Gemeentelijk Woningbedrijf Renswoude Postbus ZL Renswoude

Transcriptie

1 QUICK SCAN WONINGMARKTONDERZOEK GEMEENTE RENSWOUDE Gemeentelijk Woningbedrijf Renswoude Postbus ZL Renswoude Hertogin Johannasingel AJ OSS T E info@fmconsultants.nl W Datum: 6 maart 2013

2 INHOUD Bladzijde 1 INLEIDING Onderzoeksvragen Definities en uitgangspunten Doelstelling Proces Leeswijzer 3 2 UITGANGSPUNTENEN DEFINITIES 4 3 SAMENVATTING WONINGMARKTONDERZOEK EN WOONVISIE Bevolkingsontwikkeling Huishoudontwikkeling Migratie Huishoudinkomens Woningvoorraad 9 4 AANDACHTSGROEP EN KERNVOORRAAD (HUUR) Primaire en secundaire aandachtsgroep Benodigde kernvoorraad 11 5 CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD (HUUR) Huurvoorraad naar woonvorm Huurvoorraad naar huurniveau Planaanbod en marktopnamecapaciteit 16 6 KOOPWONINGEN Kopers Woningvoorraad naar woonvorm en prijsklasse Appartementen Eengezinswoningen 21 6 AFSLUITING 22 BIJLAGE 1; Planaanbod uit rapport Food Valley 23 BIJLAGE 2; Nieuwbouwplannen gemeente 24 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 1

3 1 INLEIDING Voor een goede strategische analyse van de vastgoedportefeuille is het noodzakelijk inzicht te hebben in de grootte van de primaire en secundaire aandachtsgroep. Met kennis van deze aandachtsgroep kunnen we de grootte van de kernvoorraad (kwantitatief) bepalen en ook de soort woningen (kwalitatief). 1.1 Onderzoeksvragen Het Gemeentelijk Woningbedrijf heeft een zevental onderzoeksvragen geformuleerd: 1. Maak een analyse van de bestaande onderzoeken en CBS gegevens; 2. Hoe groot is de primaire doelgroep in 2011/2012 en in 2025/2030? 3. Hoe groot is de secundaire doelgroep in 2011/2012 en in 2025/2030? 4. Hoe groot is de benodigde woningvoorraad (huur en koop) nu en in 2025/2030? 5. Wat zijn de discrepanties tussen de marktvraag uit vraag 4 versus het huidige huuraanbod primair en secundair? 6. Wat betekent dit voor de nieuwbouwplannen? 7. Welke strategische mogelijkheden zijn er om de doelgroepen, zoals de starters, te bedienen? 1.2 Definities en uitgangspunten Voor de beantwoording van de onderzoeksvragen zijn onderstaande uitgangspunten aangehouden. De primaire doelgroep is gedefinieerd als alle huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot (peildatum 1 januari 2013). Binnen deze primaire doelgroep is de inkomensgrens voor de huurtoeslag (ca gemiddeld) apart inzichtelijk gemaakt. De secundaire doelgroep is gedefinieerd als alle huishoudens met een gezamenlijk inkomen van tot respectievelijk De primaire kernvoorraad wordt gedefinieerd als alle woningen met een huur tot 574,34 (aftoppingsgrens) respectievelijk 681,02 (liberalisatiegrens). De secundaire woningvoorraad wordt gevormd door alle woningen met een huur boven de 681,02. We hebben geconstateerd dat woningmarktinformatie aanwezig en beschikbaar is. Belangrijkste documenten zijn de geactualiseerde woonvisie 1, de rapportage van Food Valley 2 en de CBS gegevens (Statline). Een belangrijke component die nog gemist wordt zijn de inkomensgegevens van de huishoudens die wonen in de gemeente Renswoude. Deze gegevens zijn aanvullend ingekocht bij Experian. In dit rapport maken we de stappen inzichtelijk om met kennis over de huishoudens en inkomensgegevens te komen tot de gewenste voorraadportefeuille in Om gevoel te krijgen bij de robuustheid van de stappen en de uitkomsten, is gestart met de bepaling van de kernvoorraad voor dit moment (cijfers 2011). Naast de huurvoorraad is aanvullend een analyse uitgevoerd met betrekking tot de koopwoningen. Hoe is de huidige woningvoorraad opgebouwd (WOZ-waarde, woonvormen) en welke toekomstige gewenste ontwikkelingen in de voorraad zien we in relatie tot de huidige en toekomstige woningmarkt. 1 Geactualiseerde woonvisie van de gemeente Renswoude d.d. 20 april Inventarisatie en probleemanalyse Food Valley d.d. 15 oktober 2012 van Companen 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 2

