2016 QuaWonen Jaarplan 1

Transcriptie

1 2016 QuaWonen Jaarplan 1

2 Inhoudsopgave Inhoudsopgave... 2 Belangrijke doelstellingen Voorwoord... 5 Huisvesten: woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt... 7 Vitaliseren: vitale kernen, leefbare buurten Verduurzamen: stap voor stap naar energieneutraal Dienstverlenen: goed, efficiënt en effectief Samenwerking met anderen, lokale verankering Interne organisatie Financiën Begroting Bijlage 1: winst- en verliesrekening 2016 volgens de functionele indeling Bijlage 2: activa ten dienste van de exploitatie Bijlage 3: prognose balans Bijlage 4: prognose winst- en verliesrekening Bijlage 5: prognose kasstromen Bijlage 6: uitwerking scenario s

3 Belangrijke doelstellingen 2016 Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Verhuur sociale woningen aan mensen met inkomen tot Verhuur sociale woningen aan mensen met een inkomen tot Verhuur sociale woningen aan mensen met een inkomen > Doelstelling 2016 Ten minste 80%. Maximaal 10%. Wordt doelgericht en flexibel ingezet. Maximaal 10%. Wordt o.a. ingezet bij herhuisvesting en tussentijdse wijziging van inkomen. Verkoop bestaande woningen. Bestaande huurwoningen: 25. Pagina Terugkoop en wederverkoop Koopgarantwoningen: 10. Verkoop van twee markthuurcomplexen, dit betreft 55 woningen. Oplevering nieuwe huurwoningen. 217 in aanbouw, waarvan 191 appartementen en 42 eengezinswoningen. We leveren 28 woningen in 2016 op: 16 eengezinswoningen in Schoonhoven en 12 appartementen in Krimpen aan de Lek. Vitale kernen, leefbare buurten Ontwikkeling ontmoetingsruimte. Uitgaven ontmoetingscentra. Inzet complexbeheer (loonkosten voor zover niet gedekt in servicekosten). Bergambacht, Centrum In totaal worden circa 150 woningen gesloopt en evenveel woningen teruggebouwd. Daarbij wordt de woonomgeving geheel vernieuwd met veel aandacht voor groen, water en goede parkeervoorzieningen. Krimpen aan den IJssel, Centrum, Prinsessenpark 240 verouderde etagewoningen maken plaats voor circa 230 appartementen (overwegend sociaal) met een ontmoetingsruimte en zorgvastgoed. Krimpen aan de Lek, Centrum Het dorpshart wordt fasegewijs vernieuwd. Eindresultaat is een dorpshart waar het goed wonen, winkelen, verblijven en recreëren is. Het project bestaat uit een mix van woningtypen, huur en koop, zorg- en eerstelijnsvoorzieningen, een Cultuurhuis en winkels. Start voorbereiding ontmoetingsruimte Prinsessenpark Krimpen aan den IJssel. Oplevering voorzien in (incl. bijdrage voor ontmoetingsruimte in Cultuurhuis Krimpen aan de Lek) De bouw is gestart voor Fase 2, een mix van appartementen en rijwoningen aan de westzijde van de Julianastraat. Aansluitend zal het openbaar gebied in de Secretaris Schippersstraat heringericht worden. De bouw is gestart van Blok 1 en 2 bestaande uit 90 appartementen en 18 zorgeenheden. In Blok 1 wordt een ontmoetingsruimte gebouwd. In het plandeel Cultuurhuis levert QuaWonen haar laatste bijdrage aan het Centrumplan. In dit plandeel zijn het Cultuurhuis en 12 sociale huurappartementen ondergebracht. 3

4 Schoonhoven, revitaliseren wijk Noord De wijk Schoonhoven Noord wordt vernieuwd: 240 verouderde woningen maken plaats voor 240 nieuwe. De nieuwe woningen zijn energiezuiniger, ruimer en beter toegesneden op de wensen van de bewoners. Een 10- jarenproject. Doelstelling 2016 De bouw van 2 woontorens met in totaal 36 sociale huurappartementen op een supermarkt vordert gestaag. Ook beginnen we met de bouw van 16 rijwoningen, waaronder 5 nultredenwoningen als vervanger van de gesloopte Blokken 4 en 5. De oplevering van deze woningen wordt verwacht in het najaar. Daarna zal Blok 6 gesloopt worden en mogelijk start ook de vervangende nieuwbouw voor dit blok al in Op de Bol-locatie moeten nog 8 twee-onder-eenkapwoningen verkocht worden en 3 vrijstaande woningen. De projectontwikkelaar begint zodra de verkoop een feit is. Pagina Verduurzamen Energiezuiniger maken bestaande voorraad. Vervangen cv-ketels door hr-ketels Goede dienstverlening Klachtenafhandeling. >7 Klanttevredenheidsmetingen (onderdelen >7 huur opzeggen, nieuwe woning, woning zoeken, contact met QuaWonen, reparatieverzoeken). 200 Woningen naar minimaal energielabel B (oplevering in 2016 en Financiële ratio s WSW- QuaWonendoel norm Interest Coverage Ratio (ICR). Minimaal 1,4. Minimaal 1,6. Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Minimaal 1,0. Minimaal 1,2. Loan to Value. Solvabiliteit. Dekkingsratio. Direct rendement. Efficiencyratio. Financierings-/investeringsratio. Renterisico maximaal 15%. Maximaal 75%. Minimaal 20%. Maximaal 50%. Maximaal 70%. Minimaal 30%. Maximaal 50%. Minimaal 3,5%. Maximaal 50%. Maximaal 50%. Maximaal 15%. Huurachterstand. Lager dan 1,1% van de begrote huursom. 4

5 Voorwoord Het is een bijzondere tijd om directeur-bestuurder van een corporatie te zijn. De sector is volop in beweging. Belangrijke vragen komen op tafel: voor wie zijn we er, hoe werken we goed samen met belanghouders, welke prioriteiten zien zij, hoe kunnen we efficiënter werken, wat vraagt dat van medewerkers, hoe kunnen we woonlasten verlagen, hoe gaan we om met de groeiende groep ouderen die langer zelfstandig blijft wonen We concentreren ons in 2016 op betaalbare woningen voor de lagere inkomens en voor bijzondere doelgroepen als vergunninghouders en mensen met een extra zorgvraag. We zoeken steeds meer de inbreng van belanghouders, de samenwerking wordt intensiever. En we blijven kritisch op de manier waarop we ons werk doen. Hoe strakker we het intern organiseren, hoe meer geld er overblijft om te investeren in goed wonen in de Krimpenerwaard. Investeren in goed wonen, begint bij een gezond huishoudboekje. De reorganisatie die in 2013 is ingezet, heeft duidelijk vruchten afgeworpen. We zijn in staat om én inflatievolgend huurbeleid te voeren, én passend toe te wijzen, én te investeren in nieuwbouw en energiemaatregelen. Om de investeringen per woonkern helder te krijgen, hebben we een foto van ons werkgebied gemaakt. Samen met belanghouders bepalen we de prioriteiten. Hun inbreng wordt steeds groter. Zo maken we prestatieafspraken ook samen met gemeenten én huurders. De grote instroom van vluchtelingen en daarmee de huisvesting van vergunninghouders, vraagt komend jaar veel aandacht. We zijn in goed overleg met de gemeenten in ons werkgebied. Tot nu toe lukt het ons goed om vergunninghouders te huisvesten in de bestaande woningen. Maar naarmate de taakstelling groter wordt, is het verstandig om andere, creatieve mogelijkheden te verkennen. Voor een groot deel zal 2016 in het teken staan van invoering van de Woningwet. Passend toewijzen vereist een heroverweging van het huurprijsbeleid en van de manier waarop we leegkomende woningen opnieuw verhuren. Passend toewijzen scherpt ook de afwegingen over prijs/kwaliteit in nieuwbouw en renovatie verder aan. De keuzes die daarin te maken zijn, maken we samen met onze belanghouders. In samenwerking komen zo de ingrediënten voor de nieuwe gemeentelijke woonvisies op tafel. Ook gaan we onze vastgoedportefeuille op marktwaarde waarderen. Door deze andere manier van kijken naar vastgoedwaarde kunnen we veel scherper aangeven welk rendement QuaWonen ten opzichte van een marktpartij behaalt op haar activiteiten. Het verschil is terug te vinden in de maatschappelijke prestatie die QuaWonen levert: extra energiekwaliteit, gematigd huurbeleid, inzet op leefbaarheid. In de eigen organisatie bekijken we scherp welke activiteiten onze kerntaak zijn en welke activiteiten we beter kunnen uitbesteden. In 2015 hebben we de uitvoering van dagelijks onderhoud uitbesteed aan één co-maker. We maken nog een keuze in de manier waarop QuaWonen met de Warmtewet en de levering van warmte omgaat. Een deel van de huurincasso zou heel goed extern gedaan kunnen worden. QuaWonen minder in de uitvoering, meer in de regierol. Maar wij blijven uiteraard aanspreekpunt voor de klant! Een laatste onderwerp dat ik hier wil aanstippen, is de verdergaande digitalisering die onze samenleving kenmerkt. In 2016 gaan we onze visie op dienstverlening aan klanten actualiseren. We zullen ons oor natuurlijk ook te luister leggen bij huurders, wat vinden zij handig, hoe hebben zij het liefst contact met ons? De richting is meer digitaal maar er zijn vele wegen die naar Rome leiden. Kortom, het jaar 2016 is op voorhand weer rijkelijk gevuld. Dat stelt hoge eisen aan de organisatie, aan de medewerkers. Ik heb er alle vertrouwen in dat we met belanghouders de goede dingen kunnen doen voor huurders en woningzoekenden in de Krimpenerwaard. Rob van Broeke directeur-bestuurder QuaWonen 5

