Toelichtingsnota RUP Reconversiegebieden Zonnebekestraat ALGEMENE VISIE

Transcriptie

1 ALGEMEE VISIE FUCTIES Gezien Langemark geselecteerd is als hoofddorp en rekening houdende met de gewenste ruimtelijke structuur voor Langemark volgens het GRS is het wenselijk om langs de lokale verbindingswegen, de Zonnebekestraat en de Boezingestraat, functies toe te laten en deze zelfs aan te trekken zodoende de handelsstructuur van Langemark te versterken. Deze verbindingswegen zijn reeds voorzien van een handelsapparaat maar enkele bedrijven zijn in de loop der jaren in die mate gegroeid dat zij niet meer thuishoren langs verbindingswegen maar beter gelokaliseerd kunnen worden op een bedrijventerrein. Door deze bedrijven te herlocaliseren komt er ruimte vrij om inbreidingsprojecten op te starten, hierbij is het opportuun om extra woongelegenheid te creëren en dient er eveneens ruimte gereserveerd te worden waar handel toegelaten is, dit specifiek langs de lokale verbindingswegen. Tussen deze lokale verbindingswegen ligt een woonlob, gezien dit binnengebied bestaat uit een woonwijk met een erg kwalitatieve leefomgeving is het niet wenselijk om daar functies aan te trekken. Kleinschalige handel en/of diensten met een geringe impact op de leefomgeving kunnen echter wel onder voorwaarden toegelaten worden. Het is meer wenselijk om lokale handel en/of ambachten langs de Blikstraat of de Cayennestraat, deze straten beschikken reeds over een kleinschalig handelsapparaat en zijn tevens beter uitgerust om deze te faciliteren. Schema functies 50

2 TYPOLOGIEË Van belang is dat de woonkwaliteit in de wijk behouden en waar mogelijk versterkt wordt. De woonoppervlakte mag hierbij niet te klein zijn en er moet voldoende opbergruimte binnen de woning voorzien worden. Via deze weg kan men voorkomen dat er in de tuinen bijgebouwen worden opgetrokken om het tekort aan opbergruimte in de woning te compenseren. Ook een groen, kwalitatief openbaar domein en het luchtig houden van de wijk draagt bij tot een meer kwalitatieve woonomgeving. Het is wenselijk dat men op een doordachte wijze omgaat met verdere verdichting van de wijk, dit om de kwalitatieve leefomgeving niet in het gedrang te brengen. Met doordachte wijze wordt bedoeld dat men aansluit op de bestaande kwalitatieve netwerken en deze in dezelfde beweging versterkt. Ook wordt vooropgesteld om de bestaande woondichtheid aan te houden, bij gevolg is er geen ruimte om meergezinswoningen toe te laten, deze kunnen beter op andere, meer voor de hand liggende, locaties binnen het dorp gesitueerd worden. Gezien de bestaande situatie waarbij de Boezingestraat en het noordelijke deel van de Zonnebekestraat hoofdzakelijk bestaan uit gesloten bebouwing, wordt vooropgesteld dat deze zone (dikke arcering) verder afgewerkt mag worden als gesloten bebouwing. In de rest van de wijk, de zone in dunne arcering, kan zowel gesloten-, open- als half open bebouwing toegestaan worden. Om het luchtige open karakter van de wijk te behouden wordt gesloten bebouwing beperkt tot een maximum van vijf aaneengesloten woningen. Schema typologieën In functie van het voorzien van voldoende kwalitatieve assistentiewoningen wordt aansluitend op de woonzorgcampus een gebied ontwikkeld voor assistentiewoningen, gezien de specifieke typologie van assistentiewoningen kan er een uitzondering gemaakt worden op de beperking tot vijf aaneengesloten woningen. Wel is het van belang dat de relatie met het achterliggende openruimtegebied maximaal aanwezig is. In dit projectgebied kunnen er mogelijks zichtassen richting het agrarisch gebied verwezenlijkt worden. 51