4 1.3 Doelstelling Het verkrijgen en analyseren van data over huishoudens en inkomens voor de gemeente Renswoude. Met deze data wordt, na analyse en interpretatie, de grootte van de aandachtsgroep en de secundaire groep (middeninkomens) in 2025 bepaald. Aansluitend vertalen we de grootte van de aandachtsgroepen door naar de gewenste woningvoorraad (huur en koop). De uitkomsten dienen als basis voor een verdere concretisering van de woonvisie Proces Het quick scan woningmarktonderzoek is in de volgende stappen besproken en uitgewerkt. Uitgangspunten en informatie In deze stap zijn de uitgangspunten en definities besproken en vastgelegd. De aanwezige woningmarktinformatie is geïnventariseerd en in beeld gebracht. Informatie over de verhuurbaarheid van het gemeentelijk woningbezit is verzameld. Woningmarktinformatie Er is data ingekocht (Experian) met betrekking tot huishoudens, leeftijden en inkomensklassen. Met de inkomensgegevens wordt het aantal huishoudens bepaald in relatie met de vastgestelde inkomensgrenzen. De demografische ontwikkelingen uit diverse bestaande bronnen (Statline van CBS, Food Valley en Woonvisie) zijn geanalyseerd. Aan de hand van de demografische ontwikkelingen van bevolking en huishoudens, en de economische ontwikkelingen, is de grootte van de diverse aandachtsgroepen bepaald voor het jaar 2025/2030. Analyse data en uitkomsten (kwantitatief) Op basis van bestaande woonwensenonderzoeken (o.a. WOoN en databasewoonbeleving van Woningnet), aangevuld met gegevens uit het eigen woningzoekendensysteem, zijn de woonwensen van de klantgroepen in beeld gebracht. Deze woonwensen hebben betrekking op de gewenste woonvorm, zoals grondgebonden woning, appartement en aantal kamers. Hiermee is de benodigde kernvoorraad (huur) voor de gemeente in beeld gebracht naar een betaalbare en middeldure kernvoorraad. Ook de grootte van het benodigde aantal vrije sector huurwoningen (met een huur groter dan 681,02) is bepaald. De berekeningen en uitgangspunten zijn vastgelegd in een rekenmodel (Excel bestand). Met dit model zijn we in staat verschillende parameters zelf aan te passen, waarbij de consequenties op de voorraad zichtbaar worden. Op deze wijze kunnen verschillende scenario s worden doorgerekend en gesimuleerd. Daarnaast wordt het model gebruikt voor het bewaken en monitoren van de gekozen uitgangspunten en prognoses. 1.5 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de uitgangspunten en definities. Een samenvatting van de woningmarkt en de woonvisie voor is in hoofdstuk 3 opgenomen. In hoofdstuk 4 is de aandachtsgroep in beeld gebracht en de kernvoorraad bepaald. De woningvoorraad toetsen we in hoofdstuk 5 aan de gewenste voorraadportefeuille en trekken we conclusies en aanbevelingen ten aanzien van eigendom (koop/huur), woonvormen en huurniveaus. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de koopsector inclusief conclusies en aanbevelingen. 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 3

5 2 UITGANGSPUNTEN EN DEFINITIES Vooraf aan de berekening van de kernvoorraad zijn uitgangspunten en definities besproken en vastgelegd. Aandachtgroep De aandachtsgroep voor de gemeente bestaat uit een primaire doelgroep en een secundaire doelgroep. De inkomensgrenzen zijn als volgt vastgesteld. De primaire doelgroep is gedefinieerd als alle huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot (peildatum 1 januari 2013): Primaire doelgroep 1 met een huishoudinkomen tot de BBSH 3 grens (zie de tabel 2.1); Primaire doelgroep 2 met een huishoudinkomen tussen de BBSH grens en Tabel 2.1 Inkomensgrenzen BBSH Peildatum: 1 januari 2013 BBSH grens huishoudinkomen Alle personen < 65 jaar Meest verdienende > 65 jaar Eenpersoons Meerpersoons De secundaire doelgroep is gedefinieerd als alle huishoudens met een gezamenlijk inkomen tussen de en Huurniveaus De kernvoorraad wordt gedefinieerd als alle woningen met een huur tot 574,34 (aftoppingsgrens) respectievelijk 681,02 (liberalisatiegrens). De vrije sector woningvoorraad wordt gevormd door alle woningen met een huur boven de 681,02. Koopprijzen De koopprijzen van de woningen zijn gedefinieerd als: Tot ; Van tot ; Vanaf Woonvormen Voor het bepalen van de kernvoorraad wordt het woningbezit onderverdeeld naar de volgende woonvormen: Meergezinswoningen met een huur < 374,44 ( jongerenwoning ); Meergezinswoningen met of zonder lift Grondgebonden woningen met één of twee slaapkamers; Grondgebonden woningen met drie of meer slaapkamers; Meergezinswoningen of grondgebonden woningen, gelabeld voor de doelgroep senioren. Onder meergezinswoningen vallen maisonnettewoningen, boven- en benedenwoningen portieketagewoningen en galerijwoningen. 3 Besluit Beheer Sociale Huursector 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 4

6 Prognoses Voor de verwachte groei van het aantal inwoners en het aantal huishoudens wordt de regionale prognose bevolkingsopbouw van het CBS gehanteerd (peildatum 12 oktober 2011). Dit is dezelfde bron en periode als voor de woonvisie is gebruikt, maar dan met een recentere peildatum. In de CBS prognose worden op basis van analyses van de demografische ontwikkelingen veronderstellingen opgesteld over de toekomstige trends rond geboorte, sterfte, migratie en overgangen tussen huishoudensposities (echtscheidingen, uit huis gaan, etc.). De gevolgen van de veronderstellingen zijn doorgerekend in het prognosemodel. 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 5

7 3 SAMENVATTING WONINGMARKTONDERZOEK EN WOONVISIE In dit hoofdstuk wordt onderzoeksvraag 1 beantwoord. Een samenvatting van de woningmarktgegevens uit de woonvisie is in dit hoofdstuk opgenomen. De gegevens worden tegelijkertijd geactualiseerd aan de hand van de nieuwe CBS cijfers (peildatum oktober 2011). Aansluitend wordt ingegaan op de de inkoop van de huishoudinkomens (Experian). 3.1 Bevolkingsontwikkeling In de woonvisie zijn de volgende bevindingen genoteerd: - De bevolking is relatief hard gegroeid. 11,3% in de periode ; - Renswoude heeft een jonge bevolking; 37% is jonger dan 25 jaar; - De groei tussen 2010 en 2020 wordt door het CBS op 0,5% verwacht; - De opbouw van de bevolking naar leeftijd verandert wel: bijna alle leeftijdsklassen dalen. Het aandeel ouderen van 65 jaar of ouder stijgt van 11% naar 17%; - De ambitie van de gemeente is een groei naar inwoners in In de woonvisie komt de geprognosticeerde groei van de bevolking met een half procent uit op ca tot personen. De gemeente is in de periode 2005 t/m 2011 gegroeid met ca. 11% (1,8% per jaar). Zie tabel 3.1. De groei wordt voor bijna 60% veroorzaakt door een geboorteoverschot (276 personen). Ruim 40% komt voor rekening van een vestigingsoverschot (200 personen). Tabel 3.1; bevolkingsontwikkeling Inwonertal 31/12/2005 Inwonertal 31/12/2011 Absolute stijging Stijging per jaar Percentage per jaar Renswoude ,3 1,83% Volgens de CBS bevolkingsprognose groeit het aantal inwoners licht tot ruim personen in Het verschil tussen de prognose (4.900) en de ambitie (5.500) is 600 personen. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat het werkelijk aantal inwoners op 31 december personen is. Als we naar de leeftijdopbouw kijken, zien we de volgende ontwikkelingen (zie figuur 3.1). Het aantal mensen in de gezinsleeftijd (en daarmee het aantal gezinnen met kinderen) neemt de komende jaren af. Het aandeel jarigen loopt terug van 40% in 2012 tot 36% in Het aandeel jongeren tot 25 jaar neemt af van 36% naar 28%. De groep jarigen en de groep 75-plussers neemt de komende jaren sterk toe. Het aandeel jarigen neemt toe van 8% in 2012 tot 12% in Het aandeel 75-plussers stijgt van 4% naar 12%. De sterke stijging vlakt rond 2040 voor de groep jarigen weer af. Figuur 3.1; bevolkingsprognose gemeente Renswoude _Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 6

