Memo. Datum 15 juni Ons kenmerk /MR. Onderwerp Toetsing plannen Kulturhus Harfsen. Behandeld door Igor Grevers Mark van Rotterdam

Transcriptie

1 Memo Aan Gemeente Lochem ICSadviseurs Burg. Drijbersingel DA Zwolle Postbus AR Zwolle T +31 (0) F +31 (0) Datum 15 juni 2012 Onderwerp Toetsing plannen Kulturhus Harfsen Ons kenmerk /MR Behandeld door Igor Grevers Mark van Rotterdam Algemeen De afgelopen tijd is veel energie gestoken in de planontwikkeling voor het kulturhus Harfsen; vooral door de initiatiefgroep Harfsen en Plaatselijk Belang Harfsen. Onlangs moest geconstateerd worden dat de plannen tot nu toe geen resultaat hebben opgeleverd en dat Plaatselijk Belang voor zichzelf geen rol meer ziet weggelegd als trekker van het project. Daarbij werd door Plaatselijk Belang gemeld dat zij initiatieven tot realisatie van een kulturhus van harte (blijven) ondersteunen. Enthousiaste mensen werden uitgenodigd om de handschoen op te pakken. De subsidie van totaal ,-- van de provincie Gelderland en de gemeente Lochem voor het project kulturhus is nog steeds beschikbaar. Het zou jammer zijn als het geld niet wordt gebruikt. Daarvoor moet er echter wel zo snel mogelijk een plan komen. De gemeente ondersteunt daarom de oproep van Plaatselijk Belang. Diverse (maatschappelijke) partners hebben de uitdaging van Plaatselijk Belang en de gemeente aangenomen en hebben een plan opgesteld. In totaal hebben wij van vier partijen een plan ontvangen, te weten: Projectontwikkelaar Van de Kaaden, Protestantse gemeente, Stichting t Hoeflo en Woodcorner. De voorwaarden van de gemeente en provincie zijn van toepassing op de plannen die ingediend zijn. In de voorliggende memo toetsen wij de plannen. Allereerst via een bondige weergave in onderstaand schema, alvorens de plannen bondig inhoudelijk te behandelen. De voorwaarden waarop getoetst is zijn opgenomen in bijlage 1. ICS Adviseurs B.V. is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Zwolle onder nummer

2 2/5 Scoringstabel Nr. Voorwaarde Van de Kaaden Protestantse Gemeente Hoeflo Woodcorner Argumentatie Goed Voldoende Matig 1 Gezamenlijke verantwoordelijkheden Bij allen uitgangspunt Niet te beoordelen 2 Aantal functies Conform provinciale voorwaarden 3 Intentieverklaring Initiatief bij Plaatselijk Belang 4 Kwaliteit gebouw Renovatie versus nieuwbouw 5 Sluitende exploitatie Sluitende jaarlijkse exploitatie 6 Aantoonbare meerwaarde Uitvoerbaarheid programma 7 Volgens bouwbesluit Geldende wet- en regelgeving 8 Techniek en functionaliteit Geldende wet- en regelgeving 9 Bezetting Minimale eis 10 Eigendom bij maatschappelijke partij 11 Heldere eigendomstructuur 12 Helder beheermodel Initiatief Plaatselijk belang 13 Investeringsraming op elementenniveau 14 Sluitende exploitatie, zonder extra subsidie gemeente Lochem Analyse plan Van de Kaaden: Het plan van Van de Kaaden beslaat de renovatie van de huidige opstallen op de locatie Buitenlust ten behoeve van de kulturhusfunctie. De investeringsraming is als totaalbedrag benoemd en niet toetsbaar op elementenniveau. Belangrijkste uitsluitinggrond vormt de exploitatie. Er is geen exploitatiebegroting opgenomen. Voorts hanteert men een aanvangsjaarhuur voor de ondergrond van euro exclusief btw. Dit vormt een soort erfpachtvergoeding richting Van de Kaaden. Uitgaande van 500 tot 600 m2 huisvesting die voor rekening komen van de stichting Kulturhus, bedragen de totale huisvestingslasten minimaal tot euro per jaar. De totale huisvestingslasten bedragen hiermee circa tot euro per jaar. Uit de eerdere planvorming locatie Buitenlust is reeds gebleken dat hiervoor onvoldoende dekking aanwezig is vanuit de stichting kulturhus. Analyse plan Protestantse gemeente: De Protestantse gemeente Harfsen heeft een helder en uitgebreid onderbouwd plan ingediend. Dit plan beslaat de renovatie van de huidige opstallen van de Kerkzaal en Ons Gebouw. Het eigendom van de ondergrond blijft bij de Protestantse gemeente. Met een relatief bescheiden investeringsbudget van euro en een sluitende exploitatiebegroting (afgeleid van de huidige exploitatie Ons gebouw en De Bank), voldoet het aan gestelde voorwaarden en uitgangspunten.