3 BOUWHOOGTE Op kaart nr. 39, morfologie, kan afgelezen worden dat de bouwhoogtes zich zowel langs de rand van het projectgebied als in het binnengebied beperken tot twee bouwlagen en een hellend dak. Uitzonderlijk komen er gebouwen voor met 3 verdiepingen met een plat dak. Gezien de meersgezinswoningen op andere locaties in het dorp ingepland worden, wordt er vooropgesteld om de bouwhoogte van het volledige plangebied te beperken tot 2 bouwlagen en een hellend dak. Gezien de ligging van de assistentiewoningen naast het agrarisch gebied worden deze beperkt tot 2 bouwlagen met een plat dak, dit in harmonie met de recente bebouwing van het woonzorgcentrum. ROOILIJE Schema rooilijnen Gelijkaardig aan de bestaande toestand wordt vooropgesteld om ter hoogte van de zone voor gesloten bebouwing (dikke arcering) te bouwen tot op de rooilijn. In de zone voor gesloten-, open- en half open bebouwing (dunne arcering) wordt er vooropgesteld om de bebouwing te beperken tot vijf meter achter de rooilijn, een uitzondering hierop is wanneer er gebouwd wordt langs de rand van een openbare groenzone, in dat geval mag er wel tot op de rooilijn gebouwd worden. 52

4 OPEBAAR DOMEI Binnen de woonwijk is er reeds een erg kwalitatief openbaar domein aanwezig, hierin kunnen volgende zaken onderscheiden worden: netwerk van grote en kleine groenvoorzieningen netwerk van doodlopende straten gecombineerd met trage verbindingen inrichtingsprincipes die de gewenste snelheid induceren materiaalgebruik die de waterhuishouding ten goede komt Bij de toekomstige ontwikkeling van de wijk is het aangewezen om op deze netwerken aan te sluiten en deze verder te ontwikkelen. Centraal in het plangebied ligt de grootste groenvoorziening van de wijk, deze ruimte heeft verschillende functies, ten eerste de voor zich sprekende groene functie, ten tweede een recreatieve functie gericht op sport (voetbal- en basketbalveldje) en ten derde een recreatieve functie gericht op kinderen onder de vorm van speeltuigen. Aantakkend op deze ruimte zijn er verschillende kleinere groene netwerken te onderscheiden, zie kaart nr. 41 openbare ruimte. Op deze kaart zien we eveneens dat er aan aanzet gegeven wordt om een groengebied te voorzien die de wijk doorkruist. Vanaf de Cayennestraat start een netwerk van groenvoorzieningen en trage verbindingen die tot halfweg de wijk loopt, bij de verdere ontwikkeling van de wijk is het opportuun om deze verbinding af te werken door ze door te trekken naar de Zonnebekestraat. Tezelfdertijd wordt er een trage verbinding gecreëerd naar het woonzorgcentrum waardoor deze minder geïsoleerd ligt ten opzichte van de omliggende wijken. Schema groenzones In het noorden van het plangebied is er een doorsteek voorzien voor trage weggebruikers, deze doorsteek verbindt het binnengebied met de Boezingestraat, bij de verdere ontwikkeling van het binnengebied ontstaat de opportuniteit om een tweede doorsteek te creëren, deze zou het binnengebied kunnen verbinden met de Vrije Basisschool Langemark. Het is wenselijk om deze doorsteken op te nemen binnen het grafisch plan. Bij de inrichting van de wijk zijn er verschillende straatjes aangelegd om later in tijd achterliggende gebieden te ontsluiten, het spreekt voor zich dat er prioritair naar ontsluitingsmogelijkheden gezocht wordt via deze straatjes, zowel voor gemotoriseerd verkeer als voor traag verkeer. Dit neemt niet weg dat er bijkomende ontsluitingen aangelegd kunnen worden. Het volledige binnengebied is zone 30, dit wordt niet enkel duidelijk gemaakt door 53

5 de verkeersborden maar vooral door inrichtingsprincipes die de gewenste snelheid induceren. Bij de verdere ontwikkeling is het wenselijk om deze principes verder aan te wenden. Slechts één straat van het binnengebied, de meest directe verbinding tussen de Cayennestraat en de Zonnebekestraat, is aangelegd in een asfaltverharding, de rest van de wijk bestaat uit waterdoorlatende straatverharding, gezien de huidige problematieken inzake waterhuishouding is het aangewezen om bij de verdere ontwikkeling van de wijk waterdoorlaatbare materialen aan te wenden, in te zetten op infiltratie en trage waterafvoerprincipes te voorzien, dit in overeenstemming met de visie over waterhuishouding van het GRS. 54

6 Toelichtingsnota RUP Reconversiegebieden Zonnebekestraat VISIE RECOVERSIEGEBIEDE Het omzetten van de algemene visie, rekening houdend met de bestaande toestand, de knelpunten en de potenties resulteert in volgende inrichtingsvoorstellen per reconversiegebied. Reconversiegebied Parrein Reconversiegebied Schakel Reconversiegebied Vanhaelewijn Kaart 19: Deelgebieden Schaal 1/

