Jaarverslag over het boekjaar 2013

Transcriptie

1 Jaarverslag over het boekjaar 2013 Naam toegelaten instelling : Stichting R&B Wonen Gemeente waarin instelling is gevestigd : Gemeente Borsele Statutair werkgebied : De Bevelanden Primair werkgebied : Gemeenten Reimerswaal en Borsele Adres : Van der Biltplein AE Heinkenszand Postbus AA Heinkenszand Telefoonnummer : Faxnummer : Internet : E mailadres : info@renbwonen.nl Datum en nummer koninklijk besluit toelating : 19 juni 1976, nr. 115 Datum en nummer van inschrijving in het Handelsregister : 5 oktober 1916, nr Instellingsnummer : L 0543

2 Inhoudsopgave Voorwoord 3 1. Kengetallen over de afgelopen 5 jaar 6 2. Ondernemingsplan 8 3. Passende huisvesting Leefbare kernen Duurzame woonontwikkeling Bieden van dienstverlening op maat Presteren naar vermogen Participatie en maatschappelijk bestuur R&B opereert ondernemend, professioneel en betrouwbaar Bestuur en toezicht 45 2

3 Voorwoord Terugblik op 2013 R&B Wonen heeft in 2013 het nieuwe ondernemingsplan Voor nu en later afgerond. In dat plan staan de ambities voor de periode De invoering van de verhuurderheffing heeft grote gevolgen. Het ondernemingsplan geeft antwoord op wat we nog wel kunnen en wat niet meer. De procedure was boeiend. We maakten een SWOT analyse (sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen) en raadpleegden onze medewerkers en belanghouders, zoals de beide gemeenten, zorginstellingen, de huurdersvereniging en het woonplatform. Dankzij de goede samenwerking hebben we concrete plannen kunnen maken die mogen rekenen op een breed draagvlak bij alle betrokkenen en in de samenleving. Inmiddels werken we met beide gemeenten samen om nieuwe prestatieafspraken te maken. Die afspraken baseren we op de woonvisie van de gemeenten en op ons nieuwe ondernemingsplan. Risicomanagement was ons centrale thema in Een interne werkgroep inventariseerde en prioriteerde de risico s en stelde beheersingsmaatregelen voor. In 2013 pasten we voor het eerst inkomensafhankelijke huurverhogingen toe. Huurders met een hoger inkomen kregen, afhankelijk van hun gezinsinkomen, een hogere huurverhoging. De samenwerking met andere Zeeuwse corporaties zetten we onverminderd voort en verbreden we waar mogelijk en wenselijk. Resultaten 2013 De winst en verliesrekening 2013 sluit met een bescheiden batig saldo van In 2013 stemde het parlement in met de structurele invoering van de verhuurderheffing. R&B Wonen waardeert haar sociale woningbezit op bedrijfswaarde. Alle toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen worden contant gemaakt naar de balansdatum. De aanzienlijke verhuurderheffing drukt die bedrijfswaarde enorm. Dat is de belangrijkste oorzaak van de grote daling van de herwaarderingsreserve in In 2013 leverde R&B Wonen 33 nieuwbouwwoningen. Dat waren 21 huurwoningen (twaalf jongerenwoningen in Kruiningen en negen seniorenwoningen in Waarde) en twaalf koopwoningen in Yerseke die allemaal verkocht zijn. We verkochten negentien bestaande woningen en twee (van de drie) eerder opgeleverde nieuwbouwappartementen. Vooruitblik De komende jaren gaat er voor woningcorporaties veel veranderen. Dat komt door de invoering van de verhuurderheffing en de saneringsheffing. Woningcorporaties moeten fors meebetalen om de rijksbegroting sluitend te krijgen en om enkele armlastige woningcorporaties de helpende hand te bieden. Voor R&B Wonen betekent dit een extra jaarlijkse last die gefaseerd oploopt tot bijna 3 miljoen in In ons nieuwe ondernemingsplan ontwikkelden wij daarom een nieuw verdienmodel. We blijven nieuw bouwen, groot onderhoud uitvoeren en energiebesparende maatregelen treffen, maar doen dat voortaan nog meer in samenhang en minder onrendabel. We bezuinigen op algemene en personele kosten. Dankzij die maatregelen blijft ons bezit up to date. Helaas ontkomen we er niet aan om ook een deel van de rekening bij onze huurders te leggen. Daar staat wel tegenover dat de energieprestatie van onze woningen verbetert. De lagere energielasten compenseren, afhankelijk van de situatie, geheel of gedeeltelijk de hogere huur. In de periode transformeren we ongeveer 300 woningen. We slopen dan ouder bezit en vervangen dat door nieuwbouw. Daarmee slaan we drie vliegen in één klap: we vernieuwen ons bezit, verbeteren de energieprestaties en stemmen ons aanbod af op de gewijzigde doelgroepen. 3

4 In 2014 ondergaat de afdeling Wonen een fundamentele verandering. Er komt een klantcontactcentrum dat gaat werken volgens het principe click call face. Dit houdt in dat we zoveel mogelijk klantcontacten via internet willen afwikkelen en het aantal telefonische contacten en baliebezoeken proberen af te bouwen. De functies van mutatieopzichter en van woonconsulent verdwijnen. Daarvoor in de plaats komt de functie medewerker klant en omgeving, elk met een eigen gebied, zodat onze klanten een vast aanspreekpunt krijgen. Mede vanwege die organisatorische verandering wordt klant en omgeving ons centrale thema in In 2014 stellen we een nieuw strategisch voorraadbeleid vast. Daarin komen aspecten aan bod zoals nieuwbouw, verkoop, sloop en renovatie. Oftewel: hoe moet onze portefeuille er uitzien op basis van de marktsituatie die we in de toekomst verwachten. Tot slot We danken onze medewerkers en onze belanghouders voor de samenwerking en voor hun grote betrokkenheid bij het tot stand brengen van het nieuwe ondernemingsplan. Vol vertrouwen gaan we aan de slag om dat ondernemingsplan uit te voeren en onze nieuwe ambities waar te maken. Peter Bevers directeur bestuurder 4

