COLOFON. Dit jaarverslag is een uitgave van:

Transcriptie

1 Jaarverslag 2013

2 COLOFON Dit jaarverslag is een uitgave van: QuaWonen Hof ter Bergen 25 Postbus 27, 2860 AA Bergambacht Telefoon (088) Internet MEI 2014 Uitgave: QuaWonen, eindredactie afdeling Communicatie Tekst: Tekst & Co, Zevenhuizen Vormgeving: Van Caetenburgh grafische vormgeving, Reeuwijk

3 Inhoudsopgave SCHEMA DOELSTELLINGEN 4 VOORWOORD 7 MISSIE 8 SPEERPUNTEN ONDERNEMINGSPLAN 8 VITALISEREN: VITALE KERNEN, LEEFBARE BUURTEN 13 VERDUURZAMEN: VAN ENERGIEBESPARING NAAR ENERGIENEUTRAAL 22 VERBETEREN: EXCELLENTE DIENSTVERLENING 24 SAMENWERKING MET ANDEREN, LOKALE VERANKERING 25 INTERNE ORGANISATIE 28 FINANCIEEL BELEID 34 JAARVERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN 42 JAARREKENING KENGETALLEN BALANS PER 31 DECEMBER 58 WINST- EN VERLIESREKENING 59 KASSTROOMOVERZICHT 60 GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING 61 GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA 62 GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT 68 TOELICHTING OP DE ACTIVA 74 TOELICHTING OP DE PASSIVA 82 TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING 87 BEDRIJFSLASTEN 89 OVERIGE BEDRIJFSACTIVITEITEN 93 NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN 94 CONTROLEVERKLARING VAN DE ACCOUNTANT 96

4 SCHEMA DOELSTELLINGEN Doelstelling 2013 Bereikt in 2013 Oordeel Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Minimum aantal sociale huurwoningen Minimum aantal woningen voor mensen met middeninkomens Beschikbaar uit verhuur met een huur tot 750: 435 woningen Voor verkoop aan middeninkomens: 529 woningen. Verhuur betaalbare woningen aan mensen met inkomen Minimaal 90% 92% tot Leegstand in markthuurwoningen terugdringen 25% lager dan in peiljaar 2011 Resultaat 17% lager dan in peiljaar 2011 Verkoop bestaande woningen permanent 3 3 Oplevering nieuwbouw voor mensen met een verstandelijke en/of fysieke beperking Oplevering nieuwe levensloopgeschikte huurappartementen en eengezinswoningen 189 huurappartementen: 173 sociaal en 16 commercieel 189 huurappartementen: 173 sociaal en 16 commercieel Vitale kernen, leefbare buurten Revitalisering centrum Bergambacht Revitalisering centrum Krimpen aan de Lek Revitalisering centrum Krimpen aan den IJssel Revitalisering centrum Schoonhoven (Oranjeplaats) Oplevering 30 sociale en 9 markthuurappartementen. De bouw Bloemengaarde begint: 26 sociale huurwoningen. De Primeur is in aanbouw: 22 sociale huurappartementen. We verwachten de oplevering van De Uitkijk (16 wooneenheden voor ASVZ) en De Waterpoort (28 sociale huurwoningen, incl m 2 intramurale zorgvoorziening en een huisartsen- en fysiotherapiepraktijk). Verder met de planuitwerking en beginnen met de sloop van bestaande woningen. Oplevering zorg- en welzijn: huisartsenpraktijk, apotheek en een polikliniek voor het Groene Hart ziekenhuis. De 30 sociale en 9 markthuurappartementen aan de Secretaris Schipperstraat zijn opgeleverd. De omgevingsvergunning voor Bloemengaarde is definitief, de bouw start begin De 16 wooneenheden in De Uitkijk zijn opgeleverd, net als gebouw De Waterpoort met 28 huurwoningen, huisartsen- en fysiotherapiepraktijk en intramurale zorgvoorziening. De Primeur is in aanbouw. Tweede helft 2013 zijn de 240 huurappartementen (de Prinsessenflats) gesloopt. Bouwprogramma en afname van zorgvastgoed zijn nog niet definitief maar wel in een vergevorderd stadium, we blijven positieve voortuitgang boeken in de conceptontwikkeling. We hebben overeenstemming over afname bereikt en de indeling van het cascogebouw is in uitvoering. De oplevering wordt verwacht in april

5 Revitalisering Schoonhoven Noord Oplevering ontmoetingscentrum Oplevering van de Bol-locatie: 18 sociale en 2 markthuurappartementen. De Zilverstad-locatie is in aanbouw. En we maken verdere plannen voor de winkels, voor parkeervoorzieningen en voor het openbaar gebied. Nieuwe ontmoetingsruimte in t Ingse Hof in Bergambacht en Parkflat Lekkerkerk De 20 huurappartementen op de Bol-locatie zijn opgeleverd. De omgevingsvergunning voor de Zilverstadlocatie is definitief, het contract met aannemer is gesloten, de bouw start naar verwachting begin De conceptontwikkeling voor Blok 9 is vergevorderd. Er is een principeovereenkomst voor afname van de supermarkt. Opwaardering van het winkelgebied is een taak van de gemeente met QuaWonen als meewerkende partner. Het ruimtelijk concept is vastgesteld en de uitrol is begonnen, dat wil zeggen dat zowel de gemeente als QuaWonen actief zijn in het uitwerken van dit plandeel. Ontmoetingsruimte t Ingse Hof en Parkflat zijn in 2013 opgeleverd. Inrichting t Ingse Hof is voltooid, inrichting Parkflat volgt begin Uitgaven ontmoetingscentra (exploitatie) In 2013 bedroegen de kosten voor subsidiering huurlasten In 2013 is de huurprijs per m2 verlaagd van 197 naar 100 Van energiebesparing naar energieneutraal Energiezuiniger maken bestaande voorraad Energiezuinige nieuwbouw Uitvoering 120 woningen (van de 240) project Slim & Snel in de wijk Kortland in Krimpen aan den IJssel. In totaal 117 woningen energiemaatregelen, in 304 woningen een nieuwe HR-ketel en het vervangen van de collectieve cvketel in een woongebouw in Schoonhoven (91 woningen). Bouw van 5 energieneutrale, sociale huureengezinswoningen. In 2013 is de eerste fase van het project Slim & Snel voltooid: de duurzame renovatie van de 89 eengezinswoningen in de Vogelbuurt; iets minder dan gepland, maar de planning om het hele project Slim & Snel in twee jaar uit te voeren, wordt naar verwachting wel gehaald. In 152 woningen zijn energiemaatregelen uitgevoerd, in 306 woningen is een nieuwe cv-ketel geplaatst en in de Pasteurflat in Schoonhoven (91 woningen) en de Middenweteringflat in Krimpen aan den IJssel (216 woningen) is de collectieve installatie vernieuwd. Het plan is aangepast (4 in plaats van 5 woningen) en uitgesteld; de bouw start in

