WONENoWATERINGEN. p zoek naar ee EERSTE AFSPRAAKJE

Transcriptie

1 WONENoWATERINGEN n p zoek naar ee is EERSTE AFSPRAAKJE Selectieleidraad ketensamenwerking bij strategisch en planmatig onderhoud 530 sociale huurwoningen Wonen Wateringen

2 Bij dit initiatief wordt Wonen Wateringen actief ondersteund door Bouwend Nederland en Uneto VNI in samenwerking met Pure Birds. Deze partijen zullen hun expertise en netwerken inzetten om Wonen Wateringen en de combinatie van ketenpartners te begeleiden en te ondersteunen. Om zo een slim en duurzaam bouwproces met de ketens te realiseren dat aantoont dat er een gezonder en rendabeler verdienmodel voor consortia en ketenpartijen mogelijk is.

3 Slimmer en beter samenwerken Wonen Wateringen wil in de periode circa vijftien miljoen euro extra investeren in de kwaliteit van een deel van haar woningbezit. In deze leidraad vindt u het selectieproces dat we voor ogen hebben om te komen tot een aantal ketenpartners voor de planvorming en uitvoering (design, build & maintenance), van deze grootschalige onderhouds- en vernieuwingsingreep voor circa 530 woningen en aansluitend ook voor de organisatie en uitvoering van het planmatig onderhoud. In het huidige sentiment ligt het voor de hand te kiezen voor traditioneel aan- en uitbesteden. Op laagste prijs. Wonen Wateringen heeft een andere kijk op zaken. Wij zijn op zoek naar een optimale samenwerking met uitvoerende partijen - ketenpartners - om gezamenlijk, op structurele basis, een beter resultaat neer te zetten. Niet alleen door anders en slimmer samen te werken. Met ketenintegratie, op basis van resultaatgericht samenwerken, gaat Wonen Wateringen duidelijk verder. Wij zien in ketensamenwerking een uitgelezen kans om onze partners-in-onderhoud meer ruimte en verantwoordelijkheid te geven om bij te dragen aan onze strategische doelstellingen. Wij zetten daarom graag in op een langdurige samenwerking met partijen die zich commercieel committeren aan de samenwerking en erin investeren. Wonen Wateringen daagt u graag uit om samen met ons te gaan voor de kansen van ketenintegratie. Met de selectiecampagne Wonen Wateringen is op zoek naar een eerste afspraakje willen wij één of twee combinaties van ketenpartners selecteren waarmee verder wordt gesproken over planvorming en uitvoering voor een eerste project strategisch en planmatig onderhoud van circa veertig woningen. Gaat u die uitdaging met ons aan? André van den Berg Directeur-bestuurder Wonen Wateringen

4 Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. Wonen Wateringen is een maatschappelijke onderneming die mensen goed wil laten wonen, met name degenen die door hun inkomen, gezondheid of maatschappelijke positie onvoldoende in staat zijn zichzelf te redden op de woningmarkt. Deze missie geeft uitdrukking aan de identiteit die Wonen Wateringen nastreeft. Een identiteit die wordt gedragen door drie kernwaarden: betrokken, betrouwbaar en vernieuwend. Deze waarden zijn bepalend voor het handelen van Wonen Wateringen. Wonen Wateringen wil betrokken zijn én blijven bij de maatschappij door oog te hebben voor belangen van anderen, samenwerken, meebewegen met ontwikkelingen en rekening te houden met de toekomst. Voor ons betekent betrokken ook toewijding aan onze klanten, stakeholders en elkaar. Openheid, integriteit en duidelijkheid geven invulling aan de kernwaarde betrouwbaar. Dit is zichtbaar in het handelen van onze medewerkers: doe wat je zegt en zeg wat je doet. Wonen Wateringen is steeds op zoek naar nieuwe kansen. We blijven ook onszelf ontwikkelen om mee te doen in onze snel veranderende omgeving.

