Jaarplan QuaWonen zet betaalbaar wonen voorop

Transcriptie

1 Jaarplan 2014 zet betaalbaar wonen voorop

2 Dit Jaarplan is een uitgave van: Hof ter Bergen 25 Postbus 27, 2860 AA Bergambacht Telefoon (088) Fax (088) Internet December 2013 Uitgave:, eindredactie afdeling Communicatie Tekst: Tekst & Co, Zevenhuizen Vormgeving: Van Caetenburgh grafische vormgeving, Reeuwijk Fotografie: Jan van Rietschoten, Rotterdam Drukwerk: Efficiënta, Krimpen aan den IJssel

3 Inhoudsopgave Schema doelstellingen 4 Voorwoord van de directeur-bestuurder 6 Missie 7 Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt 8 Vitaliseren: Vitale kernen, leefbare buurten 12 Verduurzamen: Stap voor stap naar energieneutraal 18 Dienstverlenen: Goed, efficiënt en effectief 19 Samenwerking met anderen, lokale verankering 20 Interne organisatie 22 Financiën 26 Begroting Meerjarenbegroting Financieel risicomanagement 46

4 Schema doelstellingen Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Minimum aantal bereikbare huurwoningen (< 681) Minimum aantal betaalbare huurwoningen (< 575) Verhuur sociale huurwoningen aan mensen met inkomen tot Minimaal 90% Verkoop bestaande woningen 6 Verkoop onder Kopen naar Wens 12 Oplevering nieuwe levensloop-geschikte huurappartementen 51 huurappartementen, allen met een sociale huurprijs < 681 Vitale kernen, leefbare buurten Revitalisering centrum Bergambacht Revitalisering centrum Krimpen aan den IJssel Revitalisering centrum Krimpen aan de Lek Revitalisering Schoonhoven Noord Het plandeel Bloemengaarde met 26 sociale huurwoningen is in uitvoering. Fase 2 en 3 van de herontwikkeling van het centrum van Bergambacht zijn in voorbereiding. We gaan verder met de planuitwerking. Samen met één of twee zorgaanbieders werkt het woonzorgconcept verder uit. Het project bestaat uit minimaal 48 geclusterde zelfstandige wooneenheden voor mensen met een hoge zorgindicatie en levensloopgeschikte huurappartementen. Start bouw is gepland in De Primeur met 22 sociale huurwoningen wordt in 2014 opgeleverd. We overleggen met de gemeente over het realiseren van een Cultuurhuis. Bij overeenstemming kan start bouw in 2014 plaatsvinden. De Zilverstad-locatie is in aanbouw met 63 sociale huurwoningen. Voor Blok 2-3 met 22 huurwoningen wordt de oplevering verwacht. We maken samen met de gemeente verdere plannen voor de winkels die blijven bestaan aan de Plesmanstraat, en voor parkeervoorzieningen en voor verbetering van het openbaar gebied. De bouw van een supermarkt en twee woontorens wordt voorbereid. De supermarkt wordt weliswaar ontwikkeld door maar nadien verkocht aan de Plus supermarkt. Revitalisering centrum Schoonhoven (Oranjeplaats) Oplevering zorg- en welzijnsvoorzieningen: huisartsenpraktijk, apotheek en een polikliniek voor het Groene Hartziekenhuis. Oplevering ontmoetingscentrum Inrichting ontmoetingsruimte Parkflat in Lekkerkerk, hiervoor is begroot. Uitgaven ontmoetingscentra (exploitatie)

5 Schema doelstellingen Van energiebesparing naar energieneutraal Energiezuiniger maken bestaande voorraad Energiezuinige nieuwbouw Eind 2014 is het project Slim & Snel in de wijk Kortland in Krimpen aan den IJssel afgerond en zijn alle 240 woningen gerenoveerd en geïsoleerd naar label A++. Verder nemen wij in nog eens 150 woningen energiemaatregelen en vervangen we ruim 400 cv-ketels door een HR-ketel. Ook werken we de samenwerking met Oranjezon, leverancier van zonnepanelen, verder uit voor de projecten Slim & Snel (Krimpen aan den IJssel) en Bloemengaarde (Bergambacht). Oplevering 4 energieneutrale, sociale huureengezinswoningen Bergstoep - Dijklaan. Goede dienstverlening Klanttevredenheidsmetingen Beginnen met continumeting reparatieonderhoud/andere vorm klanttevredenheidsmeting + enquêtes bij uitvoering planmatig onderhoud. Klantcontacten 80% van de inkomende klantvragen wordt direct beantwoord door een medewerker klantenservice. Medewerkers gedragen zich volgens het klantgerichtheidsprofiel. Klachtenafhandeling Registratie, bewaken en nazorg. Digitaal loket Onderzoek naar wensen en mogelijkheden digitaal loket ter voorbereiding op de implementatie in Financiën Positieve kasstroom 1,66 Rentedekkingsgraad/ICR 1,4 Solvabiliteit minimaal 25% 27% Directe rendement minimaal 4% 4,19% Loan to value maximaal 75% 68% Efficiënty ratio max 50% 48,7% Financiering/Investeringsratio max 50% 78,15% Oordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting A1 status WSW: toegang tot de kapitaalmarkt Voldoende kasstromen na fictieve aflossing 2,7 miljoen. Invulling financieringsbehoefte 54 miljoen. Renterisico maximaal 15% 6,98% Control & Risicomanagement Geactualiseerde risicoanalyse Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden op afdelingsniveau en managementniveau opgesteld volgens de nieuwe organisatiestructuur. 5 Jaarplan 2014

6 Laveren tussen de klippen door, eindbestemming blijft overeind Het politieke stof daalt enigszins neer. Met de afspraken die Kabinet en Aedes medio 2013 met elkaar hebben gemaakt, is helderheid verschaft over taakafbakening, Verhuurdersheffing en behandeling van niet-daeb. Deze helderheid helpt om de koers te bepalen. Het jaar 2013 heeft nadrukkelijk in het teken gestaan van het herijken van de koers. Niet zozeer de bestemming van staat ter discussie. De speerpunten zijn ongewijzigd: het huisvesten van de doelgroep, het vitaal houden van buurten en wijken, het energiezuiniger maken van de woningvoorraad en het verbeteren van de dienstverlening. De weg ernaartoe verandert wel. laveert tussen de klippen door. We hebben meer tijd nodig om gestelde doelen te bereiken. Soms ook kiezen we een andere manier om tot het gewenste doel te komen. We willen met de schaarsere euro immers nog steeds heel veel doen. De zoektocht heeft nog voor het einde van 2013 geleid tot een herijkt Ondernemingsplan. Het oude ondernemingsplan stamt uit 2010 en ademt een andere geur uit dan nu is vereist. Zo speelde efficiënte bedrijfsvoering in 2010 veel minder een dominante rol. Het nieuwe, herijkte Ondernemingsplan zet sterk in op efficiënt werken. Helder is immers dat een Verhuurdersheffing en saneringsbijdrage (aan Vestia, WSG, c.s.) samen vanaf 2014 optellen tot een jaarlijks te betalen bedrag van 7 tot 8 miljoen. Deze financiële aderlating heeft impact op. Om ook op termijn financieel gezond te blijven, is fors bijsturen noodzakelijk. We kiezen in het nieuwe Ondernemingsplan nadrukkelijk voor betaalbare woningen, daar zijn corporaties voor! Zouden we de rekening wel eenzijdig bij de huurder neerleggen (lees: de huren flink verhogen), dan staan er direct twee zaken op de tocht: de betaalbaarheid van het wonen en de verhuurbaarheid. Het prijsbeleid dat volgt uit het Strategisch Voorraadbeleid is en blijft leidend: we sturen op een huurprijs van 75%, soms 80%, van de redelijke huurprijs. Verder blijven we investeren, de vastgoedportefeuille heeft vernieuwing nodig om ook op termijn aantrekkelijk te blijven. Het betekent wel dat het investeringsvolume in tien jaar terugbrengt van 325 miljoen naar 200 miljoen. Daarbij gaan we vaker de mogelijkheden van renovatie onderzoeken in plaats van sloop en vervangende nieuwbouw. De discussie over kwaliteit in relatie tot de huurprijs gaan we sterker voeren. Een eerste inventarisatie laat zien dat er best veel keuzen te maken zijn. Dat geldt ook voor de extra s die doet voor haar klanten. Vinden we betaalbaarheid heel belangrijk, dan betekent dit dat we op andere punten concessies moeten doen. Daarnaast gaan we het onderhoud goedkoper inkopen. We ontzien de eigen organisatie niet. De bedrijfsvoering van moet efficiënter: goede kwaliteit tegen laagste kosten. Slagen we daarin, dan blijft er meer geld over voor goed wonen in de Krimpenerwaard. We gaan het werk dus met minder medewerkers doen. Met maximale inzet van ICT en straks werkend vanuit één locatie Bergambacht borgen we de dienstverlening aan de klant. Het hebben van lokale kantoren is daarbij niet langer het antwoord; we zijn uitstekend in staat om vanuit één locatie de diensten te verlenen. Uiteindelijk is het een kwestie van en-en, en niet of of. Alle maatregelen samen zorgen voor een slimme, slanke organisatie die haar basistaken prima op orde heeft en ook op termijn financieel gezond blijft. Daarbij varen we niet uitsluitend op eigen kompas. De keuzes die we in het nieuwe Ondernemingsplan en in dit jaarplan presenteren, zijn met de huurdersorganisaties en met de gemeenten uit het werkgebied bediscussieerd. Eigenlijk vinden we gemeenten, zorgpartijen, corporatie opnieuw de samenwerking uit. Alle partijen zitten ieder voor zich in een vergelijkbaar schuitje met eenzelfde zoektocht: met minder geld de zaken doen. Omdat partijen in elkaars verlengde werken, is het juist van belang nauw samen te werken. Ik ben er van overtuigd dat beter en sterker uit strijd gaat komen. De crisistijd biedt kansen. Wanneer we die pakken, dan blijft ook de komende jaren een waardevolle bijdrage leveren aan het wonen in de Krimpenerwaard. Rob van den Broeke Directeur-bestuurder 6