6 Missie QuaWonen is dé corporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt en dragen bij aan vitale kernen en leefbare wijken. Onze organisatie is stevig lokaal verankerd. We werken nauw samen met huurders, gemeenten en zorg- en welzijnsorganisaties. We handelen klantgericht en met aandacht voor het milieu. Speerpunten Ondernemingsplan De resultaten in dit Jaarplan vloeien voort uit de keuzes en ambities in ons Ondernemingsplan voor de periode Daarin staan de beleidskoers en de strategische keuzes van QuaWonen. Dit zijn onze vier speerpunten: 1. Huisvesten: woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt 2. Vitaliseren: vitale kernen, leefbare buurten 3. Verduurzamen: energiezuinige woningen 4. Dienstverlenen: goed, efficiënt en effectief 6

7 Huisvesten: woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Doelgroepen Onze belangrijkste doelgroep bestaat uit huishoudens met een jaarinkomen tot Wij verhuren ten minste 80% van het aantal vrijkomende sociale huurwoningen aan deze inkomensgroep. Daarnaast verhuren wij maximaal 10% van de sociale huurwoningen aan huishoudens met een jaarinkomen tot We verkopen woningen zowel gewoon permanent als onder Kopen naar Wens. Bij Kopen naar Wens profiteren mensen met een inkomen tot van een uitgestelde betaling. De korting hangt af van het inkomen. Los van het inkomen zet QuaWonen zich in voor mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of met psychiatrische problemen. Zij kunnen moeilijk volledig zelfstandig wonen en hebben vaak een aangepaste woning nodig. Een steeds groter deel van de senioren en bijzondere kwetsbare doelgroepen (VG- en GGZ) zal extramuraal wonen (begeleid wonen in plaats van beschermd wonen). Het scheiden van wonen en zorg inspireert tot nieuwe woonzorgconcepten. QuaWonen zoekt samen met zorgpartijen naar nieuwe arrangementen. Senioren zijn een aandachtsgroep vanwege de sterke vergrijzing in de Krimpenerwaard. QuaWonen zet zich - samen met collega-corporaties - in om de gemeentelijke taakstelling voor het huisvesten van vergunninghouders te realiseren. Ook zijn wij bereid om een extra bijdrage te leveren aan het huisvesten van asielzoekers in de beide gemeenten. Voldoende huurwoningen in de juiste prijsklassen Met ons Strategisch Voorraadbeleid zorgen we ervoor dat we op lange termijn voldoende en de juiste woningen hebben voor onze doelgroepen. In het Strategisch Voorraadbeleid is vastgelegd wat de toekomststrategie is voor onze woningen (door-exploiteren, renoveren, slopen en vervangen door nieuwbouw, verkopen, terugkopen) en welk beleid we voeren om dat te bereiken (huurbeleid, verkoopbeleid). We vinden het belangrijk dat onze woningen betaalbaar zijn voor de huishoudens in de Krimpenerwaard. De wet passend toewijzen zegt dat per 2016 corporaties 95% van de huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens, moeten huisvesten in een woning tot de aftoppingsgrenzen. Eind 2015 heeft QuaWonen haar Strategisch Voorraadbeleid in samenspraak met haar belanghouders daarop afgestemd. Wij sturen binnen de sociale woningvoorraad nu op voldoende woningen in vier huurprijsklassen: 1. Netto huur t/m kwaliteitskortingsgrens ( 409,92). 2. Netto huur vanaf de kwaliteitskortingsgrens tot de eerste aftoppingsgrens ( 409,92-586,68). 3. Netto huur vanaf de eerste aftoppingrens tot de tweede aftoppingsgrens ( 586,68-628,76). 4. Woningen boven de tweede aftoppingsgrens en de liberaliseringsgrens ( 628,76-710,68). Gedurende het jaar monitoren wij of het beschikbare woningaanbod voor de verschillende inkomensgroepen leidt tot grote verschillen in slaagkans. In overleg met onze belanghouders bepalen we of er aanleiding is om bij te sturen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: Aan huishoudens met recht op huurtoeslag verhuren wij in minimaal 95% van de gevallen een woning met een netto huur onder de aftoppingsgrenzen. QuaWonen stuurt vanaf 1 januari 2016 op voldoende woningaanbod in vier huurprijsklassen. Uit oogpunt van betaalbaarheid zet QuaWonen in op een gematigd huurbeleid. Over de invulling daarvan overleggen wij met onze belanghouders. 7

8 Verhuurbeleid Allereerst verhuren we minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan mensen met de laagste inkomens tot Daarnaast benutten we de wettelijke mogelijkheid om maximaal 10% te verhuren aan huishoudens met een inkomen tussen en We zetten deze ruimte flexibel in om waar mogelijk de doorstroming te bevorderen, of als blijkt dat er te weinig vraag is naar sociale huurwoningen met een huurprijs > 628,76-710,68 (prijspeil 2016). We verwachten dat de taakstelling voor het huisvesten van vergunninghouders in 2016 verder zal toenemen. Dit betekent dat we een groter deel van de huurwoningen die vrijkomen, moeten reserveren voor het huisvesten van deze groep. In 2015 huisvest QuaWonen circa 140 vergunninghouders. Dit aantal loopt op naar in In samenspraak met de gemeente bezint QuaWonen zich op andere typen oplossingen. QuaWonen stelt zich hierin facilitair op. Indien nodig, maken we aanvullende afspraken met de gemeenten Krimpenerwaard en Krimpen aan den IJssel. We concentreren ons op onze kerntaak, het verhuren van sociale huurwoningen. Het aanhouden van een (omvangrijke) voorraad dure huurwoningen behoort niet langer tot onze kerntaak. In 2015 zijn we dan ook begonnen met de voorbereidingen voor verkoop aan een belegger van twee complexen in Krimpen aan den IJssel: complex Vijverstaete III en complex Meerkoet. We verwachten beide complexen in 2016 daadwerkelijk te verkopen. Daarnaast hebben we een aantal dure huurwoningen gelabeld voor verkoop bij mutatie. Ten slotte brengen we een beperkt aantal woningen onder de sociale huurgrens via huurverlaging bij mutatie. De toewijzing van woningen gebeurt volgens de Huisvestingsverordening van de gemeenten waarin wij werken. Per 1 januari 2015 is de nieuwe Huisvestingswet van kracht; zowel de gemeente Krimpen aan den IJssel als de gemeente Krimpenerwaard heeft een nieuwe huisvestingsverordening vastgesteld. Vanaf medio 2015 verloopt de toewijzing in beide gemeenten conform deze nieuwe verordeningen. Met onze belanghouders hebben wij afspraken gemaakt over het labelen van woningen voor de doelgroep senioren en jongeren < 23 jaar die aangewezen zijn op huurtoeslag. Minder woningen dan voorheen hebben een seniorenlabel. Wij monitoren de effecten daarvan. Binnen het vaak beperkte kader van de woonruimteverdelingsregels, proberen we de doorstroming te bevorderen. Meer doorstroming biedt immers meer mensen de kans om een passende woning te vinden. Daarnaast streven we ernaar dat inwoners van de Krimpenerwaard in hun eigen omgeving wooncarrière kunnen maken. Samen met het Centraal Overleg Huurdersorganisaties (COH) en andere belanghouders beginnen we een project om zicht te krijgen op kenmerken van huishoudens met een inkomen boven de sociale huurgrens ( scheefwoners ) en mogelijkheden om hen te verleiden tot verhuizen naar een meer passende woning. Hierdoor komen woningen beschikbaar voor lagere inkomens en gezinnen. QuaWonen zal in 2016 meer gebruik maken van de verschillende, nieuwe bemiddelingsmodellen van Woonnet Rijnmond zoals: inschrijfduurmodel, lotingmodel en direct kansmodel (wie het eerste reageert). Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: We maken gebruik van de mogelijkheid om ten minste 80% van de vrijkomende woningen met een huurprijs < 710,68 toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen < , en maximaal 10% van deze voorraad te verhuren aan inkomens tot De resterende 10% vrije ruimte benutten we voor huishoudens die vanwege psychische of lichamelijke beperkingen woonruimte nodig hebben en voor huishoudens met een inkomen > , o.a. bij sloop/herhuisvesting. QuaWonen realiseert haar aandeel in de gemeentelijke taakstelling voor het huisvesten van vergunninghouders en is waar nodig bereid om met gemeenten te zoeken naar alternatieven en aanvullende mogelijkheden. De verkoop van twee complexen en uitponden van gelabelde woningen in het segment dure huur. We monitoren de effecten van ontlabelen (vervallen van voorrang voor 65+ e.d.) bij een deel van onze complexen. We onderzoeken, in samenspraak met het COH, de kenmerken van scheefwoners en mogelijkheden om hen te verleiden tot verhuizing naar een meer passende woning. 8