5 Wonen Wateringen is op zoek naar een eerste afspraakje met partners-in-onderhoud Wonen Wateringen, aangenaam Wonen Wateringen ontwikkelt en beheert huurwoningen. Momenteel bezitten we ruim woningen in Wateringen en Kwintsheul. We zijn als zelfstandige onderneming tot veel in staat en financieel gezond. Vanuit een stevige lokale positie wil Wonen Wateringen een herkenbare en klantgerichte kwaliteitsorganisatie zijn. Een doelmatige bedrijfsvoering gaat hand in hand met het realiseren van een hoog sociaal rendement. Samenwerken als succesfactor Wonen Wateringen kiest vanuit lokale verbondenheid voor zelfstandigheid. Het is onze overtuiging dat de opgaven waarvoor wij als corporatie staan, het beste op deze schaal kunnen worden opgelost. Bedrijfsvoering is binnen Wonen Wateringen een strategisch punt van aandacht. Daar valt een enorme slag te maken. De organisatiestructuur is vernieuwd. Rode draad daarin is: kerntaken zelf uitvoeren, andere taken organiseren in partnerships, in (keten) samenwerking. Hand houden aan kostenontwikkeling De effecten van de financiële en economische crisis, maar ook de recente ontwikkelingen in de volkshuisvesting hebben een enorme impact op onze bedrijfsvoering. De combinatie van de vennootschapsbelasting, de verhuurdersheffing vanaf 2013, de Europese Beschikking en andere overheidsplannen hebben een ander financieel perspectief voor onze organisatie tot gevolg. Het is dan ook zaak de hand te houden aan de kostenontwikkeling. Onderhoud is een lastpost De forse uitgaven voor onderhoud zijn in onze begroting de grootste lastpost waarop winst kan worden geboekt. Wonen Wateringen kiest er niet voor marktpartijen door de wringer te halen. Gaan voor de laagste prijs leidt tot afbreuk van de reputatie van onze corporatie en waardevermindering van het vastgoed op langere termijn. Wonen Wateringen is ervan overtuigd dat bezuinigingen in uitgaven voor het onderhoud prima kunnen worden gerealiseerd met behoud van kwaliteit en zonder het uitknijpen van marktpartijen.

6 De kansen van ketensamenwerking Er is geen gebrek aan kennis en expertise in de Nederlandse bouwsector. De problemen zitten in de wetten en de praktische bezwaren. Praktisch bezwaren zijn de traditie van vertrouwen is goed, controle is beter en de hiërarchische verhouding tussen opdrachtgever en opdrachtnemer. Dit staat een optimale samenwerking in de weg. Er wordt nog steeds vooral op prijs geselecteerd waarbij het vervaardigen het criterium is en niet de levensduurkosten. Dit werkt passief gedrag bij de bouw- en onderhoudsbedrijven in de hand. Zij zullen bieden wat wij als opdrachtgever vragen: een zo laag mogelijke prijs. Aspecten als de prijskwaliteitverhouding van de woning op langere termijn of de tevredenheid van de huurder lijken ondergeschikt. Dat gebeurt wel door alle deskundigheid van de bouw- en onderhoudspartners maximaal en in samenhang te benutten. Hiervoor is vernieuwend opdrachtgeverschap nodig. Ketenintegratie biedt perspectieven op een betere (niet-hiërarchische) taakverdeling in verantwoordelijkheid en op een beter gezamenlijk resultaat. Wonen Wateringen hoeft in bouw- en onderhoudsprocessen niet zo nodig de centrale verantwoordelijkheid te hebben. Liever leggen wij deze bij die partijen die de specifieke deskundigheid hebben. En natuurlijk willen wij niet te veel betalen, maar wij gunnen onze partners-in-onderhoud een redelijke winstmarge. Onze partnerselectie is gericht op de lange-termijn relatie die gericht is op een beter product voor de langere termijn. Risico s en problemen worden in beeld gebracht en samen aangepakt in plaats van afgeschoven.