7 Missie is dé corporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt en dragen bij aan vitale kernen en leefbare wijken. Onze organisatie is stevig lokaal verankerd. We werken nauw samen met huurders, gemeenten en zorg- en welzijnsorganisaties. We handelen klantgericht en met aandacht voor het milieu. Speerpunten Ondernemingsplan Zoveel mogelijk invulling blijven geven aan de in 2010 geformuleerde speerpunten, ook in de veranderde omstandigheden. Dat is de ambitie in ons nieuwe Ondernemingsplan voor de periode 2014 tot Geen trendbreuk ten opzichte van voorgaande jaren, wel een aangepaste beleidskoers. De doelen in dit Jaarplan vloeien voort uit de keuzes en ambities in het Ondernemingsplan, samengevat in de volgende vier speerpunten: 1. Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt We bieden goede woningen aan mensen die het moeilijk hebben op de vrije woningmarkt. Allereerst conform nationale en Europese regelgeving aan mensen met een jaarinkomen tot (prijspeil 2013). Op verschillende manieren werkt aan een ruimer aanbod van woningen voor (lagere) middeninkomens. Dit zijn mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt omdat hun inkomen te hoog is voor een sociale huurwoning en te laag voor een koop- of dure huurwoning. Lagere middeninkomens, en dan vooral gezinnen met een jaarinkomen tot krijgen voorrang bij de toewijzing van woningen in de 10%-regeling. Ons verkoopbeleid richt zich op mensen met een jaarinkomen tot Wij introduceren het verkoopproduct Kopen naar Wens, waarbij sprake is van een uitgestelde betaling tot maximaal 30% op de taxatiewaarde. Dit nieuwe product komt in de plaats van verkoop onder Koopgarantvoorwaarden. De omvang van de uitgestelde betaling varieert met de hoogte van het jaarinkomen en is het grootst voor de lagere middeninkomens. Los van het inkomen richten wij ons op mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of psychiatrische problemen en op de groeiende groep senioren. Pieter de Hooghstraat Krimpen aan de Lek - 11 eengezinswoningen - kozijnenvervanging; kozijnen met HR++glas; dak- en vloerisolatie. 2. Vitaliseren: Vitale kernen, leefbare buurten We investeren in de leefbaarheid en vitaliteit van de wijken en dorpen in ons werkgebied. Als corporatie zetten wij ons in voor een gevarieerd en kwalitatief goed woningaanbod en het schoon, netjes en veilig houden van de directe woonomgeving van onze woningen. Bij dat laatste is nadrukkelijk ook een rol weggelegd voor de huurders zelf. Daarnaast investeren we in complexbeheer en in buurtontmoetingsruimten als katalysator voor bewoners om actief bij te dragen aan de leefbaarheid in hun buurt. 3. Verduurzamen: Energiezuinige woningen Op het gebied van energiebesparing blijft ambitieus. Wij doen dat om de woonlasten van onze huurders te beperken en het wooncomfort te vergroten. Bovendien is het goed voor het milieu. We maken onze woningen energiezuiniger door te investeren in het verduurzamen van de woningschil, wat voor onze huurders leidt tot een besparing op hun energierekening. Stap voor stap gaan we van het huidige gemiddelde label E naar uiteindelijk een energieneutrale woningvoorraad. Om dat einddoel te bereiken, zoeken we samenwerking met andere partijen. Naarmate de economische tegenwind harder waait, bereiken we de gestelde doelen later. 4. Dienstverlenen: Goed, efficiënt en effectief Als professionele woningcorporatie zijn we het aan onszelf en onze klanten verplicht dat onze dienstverlening goed is, zeker als het gaat om de basisprocessen zoals woning zoeken, huur betalen, woning veranderen, onderhoud. Wij streven heel goede dienstverlening na bij deze basistaken, maar wel tegen lage kosten en met een eigen verantwoordelijkheid voor de klant. 7 Jaarplan 2014