9 Verkoop van bestaande woningen We beschikken per 2016 over circa 700 verkoopgelabelde woningen (inclusief Vijverstaete III en Meerkoet in Krimpen aan den IJssel). Deze woningen worden over het algemeen bij leegkomst verkocht. De woningen verkopen we in veel gevallen op de vrije markt. Voor een deel van de woningen is het mogelijk om ze te kopen onder Kopen naar Wens. QuaWonen geeft dan een korting op de koopprijs, in de vorm van een uitgestelde betaling. De korting hangt af van de hoogte van het inkomen: 20% voor huishoudens met een jaarinkomen tot ; 15% voor huishoudens bij een jaarinkomen van , en 10% voor huishoudens met een jaarinkomen van Als we er niet in slagen om een woning binnen enkele maanden te verkopen, nemen we deze weer in de verhuur. In het hoofdstuk hierboven is al aangehaald dat we twee complete complexen in het dure huursegment zullen verkopen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: We streven naar verkoop van 25 woningen. We denken 10 woningen terug te kopen vanuit het oude product Koopgarant en deze woningen weer te verkopen, hetzij permanent hetzij onder Kopen naar Wens. Verkoop van twee complexen, zijnde 55 woningen (Vijverstaete III en Meerkoet in Krimpen aan den IJssel). 9

10 Vitaliseren: vitale kernen, leefbare buurten In grote lijnen kiezen we ervoor om te investeren in de kwaliteit van onze woningen, de ontmoetingscentra die we de afgelopen jaren hebben gerealiseerd, de sociale taken van onze complexbeheerders en het schoon, heel en veilig houden van de directe omgeving van onze woningen. Leefbaarheid is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van corporatie, gemeente en buurtbewoners. Wij verwachten van onze huurders dat zij zich verantwoordelijk tonen voor een goed woonklimaat en daarbij zelf initiatief nemen. Buurtbewoners kennen elkaar en hebben iets voor elkaar over Bewoners maken een buurt of wijk. QuaWonen probeert initiatieven te bevorderen die eraan bijdragen dat buurtbewoners elkaar kennen, elkaar zien staan en, nog beter, iets voor elkaar betekenen. Het totale leefbaarheidsbudget is bedoeld voor het schoon, veilig en aantrekkelijk houden van de wijken én voor het versterken van de sociale samenhang en eigen initiatief van wijkbewoners. Activiteiten sociale samenhang De belangrijkste concrete activiteiten in 2016 Begroot voor 2016 Subsidiëring ontmoetingsruimten. Onderhoud, vergunningen en inkoop ontmoetingsruimten. De ontmoetingsruimten in onze woonbuurten zijn kosteloos beschikbaar voor welzijnsactiviteiten: door onze lokale welzijns- en zorgpartners georganiseerde activiteiten en door bewoners en andere belanghouders georganiseerde activiteiten met een open karakter. QuaWonen betaalt de exploitatiekosten. Er is budget voor vervanging en reparatie van de inboedel van ontmoetingsruimten Gas, elektra en schoonmaak ontmoetingsruimten. Bewonersinitiatieven. Complexbeheerders (inclusief aanschaf materialen). Kosten nutsvoorziening en schoonmaak voor het gebruik van de ontmoetingsruimten. Bewonersinitiatieven die de contacten en betrokkenheid tussen buurtbewoners vergroten, kunnen rekenen op onze financiële of praktische ondersteuning. Complexbeheerders zetten, op kosten van QuaWonen, een deel van hun tijd in voor de verbetering van de leefbaarheid in en om hun woongebouw Stimuleren inzet vrijwilligers. Waardering uiten richting vrijwilligers en hen kennis laten maken met nieuwe ontwikkelingen op het gebied van leefbaarheid en participatie. Inzet wijkbeheer en participatie. Doorbelaste uren Belbus. Door bijdrage aan werkzaamheden St. Belbus, bevorderen van mobiliteit van senioren en het langer zelfstandig wonen Wonen en zorg Het kabinetsbeleid gaat ervan uit dat bewoners die zorg nodig hebben zo lang mogelijk thuis blijven wonen, met hulp van thuiszorg, buren en familie. In de Krimpenerwaard zien we een bovengemiddelde vergrijzing. Er zullen dus steeds meer mensen met een mobiliteitsbeperking en/of zorgvraag in een zelfstandige woning wonen. Dit stelt andere eisen aan de woning en woonomgeving en aan het organiseren van zorg. Het langer zelfstandig wonen van ouderen betekent verder dat er meer mensen met complexe problemen (lichamelijk, geestelijk en financieel) zelfstandig wonen. Het belang van tijdige probleemsignalering en doorverwijzing naar het Lokale Zorgnetwerk en Sociaal Team neemt toe. Door het scheiden van de geldstromen voor zorg en wonen, weet de klant voortaan ook in beschermde Woonvormen wat hij betaalt voor huisvesting en wat hij betaalt voor de zorg. De klant krijgt scherper inzicht in de prijs/kwaliteit - zowel van het wonen als van de zorg - en maakt wellicht andere keuzes. Dit heeft invloed op de investeringen van QuaWonen. 10