5 5

6 1. Kengetallen over de afgelopen 5 jaar De kengetallen in de kolom 2010 hebben betrekking op de jaarrekening 2010 voor de stelselwijziging. Kengetallen over de afgelopen 5 jaar Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie Woning/woongebouwen Woongroepen Onroerende zaken niet zijnde woningen: Supermarkten Winkels Garages Parkeerkeerplaatsen Studio's Thuiszorggebouwen Dagbestedingen zorginstellingen Zorginfrastructuur Mortuartium Recreatieruimte Kantoren zorginstellingen Gezondheidscentra Grandcafé Voorzieningen kinderopvang Totaal Gemiddelde grondslag onroerende zaakbelasting per woning Mutaties in het woningbezit Aantal nieuw opgeleverd Tijdelijke verhuur va n koopwoningen 3 Aantal aangekocht 1 55 Terug in exploitatie, herzien beleid 74 3 Aantal verkocht Aantal gesloopt Aantal uit exploitatie genomen Omzetting va n woning naar sociaal va stgoed 1 11 Aantal woningen naar huurprijsklasse Laag (2013: t/m 374,44 per maand) Overig

7 Kwaliteit Aantal reparatieverzoeken Aantal gevallen mutatieonderhoud Aantal woningen groot onderhoud en woningverbetering Kosten niet planmatig onderhoud per woning Kosten planmatig onderhoud per woning Kosten groot onderhoud en woningverbetering per woning Totaalkosten onderhoud per woning Prijs kwaliteitverhouding Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde nettohuurprijs per woning Het verhuren van woningen Mutatiegraad % Huurachterstand in % van de jaarhuur Huurderving in % va n de jaarhuur 9,2 8,4* 9,1 10,6 8,76 1,06 1,57 1,38 1,7 1,56 1,09 1,29 2,41 2,32 0,99 * Overgang in 2012 naar definitie mutatiegraad Centraal Fonds Volkshuisvesting. De mutatiegraad wordt bepaald door het aantal nieuwe verhuringen van bestaande woongelegenheden uit te drukken in een percentage van het totaal aantal woongelegenheden exclusief in het verslagjaar nieuwgebouwde of aangekochte woongelegenheden. Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Renteresultaat in % eigen vermogen Interne financiering per woning Ca shfl ow per woning 27,47 36,79 33,20 39,00 37,42 1,53 1,55 1,65 0,66 0,82 2,20 22,92 8,55 8,87 1,65 3,93 3,89 3,88 3,81 4,00 1,77 10,98 0,28 5,66 1,78 9,16 6,20 7,08 0,77 2, Balans en winst en verliesrekening Eigen vermogen per woning Voorzieningen nieuwbouw per woning Totaal opbrengsten per woning Overige bedrijfslasten per woning Renteresultaat per woning Saldo buitengewone baten en lasten per woning Jaarresultaat per woning Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen per woningen gesplitst naar activiteiten Directie Wonen Financiën & Control Vastgoedontwikkeling en beheer Beleids en bestuursondersteuning Totaal formatieplaatsen per woningen Werkelijk aantal personeelsleden per woningen 0,24 0,24 0,23 0,23 0,59 3,93 4,04 3,80 4,03 3,27 1,43 1,42 1,17 1,17 1,86 2,60 2,85 1,43 1,43 1,20 1,22 1,46 1,35 1,06 1,67 9,42 10,00 9,36 9,28 8,59 9,78 10,44 10,08 9,83 8,85 * De formatie indeling is gebaseerd op het huidige organigram. Met ingang van 2010 is de afdeling beleids en bestuursondersteuning ontstaan. 7

8 2. Ondernemingsplan 2.1 Kiezen voor kernen R&B Wonen is een actieve en betrokken corporatie die zich inzet voor de kwaliteit van het wonen in de kernen van Reimerswaal en Borsele. Het ondernemingsplan dat we in 2013 hebben afgerond kwam destijds tot stand dankzij de actieve inbreng van veel belanghouders, zoals de huurdersvereniging, het woonplatform, de gemeenten, de zorgaanbieders, de dorpsraden en de ondernemingsraad. In ons ondernemingsplan staan de strategische koers, doelen en keuzen beschreven. Het plan is de routekaart voor de periode De rode draad in ons ondernemingsplan is dat wij een bindende factor willen zijn in de kwaliteit van wonen en leven in de kernen. Daarom draagt ons ondernemingsplan de titel: Kiezen voor kernen. De ondertitel van ons ondernemingsplan is: Bouwen voor de krimp. Het woord voor heeft in dit geval een dubbele woordbetekenis: nu nog bouwen omdat er nog behoefte is voordat de krimp toeslaat, maar bij die bouw rekening houden met een andere bevolkingssamenstelling in de toekomst. De nadruk ligt daarom sterk op transformatie en omkeerbaar bouwen. In dit hoofdstuk staan missie, visie en kernwaarden beschreven. Deze vormen een belangrijk uitgangspunt voor onze strategische opgaven, ambities en doelen. Jaarlijks toetsen wij het ondernemingsplan op zijn actualiteit en houden we de SWOT analyse opnieuw tegen het licht. We definiëren onze missie als volgt: KIEZEN VOOR KERNEN. Dat wil zeggen dat we in ons werkgebied staan voor: Passende huisvesting van onze primaire doelgroep in kwalitatieve en duurzame woningen. De kwaliteit van wonen en leven in de kernen. Een hoogwaardige dienstverlening aan huurders, overige klanten en de samenleving. Daarbij staan wij garant voor de huisvesting van mensen die daar moeilijk of niet zelfstandig in kunnen voorzien, zoals mensen met een smalle beurs en mensen die buiten de vangnetten vallen. Onze geografische focus ligt op de 22 kernen in de gemeenten Reimerswaal en Borsele. Hier ligt onze primaire taak. Wij nemen bij planvorming en bij samenwerking een groter gebied in acht om te komen tot een samenhangend beleid en volkshuisvestelijk presteren op maat. Op het niveau van de Bevelanden zoeken we naar afstemming in beleid. Secundaire beleidsafstemming vindt plaats op het niveau van Zeeland en West Brabant. 8

