Kwalitatieve Woningbehoefte Nieuwegein

Transcriptie

1 Datum 12 november 2013 Referentie Status DEFINITIEF inbo Gaasterlandstraat AZ Amsterdam Kwalitatieve Woningbehoefte T +31 (0) amsterdam@inbo.com inbo b.v. Woudenberg Handelsregister Amersfoort Opdrachtgever Gemeente Postbus AA NIEUWEGEIN

2 Inhoudsopgave 1 Wat er speelt Onze aanpak Bestaande bronnen als basis Keuzes maken Kwantitatieve woningbehoefte Ontwikkeling aantal inwoners en huishoudens Woningbehoefte in De doelgroepen en hun woonwensen nader bekeken Starters Omvang van de startersdoelgroep Woonwensen van starters plussers Omvang van de 55-plus doelgroep Woonwensen van 55-plussers Stijgers Omvang van de stijgersdoelgroep Woonwensen van stijgers Stabielen Omvang van de doelgroep stabielen Woonwensen van stabielen Samenvatting kwalitatieve vraag Woningaanbod in Huidig aanbod Toekomstig aanbod Vraag versus aanbod Kwantitatief Kwalitatief Vraag vanuit de regio Mogelijkheden vanuit bestaande woning- en kantorenvoorraad Woningaanbod (te huur en te koop) binnen Leegstaande woningen Leegstaande kantoren Wachtlijsten sociale huurwoningen Conclusie /17

3 1 Wat er speelt De gemeente heeft behoefte aan scherper zicht op de kwalitatieve woningvraag van met name haar eigen inwoners. De vragen die de gemeente aan Inbo heeft gesteld zijn: Wat is de omvang van de woningvraag in de komende jaren? Hoe is de woningvraag van de inwoners van te typeren, daarbij onderscheid makend naar verschillende doelgroepen? Wat is de vraag vanuit de regio naar woningen in? De belangrijkste conclusies: De woningvraag in in 2025 komt van starters (15%), 55-plussers (41%), stijgers (15%) en stabielen (30%). Deze hebben elk hun eigen wensprofiel. In 2025 is behoefte aan woningen om aan de vraag van de inwoners van te voldoen. De woningvoorraad in (per 1 januari 2013) telt woningen. Ervan uitgaande dat wat er nu in de pijplijn zit volgens de woningbouwmonitor (aanbouw, initiatief, loketfase) ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt, neemt de woningvoorraad toe tot woningen. Om aan de vraag van woningen in 2025 te voldoen, is dus nog een extra uitbreiding van de voorraad met woningen nodig bovenop hetgeen nu al in de pijplijn zit. Uitbreiding van de voorraad zal moeten plaatsvinden in alle segmenten. De toenemende vergrijzing, aangescherpte regels omtrent hypotheekverstrekking en de EC-maatregel voor toewijzing van sociale huurwoningen, zorgen voor een grote vraag naar vrije sector huurwoningen. Ook is er behoefte aan meer sociale huurwoningen, zowel om de zeer lange wachttijden te verkorten als om in de groeiende vraag van starters en 75- plussers te voorzien. Binnen de koopsector is vooral behoefte aan woningen vanaf 3 ton, met name om in de behoefte van stijgers te voorzien. Uitbreiding van de voorraad zal vooral moeten worden gezocht in nieuwbouw. Transformatie van leegstaande kantorenpanden, vormt in slechts beperkte mate een alternatief en leegstand in bestaande woningvoorraad is zeer beperkt waardoor dit ook geen alternatief vormt voor nieuwbouw. Het beoogde gewenste programma voor de uitbreiding van de voorraad houdt nog geen rekening met een groei van de vraag vanuit de regio. 3/17

4 2 Onze aanpak 2.1 Bestaande bronnen als basis Om antwoord te geven op de door de gemeente gestelde vragen zijn diverse bronnen geraadpleegd waaronder CBS Primos prognose, Regionale woningmarktmonitor U-10 gemeenten, Wonen-zorg en MO in U 10-gemeenten, Woningbouwmonitor gemeente, onderzoeken van Ecorys in het kader van de herijking van het binnenstadsplan, bevolkingsprognose gemeente, Woningbehoeftenonderzoek van Companen, website gemeente, uitkomsten WoON 2012 op regionaal niveau via Cita Vista, Huurder en Kopers in Profiel van de NVB en de Structuurvisie. Uiteraard hebben we ook onze eigen inzichten en ervaringen op de woningmarkt benut. 2.2 Keuzes maken De verschillende bronnen laten verschillende cijfers zien als het gaat om de huidige situatie, prognose-uitkomsten en horizons. We hebben daarom een aantal keuzes gemaakt: Prognosehorizon: Voor 2025 zijn gedetailleerde prognose gegevens beschikbaar over bevolkingsopbouw naar leeftijd en huishoudenssamenstelling op het niveau van. Deze zijn gebaseerd op de CBS Primos prognose Wanneer de prognosehorizon verder wordt gelegd, nemen de onzekerheden flink toe. Woningvoorraad per : woningen Aantal inwoners per : /17