8 % 6% 8% 10% 13% 10% 40% 38% 13% 13% 12% 9% 13% 11% 12% 11% 13% 13% 12% 38% 34% 36% 11% 11% 10% % 23% 19% 19% 18% Huishoudontwikkeling In de woonvisie zijn de volgende bevindingen genoteerd: - Renswoude heeft weinig jonge huishoudens; 18% is jonger dan 35 jaar; - Renswoude heeft weinig ouderen; 11% is ouder dan 65 jaar; - Renswoude heeft veel gezinnen met kinderen; 47%; - De gemiddelde huishoudgrootte is 2,8; - Afname van het aantal jonge huishoudens tot 35 jaar. Door de verwachte bevolkingsontwikkeling en de verdere gezinsverdunning prognosticeert het CBS nog een behoorlijke toename van het aantal huishoudens tot Zie tabel 3.2. De verdere gezinsverdunning komt doordat het aantal kinderen per huishouden blijft dalen en het aantal 1 en 2 persoonshuishoudens mede door de vergrijzing blijft toenemen. Tabel 3.2; huishoudontwikkeling Huishoudensontwikkeling 2012* CBS Provincie**, migratie=0 Provincie** Primos 2012*** * prognose ** bron: inventarisatie en probleemanalyse Food Valley d.d. 15 oktober 2012 *** Primos 2012: concept januari 2013 In de vorige prognose (2009) werd uitgegaan van een groei van 8,5% naar huishoudens in De nieuwe CBS prognose gaat uit van huishoudens in Het aantal huishoudens in 2025 is geprognosticeerd op huishoudens. Een groei van ca. 16%. De provinciale prognose (migratie = 0) gaat uit van een groei tot 2025 van ca. 13%. In 2020 en 2030 is de provinciale prognose (migratie = 0) nagenoeg gelijk aan de CBS prognose. De andere provinciale prognose gaat uit van een groei met 25% van het aantal huishoudens in Deze prognose wijkt sterk af van de drie andere prognoses. De Primosprognose gaat in 2015 en 2020 uit van een grotere groei van het aantal huishoudens en vanaf 2025 van een lagere groei. Voor de prognose 2025 geven de verschillende prognoses een groei aan met een bandbreedte tussen de 12% en 16%. Voor de huidige ca woningen/huishoudens in de gemeente betekent dit een gewenste toename van 200 tot 275 woningen tot _Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 7

9 Om de ambitie van 600 extra personen (ca. 250 huishoudens) te verwezenlijken moeten nog ca. 250 extra woningen worden toegevoegd. Het aantal benodigde nieuwbouwwoningen komt dan uit op 450 tot 500 woningen tot De groei wordt met name veroorzaakt door de grote stijging van het aantal seniorenhuishoudens van 65 tot 75 jaar (met ca. 50%). En door de stijging van het aantal seniorenhuishoudens van 75 jaar en ouder (van ca. 160%). Daartegenover staat een gelijkblijvend aantal huishoudens van 55 tot 65 jaar en een afname van gezinnen en een-/tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar met ca. 5%. 3.3 Migratie In de woonvisie zijn geen gegevens over migratie opgenomen. Renswoude kent een positief migratiesaldo (meer vestiging dan vertrek). Over de jaren heen zien we grote schommelingen. Dit heeft te maken met de oplevering van de nieuwbouw. Zie figuur 3.2. Figuur 3.2; Gemeente Renswoude, groei woningvoorraad, huishoudens en bevolking (saldo); bron CBS In tabel 3.3 is aangegeven met welke plaatsen veel verhuisbewegingen plaats vinden. Renswoude trekt veel bewoners uit Ede, Veenendaal en Scherpenzeel. Tabel 3.3; Migratie naar richting Het zijn met name de gezinnen (met kinderen) die voor het vestigingsoverschot zorgen. Dit heeft ongetwijfeld te maken met de toegevoegde nieuwbouw voor deze groep. Zie figuur 3.3. Figuur 3.3; Migratie naar leeftijd Inventarisatie en probleemanalyse Food Valley d.d. 15 oktober 2012 van Companen 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 8