11 QuaWonen is met alle betrokken partijen in gesprek over hoe wij samen kunnen inspelen op de veranderingen op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Dat leidt tot concrete prestatieafspraken. Het stimuleren van onder meer contacten tussen jong en oud, burgerparticipatie en het teruggeven van verantwoordelijkheden aan de burger krijgt daarbij aandacht. Voor ons als corporatie betekent het dat wij doorgaan met verzorgd wonen : zelfstandig wonen in een levensloopgeschikte woning, in de buurt van zorg- en welzijnsvoorzieningen en met de zekerheid van de thuis benodigde zorg. We hebben met zorgorganisaties afgesproken, dat zij in bepaalde buurten voor een vastgesteld aantal woningen kandidaat-huurders met een zorgindicatie mogen voordragen. Deze huurders zijn overigens vrij om zorgdiensten bij een andere zorgaanbieder af te nemen. We houden de leefbaarheid en vitaliteit van deze buurten goed in de gaten. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: QuaWonen realiseert in Prinsessenpark (Krimpen aan den IJssel) 12 reguliere appartementen en verhuurt deze aan Lelie Zorggroep. Deze appartementen worden door Lelie Zorggroep getransformeerd naar 18 zorgeenheden. QuaWonen maakt samen met belanghouders een inventarisatie van maatregelen om senioren langer zelfstandig te laten wonen. Woningen van goede kwaliteit Onze woningen goed onderhouden, dat behoort tot onze kerntaken. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: In een derde van onze woningen meten we de conditie van de technische woonkwaliteit. Zo hebben we elke drie jaar het hele bezit actueel in kaart gebracht. We passen leegkomende woningen aan conform basiskwaliteit. We voeren een asbestinventarisatie uit in de woningen waarvan nog niet duidelijk is of er asbest aanwezig is. Voor asbestverwijdering bij mutatie, vervanging en reparaties is in de begroting opgenomen. In totaal besteden we 10,1 miljoen aan regulier onderhoud. Dit bedrag omvat planmatig onderhoud, niet-planmatig onderhoud, basiskwaliteit, badkamerbeleid en verwijderen asbesthoudende materialen. Verder besteden we 0,2 miljoen aan onderhoud aan VvEwoningen. Per woning is dit circa Schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten We investeren niet alleen in de kwaliteit van onze woningen, maar ook in de kwaliteit van de directe woonomgeving. Activiteiten schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten Buurten schoon, heel en goed onderhouden. De belangrijkste concrete activiteiten in 2016 Waar nodig wordt extra onderhoud uitgevoerd, zoals extra schoonmaakbeurten en snoeiwerkzaamheden en verwijderen van graffiti. Dit gebeurt na signalen van bewoners of medewerkers van QuaWonen. Begroot voor Nieuwbouw Met nieuwbouw kunnen we ons woningaanbod verbeteren en eventueel op bepaalde plekken uitbreiden. We blijven investeren in nieuwbouw, maar natuurlijk binnen de randvoorwaarden van financiële continuïteit van onze organisatie. In 2016 bouwen we in bijna alle kernen in ons werkgebied nieuwe woningen. Nagenoeg ieder project bestaat uit verschillende soorten woningen in verschillende prijsklassen, met verschillende kwaliteitsniveaus, maar altijd met een sociale huurprijs van maximaal 710,68 (prijspeil 2015). 11

12 Krimpen aan de Lek Centrumplan De Observant appartement 12 Krimpen aan den IJssel Centrum, Blok 1 appartement 50 Krimpen aan den IJssel Centrum, Blok 1 Woon-Zorgeenheden appartement 18 Krimpen aan den IJssel Centrum, Blok 2 appartement 40 Schoonhoven Schoonhoven Noord - Centrumgebied (woontorens) appartement 36 Bergambacht Centrum, fase 2 Schipperstraat appartement 19 Schoonhoven Transformatie Burgerweeshuis (Herbergier) appartement 16 Schoonhoven Schoonhoven Noord - Blok 4-5 eengezinswoning 16 Schoonhoven Schoonhoven Noord - Blok 6 eengezinswoning 13 Bergambacht Centrum, fase 2 Schipperstraat eengezinswoning 13 Totaal: 233 Oplevering We leveren komend jaar 28 woningen op: de 16 eengezinswoningen in Blok 4-5 in Schoonhoven en 12 appartementen in De Observant in Krimpen aan de Lek. In ontwikkeling De komende jaren (2017 t/m 2024) bouwt QuaWonen gemiddeld nog eens 66 woningen per jaar. Herontwikkelen en revitaliseren, investeren in maatschappelijk vastgoed In een paar kernen zijn we bezig met grootschalige projecten om het gebied aantrekkelijker en vitaler te maken. Daarbij gaat het niet alleen om woningen maar ook om maatschappelijk vastgoed: nieuwbouw voor scholen, kinderopvang, medische en zorgvoorzieningen en ontmoetingsruimten. Hierbij zullen we scherpere keuzes maken. Investeren in goede huisvesting voor mensen met lagere inkomens en speciale doelgroepen heeft prioriteit boven investeren in maatschappelijk vastgoed. Een overzicht van de herstructureringsprojecten waarmee we ons in 2016 bezighouden: Project met korte beschrijving Doelstelling voor 2016 Bergambacht, Centrum De bouw is gestart voor Fase 2, een mix van In totaal worden circa 150 woningen gesloopt en evenveel appartementen en rijwoningen aan de woningen teruggebouwd. Daarbij wordt de woonomgeving westzijde van de Julianastraat. Aansluitend zal geheel vernieuwd met veel aandacht voor groen, water en het openbaar gebied in de Schipperstraat goede parkeervoorzieningen. heringericht worden met groen en water. Krimpen aan den IJssel, Centrum, Prinsessenpark 240 verouderde etagewoningen maken plaats voor circa 230 appartementen (overwegend sociaal) met een ontmoetingsruimte en zorgvastgoed. Ook willen we hier woonruimte bieden voor mensen met een psychiatrische en/of licht verstandelijke beperking. Krimpen aan de Lek, Centrum Het dorpshart wordt fasegewijs vernieuwd. Eindresultaat is een dorpshart waar het goed wonen, winkelen, verblijven en recreëren is. Het project bestaat uit een mix van woningtypen, huur en koop, zorg- en eerstelijnsvoorzieningen, een Cultuurhuis en winkels. Schoonhoven, revitaliseren wijk Noord De wijk Schoonhoven Noord wordt vernieuwd: 240 verouderde woningen maken plaats voor 240 nieuwe. De nieuwe woningen zijn energiezuiniger, ruimer en beter toegesneden op de wensen van de bewoners. Een 10- jarenproject. Als eerste worden uitgevoerd: Bollocatie met 20 huurappartementen en 56 koopwoningen (projectontwikkelaar); Zilverstadlocatie met circa 63 huurappartementen voor senioren. Huisvesting en atelierruimte voor studenten wordt in het project niet meer meegenomen. De bouw is gestart van Blok 1 en 2 bestaande uit 90 appartementen, 18 zorgeenheden en een ontmoetingsruimte. De woningen liggen in een parkachtige omgeving die als ontmoetingsplek voor bewoners en buurt fungeert en de mooie groene verbinding vormt met de bestaande wijk. In Blok 1 wordt een ontmoetingsruimte gebouwd. In het plandeel Cultuurhuis levert QuaWonen haar laatste bijdrage aan het Centrumplan. Het gaat om een Cultuurhuis en 12 sociale huurappartementen. Het Cultuurhuis vormt het kloppend hart in het gebied waarin tal van verenigingen, een bibliotheek en een horecagelegenheid hun onderkomen vinden. De bouw van 2 woontorens met totaal 36 sociale huurappartementen op een supermarkt vordert gestaag. Ook is gestart met de bouw van 16 rijwoningen, waaronder 5 nultredenwoningen als vervanger van de gesloopte Blokken 4 en 5. De oplevering van deze woningen wordt verwacht in het najaar. Daarna zal Blok 6 gesloopt worden en mogelijk start ook de vervangende nieuwbouw voor dit blok al in Op de Bol-locatie moeten nog 8 twee-ondereen-kapwoningen verkocht worden en 3 vrijstaande woningen. De projectontwikkelaar start zodra de verkoop een feit is. 12

13 Project met korte beschrijving Doelstelling voor 2016 Bijzondere projecten In de kern Lekkerkerk wordt voor o.a. de woningen aan de Kerkweg de funderingsproblematiek onderzocht die als gevolg van een (te) lage grondwaterstand is ontstaan. De houten paalconstructies blijken aangetast. In het historische centrum van Schoonhoven wordt het monumentale pand Burgerweeshuis getransformeerd naar een woon-zorgcomplex met 16 wooneenheden volgens Het Herbergier-concept. Het concept omvat naast de realisatie van wooneenheden en een gezamenlijke woonkamer, ook een ondernemerswoning. De ondernemer zorgt ervoor dat de bewoners in een beschermde omgeving de overeengekomen zorg ontvangen. 13