5 Referentie 3 Kwantitatieve woningbehoefte 3.1 Ontwikkeling aantal inwoners en huishoudens is, mede dankzij haar ligging midden in het land, goede bereikbaarheid, mooie omgeving en sterk economisch klimaat, een duidelijk groeigebied. Het aantal inwoners in blijft de komende jaren groeien. Volgens de CBS Primos prognose telt in inwoners, circa 16% meer dan in 2013 ( inwoners). Tussen 2025 en 2030 neemt het inwonertal toe met inwoners ( in 2030). Zoals hiervoor aangegeven, wordt voor de berekening van de kwalitatieve woningbehoefte de horizon van 2025 gehanteerd omdat voor dit jaar op gemeenteniveau gegevens beschikbaar over bevolkingsopbouw naar leeftijd en huishoudenssamenstelling. Wanneer de prognosehorizon verder wordt gelegd, nemen de onzekerheden flink toe. Het aantal huishoudens neemt de komende jaren toe tot in 2025 en in De gemiddelde huishoudensomvang neemt af van 2,24 nu tot 2,20 in De leeftijdsopbouw van de bevolking verandert de komende jaren eveneens. Zo neemt tot 2025 het aandeel 55-plussers toe van 31% naar 35% van de bevolking en daalt het aandeel jarigen van 15% naar 12%. De huishoudensontwikkeling naar leeftijd laat zien dat het aandeel jonge (vaak startende) huishoudens tot 35 jaar toeneemt van 13% naar 19% in 2025 en het aandeel huishoudens van 55 jaar of ouder neemt toe van 45% naar 48%. Binnen deze groep neemt vooral het aandeel 75-plus huishoudens sterk toe (van 8% naar 15% van het totaal aantal huishoudens). Ontwikkeling aantal inwoners en huishoudens in inwoners huishoudens Bron: CBS Primos prognose /17

6 3.2 Woningbehoefte in 2025 De kwantitatieve behoefte aan zelfstandige woningen in in 2025 bedraagt woningen, evenveel als het aantal huishoudens. Gelet op de ontwikkeling van de bevolkingsopbouw naar leeftijd en huishoudenssamenstelling in combinatie met het streven van de gemeente naar een evenwichtige bevolkingsopbouw waarin voor zowel jong als oud passende woonruimte is, zijn er vier belangrijke doelgroepen die de kwalitatieve woonvraag in bepalen: o starters; hiertoe worden inwoners gerekend in de leeftijd van 18 tot en met 29 jaar die zich voor het eerst op de woningmarkt begeven (uit huis gaan, samenwonen e.d.). Het leeftijdscohort 18 tot en met 29 jaar sluit aan bij de leeftijdsbegrenzing van de starterslening van de gemeente. WoningNet hanteert voor haar definiëring van jongerenwoningen ook de leeftijdscategorie tot en met 29 jaar. o 55-plussers; o stijgers, ofwel mensen die een stap in hun wooncarrière willen maken; hiertoe rekenen wij doorstromers en woningmarktmigranten; o Daarnaast is er nog een rest groep, de zogenaamde stabielen, ofwel mensen die blijven wonen waar zij wonen. De verdeling van de kwantitatieve woningvraag onder de verschillende doelgroepen is in onderstaand figuur weergegeven. Verdeling kwalitatieve woningbehoefte in 2025 naar doelgroep 30% 15% 17% starters specifieke seniorenwoningen reguliere woningen voor % 24% stijgers stabielen 6/17

