EIGENWIJZE GEBOUWEXPLOITATIE. Remco van Wingerden // Henk Hartman

Transcriptie

1 EIGENWIJZE GEBOUWEXPLOITATIE Remco van Wingerden // Henk Hartman

2 Havensteder

3 Programma Havensteder Inkoop transportinstallaties Visie op samenwerken Vernieuwende samenwerking Havensteder - Skylift

4 Missie Havensteder Wij zijn sterk in huisvesting voor mensen met een beperkt inkomen of een kwetsbare positie in de Stadsregio Rotterdam

5 Werkgebied Met name: Rotterdam Capelle ad IJssel

6 Fusie2011 Reorganisatie VHE > VHE Personeelsomvang 540 FTE > 373 FTE Organisatiekosten 1000 per VHE > 700 per VHE Onderhoudslasten 1300 per VHE > 1100 per VHE Bedrijfslasten 1600 per VHE > 1220 per VHE Investeringen 200 miljoen > 50 miljoen Huuropbrengsten 248 miljoen > 266 miljoen (2013)

7 Beleid Havensteder Ondernemingsplan Onderhoudsdoelstellingen - Gebiedsgericht - Prestatiegericht werken - Voorspelbaar onderhoud - Kwaliteit en samenwerking - Kwaliteitseisen - Partnership - Prestatiegericht werken - Ontwerpen uitvoeren - beheren - KWH en participatie - Risicobeheersing - Preventief onderhoud Visie op contractvorm

8 Inkoop onderhoud transportinstallaties Doel van het project is het uitbesteden van het liftonderhoud waarbij een hoge mate van beschikbaarheid wordt gegarandeerd en de onderhoudskosten tot einde exploitatie van het desbetreffende vastgoed voorspelbaar zijn

9 Aanpak/fasering Selectie op prijs en kwaliteit Vormen van het contract met partners Het daadwerkelijk contracteren

10 Speelveld Gebruiker Lifteigenaar Media Onderhoudspartij Keuringsinstituut Lift-adviseur

11 Analyse huidige situatie Uit inventarisatie blijkt dat Stichting Havensteder 385 liften in eigendom heeft, dit is inclusief gevelinstallaties. De liftinstallaties welke binnen een VvE vallen zijn niet meegenomen. Deze liften zijn ondergebracht bij een 10 co-makers

12 Analyse huidige situatie Het doel is de bereikbaarheid voor bewoners zo hoog mogelijk te houden. Om inzicht te krijgen in de huidige performance van de liften van Stichting Havensteder is een storingsanalyse gemaakt over het jaar Deze storingsanalyse is over 77% van de installaties gemaakt

13 Selectieprocedure 60% Kwaliteit Vragen selectieprocedure 100 punten & knock out = (Puntenscore * x bedrag) Presentaties Uurtarieven 40% Prijs Weging van prijzen = Totaal Fictieve Rekenwaarde Elementprijzen _ Totaal Fictieve Prijs

14 Randvoorwaarden contract

15 Verbeteringen 2013 Zoveel mogelijk binnen het contract afgekocht waarbij een aanvaardbaar risico is voor de installateur Preventief onderhoud Correctief onderhoud Partieel herstel - afgekocht - afgekocht - afgekocht m.u.v. hoofdcomponenten Vandalisme/oneigenlijk gebruik - afgekocht met een grens van 500,- per geval Planmatig onderhoud Prestatie eisen afgesproken - niet opgenomen in prijs (samenwerkingsontw) Afspraken over registratie, verantwoording en rapportages Samenwerkingsontwikkeling beschreven Volledig onafhankelijke keuring Borging spreekluisterverb

16 Visie op samenwerken Samenwerken is onderdeel van onze identiteit, we zijn een netwerkorganisatie, ervan bewust dat we niet alles zelf als beste kunnen. We werken samen in alles wat we doen. Afhankelijk van de opgave, expertise en risicoprofiel kiezen we voor een vorm van (keten)samenwerking en stellen we een team samen

17 Strategische samenwerking Samenwerkingsvorm en teamsamenstelling afhankelijk van: Opgave Risicoprofiel Benodigde expertise Samenhang Strategische visie op (Keten)samenwerking