9 2.2 Onze visie: hier gaan we voor In onderstaande punten staat onze visie beschreven. Deze visie geeft de hoofdrichting van onze doelen weer. 1. We zijn een woonbedrijf met een focus op het verhuren van woningen. We zijn solidair aan de regio waarin we werken. We streven naar een robuuste voorraad woningen passend bij de doelgroep. 2. We zijn een maatschappelijk ontwikkelaar. Dat betekent dat commerciële activiteiten dienstbaar zijn aan onze sociale activiteiten. 3. We zijn een regiebedrijf met een solide basis van kennis en kunde. Hierdoor zijn we in staat om een opdrachtgevende rol te spelen. Er is een basis van activiteiten die we zelf doen, wat ons een boeiende werkgever maakt. 4. We kiezen voor de kernen met een primaire focus op Reimerswaal en Borsele. Samen met die gemeenten maken we ons sterk voor de vitaliteit van de kernen. Onze inspanningen zijn gericht op het behoud van een veilige en prettige leefomgeving, het behoud van basisvoorzieningen en het faciliteren van gelegenheid tot ontmoeting. Op welzijnsgebied pakken wij een signalerende rol en soms de rol van wegwijzer. Onze inspanningen zijn gericht op onze eigen huurders. De woonvisie van de gemeente is het uitgangspunt van onze inzet in en aanbod op de kernen. De regie ligt bij de gemeente, maar we willen bij de start van ontwikkelingen betrokken zijn. 5. Duurzaamheid van het wonen is een belangrijk thema bij het ontwikkelen, beheren en exploiteren van onze woningen. We zijn ondernemend in het toepassen van quick wins op het gebied van duurzaamheid. In de innovatie van duurzaamheid zijn we meer volgend dan verkennend. Mogelijk dat we een pilot starten met partners. 6. Arbeidsmigranten uit Midden en Oost Europa zijn een opkomende aandachtsgroep in het werkgebied. Samen met de gemeente kijken we hoe we hiermee omgaan. 7. We presteren naar vermogen. We zoeken daarbij naar een optimum tussen maatschappelijk investeren en behoud van onze (financiële) continuïteit. De taakomschrijving van het ministerie 9

10 van Wonen, Wijken en Integratie is daarbij het uitgangspunt. Onze primaire taak is het huisvesten van onze primaire doelgroep door het bouwen, verhuren en verkopen van woningen. Investeringen in woonomgeving, maatschappelijk vastgoed en buurt en wijkaanpak gebeuren vanuit het principe van wederkerigheid en proportionaliteit met de gemeenten en maatschappelijke partners. 8. We werken volgens de governancecode. Integriteit, goed bestuur en goed toezicht krijgen bijzondere aandacht. 2.3 Kernwaarden: dit is onze stijl Onze kernwaarden die sturing geven aan ons denken en doen zijn: Sociaal betrokken en klantgericht; Duurzaam; Betrouwbaar; Ondernemend en professioneel. Sociaal betrokken en klantgericht Wij zijn sociaal betrokken met de samenleving en willen weten wat er in de samenleving en op de woonmarkt speelt. Wij laten ons drijven door hun behoeften. Wij kennen onze klanten (huurders, kopers en maatschappelijke partijen) want zij zijn ons bestaansrecht. Onze medewerkers vormen de ogen en oren van onze corporatie. Zij zijn onze visitekaartjes. We pakken daarbij ook taken op die anderen laten liggen, omdat dat voor hen commercieel niet interessant genoeg is. Wij bewegen ons, waar passend bij onze missie, ook aan de bovenkant van de markt. Maar niet als commercieel projectontwikkelaar. We zetten het rendement uit dergelijke activiteiten om in nieuwe investeringen met maatschappelijke oogmerken. Duurzaam Wij zorgen ook voor morgen. Wij staan er voor ons bezit duurzaam te beheren en te ontwikkelen. De focus bij de ontwikkeling van al onze (nieuwe) producten en diensten is duurzaamheid. Betrouwbaar Onze doelstellingen en de beoogde maatschappelijke waarde kunnen wij niet realiseren door solitair te opereren. Wij benaderen daarom onze klanten en belanghouders actief, open en integer. Wij willen worden herkend als een partner waar je afspraken mee kunt maken. Wij gaan voor partnergericht samenwerken met een breed scala aan belanghouders. Onze interne basis, die daarvoor als fundament dient, is gebouwd op prestatie en resultaatgerichtheid, afsprakenvastheid en transparant en integer handelen. We willen niet alles zelf doen en werken graag samen met anderen. Daarvoor is wel nodig dat we over een klein maar robuust werkapparaat beschikken en in staat zijn om als professioneel opdrachtgever regie te voeren. Ondernemend en professioneel Sociaal ondernemen is ons wezenskenmerk. Ondernemen houdt in dat we afstemmen op wat de markt en samenleving wil en daarbij verder kijken dan de dag van vandaag. We zijn bereid en in staat daarin risico s aan te gaan en de nodige vernieuwing en creativiteit aan de dag te leggen. Professioneel houdt voor ons onder meer in dat we ons huis op orde hebben. Samenwerking binnen de organisatie en met anderen is vanzelfsprekend en een vaardigheid van alle medewerkers. Wij werken planmatig met meetbare en toetsbare doelstellingen. 10