7 4 De doelgroepen en hun woonwensen nader bekeken Dit hoofdstuk gaat in op de omvang en de woonwensen van de vier doelgroepen die voor de kwalitatieve woningbehoefte in van belang zijn. Het gaat om een beeld van de structurele, langere termijn vraag, gebaseerd op diverse bronnen. Er dient in het achterhoofd gehouden te worden dat het economische klimaat op de kortere termijn het wensprofiel en gedrag van de consument kan beïnvloeden. 4.1 Starters Omvang van de startersdoelgroep Alle inwoners van in de leeftijd van 18 tot en met 29 jaar zijn potentiële starters. Dit sluit aan bij de leeftijdsgrens die de gemeente hanteert bij de uitgifte van startersleningen. De gebruikte CBS Primos prognose 2012 bevat alleen gegevens voor voor de leeftijdscohorten jaar en jaar. De omvang van de leeftijdsgroep 18 tot en met 29 jaar hebben wij berekend aan de hand van de werkelijke verdeling in 1-jarige leeftijdsklassen in o Het aantal potentiële starters in 2025 bedraagt: Niet alle potentiële starters zullen zich ook manifesteren op de woningmarkt en ook in een woning zoeken. o Wij gaan er van uit dat tweederde van de starters actief op zoek is naar een woning en 85% van hen in een woning zoekt. Dit baseren wij mede op het WoON2012 (waaruit blijkt dat 60% van de starters actief op zoek is naar een woning), onderzoeken onder starters (waaruit blijkt dat 70-80% van de starters in de eigen gemeente wil blijven) en migratiecijfers naar leeftijd gedurende de afgelopen jaren, waarin gekeken is naar het aandeel blijvers binnen de totale groep18 tot en met 29 jarigen (87% voor ). o Het aantal starters dat in 2025 een woning in wenst bedraagt daarmee Een deel van de starters wenst een woning voor zichzelf en een deel gaat samenwonen en deelt dan een woning. o Wij gaan er van uit dat 70% van de starters alleenstaand is (1 woning nodig) en 30% samenwonend (1/2 woning nodig). Dit is gebaseerd op gerealiseerde verhuizingen in de afgelopen jaren door starters in de woningmarktregio Utrecht volgens het WoON o Het aantal gewenste woningen voor starters in 2025 bedraagt daarmee Woonwensen van starters De woonwensen van starters baseren wij op een combinatie van gerealiseerde verhuizingen van starters in de afgelopen jaren volgens het WoON2012, onderzoek van Inbo naar woonwensen van starters in de regio Utrecht en de Soulife-database van Inbo waarin woonwensen van diverse doelgroepen zijn opgenomen. Dit levert het volgende beeld op: 7/17

8 Wensen starters Koop 35% Huur 65% Eengezinswoningen 45% Meergezinswoningen 55% Huur waarvan tot liberalisatiegrens 70% waarvan vanaf liberalisatiegrens 30% Koop waarvan tot 2 ton 55% waarvan 2-3,2 ton 35% waarvan vanaf 3,2 ton 10% Totale vraag starters absoluut (100%) plussers Omvang van de 55-plus doelgroep De Primos huishoudensprognose (2012) gaat er van uit dat in 2025 zo n huishoudens van 55 jaar of ouder telt. Hiervan zijn er huishoudens in de leeftijd van jaar (69% van de 55-plus huishoudens) en huishoudens van 75 jaar of ouder jaar (31% van de 55-plus huishoudens). Naarmate huishoudens ouder worden, neemt het aandeel dat in een zelfstandige woning woont af. Mede gebaseerd op het WoON55+ en eigen onderzoek, gaan wij uit van het volgende: o Van de jonge senioren (55-74 jaar) wenst 90% een zelfstandige woonvorm. o Van de oudere senioren (75+) wenst 75% een zelfstandige woonvorm. Daarmee komt het totaal aantal benodigde zelfstandige woonvormen voor 55- plussers in 2025 op Woonwensen van 55-plussers De woonwensen van 55-plussers baseren wij op een combinatie van onderzoek van WoningNet onder deze doelgroep, Soulife-database van Inbo waarin woonwensen van diverse doelgroepen zijn opgenomen, WoON55+, WWZ monitor regio Utrecht, U 10-monitor wonen en zorg en de NVB publicaties Huurders en Kopers in profiel. In de kwalitatieve woningbehoefte van 55-plusser maken wij onderscheid in: o Specifiek voor senioren bestemde woningen. Hiertoe rekenen we nultrede-woningen (traploos bereikbaar en met slaapkamer, woonkamer, toilet, badkamer en keuken gelijkvloers) en verzorgd wonen in een woning (woningen met niet-planbare zorg op afroep binnen 15 minuten leverbaar) o Reguliere (gewone) woningen die voldoen aan de wensen van 55- plussers. Naarmate de leeftijd toeneemt, neemt ook de wens toe om in een specifieke voor senioren bestemde woning te wonen. 8/17