3 3/5 Vanuit de planvorming van de Protestantse gemeente, blijft er circa euro investeringsbudget beschikbaar voor planvorming elders. Afstemming hieromtrent is wenselijk aangezien momenteel geen van de overige plannen een sluitende exploitatie kan overleggen op basis van een investeringsbudget van euro. Aandachtspunt in het plan van de Protestantse gemeente vormt de functionaliteit van de huisvesting en verlenging technische levensduur, teneinde het toekomstige kulturhusprogramma adequaat te kunnen huisvesten. Bijvoorbeeld in het kader van akoestiek, isolatie en vrije hoogte muziekruimten. Om hier een oordeel over te kunnen vellen, is nadere analyse en bespreking van het plan wenselijk. Analyse plan Hoeflo: Het plan Hoeflo is als basis gebaseerd op de huidige activiteiten en bedrijfsvoering Hoeflo. Ten behoeve van het kulturhusconcept renoveert men de huidige sportzaal tot multifunctionele sport-/cultuurzaal. Voorts opteert men voor sloop van de kleine gymzaal, teneinde een multifunctioneel ontmoetingsdeel te creëren als nieuwe smoel van het Kulturhus. Hiermee wordt een grondige renovatie van Hoeflo uitgevoerd met vooralsnog circa 200m2 bvo nieuwbouw. Inbegrepen bij het plan is specifieke aandacht voor functionele en technische uitgangspunten ten behoeve van het toekomstige kulturhusprogramma. Ook is er aandacht voor het wegwerken van achterstallig en niet opgenomen onderhoud, alsmede de inrichting van het terrein. Na uitvoering van de renovatie en nieuwbouw wordt de gebouwtechnische levensduur van Hoeflo geschat op 30/40 jaar. De bezetting van Hoeflo als kulturhusconcept bedraagt circa 50%, indien de huidige verenigingen van Buitenlust gebruik gaan maken van het Kulturhus Hoeflo. Het exploitatieresultaat is duurzaam sluitend, inclusief de lasten groot onderhoud voor het kulturhusdeel. Aandachtspunt bij de verdere uitwerking van de plannen vormt de afstemming van programma met de Protestantse gemeente en Buitenlust. Dit geeft definitief uitsluitsel over de bezetting en het toekomstig programma. Analyse plan Woodcorner: Het plan van de Woodcorner bevat de volgende uitgangspunten: - verbouwing huidige pand en aanbrengen multifunctionele ruimten; - weekends commerciële verhuur van ruimten aan Voortman Catering (getekende intentieverklaring); - aankoop Woodcorner het winkel-gedeelte dat kadastraal gesplitst wordt, het z.g. appartementsrecht, zijnde ± 300 m². - globale kostenraming van plaatselijke aannemer Haarman en 2 offertes van installatiebedrijf Haarman uit Epse waarvan een traditionele en een duurzame installatie. - één stichting Kulturhus waar Hoeflo en Woodcorner beide onder vallen. Hoeflo als sport-accomodatie en Woodcorner voor maatschappelijke en culturele doeleinden. De investeringsraming Woodcorner is onderbouwd met offertes (niet getoetst, maar deze zijn ter inzage beschikbaar). Het achterstallig onderhoud Hoeflo is door Woodcorner benoemd en nog niet onderbouwd. Aanvullend op de investeringsraming van Woodcorner heeft stichting