14 Verduurzamen: stap voor stap naar energieneutraal QuaWonen heeft de ambitie om uiteindelijk een energieneutrale woningvoorraad te bereiken. Wij doen dat om de woonlasten van onze huurders te beperken en het wooncomfort te vergroten. We zetten nu de stappen om op de lange termijn energieneutraliteit te bereiken; we streven ernaar om met isolatiemaatregelen onze woningen op de kortere termijn minimaal op energielabel B te krijgen. Per project bekijken we vervolgens de mogelijkheden om, samen met co-makers, nog een stap verder te zetten richting energieneutraal. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: Energiezuiniger maken 200 woningen (oplevering in 2016 en 2017). Verspreid over ons werkgebied vervangen we 349 cv-ketels door een hr-ketel. In 2016 maken we pas op de plaats; de ruimte om te investeren is met de maatregelen vanuit de overheid beperkt. Daarnaast beperkt het passend toewijzen de ruimte om te investeren in energiekwaliteit; de investering immers kan maar in beperkte met huuraanpassing terugverdiend worden. De nieuwe realiteit van de Woningwet dwingt derhalve tot heroverweging van het beleid aangaande de verduurzaming van de woningen. We bezinnen ons dan ook op een andere route. We gebruiken 2016 om de energieambities en de herwonnen ruimte om te investeren, goed op elkaar af te stemmen. Ondertussen maken we alvast wel 200 woningen energiezuinig in Krimpen aan den IJssel Complex 001, Kleine Vlietstraat renovatie/energie project 24 Krimpen aan den IJssel Complex 016, Mezenstraat renovatie/energie project 11 Krimpen aan den IJssel Complex 020, Moluksewijk (egw) renovatie/energie project 41 Krimpen aan den IJssel Complex 056, Moluksewijk (app) renovatie/energie project 8 Schoonhoven Complex 646, Zilversmidshof renovatie/energie project 9 Schoonhoven Complex 647, J.Lutmastraat renovatie/energie project 8 Krimpen aan den IJssel Complex 003, Weth.Brouwerstraat renovatie/energie project 40 Krimpen aan den IJssel Complex 015, Putterstraat renovatie/energie project 55 Krimpen aan den IJssel Complex 056, Moluksewijk/Fazantstraat renovatie/energie project 4 Totaal:

15 Dienstverlenen: goed, efficiënt en effectief Als professionele woningcorporatie zijn we het aan onszelf en onze klanten verplicht om onze dienstverlening goed op orde te hebben. Steeds meer klanten hebben behoefte aan andere vormen van klantcontact dan een persoonlijke afspraak of per telefoon. Daarom kiezen we ervoor om onze dienstverlening verder te digitaliseren. In 2016 gaan we de mogelijkheden onderzoeken en ook klanten naar hun wensen vragen. Klantgerichte medewerkers Goede dienstverlening staat of valt met klantgerichte medewerkers. Wij trainen onze medewerkers continu om onze klanten deskundig te bedienen. In 2016 beginnen we, voor verdere trainingsdoeleinden, met het opnemen van telefoongesprekken tussen onze medewerkers en klanten. Ook streven we ernaar goed bereikbaar te zijn en de wachttijden voor telefonie laag te houden. Onze medewerkers van de klantenservice spannen zich in om ten minste 70% van alle contacten met onze klanten direct, adequaat en deskundig af te handelen. Daarnaast blijven we de klanttevredenheid over onze dienstverlening meten en proberen we dit waar nodig te verbeteren. Met het in 2013 ingevoerde klantinformatie- en kennisbanksysteem IRIS kunnen we klanten die contact met ons opnemen beter en sneller van dienst zijn. Via dit systeem bewaken we de voortgang van de afhandeling. We blijven dit systeem verbeteren. In 2016 willen we het systeem op mobiele apparaten beschikbaar maken. Medewerkers kunnen dan óók in de woning informatie oproepen en klantcontacten registreren. Meten klanttevredenheid In 2016 gaan we het tweede jaar in van samenwerking met één co-maker voor het onderhoud. We meten de klanttevredenheid direct en continu nadat een reparatieverzoek is uitgevoerd. Ditzelfde doen we sinds eind 2015 met andere processen (huur opzeggen, nieuwe woning, woning zoeken, contact met QuaWonen). Deze resultaten worden in 2016 direct opgenomen in de Aedes Benchmark. Via deze benchmark bepalen we ook onze doelen. We proberen minimaal zo goed te presteren als het gemiddelde van de corporaties in onze grootteklasse. Klanttevredenheid in onderhoudsprojecten wordt per project gemeten. We voeren in 2016 in een project een pilot met servicecalls uit. Huurders worden tijdens het project een aantal keren kort gebeld. We denken zo eerder onduidelijkheden en ontevredenheid te horen, zodat we eerder kunnen bijsturen. We heroverwegen volgend jaar ook de samenwerking met KWH. Inmiddels zijn er meer partijen die vergelijkbare diensten aanbieden. Klachtenprocedure en geschillencommissie Klachten kunnen ons helpen onze dienstverlening te verbeteren. Wij bekijken de klacht en zoeken samen met de huurder naar een oplossing. Vorig jaar hebben we ons klachtenproces verbeterd en ook dit jaar blijven we hier scherp op. Komen we er niet uit met een klant, dan kan hij een beroep doen op de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard. Deze onafhankelijke commissie beoordeelt de casus dan en beoordeelt of QuaWonen voldoende heeft gedaan om de klacht op te lossen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: We treffen alle voorbereidingen om te komen tot een digitaal klantloket, inclusief behoefteonderzoek onder huurders. We trainen onze medewerkers om onze klanten heel goed van dienst te zijn. We gaan naast het reparatieonderhoud ook huur opzeggen, nieuwe woning, woning zoeken, contact met QuaWonen continu meten. Streven is een klanttevredenheid op of boven de Aedes benchmark (eigen grootteklasse). Klachtenprocedure monitoren en verbeteren. Pilot servicecalls uitvoeren. Selectie van passende partij die klanttevredenheidsmetingen vanaf 2017 uitvoert. 15

16 Samenwerking met anderen, lokale verankering QuaWonen is stevig lokaal verankerd. Samenwerken met en luisteren naar lokale belanghouders helpt ons bij het bepalen van de prioriteiten. Samen kunnen we ook meer bereiken dan alleen. Alle reden dus om de contacten met onze belanghouders goed te onderhouden. Maar wel zo effectief mogelijk. Per 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht geworden, waardoor de positie van huurdersorganisaties en gemeenten is verstevigd. Participatie van huurders Huurders zijn onze belangrijkste belanghouders. Huurdersorganisaties en individuele huurders hebben volop mogelijkheden om te participeren. Kortdurend, gericht op een bepaald doel, project, thema of een bepaalde activiteit en structureel gericht op het beïnvloeden van beleidsontwikkeling en uitvoering. Onze samenwerkingsovereenkomst met St. Huurdersplatform Krimpenerwaard en St. Huurdersbelang Krimpen aan den IJssel e.o. is eind 2015 op een beperkt aantal punten aangepast en voldoet aan de eisen van de nieuwe Woningwet. De lokale huurdersorganisaties zijn ook vertegenwoordigd in het Centraal Overleg Huurdersorganisaties (COH), dat op strategisch niveau overleg voert met QuaWonen. De vraagstukken op dit niveau zijn de afgelopen jaren veel complexer geworden. Daarom zijn we in 2014 begonnen met het gezamenlijke aanpakken van vraagstukken en het organiseren van themabijeenkomsten. Naast het COH en vertegenwoordigers van QuaWonen nodigen wij inhoudelijke experts uit. Samen diepen we een onderwerp uit. In 2015 is dit gedaan voor het woonlastenbeleid. In 2016 gaan we daarmee door bij het invoeren van maatregelen om betaalbaarheidsrisico s te beperken. Samen met het COH onderzoeken we in 2016 ook welke maatregelen nodig zijn om senioren langer zelfstandig thuis te laten wonen. Wat vraagt dit van woningaanpassingen (wie betaalt dat) en samenwerking met gemeente en zorgorganisaties? Het COH heeft dit onderwerp aangedragen. In 2014 heeft QuaWonen goede ervaringen opgedaan met het maken van prestatieafspraken samen met de lokale huurdersorganisatie en de gemeente Krimpen aan den IJssel. In 2016 begint de gemeente Krimpenerwaard met het ontwikkelen van een Woonvisie en prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties. QuaWonen zal haar huurdersorganisaties nauw betrekken bij het voorbereiden van die prestatieafspraken. De Woningwet biedt de mogelijkheid om bepaalde onderwerpen niet via de huurdersorganisatie aan de orde te stellen, maar rechtstreeks voor te leggen aan de huurders via bijvoorbeeld een klantenpanel of een digitale raadpleging. Met beide vormen hebben wij in het verleden al ervaring opgedaan. In 2016 willen wij daaraan in samenspraak met het COH een vervolg geven. In 2015 heeft QuaWonen meegedaan aan de Aedes-pilot Transparantietool. Dit is een hulpmiddel om huurders en gemeenten te betrekken bij beleidskeuzes en de financiële mogelijkheden van QuaWonen voor hen inzichtelijk te maken. De eerste ervaringen zijn positief. In 2016 willen we enkele beleidsscenario s ontwikkelen, op basis van de opgave in de gemeenten en met input van onze belanghouders. We toetsen de scenario s op financiële haalbaarheid. Daarover gaan we in gesprek met gemeenten en huurdersorganisaties. De uitkomst willen we verwerken in onze voornemens voor 2017 (begrotingscyclus). QuaWonen werkt in 2016 aan een methodiek om maatschappelijk rendement en maatschappelijke prestaties zichtbaar te maken. Met het COH hebben we vorig jaar voorwaarden geformuleerd voor een leefbaarheidsfonds. Huurders kunnen budget krijgen voor het organiseren van activiteiten of andere maatregelen die bijdragen aan de leefbaarheid in buurten. Over uitgaven groter dan 500 beslist een raad van advies, die bestaat uit enkele huurders en medewerkers van QuaWonen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: We zoeken samen met de huurdersorganisaties naar oplossingen voor vraagstukken en betrekken daarbij experts uit huurderskringen en andere deskundigen. In 2016 gebeurt dit bij het invoeren van maatregelen om woonlastenproblemen te beperken en voorkomen. In Krimpen aan den IJssel overleggen de huurdersorganisatie, de gemeente en QuaWonen minimaal eens per jaar over de voortgang en aanpassingen van prestatieafspraken. In het eerste kwartaal 2016 organiseert QuaWonen samen met de gemeente Krimpen aan den IJssel en Stichting Huurdersbelang een bijeenkomst over de in 2015 geleverde prestaties. 16