8 Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Als corporatie zorgt voor voldoende, goede woningen voor mensen die op de vrije woningmarkt moeilijk aan een woning komen. Omdat dit vooral mensen zijn uit de laagste inkomensgroepen, staat voor ons voorop dat we onze woningen betaalbaar willen houden. Deze principiële keuze heeft invloed op ons huurbeleid en de uitgangspunten voor de verhuur en verkoop van onze woningen, maar ook op alle andere beleidsterreinen. De keuze voor het betaalbaar houden van onze woningvoorraad betekent minder financiële ruimte voor andere activiteiten. Doelgroepen Onze belangrijkste doelgroep bestaat uit mensen met een jaarinkomen tot Bij toewijzing van sociale huurwoningen (huurprijs < 681,02) benutten wij de 10%-ruimte vooral voor gezinnen met een jaarinkomen tot Wij introduceren het verkoopproduct: Kopen naar Wens. Mensen met een inkomen tot profiteren daarbij van een uitgestelde betaling. De uitgestelde betaling varieert van 30% voor huishoudens met een jaarinkomen tot , tot 10% voor huishoudens met een jaarinkomen tot We zetten Kopen naar Wens in als alternatief voor Koopgarant. Los van het inkomen zet zich in voor mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of met psychiatrische problemen. Zij kunnen moeilijk volledig zelfstandig wonen en hebben vaak een aangepaste woning nodig. De aanstaande scheiding van wonen en zorg werpt haar schaduw vooruit; zoekt samen met zorgpartijen naar nieuwe arrangementen. Ook senioren blijven een belangrijke aandachtsgroep vanwege de sterke vergrijzing in de Krimpenerwaard. In 2012/2013 hebben we bij wijze van experiment een deel van de vrijkomende woningen in de huurprijsklasse 664,66 tot 750 per maand met voorrang aangeboden aan mensen met een middeninkomen. Zij bleken echter nauwelijks gebruik te maken van deze mogelijkheid. Uit OTBonderzoek blijkt dat mensen met een middeninkomen over het algemeen goed in staat zijn een vrije sector huurwoning (huurprijs vanaf 681,02) te betalen. Ook zijn voor een deel van hen koopwoningen bereikbaar geworden, nu de prijzen op de koopwoningenmarkt zijn gedaald, het aanbod is toegenomen en rentetarieven laag zijn. Daarom hebben we besloten te stoppen met het experiment en meer differentiatie aan te brengen in de categorie middeninkomens. Voldoende huurwoningen in de juiste prijsklassen Met ons Strategisch Voorraadbeleid zorgen we ervoor dat we op lange termijn voldoende en de juiste woningen hebben voor onze doelgroepen. In het Strategisch Voorraadbeleid is vastgelegd wat de toekomststrategie is voor onze woningen (doorexploiteren, renoveren, slopen en vervangen door nieuwbouw, verkopen, terugkopen) en welk beleid we voeren om dat te bereiken (huurbeleid, verkoopbeleid). De laatste herziening van het Strategisch voorraadbeleid dateert van We hebben 2013 benut om de herziening van ons Strategisch Voorraadbeleid voor te bereiden. Begin 2014 voeren we het nieuwe Strategisch Voorraadbeleid door. Belangrijke wijziging zal zijn dat we behalve op goedkoop en bereikbaar ook sturen op de huurcategorie betaalbaar specifiek voor mensen met een inkomen tot de huurtoeslaggrens ( in 2013). Deze specifieke koerswijziging is zichtbaar gemaakt in scenario 13 (p. 47). Rekenhuur Huurcategorie Omschrijving < 374,44 Sociaal goedkoop Onder kwaliteitskortingsgrens 374,44-574,36 Sociaal betaalbaar Kwaliteitskortingsgrens - Aftoppingsgrens hoog 574,36-681,02 Sociaal bereikbaar Aftoppingsgrens hoog - Maximale huurgrens We sturen op aantallen woningen in deze huurprijsklassen en zorgen ervoor dat we in elke huurcategorie voldoende woningen hebben en houden. Volgens de huidige indeling van onze woningen hebben we in op lange termijn sociale huurwoningen, waarvan 271 goedkoop, betaalbaar en bereikbaar. Deze aantallen sluiten niet volledig aan op de toekomstige vraag zoals die wordt geschetst in het ABF-onderzoek uit Uit dit onderzoek naar de woningmarktontwikkelingen in ons werkgebied blijkt dat de vergrijzing en huishoudensverdunning (extra) doorzetten en valt de inkomensverwachting lager uit dan in het rapport van Dit betekent dat de behoefte aan sociale huurwoningen hoger is dan was voorzien in Volgens het recente ABF-onderzoek neemt het aantal huishoudens met een inkomen tot toe. Als gevolg van sloop/ nieuwbouw, en het streven naar evenwicht tussen prijs en kwaliteit, neemt het aantal 8

9 goedkope en betaalbare huurwoningen echter af. De bijsturing in het beleid is er op gericht om meer betaalbare huurwoningen te behouden. Kanttekening daarbij is dat de situatie op de woningmarkt er over een paar jaar heel anders kan uitzien, de woningvoorraad slechts heel langzaam valt bij te sturen en er dus tijd genoeg is om komende jaren bij te sturen mocht dat nodig zijn. We houden dus goed de vinger aan de pols. We kunnen bijvoorbeeld onze sloopplannen uitstellen of aanpassen, of minder woningen verkopen. We kunnen het huurbeleid aanpassen. Aan de knop van Kopen naar Wens is ook te draaien. In 2014 maken we een nadere analyse en kijken we of er aanpassingen nodig zijn. Behalve op huurcategorie sturen we ook op prijs-kwaliteitverhouding van de woningen. Dit komt tot uitdrukking in het streefhuurpercentage. Wij kiezen nadrukkelijk niet voor huurmaximalisatie. Voor huurwoningen met een sociale huurprijs is het streefhuurpercentage in principe 75%. Alleen voor woningen op een heel goede locatie of van bijzonder hoge kwaliteit, wat in de woningwaardering niet tot uitdrukking komt, kunnen we een hoger streefhuurpercentage hanteren. Voorop staat echter dat de woning ook na huurverhoging in de daarvoor vastgestelde huurcategorie blijft. Is dat niet het geval, dan toppen we de huurprijs af op de bovengrens van de betreffende huurcategorie. De financiële ruimte die we hebben in het huurbeleid, gebruiken we voor energiemaatregelen. Daarmee brengen we de energiekosten van de huurder omlaag en vergroten we het wooncomfort. Om voldoende woningen te hebben voor onze doelgroepen hebben we in 2014 de volgende doelen: Per 1 januari 2014 sturen we op de huurprijscategorieën sociaal goedkoop, sociaal betaalbaar, sociaal bereikbaar, markt bereikbaar en markt duur. We maken in 2014 een nadere analyse van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Zo nodig stellen we de aantallen woningen per huurcategorie bij en passen we onze sloop- en verkoopplannen aan. Voor sociale huurwoningen is het streefhuurpercentage 75%. Alleen voor woningen op een heel goede locatie of van bijzonder hoge kwaliteit, die niet tot uitdrukking komen in de woningwaardering, geldt een streefhuur van meer dan 75%. We toppen de huurprijs af op de bovengrens van de huurcategorie zodat woningen in de huurcategorie blijven waarin ze zijn ingedeeld. Voor markthuurwoningen hanteren we marktconforme huurprijzen met een minimum van 75%. Bij de huurverhoging van 1 juli 2014 krijgen sociale huurwoningen een huurverhoging van inflatie + 1,5%. We onderzoeken daarnaast of we voor een jaar de inkomensafhankelijke huurverhoging invoeren. De opslag voor sociale woningen gebruiken we om de prijs-kwaliteitverhouding meer in evenwicht te brengen, binnen het kader van de indeling in huurcategorieën. We onderzoeken de mogelijkheden om de woningwaardering te optimaliseren en te actualiseren. Allereerst door gegevens en het aantal punten te corrigeren als een woning vrijkomt bij mutatie, of als er een energieproject is uitgevoerd. Relevant hierin is dat ministerie van Binnenlandse Zaken broedt op een nieuw WSW-stelsel. Verhuur Bij de verhuur van sociale huurwoningen gelden vier uitgangspunten. Allereerst verhuren we minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan mensen met de laagste inkomens. De overblijvende 10% verhuren wij met voorrang aan vooral gezinnen met een lager middeninkomen tot , waarbij regiogeboden voorrangsregels gelden voor stadsvernieuwingsurgenten en reguliere urgent woningzoekenden. Ook proberen we de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen, bijvoorbeeld door woningen met voorrang te verhuren aan senioren die uit een eengezinshuurwoning willen verhuizen. Meer doorstroming biedt immers meer mensen de kans om een passende woning te vinden. En ten slotte streven we ernaar dat inwoners van de Krimpenerwaard binnen de bestaande huisvestingsverordeningen voldoende mogelijkheden houden om in hun eigen omgeving wooncarrière te maken. Verhuur van duurdere woningen vraagt meer inspanning. Het aanbod is ruimer en de klanten zijn over het algemeen kritischer. Om kostbare leegstand in deze categorie woningen tegen te gaan, reserveren we geld voor bijvoorbeeld extra advertenties, bezichtigingen en open dagen. Tegelijkertijd onderzoeken we de mogelijkheid om het duurdere bezit (huurprijzen > 900) af te stoten aan beleggers. 9 Jaarplan 2014