9 o o o Een derde van de huishoudens van jaar wenst een dergelijke woning en tweederde van de huishoudens van 75 jaar of ouder. Dit beeld komt naar voren uit onderzoek onder 55-plussers door WoningNet. In het rapport Wonen-zorg en MO in de U 10 en de WWZ monitor regio Utrecht, zijn diverse prognoses gemaakt voor de behoefte aan verzorgd wonen woningen en nultrede woningen. Echter met verschillende prognose horizons. Om de behoefte aan deze woonvormen in 2025 te kunnen berekenen, is er van uitgegaan dat de behoefte aan nultrede woningen en verzorgd wonen woningen in dezelfde mate toeneemt. De berekende behoefte aan specifiek voor senioren bestemde woningen in 2025 bedraagt 5.362, waarvan nultrede woningen en 862 verzorgd wonen woningen Nultrede woningen Verzorgd wonen waarvan intramuraal waarvan woningen Totaal specifieke woonvormen senioren Nultrede+verzorgd wonen woningen= zelfstandige woonvormen 55-plussers cursief: berekend Bron: Wonen-zorg en MO in de U 10 en WWZ monitor regio Utrecht o Op basis van eigen kennis en ervaring met woonwensen van de seniorendoelgroep en overleg met de gemeente, gaan wij uit van de volgende verdeling naar woningtype en eigendomsvorm: Bij nultrede-woningen gaat 80% van de behoefte uit naar meergezinswoningen en 75% naar huurwoningen. Bij verzorgd wonen woningen gaat 90% van de behoefte uit naar meergezinswoningen en 90% naar huurwoningen. Bij totale groep 55-plussers die in een reguliere (gewone) woning willen wonen, gaat de voorkeur uit naar eengezinswoningen (60%). Voor 55% is een koopwoning het ideaal. Binnen deze groep hebben 75+ huishoudens een sterkere voorkeur voor meergezinswoningen en huurwoningen dan de huishoudens in de leeftijd van jaar. Samengevat levert dit het volgende beeld op: Wensen 55-plussers Specifieke seniorenwoning (nultrede en verzorgd wonen in woning) Wensen 55- plussers Reguliere woning Wensen totale groep 55- plussers Koop 23% 55% 42% Huur 77% 45% 58% Eengezinswoningen 18% 60% 43% Meergezinswoningen 82% 40% 57% Huur waarvan tot liberalisatiegrens 65% 60% 63% waarvan vanaf liberalisatiegrens 35% 40% 37% Koop waarvan tot 2 ton 65% 18% 285 waarvan 2-3,2 ton 30% 32% 32% waarvan vanaf 3,2 ton 5% 50% 40% Totale vraag 55-plussers abs. (100%) /17

10 4.3 Stijgers Omvang van de stijgersdoelgroep Stijgers zijn huishoudens die een stap in hun wooncarrière willen maken, ongeacht hun leeftijd. Uit het WoON 2012 blijkt dat 15% van de Nederlandse huishoudens actief op zoek is naar een andere woning. De omvang van de stijgersdoelgroep ramen wij op 15% van het aantal huishoudens in in 2025, ofwel Woonwensen van stijgers De woonwensen van stijgers baseren wij op een combinatie van het WoON 2012 voor de woningmarkt regio Utrecht (doorstromers en woningmarktmigranten), huizenkopers en huurders in profiel van de NVB. Wensen stijgers Koop 66% Huur 34% Eengezinswoningen 63% Meergezinswoningen 37% Huur waarvan tot liberalisatiegrens 15% waarvan vanaf liberalisatiegrens 85% Koop waarvan tot 2 ton 29% waarvan 2-3,2 ton 33% waarvan vanaf 3,2 ton 38% Totale vraag stijgers absoluut (100%) Stabielen Omvang van de doelgroep stabielen Stabielen zijn huishoudens die blijven wonen waar ze nu wonen. De omvang van deze doelgroep in 2025 schatten wij in op circa huishoudens Woonwensen van stabielen De woonwensen van de stabielen baseren wij op het profiel van de nietverhuisden in de woningmarktregio Utrecht volgens het WoON Dit levert het volgende beeld op: Wensen stabielen Koop 62% Huur 38% Eengezinswoningen 93% Meergezinswoningen 7% Huur waarvan tot liberalisatiegrens 63% waarvan vanaf liberalisatiegrens 37% Koop waarvan tot 2 ton 16% waarvan 2-3,2 ton 45% waarvan vanaf 3,2 ton 39% Totale vraag stabielen absoluut (100%) /17