17 In de gemeente Krimpenerwaard bereiden wij samen met huurdersorganisaties (en overige betrokken partijen) prestatieafspraken Wonen voor. In vervolg op de pilot Transparantietool, overlegt QuaWonen met huurdersorganisaties en gemeenten over beleidsscenario s en financiële mogelijkheden ten behoeve van het jaarplan en de begroting Inbreng van andere belanghouders Gemeenten De gemeenten in het werkgebied van QuaWonen kiezen ervoor om door het opstellen van een Woonvisie en het overeenkomen van prestatieafspraken te sturen op het lokale volkshuisvestingsbeleid en bijdragen daaraan van corporaties, huurdersorganisaties en gemeentelijke afdelingen. In onze samenwerking met die gemeenten ligt het accent zodoende op het ontwikkelen of actualiseren van de gemeentelijke woonvisie en afspreken en realiseren van prestatieafspraken (inclusief vastgoedprojecten). Dat gebeurt in ambtelijk en bestuurlijk overleg en bijeenkomsten, waaraan afhankelijk van het onderwerp, ook andere belanghouders aanschuiven. Voor QuaWonen zijn het Ondernemingsplan, veranderingen in de externe omgeving en de foto van de kernen (met gegevens over onze woningen, demografische gegevens, huishoudensontwikkeling en kenmerken, betaalbaarheid, zorgvraag, leefbaarheid en voorzieningen) vertrekpunten voor de dialoog over opgaven, koers van het volkshuisvestingsbeleid en uitgangspunten voor het Strategisch Voorraadbeleid. Krimpen aan den IJssel beschikt over een Woonvisie. Eind 2014 hebben de gemeente, St. Huurdersbelang en QuaWonen prestatieafspraken Wonen, Zorg en Welzijn gemaakt voor de periode De gemeenteraad heeft vanaf de start van het proces meegedacht over de lokale opgave en de vertaling daarvan in prestatieafspraken. In dit proces past een jaarlijkse terugkoppeling naar de gemeenteraad over behaalde resultaten. In het eerste kwartaal 2016 is een bijpraatsessie gepland met de gemeenteraad. De nieuwe gemeente Krimpenerwaard begint in 2016 met het voorbereiden van een Woonvisie en prestatieafspraken. Ook daar willen wij komend jaar voeling houden met de gemeenteraad en verantwoording afleggen over bereikte resultaten. Over de vorm waarin dat gaat gebeuren, plegen wij overleg met de gemeente, huurdersorganisaties en collega-corporaties (leden van de Federatie) in het gebied. Het huisvesten van vergunninghouders (en asielzoekers) en doelgroepen uit instellingen zal in 2016 regelmatig onderwerp van overleg zijn. De doelstellingen voor 2016: Het basismateriaal van de foto van de kernen delen wij met de gemeente Krimpen aan den IJssel en de gemeente Krimpenerwaard, als input voor ontwikkeling van een visie op het volkshuisvestingsbeleid. Prestatieafspraken met de gemeente Krimpenerwaard en huurdersorganisaties over de bijdrage van QuaWonen (leden van de Federatie) en huurdersorganisaties aan het volkshuisvestingsbeleid. In het eerste kwartaal 2016 organiseert QuaWonen samen met de gemeente Krimpen aan den IJssel en de huurdersorganisatie een bijeenkomst voor gemeenteraadsleden over de prestaties in Samen met de gemeente, huurdersorganisaties en collega-corporaties (leden van de Federatie) een bijeenkomst organiseren voor de raadsleden van de gemeente Krimpenerwaard. Lokale en regionale netwerken Om ook bij andere belanghouders inbreng voor ons beleid op te halen en te toetsen of onze koers moet worden bijgestuurd, maken we deel uit van diverse lokale en regionale netwerken. Bijvoorbeeld met de politie, met zorg- en kinderopvangorganisaties, scholen, lokale welzijns- en belangenorganisaties en met collega-corporaties. Wij participeren actief in door gemeenten geïnitieerd overleg over wonen-zorg-welzijn. QuaWonen zit in het Bestuur van Maaskoepel en bekleedt het voorzitterschap van de Federatie van woningcorporaties in de Krimpenerwaard. 17

18 Verder heeft QuaWonen een trekkersrol in de Ambtelijke en Bestuurlijke Tafel van de subregio Oost (gebied voormalige deelgemeente Prins Alexander, gemeente Capelle aan den IJssel en gemeente Krimpen aan den IJssel). Dit overleg is in het leven geroepen in de nadagen van de Stadsregio Rotterdam voor het maken van woningmarktafspraken. Samenwerking Groene Hart corporaties We kunnen kosten besparen en kennis vermeerderen door samen te werken met andere corporaties. Het dagelijkse proces is immers bij alle corporaties vrijwel identiek. Vanuit deze gedachte werkt QuaWonen samen met drie andere corporaties uit het Groene Hart: Mozaïek Wonen, Woonpartners Midden-Holland en Wonen Centraal. In 2015 ondertekenden wij een samenwerkingsovereenkomst. Doel van de regionale samenwerking is besparen op kosten (denk aan inkoop), kwaliteit verhogen en efficiënter werken. De afgelopen twee jaar stond vooral in het teken van kennis maken en informatie uitwisselen. Komend jaar wordt de samenwerking concreet: 1. Inkoop: de inkoopaudit die in 2015 is uitgevoerd, heeft inzicht gegeven in een aantal mogelijkheden voor gezamenlijke inkoop. In 2016 worden de voorbereidingen getroffen opdat in 2017 inkoop in gezamenlijkheid kan plaatshebben. Uiteraard onder de conditie dat daadwerkelijk substantieel inkoopvoordeel behaald wordt. 2. Control & Risk: op zoek naar best practices risicomanagement; het samen systematiseren en optimaliseren van audit en control; gebruikmaken van elkaars specialiteiten. 3. Informatie & Technologie: op zoek naar mogelijkheden rondom naleving van de Wet bescherming persoonsgegevens; onderzoek naar digitale leer- en toetsomgeving medewerkers; en gezamenlijke strategische visie op informatie/ ICT. 4. Personeel en Organisatie: delen en uitwisselen van elkaars specialiteiten. De samenwerking is dynamisch. Naarmate omstandigheden veranderen, kan ook de invulling van de samenwerking veranderen. 18