11 Wij sluiten de cirkel tussen het voorbereiden van plannen, het uitvoeren, toetsen en evalueren. Om tijdig bij te kunnen sturen en te kunnen uitleggen en verantwoorden. Jaarlijks kiezen we voor een centraal thema. In 2013 was ons centrale thema risicomanagement. 2.4 Strategische kerndoelen We hebben zeven strategische kerndoelen geformuleerd. Daaruit blijkt waar we ons in de beleidsperiode voor inzetten. Elk kerndoel bestaat uit meerdere subdoelen. 1. Passende huisvesting 1.1 Woningen hebben een goede prijs/kwaliteit verhouding 1.2 Woningen sluiten aan op de woonbehoeften 1.3 Woningen hebben een goede basiskwaliteit 2. Leefbare kernen 2.1 We bevorderen samen met bewoners en gemeente de woonomgeving 2.2 We bevorderen zoveel mogelijk de keuzemogelijkheden van wonen in de kernen 2.3 In samenspraak met derden (zorg) bevorderen we het langer zelfstandig wonen van ouderen in de kernen 3. Duurzame woonontwikkeling 3.1 Duurzame woningen in duurzame kernen 3.2 Duurzaamheid van het wonen is bevorderd 4. Bieden van dienstverlening op maat 4.1 Aanbod van producten en diensten is afgestemd op behoefte en vraag 4.2 Kwaliteit van dienstverlening is van hoog niveau 5. Presteren naar vermogen 5.1 Een gezonde financiële positie 5.2 Een transparant investeringskader 6. Participatie en maatschappelijk bestuur 6.1 Huurders en belanghouders zijn betrokken en hebben een plaats in beleidsvorming en handelen 6.2 Goed ondernemingsbestuur is vanzelfsprekend 7. R&B Wonen opereert ondernemend, professioneel en betrouwbaar 7.1 Organisatie is voldoende toegerust om externe opgaven te behalen 7.2 Organisatie werkt efficiënt 7.3 Medewerkers voelen zich gemotiveerd en betrokken 7.4 Communicatie is een kernkwaliteit In de volgende hoofdstukken staan de uitwerkingen van deze kerndoelen centraal. 11

12 3. Passende huisvesting Het verhuren van de woningen 3.1 Verhuurbeleid Algemeen Voor de verdeling van vrijkomende woonruimten hanteren wij het aanbodmodel. Woningzoekenden schrijven zich in en kunnen reageren op het aanbod van vrijkomende woningen dat wij wekelijks publiceren. Gegadigden reageren via het internet of via de woonbon die wekelijks naar die woningzoekenden gaat die geen gebruik kunnen maken van internet. Vanaf 1 oktober 2012 stuurt R&B Wonen niet langer het schriftelijk woningaanbod gratis aan alle woningzoekenden toe. Wel kan de klant zich hierop abonneren. Het tarief hiervoor bedraagt 25,00 per jaar. In 2013 nam het aantal wekelijkse toezendingen af van ca 600 naar 44. Het toewijzingsbeleid De selectie van woningzoekenden aan wie de woning wordt aangeboden gebeurt op basis van de volgende criteria: de woningzoekende schrijft zich in en reageert desgewenst op het aanbod van vrijkomende woningen; de woningzoekende dient te voldoen aan de voorwaarden die de advertentie noemt voor de woning; medisch of sloopurgente woningzoekenden krijgen voorrang; de kandidaat met het hoogst aantal punten wordt uitgenodigd voor een intakegesprek; als uit de bewijsstukken blijkt dat de kandidaat aan de voorwaarden voldoet, wordt de woning toegewezen; op onze website kan elke woningzoekende het aantal punten zien dat de (anonieme) kandidaat had die de woning kreeg toegewezen. De kandidaat kan nagaan of de toewijzing eerlijk gebeurt. Ook kan hij of zij een inschatting maken van een kans op een volgende toewijzing. In 2013 waren wij verplicht om minstens 90% van onze vrijkomende woningen met een huurprijs lager dan 681,02 toe te wijzen aan gegadigden met een huishoudinkomen lager dan De ruimte van 10% benutten wij om ook woningen aan hogere inkomens toe te wijzen. Voor die hogere inkomens rekenen wij een inkomensafhankelijke toeslag. Voor inkomens hoger dan wordt altijd een huur + toeslag berekend die samen hoger is dan 681,02 per maand. Wij kozen voor dit beleid omdat wij de enige aanbieder van huurwoningen in ons werkgebied zijn en om te voorkomen dat een groep gegadigden tussen de wal en het schip valt. Als de herziene Woningwet in werking treedt zal een Algemene Maatregel van Bestuur in de plaats komen van de tijdelijke staatsteunregeling. Die maatregel zal een wettelijke basis bieden voor gedifferentieerde, inkomensafhankelijke aanvangshuren. De kans bestaat dat een verfijning in de aanvangshuren zoals wij die nu hanteren straks in strijd is met de nieuwe regeling. Het ministerie heeft ons te kennen gegeven in afwachting van de nieuwe regeling niet op te zullen treden tegen het door ons in de praktijk gehanteerde systeem. In 2013 wezen we 93,5% van onze vrijgekomen woningen toe aan gegadigden met een huishoudinkomen lager dan Hierdoor voldeden wij ruimschoots aan de norm van 90%. 12