6 SCHEMA DOELSTELLINGEN Klantgerichte dienstverlening KWH-label Minimaal het niveau van de laatste kwaliteitsmeting. Ook voeren we het verbeterplan van de KWH-meting uit 2012 uit. Verbeterplan 2012 gerealiseerd door inbedding in basisklantprocessen. KWH uitkomst 2013: alleen meting reparatieverzoeken gedaan vanwege heroverweging product, viel iets lager uit dan in 2012 (een 7,6 voor reparatieverzoeken i.p.v. een 8 in 2012). Vanaf 2014 keuze voor andere werkwijze: continue meting klanttevredenheid reparatieverzoeken en eenmaal per drie jaar meting van andere processen. Klanttevredenheidsmetingen Uitvoeren eenmalige KWH-meting. Nagaan of deze voldoet aan de behoeften. Voor medio 2013 besluit nemen over al dan niet doorgaan met KWH in In een selectieproces voor het instrument om klanttevredenheid te meten, is gekozen voor KWH-op maat: continue meting klanttevredenheid bij reparatieonderhoud; meting klanttevredenheid bij klachtenafhandeling en bij projectmatig- en planmatig onderhoud in eigen beheer. Klachtenafhandeling In 2013 klachtenmanagement op orde. Implementatie van het klachtenmanagement loopt iets achter op schema. Moet in eerste helft 2014 worden voltooid. Dit betreft het periodiek opleveren van rapportages en daadwerkelijk starten met nazorg. Klantcontacten Digitaal loket Eerste kwartaal nemen we het Klantinformatie- en Kennisbanksysteem in gebruik. Medio 2013 werken we volgens de nieuwe basisklantprocessen. Voorbereiden interactief internetgebruik via een digitaal loket zodat dit vanaf 2014 operationeel is. Klantinformatiesysteem IRIS en Kennisbank zijn in het tweede kwartaal in gebruik genomen. De invoering van de nieuwe basisklantprocessen en afhandeling klachten is daardoor ook iets achter op schema. In 2013 is besloten om alle aandacht te richten op de implementatie van IRIS en de voorbereiding van het digitaal loket pas daarna op te pakken (eind 2014, 2015). Financieel gezond Positieve kasstroom Rentedekkingsgraad/ICR 1,4 Rentedekkingsgraad bedraagt 2,10. ICR 2,0 Solvabiliteit minimaal 25% 43,00 % conform begroting 34 % Direct rendement minimaal 4% 4,63 % conform begroting 4,5 % Loan to value maximaal 75% 59,00 % conform begroting 61 % Oordeel CFV A1 status Oordeel Financieel gezond WSW: toegang tot de kapitaalmarkt Voldoende kasstromen na fictieve aflossing 3,9 miljoen. Invulling financieringsbehoefte 44,9 miljoen. DSCR > 1 Financiering 45,5 miljoen Renterisico maximaal 15% (incl. rekening courant krediet) (2013) 9,42% 2014 en verder onder 15% conform treasuryjaarplan Lagere bedrijfskosten: personeel, bedrijfskosten en 1 miljoen lager dan ten opzichte van 2012 Inclusief overheidsheffingen gerealiseerd onderhoud Governance Visitatie Minimaal dezelfde score als in 2009: een 7,2 Over de periode 2009 tot en met 2012 is de score gemiddeld een 7,6. 6

7 VOORWOORD QuaWonen blijft investeren in goed wonen in de Krimpenerwaard Eind 2013 presenteerde QuaWonen haar nieuwe ondernemingsplan. Geen nieuwe speerpunten, wel een iets gewijzigde koers die past bij de werkelijkheid van vandaag. Nog sterker dan eerst ligt het accent op betaalbare woningen voor lagere inkomens. Verder wordt de organisatie anders ingericht, wat leidt tot een grote kostenbesparing. Een nieuwe afdeling krijgt de opdracht om belanghouders meer invloed te geven op onze keuzes. Wat we doen met beschikbaar geld, bepalen we samen met onze belanghouders binnen de Krimpenerwaard. Dankzij scherpe keuzes kan QuaWonen ook in de toekomst investeren in de Krimpenerwaard. Wat betekent dit voor de huurders? Veel corporaties besluiten om de huren flink te verhogen, om op die manier meer inkomsten binnen te krijgen. QuaWonen kiest daar niet voor. Het overgrote deel van onze woningen is een sociale huurwoning met een huur lager dan 681 per maand. Veel woningen houden een huurprijs tot 575 per maand. Tot die huurprijs kunnen bewoners maximaal aanspraak maken op huurtoeslag. Bovendien vragen we niet de volledige huurprijs die we volgens het woningwaarderingsstelsel mogen vragen. De maximale huurprijs is bij ons zo n 75% van wat de woning waard is. We kiezen dus bewust voor betaalbare woningen. Maar we hebben ook kritisch gekeken naar onze diensten voor huurders. Het serviceonderhoud komt sinds enkele maanden voor eigen rekening van de huurder. Ook versoberen we de mogelijkheden voor een nieuwe keuken en badkamer. En vanaf zomer 2014 heeft QuaWonen nog slechts één kantoor in Bergambacht. Vanuit Bergambacht bedienen we dan de hele Krimpenerwaard: per telefoon, mail, op afspraak, op huisbezoek. Wat zijn belangrijke resultaten in 2013? Ik ben trots op de renovatie van 240 woningen in de wijk Kortland in Krimpen aan den IJssel. Deze woningen zijn na een grondige opknapbeurt zeer energiezuinig en comfortabel; we zijn met het project over de helft. Verder hebben we veel nieuwbouwwoningen opgeleverd, waaronder ook veel woningen voor mensen met een beperking. De corporatie is hierbij een goede partner van zorginstellingen. Zo hebben we met Kwintes een fraaie woon/zorgboerderij gebouwd in Lekkerkerk, en met Gemiva het voormalige politiekantoor in Schoonhoven omgebouwd tot een begeleid wonen-project. Verder hebben we medio 2013 de vierjaarlijkse maatschappelijke visitatie afgerond. Bureau Pentascope heeft ons en onze klanten gevraagd naar onze resultaten en de manier waarop we die bereiken. Met een rapportcijfer van 7,6 heeft QuaWonen een heel goed rapport behaald. Dat cijfer bepalen we niet zelf, dat is gebaseerd op de inbreng van onze klanten en belanghouders. Wat kunnen we dit jaar van QuaWonen verwachten? De omstandigheden zijn minder gunstig voor woningcorporaties. We dragen veel geld bij aan het begrotingstekort (verhuurdersheffing) en aan de financiële problemen bij collega-corporaties (saneringsheffing). Ook politiek gezien is het nu lastig. Hoewel QuaWonen herkend goed presteert, staat de reputatie van corporaties flink onder druk. Het gevolg: allerlei wetten en regels die soms helemaal niet ten goede komen aan een goede werkende (sociale) woningmarkt. De kunst is om zó flexibel te zijn, dat deze zware rukwinden ons niet van onze koers afbrengen. Die omslag maken wij nu. Eigen organisatie strak ingericht, meer invloed voor belanghouders en nog steeds volop aan het bouwen en renoveren in de Krimpenerwaard. Ook de komende jaren kunt u op ons rekenen! Rob van den Broeke, directeur-bestuurder QuaWonen 7

8 MISSIE QuaWonen is dé corporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt en dragen bij aan vitale kernen en leefbare wijken. Onze organisatie is stevig lokaal verankerd. We werken nauw samen met huurders, gemeenten en zorg- en welzijnsorganisaties. We handelen klantgericht en met aandacht voor het milieu. als de woonomgeving schoon, netjes en veilig is en als de bewoners elkaar kennen en iets voor elkaar over hebben. 3. Verduurzamen: Energiezuinige woningen Op het gebied van energiebesparing is QuaWonen uiterst ambitieus. Omdat dit onze huurders een flinke besparing oplevert op hun energierekening, en omdat het goed is voor het milieu. We maken onze woningen energiezuiniger. Stap voor stap van het huidige gemiddelde label E naar een energieneutrale woningvoorraad. 4. Verbeteren: Excellente dienstverlening Als organisatie wil QuaWonen zich onderscheiden door zeer klantgericht te werken. Klanten beoordelen ons vooral op onze dienstverlening bij de basisprocessen. Wij streven heel goede dienstverlening na bij deze basistaken, maar wel met een eigen verantwoordelijkheid voor de klant. SPEERPUNTEN ONDERNEMINGSPLAN Het QuaWonen Ondernemingsplan was in 2013 de onderlegger voor het Jaarplan en daarmee ook voor dit Jaarverslag. We hebben het beleid en de strategische keuzen in het genoemde ondernemingsplan vertaald in vier speerpunten: 1. Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt We bieden goede woningen aan mensen die het moeilijk hebben op de vrije woningmarkt. Allereerst conform nationale en Europese regelgeving aan mensen met een jaarinkomen tot Daarnaast aan mensen met een lager middeninkomen. Zij hebben het lastig omdat hun inkomen te hoog is voor een sociale huurwoning, te laag voor een dure huurwoning en niet toereikend om financiering te verkrijgen voor een koopwoning. Los van het inkomen richten wij ons op mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of psychiatrische problemen en op de groeiende groep senioren. 2. Vitaliseren: Vitale kernen, leefbare buurten We investeren in de leefbaarheid en vitaliteit van de wijken en dorpen in ons werkgebied. Wijken en dorpen zijn leefbaar en vitaal als er, naast een gevarieerd en kwalitatief goed woningaanbod, voldoende basisvoorzieningen zijn zoals winkels, scholen en eerstelijnszorg, Nieuw ondernemingsplan In 2013 hebben we gewerkt aan een nieuw ondernemingsplan. Daarin spelen we in op de sterk gewijzigde omstandigheden waarmee we als woningcorporatie te maken hebben. Door onder andere de verhuurdersheffing en saneringsbijdrage aan Vestia c.s. heeft QuaWonen aanmerkelijk minder te besteden. Het nieuwe QuaWonen Ondernemingsplan betekent geen trendbreuk, maar wel een aangepaste beleidskoers. Door de organisatie anders in te richten, nadrukkelijker in te zetten op een efficiënte bedrijfsvoering en de route om onze speerpunten te bereiken aan te passen, kunnen we de kern van onze ambities overeind houden. Onze woningvoorraad betaalbaar houden is daarbij voor ons het allerbelangrijkst. In 2013 hebben we al een voorschot op genomen op de komende aanpassingen. Over dit Jaarverslag In dit Jaarverslag leggen we verantwoording af over wat wij in 2013 hebben bereikt en wat daarvan de financiële consequenties zijn. Het is bestemd voor de officiële instanties aan wie wij verantwoording schuldig zijn, voor al onze relaties en voor andere geïnteresseerden. Behalve via het Jaarverslag laten we ook op onze website com zien met welke onderwerpen en projecten we ons bezighouden en waarom. 8

