE Wiep van Apeldoorn, Amersfoort Pieter Pannevis, Nijkerk en Vallei Wonen VORMGEVING EN DRUK: Woudenbergse Drukkerij BV Aan de tekst van deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend. 8