13 3.2 Verkoopbeleid R&B Wonen heeft de verkoop van bestaande en nieuwbouwwoningen voortgezet. Voor onze bestaande woningen laten we taxaties uitvoeren door externe taxateurs. In een enkel geval baseerden we de verkoop van een bestaande woning op de laatst bekende WOZ waarde van de desbetreffende woning. De verkochte woningen voorzagen wij van een technische rapportage en een kopersgarantie. De verkoop van woningen uit het bestaande bezit baseren we op het strategisch voorraadbeleid dat wij in 2011 vaststelden. Daarin komen aspecten aan bod zoals nieuwbouw, verkoop, sloop en renovatie. Oftewel: hoe moet de portefeuille er uitzien op basis van de marktsituatie die we in de toekomst verwachten. De huurders van de verkoopbare woningen stellen we in de gelegenheid hun huurwoning te kopen. Als deze huurder niet wenst te kopen, zetten we de woning te koop nadat deze door huuropzegging is vrijgekomen. Alle woningen werden in 2013 aan particulieren verkocht. Verkopen uit bestaand bezit Voor het jaar 2013 stelden we als doel om uit bestaand bezit vijftien woningen te verkopen. We rekenden in de begroting op een verkoopopbrengst van Door de verkoop van negentien woningen (achttien voormalige huurwoningen en één ruilkoopwoning) hebben we een verkoopopbrengst gerealiseerd van Na een moeizame start nam de vraag in het tweede halfjaar van 2013 toe. Onder de kopers zaten enkele huurders die per 1 juli 2013 vanwege hun inkomen een huurverhoging van 6½% aangezegd kregen. Ook meldden zich enkele gegadigden die de aankoop nog voor het eind van het jaar wilden regelen vanuit het besef dat banken met ingang van 2014 de financieringseisen aanscherpen. Verkopen uit nieuwbouwontwikkeling Op 1 januari 2013 stonden nog drie eerder opgeleverde nieuwbouw appartementen en nog 5 in aanbouw zijnde starterswoningen te koop. Voor 2013 namen wij ons voor om deze allemaal te verkopen. De twee laatste appartementen van Theresiahof te s Heerenhoek zijn inderdaad verkocht. Voor het laatste appartement in De Zwake te s Gravenpolder meldde zich een potentiële koper, maar die wacht nog op de verkoop van zijn eigen woning. Ook zijn alle 5 resterende starterswoningen aan de Schipperstraat in Yerseke verkocht. Bij de verkoop van een appartement van Theresiahof pasten we de ruilkoopregeling toe. De ingekochte woning werd eind 2013 weer verkocht. In 2013 traden er geen veranderingen op in de koopgarantportefeuille. Die bleef onveranderd op 13 woningen. Van het project CO 2 neutrale woningen aan de Kruizemuntstraat te Heinkenszand staan de twee kavels in deze straat nog te koop. Hiervoor is momenteel weinig belangstelling. De verkoop van kavels bouwterrein op de locatie Lancaster te Nieuwdorp stagneert. Naast het eerder gerealiseerde woonzorgcomplex Lancasterhof is er in 2012 één kavel grond verkocht. In 2013 is daar niets bij gekomen. We hebben hier nog wel een project van vijf starterswoningen van een bestaand concept geprojecteerd. Hiervoor was echter onvoldoende belangstelling. We stellen als eis dat er minstens 75% verkocht moet zijn voordat we me de bouw beginnen. In 2013 stopten we met de actieve acquisitie. We onderzoeken inmiddels een gedeeltelijk alternatieve invulling. R&B Wonen participeert voor 50% in een vennootschap onder firma die het project Oostgaarde in s Gravenpolder exploiteert. Dit project kent een gevarieerd aanbod van typen woningen. In dit project is de woning die ingericht is als modelwoning nog niet verkocht. In 2013 zijn we met de actieve acquisitie gestopt omdat de belangstelling niet aantrekt. 13

14 Naast enkele woningen, hebben we ook nog enkele maatschappelijke en commerciële ruimten die zowel kunnen worden gekocht als gehuurd. In De Zwake te s Gravenpolder is de laatste ruimte in de commerciële plint als kapsalon verhuurd. Aan het Moerplein te Yerseke is in het complex Gersicha nog een maatschappelijke ruimte van circa 200 m² beschikbaar. Aan het eind van 2013 meldde zich een serieuze belangstellende die mogelijk begin 2014 een intentieovereenkomst ondertekent. 3.3 Nieuwbouw en projectontwikkeling In 2013 zetten wij onze activiteiten voor nieuwbouw en projectontwikkeling voort. Met de oplevering van negen huurappartementen in het complex MeerWaarde te Waarde nam het aanbod aan seniorenwoningen in deze kern aanzienlijk toe. Daarnaast realiseerden we twaalf huurappartementen voor jongeren aan de Markt te Kruiningen. Als maatschappelijke ontwikkelaar realiseerden we onder de appartementen van complex MeerWaarde te Waarde een supermarkt, een dorpshuis met activiteitenruimten en een multifunctionele sportzaal. De supermarkt verhuren we. De gemeente Reimerswaal kocht het dorpshuis en de sportzaal. In hoofdstuk 5 Duurzame woonontwikkeling lichten we de projecten in uitvoering en voorbereiding in met name de huursector toe. De mutaties in de voorraad huurwoningen in 2013 staan in onderstaand overzicht. Overzicht aantal huurwoningen Totaal Borsele Reimerswaal Aantal woningen begin van het jaar Toename door: Oplevering Markt Kruiningen Oplevering MeerWaarde 9 9 Totale toename Afname door: Verkoop aan particulieren Sloop Witte Dam Kwadendamme 6 6 Sloop Rozenstraat Kwadendamme 4 4 Sloop Brouwerijstraat Kruiningen Sloop Nieuweweg Baarland 1 1 Omzetting van woning naar sociaal bezit 1 1 Totale afname Aantal woningen eind van het jaar Van de woningen op 31 december 2013 behoren er tot de daeb categorie en 9 tot de niet daeb categorie. 14