18 Organisatieopbouw samenwerking Adviseurs, o.a. - Architect - BOV / - o.a. wijkaannemer

19 Organisatieopbouw samenwerking Havensteder bepaalt in overleg passende ketenpartners (I) Havensteder en ketenpartners (I) selecteren gezamenlijk, op basis van benodigde expertise in voortraject, de overige ketenpartners (II) Ketenpartners selecteren vervolgens co-makers ten behoeve van inkoop (III) waarbij: I II = ketenpartner uit project ongebonden pool = projectgebonden ketenpartner III II I III = projectgebonden co-maker

20 EVDU

21 Geleverde producten en diensten 24/7 service Preventief onderhoud Inspectie & Onderhoud Correctief onderhoud Advisering Planmatig onderhoud Nulmeting Partieel herstel

22 Samenwerking liftinstallaties Ondersteunen en adviseren De markt 24/7 service Preventief onderhoud Inspectie & Onderhou d Correctief onderhoud Advisering Planmatig onderhou d Nulmeting Partieel herstel Volledig ontzorgen 24/7 service Preventief onderhoud Inspectie & Onderhou d Correctief onderhoud Advisering Planmatig onderhou d Nulmeting Partieel herstel

23 Prijsvorming Kostendeskundige Havensteder Liftpartij Eenheidsprijzen Budgettaire functie

24 Prijsvorming Nacalculatie De eenheidsprijzen hebben feitelijk een budgettaire functie. En ook een functie van een niet te overschrijden prijs om vervelende verrassingen voor Havensteder te voorkomen. Na afloop van ieder werk weet opdrachtnemer precies wat er verdiend is. Aan het einde van het jaar wordt een overzicht gemaakt en kan precies gemeten worden wat er is verdiend. Vooraf bespreken we welke brutomarge de opdrachtnemer nodig heeft om gezond te zijn. Indien de verdiensten op jaarbasis een bepaald percentage overschrijden, dan wordt het meerdere volgens een bepaalde staffel terug gegeven aan Havensteder

25 Prijsvorming Transparantie Om bij nacalculatie de brutomarge te bepalen is het noodzakelijk dat het interne proces bij opdrachtnemer volledig transparant is voor Havensteder. Transparantie Opdrachtnemer geeft Havensteder volledige inzage in de voorcalculatie, inkooporders, opbouw van het uurloon en de facturatie van onderaannemers en leveranciers. Daarnaast is de winst- en verliesrekening van opdrachtnemer beschikbaar voor Havensteder. De verhouding tussen bruto omzetresultaat en netto resultaat is daarmee inzichtelijk.het bruto resultaat dat volgens opdrachtnemer noodzakelijk is om een gezond netto resultaat te behalen is hiermee toetsbaar

26 Prijsvorming bruto marge De opdracht die verstrekt wordt aan opdrachtnemer is gebaseerd op een brutomarge van x% t.o.v. de verkoopprijs. De brutomarge komt volgens onderstaande tabel tot stand: Arbeid Materiaal Uitbesteedt werk Bouwplaats Totaal directe kosten A+B+C+D Y% Opslag directe kosten E X% Verkoopprijs A+B+C+D+E 100% A B C D

27 Prijsvorming Verdeling brutomarge Indien de bruto marge lager is dan het vastgestelde percentage dan vindt er geen verrekening plaats. Het risico ligt dus volledig bij de opdrachtnemer. Indien uit de nacalculatie blijkt dat de bruto marge hoger is het vastgesteld percentage dan wordt er middels een verdeling verrekend tussen Havensteder en de opdrachtnemer. Van belang is goede afspraken te maken over de inkoop en urenregistratie welke de bruto marge behoorlijk kunnen beïnvloeden

28 Preventief onderhoud Partieel herstel Planmatig onderhoud Projecten \ investeringen Communicerende vaten

29 Uitdaging om te verbeteren Extra winst komt ten goede aan het eerder op gang brengen van planmatig onderhoud; Smart Targets worden vooraf bepaald waarin afgesproken hoe zowel opdrachtgever als opdrachtnemer zich dient te verbeteren Hogere klanttevredenheid Instandhouding van de langdurige samenwerking

30 Vervolgtraject Kernwoorden 2013: beheersbaarheid, performance, PDCA cycli, prognose, kwaliteitsmatrix. Kernwoorden 2014: hoge mate van voorspelbaarheid, continu verbeteren, interactie, evenwicht in onderhoudsprogramma s. Kernwoorden 2015: control, voorspelbaarheid, volledig aanspreekbaar. Kernwoorden 2016: voorspelbaar onderhoud

31