10 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 9

11 3.4 Huishoudinkomens In de woonvisie zijn alleen inkomensgegevens opgenomen uit een onderzoek uit 2007, nl. het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen en dat ligt hoger dan gemiddeld in Nederland. De verdeling van de huishoudsamenstellingen over de huishoudinkomens zijn in beeld gebracht. Zie tabel 3.4 en 3.5. Voor Renswoude geldt de volgende verdeling naar huishoudsamenstelling en inkomen. Tabel 3.4; inkomen per type huishouden, huur en koop 2011, bron Experian 2012 tot tot tot Voor de huurwoningen in Renswoude geldt de volgende verdeling. Tabel 3.5; inkomen per type huishouden, huur 2011, bron Experian 2012 tot > Totaal Renswoude, gemeente 1 en 2 persoons huishoudens onder 25 jaar en 2 persoons huishoudens, onder 55 jaar en meerpersoons huishoudens, onder 55 jaar en meerpersoons huishoudens, 55 jaar en ouder en 2 persoons huishoudens, 55 t/m 64 jaar en 2 persoons huishoudens, 65 t/m 74 jaar en 2 persoons huishoudens, 75 jaar en ouder Totaal tot tot tot tot > Totaal Renswoude, gemeente 1 en 2 persoons huishoudens onder 25 jaar en 2 persoons huishoudens, onder 55 jaar en meerpersoons huishoudens, onder 55 jaar en meerpersoons huishoudens, 55 jaar en ouder en 2 persoons huishoudens, 55 t/m 64 jaar en 2 persoons huishoudens, 65 t/m 74 jaar en 2 persoons huishoudens, 75 jaar en ouder Totaal Opvallend is het lage aantal huishoudens in de inkomensgroep tussen en dat een woning huurt. 3.5 Woningvoorraad In de woonvisie zijn de volgende bevindingen genoteerd: - Eenzijdige woningvoorraad; veel koopeengezinswoningen en weinig appartementen; - Relatief goedkope huurwoningen. Woningbezit Gemeentelijk Woningbedrijf Het Gemeentelijk Woningbedrijf heeft 352 verhuureenheden in haar bezit: woningen; - 8 kamers; - 1 verpleeghuis met 6 wooneenheden; - 3 woonwagenstandplaatsen. Volgens het CBS wordt 16% van de woningen bewoond door huishoudens met een inkomen tussen en (ca. 55 huishoudens). 18% van de woningen (ca. 65 huishoudens) wordt bewoond door een huishouden met een inkomen boven (peildatum 1 januari 2011). Slechts twaalf woningen hebben een huur boven de tweede aftoppingsgrens van 574,34 (peildatum ). 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 10

12 WOZ-waarde De WOZ-waarden van de woningen is licht afgenomen van gemiddeld in 2010 tot in 2012 (ca. -3%). De gemiddelde WOZ-waarde van de huurwoningen bedraagt ca In Renswoude bestaat de woningvoorraad voor slechts 6% uit goedkope woningen met een WOZwaarde onder Zie tabel 3.6. Tabel 3.6; WOZ waarden naar koop- en huurwoningen, bron gemeente Renswoude, 2013 WOZ-waarden koop huur totaal percentage tot % tot % vanaf % Totaal % Per 1 januari 2013 staan 46 bestaande woningen (2,7% van de woningvoorraad) te koop in Renswoude: 7 appartementen en 39 eengezinswoningen. Slechts drie woningen (appartementen) hebben een vraagprijs onder (bron: Funda d.d. 1 januari 2013). 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 11

13 4 AANDACHTSGROEP EN KERNVOORRAAD In dit hoofdstuk wordt de grootte van de aandachtsgroep in beeld gebracht. Aansluitend wordt de benodigde kernvoorraad berekent die nodig is om deze groep te huisvesten. 4.1 Primaire en secundaire aandachtsgroep De grootte van de primaire en secundaire aandachtsgroep is bepaald door inkoop van data met betrekking tot huishoudsamenstelling, leeftijd en inkomen (peildatum 2011). Zie tabel 4.1. Voor het jaar 2025/2030 is de huishoudontwikkeling van CBS (2011) gehanteerd. Zie hoofdstuk 3. Bij het uitgangspunt van een neutrale economische ontwikkeling zien we een toename van het aandeel lagere inkomens en een afname van het aandeel hogere inkomens. De verklaring hiervoor is dat veel huishoudens de leeftijdsgrens van 65 jaar passeren. Het inkomen uit werk wordt vervangen door een (lager) inkomen uit pensioen. In de berekeningen is er van uit gegaan dat de huidige recessie voor de langere termijn beperkte invloed heeft. Bij een structurele negatieve economische ontwikkeling wordt de koopkracht minder. Daar tegenover staat dat de ontwikkeling van de huur- en koopprijzen door de markt hierop gecorrigeerd worden. Een gedeelte van de lagere inkomens blijft in de huidige koopwoning wonen. Zie tabel 4.1. Tabel 4.1; aantal huishoudens per inkomenscategorie, 2011 en 2025 aantal huishoudens 2011 percentage aantal huishoudens 2025 percentage Primaire en secundaire doelgroep inkomen tot Primaire doelgroep 1 tot % % Primaire doelgroep % % Secundaire doelgroep % % Overige huishoudens vanaf % % Totaal % % Conclusies onderzoeksvraag 2 en 3 De grootte van de primaire doelgroep (met een huishoudinkomen tot ) is ca. 500 tot 550 huishoudens groot (ca. 31%). Door de vergrijzing groeit deze groep naar ca. 675 tot 725 huishoudens (35%) in De secundaire doelgroep is ca. 180 tot 220 huishoudens groot (12%). De groep stijgt licht naar ca. 230 tot 270 huishoudens (13%) in Benodigde woningvoorraad De (kern)voorraad wordt bepaald door het aantal huishoudens van de aandachtsgroep dat daadwerkelijk huurt. Op dit moment huurt: - 83% van de aandachtgroep tot ; - 6% van de aandachtgroep van tot ; - 25% van de aandachtgroep van tot ; - 6% van de overige huishoudens vanaf In tabel 4.2 op de volgende bladzijde zijn de percentages uitgewerkt naar aantallen huurders en huurwoningen. 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 12

