baatafroming en verevening 25

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "baatafroming en verevening 25"

Evelien Claessens
5 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Voorwoord Lijst van gebruikte afkortingen v xv Deel 1 Inleiding 1 Hoofdstuk 1 Inleiding Wat zijn verhandelbare ontwikkelingsrechten? Ruimtelijke ordening en grondbeleid Bestemmingswijzigingen en baatafroming Verhandelbare ontwikkelingsrechten: baatafroming en verevening Verhandelbare ontwikkelingsrechten in de Verenigde Staten Verhandelbare ontwikkelingsrechten in Nederland Aanleiding en inbedding Aanleiding Inbedding Probleemstelling en deelvragen Algemeen Toelichting op de eerste deelvraag Toelichting op de tweede deelvraag Toelichting op de derde deelvraag Toelichting op de probleemstelling Opbouw Afbakening en methode van onderzoek Afbakening Methode van onderzoek 23 Hoofdstuk 2 Verhandelbare ontwikkelingsrechten, baatafroming en verevening Inleiding Doelstellingen voor grondbeleidsinstrumenten Algemeen Modernisering van het grondbeleidsinstrumentarium Doelstellingen voor nieuwe grondbeleidsinstrumenten volgens de Nota Grondbeleid Doelstellingen voor nieuwe grondbeleidsinstrumenten volgens de Nota Ruimte Doelstellingen voor nieuwe grondbeleidsinstrumenten en verhandelbare ontwikkelingsrechten 34 vii

2 2.3 Aandacht voor verhandelbare ontwikkelingsrechten en de Nota Grondbeleid Algemeen Zelfrealisatierecht Nota Grondbeleid Stukken volgend op de Nota Grondbeleid Andere toepassing van verhandelbare ontwikkelingsrechten Aandacht voor verhandelbare ontwikkelingsrechten en de Nota Ruimte Overige aandacht voor verhandelbare ontwikkelingsrechten Baatafroming door een open-ruimteheffing of een planbaatheffing Ruimte-voor-ruimte-, rood-voor-rood- en rood-voor-groeninstrumenten Algemeen Doorwerking naar gronduitgifte, overeenkomsten of bouwvergunningverlening Ruimte-voor-ruimte-benadering in het kader van de RBV VORm in Limburg Overige ruimte-voor-ruimte-, rood-voor-rood- of rood-voorgroen-instrumenten Rechtspraak van de ABRS Conclusie 75 Deel II Verhandelbare ontwikkelings rechten in de Verenigde Staten 77 Hoofdstuk 3 (Juridische) achtergrond Inleiding Eigendomsrecht Algemeen Eigendomsrecht volgens het Vijfde Amendement Eigendomsrecht en verhandelbare ontwikkelingsrechten Ruimtelijke ordening Algemeen Ruimtelijke-ordeningsbevoegdheid Bestemming van grond Voorbeeld: ruimtelijke ordening in New York City Bouwvergunningen en afwijkingen van het ruimtelijkeordeningsregime Ruimtelijke ordening en verhandelbare ontwikkelingsrechten Bevoegdheid tot de toepassing van verhandelbare ontwikkelingsrechten Rechtsfiguur easement Algemeen 100 viii

3 3.5.2 Beperkingen door een easement Rechtsfiguur easement en verhandelbare ontwikkelingsrechten Conclusie 103 Hoofdstuk 4 Programma s van verhandelbare ontwikkelingsrechten Inleiding Geschiedenis van verhandelbare ontwikkelingsrechten Basisprogramma Algemeen Aanwijzing van de zendende locaties Beperkingen op de zendende locaties Toekenning aan de zendende locaties Aanwijzing van de ontvangende locaties Verruimingen op de ontvangende locaties Inzet op de ontvangende locaties Overdracht van verhandelbare ontwikkelingsrechten Markt voor verhandelbare ontwikkelingsrechten Uitvoeringsfase Uitbreidingen van het basisprogramma Algemeen Oprichting van een bank Samenwerking tussen verschillende overheden Aankoop door de overheid Afwijkingen van het basisprogramma Algemeen Gedwongen beperkingen op de zendende locaties Bouw- en gebruikswijzigingen op de ontvangende locaties Geen economisch rendabel gebruik van de zendende locaties Geen onderscheid tussen zendende en ontvangende locaties Succesfactoren Algemeen Inhoudelijke factoren Praktische factoren Conclusie en beantwoording van de eerste deelvraag 151 Deel III Hoofdstuk 5 Verhandelbare ontwikkelings rechten in Nederland 155 Verkenning toepassingsmogelijkheden en uitgangspunten vormgeving Inleiding Verkenning van de toepassingsmogelijkheden 157 ix