7 Toelichtingsnota RUP Reconversiegebieden Zonnebekestraat SITE PARREI Zoals uitgebreid besproken in 6.4 Bouwkundig erfgoed heeft site Parrein een bepaalde historische waarde, het is wenselijk om deze waarde te implementeren bij de ontwikkeling van de site, hiervoor is volgend inrichtingsvoorstel uitgewerkt. Historische waarde De hoeve is reeds zichtbaar op de Ferraris kaart ( ), zoals we kunnen aflezen is de hoeve één van de eerste gebouwen die het plangebied vormgeven. Sindsdien zijn er echter ingrijpende interventies gebeurd op- en rond de site. De hoeve die oorspronkelijk omgeven was door agrarisch gebied bevindt zich nu volledig in woongebied. Hierdoor is de hoeve zijn link met zijn oorspronkelijke (landbouw)functie kwijt. Bovendien staan de bouwvolumes eerder geïsoleerd opgesteld ten opzichte van de omliggende gebouwen. Zoals eerder aangegeven zijn de oorspronkelijke gebouwen in WOI vernield, daarna zijn ze tijdens de wederopbouw opnieuw opgebouwd, vervolgens zijn de gebouwen gedeeltelijk afgebroken en is de rest aan ernstige renovatie toe. Onder hoofdstuk Kaart 20: Hoeve op Ferrariskaart Kaart 22: Ferrariskaart site Schaal 1/2.000 Kaart 21: Conventionele ontwikkeling Schaal 1/2.000 Kaart 23: Ontwikkeling met historische link Schaal 1/

8 Toelichtingsnota RUP Reconversiegebieden Zonnebekestraat 6.4 Bouwkundig erfgoed wordt geargumenteerd waarom een restauratie van de gebouwen niet wenselijk is. Gezien de historische waarde is het echter wel wenselijk om een bepaalde link naar het verleden te behouden, zo kan de oorspronkelijke inplanting en volumetrie behouden blijven. Op deze manier kan het gebied herontwikkeld worden waarbij een betere relatie naar de omgeving toe ontstaat, waarbij de functie beter tot de omliggende functies past en waarbij de gebouwen beter voldoen aan de hedendaagse normen, maar waarbij er een duidelijke link naar de historische context van de site behouden blijft. IRICHTIGSPRICIPES Functies Gezien de ligging van de site aan de Zonnebekestraat is het mogelijk om een functie, ander dan wonen, in te plannen op de site. Hierbij wordt de hoek aan de kruising tussen de Zonnebekestraat en de Papaverweg naar voor geschoven als meest ideale locatie. Daar de site in hoofdzaak ontwikkeld wordt voor een woonfunctie is het wenselijk om deze andere functie zo aansluitend mogelijk op de woonfunctie te houden. Gezien dit project groepswoningproject betreft is dit de uitgelezen plaats om gemeenschappelijke voorzieningen zoals een wasruimte, grotere zaal,... te lokaliseren. Typologie Het is wenselijk om de historische configuratie van de site te behouden, dit houdt in dat er vier bouwvolumes opgesteld worden rond een binnenerf waarbij er twee volumes loodrecht op de Zonnebekestraat- en twee volumes evenwijdig met de Zonnebekestraat opgesteld staan. In analogie met de algemene visie omtrent typologie worden deze vier bouwvolumes opgebouwd uit gesloten bebouwing van maximaal 5 Kaart 24: Inrichtingsvoorstel site Parrein aaneengesloten woningen. Schaal 1/