14 Tabel 4.2; aantal huishoudens naar inkomen, en naar huurwoningen 2011 en 2025, bron Experian 2012 aantal huishoudens 2011 aantal huurwoningen 2011 percentage aantal huurwoningen 2025 percentage percentage Primaire en secundaire woningvoorraad inkomen tot dat huurt (Benodigde) kernvoorraad tot % % % (Benodigde) kernvoorraad % 13 3% 15 4% (Benodigde) vrije sector voorraad % 51 13% 56 13% (Benodigde) vrije sector voorraad vanaf % 60 15% 56 13% Totaal % % % De benodigde huurvoorraad 2011 voor de aandachtsgroep (huishoudens met een inkomen tot ) bedraagt ca. 275 woningen. De gewenste huurvoorraad in 2025 stijgt met ca. 50 woningen naar ca. 325 woningen. Het aantal huishoudens in de secundaire doelgroep die in een huurwoning woont bedraagt ca. 100 huishoudens. De aantal huishoudens blijft stabiel (2025). Omdat in de toekomst een gedeelte van deze groep in een betaalbare huurwoning blijft wonen, moet de kernvoorraad groter zijn dan het aantal huishoudens uit de aandachtsgroep. We hanteren het uitgangspunt dat ca. 20% van de hogere inkomens (> ) in 2025 in de kernvoorraad woont. Conclusies onderzoeksvraag 4 (naar aantal) Benodigde kernvoorraad (huur tot 681,02) in 2012 is 300 tot 350 woningen groot. Benodigde kernvoorraad (huur tot 681,02) in 2025 is 350 tot 400 woningen groot. Woningvoorraad naar woonvorm De woonwensen van de aandachtgroep zijn vertaald naar de woonvormen: - Meergezinswoning in de huurklasse tot 374,44; - Meergezinswoning met of zonder lift; - Grondgebonden woningen met 1 of 2 slaapkamers; - Grondgebonden woningen met 3 of meer slaapkamers; - Woningen gelabeld voor de doelgroep senioren. Vanuit ervaringen bij andere soortgelijke gemeenten zien we voor de verschillende doelgroepen de volgende wensen naar woonvorm. De doelgroep een-/tweepersoonshuishoudens wenst: - 20% een jongerenwoning; - 20% een appartement; - 60% een kleine of grote eengezinswoning. De doelgroep gezinnen wenst in Renswoude een eengezinswoning. De doelgroep senioren (55 tot 65-jaar) wenst/woont voor 70% de huidige eengezinswoning en voor 30% een gelabelde seniorenwoning. De doelgroep senioren (65 tot 75 jaar) wenst/woont voor 60% de huidige eengezinswoning en voor 40% een gelabelde seniorenwoning. De 75-plussers wensen/wonen voor 50% in een gelabelde seniorenwoning. Landelijk blijkt 85% van de huishoudens van 55 jaar of ouder in een reguliere woning (koop of huur) te wonen. Zie figuur 4.1 op de volgende bladzijde. 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 13

15 Figuur 4.1; Woonsituatie huishoudens 55 jaar en ouder in Nederland 5 ; In Renswoude wonen 25% van de 55-plussers in een huurwoning die gelabeld is voor senioren. Begin januari 2013 zijn de woningzoekenden als volgt verdeeld: - 41 kleine huishoudens; - 70 huishoudens voor een eengezinswoning; - 54 huishoudens voor een seniorenwoning. De woningzoekenden bestaan uit zowel actief als passief woningzoekenden. Deze laatste groep staat uit voorzorg (voor later) ingeschreven en is dus niet actief op zoek naar een woning. Met de hiervoor genoemde woonwensen levert dit het gewenste aanbod in 2011 (tabel 4.3): Tabel 4.3; aantal huishoudens naar inkomen, en naar huurwoningen 2011, bron Experian 2012 inkomen tot inkomen tot inkomen tot inkomen tot Woningvoorraad naar woonvorm 2011 tot vanaf totaal 1. appartement met maximaal één slaapkamer en < , meergezinswoning met 1 of meer slaapkamers , grondgebonden woning met 1 of 2 slaapkamers , grondgebonden woning met 3 of meer slaapkamers , woning gelabeld voor senioren Totaal Als we de woonvormen doorvertalen naar huurklassen of (sociale) koop zien we het volgende beeld (tabel 4.4): Tabel 4.4; aantal huishoudens naar huurgrenzen, en naar huurwoningen 2011, bron Experian 2012 huur tot huur tot vrije sector huur of vrije sector huur of tot 561,98 tot 664,66 of sociale koop sociale koop totaal percentage Woningvoorraad naar woonvorm en huurklassen sociale koop 1. appartement met maximaal één slaapkamer en < % 2, meergezinswoning met 1 of meer slaapkamers % 3, grondgebonden woning met 1 of 2 slaapkamers % 4, grondgebonden woning met 3 of meer slaapkamers % 5, woning gelabeld voor senioren % Totaal % Vanuit de woonwensen beredeneert kan de huurvoorraad bestaan uit ca. 10% appartementen, ruim 70% eengezinswoningen en voor bijna 20% uit specifieke seniorenwoningen. Voor 2025 daalt het aandeel appartementen licht. Het aandeel seniorenwoningen stijgt (door de vergrijzing) van 17% naar 24%. Zie tabel 4.5 op de volgende bladzijde. 5 Bron: Cijfers over Wonen, Wijken en Integratie 2010, CBS. 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 14

16 Tabel 4.5; aantal huishoudens naar huurgrenzen, en naar huurwoningen 2025, bron Experian 2012 huur tot huur tot vrije sector huur of vrije sector huur of tot 561,98 tot 664,66 of sociale koop sociale koop totaal percentage Woningvoorraad naar woonvorm en huurklassen 2025 sociale koop 1. appartement met maximaal één slaapkamer en < % 2, meergezinswoning met 1 of meer slaapkamers % 3, grondgebonden woning met 1 of 2 slaapkamers % 4, grondgebonden woning met 3 of meer slaapkamers % 5, woning gelabeld voor senioren % Totaal % Conclusies onderzoeksvraag 4 (naar woonvorm) Benodigde huurwoningvoorraad in 2025 naar woonvormen: - ca. 10% appartementen; 40 tot 50 appartementen; - 65%-70% eengezinswoningen. 275 tot 325 eengezinswoningen; - 20% tot 25% seniorenwoningen 100 tot 120 woningen voor senioren (appartement of grondgebonden). 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 15