7 Wonen Wateringen investeert fors in strategisch onderhoud Wonen Wateringen investeert de komende zes - zeven jaar, vijftien miljoen euro in het woningbezit. Via een grootschalige operatie gaan we de kwaliteit van ruim 530 van onze woningen opwaarderen. Aansluitend wordt voor een periode van meer dan 25 jaar planmatig onderhoud uitgevoerd. Slimmer en beter samenwerken In het huidige sentiment ligt het voor de hand te kiezen voor traditioneel aan- en uitbesteden. Op laagste prijs. Wonen Wateringen heeft een andere kijk op zaken. Zij is op zoek naar optimale samenwerking met uitvoerende partijen ketenpartners - om gezamenlijk op structurele basis een beter resultaat neer te zetten. Niet alleen door anders en slimmer samen te werken. Met ketenintegratie, op basis van resultaatgericht samenwerken, gaat Wonen Wateringen duidelijk verder. Wij zien in ketensamenwerking een uitgelezen kans om onze partners-in-onderhoud meer ruimte en verantwoordelijkheid te geven om bij te dragen aan onze strategische doelstellingen. Wij zetten daarom graag in op een langdurige samenwerking met partijen die zich commercieel commiteren aan de samenwerking en erin investeren. Bij dit initiatief wordt Wonen Wateringen actief ondersteund door Wubben-Chan architecten, Bouwend Nederland en Uneto VNI in samenwerking met Pure Birds. Deze partijen zullen hun expertise en netwerken inzetten om Wonen Wateringen en de combinatie van ketenpartners te begeleiden en te ondersteunen. Om zo een slim en duurzaam bouwproces te realiseren dat aantoont dat er een gezonder en rendabeler verdienmodel voor consortia en ketenpartners mogelijk is. Op zoek naar de klik Via deze uitdaging aan partners-in-onderhoud stelt Wonen Wateringen een open vraag aan de markt. Het is een manier van selecteren die we nog het beste kunnen vergelijken met het vinden van een partner in ons dagelijks leven. Het gaat bij de eerste ontmoeting om het gevoel, niet om de feitelijke informatie. Er moet er een klik zijn, anders heeft een vervolgafspraak weinig zin. De eerste selectie bij deze nieuwe manier van uitvragen vindt dan ook plaats op basis van het onderbuikgevoel. Met de partijen met wie er een klik is maken we verder kennis. Vanaf dit moment komt ook de inhoudelijke kennis aan bod: het totaalplaatje moet wél kloppen. Onze manier van selecteren, onze uitdaging aan partners-in-onderhoud vraagt van de deelnemende partijen in deze selectieprocedure (of beter gezegd: consortia van partijen uit de bouwkolom die met ons de samenwerking willen aangaan) om andere competenties, een andere manier van presenteren en ook de durf om zich kwetsbaar op te stellen. Daarmee ontstaat naar onze overtuiging een nieuwe dynamiek. Eén die energie geeft en motiveert om het beste in alle partijen naar boven te halen. Het is een benadering die nauwelijks een voorinvestering vraagt en waar geen hoeveelheden (dure) adviseurs aan te pas hoeven te komen.

8 Wat verwacht Wonen Wateringen van ketensamenwerking Tevreden klanten die goed wonen is het ultieme doel van Wonen Wateringen. Om dat te realiseren moet de continuïteit van de corporatie en de kwaliteit van haar diensten en producten goed zijn geborgd. Een evenwichtige balans tussen haar inkomsten en uitgaven vormt daarvoor de basis. De mogelijkheden van corporaties voor het verwerven van inkomsten worden steeds vaker en meer (in)direct begrensd door overheidsbeleid en -regelgeving. Met als maximaal te realiseren resultaat een relatief gematigde ontwikkeling van de inkomstenstroom. Op het punt van het in evenwicht houden van de balans tussen inkomsten en uitgaven, gaat de schoen steeds meer wringen. Wonen Wateringen wil met ketensamenwerking een grote efficiëntieslag realiseren, met als belangrijkste doel het verhogen van maatschappelijk rendement. Van haar ketenpartners verwacht de corporatie een andere instelling en andere competenties dan in het traditionele bouwproces. Concrete afspraken over de verantwoordelijkheden, de taakverdeling, de budgetten en de gewenste eindresultaten en maatschappelijke effecten moeten ertoe leiden dat onder andere de kwaliteit van de projecten verbetert, de risico s worden gespreid, de tevredenheid van huurders omhoog gaat en de kosten worden gereduceerd.