9 Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Mensen huisvesten die op de vrije woningmarkt niet zo gemakkelijk aan een woning komen, dat is als woningcorporatie onze belangrijkste taak. We richten ons niet alleen op de van overheidswege aangewezen groep met een jaarinkomen tot (inkomensnorm 2013) maar ook op mensen met een middeninkomen tot Verder rekenen we senioren en mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of met psychiatrische problemen tot onze primaire klanten. Voldoende huurwoningen in de juiste prijsklassen Ons uitgangspunt in 2013 was net als voorgaande jaren dat we, om aan de toekomstige vraag te kunnen voldoen, in 2020 minimaal sociale huurwoningen (netto huurprijs maximaal 681,02 per maand, prijspeil 1 juli 2013) beschikbaar hebben voor de laagste inkomensgroepen. Mensen met een middeninkomen vormen een groeimarkt. Voor deze doelgroep stellen we proefondervindelijk vast hoeveel woningen er nodig zijn. In het Jaarplan 2013 stelden we ons ten doel om eind 2013 minimaal sociale huurwoningen te hebben plus circa 900 woningen voor mensen met een middeninkomen. Eind 2013 hadden we huurwoningen gelabeld als sociale huurwoning en hadden 435 huurwoningen een streefhuur tussen 681,02 en 750. Tot op heden zijn 289 woningen daadwerkelijk geliberaliseerd en hebben we 878 woningen voor verkoop gelabeld, waarvan 529 via Kopen naar Wens en 349 via vrije verkoop. Opleveringen in 2013 Ons voornemen om 173 levensloopgeschikte huurwoningen met een sociale en 16 met een hogere huur op te leveren, hebben we gerealiseerd: Plaats Projectnaam Sociale Markthuur huur Bergambacht Dijklaan West 40 Bergambacht Secretaris Schipperstraat 30 9 Bergambacht t Ingse Hof, fase Krimpen aan de Lek Centrumplan De Waterpoort (zorgcluster) 28 Lekkerkerk Parkwijk, fase 2a, Parkflat 42 Schoonhoven Bol-locatie 18 2 Totaal De stichtingskosten van deze 189 opgeleverde woningen bedragen in totaal 37 miljoen. Hiervan is 16 miljoen onrendabel. Huurbeleid In 2013 is het rijksbeleid voor de jaarlijkse huurverhoging gewijzigd. De huurverhoging was vastgesteld op 1,5% boven inflatie. Daarnaast konden corporaties ervoor kiezen om de huurverhoging inkomensafhankelijk te maken voor mensen met een jaarinkomen hoger dan QuaWonen vindt het redelijk om van mensen met een hoger inkomen een iets hogere huur te vragen en koos daarom voor de laatstgenoemde mogelijkheid. Het bleek echter onmogelijk om de, voor dit beleid benodigde, inkomensgegevens volledig en op tijd te krijgen. Daarom zagen we noodgedwongen af van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De huurprijzen zijn verhoogd met het inflatiepercentage plus 1,5% en van leegkomende woningen is de huurprijs geharmoniseerd conform ons Strategisch Voorraadbeleid. Woningen die op de nominatie staan om te worden gesloopt, zijn niet geharmoniseerd en kregen, als er een Sociaal Plan was, ook geen huurverhoging. Daarnaast is de huur van dure huurwoningen in enkele woongebouwen om woningmarkt technische redenen niet verhoogd. De herijking van zowel ons ondernemingsplan als ons Strategisch Voorraadbeleid was aanleiding om in 2013 extra aandacht te besteden aan de uitgangspunten voor het toekomstige huurbeleid. Betaalbaarheid van woningen is een van de speerpunten in ons nieuwe ondernemingsplan. Dit komt tot uiting in de volgende in 2013 gemaakte keuzes: QuaWonen kiest níet voor huurmaximalisatie; Voor het grootste deel van onze voorraad sociale huurwoningen is de streefhuur maximaal 75% van de maximaal redelijke huurprijs; QuaWonen stuurt op huurlabels en op een goede prijs-kwaliteitverhouding; Nieuw is dat wij behalve op de huurlabels goedkoop en bereikbaar ook gaan sturen op een voorraad sociaal betaalbare woningen met een (reken)huurprijs tot 574 (prijspeil 2013); De financiële ruimte in het huurbeleid gebruiken we voor energiemaatregelen in bestaande woningen gebruiken we voor energiemaatregelen in bestaande woningen. In het Jaarplan 2013 staat het voornemen om organisatiebreed te onderzoeken hoe we de woningwaardering kunnen optimaliseren en actualiseren. Met het aanpassen van onze beleidskoers is dit voornemen vooruitgeschoven in de tijd. Wel hebben we in 2013 de woningwaardering aangepast van woningen waar maatregelen zijn uitgevoerd die van invloed zijn op de woningwaardering, zoals energiemaatregelen. Maatregelen voor middeninkomens 9