17 5 CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD In dit hoofdstuk wordt de berekende vraag in 2011 en 2025 gespiegeld aan het huidige aanbod (peildatum 1 januari 2013). 5.1 Huurvoorraad naar woonvorm Het bezit van het Gemeentelijk Woningbedrijf is als volgt opgebouwd: eengezinswoningen bestaande uit 228 rijtjeswoningen (eind- hoek- en tussenwoningen) en 10 twee-onder-een-kap woningen; - 42 gelijkvloerse woningen bestaande uit 27 bejaardenwoningen en 15 semibungalows; - 69 appartementen bestaande uit 25 boven- en benedenwoningen, 8 kamers, 1 maisonnette en 35 overige appartementen; - 3 woonwagenstandplaatsen; - Verpleeghuis met 6 wooneenheden. Naast het gemeentelijk woningbezit zijn er nog 38 huurwoningen. 23 van deze huurwoningen zijn uit het WOZ-bestand van de gemeente getraceerd. 15 woningen zijn onbekend. Als we het aanbod spiegelen aan de berekende vraag uit hoofdstuk 4 ontstaat voor 2011 het volgende beeld (tabel 5.1). Tabel 5.1; vraag en aanbod huurwoningen 2011 Renswoude vraag 2011 aanbod 2011 aanbod 2011 aanbod 2011 verschil woonvorm gemeentelijk totaal woningbedrijf overige verhuurders totaal + overschot -/- tekort 1. appartement met maximaal één slaapkamer en < overige appartementen eengezinswoning met twee slaapkamers eengezinswoning met drie of meer slaapkamers woning gelabeld voor senioren Totaal We zien een theoretisch overschot van ca. 30 appartementen, een theoretisch tekort van ca. 25 eengezinswoningen en ca. 20 seniorenwoningen. Voor 2025 zien we in tabel 5.2 de volgende ontwikkeling. Tabel 5.2; vraag en aanbod huurwoningen naar woonvorm 2025 Renswoude vraag 2025 aanbod 2011 aanbod 2011 aanbod 2011 verschil overige + overschot woonvorm totaal verhuurders totaal -/- tekort 1. appartement met maximaal één slaapkamer en < overige appartementen eengezinswoning met twee slaapkamers eengezinswoning met drie of meer slaapkamers woning gelabeld voor senioren Totaal De behoefte aan woningen voor senioren neemt door de vergrijzing toe naar ca. 60 woningen. De woningen dienen van een zodanige kwaliteit te zijn (locatie, oppervlakte en prijs) dat senioren worden verleid om ook daadwerkelijk te verhuizen. Ook de behoefte aan eengezinswoningen neemt door de geprognosticeerde huishoudontwikkeling toe naar ca. 40 woningen. Deze woningen worden niet alleen aan gezinnen toegewezen maar met name ook aan (startende) jonge huishoudens. 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 16

18 Conclusies onderzoeksvraag 5 (naar woonvorm) Ruimte voor 50 extra huurwoningen. Kwantitatief overschot in 2025 van ca. 30 tot 40 huurappartementen. Kwantitatief tekort in 2025 van ca. 30 tot 40 eengezinswoningen (huur). Kwantitatief tekort in 2025 van ca. 50 tot 70 voor senioren gelabelde woningen (huur). 5.2 Huurvoorraad naar huurniveau Als we naar het huurniveau van het gemeentelijk woningbezit bekijken is er voldoende ruimte om differentiatie in de huren aan te brengen. Voor Renswoude kan een volgende verdeling als indicatie worden aangehouden: - 80% van de woningen verhuren onder de aftoppingsgrens van 574,34; ca. 280 woningen - 15% van de woningen verhuren in de middeldure huur tussen 574,34 en 681,02; ca. 50 woningen; - 5% van de woningen verhuren in de vrije sector huur; ca. 15 woningen. Tabel 5.3; vraag en aanbod naar huurniveau 2011 huurniveau vraag percentage aanbod percentage + overschot -/- tekort huur tot 374, % 85 24% 15 huur van 374,44 tot 574, % % 42 huur van 574,34 tot 681, % 12 3% -40 huur vanaf 681, % 1 0% -16 Totaal % % 0 Conclusies onderzoeksvraag 5 (naar huurniveau) Overschot in 2025 van ca. 50 tot 60 betaalbare woningen tot 574,34. Ruimte voor 30 tot 50 middeldure woningen van 574,34 tot 681,02. Ruimte voor ca. 20 vrije sector woningen. 5.3 Planaanbod en marktopnamecapaciteit In het rapport Inventarisatie en probleemanalyse Food Valley d.d. 15 oktober 2012 is het planaanbod van de gemeente opgenomen. Zie bijlage 1. De marktopnamecapaciteit is in dezelfde rapportage voor de korte termijn ( ) opgenomen en als volgt verwoord. Figuur 5.1; Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar eigendomsverhouding en type 6 6 Inventarisatie en probleemanalyse Food Valley d.d. 15 oktober 2012 van Companen 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 17

19 Figuur 5.2; Marktopnamecapaciteit en plancapaciteit naar prijsklasse 7 Wat betekenen de conclusies uit dit rapport voor de nieuwbouwplannen? En hoe verhoudt zich dit tot de marktopnamecapaciteit? Het totale nieuwbouwprogramma van de gemeente is opgenomen in de bijlage 2. Eigendom en type In het planaanbod zijn 20 huurwoningen opgenomen tot In dit hoofdstuk is een gewenste uitbreiding van 50 huurwoningen (tot 2025) berekend. In de marktopnamecapaciteit (figuur 5.1) blijkt tot 2015 ruimte voor 10 tot 20 extra huurwoningen. De geplande hoeveelheid koopwoningen vormt wel een risico. Aanbeveling: ca. 30 huurwoningen extra opnemen in de plannen ten koste van de koopwoningen (uit de prijsklasse tussen en ). In dit hoofdstuk is bepaald dat het kwantitatieve tekort aan huurwoningen enerzijds bestaat uit eengezinswoningen (35%, ca. 20 tot 30 woningen) en anderzijds uit woningen voor senioren (65%, ca. 50 tot 70 woningen). Een gedeelte van deze woningen (ca. 30 tot 40 woningen) kan als vervangende nieuwbouw worden opgenomen. De seniorenwoningen bestaan enerzijds uit appartementen en anderzijds uit nultredenwoningen. Deze (kwalitatief) goede woningen zijn voor zowel de doelgroep starters als senioren geschikt. Dit type woning is met name geschikt om de doorstroming (van ouderen) te bevorderen. De woningen moeten dan wel op een goede locatie (nabij het centrum) liggen. Voor de doelgroep starters kunnen ook (kleine) eengezinswoningen worden gebouwd. Zowel uit de berekeningen in deze rapportage als uit de marktopnamecapaciteit (zie figuur 5.1) is het bouwen van appartementen zeer risicovol. De seniorenwoningen dienen zo veel als mogelijk als nultredenwoning worden uitgevoerd. Aanbeveling: minder inzetten op appartementen ten gunste van het aantal nultredenwoningen en kleine(re) eengezinswoningen. Prijsklassen In het planaanbod zijn alleen woningen met een huur tot 574,34 opgenomen. In deze rapportage is aangegeven dat voor dit huurniveau meer dan voldoende woningen aanwezig zijn. Dit wordt bevestigd in de marktopnamecapaciteit (zie figuur 5.2). In de definitievere plannen van de gemeente zijn de 20 woningen opgenomen met een huurklasse vanaf de aftoppingsgrens ( 681,02). Uit de berekeningen in dit rapport en uit de marktopnamecapaciteit (figuur 5.2) blijkt dat er slechts een kleine vraag naar dit huurniveau is. 7 Inventarisatie en probleemanalyse Food Valley d.d. 15 oktober 2012 van Companen 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 18