4 5.2.1 Algemeen Verhandelbare ontwikkelingsrechten en planologische beperkingen Verhandelbare ontwikkelingsrechten en verlieslijdende ruimtelijke ontwikkelingen Verhandelbare ontwikkelingsrechten zonder zendende locaties Kenmerken: inzet, creatie en verdeling, en markt Uitgangspunten bij vormgeving Algemeen Geldend recht Goed werkende markt Conclusie 178 Hoofdstuk 6 Inzet van verhandelbare ontwikkelingsrechten Inleiding Bescherming van de grondeigendom Algemeen Reikwijdte van de bescherming van de grondeigendom Twee opvattingen over grondeigendom Koppeling tussen inzet en verruimingen Algemeen Voorwaardelijke bouw- en gebruiksmogelijkheden Goede ruimtelijke ordening Uitwerking in ruimtelijke plannen en besluiten Aanpassing van de Wro of het Bro? Verruimingen waarvoor inzet is vereist Algemeen Wenselijkheid van een regeling Mogelijke inhoud van een regeling Doorwerking naar bestemmingsplannen, projectbesluiten en grondbeleid Aanpassing van de Wro of het Bro? Aantal in te zetten rechten Algemeen Koppeling aan een waardevermeerdering Taxatie van de waardevermeerdering Bepaling van het aantal in te zetten rechten Aanpassing van de Wro of het Bro? Koppeling aan de bouwvergunning Algemeen Inzet bij de bouwvergunningaanvraag Toetsingskader van de bouwvergunning Verval, herroeping en intrekking Aanpassing van de Ww? Mededingingsrecht 218 x

5 6.8 Rechtsbescherming Algemeen Ruimtelijke besluiten Bouwvergunningverlening Conclusie 222 Hoofdstuk 7 Creatie en verdeling van verhandelbare ontwikkelingsrechten Inleiding Creatie Tegemoetkomingsverdeling Algemeen Aanwijzing van de zendende locaties Verhouding tot afdeling 6.1 van de Wro Verhouding tot artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM Ontwikkelingsverdeling Algemeen Aanwijzing van wenselijke ontwikkelingen en de zendende locaties Aantal toe te kennen rechten Verhouding tot de subsidieregelgeving Fondsverdeling Algemeen Mogelijke verkoopprocedures Inrichting van de verkoopprocedure Verbod op staatssteun Algemeen Tegemoetkomingsverdeling Ontwikkelingsverdeling Fondsverdeling Toekenning en toedeling Rechtsbescherming Algemeen Creatiebesluit Toekenningsbesluit Toedelingsbesluit Conclusie 265 Hoofdstuk 8 Markt voor verhandelbare ontwikkelingsrechten Inleiding Handel en het BW Algemeen Overdraagbaarheid 269 xi