15 3.4 Het verhuren van het woningbezit De woningmarkt De situatie op de woningmarkt kan worden gemeten aan de hand van de mutatiegraad en de reactiegraad van aangeboden woningen. Met ingang van 2013 sluiten wij voor het bepalen van de mutatiegraad aan bij de definitie en de wijze van berekenen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. In de jaarrekening 2012 rapporteerden wij volgens de oude berekeningswijze een mutatiegraad van 10,1%. Omgerekend naar de nieuwe definitie nam de mutatiegraad toe van 8,4% in 2012 naar 9,2% in De vraag naar onze huurwoningen bleef in 2013 hoog. Dit blijkt uit het gemiddeld aantal reacties van 25 per advertentie. In 2012 was het gemiddeld aantal reactie 28. In de lijst van reacties zien we vooral in de gemeente Reimerswaal dat het aandeel van Polen en Portugezen onder woningzoekenden steeds groter wordt. De marktsituatie per dorp kent onderling grote verschillen. De vraag naar woningen in de kernen Heinkenszand, s Gravenpolder en Yerseke is traditioneel groter dan in de overige kernen. De verouderde bejaardenwoningen (zoals de woningen van voorheen Poelwijck/De Kraayert) leveren minder reacties op en worden minder snel geaccepteerd. Deze woningen staan op de nominatie om te worden gesloopt. Bij het bepalen van de streefhuren houden we rekening met een mix van de punten van het woningwaarderingssysteem en de WOZ waarde van de desbetreffende woning. De verhuur In 2013 hebben we 407 woning toegewezen. We onderscheiden drie verschillende huurcategorieën. Daarmee sluiten we aan bij het onderscheid dat met ingang van 2011 door de Europamaatregel is gemaakt. In absolute aantallen wezen we in 2013 de woningen als volgt toe: woningen met een maandhuur lager dan 681,02 aan gegadigden met een huishoudinkomen lager dan ; woningen met een maandhuur lager dan 681,02 aan gegadigden met een huishoudinkomen hoger dan maar lager dan ; 3. 7 woningen met een maandhuur hoger dan 681,02 aan gegadigden met een huishoudinkomen hoger dan DAEB woningtoewijzingen Niet DAEB woningtoewijzingen Eindtotaal Indeling 90% 10% Totaal DAEB Totaal niet DAEB Goedkoop Betaalbaar Duur tot huurtoeslag Duur 1 1 Eindtotaal Leegstand De totale huurderving was Dit is 1,07% van de totale huursom. In 2012 was dat 1,28%. De huurderving neemt geleidelijk af omdat enkele complexen die eerder grotendeels leeg stonden inmiddels zijn gesloopt. 15

16 Enkele complexen (zoals de Vliedberg en de woningen van voorheel Poelwijck/de Kraaijert) staan bewust leeg in afwachting van sloop. Huuropzeggingen Aantal huuropzeggingen Aantal woningen op 1 januari Huuropzeggingen in % 10,3% 10,0% 9,3% 10,6% 8,8% Reactiegraad Aantal geadverteerde woningen Aantal reacties Gemiddeld aantal reacties Huurtoewijzingen Aantal woningen R&B Wonen eind 2012 Aantal huurtoewijzingen in 2013 Mutatiegraad 2013 in % Ter vergelijking: Mutatiegraad 2012 in % Kern Baarland ,1 11,4 Borssele ,6 9,7 Driewegen ,3 4,3 Ellewoutsdijk ,1 10,3 Hansweert ,1 7,4 Heinkenszand ,9 6,1 Hoedekenskerke ,7 9,3 Krabbendijke ,8 8,7 Kruiningen ,5 5,6 Kwadendamme ,0 7,1 Lewedorp ,6 11,6 Nieuwdorp ,5 8,5 Nisse ,3 12,5 Oostdijk ,3 Oudelande ,4 5,1 Ovezande ,0 9,4 Rilland ,2 8,6 's Gravenpolder ,7 8,4 s Heer Abtskerke ,1 11,1 's Heerenhoek ,4 9,8 Waarde ,4 16 Yerseke ,9 9,7 Totaal ,2 8,4 16

17 In 2013 werden 434 huurovereenkomsten voor woningen opgezegd. Wij gingen de huurperiode na. Van tot jaar Opzeggingen Van tot jaar Opzeggingen 0 1 jaar Jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 5 Totaal 434 De gemiddelde huurduur van alle 434 huurcontracten die in 2013 werden opgezegd bedroeg negen jaar en zes maanden. Dit is aanzienlijk langer dan de zeven jaar en ruim acht maanden in De ontwikkelingen Met het nieuw bouwen van appartementen en kleine woningaanpassingen verbeteren we de kwaliteit van woningen voor senioren en stemmen we ons woningaanbod af op de (toekomstige) woningbehoefte. De nieuwbouw concentreert zich in kernen waarin 24 uurs zorg wordt aangeboden. Die nieuwbouw beperkt de uitstroom van deze doelgroep naar omliggende gemeenten. We volgen de ontwikkelingen op de voet en anticiperen op veranderingen in de woningmarkt. Huurprijsbeleid We streven naar een evenwichtige en gunstige verhouding tussen prijs en kwaliteit binnen ons woningbezit. Het huurprijsbeleid is het belangrijkste instrument om dit te realiseren. a. De jaarlijkse huuraanpassing van 1 juli 2013 In het huurprijsbeleid van 2013 hanteerden we de volgende uitgangspunten: voldoende omvang van de voorraad betaalbare woningen; waarborg van de financiële continuïteit van de organisatie; een evenwichtige verhouding tussen prijs en kwaliteit; een hogere individuele huurverhogingen boven op de inflatie op basis van de inkomenscategorieën die door de overheid zijn vastgesteld. Dit resulteerde in de volgende huurverhoging per 1 juli Verzamelinkomen in 2011 Huurverhoging Tot en met ,0% (= inflatie + 1,5%) Vanaf tot ,5% (= inflatie + 2,0%) Vanaf ,5% (= inflatie + 4,0%) 17