20 Aanbeveling: de te bouwen huurwoningen grotendeels verschuiven naar de middeldure huur (van 574,34 tot 681,02) en incidenteel in de vrije sector huur te handhaven. Ook de 30 extra huurwoningen bouwen in de middeldure huur. 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 19

21 6 KOOPWONINGEN In dit hoofdstuk gaan we in op de toekomstige vraag naar koopwoningen. We bepalen de vraag naar koopwoningen aan de hand van de demografische ontwikkeling. Aansluitend wordt de gewenste ontwikkeling van de koopvoorraad getoetst aan de geprognosticeerde nieuwbouwopgave. 6.1 Kopers De grootte van de groep kopers is bepaald door inkoop van data met betrekking tot huishoudsamenstelling, leeftijd en inkomen (peildatum 2011). Zie ook hoofdstuk 3. Het aantal koopwoningen bedraagt ruim woningen. Bijna 20% van de koopwoningen wordt bewoond door een huishouden uit de aandachtsgroep (tot ). En bijna 20% van de koopwoningen worden bewoond door de middeninkomens. Zie tabel 6.1. Tabel 6.1; aantal huishoudens naar inkomen, en naar koopwoningen 2011 en 2025, bron Experian 2012 aantal huishoudens percentage dat aantal koop- aantal koop- Primaire en secundaire woningvoorraad inkomen tot 2011 koopt woningen 2011 percentage woningen 2025 percentage Primaire doelgroep tot % % % Secundaire doelgroep % % % Overige huishoudens vanaf % % % Totaal % % % De gewenste koopvoorraad in 2025 stijgt van woningen met ca. 160 woningen naar ca woningen. Conclusies onderzoeksvraag 4 De nieuwbouwopgave tot 2025 (koop) is 150 tot 170 woningen groot. Dit is exclusief eventuele vervangende nieuwbouw. 6.2 Woningvoorraad naar woonvorm en prijsklasse De huidige woningvoorraad in Renswoude is als volgt opgebouwd. Tabel 6.2; aanbod koopwoningen 2011 naar woonvorm en WOZ waarde; bron gemeente Renswoude Renswoude aanbod 2011 woonvorm 1. appartement met koopprijs < appartement met koopprijs > en < appartement met koopprijs > eengezinswoning met koopprijs < eengezinswoning met koopprijs > en < eengezinswoning met koopprijs > seniorenwoning met koopprijs < seniorenwoning met koopprijs > en < seniorenwoning met koopprijs > Totaal De toename van het aantal huishoudens naar huishoudinkomen en woonwens is als volgt verdeeld. Zie tabel 6.3 op de volgende bladzijde. 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 20

22 Tabel 6.3; toename huishoudens en koopwoningen toename huishoudens benodigd aantal woningen Huishoudens naar inkomen en woonwens 1. huishoudens tot voor een appartement huishoudens van tot voor een appartement huishoudens vanaf voor een appartement huishoudens tot voor een eengezinswoning huishoudens van tot voor een eengezinswoning huishoudens vanaf voor een eengezinswoning huishoudens tot voor een nultredenwoning huishoudens van tot voor een nultredenwoning huishoudens vanaf voor een nultredenwoning Totaal * * rekenkundig is de bandbreedte 135 tot 195 woningen Koopwoningen met een koopprijs tot zijn bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot Echter, een (groot?) gedeelte van deze groep heeft een vermogen en is daarom in staat in een hogere prijsklasse te kopen. We hebben geen zicht op het vermogen van de huishoudens in Renswoude. We nemen aan dat 50% van de huishoudens in staat is een woning uit een duurder segment te kopen. Koopwoningen met een koopprijs van tot zijn bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tussen en We nemen aan dat een derde van deze groep huishoudens een vermogen heeft om een koopwoning uit een duurder segment te bewonen. Met deze aannamen ontstaat in tabel 6.4 het volgende beeld. Tabel 6.4; benodigd aantal koopwoningen, toename benodigd aantal Huishoudens woningen 1. huishoudens voor een appartement tot huishoudens voor een appartement van tot huishoudens voor een appartement vanaf huishoudens voor een eengezinswoning tot huishoudens voor een eengezinswoning van tot huishoudens voor een eengezinswoning vanaf huishoudens voor een seniorenwoning tot huishoudens voor een seniorenwoning van tot huishoudens voor een seniorenwoning vanaf Totaal * * rekenkundig is de bandbreedte 135 tot 195 woningen In tabel 6.5 vergelijken we de geprognosticeerde nieuwbouw (zie bijlage 2) met de berekende opgave. In de behoefte aan seniorenwoningen wordt veelal voorzien door de bouw van appartementen. Concrete plannen Zachte Benodigd aantal plannen woningen Woningvoorraad 1. appartement met koopprijs < appartement met koopprijs > en < appartement met koopprijs > eengezinswoning met koopprijs < eengezinswoning met koopprijs > en < eengezinswoning met koopprijs > Totaal 313 woningen * * rekenkundig is de bandbreedte 135 tot 195 woningen Daarom is in het overzicht de nieuwbouwopgave vergeleken met de twee woonvormen appartementen en eengezinswoningen. Voor de doelgroep senioren kan naast de appartementen een gedeelte van de nieuwbouw bestaan uit nultredenwoningen.tabel 6.5; vergelijking geprognosticeerde nieuwbouw met berekende toename koopwoningen 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 21