10 Sinds 30 september 2013 geldt binnen het gebied van Woonnet Rijnmond de regel dat een woningzoekende die drie keer niet komt opdagen na een uitnodiging voor een woningbezichtiging, niet meer op woningadvertenties mag reageren totdat hij contact heeft opgenomen met de corporatie. Vanaf 1 januari 2014 wordt deze regel nog iets verscherpt. Iemand die vier keer zonder bericht is weggebleven, mag dan drie maanden niet meer reageren op een woningadvertentie. Hopelijk zorgt deze maatregel ervoor dat woningzoekenden die echt geïnteresseerd zijn in een woning, deze eerder krijgen aangeboden. Op het gebied van verhuur hebben we in 2014 de volgende doelen: Minimaal 90% van de sociale huurwoningen die beschikbaar komen, wordt verhuurd aan mensen met een jaarinkomen tot Bij verhuur van de overige 10% van de sociale huurwoningen verhuren wij met voorrang aan gezinnen met een inkomen tot Daarbij houden we rekening met de regio gebonden voorrangsregels voor stadsvernieuwingsurgenten en reguliere urgenten. We onderzoeken welke maatregelen nog meer mogelijk zijn om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Net als voorgaande jaren maken we afspraken met gemeenten over de verhuur van vooral nieuwbouwwoningen, zodat inwoners van de betreffende kern voldoende kansen hebben om te verhuizen naar die nieuwbouw. We reserveren om de verhuur van moeilijk verhuurbare woningen te stimuleren. Wonen en zorg In alle kernen in ons werkgebied streven we naar voldoende woningen voor mensen met een fysieke en/of verstandelijke beperking. Als we een verzoek of plan van een zorgorganisatie krijgen voor verbouw of nieuwbouw, onderzoeken we de haalbaarheid daarvan. Meer senioren zullen langer thuis blijven wonen. Door de toenemende vergrijzing en het overheidsbeleid van het scheiden van wonen en zorg voor mensen met een lichte zorgindicatie (ZZP 1 tot en met 3 of 4) is dat de toekomst. We zijn met alle betrokken partijen op het gebied van wonen, zorg en welzijn in gesprek over wat hiervan de gevolgen zijn en hoe wij met elkaar kunnen inspelen op deze ontwikkeling. Het stimuleren van burgerparticipatie en het teruggeven van verantwoordelijkheden aan de burger krijgt meer aandacht. Voor ons als corporatie betekent het in ieder geval dat wij nieuwe levensloopgeschikte appartementen blijven bouwen. Ook gaan we door met verzorgd wonen : zelfstandig wonen in een levensloopgeschikte woning, in de buurt van zorg- en welzijnsvoorzieningen en met de zekerheid dat de benodigde zorg thuis wordt geboden. We hebben afspraken gemaakt met zorgorganisaties dat zij in bepaalde buurten voor een vastgesteld aantal woningen kandidaathuurders met een zorgindicatie mogen voordragen. Deze huurders zijn overigens vrij om zorgdiensten bij een andere zorgaanbieder af te nemen. We houden goed in de gaten dat de leefbaarheid en vitaliteit van deze buurten op peil blijft. Samen met gemeenten en zorg- en welzijnsorganisaties kijken we wat er voor individuele huurders of in een buurt nodig is om de voorwaarden te scheppen dat mensen tot op hoge leeftijd in hun eigen woning kunnen blijven wonen. Op het gebied van wonen en zorg hebben we in 2014 de volgende doelen: We leveren 51 levensloopgeschikte appartementen op, alle met een sociale huurprijs (< 681). We ontwikkelen in het centrum van Krimpen aan den IJssel met één of meer zorgaanbieders een aantrekkelijke mix van woningen en wooneenheden voor huishoudens die zijn aangewezen op verschillende gradaties van zorg- en dienstverlening. Zorgpartijen, gemeenten en beginnen gezamenlijk de zoektocht, om met een kleinere portemonnee, toch heel goed en onderling afgestemd, scheiden van wonen en zorg te organiseren. 10

11 Verkoop van bestaande woningen De huidige koopwoningmarkt is niet te vergelijken met die van een paar jaar geleden. Destijds was het voor mensen met een middeninkomen heel moeilijk om een woning te kopen. Daarom wilden we maatregelen nemen om het eigen woningbezit in deze inkomensgroep te bevorderen. Wij deden dat met de Koopgarantregeling en een verkoopprogramma van bestaande woningen. Evaluatie van het product Koopgarant heeft ertoe geleid dat we niet verder gaan met dit product. Het vaststellen van de taxatiewaarde leidt tot veel discussie. Met Koopgarant kan middelen uit verkoop niet voor andere doeleinden inzetten omdat het wettelijk verplicht is een voorziening aan te houden voor elke verkochte woning. We zien ook dat met de dalende prijzen en het grotere aanbod op de koopwoningenmarkt mensen met een middeninkomen meer mogelijkheden krijgen om op eigen kracht een (eerste) woning te kopen. Toch is nog een grote groep die het niet lukt zelfstandig een koopwoning te financieren. Voor deze groep introduceren we in 2014 een nieuw verkoopproduct: Kopen naar Wens. In tegenstelling tot de Koopgarantregeling is Kopen naar Wens een vorm van permanente verkoop onder bijzondere voorwaarden waarbij wij geen terugkoopverplichting hebben. Kopen naar Wens is bestemd voor mensen met een middeninkomen, tot maximaal We geven korting in de vorm van een uitgestelde betaling. De hoogte van de korting wordt bepaald door het inkomen. Hoe lager het inkomen, hoe hoger de korting. Mensen met een inkomen tot kunnen een uitgestelde betaling krijgen van maximaal 30% van de taxatiewaarde van de woning. Voor mensen met een inkomen tussen en is dat maximaal 20%, en mensen met een inkomen tussen en komen in aanmerking voor een uitgestelde betaling van maximaal 10%. Met de introductie van Kopen naar wens hebben we ons verkoopprogramma voor bestaande woningen aangepast. De verkoopvijver is opnieuw beschouwd en bestaat nu uit 919 woningen (voorheen 788 woningen). Daarvan zijn er 297 al verkocht onder Koopgarantvoorwaarden. Voor de woningen die zijn aangewezen voor verkoop is opnieuw bepaald of deze zonder meer permanent verkocht worden, of permanent verkocht met het product Kopen naar Wens. Voor beide vormen van verkoop geldt dat de woning in eerste instantie te koop wordt (of is) aangeboden aan de zittende huurder. Koopt deze niet, dan komt de woning in de verkoop op het moment dat de huurder de woning verlaat. Wordt de woning vervolgens niet binnen de vastgestelde termijn verkocht, dan wordt hij weer bestemd voor verhuur. Bij permanente verkoop is die termijn negen maanden, bij Kopen naar Wens vier maanden. Op het gebied van verkoop hebben we in 2014 de volgende doelen: We beginnen in januari 2014 met het product Kopen naar Wens. Van de 919 voor verkoop gelabelde woningen hopen we er in te verkopen. Verkoop voormalig Regthuis in Berkenwoude (maatschappelijk onroerend goed). 11 Jaarplan 2014