10 In de gemeenten Bergambacht, Nederlek en Schoonhoven voerden we een pilot uit met zogenaamde tweeprijzenwoningen : vooraf geselecteerde sociale huurwoningen die vrijkwamen werden eerst met een hogere huurprijs aan mensen met een middeninkomen aangeboden. De evaluatie in 2013 wees uit dat mensen met een middeninkomen heel weinig belangstelling hadden voor deze woningen. Daarom zijn we in 2013 gestopt met dit beleid. QuaWonen heeft nog wel andere mogelijkheden voor mensen met een hoger inkomen: de woningen met een huurprijs tussen 681,02 en 750 en de voor verkoop aangewezen woningen. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van de 10% marge. Verhuur Verhuringen sociale huurwoningen Europese regelgeving verplicht ons om minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen te verhuren aan mensen met een jaarinkomen van maximaal De overige 10% mogen we vrij verhuren. In 2013 ging 91% van de vrijgekomen sociale huurwoningen naar onze primaire doelgroep. Bij de toewijzing van de 10% vrije ruimte hanteert QuaWonen de volgende spelregels: -focus op mensen met een middeninkomen: tussen en per jaar; -toepassing van regiogebonden voorrangsregels voor stadsvernieuwings- en reguliere urgenten; -overige ruimte benutten om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen, onder andere van senioren die willen verhuizen van een sociale huureengezinswoning naar een levensloopgeschikt huurappartement. Lokaal maatwerk Lokaal maatwerk is een ander middel waarmee QuaWonen de doorstroming op de woningmarkt probeert te bevorderen, maar dan binnen onze eigen kernen. Najaar 2013 hebben we, met instemming van de gemeente Krimpen aan den IJssel, bij de Stadsregio lokaal maatwerkafspraken gemeld voor het project Slim & Snel. De afspraken zijn bedoeld om de doorstroming van betaalbare naar bereikbare woningen binnen Krimpen aan den IJssel te stimuleren. Ook vragen we toekomstige bewoners van deze duurzaam gerenoveerde woningen in de Vogel- en de Doornenbuurt of zij zich kunnen vinden in het samen met buurtbewoners opgestelde buurtprofiel. In navolging van Krimpen aan den IJssel zijn in 2013 voor het eerst ook voor nieuwbouwprojecten in de K5-gemeenten lokaal maatwerkafspraken gemaakt. Per project zijn enkele woningen aangewezen die in de eerste plaats beschikbaar waren voor mensen met een middeninkomen uit de gemeente of één van de K5 gemeenten. Niet in alle gevallen hebben kandidaten met een middeninkomen ook daadwerkelijk op een dergelijke woning gereageerd. Leegstand duurdere huurwoningen terugdringen Het marketingbudget om de leegstand van vrije sectorwoningen (huurprijs vanaf 681,02) terug te dringen was in De uitgaven waren hoger dan begroot: we hebben besteed aan advertentiekosten (onder andere rond kijkdagen), inrichting van modelwoningen en verhuurbevorderende maatregelen zoals extra tuinonderhoud en schilderwerk. De markt voor duurdere huurwoningen blijft moeilijk. Een deel van de geïnteresseerden zijn senioren die hun koopwoning niet kunnen verkopen en daardoor toch afzien van verhuizen. Door de huidige marktomstandigheden is het QuaWonen niet gelukt om de leegstand van dure huurwoningen substantieel terug te dringen. We studeren op de mogelijkheid om duurdere huurwoningen te verkopen aan een belegger duurdere markthuur is immers geen kernactiviteit van QuaWonen. Woonruimteverdeling Voor de woonruimteverdeling behoort Krimpen aan den IJssel (regio West) tot de Stadsregio Rotterdam. De overige gemeenten (regio Oost) vallen onder het samenwerkingsverband van de K5, met een oriëntatie op Midden- Holland. In beide regio s worden meer transparantie en keuzevrijheid in de woonruimteverdeling nagestreefd. QuaWonen staat achter dit streven maar wil ook de doorstroming binnen de eigen dorpen stimuleren. Door deelname aan een ambtelijk adviesgroep is QuaWonen in 2013 nauw betrokken geweest bij de voorbereiding van de Verordening Woonruimtebemiddeling 2014 voor de Stadsregio Rotterdam. De nieuwe verordening komt in de plaats van de huidige Huisvestingsverordening en de overeenkomst Woonruimteverdeling die onvoldoende aansluiten op de huidige woningmarkt. QuaWonen heeft erop aangestuurd dat in de nieuwe verordening mogelijkheden blijven om lokaal maatwerk toe te passen en om woningen op meerdere manieren aan te bieden, bijvoorbeeld via loting. Begin oktober begon de formele inspraak over de nieuwe verordening. QuaWonen heeft het voortouw genomen bij het voorbereiden van een inhoudelijke reactie samen met de gemeente Krimpen 10

11 aan den IJssel en Stichting Huurdersbelang Krimpen aan den IJssel e.o. Eind 2013 was nog niet bekend in hoeverre de voorgestelde aanvullingen en aanpassingen worden overgenomen. Wonen en zorg In nauw overleg met verschillende zorgorganisaties hebben we in 2013 het woningaanbod voor mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking of met psychiatrische problemen verder uitgebreid. Volgens plan leverden we de volgende projecten op: Krimpen aan de Lek Centrumplan De Uitkijk (ASVZ) 16 Lekkerkerk Beschermd Wonen (Kwintes) 20 Schoonhoven Politiekantoor, De Populier (Gemiva) 22 Totaal 58 Eind 2013 liet Eleos ons weten dat ze genoodzaakt was het kleinschalige Beschermd Wonen project voor jongeren met psychiatrische of psychosociale problemen in Krimpen aan den IJssel te sluiten. Eleos heeft gezorgd voor een nieuwe plek voor deze jongeren. In het centrum van Krimpen aan de Lek hebben we een bijzonder project gebouwd en opgeleverd: De Waterpoort. Dit tweede gebouw van de Markt van Krimpen is beeldbepalend voor het nieuwe dorpshart. In het nieuwe dorpshart komt alles samen: woningen, winkels en diverse voorzieningen voor zorg, welzijn en cultuur. De Waterpoort biedt onderdak aan een gezondheidscentrum, een fysiotherapiepraktijk en een kleinschalige woonvorm van Zorgpartners Midden Holland met 24 verpleeghuisplaatsen. Op de begane grond is winkelruimte en op de eerste en tweede etage liggen 28 levensloopgeschikte huurappartementen met een sociale huurprijs. In De Nieuwe Vaart in Krimpen aan den IJssel loopt de succesvolle proef toewijzing verzorgd wonen. We hebben met een zorgaanbieder afspraken gemaakt over toewijzing van 14 levensloopgeschikte appartementen aan huurders met een zorgindicatie waarbij de zorginstelling de benodigde zorg biedt via het Volledig Pakket Thuis (VPT). In navolging hiervan waren we van plan om dit in 2013 uit te breiden naar ongeveer 28 woningen. Helaas was de aanvullende zorg voor deze uitbreiding niet te financieren uit het beperkte, volledig benutte VPT-quotum van onze zorgpartner. Wel hebben we in Krimpen aan de Lek voor De Waterpoort met Zorgpartners Midden Holland afspraken gemaakt over toewijzing van 9 (van de in totaal 28) huurappartementen aan mensen met een zorgindicatie, waarbij Zorgpartners garant staat voor het bieden van 24-uurs ongeplande zorg. Deze afspraken zijn in lijn met onze doelstelling om een tweede proef toewijzing verzorgd wonen te starten. In het centrum van Krimpen aan den IJssel zijn we bezig met de herstructurering van de Prinsessenflats. Het plan was om hier een combinatie van voorzieningen te realiseren plus - in samenwerking met twee of drie zorgaanbieders - diverse woonvormen voor mensen die zijn aangewezen op verschillende gradaties van zorg- en dienstverlening. Omdat de gemeente ervan heeft afgezien om op deze locatie een brede school te realiseren, zijn verschillende zorg- en welzijnspartners afgehaakt. We hebben daarop met Lelie zorggroep en met De Zellingen gesproken over een nieuw concept. De Zellingen moest afhaken omdat zij geen mogelijkheden heeft om nieuwe zorgwoningen toe te voegen. We zijn nu nog met Lelie zorggroep in gesprek over de conceptontwikkeling van de nieuwbouw. Afronding programma Woonservice Krimpen aan den IJssel Van 2002 tot 2013 hebben de gemeente Krimpen aan den IJssel, QuaWonen, zorg- en welzijnspartners en lokale belangenorganisaties gewerkt aan het programma Woonservice. QuaWonen droeg bij door de toegankelijkheid van woningen en woonomgeving te verbeteren, levensloopgeschikte huurappartementen te bouwen en ontmoetingsruimten te realiseren. Ook hebben we het gebruik van de ontmoetingsruimten door bewoners bevorderd en buurtparticipatie gestimuleerd. Dit alles met als doel om mensen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. De resultaten van het programma Woonservice zijn te vinden in de gemeentelijke publicatie Krimpens Glans en Kans. Tijdens de afsluitende werkconferentie in november 2013 zijn deze resultaten vergeleken met resultaten van projecten elders in het land. Op de conferentie gaf QuaWonen een toelichting op het project BloemRijk (buurovereenkomst, buurtcoach, buurtactivering). Ook hield ze een pleidooi om wijkschouwen en gemeentelijke herstratings- en woonomgevingsverbeterplannen aan te grijpen om buurtparticipatie te stimuleren. QuaWonen vindt het belangrijk dat bewoners een grotere rol krijgen bij het organiseren van buurtschouwen en actiever betrokken worden bij de verbetering van hun woonomgeving. Dit standpunt kan rekenen op steun bij onze huurders en samenwerkingspartners. Werkconferenties sociaal domein In Krimpen aan den IJssel en Schoonhoven heeft QuaWonen deelgenomen aan werkconferenties bedoeld om vorm te geven aan de veranderingen in het sociaal domein. Op dit brede terrein van zorg, welzijn en maatschappij staan grote veranderingen op stapel. Gemeenten krijgen omvangrijke nieuwe taken op het gebied van jeugdzorg, werk en inkomen, WMO en de participatiewet. Zij zoeken samenwerking met professionele maatschappelijke organisaties zoals 11