9 Wat is onze concrete vraag? Wilt u een eerste afspraakje met Wonen Wateringen? Dan vragen we u samen met ketenpartners een (nieuw) consortium samen te stellen. Samen met die partners stelt u een verleidingsstrategie op om Wonen Wateringen voor u in te winnen. U kunt ons verleiden door een korte pitch met klip-en-klaar: een overduidelijke drive om met ons mee te doen; een duidelijke visie op ketensamenwerking; en uw onderscheidende kwaliteiten. Na een keer goed en diep nadenken en uitwerken ligt uw aanbieding dan op de plank. Het echte werk begint pas na de eerste selectieronde.

10 HOFWIJK KWINTSHEUL KWINTSHEUL WATERINGE

11 Wonen Wateringen investeert fors in strategisch onderhoud EN Wonen Wateringen investeert de komende 6-7 jaar vijftien miljoen euro in het woningbezit. Via een grootschalige operatie gaan we de kwaliteit van ruim 530 van onze woningen opwaarderen. PLAN ZUID * Straatnamen zijn ter indicatie locatie

12 De planning Week 45 Verzenden uitnodiging en publicatie in enkele vakbladen en regionale bladen Dinsdag 10 november a.s. Informatiemiddag over ons initiatief Donderdag 26 november a.s. De aanmelding sluit Donderdag 3 december a.s. Het eerste afspraakje ( pitch -day) Week 49 Boost voor de vier tot vijf geselecteerde gegadigden Dinsdag 15 en woensdag 16 december a.s. Dialoogfase met uiteindelijk de selectie van één of twee partners-in-onderhoud 2016 Vorming bouwteam(s) en planvorming (design, build en maintenance) voor één of twee projecten De selectieprocedure Dinsdag 10 november a.s. informatiemiddag over ons initiatief Tijdens een informatiebijeenkomst op dinsdag 10 november a.s. vanaf uur in WestlandTheater de Naald te Naaldwijk informeren wij geïnteresseerden graag over onze visie op en verwachtingen van ketensamenwerking. Wij vertellen dan ook meer over onze voorbereidingen en ideeën voor het uitvoeren van strategisch onderhoud en de selectieprocedure. Ook is er gelegenheid tot kennismaken en het stellen van vragen. Hiervoor kunt u zich aanmelden via De aanmelding sluit op donderdag 26 november a.s.