12 Vitaliseren: Vitale kernen, leefbare buurten Misstanden bij enkele corporaties hebben een landelijke discussie op gang gebracht over de breedte van het taakveld van woningcorporaties, vooral wat betreft leefbaarheid. Met onze belanghouders menen wij dat een corporatie méér is dan alleen een woningverhuurder. Belanghouders en klanten verwachten dat wij behalve in goede woningen ook investeren in een aantrekkelijke woonomgeving omdat die van wezenlijk belang is voor goed en prettig wonen. Vitaliseren van die woonomgeving blijft daarom een speerpunt, maar ook hier maken we zorgvuldige en afgewogen keuzes om de bedrijfslasten te beperken. Daarbij bewaken we dat teveel efficiëntie op korte termijn niet leidt tot risico op hoge onderhoudskosten en afnemende verhuurbaarheid op wat langere termijn. In grote lijnen kiezen we ervoor om te investeren in de kwaliteit van onze woningen, de ontmoetingscentra die we de afgelopen jaren hebben gerealiseerd, de sociale taken van onze complexbeheerders en het schoon, heel en veilig houden van de directe omgeving van onze woningen. Leefbaarheid is nadrukkelijk een gezamenlijke verantwoordelijkheid van corporatie, gemeente en buurtbewoners. Wij verwachten van onze huurders dat zij zich verantwoordelijk tonen voor een goed woonklimaat en daarbij zelf initiatief nemen. Van goede kwaliteit Onze woningen goed onderhouden, dat hoort zeker tot onze kerntaken. We gaan hierin terug naar de basis: de kwaliteit van onze woningen op een goed niveau houden of brengen. Om goed te kunnen afwegen wat nodig is, meten we ieder jaar in een derde van ons bezit hoe het staat met de conditie van de technische woonkwaliteit. Als een woning ongeveer 50 jaar oud is, maken we de afweging wat financieel gunstiger is: groot onderhoud of slopen en nieuw bouwen. Basiskwaliteit Voor een gegarandeerde prijs-kwaliteitverhouding hanteren we al enkele jaren het basiskwaliteitsbeleid. Voor ieder vertrek hebben we vastgesteld aan welke minimale eisen dat vertrek moet voldoen. Voordat we een woning opnieuw verhuren, wordt deze nagelopen en waar nodig op basiskwaliteitniveau gebracht. Asbest inventariseren en verwijderen Voor het overgrote deel van onze woningen hebben we in kaart of er asbest aanwezig is. Voor de woningen waarvoor dat nog niet het geval is, voeren we in 2014 een asbestinventarisatie uit. Verder gaan we de asbestregistratie opnemen in één geautomatiseerd systeem zodat per woning kan worden bijgehouden waar nog asbesthoudende materialen zijn verwerkt. Bij grote onderhoudsprojecten worden de woningen zover mogelijk asbestvrij gemaakt. Opplussen heeft in de afgelopen jaren een aantal woongebouwen en woningen opgeplust voor senioren: de toegankelijkheid is verbeterd en de indeling en afwerking van de woningen is projectmatig meer levensloopgeschikt gemaakt. Woningen van huurders die niet met deze projecten hebben meegedaan, werden tot nu toe na leegkomst alsnog aangepakt. Door nieuwbouw is het aanbod levensloopgeschikte woningen in onze kernen de afgelopen jaren sterk toegenomen. Een reden om het opplussen van woningen in twee jaar af te bouwen. In het woongebouw aan de Jasmijnstraat (Bergambacht), in de Pasteurflat (Schoonhoven) en in de seniorenwoningen aan de Concours (Krimpen aan den IJssel) stoppen we hiermee. In 2015 stoppen we in de overige gebouwen. Bedrijfslasten beperken Een aantal extra s dat we onze huurders de afgelopen jaren hebben geboden, komt te vervallen. Zo hebben we besloten de programma s Maatwerk in sanitair en Maatwerk in keukens sterk te versoberen. Een keuken vervangen we vanaf 2014 alleen nog op verzoek van de huurder als hij minstens achttien jaar oud is. We vervangen de keuken door een standaard keukenblok, zo nodig met bijbehorend tegelwerk. De huurder heeft de mogelijkheid om tegen bijbetaling te kiezen voor een andere uitvoering (zoals een andere kleur kastjes of werkblad) en extra opties. Sanitair wordt per 1 januari 2014 alleen nog vervangen als dat technisch noodzakelijk is. De standaarduitvoering is voor de huurder kosteloos, voor andere uitvoeringen en extra s betaalt hij een eigen bijdrage. 12

13 Verder stoppen we met het gratis huurdersonderhoud dat wij onze huurders als service boden. Per 1 januari 2014 komen reparaties en onderhoudswerkzaamheden die wettelijk gezien tot de verantwoordelijkheid van huurders gerekend worden, ook daadwerkelijk voor rekening van de huurder. Wij maken een uitzondering voor de rioolservice en het schoonmaken van dakgoten. Op het gebied van woningkwaliteit hebben we in 2014 de volgende doelen: In een derde van onze woningen meten we de conditie van de technische woonkwaliteit, daarmee bereiken we dat in drie jaar tijd het hele bezit actueel in kaart hebben gebracht. We passen leegkomende woningen aan conform de basiskwaliteit. We voeren een asbestinventarisatie uit in de woningen waarvan nog niet duidelijk is of er asbest aanwezig is. Voor asbestverwijdering bij mutatie, vervanging en reparaties is in de begroting opgenomen. In totaal besteden we miljoen aan onderhoud voor de woningen en woongebouwen. Dit betreft planmatig onderhoud, niet-planmatig onderhoud, basiskwaliteit en verwijderen asbesthoudende materialen. Per woning is dit Aan het project Slim & Snel besteden we in 2014 voor aan planmatig onderhoud. Schone, veilige en aantrekkelijke woonomgeving Het is onze verantwoordelijkheid de directe omgeving van onze woningen schoon, netjes en veilig te houden. Ook gemeenten en bewoners hebben een verantwoordelijkheid om de kwaliteit van de woonomgeving op peil te houden. Waar nodig spreken we gemeenten, huurders en andere belanghouders zoals woningeigenaren in buurten met koop- en huurwoningen en zorginstellingen die een gebouw van ons huren, hierop aan. Wij onderhouden de algemene ruimten en het groen op het grondgebied van onze woongebouwen en fleuren die waar nodig op. Hierbij vragen we bewoners om mee te helpen. Als op onze woongebouwen graffiti is gespoten, laten we dit zo snel mogelijk verwijderen. Wij reserveren geld voor fysieke leefbaarheidsmaatregelen zoals het plaatsen van een bankje in de hal van een woongebouw of het aanbrengen van verlichting en een camera. Samen met de gemeente, huurders en andere belanghouders nemen we deel aan buurten wijkschouwen. In 2014 wordt onderzocht in hoeverre we gemeentelijke acties om de woonomgeving te verbeteren, kunnen combineren met onze werkzaamheden op dat gebied. We gaan onderzoeken hoe we samen met de gemeente en huurders tot een meer integrale planvorming kunnen komen en hoe we huurders hierbij kunnen activeren, het blijft tenslotte hun buurt. Bedrijfslasten beperken Het is niet langer haalbaar alle bestaande woningen qua veiligheid op het niveau van het Politiekeurmerk Veilig Wonen te brengen en te houden zonder daarvoor kosten in rekening te brengen bij de huurders. Komend jaar brengen we het keurmerk alleen nog gratis aan in het project Spiritoso in Krimpen aan den IJssel, dat al in 2013 is begonnen en in 2014 wordt afgerond. Overigens zijn in nagenoeg alle woningen in de afgelopen jaren maatregelen getroffen waardoor ze voldoen aan de eisen van dit keurmerk. Met ingang van 2015 is het aan huurders zelf om te beslissen of ze op eigen kosten hun woning voorzien van PKVW-maatregelen of laten herkeuren voor een nieuwe certificering en, waar nodig, om hun woning aan te laten passen zodat deze voldoet aan het keurmerk. Uiteraard blijft de woningen wel van veilig hang- en sluitwerk voorzien. Activiteiten schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten Buurten schoon, heel en goed onderhouden Leefbaarheidsinitiatieven gericht op veiligheid en leefbaarheid Leefbaarheidsinitiatieven met belanghouders Doel/korte omschrijving activiteit Begroot 2014 Waar nodig wordt extra onderhoud uitgevoerd, zoals extra schoonmaakbeurten en snoeiwerkzaamheden en het verwijderen van graffiti. Dit gebeurt in het algemeen na signalen van bewoners of medewerkers van, al dan niet na een wijkschouw. Aanpak van buurten en woongebouwen niet gericht op onderhoud, maar op leefbaarheid en veiligheid. Projectgericht en in samenwerking met belanghouders Jaarplan 2014