18 Enkele complexen kregen in 2013 geen huurverhoging in verband met de verhuurbaarheid en een onevenwichtige prijs/kwaliteitverhouding. De maximaal toegestane verhoging is nimmer overschreden. b. Bij comfortverbeteringen Bij het aanbrengen van comfortverbeteringen streven we naar een harmonisatie tot een streefhuur die past bij woningen met een gelijkwaardig comfortniveau en vergelijkbare marktpositie. De energiebesparende maatregelen die in 2013 zijn getroffen, zijn aan de zittende huurders voor 50% in de huur doorberekend. Als na een huuropzegging de woning opnieuw wordt toegewezen, komt de verbetering van het EPA label ineens in de huur voor de nieuwe huurder tot uitdrukking. c. Bij mutatie Bij mutatie wordt de huurprijs ineens aangepast (geharmoniseerd) naar het prijskwaliteitsniveau van de productgroep waartoe de woning behoort. Hierdoor verminderen eventuele verschillen binnen de productgroep. Als afronding van het strategisch voorraadbeleid dat in 2011 is vastgesteld, actualiseerden we in 2013 het overzicht streefhuren, die we baseerden op een mix van de punten van het woningwaarderingssysteem en de WOZ waarde van de desbetreffende woning. Ons woningbezit had op 31 december 2013 gemiddeld 143 punten volgens het huidige systeem van woningwaardering. Die punten corresponderen met een maximale huur van 701,00. Onze huren bedroegen op 31 december gemiddeld 455,00. Dat is 65% van de maximaal toegestane huur. Huurachterstanden In 2013 besteedden wij de deurwaarderswerkzaamheden opnieuw aan. Die gunning vond plaats op basis van de economisch meest gunstige voorwaarden. Die uitkomst was aanleiding om van deurwaarderskantoor te wisselen. Wij voeren bij huurachterstanden een actief beleid met als doel de achterstand zo laag mogelijk te houden. Door tijdig te signaleren, automatisch te herinneren en voor beide partijen een acceptabele regeling te treffen, proberen we zoveel mogelijk gerechtelijke invorderingen te voorkomen. In de meeste gevallen leidde het ter incasso geven van huurvorderingen tot een procedure bij de kantonrechter, waarna alsnog betaling plaatsvond. In 2013 is 33 keer de ontruiming van een woning aangezegd. In zes gevallen is de woning daadwerkelijk ontruimd. Vergeleken met 2012 is het aantal aangezegde ontruimingen toegenomen, maar is het aantal daadwerkelijke ontruimingen licht gedaald. Alle ontruimingen vonden plaats met als reden huurachterstand Aangezegd Uitgevoerd Bijzonderheden 1x noorderzon geval 1x hennep kwekerij Regionale klachtencommissie Wij nemen deel aan een regionale klachtencommissie. Dat doen wij samen met RWS partner in wonen te Goes en de Stichting tot Behoud en Ondersteuning van Monumenten te Goes. Daarmee voldoen we aan de voorwaarde van artikel 16 van het Besluit beheer sociale huursector. In een reglement is de werkwijze en bezetting van de klachtencommissie geregeld. Er is een folder over de regionale klachtencommissie aanwezig. Ook op onze website zijn de gegevens over de commissie te vinden. In 2013 hoefde de regionale klachtencommissie geen enkele klacht tegen R&B Wonen te behandelen. 18