12 woningcorporaties en zorg- en welzijnsorganisaties om hier invulling aan te geven. Het uitgangspunt is dat mensen zo lang mogelijk en zoveel mogelijk zelfredzaam zijn, de regie over hun eigen leven houden, ook als ze zorg nodig hebben, en dat iedere burger een bijdrage levert aan de maatschappij. De bijeenkomst Kracht van Krimpen in Krimpen aan den IJssel was vooral bedoeld om professionals (nader) met elkaar kennis te laten maken zodat zij elkaar in de toekomst makkelijker weten te vinden en beter kunnen samenwerken. In 2014 komen er vervolgbijeenkomsten, ook voor inwoners van Krimpen. In Schoonhoven was de conferentie Glansrijke kansen een vervolg op een gelijknamige conferentie in Tijdens de tweede conferentie werd teruggekeken op wat er het afgelopen jaar is ontwikkeld. Zo heeft QuaWonen na de eerste conferentie de contacten met het buurtcomité Schoonhoven Noord geïntensiveerd. Belangrijker was echter vooruitkijken en bepalen op welke manier partijen samen kunnen inspelen op de nieuwe uitdagingen die gaan komen. QuaWonen zoekt de samenwerking en investeert daar de komende tijd verder in, vooral met lokale welzijns- en zorgorganisaties die iets kunnen betekenen voor onze huurders. Een mogelijk resultaat van deze samenwerking is de ontwikkeling van een lokale website door de welzijnsorganisaties. Verkoop Verkoop van nieuwe en bestaande woningen is een (extra) instrument om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Ons verkoopprogramma is gericht op mensen met een bescheiden inkomen die voor het eerst een woning kopen en op mensen met een middeninkomen. Verkoop van bestaande woningen gebeurt meestal onder Koopgarantvoorwaarden: wij geven een korting van maximaal 15% op de taxatiewaarde en gaan een terugkoopverplichting aan. Het bereikte verkoopresultaten in 2013: Gepland voor 2013 Verkocht in 2013 Verkoop bestaande woningen Koopgarant Bergambacht 1 0 Nederlek (Krimpen aan de Lek + Lekkerkerk) 2 4 Schoonhoven 5 1 Krimpen aan den IJssel 7 13 TOTAAL Verkoop bestaande woningen permanent Bergambacht/Berkenwoude 1 1 Nederlek (Krimpen aan de Lek + Lekkerkerk) 0 0 Schoonhoven 1 1 Krimpen aan den IJssel 1 1 TOTAAL 3 3 Het aantal verkopen met Koopgarantvoorwaarden was hoger dan verwacht. In de huidige woningmarktomstandigheden is de garantie van terugkoop voor kopers een groot pluspunt. Door diezelfde marktomstandigheden verloopt permanente verkoop van woningen moeizamer. Toch zijn we er in geslaagd drie woningen te verkopen. De woningen die voor verkoop beschikbaar kwamen en niet verkocht zijn, hebben we na enige tijd weer in de verhuur genomen. De verkoop leverde QuaWonen in 2013 een resultaat op na aftrek van kosten van In de huidige markt met dalende huizenprijzen stelt de Koopgarantregeling ons voor extra financiële verliezen. Bovendien kunnen mensen met een middeninkomen door die dalende huizenprijzen makkelijker een woning kopen. We hadden ons daarom voorgenomen om in 2013 te zoeken naar een nieuw, voor QuaWonen financieel gunstiger, verkoopproduct. De keus is gevallen op Kopen naar Wens, waarbij een korting op de aankoopprijs wordt gegeven via een uitgestelde betaling van een deel van de koopsom. Daardoor worden de aanvangskosten lager. De koper kan de woning vrij verkopen, waarna de uitgestelde betaling wordt afgerekend. QuaWonen koopt die woningen dus niet terug. Alle voorbereidingen voor de invoering van het nieuwe product zijn in 2013 getroffen. Bij het vernieuwen van het Strategisch Voorraadbeleid hebben we ook de voorraad te verkopen woningen opnieuw tegen het licht gehouden. Dit heeft geleid tot een paar kleine aanpassingen. Een klein aantal woningen is uit het verkoopprogramma gehaald en er zijn ook woningen toegevoegd. 12

13 VITALISEREN: VITALE KERNEN, LEEFBARE BUURTEN Onze klanten hechten behalve aan een goede, fijne woning groot belang aan een prettige woonomgeving. Mensen wonen graag in wijken die schoon, heel en veilig zijn, waar voldoende voorzieningen zijn en waar bewoners op een prettige manier met elkaar omgaan. QuaWonen wil daar in investeren, maar we zien leefbaarheid nadrukkelijk als een gedeelde verantwoordelijkheid; ook de wijkbewoners zelf spelen een belangrijke rol. Discussie breedte taakveld Onze beperktere financiële armslag en de aankomende Herziening Woningwet waren aanleiding om ook op het gebied van leefbaarheid opnieuw onze prioriteiten te bepalen. We zijn met deskundigen en belanghouders in discussie gegaan over de breedte van dit taakveld en de gedeelde verantwoordelijkheid. De gezamenlijke conclusie is kort gezegd dat QuaWonen vooral verantwoordelijk is voor de directe omgeving van haar woningen en dat investeren in goede woningen voor mensen met de lagere inkomens en bijzondere doelgroepen belangrijker is dan investeren in maatschappelijk vastgoed. Verder blijven we investeren in complexbeheerders en, zo mogelijk, ontmoetingsruimten. Voor andere leefbaarheidstaken en -activiteiten zoeken we samenwerking met belanghouders, waaronder gemeenten en bewoners en/ of proberen we andere partijen te mobiliseren. Van goede kwaliteit Via het onderhoudsbeleid zetten we in verbetering van onze bestaande woningvoorraad. Het streven is om onze woningen veiliger, duurzamer en beter toegankelijk te maken. Daarnaast voegen we kwaliteit toe met ons badkamer- en keukenprogramma en met het beleid om na leegkomst van een woning deze waar nodig aan te passen zodat hij aan de basiskwaliteit voldoet. In 2013 gaven we totaal 12 miljoen aan onderhoud uit. Het gaat om planmatig onderhoud, niet planmatig onderhoud, contractonderhoud, basiskwaliteit, badkamerbeleid en het verwijderen van asbesthoudende materialen. In 2013 was hiervoor 12 miljoen begroot. De landelijke benchmark voor onderhoud, bedraagt per woning, onze realisatie voor 2013 komt uit op per woning. De overschrijding van de totale onderhoudslasten ten opzichte van de geplande kosten wordt veroorzaakt door de kosten van het renovatieproject Slim & Snel. Na vaststelling van de begroting werd bekend dat 10% van deze investering op de onderhoudslast zou drukken. Bedragen x gepland gerealiseerd verschil Niet planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Contractonderhoud Asbest verwijderen, dakgoten en groenonderhoud Basiskwaliteit Badkamer- en keukenbeleid Onderhoudslasten exclusief Project Slim & Snel. * Aandeel Planmatig investeringsproject Slim & Snel Totale onderhoudslasten *Het onderhoudsbudget is medio 2013 naar beneden bijgesteld t.o.v. het Jaarplan 2013, vanwege de verlaging op het lagere btw tarief op arbeid. Om tot een goede meerjarenbegroting te komen, hebben wij in 2013 weer in een derde van ons woningbezit de technische conditie bepaald. Daarbij controleren we nu ook of de meetgegevens in de meerjarenbegroting nog kloppen met de actualiteit. In sommige onderhoudscomplexen moeten we de gegevens aanpassen omdat bijvoorbeeld de indeling van de kozijnen of de gevel is veranderd, of omdat er woningen zijn verkocht. Zoals we ons hadden voorgenomen, zijn alle flatgebouwen met collectieve mechanische ventilatie voorzien van een calamiteitenschakelaar. Daarmee kan de ventilatie bij een calamiteit op afstand worden uitgeschakeld. Optimalisatie beleidsinformatie en uitvoering In 2013 zijn we begonnen met het herijken van het onderhouds- en het asbestbeleid. Vooral op het gebied van asbest staat er veel te gebeuren. In de tweede helft van 2014 worden gemeenten waarschijnlijk verplicht om deel te nemen aan het landelijk asbest volgsysteem (LAVS). Wij proberen ons beleid hierop aan te passen zodat er efficiënter en effectiever kan worden gewerkt. Verder zijn we in 2013 begonnen met het opnieuw inrichten van de cartotheek. De bestaande gegevens worden overgezet naar het nieuwe programma. Ook hebben we de verwerking van de energielabels geoptimaliseerd en daarin een efficiencyslag gemaakt. Bedrijfslasten beperken Uit kosten- en kwaliteitsoverwegingen zijn nieuwe contracten afgesloten voor glasschade (verwachte besparing circa ) en rioolverstoppingen (verwachte besparing circa 13