14 Buurtbewoners kennen elkaar en hebben iets voor elkaar over We hebben de afgelopen jaren flink geïnvesteerd in het creëren en versterken van de onderlinge betrokkenheid tussen buurtbewoners en hun motivatie en vermogen om zelf actief te zijn in hun buurt. In 2014 spitst onze bijdrage aan de sociale samenhang tussen buurtbewoners zich toe op de ontmoetingsruimten en het complexbeheer. Ontmoetingsruimten heeft de afgelopen jaren in alle grotere kernen in het werkgebied ontmoetingsruimten gerealiseerd. Deze vervullen een belangrijke katalysatorfunctie voor buurtbewoners die actief willen bijdragen aan de leefbaarheid in hun wijk. neemt de kosten van huurderving en de beheerkosten zoals het aanvragen van de benodigde vergunningen voor haar rekening. Ook de kosten voor gas, elektra en schoonmaak van de ontmoetingsruimten komen ten laste van ons leefbaarheidsbudget. We nemen verder de verantwoordelijk voor inrichting, onderhoud en toezicht op het beheer van de ontmoetingsruimten op ons en treffen daarvoor de noodzakelijke maatregelen zoals onder andere vervanging van meubilair. Al met al zijn dit flinke structurele kosten. Vandaar dat we terughoudend zijn met het investeren in nieuwe ontmoetingsruimten. De ruimten waarvoor opdracht is verstrekt, in aanbouw of in een vergevorderd stadium van voorbereiding, worden wel voltooid. gaat er vanuit dat bewoners zelf activiteiten organiseren, in de ontmoetingsruimte of in de buurt. Zij kunnen daarvoor een beroep doen op een bijdrage uit het budget Bewonersinitiatieven. Ook bewoners die betrokken zijn bij herstructurering of een ingrijpende verbetering van hun woning of woongebouw, kunnen een financiële bijdrage krijgen voor activiteiten die de saamhorigheid en ontmoeting tussen bewoners stimuleren. Bedrijfslasten beperken Per 1 januari stoppen we met het financieren van de buurtcoach. Deze buurtcoach heeft in haar werkgebied, BloemRijk en De Nieuwe Vaart in Krimpen aan den IJssel, een goed fundament gelegd waarop bewoners nu zelf verder kunnen met het beheer van de ontmoetingsruimten en het organiseren van activiteiten en onderlinge dienstverlening. We hebben de lokale welzijnsorganisatie gevraagd de buurtcoachtaken over te nemen. We stoppen met onze financiële steun aan initiatieven om de sociale structuur in Schoonhoven Noord te versterken. Ook halveren we onze subsidie aan welzijnsorganisatie SWOS voor activiteiten in de ontmoetingsruimte De Brug in de Pasteurflat in Schoonhoven. De meerjarenafspraken die wij met de gemeente Krimpen aan den IJssel en Stichting Belbus hebben gemaakt over een financiële bijdrage in de huisvestingskosten lopen in 2014 af. Wij maken hierover geen vervolgafspraken, omdat we ons meer gaan richten op de kerntaken van een corporatie. Ontmoetingsruimte Pasteurflat - Schoonhoven Complexbeheerders De complexbeheerders in de appartementsgebouwen en gebouwen met seniorenwoningen in Ouderkerk aan den IJssel en Krimpen aan den IJssel hebben een breed takenpakket. Hun ureninzet voor het schoon, heel en veilig houden van de gebouwen en directe omgeving wordt via de servicekosten doorberekend aan de huurders. De uren die zij besteden aan de leefbaarheid in en om het woongebouw, neemt voor haar rekening. Nu senioren steeds langer thuis blijven wonen, groeit de groep kwetsbare huurders die zelfstandig woont. De complexbeheerder kan bijvoorbeeld problemen als vereenzaming, verwaarlozing en veiligheidsrisico s signaleren en mensen zo nodig doorverwijzen naar instanties die hulp en ondersteuning bieden. 14

15 Activiteiten sociale samenhang Doel/korte omschrijving activiteit Begroot 2014 Subsidiëring Wijkcentra worden kosteloos beschikbaar gesteld ,- ontmoetingsruimten bij complexen en kantoorruimten in gebruik om niet of met korting voor algemene welzijnsactiviteiten, door SWOS (Schoonhoven) en Meldpunt (Krimpen aan den IJssel) georganiseerde activiteiten en door bewoners georganiseerde activiteiten met een open karakter. We betalen de kosten van het aanvragen en verlengen van de benodigde vergunningen (exploitatievergunning en vergunning drank- en horecawet) en doen de inkoop van koffie, thee, frisdrank, hand- en theedoeken en schoonmaakartikelen voor gebruik in de ontmoetingscentra. Inrichten ontmoetingsruimte In 2014 wordt de nieuwe ontmoetingsruimte in Parkwijk (Lekkerkerk) ingericht (inclusief keuken, apparatuur, meubilair) Onderhoud ontmoetingsruimten Gas, elektra en schoonmaak ontmoetingsruimten Bewonersinitiatieven Complexbeheerders (inclusief aanschaf materialen) Inzet complexbeheer en bewonersactiviteiten Pasteurflat Stimuleren inzet vrijwilligers Sociale activiteiten bij herstructurering, groot onderhoud en renovatie Bijdrage in kosten huisvesting Stichting Belbus Er is budget voor vervanging en reparatie van de inboedel van ontmoetingsruimten. Kosten nutsvoorzieningen en schoonmaak voor het gebruik van de ontmoetingsruimten. Bewonersinitiatieven die de contacten en betrokkenheid tussen buurtbewoners vergroten, al dan niet georganiseerd in onze ontmoetingsruimten kunnen rekenen op onze financiële of praktische ondersteuning. Complexbeheerders zetten zich op kosten van een deel van hun tijd in voor de verbetering van de leefbaarheid in en om hun woongebouw. Beheer en organisatie van bewonersactiviteiten in de Pasteurflat (Schoonhoven) zijn uitbesteed aan de welzijnsorganisatie SWOS. Waardering uiten richting vrijwilligers en hen kennis laten maken met nieuwe ontwikkelingen op het gebied van leefbaarheid of participatie (inclusief een eventuele excursie en een bijdrage van 100 voor actieve bewonersoverleggroepen). We stimuleren ontmoeting tussen bewoners bij groot onderhoud en sloopnieuwbouw ter bevordering van de onderlinge betrokkenheid. Bijdrage in de huurkosten van het kantoor van Stichting Belbus (laatste jaar) Nieuwbouw Met nieuwbouw kunnen we ons woningaanbod verbeteren en eventueel op bepaalde plekken uitbreiden. We blijven investeren in nieuwbouw, maar wel binnen de randvoorwaarden van financiële continuïteit van onze organisatie. Mede om financiële redenen zullen we in de toekomst vaker de mogelijkheden van renovatie onderzoeken in plaats van sloop en vervangende nieuwbouw. Daarnaast brengen we de stichtingskosten van een nieuwe woning omlaag door ons Programma van Eisen aan te passen. De aanpassingen zitten hem in de oppervlakte van de verschillende ruimtes en in het uitrustingsniveau van de woning. Bedrijfslasten beperken De onderhoudskosten maken een aanzienlijk deel uit van de bedrijfslasten van. We kijken hoe we goedkoper kunnen inkopen. Daarnaast zoeken we bij nieuwbouw en renovatie bewust naar onderhoudsarme materialen om de bedrijfslasten ook op de langere termijn te beperken. In 2014 bouwen we in bijna alle kernen in ons werkgebied nieuwe woningen. We bouwen vraaggericht. Nagenoeg ieder project bestaat uit verschillende soorten woningen in verschillende prijsklassen, met verschillende kwaliteitsniveaus, echter wel altijd met een sociale huurprijs van maximaal 681,02 volgens norm Daeb. De meeste nieuwbouw is levensloopgeschikt. Jaarplan 2014 Sociale huurwoningen Opleveringen 99 In aanbouw 86 In voorbereiding Jaarplan 2014

16 impressie hoofdentree mfa vanaf speelplein Uitgesplitst per kern: Opleveringen 2014 Plaats Projectnaam Sociale huur Levensloopgeschikte appartementen Bergambacht Centrum, Bloemengaarde 26 - Bergambacht Dijklaan Bergstoep 4 - Lekkerkerk Parkwijk, fase 2, Touwbaan Schoonhoven Blok 2 en Krimpen aan de Lek Centrumplan DePrimeur Totaal In aanbouw 2014 Plaats Projectnaam Sociale huur Schoonhoven Schoonhoven Noord - Zilverstad-locatie 63 (incl. Blok 1) Schoonhoven ZT, appartementen (MFA) 23 Totaal 86 In ontwikkeling Op de middellange- en lange termijn bouwt nog eens ruim nieuwe woningen. Herontwikkelen en revitaliseren, investeren in maatschappelijk vastgoed In veel van onze kernen zijn we bezig met grootschalige herontwikkelings- en revitaliseringsprojecten, bedoeld om onze kernen en wijken aantrekkelijker en vitaler te maken. Daarbij gaat het niet alleen om woningen maar ook om maatschappelijk vastgoed: nieuwbouw voor scholen, kinderopvang, medische en zorgvoorzieningen en ontmoetingsruimten. In de toekomst zullen we wat dat laatste betreft scherpere keuzes maken. Investeren in goede huisvesting voor mensen met lagere inkomens en speciale doelgroepen heeft prioriteit boven investeren in maatschappelijk vastgoed. Een overzicht van de (herstructurerings-)projecten waarmee we in 2014 verder gaan: Thiendenland Schoonhoven - Multifunctionele accommodatie met 23 huurappartementen, twee scholen, kinderopvang en gymzaal. Oplevering 2014/