9 Bouwhoogte Er wordt een bouwhoogte van maximaal 2 bouwlagen en een hellend dak aangewend, dit in overeenstemming met de algemene visie over bouwhoogtes van dit RUP. Openbaar domein De historische configuratie creëert automatisch een binnenerf met op een privaat karakter, gezien de reconversie van de site verschillende woongelegenheden impliceert evolueert dit binnenerf naar een semi private buitenruimte. Hierin kunnen verschillende gemeenschappelijke functies op niveau van de site in onder gebracht worden, zoals gemeenschappelijke speeltuigen, gemeenschappelijk groen, een petanqueveld... Door parkeren te groeperen langs de rand van de site waarbij het binnenerf slechts sporadisch overrijdbaar is (bij verhuis of lossen van zware boodschappen) wordt een erg verkeersveilige en kwalitatieve leefomgeving gecreëerd. Er wordt anderhalve parkeergelegenheid per woning voorzien en een gemeenschappelijke fietsberging. Daar het omliggende weefsel bestaat uit woonweefsel kunnen er bovendien private buitenruimtes aangelegd worden tussen dit woonweefsel en de bouwvolumes. De woningen van het bouwvolume langs de Zonnebekestraat worden niet voorzien met private buitenruimtes, dit vergroot de kans om een sociale mix te creëren binnen dit project, hierbij kunnen deze woning betrokken worden door mensen genoegen nemen met enkel een gemeenschappelijke buitenruimte of kunnen er meer specifieke woonvormen in onder gebracht worden zoals zorgwoningen, assistentiewoningen,... Rooilijnen Gezien de woningen grenzen aan een kwalitatieve groene ruimte kunnen de woningen op de perceelgrens gebouwd worden (langs de kant van het binnenerf). Referentiebeeld: co-housing, Eva Lanxmeer. Culemborg, ederland Referentiebeeld: co-housing. Hugo Vanderstadt, Glabecq, Belgie 58

10 SITE SCHAKEL IRICHTIGSPRICIPES Functies Het grootste deel van de site wordt ingekleurd als woonzone, dit in aansluiting tot het omliggende woonweefsel. Enkel het deel van de site die aan de Zonnebekestraat grenst kan andere functies toelaten. Typologie Dit RUP laat zowel open-, halfopen- als gesloten bebouwing toe met een maximum van 5 aaneengesloten woningen. Op deze site kunnen de drie soorten bebouwing aangewend worden. Bouwhoogte In dit voorstel wordt een bouwhoogte van maximaal 2 bouwlagen en een hellend dak aangewend, dit in analogie met de visie over bouwhoogtes van dit RUP. Openbaar domein Gezien de geringe oppervlakte van deze site en gezien de kwaliteit en de kwantiteit van de omliggende openbare groengebieden hoeft deze site geen ruimte te scheppen voor extra openbare groengebieden. Daar er geen groengebied geïmplementeerd wordt dienen de woningen gebouwd te worden op vijf meter achter de rooilijn, hierdoor kan de parkeerbehoefte opgevangen worden op niveau van het perceel en dient er enkel een halve parkeergelegenheid per woning voorzien te worden op het openbaar domein onder de vorm van langsparkeren. Rooilijnen Gezien de woningen niet grenzen aan een openbare groenzone dienen deze gebouwd te worden op vijf meter achter de rooilijn. Kaart 25: Inrichtingsvoorstel site tussen Schaal 1/

11 Toelichtingsnota RUP Reconversiegebieden Zonnebekestraat Site schakel bestaat uit drie deelgebieden. Het eerste, deelgebied A, bestaat uit een perceel dat momenteel vrij is om ontwikkeld te worden, het is eigendom van eigenaar van Site Parrein en kan gelijktijdig ontwikkeld worden. Het tweede, deelgebied B, bestaat uit enkele percelen waarop bedrijf Huyghe gevestigd is, mogelijk stopt dit bedrijf er haar activiteiten op (lange) termijn waardoor de percelen vrijkomen om herontwikkeld te worden, zie 6.2 Reconversiegebieden. Het derde deelgebied bestaat uit verschillende percelen rond deelgebieden A en B, deze terreinen zijn van verschillende eigenaren en kunnen mogelijk opgesplitst worden in meerdere percelen ter creatie van nieuwe woonpercelen. OTWIKKELIG SITE SCHAKEL In eerste fase wordt deelgebied A ontwikkeld, hierbij wordt er wegenis aangelegd die toelaat om het perceel op te splitsen ter realisatie van 4 wooneenheden. De wegenis wordt zo gedimensioneerd en aangelegd dat ze later verder ontwikkeld kan worden. De tweede fase kan pas van start gaan eens het bedrijf van deelgebied B zijn activiteiten op de site stopt. In deze fase kan de site verder ontwikkeld worden naar het zuiden, hierbij wordt de straat van fase 1 doorgetrokken en worden er langs weerszijden nieuwe woonpercelen gecreëerd. Indien eigenaar van het perceel G42k3 ook bereid is om een deel van zijn grond te verkopen kan er zelfs een verbinding gemaakt worden met site Vanhaelewijn. Kaart 27: Fase 1 Schaal 1/2000 Kaart 26: Deelgebieden Kaart 28: Fase 2 Schaal 1/2000 Schaal 1/ Kaart 29: Fase 3 Schaal 1/2000