Gemeente Maarssen. Onderzoek bouwtechnische eisen legalisatie permanente bewoning recreatieterreinen Westbroeksebinnenweg te Tienhoven

Transcriptie

1 Gemeente Maarssen Onderzoek bouwtechnische eisen legalisatie permanente bewoning recreatieterreinen Westbroeksebinnenweg te Tienhoven

2 MB-ALL B.V. Datum : oktober MB-ALL B.V. De informatie in dit document mag noch geheel noch gedeeltelijk op enigerlei wijze worden aangepast, gewijzigd, verspreid of verveelvoudigd zonder voorafgaande toestemming van MB-ALL B.V.

3 Inhoudsopgave 1. Inleiding Pagina 2. Opbouw van het rapport Pagina 3. Werkzaamheden Pagina 4. Resultaten bouwtechnische eisen Pagina 5. Afwijkingen en oplossingen Pagina 6. Globale kostenindicatie Pagina 7. Conclusie Pagina Bijlagen: - Schematische weergave resultaten bouwkundige toetsen - Ordner met: - Overzicht resultaten uitgevoerde bouwkundige toetsing - Checklisten Bouwbesluit CD met digitale foto s 1

4 1. Inleiding Mede naar aanleiding van de discussie rondom permanente bewoning is in 2005 door de gemeente Maarssen besloten om een nieuw bestemmingsplan op te stellen (Maarsseveenseplassen e.o.). De gemeente wenst de permanente bewoning van de recreatiewoningen aan de Westbroeksebinnenweg, Oude Dijk en Tuinbouwweg onder het gebruiksovergangsrecht van het nieuwe bestemmingsplan te brengen. Het op dit moment beschikbare ontwerp bestemmingsplan voorziet dan ook in een regeling waarin de permanente bewoning van de recreatiewoningen onder het overgangsrecht komt te vallen, voorzover de bewoning voor 31 oktober 2003 is begonnen. Het ontwerp bestemmingsplan wordt binnenkort in procedure gebracht. Het is de bedoeling dat het ontwerp bestemmingsplan in september ter inzage wordt gelegd. Op dit moment is het ontwerp-bestemmingsplan Maarsseveenseplassen e.o. vastgesteld door het college van Maarssen. Op 21 juni 2007 is het ontwerpplan besproken in de PPC van de provincie Utrecht. De provincie heeft heeft een negatief preadvies uitgebracht en goedkeuring aan het bestemmingsplan (voor wat betreft het plangebied van de recreatieterreinen) Maarsseveenseplassen e.o onthouden. Voorgaand gegeven is voor de gemeente aanleiding om de mogelijkheden voor toekenning van een (bijzondere) woonbestemming aan de recreatieterreinen nader in overweging te nemen. In dat kader wenst de gemeente onderzoek te verrichten naar de mogelijkheden hiertoe. Daarbij is onder meer van belang of voldaan kan worden aan de eisen ten aanzien van een omzetting van de recreatieve naar een (vorm van een) woonbestemming, zoals genoemd in het rijks- en provinciaal beleid. Ten aanzien van een aantal voorwaarden uit dit rijks- en provinciaal beleid beschikt de gemeente reeds over voldoende informatie. Ook wordt een aantal eisen in overleg met de provincie onderzocht. De gemeente wenst echter antwoord te krijgen op de vraag: Kunnen de recreatiewoningen op de terreinen (eventueel op grond van aanpassingen) binnen 10 jaar voldoen aan de technische vereisten voor woningen van het bouwbesluit 2003 voor bestaande bouw? Om een onderbouwd antwoord te kunnen geven op deze vraag, was onderzoek naar de huidige technische staat van de recreatiewoningen benodigd. De gemeente Maarssen heeft MB-ALL B.V. opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de bouwtechnische staat van recreatiewoningen aan de Westbroekse Binnenweg te Tienhoven. Daarnaast zal onderzoek worden gedaan naar de omvang van de permanente bewoning op de genoemde recreatieterreinen. Dit onderzoek maakt echter geen deel uit van deze rapportage en zal afzonderlijk worden opgeleverd. 2. Opbouw van het rapport Achtereenvolgens worden de volgende onderwerpen in dit rapport besproken: Allereerst worden in hoofdstuk 3 de werkzaamheden uitgelegd. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de resultaten van de uitgevoerde bouwkundige toetsen weergegeven. In hoofdstuk 5 worden de resultaten van de omvang van de permanente bewoning op de recreatieterreinen weergegeven. Verder worden in hoofdstuk 6 de aanbevelingen en aandachtspunten besproken. Tot slot komen in hoofdstuk 7 de conclusies aan bod. 2