17 Project met korte beschrijving Doelstellingen voor 2014 Bergambacht, Centrum In totaal worden circa 150 woningen gesloopt en evenveel woningen teruggebouwd. Daarbij wordt de woonomgeving geheel vernieuwd met veel aandacht voor groen, water en goede parkeervoorzieningen. Krimpen aan den IJssel, Centrum, Prinsessenhof 240 verouderde etagewoningen maken plaats voor circa 190 appartementen (overwegend sociaal) met een ontmoetingsruimte en zorgvastgoed. Ook willen we hier woonruimte bieden voor mensen met een psychiatrische en/of licht verstandelijke beperking. Krimpen aan de Lek, Centrum Het dorpshart wordt fasegewijs vernieuwd. Eindresultaat is een dorpshart waar het goed wonen, winkelen, verblijven en recreëren is. Het project bestaat uit een mix van woningtypen, huur en koop, zorg- en eerstelijnsvoorzieningen, een Cultuurhuis en winkels. Het plandeel met 30 sociale en 9 commerciële huurwoningen aan de Secretaris Schipperstraat is opgeleverd. Het plandeel Bloemengaarde met 26 sociale huurwoningen is in uitvoering. Fase 2 en 3 van de centrumontwikkeling zijn in voorbereiding. Totaal circa 66 woningen zoals in het Project Masterplan is aangegeven. We gaan verder met de planuitwerking. De 240 woningen zijn gesloopt. Het braakliggende terrein is tijdelijk als park ingericht. Met twee zorgpartijen overleggen we over de invulling van het zorgvastgoed. In 2014 wordt het woonzorgconcept met minimaal 48 zelfstandige wooneenheden uitgewerkt voor huishoudens met hogere zorgzwaarte, en zelfstandige levensloop geschikte woningen. De start bouw is gepland in De plandelen De Uitkijk (16 wooneenheden voor mensen met een verstandelijke beperking (ASVZ)) en De Waterpoort zorgcluster (22 sociale en 6 commerciële huurwoningen, inclusief m² intramurale zorgvoorziening en een huisartsenen fysiotherapiepraktijk) zijn opgeleverd. De Primeur met 22 sociale huurwoningen wordt in 2014 opgeleverd. We overleggen met de gemeente over het realiseren van een Cultuurhuis. Bij overeenstemming zou start bouw in 2014 kunnen plaatsvinden. Project met korte beschrijving Doelstellingen voor 2014 Schoonhoven, revitaliseren wijk Noord De wijk Schoonhoven Noord wordt vernieuwd: 240 verouderde woningen maken plaats voor 240 nieuwe. De nieuwe woningen zijn energiezuiniger, ruimer en beter toegesneden op de wensen van de bewoners. Een 10-jarenproject. Als eerste worden uitgevoerd: Bol-locatie met 20 huurappartementen en 56 koopwoningen (projectontwikkelaar); Zilverstad-locatie met circa 63 huurappartementen voor senioren. Huisvesting en atelierruimte voor studenten wordt in het project niet meer meegenomen. Schoonhoven, Oranjeplaats Woonzorgcentrum met in totaal 42 huur- en koopappartementen, een parkeergarage en ruimte voor zorg- en welzijnsvoorzieningen. Lekkerkerk Kwaliteitsverbetering in bestaande woningvoorraad door sloopnieuwbouw. Bijzondere projecten Diverse uitleggebieden De Bol-locatie is opgeleverd met 18 sociale en 2 markthuurwoningen. Van de 56 koopwoningen is een deel gerealiseerd. De Zilverstad-locatie is in aanbouw met 63 sociale huurwoningen. Voor Blok 2-3 met 22 huurwoningen wordt de oplevering in 2014 verwacht. We maken samen met de gemeente verdere plannen voor de winkels die blijven bestaan aan de Plesmanstraat, en voor parkeervoorzieningen en voor verbetering van het openbaar gebied. De voorbereiding voor de bouw van een supermarkt en twee woontorens vindt plaats. De supermarkt wordt weliswaar door ontwikkelt maar bij oplevering verkocht aan de Plus supermarkt. Oplevering zorg- en welzijnsvoorzieningen: huisartsenpraktijk, apotheek en een polikliniek voor het Groene Hartziekenhuis. In 2014 bouwen we verder aan 25 huurwoningen in project Baandershof. De woningen worden ook in 2014 opgeleverd. Aan de Dijklaan in Bergambacht bouwen we 4 energieneutrale, sociale huurwoningen. Oplevering staat gepland voor eind In Schoonhoven bouwen we verder in Zevender- Thiendenland: 23 sociale huurwoningen boven een multifunctionele accommodatie. 17 Jaarplan 2014

18 Verduurzamen: Stap voor stap naar energieneutraal De ambitie van op het gebied van energiebesparing blijft hetzelfde: we willen naar een energieneutrale woningvoorraad. Wij doen dat om de woonlasten van onze huurders te beperken en het wooncomfort te vergroten. Bovendien is het goed voor het milieu. Vanwege de beperktere investeringscapaciteit is de weg naar dit einddoel echter veranderd en hebben we losgelaten dat het einddoel in 2030 bereikt moet zijn. We streven ernaar om met isolatiemaatregelen onze woningen minimaal op energielabel B te krijgen. Vervolgens kijken we naar andere mogelijkheden om, samen met co-makers, nog een stap verder te zetten richting energieneutraal. Verbeteren van de bestaande woningvoorraad Slim & Snel De uitvoering van het programma Slim & Snel voor 240 eengezinswoningen in Krimpen aan den IJssel is in volle gang. Het programma heeft tot doel om via experimenten innovatieve renovatieprojecten te ontwikkelen die energiezuinig en betaalbaar zijn. De woningen worden zo grondig gerenoveerd dat het wooncomfort sterk verbetert en we de woningen nog vijftig jaar kunnen verhuren. Het energieverbruik, gas en elektra, daalt met 45 tot 65%. Tijdens de aanpak van hun woning verblijven de bewoners ruim twee weken in een hotelwoning in de wijk. De eerste woningen zijn opgeleverd. Bewoners vinden de ingreep ingrijpend, maar zijn na terugkomst in hun woning over het algemeen tevreden over het eindresultaat. Eind 2013 zijn alle 89 woningen in de Vogelbuurt klaar. De overige 151 woningen in de Doornenbuurt worden in het derde kwartaal van 2014 opgeleverd. Om projecten als Slim & Snel uit te voeren, waarbij groot onderhoud wordt gecombineerd met woningverbetering en energiemaatregelen, moeten veel puzzelstukjes in elkaar vallen. Het komt niet vaak voor dat al deze maatregelen samenvallen. Bovendien blijkt bij Slim & Snel dat het op deze manier energieneutraal maken van woningen veel voorbereidingstijd kost. Vanuit financieel én praktisch oogpunt bezien, kunnen we op deze manier maar een beperkt deel van onze woningen aanpakken. Met een kleinere ingreep kunnen we voor een grotere groep iets betekenen, zowel qua wooncomfort als qua woonlasten. Daarom kiezen we ervoor om meer woningen in kleinere stappen energiezuinig te maken. We investeren in verbetering naar minimaal energielabel B door in ieder geval de hele woningschil te isoleren. Bij de keuze welke woningen worden aangepakt, speelt onder andere mee of er ruimte is in de huur om de energiemaatregelen terug te verdienen. Bij alle energieprojecten zoeken we naar verdergaande maatregelen. Enerzijds door steeds kritisch te kijken welke maatregelen voor welke woningen het meest verstandig zijn. Anderzijds door te zoeken naar mogelijkheden om toch de sprong naar energieneutraal te maken, bij voorkeur door samenwerking met co-makers. In 2014 wordt het project Spiritoso uitgevoerd. In 76 eengezinswoningen in de wijk Lansingh-Zuid in Krimpen aan den IJssel wordt groot onderhoud gecombineerd met energiemaatregelen. De woningen krijgen nieuwe kozijnen met HR++ glas, de vloer wordt geïsoleerd en ook ongeïsoleerde delen van het dak worden alsnog geïsoleerd. Dankzij deze maatregelen gaat het energielabel van deze woningen van gemiddeld een D naar gemiddeld een B. Op het gebied van energiebesparing hebben we in 2014 de volgende doelen: We zetten het project Slim & Snel in de wijk Kortland in Krimpen aan den IJssel voort. Eind 2014 is het project afgerond en zijn alle 240 woningen gerenoveerd en geïsoleerd op het niveau label A++. In het project Spiritoso isoleren we 76 eengezinswoningen in Lansingh-Zuid (Krimpen aan den IJssel) waardoor deze woningen van gemiddeld een label D naar gemiddeld een label B gaan. Aan de Buys Ballotsingel in Krimpen aan den IJssel krijgen 7 portiekwoningen nieuwe kozijnen met HR++ glas. In Lekkerkerk krijgen 20 eengezinswoningen aan de Gruttolaan en 6 eengezinswoningen aan de Fazantstraat nieuwe kozijnen met HR++ glas. In Krimpen aan de Lek worden in 5 eengezinswoningen aan de Papaverhof en 36 eengezinswoningen aan de Kakebeen nieuwe kozijnen geplaatst met HR++ glas. Verspreid over ons werkgebied vervangen we ruim 400 cv-ketels door een HR-ketel. Eind 2014 leveren we aan de Dijklaan in Bergstoep (Bergambacht) 4 energieneutrale, sociale huureengezinswoningen op. We werken het idee van samenwerking met Oranjezon, leverancier van zonnepanelen, uit voor de projecten Slim & Snel (Krimpen aan den IJssel) en Bloemengaarde (Bergambacht). 18