4 4/5 Hoeflo een plan ontwikkeld wat uitgaat van een investering van euro. Indien dit gekapitaliseerd dient te worden tegen 5% rente inclusief aflossing, nemen de structurele jaarlasten toe met circa euro (levensduur 40 jaar). Voorts wordt het negatieve exploitatieresultaat van euro op het plan Woodcorner verdisconteerd in het positieve exploitatieresultaat van Hoeflo. In de planvorming van de stichting Hoeflo wordt dit positieve exploitatieresultaat gebruikt voor de dekking van groot onderhoud. Hierin zit geen ruimte voor het negatieve exploitatieresultaat van euro. Voorgestelde integrale planvorming leidt tot een structureel negatief exploitatieresultaat van euro. De solitaire planontwikkeling van de locatie Woodcorner leidt tot een negatief exploitatieresultaat van minimaal euro. Onzekere factor vormt vooralsnog de opbrengst van de horeca en verhuur zalen, aangezien deze grotendeels zijn gebaseerd op de verenigingen uit Buitenlust. Ook vormt het bezettingsuitgangspunt van 50% een behoorlijk obstakel, indien verenigingen gebruik blijven maken van Hoeflo en eventueel Kerk en omliggende gebouwen. Conclusie en Aanbevelingen: Op basis van bovenstaande analyse en achterliggende plannen (ter inzage bij Plaatselijk Belang), achten wij de plannen van de Protestantse gemeente en Hoeflo ter verdere afstemming en uitwerking waardig. De plannen van Van de Kaaden en Woodcorner bieden hiervoor ons inziens onvoldoende (exploitatie)basis voor een stichting Kulturhus. Aandachtspunten bij de verdere uitwerking van de plannen Protestantse gemeente en Hoeflo zijn ondermeer: - onderzoeken mogelijkheden tot gezamenlijke of solitaire uitwerking van beide plannen aangaande budgettoebedeling en sluitende exploitatie; - programmatische afstemming tussen beide initiatieven qua gebouwtechnische mogelijkheden, organisatorische / beheercapaciteit en horecabehoefte; - voldoen beide initiatieven gezamenlijk aan een bezettingspercentage van 50% of is dit alleen solitair haalbaar? - De duurzaamheid van het concept en de architectonische kwaliteit vanuit de provinciale randvoorwaarden.

5 5/5 BIJLAGE 1: Voorwaarden provincie Gelderland en gemeente Lochem Als basisvoorwaarden hanteren zowel de provincie Gelderland als de gemeente Lochem de volgende criteria: 1. Gezamenlijke verantwoordelijkheden voor management, beheer en programmering. 2. In het kulturhusconcept zijn minstens drie van de volgende functies aanwezig: cultuur, welzijn, educatie, zorg en (maatschappelijke) dienstverlening. 3. De deelnemende partijen in het kulturhus dienen middels een intentieverklaring hun betrokkenheid voor de eerste vijf jaar aan te tonen. 4. Het kulturhusgebouw is gebruiksvriendelijk, bouwkundig duurzaam en van hoge architectonische kwaliteit. 5. Een structureel sluitende exploitatie voor minimaal 5 jaar. Hiernaast heeft de gemeente Lochem haar accommodatiebeleid per raadsbesluit op 8 december 2009 vastgesteld. De uitgangspunten van dit beleid zijn van toepassing op alle projecten die vanaf dat moment worden geïnitieerd c.q. zich in de haalbaarheidsfase bevinden. Deze uitgangspunten zijn: 6. Nieuwe huisvesting / uitbreiding van huisvesting dient te leiden tot aantoonbare meerwaarde in de facilitering van programma s (versterken en aanvullen huidige functies en activiteiten) ten opzichte van bestaande maatschappelijke huisvesting; 7. Realisatie van een duurzaam huisvestingsconcept conform minimaal het geldend bouwbesluit (renovatie 20 jaar en nieuwbouw 50 jaar); 8. Het huisvestingsconcept faciliteert technisch en functioneel het programma en voldoet aan wettelijke eisen en randvoorwaarden. Bij een renovatie wordt de functionaliteit binnen het bestaande gebouw, zover mogelijk, geoptimaliseerd. 9. De bezetting van de multifunctionele ruimten bedraagt minimaal 50% voor gemeentelijk gesubsidieerde accommodaties. Individuele en semi-multifunctionele ruimten worden in de exploitatie volledig door mandaathouders gedekt. 10. Het eigendom van de grond en het gebouw berust bij een externe (bij een maatschappelijke partner). De bestaande situatie bij Hoeflo vormt qua (onder)grond een uitzondering, omdat deze al in het bezit van de gemeente Lochem is. 11. Een heldere eigendomsstructuur om de continuïteit van een kulturhus te waarborgen. 12. Een transparant en helder beheermodel en -organisatie wat is doorvertaald in heldere en passende exploitatielasten. 13. Een investeringsraming voor nieuwbouw en verbouw op elementniveau. 14. Een structureel sluitende exploitatie zonder structurele extra subsidie gemeente. Het bovenstaande betekent kortom dat het realiseren van een kulturhus een concept is. Daarvoor hoeft niet nieuw te worden gebouwd. Gebruik of aanpassing van bestaande locaties is dus ook mogelijk.