19 Interne organisatie Efficiency en doelmatigheid zijn kernbegrippen van de nieuwe organisatie-inrichting die QuaWonen in 2014 invoerde. De gedachte daarbij is simpel: naarmate QuaWonen minder geld nodig heeft voor de eigen organisatie, kunnen we meer investeren in goed wonen in de Krimpenerwaard. Personele ontwikkelingen In 2016 gaan we de herijkte hr-strategie invoeren. De nadruk ligt op het voorbereiden van de organisatie op de nabije toekomst, over een jaar of vijf. We willen de coachende rol van de leidinggevenden verder versterken. Daarnaast willen we actief het gesprek aangaan met de medewerkers over fit for now / fit for the future ; wat is nodig om de juiste mensen op de goede plek te brengen? Wat kan het bedrijf daarin doen en wat de medewerker zelf? Welke ontwikkelafspraken maken we daarover? Daarnaast blijven we aandacht besteden aan verzuimbegeleiding, uitvoering van de hr-cyclus, werving en selectie, adviseren van management en medewerkers en het stimuleren en faciliteren van de ontwikkeling van de medewerkers. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: Invoeren nieuwe hr-strategie. Verzuimpercentage maximaal 3%. Meldingsfrequentie maximaal 1,15. Ondernemingsraad (OR) Met de Ondernemingsraad worden de gebruikelijke overleggen gevoerd. Dat overleg is zeven keer per jaar, waarvan één keer met een vertegenwoordiger van de Raad van Commissarissen. Zo nodig wordt advies/instemming van de OR gevraagd. Governance Als woningcorporatie heeft QuaWonen een maatschappelijke taak. Omdat QuaWonen een stichting is, zijn er geen aandeelhouders die toezicht uitoefenen op de uitvoering van die taak. Het toezicht is echter wel op verschillende manieren geborgd. In de Governancecode Woningcorporaties staan hiervoor richtlijnen. QuaWonen onderschrijft deze en handelt ernaar. Voor QuaWonen geldt verder dat ze via een vergunning als toegelaten instelling aan de overheid is verbonden. Hieruit volgen rechten en plichten die in het Burgerlijk Wetboek en in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (voorheen Beheer Sociale Huursector) staan. Dit is een uitwerking van de Woningwet. QuaWonen voldoet aan de bovengenoemde codes, Burgerlijk Wetboek en Besluit door: Een effectief toezicht. Een transparante inrichting van de organisatie. Een voortdurende dialoog met belanghebbers in de lokale omgeving. Een zorgvuldige omgang met onze klanten. Deze vier prestatievelden zijn verwerkt in de statuten van QuaWonen, in het Reglement Raad van Commissarissen QuaWonen, in het document Relatie bestuur en Raad van Commissarissen en ons Ondernemingsplan. Deze documenten vormen de basis voor de Governancestructuur. Ze zijn te vinden op onze website Daarnaast voert een externe accountant (BDO) elk jaar de financiële controle uit en laat QuaWonen zich elke vier jaar visiteren door een geaccrediteerde partij. In 2013 is een visitatie uitgevoerd door Pentascope. Het visitatierapport is te vinden op onze website. Governancestructuur Het bestuur en de Raad van Commissarissen zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de Governance van QuaWonen en de naleving van de Governancecode Woningcorporaties. Het bestuur bestuurt de onderneming en is verantwoordelijk voor het formuleren en realiseren van de doelstellingen, de organisatiestructuur, de strategie, de financiering, het beleid en de operationele activiteiten. Het bestuur is ook verantwoordelijk voor de naleving van wet- en regelgeving en het risicomanagement voor de activiteiten van QuaWonen. Het bestuur informeert, rapporteert en legt verantwoording af aan de Raad. Het bestuur bestaat uit één bestuurder. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van het bestuur. In de statuten staat voor welke besluiten van het bestuur de goedkeuring van de Raad nodig is. 19

20 De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van het bestuur. Het jaarverslag van de Raad gaat dieper in op de taken, relatie en werkzaamheden van de Raad en het bestuur. In 2015 is de Governancecode aangepast en vastgesteld door leden van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties. Wij hebben de verschillen met de werkwijze van QuaWonen geïnventariseerd en inmiddels heeft de Raad van Commissarissen voorstellen voor aanpassingen van de werkwijze goedgekeurd. De reorganisatie die is vastgesteld in 2013, is in 2014 ingevoerd. De drie organisatieonderdelen beleid, uitvoering beleid en exploitatie en vermogensverschaffing, zijn gelijkwaardige onderdelen. Deze indeling moet leiden tot meer transparantie in de beleidskeuzes. In de dagelijkse besturing is de manager Wonen/Klant verantwoordelijk voor de uitvoering van de klantrelaties; de manager Wonen/Pand voor het onderhoud en de uitvoering van de vastgoedstrategie. De manager Strategie en Participatie is verantwoordelijk voor de klant-, markt- en vastgoedstrategie. De manager Bedrijfsvoering is verantwoordelijk voor de financiële strategie en daarmee de financiële gezondheid van de corporatie. De controller heeft een onafhankelijke positie en is rechtstreeks verantwoording schuldig aan het bestuur met een, in bijzondere gevallen, rechtstreekse lijn naar de Raad van Commissarissen. Zij toetst, beoordeelt en adviseert over het in control zijn van het bedrijf en het in lijn handelen met de Governancecode, statuten en reglementen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: Controller toetst werkwijze QuaWonen aan de Governancecode en bespreekt deze met de Raad van Commissarissen. Control Control gaat voornamelijk over het in control zijn van de bedrijfsprocessen. Een externe accountant toetst de jaarrekening. De controller legt de resultaten van de interne toetsingen vast in de managementletter van de controller en bespreekt deze met de Raad van Commissarissen. De resultaten van de externe toetsing door de accountant hebben een plek in de managementletter en assurance-rapporten van de accountant. Het spreekt voor zich dat opvolging wordt gegeven aan zowel de bevindingen van de controller als die van de accountant. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: Controller toetst het in control zijn van de processen en financiële rapporten van QuaWonen en stelt een managementletter op om te bespreken met MT en RvC. De rapporten en managementletter van de externe accountant worden besproken met MT en RvC. Via statusbepalingen van de controller geeft QuaWonen opvolging aan de managementletter en assurance-rapporten van de externe accountant. Risicobeheersing Risicomanagement ondersteunt het proces van in control zijn. In vorige jaren is een structuur voor het risicomanagement opgezet. De opzet en werking van deze structuur wordt getoetst, geëvalueerd en zo nodig verbeterd. Bij de onderkende risico s zijn eigenaren (managers) en beheersmaatregelen benoemd. De uitvoering van deze maatregelen wordt door de eigenaren in een bijbehorend logboek vastgelegd. De controller beoordeelt het logboek en uitvoering van de beheersmaatregelen. De onderkende strategische risico s worden in het voorjaar herijkt in het MT en met de Raad van Commissarissen besproken. In het najaar wordt de status en actualisatie van de operationele risico s behandeld in het MT en vervolgens in de Raad. Een onderdeel van de beheersmaatregelen is het vastleggen in procedures van de stappen in de werkprocessen. De managers zijn hiervoor verantwoordelijk. De controller toetst de procedures op de controlestappen die hierin zijn verwerkt. Zij toetst ook of de processen in lijn zijn met het beleid van QuaWonen. Eind 2015 zijn nog niet alle onderkende werkprocessen vastgelegd. Hiervoor is een stappenplan opgesteld. In 2016 wordt de verwerking van de processen in procedures en vastlegging hiervan in één systeem volgens dat plan uitgevoerd. Voortgang van de vastlegging van de processen wordt besproken in het MT. 20