11 4.5 Samenvatting kwalitatieve vraag specifieke reguliere w oningen starters seniorenw oningen voor 55+ stijgers stabielen totale vraag verdeling w oningvraag in % 17% 24% 15% 30% 100% koop 35% 23% 55% 66% 62% 50% huur 65% 77% 45% 34% 38% 50% eengezins 45% 18% 60% 63% 93% 61% meergezins 55% 82% 40% 37% 7% 39% in % van huurvraag huur tot liberalisatiegrens 70% 65% 60% 15% 63% 59% huur vanaf liberalisatiegrens 30% 35% 40% 85% 37% 40% in % van koopvraag koop tot 2 ton 55% 65% 18% 29% 16% 27% koop 2-3,2 ton 35% 30% 32% 33% 45% 37% koop vanaf 3,2 ton 10% 5% 50% 38% 39% 36% in % van totale vraag huur tot liberalisatiegrens 46% 50% 27% 5% 24% 30% huur vanaf liberalisatiegrens 20% 27% 18% 29% 14% 20% in % van totale vraag koop tot 2 ton 19% 15% 10% 19% 10% 13% koop 2-3,2 ton 12% 7% 18% 22% 28% 19% koop vanaf 3,2 ton 4% 1% 28% 25% 24% 18% 11/17

12 sociale huur huur duur soc koop (tot ) euro euro > euro onbekend Totaal woningen Referentie 5 Woningaanbod in 5.1 Huidig aanbod Op 1 januari 2013 telde woningen. Ongeveer 30% van de woningvoorraad is een sociale huurwoning en 66% een koopwoning. Binnen de koopsector 30% van de woningen een WOZ-waarde kleiner of gelijk aan en 54% heeft een WOZ-waarde tussen en Slechts 6% heeft een WOZ-waarde van of hoger. Samenstelling woningvoorraad per % 30% koop huur <liberalisatiegrens 66% huur >liberalisatiegrens Bron: gemeente 5.2 Toekomstig aanbod In de gemeentelijke woningbouwmonitor staat de nieuwbouwplanning voor periode tot circa 2020 opgenomen. Per oktober 2013 zitten er woningen in de pijplijn (in aanbouw, procedure, initiatief- en loketfase). Van 199 woningen is nog niet bekend in welk segment deze gerealiseerd worden. Ervan uitgaande dat alle woningen in de pijplijn worden gerealiseerd, neemt de woningvoorraad de komende jaren toe tot woningen. In onderstaande tabel is de verdeling van het nieuwbouwprogramma samengevat. Totaal opgeleverd Totaal in aanbouw Totaal vergunning/proc Totaal initiatief Totaal loket Totaal aantal woningen % 13% 22% 11% 4% 2% 24% 100% Totaal opgeleverd Totaal in voorbereiding Bron: Woningmarktmonitor oktober /17