14 93.000). Ook een nieuw schoonmaakcontract heeft een kleine besparing opgeleverd, net als het geoptimaliseerde contract voor het onderhoud aan deurdrangers. Alles bij elkaar leveren de nieuwe contracten een besparing op van rond de QuaWonen heeft de daken van enkele woongebouwen beschikbaar gesteld voor telecombedrijven. In 2013 zijn hiervoor nieuwe contracten afgesloten, wat circa per jaar extra oplevert. Gecombineerd aanbesteden In navolging van een succesvol experiment met gecombineerd aanbesteden in 2012 voeren we sinds 2013 ook voor de flatgebouwen Park en Vijverlaan (Krimpen aan den IJssel) een experiment uit met gecombineerde aanbesteding. Dit gebeurt in samenwerking met drie schildersbedrijven en een verfleverancier. Het bijzondere is dat de drie schildersbedrijven niet als concurrenten maar als gelijkwaardige partners, onder dezelfde condities en met vaste prijsafspraken, het schilderwerk verzorgen. Samen garanderen zij dat de afgesproken schildercyclus van acht jaar wordt gehaald. Op langere termijn levert dit ons een besparing op van circa Voor het woongebouw de Meerkoet in Krimpen aan den IJssel zijn we een experiment begonnen om het schilderwerk in verschillende fases uit te voeren. De delen van het donkere schilderwerk die door zon en regen zwaarder worden belast, worden vaker geschilderd dan de gedeelten die minder te leiden hebben. Basiskwaliteit In het basiskwaliteitsbeleid hebben we vastgelegd wat voor iedere ruimte in een woning de minimale kwaliteitseisen zijn. Komt een woning vrij dan passen we die zo nodig aan zodat hij voldoet aan die basis en de kwaliteit in overeenstemming is met de huurprijs. In totaal gaven we uit, terwijl we circa hadden begroot. Oorzaak hiervan ligt aan de hoge mutatiegraad die wordt veroorzaakt door oplevering van een groot aantal nieuwbouwwoningen. Woningen worden bij mutatie op basiskwaliteitsniveau gebracht. Badkamers en keukens naar eigen wens De afgelopen jaren konden onze huurders, tegen afkoop van de resterende levensduur, hun keukenblok, sanitair en tegelwerk laten vernieuwen voordat de afschrijftermijn verstreken was. Het programma Maatwerk in keukens is onderdeel van het budget dagelijks onderhoud. Voor Maatwerk in sanitair is apart budget opgenomen in de begroting (in ). De vraag van huurders naar een nieuwe badkamer was echter veel groter dan wij met dit budget konden realiseren. We hebben daarom besloten om sanitair niet meer vervroegd te vervangen met afkoop van de restant levensduur. Voortaan komen alleen huurders met de oudste badkamers in aanmerking voor vernieuwing. Daarnaast is in 2013 het aantal keuzemogelijkheden zonder bijbetaling in het keukenprogramma teruggebracht, dit nieuwe beleid wordt in 2014 doorgevoerd. Opplussen en toegankelijkheid verbeteren In woongebouwen die we projectmatig geschikt maken voor 55-plussers zijn soms huurders die niet mee willen doen. Zegt zo n huurder zijn huur op, dan passen we zijn woning alsnog aan. We hoopten in woningen bij leegkomst te kunnen opplussen voor senioren. Omdat er minder woningen zijn vrijgekomen dan verwacht, is het beschikbare budget niet volledig benut. Verwacht voor 2013 Opgeplust in 2013 Bergambacht, Jasmijnstraat Maximaal 1 1 Krimpen aan den IJssel, Vijverflat Maximaal 2 3 Krimpen aan den IJssel, Nieuwe Vlietflat Maximaal 3 0 Krimpen aan den IJssel, Concours/Zonnebloem Maximaal 4 2 Schoonhoven, Pasteurflat Maximaal 3 0 TOTAAL 13 6 Strategisch Voorraadbeleid Hoeveel en wat voor soort woningen heeft QuaWonen in de toekomst nodig om haar ondernemingsdoelstellingen te kunnen realiseren? Die vraag stond centraal bij het herijken van ons Strategisch Voorraadbeleid. Per woning en per onderhoudscomplex zijn strategielabels, huurlabels, verkooplabels en labels voor de mate van toegankelijkheid van woningen voor doelgroepen met (potentiële) mobiliteitsproblemen toegekend. Het nieuwe Strategisch Voorraadbeleid is besproken met alle gemeenten en huurdersorganisaties in ons werkgebied. Waarbij bleek dat ons nieuwe beleid kan rekenen op een breed draagvlak. In het nieuwe Strategisch Voorraadbeleid hebben we vier huurlabels opgenomen. Behalve op goedkope en bereikbare woningen, sturen we voortaan ook op de huurcategorie betaalbaar. Betaalbare woningen zijn specifiek voor mensen met een inkomen tot de huurtoeslaggrens ( in 2013). 14

15 Rekenhuurprijs Huurcategorie Omschrijving < 374,44 Sociaal Goedkoop Onder kwaliteitskortingsgrens 374,44-574,36 Sociaal Betaalbaar Kwaliteitskortingsgrens - Aftoppingsgrens hoog 574,36-681,02 Sociaal Bereikbaar Aftoppingsgrens hoog - Maximale huurgrens 681,02-750,- Markt Bereikbaar Maximale huurgrens - Markthuurgrens > 750,- Markt Duur Boven de markthuurgrens We hebben ons georiënteerd op een systeem waarmee we de gegevens en strategische keuzes van het Strategische Voorraadbeleid digitaal kunnen vastleggen in complexbeheerplannen. Na een zorgvuldige afweging is de keuze gevallen op de IntraWIS-module van het NCCW. Dankzij een strakke planning is het gelukt de labels in de maanden november en december in te voeren in dit systeem en de medewerkers tijdig te instrueren over het gebruik van IntraWIS. Schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten Ook in 2013 heeft QuaWonen zich samen met huurders, de gemeente en andere belanghouders ingezet om de wijken en buurten waar onze woningen staan, schoon, heel, veilig en aantrekkelijk te houden. We hadden op de begroting opgenomen om buurten met onderhoudsuitgaven leefbaar en schoon te houden. Het was niet nodig om dit bedrag volledig te besteden. Politiekeurmerk Veilig Wonen en rookmelders In 2013 hebben we 194 bestaande woningen aangepast zodat ze voldoen aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) en hebben we voor 192 nieuwbouwwoningen het certificaat aangevraagd. Herkeuren en opnieuw certificeren gebeurt vanaf 2013 niet meer. In 2013 zijn we gestopt met het gratis aanbrengen van rookmelders. Alle bewoners hebben de kans gekregen om gratis een rookmelder te laten ophangen. In woningen waar dit nog niet is gebeurd hebben de huurders niet gereageerd op herhaalde aanbiedingen van QuaWonen om rookmelders te plaatsen. 15