21 Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: Actualiseren van de risico s en deze bespreken met het MT en de RvC. De controller toetst en bespreekt met het MT de opzet en werking van de structuur van risicomanagement inclusief de uitvoering van de beheersmaatregelen. De werkprocessen worden volgens het stappenplan uitgewerkt in procedures, getoetst en verwerkt in het daartoe beschikbare systeem. Integriteit Integriteit is belangrijk in onze maatschappelijke sector. Naast de integriteitscode, die ook gaat over ongewenste omgangsvormen en het aannemen van geschenken, is er een interne meldprocedure. Medewerkers kunnen ongeoorloofde zaken anoniem melden bij een externe partij. In 2015 is hiervan geen gebruik gemaakt. Bij aanname van medewerkers vragen we een verklaring omtrent gedrag en doen we een employment screening. Ook in de Governancecode staan onderdelen die richting geven aan integriteit, vooral over de cultuur en wijze van verantwoording afleggen aan belanghouders. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: Bij nieuw personeel vraagt QuaWonen een verklaring omtrent gedrag en leggen we een employment screening vast. De controller toetst de toepassing van de integriteit via de toetsingen op de toepassing van de Governancecode en de uitvoering van de processen. Verbindingen Verenigingen van Eigenaren (VvE) We hebben een fulltime medewerker die zich bezighoudt met de dienstverlening aan Verenigingen van Eigenaren (VvE s) waarin we belang hebben. U vindt het overzicht op onze website in ons Jaarverslag In 2016 worden er twee nieuwe VvE s opgericht: VvE Vogelweide in Schoonhoven (MFA/huurwoningen QuaWonen). VvE Adam van Vianenstraat in Schoonhoven (Supermarkt/huurwoningen QuaWonen). QuaWonen Energie BV In 2012 zijn 33 woningen aan de Waterlijster te Krimpen aan den IJssel voorzien van een Warmte Koude opslag (WKO). Deze techniek wordt gebruikt om gebouwen te verwarmen en/of te koelen. In 2014 zijn 26 woningen aan de Bloemengaarde te Bergambacht voorzien van zonnepanelen. Via de Energie BV wordt maandelijks aan deze bewoners een vergoeding gevraagd voor dit gebruik. Op jaarbasis is dit een bedrag van rond

22 Financiën Algemeen Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet in werking getreden. Corporaties moeten terug naar hun kerntaak: het bouwen, beheren en verhuren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. In de wet zijn een aantal wijzigingen opgenomen ten aanzien van de verslaglegging en de scheiding van Daeb en niet-daeb. Marktwaardewaardering Met de introductie van marktwaarde als waarderingsgrondslag gaat QuaWonen voldoen aan de eisen die de Woningwet stelt met betrekking tot de waardering van het bezit voor de jaarrekening. Een secundair doel is om een eerste stap te zetten in het groeimodel naar het begroten en sturen op basis van de marktwaarde. Hierbij hebben we de keuze uit twee varianten, namelijk de basisversie of de full-versie. QuaWonen heeft hierbij gekozen voor de basisversie, deze versie gaat uit van een modelmatige waardering conform een waarderingshandboek. Bij de basisversie is tussenkomst van een taxateur niet verplicht. We verwachten in het eerste kwartaal van 2016 inzicht te hebben in de marktwaarde. In deze begroting is dan ook nog gewaardeerd op bedrijfswaarde, we houden geen rekening met de gevolgen van de aanpassing van deze waarderingsgrondslag. Scheiding Daeb niet-daeb In totaal bezitten we 570 niet-daeb eenheden, waarvan 288 woningen. In de Woningwet is geregeld dat we dit bezit dienen te scheiden van ons sociaal vastgoed. De wet biedt de mogelijkheid om Daeb-vastgoed over te hevelen naar de niet-daeb tak. QuaWonen maakt geen gebruik van deze mogelijkheid, omdat we het exploiteren van niet-daeb vastgoed niet tot onze kerntaak vinden behoren. In het derde kwartaal van 2016 moeten we een voorstel bij BZK indienen voor een administratieve dan wel juridische splitsing van het vastgoed. We overwegen hierbij nadrukkelijk voor het doorvoeren van een administratieve splitsing. De definitieve keuze moet echter nog wel worden gemaakt en krijgt vorm in een nog te nemen splitsingsbesluit. De begroting loopt overigens niet vooruit op een vorm van splitsing. Het resultaat en het kasstroomoverzicht wordt dan ook niet gesplitst in Daeb en niet-daeb. Kasstromen QuaWonen wordt in toenemende mate geconfronteerd met lastenverzwaringen vanuit de overheid. De verhuurderheffing zal in ,2 miljoen bedragen, dat is 12% van de jaarlijkse huuropbrengsten. Naar verwachting zal deze heffing in de komende jaren nog worden verhoogd, waardoor de impact op de investeringsruimte steeds groter zal worden. De heffing heeft rechtstreeks gevolgen voor onze operationele kasstromen, daarom sturen we steeds strikter op ratio s als de ICR en ook de DSCR. Hoe hoger de operationele kasstromen, hoe beter de ICR en hoe meer we kunnen lenen. Een lage rentedekkingsgraad zet de borgbaarheid van leningen door het Waarborgfonds onder druk, waardoor we onze investeringen niet of lastig kunnen financieren. Het is dus voor de financiering van het grootste belang om een optimaal direct rendement te realiseren door zo laag mogelijke kosten. Dat is de inzet van onze begroting 2016: investeringsruimte creëren door tegen zo laag mogelijke kosten onze werkzaamheden uit te voeren. Hierbij is het een gegeven dat we weinig ruimte meer hebben om onze huuropbrengsten te vergroten. In het kader van betaalbaarheid rekenen we voor de reguliere jaarlijkse huuraanpassing in de begroting met inflatievolgend huurbeleid. Uiteraard gaan wij in gesprek met onze belanghouders over de verdere uitwerking. In 2016 investeert QuaWonen voor een bedrag van bijna 27 miljoen in nieuwbouw en verbeteringen. Inzicht in kosten Uit deze begroting blijkt dat we, als we het huidige beleid voortzetten, nu en in de toekomst ruimschoots voldoen aan de kaders die we gesteld hebben in onze financiële sturing. Een positieve ontwikkeling van de operationele kasstromen en de vermogensontwikkeling geeft ons ruimte om in de toekomst te investeren. Inmiddels werken we aan inzicht in onze kostenstructuur, waarmee we inzicht willen verkrijgen in de kosten van ons eigen beheerapparaat. Via een vergelijking met commerciële marktpartijen gaan we vervolgens de kostprijs van dit beheerproduct uitsplitsen naar regulier beheer en naar een deel dat als maatschappelijk kan worden gekwalificeerd. Voor dit doel hebben we in de begroting 2016 een winst- en verliesrekening gepresenteerd volgens de functionele indeling. 22

23 Met een functioneel bepaald jaarresultaat beogen we inzicht te krijgen in de kostprijs van onze activiteiten en kunnen we benchmarken met andere corporaties. Hiermee verkrijgen we inzicht in het direct rendement op ons vastgoed en dat is de doelstelling voor Dit inzicht is in deze begroting nog geen thema, we presenteren de winst- en verliesrekening op functionele basis naast de resultaten op categorale basis. Inzicht in de uitgaven In onderstaande grafiek wordt weergegeven hoe de totale huuropbrengst wordt uitgegeven. Inzichtelijk wordt op deze manier dat de grootste uitgaven voor QuaWonen zitten in de rentelasten en de onderhoudsuitgaven. Besteding van de huuropbrengst in procenten (begroting 2016) Restant (investeren, aflossen etc.) 21% Personeelskoste n (lonen/soc ln en pensioen) 10% Lasten onderhoud 19% Rentelasten en soortgelijke kosten 18% Belasting en verzekering 8% Verhuurders- en saneringsheffing toezicht 12% Vpb 6% 0% Leefbaarheid 1% Beheerkosten 5% 0% Waarderen vastgoed in balans In de nieuwe Woningwet is aangegeven dat woningcorporaties in de jaarrekening het gehele vastgoed tegen actuele waarde (oftewel marktwaarde in verhuurde staat) dienen te waarderen. De invoering hiervan is een noodzakelijke bouwsteen voor de implementatie van verschillende onderdelen van de Woningwet en bijbehorende Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB), waaronder de initiële scheiding van Daeb / niet-daeb. In deze begroting is nog geen rekening gehouden met de impact van waardering op marktwaarde. De balans geeft in grote lijnen het verloop weer van de bezittingen en schulden. De bezittingen (materiële vaste activa) zijn voor de gehele periode nog gewaardeerd op bedrijfswaarde. Het commerciële woningbezit (niet-daeb, in de balans de vastgoedbeleggingen) zijn gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Financieringsbehoefte Opbrengst activiteiten QuaWonen stuurt financieel op kasstromen, dat doen we door aandacht te hebben voor de kasstroomratio s ICR en DSCR. Omdat we in ons huurbeleid weinig speelruimte meer hebben, betekent dit dat we vooral aan de kostenkant nog aan knoppen kunnen draaien. Het saldo van de operationele kasstromen bedraagt in ,6 miljoen, dat is 21% van de huuropbrengsten. Concreet betekent dit dat een vijfde deel van de huuropbrengsten ingezet kan worden ter financiering van de investeringen. 23