13 6 Vraag versus aanbod 6.1 Kwantitatief In 2025 is er behoefte aan woningen om aan de woningvraag van de inwoners van te voldoen. Ervan uitgaande dat alle woningen die in de pijplijn zitten worden gerealiseerd, neemt de woningvoorraad de komende jaren toe van tot woningen. Dit is nog niet voldoende om in de vraag van in 2025 te voldoen. Hiervoor is nog een extra uitbreiding van de voorraad met woningen nodig. Ten opzichte van het urgentieprogramma woningbouw (3.300 woningen), is een extra toevoeging van woningen gewenst tot 2025 (zie onderstaande tabel). Aantal woningen Urgentieprogramma woningbouw Opgeleverd t/m 2012 (a) 849 In de pijplijn t/m 2020 (b) Extra benodigd om aan vraag van in 2025 te voldoen (c) Totale gerealiseerde en gewenste productie (a+b+c) Verschil ten opzichte van urgentieprogramma woningbouw Kwalitatief Uitbreiding van de voorraad is in alle segmenten noodzakelijk. Confrontatie van vraag en aanbod (huidig en gepland) levert het volgende beeld op: Vooral bij huurwoningen in de vrije sector is de vraag aanzienlijk groter dan het aanbod. De grote behoefte aan vrije sector huurwoningen hangt samen met de toename van het aantal ouderen (die vanuit hun koophuis doorstromen naar een huurwoning), het economische klimaat waarin de regels voor hypotheekverlening zijn aangescherpt en de EC-maatregel waarin de regels voor toewijzing van sociale huurwoning lastiger zijn aangepast. Ook in de sociale huurvoorraad is behoefte aan uitbreiding. Dit hangt samen met de toename van met name het aantal 75-plusers, maar ook met de omvang van de startersdoelgroep. Bovendien is de wachttijd voor een sociale huurwoning in enorm hoog in verhouding tot de regio (zie ook 6.4.4). In het koopsegment is vooral behoefte aan meer woningen vanaf 3 ton, met name om aan de vraag te voldoen van inwoners die een stap in hun wooncarrière willen maken ( stijgers ). 6.3 Vraag vanuit de regio De totale potentiële vraag naar woningen in bestaat uit inwoners die binnen de gemeente verhuizen, vestigers in en vertrekkers (dit zijn mensen die geen passende woningen in kunnen vinden). 13/17

14 In de Primos prognose betreffende de ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens in, zijn cijfers verwerkt omtrent natuurlijke aanwas, huishoudensvorming, migratie (binnenlands en buitenlands) en ontwikkeling van de woningvoorraad (op basis van het nieuwbouwprogramma dat door de gemeente is aangeleverd). In zekere zin houdt deze prognose dus ook rekening met een woningvraag vanuit de regio. Met een extra regionale opgave c.q. groei van de vraag van uit de regio, is echter nog geen rekening gehouden. 6.4 Mogelijkheden vanuit bestaande woning- en kantorenvoorraad Om in de autonome woonvraag van de se bevolking te kunnen voorzien is uitbreiding van het aantal woningen in diverse segmenten gewenst. Dit kan via nieuwbouw, maar herontwikkeling van de bestaande voorraad en transformatie van bijvoorbeeld leegstaande kantoorpanden behoort zeker ook tot de mogelijkheden. Daarnaast staan er binnen ook woningen te huur en te koop en staan er woningen leeg Woningaanbod (te huur en te koop) binnen Uit een rondgang op Funda.nl ( ) blijkt dat er 830 woningen in te koop staan en 40 te huur worden aangeboden. In totaal een aanbod van 870 woningen. Van de op Funda aangeboden woningen behoren er 795 tot de bestaande bouw. Dit zijn dus woningen die worden aangeboden door huishoudens in die wensen te verhuizen (hoogstwaarschijnlijk stijgers). Dit duidt dus op een potentiële vraag. Niet alle woningen die te koop staan, staan ook leeg (zie verderop, 534 leegstaande woningen van particulieren). Dit komt doordat, zeker in deze tijd, mensen eerst hun woning willen verkopen alvorens een andere woning te kopen. Te koop Te huur Totaal Woningen Bestaand Nieuwbouw Appartementen Bestaand Nieuwbouw Totaal Bestaand Nieuwbouw Totaal Bron: funda.nl, Leegstaande woningen Uit het woningbestand van de gemeente blijkt dat er eind oktober 779 woningen leegstaan. Op een totale woningvoorraad van woningen bedraagt de leegstand 2,8%. Dit is slechts iets hoger dan de gewenste frictieleegstand van 2%. Er is nagenoeg geen verschil in het aandeel leegstaande woningen van corporaties en van particuliere eigenaren. 14/17