5 3. Werkzaamheden Om te kunnen bepalen in hoeverre de recreatieverblijven voldoen aan het Bouwbesluit 2003 heeft MB-ALL op zeven recreatieterreinen een Quickscan uitgevoerd. Per recreatieterrein zijn drie objecten voor de Quickscan geselecteerd. Van de drie geselecteerde objecten is er één geselecteerd waarvan de onderhoudsstaat goed is, één object waarvan de onderhoudsstaat matig is en één object dat aan te merken valt als stacaravan in de zin van de Woningwet en de Wet op de Openluchtrecreatie. De bouwkundige toetsing heeft plaatsgevonden aan de hand van een vooraf opgestelde en afgestemde checklist. Bij het samenstellen van de checklist is uitgegaan van toetsing van de objecten aan de woonfunctie, bestaande bouw van het Bouwbesluit Aan alle hoofdstukken (voorzover van toepassing) van het Bouwbesluit is getoetst. Daarnaast is tevens getoetst aan de binnen de woonfunctie bestaande bijzondere functie woonwagens. Van elk object zijn digitale foto s genomen. Gedurende de maanden augustus en september 2007 zijn bij in totaal 21 objecten bouwkundige toetsen uitgevoerd. In de hierop volgende pagina s worden de resultaten van deze toetsen schematisch weergegeven. Door toetsing van 3 verschillende soorten objecten is geprobeerd een zo representatief mogelijk beeld te geven van de diversiteit aan objecten op de parken op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken met betrekking tot de vraag of de objecten kunnen voldoen aan het Bouwbesluit De objecten zijn echter steekproefsgewijs geselecteerd en geven geen garantie voor de representativiteit. Bij de inventarisatie is uitgegaan van de huidige indeling van de recreatieterreinen. Mochten de objecten inmiddels zijn verplaatst, zijn verbouwd of als er objecten zijn bijgeplaatst dan kan de situatie anders worden en gelden bijvoorbeeld de resultaten voor wat betreft de brandveiligheid anders worden. In de checklist is onderscheid gemaakt tussen de artikelen van het Bouwbesluit 2003 die gelden voor bestaande bouw woonfunctie en de artikelen die gelden voor de binnen de woonfunctie bestaande bijzondere functie woonwagens. Bij de woonwagens zijn een aantal artikelen die voor de woonfunctie(bestaande bouw) van toepassing zijn niet van toepassing op de bijzondere functie woonwagens. 4. Resultaten bouwtechnische eisen Aan de hand van een checklist zijn de objecten getoetst aan hoofdstuk 2, 3 en 4 van het Bouwbesluit 2003, bestaande bouw (woonfunctie) en indien relevant aan de binnen de woonfunctie bestaande bijzondere functie woonwagens. In de checklist is aangegeven of de recreatieverblijven aan de artikelen van hoofdstuk 2, 3 en 4 van het Bouwbesluit 2003 voldoen of niet. Indien een recreatieverblijf op onderdelen van het Bouwbesluit 2003 niet voldoet is in de checklist aangegeven wat de geconstateerde afwijking inhoudt en is tevens aangegeven welke maatregelen noodzakelijk zijn om alsnog aan hoofdstuk 2, 3 en 4 van het Bouwbesluit 2003 te kunnen voldoen. 3

6 In onderstaande tabel zijn de resultaten schematisch weergegeven. Van de 21 getoetste objecten voldoen er 18 niet aan de woonfunctie, bestaande bouw. In totaal voldoen 12 objecten niet aan de woonfunctie, woonwagens. In het Bouwbesluit 2003 een zijn aantal artikelen die wel voor de woonfunctie (bestaande bouw) van toepassing zijn niet van toepassing. Dit betekent in concreto dat er objecten zijn die wel voldoen aan de eisen die in het Bouwbesluit 2003 worden gesteld voor de bijzondere woonfunctie woonwagens maar die niet voldoen aan de eisen die worden gesteld aan de woonfunctie. Berkenhof Molenpolder de Vierhoeven Veenhoeve Kleihoeve Willemshof Zwaluwpark Totaal getoetste verblijven verblijven die voldoen aan Bouwbesluit 2003 / woonfunctie verblijven die niet voldoen aan Bouwbesluit 2003 / woonfunctie verblijven die voldoen aan Bouwbesluit 2003 / woonwagens verblijven die niet voldoen aan Bouwbesluit 2003 / woonwagens