16 Activiteiten schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten Buurten schoon, heel en goed onderhouden Maatregelen gericht op veiligheid en leefbaarheid Actiedagen groen en pimp je portiek Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) Leefbaarheidsinitiatieven Samen aan het werk Kijk op je wijk Groenonderhoud plantenbakken De belangrijkste concrete activiteiten in 2013 Waar nodig is extra onderhoud uitgevoerd, zoals extra schoonmaakbeurten en snoeiwerkzaamheden en verwijderen van graffiti. Dit gebeurt na signalen van bewoners of medewerkers van QuaWonen. In samenwerking met Stichting De Future is in de Schildersbuurt (Krimpen aan den IJssel) een wijkschouw georganiseerd. Aanpak van buurten en woongebouwen niet gericht op onderhoud, maar op leefbaarheid en veiligheid. Een selectie van de activiteiten in 2013: In overleg met bewoners van Vijverstaete III en Waterlijster (beide Krimpen aan den IJssel) is de aankleding van de entreehallen verbeterd. In Vijverstaete III zijn in samenwerking met de vrijwillige Fotoclub fotopanelen opgehangen. De entree van de Waterlijster is voorzien van een klok, bank en schilderij. Bewoners van de Trimbaan (Krimpen aan den IJssel) hebben met QuaWonen en een hovenier meegedacht over de herinrichting van het binnenterrein. De bewoners van Bloemrijk (Krimpen aan den IJssel) hebben tijdens een actieve opschoon-dag, het openbaar groen van hun buurt opgeknapt. Er zijn 194 bestaande woningen aangepast zodat zij voldoen aan de eisen van het PKVW. Nagenoeg alle bestaande woningen zijn nu voorzien van het keurmerk. Er zijn projecten met belanghouders uitgevoerd, zoals de conferentie Sociaal Domein. De kosten voor QuaWonen waren beperkt. Bewoners activeren de handen uit de mouwen te steken om de directe woonomgeving schoon, heel en veilig te houden. Het idee om een project te doen om samen met kinderen de veiligheid in een wijk te vergroten, hebben we niet uitgevoerd. In diverse woongebouwen hebben bewoners onderhoud uitgevoerd aan plantenbakken. De kosten waren beperkt. Begroot voor 2013 Besteed in

17 Buurtbewoners kennen elkaar en hebben iets voor elkaar over Bewoners maken een buurt of wijk. QuaWonen probeert initiatieven te bevorderen die eraan bijdragen dat buurtbewoners elkaar kennen, elkaar zien staan en, nog beter, iets voor elkaar betekenen. Ontmoetingscentra De ontmoetingscentra die we in de afgelopen jaren hebben gerealiseerd, spelen een belangrijke rol bij het faciliteren van initiatieven van buurtbewoners. Buurtbewoners kunnen er gratis gebruik van maken voor openbaar toegankelijke activiteiten en om elkaar te ontmoeten. Verenigingen en welzijnsorganisaties betalen een bijdrage per dagdeel. QuaWonen heeft nu negen ontmoetingsruimten; zeven in Krimpen aan den IJssel, één in Schoonhoven en één in Bergambacht. De laatstgenoemde is gevestigd in t Ingse Hof en in 2013 ingericht en in gebruik genomen. Van de ontmoetingsruimten wordt intensief gebruik gemaakt. Bewoners organiseerden het afgelopen jaar onder andere bingobijeenkomsten, sinterklaasvieringen, high tea s, diners, nieuwjaarsbijeenkomsten en koffieochtenden. Welzijnsorganisaties en culturele verenigingen gebruikten de ontmoetingscentra voor sociaal-culturele activiteiten. QuaWonen ontvangt er haar belanghouders en de buurtcoach had er een werkplek. Complexbeheerder De complexbeheerders die in onze grotere appartementsgebouwen en woongebouwen met seniorenwoningen in Krimpen aan den IJssel en Ouderkerk werken, hebben een breed takenpakket. De huurders betalen voor de taken gericht op het schoon, heel en veilig houden van de gebouwen en de directe woonomgeving. De taken die gericht zijn op leefbaarheid (zoals toezicht op de ontmoetingsruimte) betaalt QuaWonen uit het leefbaarheidsbudget. Door sloop van de Prinsessenflats en om te besparen op de bedrijfslasten is de formatie complexbeheer in 2013 met 0,5 fte teruggebracht. Buurtcoach In de wijken BloemRijk en De Nieuwe Vaart in Krimpen aan den IJssel krijgen actieve wijkbewoners al enige jaren ondersteuning van een buurtcoach. Aangestuurd door onze afdeling Wijkbeheer en Participatie zet de buurtcoach bewoners aan om actief te worden in hun buurt en coacht en adviseert hij hen daarbij. Zo werken we aan verbinding tussen bewoners en de opbouw van vrijwilligersnetwerken in buurten. Met onze bijdrage van circa en een gemeentelijke subsidie van kon dit project ook in 2013 doorgaan. De buurtcoach was afgelopen jaar gemiddeld 6 uur per week actief in BloemRijk en gemiddeld 14 uur in De Nieuwe Vaart. De inzet van de buurtcoach wordt geleidelijk verminderd en afgebouwd tot een achtervangfunctie. Omdat we scherper moeten kiezen waarin we nog investeren op het gebied van leefbaarheid, hebben we in het voorjaar van 2013 besloten om te stoppen met het geven van een exploitatiebijdrage aan de buurtcoach. We vinden welzijnsorganisaties/gemeente/zorginstellingen de aangewezen partijen om het buurtcoachwerk voort te zetten en hebben dit ook zo aan hen en de betrokken wijkbewoners voorgelegd. Bewoners van BloemRijk en De Nieuwe Vaart en het Seniorenplatform Krimpen aan den IJssel hebben de handschoen opgepakt en zijn in overleg gegaan met de gemeente. Zij vinden dat zij heel veel zelf kunnen maar hebben wel behoefte aan een professioneel vangnet. Iemand die boven de partijen staat en kan bemiddelen bijvoorbeeld bij meningsverschillen tussen actieve buurtbewoners, bij solistisch gedrag of bij problemen met het beheer van geld. Eind 2013 zag het er naar uit dat welzijnsorganisatie ContourdeTwern, die in 2014 de taken overneemt van Meldpunt, het belang inziet van het buurtcoachwerk en door zal gaan met professionele ondersteuning van buurtparticipatie. BloemRijk aan de slag met het buurtgroen De bewoners van BloemRijk (Krimpen aan den IJssel) hebben tijdens een actieve opschoondag het openbaar groen van hun buurt opgeknapt. De openbare groenvakken waren nog niet voorzien van voldoende afwateringsmogelijkheden waardoor de planten niet tot bloei kwamen. Door het plaatsen van afvoerkolken is dat probleem opgelost. Ondertussen was er flink wat onkruid gegroeid, wat de buurt een troosteloze aanblik gaf. Dit tot grote ergernis van de bewoners. Na overleg en een instructiebijeenkomst hebben rond de vijftien bewoners in mei de groenvakken onkruidvrij gemaakt. Empowerment Met geld uit ons leefbaarheidsbudget hebben we in 2013 kleinschalige activiteiten van bewoners in hun directe leefomgeving ondersteund. Een geldelijke bijdrage is alleen verstrekt als bewoners bereid waren om zelf de handen uit de mouwen te steken. Bewoners organiseerden allerlei activiteiten zoals buurtborrels, bingo s, nieuwjaarsrecepties, veegacties, groenonderhoud, creatieve workshops en sportactiviteiten. 17