13 Wie mogen er meedoen? Wonen Wateringen realiseert zich dat veel regionale MKB-bedrijven sterk zijn in werkzaamheden op het gebied van renovatie en planmatig onderhoud. Door middel van deze marktuitvraag willen we dan ook deze partijen stimuleren en prikkelen om samen te werken. Iedere (nieuwe) combinatie van zelfstandige ondernemingen in de bouwketen kan zich aanmelden als gegadigde voor een eerste afspraakje; een aanmeldformulier is op de website opgenomen. Wonen Wateringen wil zich wel een oordeel kunnen vormen over de financiële en economische situatie van de coalitiepartijen. In ieder geval worden recente gegevens (bij voorkeur de periode ) verlangd over omzet in renovatie en planmatig onderhoud. Wonen Wateringen benadrukt het feit dat het hier gaat om omzet uit renovatie en planmatig onderhoud; omzet gerealiseerd door niet-planmatig onderhoud of nieuwbouw is niet relevant. Ook vragen we u een opgave van de financiële ratio s solvabiliteit, current ratio en werkkapitaal. De informatie wordt bij voorkeur aangeleverd in de vorm van een verklaring van de accountant. Wonen Wateringen kan bij onduidelijkheid om nadere informatie vragen. Voor de coalitie van ketenpartners wordt gekeken naar de gezamenlijke financiële gegevens van de combinatie als geheel. Onze minimumeisen zijn als volgt: de gerealiseerde omzet renovatie en planmatig onderhoud is in ieder jaar in de genoemde periode tenminste vijf miljoen euro; de solvabiliteit is minimaal 20% en; de current ratio is minimaal 1,1% en; de PD-rating is minimaal BBB. Donderdag 3 december a.s. het eerste afspraakje ( pitch -day) Kandidaten met een volledige aanmelding en die voldoen aan de financiële minimumeisen, worden vervolgens de gelegenheid geboden ons te verleiden tijdens een eerste afspraakje. De bedoeling van het eerste afspraakje is dat u ons in een pitch van maximaal tien minuten uw heldere visie op ketensamenwerking geeft; een overduidelijke drive om met ons mee te doen aan de dag legt en ons in enkele punten inzicht geeft in uw onderscheidende kwaliteiten. Uw pitch wordt beoordeeld door een commissie bestaande uit mevrouw Esther Starrenburg (ondernemer, Tendenz Kappers), de heer Dennis Chafia (huurder Wonen Wateringen), de heer Ad Zopfi (directeur-bestuurder Wassenaarsche Bouwstichting), de heer Bert Tameling (ondernemer, WaalPartners), de heer Roel Batelaan (accountmanager GJ Personeelsdiensten / voormalig gemeenteraadslid Gemeente Westland), de heer Rob Sloof (manager onderhoud Wonen Wateringen) en de heer André van den Berg (directeur-bestuurder Wonen Wateringen). De beoordelingscommissie wordt met raad en daad ondersteund door de heer Aad Wubben (architect Wubben-Chan), de heer Arjan Walinga (Bouwend Nederland) en de heer Coen Faber (Pure Birds). Na afronding van de pitches selecteert de commissie vier tot vijf potentiële samenwerkingspartners voor de volgende ronde; de dialoogfase. De selectie wordt aan de het einde van de dag in een bijeenkomst waarvoor alle pitchers zijn uitgenodigd bekend gemaakt.

14 Kansen met ketensamenwerking met ondersteuning van Bouwend Nederland, Uneto VNI en Pure Birds. Wonen Wateringen wordt bij dit initiatief actief ondersteund door Bouwend Nederland en Uneto VNI in samenwerking met Pure Birds. Deze partijen zullen hun expertise en netwerken inzetten om Wonen Wateringen en de combinatie van ketenpartners te begeleiden en te ondersteunen om een slim en duurzaam bouwproces met de ketens te realiseren dat aantoont dat er een gezonder en rendabeler verdienmodel voor consortia en ketenpartijen mogelijk is. Wat is het verschil in ketensamenwerking die gevraagd wordt? Laat zien hoe je werkt aan co-makership, dus gelijkwaardige samenwerking van alle onderdelen vanaf begin van het proces (dus ook al bij ontwerp). Laat dit feitelijk zien hoe je toeleveranciers en onderaannemers hun expertise en kunde inzet om tot een goed eindproduct te komen. De keten begint al bij de opdrachtgever en wellicht al bij de huurder. Laat zien hoe Wonen Wateringen als onderdeel betrokken moet zijn en welke eisen je hebt ten aanzien van je klant. Wonen Wateringen wil de markt uitdagen, maar niet overvragen: Laat eerlijk zien welke competenties je nu al hebt en waar je je nog in moet ontwikkelen om op termijn de ideale ketenpartners te worden voor Wonen Wateringen. En met eindproduct gaat het niet specifiek alleen over op te leveren van woningen maar vooral ook het gehele bouwproces, van aanleg en ook beheer en onderhoud wordt meegenomen. Hier projectgebonden uitgewerkt en juist met projectonafhankelijke perspectief erin. Voor de bouw en zijn ketens is nog veel winst te halen als een samenhangende focus en uitwerking komt van de relatie tussen geld, goederen en informatie (zie Agenda Ketensamenwerking Bouwend Nederland). Dat moet uitmonden in zo min mogelijk verspilling van materialen, reductie van CO 2 in de gehele keten door betere samenwerking, en innovatieve concepten hoe in een druk woongebied met zo min mogelijk overlast (voertuigbewegingen) en fijnstof e.d. een bouwproces gerealiseerd kan worden.