7 6. Aard van de geconstateerde afwijkingen en oplossingsrichtingen Van de 21 geïnventariseerde objecten blijken 16 objecten niet aan de artikelen van de afdelingen 2.12 en 2.13 niet te voldoen. Deze afdelingen hebben betrekking op de beperking van ontwikkeling- en uitbreiding van brand en beperken van het ontstaan van en de verspreiding van rook. In totaal voldaan zeven niet aan de artikelen van de afdelingen 3.7, 3.10, 3.12 en verder. Deze objecten voldoen niet aan de in het Bouwbesluit genoemde richtlijnen aangaande de luchtverversing, en de wering van vocht binnen. In onderstaand schema zijn de resultaten van de inventarisatie en de eventuele oplossingen hiervoor weergegeven. en Aard van de afwijkingen Berkenhof Molenpolder De Vierhoeven Veenhoeve Kleihoeve Willemshof Zwaluwpark Oplossing mogelijk Oplossingsrichtingen Sterkte van de bouwconstructie voldoet niet ja Delen die niet voldoen vervangen Onvoldoende beperking van ontstaan- en ontwikkeling van brand en rook ja Brandwerende deuren plaatsen, aanbrengen brandwerende verf en aanbrengen gipsplaten in plafont en wanden. Onvoldoende luchtverversing ja Onvoldoende wering van vocht ja Plaatsen ventilatieroosters en mechanische ventilatoren Plaatsen ventilatieroosters en mechanische ventilatoren en ruimten verwarmen. Geen mogelijkheid afsluiten ruimten ja Plaatsen van sloten op binnendeuren Onvoldoende bescherming tegen ratten en muizen ja Afsluiten van openingen in uitwendige scheidingsconstructie Geen drink- en warmwatervoorziening ja Aansluiten van (warm)watervoorziening Geen opstelplaats aanrecht en kooktoestel ja Plaatsen van een keuken en aansluiten gas- en electravoorziening Geen opstelplaats stooktoestel ja Aansluiten van CV Plafond hoogte voldoet niet nee Vervangen object 5

8 7. Globale kostenindicatie Voor de hierboven aangedragen oplossingen voor de geconstateerde afwijkingen kan aan de volgende globale bedragen gedacht worden. Genoemde bedragen zijn slechts indicatief en zijn afhankelijk van de kwaliteit van de gebruikte materialen. Ook het zelf aanpassen van de geconstateerde afwijkingen of het laten (door een aannemer) aanpassen van deze afwijkingen zijn bepalend voor de uiteindelijke kosten. Genoemde bedragen zijn exclusief de arbeidskosten van een aannemer. Ook zijn eventuele schaalvoordelen niet meegenomen en is uitgegaan van stuksprijzen exclusief belasting toegevoegde waarde (btw). Materiaal Eenheid Kosten Brandvertragende deur 1 stuks 500,00 Brandwerende verf 1 liter 75,00 Gipsplaten 1 m² 30,00 Ventilatierooster 1 stuks 30,00 Mechanische ventilator 1 stuks 30,00 Afsluitbaar maken binnendeur 1 stuks 35,00 Gekoppelde brand- / rookmelder 1 stuks 200,00 Keuken 1 stuks tussen 7.000,00 en ,00 Stacaravan 1 stuks tussen ,00 en ,00 Chalet 1 stuks tussen ,00 en ,00 8. Conclusies Voor het beantwoorden van de vraag of de chalets op de recreatieterreinen, na eventuele aanpassingen, binnen 10 jaar kunnen voldoen aan de technische vereisten voor woningen (bestaande bouw) van het Bouwbesluit 2003 kan op basis van de uitkomsten van de bouwkundige toetsing worden geconcludeerd dat: In de meeste gevallen kunnen de geïnspecteerde objecten met de vereiste en voorgestelde aanpassingen voldoen aan het Bouwbesluit In die gevallen waar de afwijkingen bestaan uit het niet voldoen aan de eisen die gelden voor de afmetingen van de hoogte van plafonds en de eisen met betrekking tot de algemene sterkte van de bouwconstructie zullen niet of nauwelijks aanpassingen kunnen worden aangebracht. In deze gevallen (1) lijkt het raadzaam de objecten te vervangen door objecten die wel voldoen aan deze eisen. 6

9 Bijlagen Overzichten Checklist Bouwbesluit