19 3.5 Overige activiteiten Beheer VvE (vereniging van eigenaars) Voor de volgende verenigingen hebben we in 2013 de bestuurlijke taken, de administratie en het technisch beheer uitgevoerd. Dat doen we alleen voor die verenigingen waarin R&B Wonen zelf met woningbezit participeert. Bij de verenigingen zijn (indien van toepassing) bij de voor en najaarsvergadering resp. de jaarrekening 2013 en de begroting 2014 vastgesteld. - VvE Dijkstede - VvE De Blauwe Reiger - VvE La Bonne Espérance - VvE Bastion - VvE Hof Cruninghe - VvE Hoofdstraat - VvE De Zwake - VvE Theresiahof - VvE Hof van Reymerswael - VvE Dorpsstraat te Heinkenszand - VvE NieuwSande te Ovezande In 2013 richtten we één nieuwe verenigingen van eigenaren op: - VvE Mauritshof (MeerWaarde) te Waarde Doel KSF Pi/norm norm Voortgang 1.1 Woningen sluiten aan op de woonbehoeften Jaarlijks Woonbehoefte van de consument is in beeld Voldoende betaalbare woningen Jaarlijks wordt onze kernenvisie zowel intern als extern getoetst. Hieruit volgt een productieschema Wachttijd voor woningtoewijzing Lagere inkomens prioriteit bij toewijzing (90% maximaal ) Gemiddeld maximaal 12 maanden Er is een visie op de kernen en een productieschema vastgesteld Aan deze voorwaarde wordt voldaan Aantal reacties in een periode per aangeboden woning gespecificeerd per kern en doelgroep 25 reacties per aangeboden woning Het afgelopen jaar werd er gemiddeld 28 keer op een aangeboden woning gereageerd 1.2 Woningen hebben een goede prijs/kwaliteit verhouding Prijs/kwaliteit verhouding De huurprijs voor onze primaire doelgroep is nooit hoger dan de aftoppingsgrens huurtoeslag Gemiddelde netto huur per VHE/gemiddeld aantal punten per VHE Aftoppingsgrens Gedifferentieerd per kern uitgewerkt in de visie op de kernen R&B voldoet aan de nu geldende twee aftoppingsgrenzen 524,37 voor 1/2 en 561,98 voor 3 en meer persoonshuishoudens Dit punt is uitgewerkt in het nieuwe strategisch voorraadbeleid (SVB) dat in het voorjaar van 2011 vastgesteld is Onderhoud op maat Woningen bezitten een goede basiskwaliteit Huur t.o.v. marktwaarde: Huur/gecorrigeerde WOZ waarde Minimalisatie van reparatieverzoeken Woningen voldoen aan de interne programma s van eisen per doelgroep en object Minder dan (gemiddeld) één reparatieverzoek per woning per jaar Programma van eisen gereed en gevolgd In 2012 besloten we om voortaan de streefhuren vast te stellen aan de hand van een mix van de WOZ/waarde van de desbetreffende woning en de uitkomsten van het woningwaarderingssysteem In 2012 zijn er reparaties uitgevoerd Programma van eisen is aanwezig en wordt periodiek bijgesteld 19

20 4. Leefbare kernen Leefbaarheid 4.1. Prestatieafspraken gemeenten In 2010 stelden we nieuwe prestatieafspraken op met de gemeenten Borsele en Reimerswaal. Ons ondernemingsplan Kiezen voor kernen diende als onderlegger voor de nieuwe afspraken die gelden voor de periode 2010 tot Daarmee lopen de nieuwe afspraken gelijk met de periode van ons ondernemingsplan en met de zittingsduur van de gemeenteraden en van de colleges van burgemeester en wethouders. In de overeenkomsten zijn onder andere concrete afspraken gemaakt over de nieuwbouw, de herstructurering en de te renoveren woningen in beide gemeenten Sponsoring: jaarlijks budget ter stimulering van lokale initiatieven Samen met bewoners, dorpsraden, verenigingen en commissies willen we ons inzetten voor de kwaliteit van het wonen en de woonomgeving. Daarom ondersteunt R&B Wonen sinds een aantal jaren projecten die de leefbaarheid in de gemeenten Reimerswaal en Borsele vergroten. In 2013 ontvingen we 64 aanvragen. Dat is er slechts één minder dan in We zijn blij dat we een bijdrage kunnen leveren aan zoveel goede initiatieven. En ook over de resultaten zijn we erg te spreken. In 2013 hebben we bijvoorbeeld een bijdrage geleverd voor de herdenking van de watersnoodramp in Oostdijk en een ondersteuning voor de avondvierdaagse c.q. sponsorloop en herdenkingsdienst voor KWF Kika. We hebben bewonersactiviteiten en voorzieningen gestimuleerd die de leefbaarheid in het werkgebied van R&B Wonen vergrootten. Op 31 december 2013 waren alle aanvragen afgehandeld. Ook in 2013 zijn de meeste aanvragen afkomstig uit de gemeente Borsele, namelijk 41. Elf aanvragen zijn afkomstig uit de gemeente Reimerswaal, zes aanvragen hebben betrekking op beide gemeenten en zes aanvragen hadden geen directe betrekking op het werkgebied. We hebben 39 aanvragen gehonoreerd. Daaronder valt ook de structurele aanvraag voor de seniorenbus te Borsele. Tegen over 39 gehonoreerde aanvragen staan 25 afgewezen aanvragen, omdat ze niet voldeden aan de voorwaarden zoals geformuleerd in de Richtlijnen Leefbaarheid versie 2.0. Doel KSF Pi norm Voortgang 2.1 Verbeteren van de kwaliteit van wonen en woonomgeving samen met bewoners gemeenten en andere partijen Betrokkenheid partners en bewoners bij wonen en woonomgeving Er is per kern (en gebied) een gedragen visie en afsprakenkader 2014 gereed voor alle kernen In 2011 zijn diverse gesprekken met belanghouders gevoerd. Hierbij is een goede basis gelegd om te komen tot concrete afspraken Tevredenheid over wonen en woonomgeving Uitkomst onderzoek tevredenheid woonomgeving Gemiddeld voldoende en maximaal 15% onvoldoende Het meten van de tevredenheid wordt in 2012 gerealiseerd 2.2 Langer zelfstandig wonen door zorgbehoevenden in de kernen is bevorderd in samenspraak met derden (zorg) Voldoende specifiek aanbod voor die doelgroep Basiseisen aan zorgverlening Percentage van de jaarhuur ingezet voor leefbaarheid, inclusief dorpsvernieuwing op basis van wederkerigheid Aantal beschikbare passende woningen in relatie tot woonbehoefte (niet normatief) op basis van kernenvisie Overeenkomst sluiten met zorgpartijen over het faciliteren in de vorm van vastgoed Max 1 % van de jaarhuur Gedifferentieerd per kern uitgewerkt in de visie op de kernen Afspraken basiskwaliteit gemaakt in 2010 en gehandhaafd In de begroting van R&B de zogenaamde 1% fondsen opgenomen. Visie op de kernen is vastgesteld. Die visie speelt in op de veranderende behoefte aan woonruimte Hierover wordt met zorgpartijen overlegd 20