19 Dienstverlenen: Goed, efficiënt en effectief Als professionele woningcorporatie zijn we het aan onszelf en onze klanten verplicht om onze dienstverlening op orde te hebben en de dagelijkse beheertaken heel goed te doen. We hebben hierin de afgelopen jaren een flinke slag gemaakt met het project Excellente basisdienstverlening. Hiermee hebben we de basis gelegd voor goede en efficiënte dienstverlening aan de klant. Nu staan we voor de opgave om de bedrijfskosten te beperken en toch onze dienstverlening op een goed peil te houden. We kiezen voor (meer) digitalisering en zullen klanten ook aanspreken op hun eigen rol en verantwoordelijkheid. Heel goede basisdienstverlening Een heel goede basisdienstverlening staat of valt met klantgerichte medewerkers. In een klantgerichtheidsprofiel hebben we vastgelegd welk gedrag we van medewerkers verwachten. Kernwoorden in dit profiel zijn bereikbaar, betrokken, betrouwbaar, deskundig en resultaatgericht. We sturen hierop in de dagelijkse praktijk. Nieuwe systemen maken het voor medewerkers makkelijker om klanten goed te helpen. Met het in 2013 ingevoerde klantinformatie- en kennisbanksysteem IRIS kunnen we klanten die contact met ons opnemen beter en sneller van dienst zijn. Via dit systeem bewaken we de voortgang van de afhandeling. Het idee was om per 2014 ook te beginnen met een digitaal loket waarmee we huurders interactieve diensten kunnen bieden. Dat bleek te vroeg, we gaan nu in 2014 verder met het onderzoeken van de wensen en mogelijkheden. Nieuw in 2014 is dat we de klanttevredenheid bij uitgevoerd reparatieonderhoud voortdurend gaan meten. Nadat een reparatieverzoek is uitgevoerd, ontvangt de klant digitaal een kort vragenformulier. De respons op deze vragen wordt real-time verwerkt en kan gevolgd worden door. Zo kunnen we continu de klanttevredenheid monitoren en waar nodig snel bijsturen. Voor de klanttevredenheid bij het uitvoeren van planmatig onderhoudsprojecten voeren we zelf enquêtes uit. Dat werkt heel goed, we gaan hier dus in 2014 mee door. Ten slotte gaan we klachten die bij ons binnenkomen centraal registreren, om zo ook beter de nazorg van deze klachten te bewaken. Klachtenprocedure en geschillencommissie Klachten kunnen ons helpen onze dienstverlening te verbeteren. Komen we er niet uit met een klant, dan kan hij een beroep doen op de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard. Deze onafhankelijke commissie beoordeelt of voldoende heeft gedaan om een klacht naar tevredenheid op te lossen. Op het gebied van dienstverlenen hebben we in 2014 de volgende doelen: Klantcontacten: gedrag medewerkers volgens klantgerichtheidsprofiel en 80% van alle binnenkomende telefoontjes direct afgehandeld door medewerker klantenservice. Beginnen met continumeting klanttevredenheid over het onderwerp reparatieverzoeken. Houden van enquêtes bij planmatig onderhoud. Registreren klachten en oppakken nazorg. Voor andere basisklantprocessen, zoals een woning betrekken, woning verlaten of huur betalen, meten we de klanttevredenheid niet meer jaarlijks maar eenmaal in de twee tot drie jaar. Reden hiervoor is dat al jaren vrij constant een hoge klanttevredenheid scoort. We gaan ons dus specifiek richten op die processen waar nog verbetering nodig is. 19 Jaarplan 2014

20 Samenwerking met anderen, lokale verankering Lokale verankering en samenwerking met belanghouders zijn voor ons belangrijke randvoorwaarden. Door samen te werken met en door te luisteren naar lokale belanghouders houden we voeling met wat er leeft in onze dorpen en wijken. Dit helpt ons bij het bepalen van de prioriteiten. Samen kunnen we ook meer bereiken dan alleen. Alle reden dus om de contacten met onze belanghouders goed te onderhouden. Maar wel zo effectief mogelijk. Participatie van huurders Huurders zijn onze belangrijkste belanghouders. Huurdersorganisaties en individuele huurders hebben volop mogelijkheden om te participeren. Kortdurend, gericht op een bepaald doel, project, thema of een bepaalde activiteit, en structureel gericht op het beïnvloeden van beleidsontwikkeling en uitvoering. We onderscheiden vier niveaus van participatie: strategisch of corporatieniveau, lokaal niveau (de kernen), wijk-, gebouw- of VvE-niveau en woningniveau. Huurdersparticipatie vernieuwen Het is voor huurdersorganisaties steeds lastiger om de achterban te mobiliseren en geschikte kandidaten te vinden voor bestuurswerk. Daarom zijn we sinds 2012 met het Centraal Overleg Huurdersorganisaties (COH) in overleg over vernieuwing van de participatie. Daarbij hebben we geconcludeerd dat huurders vooral in beweging komen als zij een direct belang hebben, bijvoorbeeld bij specifieke projecten of als er problemen zijn in een buurt of wijk. stimuleert in die gevallen huurders om actief mee te doen; huurders zijn dan ook bereid om tijd vrij te maken. Op dit punt hoeft er niets te veranderen. Het is ook goed dat er verschillende vormen van participatie zijn. Huurders hebben daardoor goede mogelijkheden om hun belangen te (laten) behartigen. Verder hebben we eenduidige afspraken gemaakt over de rol en verantwoordelijkheden van de lokale huurdersorganisaties: De huurdersorganisatie organiseert de achterban en weet wat er leeft in buurten en woongebouwen. Ze zorgt ervoor dat collectieve problemen en urgente onderwerpen tijdig bij worden aangekaart. De huurdersorganisatie en wijzen huurders op hun eigen verantwoordelijkheid voor een goed woon- en leefklimaat. De huurdersorganisatie en stimuleren huurders met individuele verzoeken of klachten om rechtstreeks contact op te nemen met de klantenservice van. De huurdersorganisatie en overleggen doelen resultaatgericht. De lokale huurdersorganisaties zijn ook vertegenwoordigd in het COH, dat op strategisch niveau overleg voert met. De vraagstukken op dit niveau zijn de afgelopen jaren veel complexer geworden. Om over ingewikkelde onderwerpen goed en volwaardig te kunnen overleggen, gaan we in 2014 experimenteren met een nieuwe overlegvorm. Naast het COH en vertegenwoordigers van nodigen wij inhoudelijke experts uit kringen van onze huurders en klanten uit, zo nodig aangevuld met onafhankelijke deskundigen. Samen diepen we het onderwerp uit. 20