18 Activiteiten schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten Bewonersinitiatieven Ondersteunen activiteiten ontmoetingscentra Subsidiëring ontmoetingsruimten Inrichten ontmoetingsruimte Onderhoud ontmoetingsruimten Complexbeheerders Inzet SWOS in Pasteurflat Empowerment en buurtcoach Mediation Wonen jong en Oud in BloemRijk Stimuleren inzet vrijwilligers Sociale activiteiten bij herstructurering, groot onderhoud en renovatie Versterken sociale structuur Schoonhoven Noord De belangrijkste concrete activiteiten in 2013 Begroot voor 2013 Besteed in 2013 Bewonersinitiatieven die de contacten en betrokkenheid tussen buurtbewoners vergroten, kunnen rekenen op onze financiële of praktische ondersteuning. Met onze steun organiseerden bewoners onder andere nieuwjaarsbijeenkomsten in De Nieuwe Vaart, BloemRijk, Trimbaan, Parkrand, De Gouden Regen, Sperwer, seniorenrestaurants in de Vijverhoek (alle in Krimpen aan den IJssel) en Catharina Amaliahof (Ouderkerk aan de IJssel), een voorjaarbrunch, mozaïekworkshops in De Nieuwe Vaart, bloemschikken in de Catharina Amaliahof, website, eetbijeenkomsten en theater in De Nieuwe Vaart, startactiviteiten t Ingse Hof (Bergambacht), bijdrage aan Cultuurhuis burendag (Krimpen aan de Lek) en 15 jarig jubileum BOG Cascade (Krimpen aan den IJssel) Bewoners die buurtgerichte activiteiten in de ontmoetingscentra organiseerden, konden een beroep op ons doen voor praktische of financiële ondersteuning. Zo zijn voor de Gouden Regen en de Sperwer (Krimpen aan den IJssel) bingospullen aangeschaft en zijn in diverse ontmoetingsruimten maaltijdactiviteiten voor senioren gesponsord. De ontmoetingsruimten zijn kosteloos beschikbaar gesteld voor algemene welzijnsactiviteiten, door SWOS (Schoonhoven) en Meldpunt (Krimpen aan den IJssel) georganiseerde activiteiten en door bewoners georganiseerde activiteiten met een open karakter. QuaWonen betaalde de exploitatiekosten. In 2013 is de huur van de ontmoetingsruimte van 197 per m 2 verlaagd naar 100 per m 2. In 2013 is de nieuwe ontmoetingsruimte in t Ingse Hof (Bergambacht) ingericht (inclusief keuken, apparatuur, meubilair) en geopend. In de Sperwer in Krimpen aan den IJssel is een zithoek geplaatst, in de Brug in Schoonhoven een buffetladenkast, het biljard in de Gouden Regen in Krimpen aan den IJssel is voorzien van een nieuw laken en bij de Vijverlaanflats in Krimpen aan den IJssel is buiten een wandasbak geplaatst. Complexbeheerders zetten op kosten van QuaWonen een deel van hun tijd in voor de verbetering van de leefbaarheid in en om hun complex. In de Pasteurflat (Schoonhoven) zijn de welzijnstaken net als voorgaande jaren uitbesteed aan SWOS die tal van activiteiten organiseerde zoals yoga- en zangbijeenkomsten en drie keer per week koffie-inloop. Het buurtcoachproject is in 2013 uitgevoerd in BloemRijk en De Nieuwe Vaart (Krimpen aan den IJssel) Voor bemiddeling bij kleine conflicten tussen buren die er onderling of na bemiddeling door QuaWonen niet in slagen afspraken te maken, had QuaWonen budget gereserveerd. Daarvan is in 2013 geen gebruik gemaakt Omdat we hebben besloten om de financiering van de buurtcoach te beëindigen en omdat de vorige evaluatie van recente datum was, is geen opdracht gegeven voor uitvoering van een nieuwe evaluatie. Vrijwilligers ontvangen van QuaWonen jaarlijks een kleine attentie Om de onderlinge betrokkenheid te bevorderen, stimuleren we ontmoeting tussen bewoners bij groot onderhoud en sloopnieuwbouw. Afgelopen jaar is bij een aantal energieprojecten bij voltooiing van het project een gezellige avond voor bewoners georganiseerd: - Soepavond Voltastraat/Van der Heijdenstraat (Schoonhoven) - Buffet Pieter de Hooghstraat (Krimpen aan de Lek) - Barbecue Thorbeckestraat (Lekkerkerk) - Barbecue Lavendel, inclusief in het zonnetje zetten van bewoners die hun buren hebben geholpen bij het onderhoud (Krimpen aan den IJssel) We ondersteunden gezamenlijke initiatieven van huurders/bewoners, gemeente en welzijnsorganisaties en QuaWonen in Schoonhoven Noord. Er is in 2013 subsidie vertrekt aan Stichting Almustakbal

19 Het totale leefbaarheidsbudget heeft betrekking op zowel het schoon, veilig en aantrekkelijk houden van de wijken als op het versterken van de sociale samenhang tussen en het eigen initiatief van wijkbewoners. In het Jaarplan 2013 hadden we voor leefbaarheid opgenomen. We hebben uitgegeven. De belangrijkste verklaringen voor dit verschil zijn: het inrichten van ontmoetingsruimte t Ingse Hof kostte minder dan verwacht; er was geen mediation nodig; we zagen af van de evaluatie voor het project Wonen jong en oud in BloemRijk; en er was minder geld nodig om buurten schoon, heel en aantrekkelijk te houden. Verder hebben we na de discussie over het taakveld leefbaarheid en vooruitlopend op de noodzakelijke versobering een aantal projecten beperkter of helemaal niet uitgevoerd. Nieuwbouw Met nieuwbouw verbreden en verbeteren we ons woningaanbod. Daarbij gaan we uit van de vraag van woningzoekenden. Het gros van de nieuwbouwwoningen is levensloopgeschikt. Levensloopgeschikte woningen In het Jaarplan 2013 was de ambitie om 189 levensloopgeschikte huurappartementen op te leveren (173 met een sociale huurprijs en 16 met een markthuurprijs). Deze aantallen zijn daadwerkelijk gerealiseerd. Opleveringen zijn conform de planning verlopen. Het in aanbouw zijnde deel is wat achter gebleven, dit betreft de volgende projecten: Zilverstad, Schoonhoven (63 woningen Blok 2 en 3, Schoonhoven (22 woningen) Bloemengaarde, Bergambacht (26 woningen) Dijklaan, Bergstoep, gemeente Bergambacht (aantal woningen is teruggebracht naar 4) De oorzaak van vertraagde uitvoering van de projecten in Schoonhoven waren van procedurele aard. De vertraging in Bergambacht is ontstaan door een wat langer voorbereidingstraject. Het aantal projecten in voorbereiding is wat gedaald vanwege een afname van de investeringscapaciteit. In 2013 werkten we (verder) aan nieuwbouwprojecten in nagenoeg alle kernen in ons werkgebied: Sociale huur* Markthuur** Koopgarant Koop Totaal Opleveringen Jaarplan Opleveringen Eind In aanbouw Jaarplan In aanbouw Eind In voorbereiding Jaarplan In voorbereiding Eind *) huurwoningen < 681,02 **) huurwoningen > 681,02 19

20 Opleveringen 2013 Plaats Projectnaam Huur Markthuur Bergambacht Dijklaan West 40 Bergambacht Secretaris Schipperstraat 30 9 Bergambacht 't Ingse Hof, fase Krimpen aan de Lek Centrumplan De Uitkijk (ASVZ) 16 Krimpen aan de Lek Centrumplan De Waterpoort (zorgcluster) 28* Lekkerkerk Parkwijk, fase 2a, Parkflat 42 Lekkerkerk Beschermd Wonen Kwintes 20 Schoonhoven Politiekantoor 22 Schoonhoven Bol-locatie 18 2 Schoonhoven Oranjeplaats, Blok C en D (welzijn/zorg) Totaal * In de Waterpoort was het plan om 6 woningen met een markthuur te ontwikkelen. Omdat de vraag naar duurdere levensloopgeschikte appartementen sterk is afgenomen, hebben we besloten deze 6 woningen ook met een sociale huurprijs te verhuren. In aanbouw eind 2013 Plaats Projectnaam Huur Krimpen aan de Lek Centrumplan De Primeur 22 Lekkerkerk Parkwijk, fase 2, Touwbaan 25 Totaal 47 In voorbereiding (eind 2013) Plaats Projectnaam Bergambacht Centrum, Bloemengaarde Bergambacht Centrum, fase 2 en 3 Bergambacht Dijklaan, Bergstoep Krimpen aan de Lek Transformatiegebied I, III, IV en V Krimpen aan de Lek Centrumplan, Cultuurhuiscluster Krimpen aan den IJssel Nieuwe Tiendweg, fase 1 t/m 4 Krimpen aan den IJssel Centrum, Blok 1 t/m 6 Schoonhoven Schoonhoven Noord, herstr. Blok 2 t/m 8, 10, 11 Schoonhoven Schoonhoven Noord, Blok 9 Schoonhoven Schoonhoven Noord, Zilverstadlocatie Schoonhoven Trompertswal Schoonhoven Zevender Thiendenlanden, appartementen (MFA) 20