15 Iets meer dan de helft van de woningen die leeg staan is een appartement of beneden/bovenwoning Leegstaande kantoren Eind juli2013 bedroeg het kantorenaanbod in m 2, exclusief hetgeen getransformeerd is in de afgelopen jaren tot woningen of andere functies.. Ongeveer m 2 van het kantoorareaal staat leeg. Dit komt neer op 31% van de beschikbare voorraad. Dit is naar verhouding veel. m 2 Voorraad incl. getransformeerd Getransformeerd Voorraad exclusief getransformeerd Aanbod (leegstand) Bron: gemeente, juli 2013 Van het totale kantoorareaal in ( m 2 ) is inmiddels m 2 getransformeerd tot woningen, ofwel 4,2% van het kantoorareaal. Op dit moment is de transformatie van een zestal kantoren (nagenoeg) gereed, dat wil zeggen opgeleverd of bijna opgeleverd. Het gaat om de complexen: o Geinzicht (34 studio s) o Brinkwal (25 starterswoningen) o Merowe (34 appartementen) o Early Bird (35 appartementen) o Krijtstede (30 appartementen) o Weverstedehof (24 appartementen) Er is echter nog een ruim aanbod aan leegstaande kantoorruimte om te transformeren Wachtlijsten sociale huurwoningen De druk op de sociale woningvoorraad in is groot. Er is sprake van een krappe markt binnen de gemeente. De wachttijd voor een woning in is opvallend hoog in vergelijking met de regio en de slaagkans (aantal verhuringen/aantal actief woningzoekenden) is met 2,47% laag relatief laag (8% regio). Uit cijfers van WoningNet (2 e kwartaal 2013) blijkt dat de gemiddelde wachttijd voor een woning in 8,25 jaar bedraagt ten opzichte van 7,49 jaar voor de regio. Per woningtype zijn er verschillen: o De gemiddelde wachttijd voor een jongerenwoning (t/m 29 jaar) in bedraagt 8,99 jaar ten opzichte van 6,57 jaar voor de regio. o De gemiddelde wachttijd voor een normale woning in bedraagt 9,08 jaar ten opzichte van 7,54 jaar voor de regio. o De gemiddelde wachttijd voor een seniorenwoning in bedraagt 7,19 jaar ten opzichte van 7,67 jaar voor de regio. 15/17

16 Wachttijd Wachttijd regio Zoektijd Zoektijd Regio Totaal 8,25 7,49 2,77 3,9 Jongerenwoning 8,99 6,57 0,06 3,09 Normale woning 9,08 7,54 2,89 4,3 Seniorenwoning 7,19 7,67 2,7 2,54 Zoektijd: geeft aan hoe lang een woningzoekende actief heeft gereageerd voordat een verhuring plaatsvond. Bron: WoningNet, Woonmonitor Utrecht 2 e kwartaal 2013 In het tweede kwartaal van 2013 stonden er in woningzoekenden ingeschreven Conclusie Om in de kwalitatieve woonbehoefte van te voldoen, is een uitbreiding van de woningvoorraad in diverse segmenten gewenst. Dit zal voor een substantieel deel in nieuwbouw moeten worden gezocht. De belangrijkste redenen zijn: o Binnen de bestaande voorraad kantoren is, gelet op het aantal m 2 dat leeg staat, weliswaar potentieel aanwezig voor transformatie naar woningbouw maar tot nu toe is het aantal m 2 dat daadwerkelijk getransformeerd is vrij beperkt (slechts m 2 ). De vraag is dan ook of er voldoende interesse onder marktpartijen is om kantoorpanden te transformeren tot woningen aansluitend bij de wensen (tav woning en locatie) van de se bevolking. o Leegstand in de bestaande woningvoorraad is vrij beperkt (net iets boven de frictieleegstand van 2%) en is dus niet in te zetten als een alternatief voor nieuwbouw. Tot besluit merken wij op dat er over de woonwensen van de se bevolking geen actuele, specifieke gegevens zijn, noch op totaal niveau nog op het niveau van verschillende doelgroepen. Om de kwalitatieve woonbehoefte nader te kunnen duiden en te vertalen naar de verschillende wijken, verdient het aanbeveling om op korte termijn een woonwensenonderzoek te houden. Inbo heeft permanent een enquête online staan die eenvoudig aan te passen is naar de specifieke situatie en vraagstukken voor. 16/17

17 Achtergrond tabellen Leeftijdsopbouw bevolking jaar % % jaar % % jaar % % jaar % % jaar % % jaar % % jaar % % 75 jaar e.o % % totaal % % Bron: CBS Primos prognose 2012 Huishoudenssamenstellig huishoudens leeftijd alleenstaand < % % % % % % % % totaal % % samenw onend z kids < % % % % % % % % totaal % % samenw onend met kids < % % % % % % % - 0% totaal % % 1-ouder en overig < % 322 1% % % % 643 2% % - 0% totaal % % huishoudens totaal % % totaal huishoudens < % % % % % % % % totaal % % totaal huishoudens alleenstaand % % samenw onend z kids % % samenw onend m kids % % 1-ouder en overig % % totaal % % Bron: CBS Primos prognose /17