23 De uitkomsten van bovenstaande tabel zijn ook vergeleken met de uitkomsten uit de resultaten uit het rapport Inventarisatie en probleemanalyse Food Valley d.d. 15 oktober Zie ook de figuur 5.1 en Appartementen De afzetmarkt voor de appartementen is vooral te vinden in de 55-plussers. Maar ook voor starters is een deel van de appartementen bereikbaar. Met de 36 nieuwbouwappartementen die op korte termijn worden gerealiseerd, worden de gewenste aantallen voor 2025 (40 tot 70 appartementen) al redelijk bereikt. Uit figuur 5.1 blijkt een groot risico te zitten in de marktopnamecapaciteit (tot 2015) voor appartementen. Door een juiste kwaliteit in een goede omgeving kunnen de appartementen een goed en haalbaar alternatief zijn voor de gewenste nultredenwoningen. Door het relatief groot aantal appartementen dat op korte termijn wordt gerealiseerd, zal een gedeelte van de nieuwe bewoners van buiten Renswoude moeten worden aangetrokken. 6.4 Eengezinswoningen De concrete plannen (korte termijn) voor eengezinswoningen sluiten aan op de gewenste aantallen. Zie ook figuur 5.1. Voor de langere termijn zien we een groot aanbod van woningen tussen en De aanbeveling is om de zachtere plannen in de verdere uitwerking te herzien in het licht van de hiervoor geschetste vraag. De volgende mogelijkheden kunnen worden overwogen: - Aantal koopwoningen labelen als huurwoning (ca. 30 woningen); - Aantal koopwoningen bouwen in een lagere prijsklasse (ca. 10 woningen); - Aantal koopwoningen bouwen als een nultredenwoning (ca. 20 woningen). - Het temporiseren van een aantal plannen en deze pas na 2025 uitvoeren; in de praktijk blijkt sowieso dat een gedeelte van de plannen niet door gaat of in de tijd (na 2025) verschuift. Een kengetal hiervoor is 30%. Voor Renswoude betekent 30% dat ca. 90 woningen niet of later zullen doorgaan. De vier bovenstaande mogelijkheden leveren een totale correctie op van ca. 150 eengezinswoningen. Als we de correcties daadwerkelijk doorvoeren ontstaat het volgende beeld (tabel 6.6). Tabel 6.6; vergelijking gecorrigeerde nieuwbouw met berekende toename koopwoningen Huidige zachte plannen Benodigd aantal woningen Woningvoorraad Concrete plannen Voorstel correcties Totaal met correcties 1. appartement of nultredenwoning met koopprijs < appartement of nultreden met koopprijs > en < appartement of nultredenwoning met koopprijs > eengezinswoning met koopprijs < eengezinswoning met koopprijs > en < eengezinswoning met koopprijs > Totaal 313 woningen * * rekenkundig is de bandbreedte 135 tot 195 woningen Uit bovenstaande tabel 6.6 blijkt dat voor bijna alle type woningen met de voorgestelde correcties een evenwicht is te bereiken. hierbij zijn wel de bovengrenzen opgezocht. Naast dit programma zijn nog 50 huurwoningen opgenomen. 20 huurwoningen uit de concrete plannen en 30 huurwoningen verschoven vanuit de koop. 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 22

24 7 AFSLUITNG In deze rapportage is de verwachte vraag naar betaalbare huurwoningen berekend op basis van de marktinformatie en de prognoses en uitgangspunten. Deze vraag is gespiegeld aan de huidige woningvoorraad. De gewenste ontwikkelingen in de koopmarkt zijn in beeld gebracht en vergeleken met de nieuwbouwopgave. Op de korte termijn stroken de plannen met de gewenste vraag. Op de langere termijn moeten nog verschuivingen worden aangebracht naar eigendomsverhouding, woonvorm en prijsklasse. Deze rapportage geeft inzicht in de (getalsmatige) mogelijkheden. De prognoses in dit rapport voor de groei (van de bevolking en het aantal huishoudens) liggen in dezelfde orde van grootte als de genoemde prognoses in de Woonvisie. De vastgestelde ambitie in de Woonvisie voor de groei van het aantal inwoners wijkt af van deze prognoses. De berekening is transparant opgezet zodat inzichtelijk is welke uitgangspunten en aannames de uiteindelijke uitkomsten hebben bepaald cq. kunnen beïnvloeden. Daarnaast zijn de uitkomsten gespiegeld aan de marktopnamecapaciteit uit de rapportage van Food Valley (d.d. 15 oktober 2012). Deze rapportage is als een soort second opnion gebruikt. Aan de gemeente is de keuze of en hoe zij willen inspelen op de te verwachte vraag. De keuze wordt verder uitgewerkt in haar Strategisch Voorraadbeleidsplan. 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 23

25 BIJLAGE 1: Planaanbod Bron: Inventarisatie en probleemanalyse Food Valley d.d. 15 oktober 2012, Companen. 05_Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 24

26 BIJLAGE 2: Nieuwbouwplannen gemeente OVERZICHT GEPLANDE NIEUWBOUW TOEKOMST Concrete plannen Aantal Huur < > 250 Type Dorpshart Appartementen Dorpshart Appartementen Dorpshart EGW Beekweide, Watersnipweide Starters Beekweide, Reigerweide Kavels Utrechtseweg Vrijstaand/kavels Molenstraat Appartementen Barneveldsestraat Vrijstaand/kavels Wittenoordseweg 1 1 Vrijstaand Veenweg 2 2 Vrijstaand Schalm Vrijstaand Totaal Zachte plannen Aantal Huur < > 250 Type Beekweide Kwikstaartweide/Leeuwerikweide EGW Watersnipweide /1 kap Tureluurweide 2 2 2/1 kap Watersnipweide 3 3 EGW Kwikstaartweide 6 6 2/1 kap Leeuwerikweide Appartementen Leeuwerikweide EGW+10 x 2/1-kap Graspieperweide 7 7 Senioren? Beekweide 9 9 Kavels/2/1-kap Overig Doest Divers Locatie Borgwal Divers Totaal _Quick_scan_woningmarktonderzoek_Renswoude.doc 25