15 Week 49: Boost De vier tot vijf geselecteerde gegadigden krijgen een boost aangeboden door Bouwend Nederland en Uneto VNI (in samenwerking met Pure Birds). Dinsdag 15 en woensdag 16 december a.s.: dialoogfase (shortlist) Direct na de eerste selectieronde worden de geselecteerde vier (tot vijf) gegadigden uitvoerig geïnformeerd over contouren, vertrekpunten en randvoorwaarden die Wonen Wateringen wil hanteren bij de ketensamenwerking bij strategisch en planmatig onderhoud. De dialoogfase is eerst en vooral bedoeld om uitgebreid kennis te maken met elkaar. Ook wordt de gegadigden in deze fase volop gelegenheid geboden om te laten zien hoe zij voldoen aan de ambities van de corporatie op het gebied van ketensamenwerking; wij trekken daar in ieder geval tenminste één dagdeel per gegadigde voor uit. Na deze dialoogfase blijven er een of twee gegadigden over met wie in overleg wordt getreden over een eerste project van circa veertig woningen (design, build & maintenance). 2016: tweede dialoogfase (bouwteam) In de tweede dialoogfase wordt met een of twee gegadigden verder gesproken over de planvorming voor een eerste project van circa veertig woningen; vergelijk het met een bouwteam. Als eerste geeft Wonen Wateringen in deze ronde vanuit het strategisch voorraadbeleid de strategie en doelstellingen af voor de betrokken woningen. Van de partners-in-onderhoud wordt vervolgens verwacht dat zij vanuit die randvoorwaarden te samen met: de rapportage over de uitkomsten van de conditiemeting volgens NEN2767-methodiek van de betrokken woningen; de specifieke informatie over de gestelde budgetten voor de renovatie-ingreep en de gestelde budgetten voor het planmatig onderhoud voor de periode van de betrokken woningen; een standaard Programma van Eisen met daarin het minimale kwaliteitsniveau dat Wonen Wateringen tot nu toe gebruikelijk hanteert; een plan opstellen (design, build & maintenance) voor zowel het strategisch als planmatig onderhoud (onderhoudsscenario) voor een periode van 25 jaar, waarna vervolgens verder gesproken kan worden over prijsvorming en contractering. Als tijdens de invulling en uitvoering daarvan blijkt dat de verwachtingen ten aanzien van ketensamenwerking worden waargemaakt, dan wordt getracht te komen tot een bredere samenwerkingsovereenkomst voor één of meer projecten in Wateringen of Kwintsheul.

16 Disclaimer Het selectieproces Wonen Wateringen is op zoek naar een eerste afspraakje is geen aanbesteding in de zin dat prijzen worden gevraagd. Het is erop gericht dat zoveel mogelijk partijen die bekend zijn en ervaring hebben met ketensamenwerking bij onderhoudsprojecten zich aanmelden en in de daarop volgende dialoogfase laten zien wat hun kennis en kunde concreet inhoudt. Omdat het selectieproces op de inhoud gericht is en niet op prijsvorming, kunnen aan deelname geen rechten worden ontleend ten aanzien van de daadwerkelijke gunning van de genoemde onderhoudsprojecten. Dorpskade HN Wateringen T E eersteafspraakje@wonenwateringen.nl I