6 8.2.3 Overdracht en beslag Gevolgen van nietigheid, vernietiging, beschikkingsonbevoegdheid en ontbinding Bezwaring met beperkte rechten Definiëring van verhandelbare ontwikkelingsrechten Vraagzijde Aanbodzijde Informatie, toe- of uittredingsbelemmeringen en transactiekosten Verdeling van bevoegdheden en marktevenwicht Algemeen Bevoegdheden aangaande de inzet Bevoegdheden aangaande de creatie en verdeling Verdeling van bevoegdheden in relatie tot het marktevenwicht Overheidsingrijpen Algemeen Overheidsingrijpen aan de vraagzijde Overheidsingrijpen aan de aanbodzijde Compensatie voor overheidsingrijpen? Onvoorzienbaar overheidsingrijpen Oprichting van een bank Rechtsbescherming Conclusie 307 Hoofdstuk 9 Verhouding tot het grondbeleid Inleiding Onteigeningswet en de Wet voorkeursrecht gemeenten Algemeen Toepassing van de Ow en de Wvg Waardebepaling en verhandelbare ontwikkelingsrechten Zelfrealisatierecht en verhandelbare ontwikkelingsrechten Ow en de Wvg, en grondbeleid door overeenkomsten afdeling 6.4 van de Wro Algemeen Toepassing van afdeling 6.4 van de Wro Meerwaarde van verhandelbare ontwikkelingsrechten Samenloop verhandelbare ontwikkelingsrechten en gedwongen kostenverhaal Samenloop verhandelbare ontwikkelingsrechten en vrijwillig kostenverhaal Samenloop van exploitatiegebied en ontvangende of zendende locaties Verhouding tot een actief en faciliterend grondbeleid Conclusie 340 xii

7 Hoofstuk 10 Vormgeving van verhandelbare ontwikkelingsrechten Inleiding Creatie Regulering van de ontvangende locaties Inzet en baatafroming Verdelingsmethoden en verevening Algemeen Tegemoetkomingsverdeling Ontwikkelingsverdeling Fondsverdeling Markt voor verhandelbare ontwikkelingsrechten Wijziging van de Ow en afdeling 6.4 van de Wro Conclusie en beantwoording van de tweede deelvraag 355 Deel IV Verhandelbare ontwikkelings rechten in een democratische rechtsstaat 357 Hoofdstuk 11 Democratisch-rechtsstatelijk perspectief Inleiding Vormgeving democratisch-rechtsstatelijk getoetst Algemeen Rechtszekerheidsbeginsel Gelijkheidsbeginsel Democratiebeginsel Beginsel van de dienende overheid Toepassing ten opzichte van huidig grondbeleid democratisch-rechtsstatelijk getoetst Algemeen Rechtszekerheidsbeginsel Gelijkheidsbeginsel Democratiebeginsel Beginsel van de dienende overheid Conclusie en beantwoording van de derde deelvraag 390 Hoofdstuk 12 Samenvatting en conclusies Inleiding Samenvatting Algemeen Achtergrond en probleemstelling Opbouw van het onderzoek Verhandelbare ontwikkelingsrechten in de Verenigde Staten 396 xiii

8 Verhandelbare ontwikkelingsrechten in Nederland Verhandelbare ontwikkelingsrechten in een democratische rechtsstaat Beantwoording probleemstelling Publieke en private belangen in balans? Andere invalshoeken 403 Bijlage A Amerikaanse praktijk: doelstellingen en casestudy s 409 I Inleiding 409 II Doelstellingen 409 II.a Bescherming van groene waarden 411 II.b Bescherming van blauwe waarden 415 II.c Bescherming van rode waarden 417 II.d Bescherming van infrastructuur 420 II.e Bevordering van een specifieke ruimtelijke ontwikkeling 423 II.f Flexibiliteit bij de realisatie van ruimtelijke ontwikkelingen 425 III Casestudy s 426 III.a New Jersey en de New Jersey Pinelands (New Jersey) 427 III.b Seattle (Washington) 435 III.c New York City (New York) 442 III.d Boulder County (Colorado) 446 Summary 453 I General 453 II Background and the question addressed 453 III Structure of this research 454 IV Transferable development rights in the United States 455 V Transferable development rights in the Netherlands 457 VI Transferable development rights in a democratic state under the rule of law 459 VII Answer to the question addressed 460 Literatuurlijst (NL) 461 Literatuurlijst (VS) 473 Trefwoordenregister 483 xiv

Vergelijkbare documenten

Inhoudsopgave. Woord vooraf

Inhoudsopgave. Woord vooraf Inhoudsopgave Woord vooraf v INLEIDING 1 1. Onderwerp van het onderzoek 1 2. Aanleiding voor en doelstelling van het onderzoek 1 3. Rol van het zelfrealisatierecht in wetgeving 3 3.1 Rol van het zelfrealisatierecht