Raad V versie 27 januari 2010

Transcriptie

1 Raad V versie 27 januari 2010 Onderwerp: Herinrichting woonwagenlocatie Kavelingweg Inleiding De 4 woonwagencentra in de gemeente Heusden hebben samen 25 standplaatsen met 25 woonwagens waarvan er 24 in particulier eigendom zijn. Het betreft de locatie Haarsteeg met 2 standplaatsen, de locatie Drunen met 8 standplaatsen, de locatie Heesbeen met 7 standplaatsen en de locatie Vlijmen met 8 standplaatsen. Locatie Haarsteeg In 2006 is besloten deze locatie uit te breiden met 2 standplaatsen/bouwkavels tot totaal 5. In mei 2009 is er voor gekozen prioriteit te geven aan herinrichting van de locatie en de bouw aldaar van 3 huurwoningen. Met Stichting Woonveste is in september 2009 aanvullend overleg geweest, waarin Woonveste heeft aangegeven voor de bouw van 3 huurwoningen te gaan (is inmiddels ook opgenomen in de planning 2010). Bestemmingsplan Om de ontwikkeling op de locatie Kavelingweg mogelijk te maken is het noodzakelijk het bestemmingsplan te herzien. Op het perceel bevinden zich twee bestaande woonwagens en een aangepaste unit, geplaatst in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) ten behoeve van een gehandicapte bewoner. Deze unit wordt verwijderd na woningbouw. Tevens moet er de mogelijkheid komen voor de ontwikkeling van maximaal 3 nieuwe woningen met bijbehorende privéruimte (tuinen). De woningen zijn met de voorzijde gericht naar de Kavelingweg. In de beoogde situatie wordt de locatie ontsloten vanaf de Kavelingweg. De hoogte van de bebouwing is maximaal twee bouwlagen met kap. Dit alles is vertaald in een voorontwerpbestemmingsplan Kavelingweg Haarsteeg. Hiervoor wordt verwezen naar de bijlage. De eerste stap in de bestemmingsplanprocedure is het ter inzage leggen van het voorontwerpbestemmingsplan en het voeren van overleg met betrokken instanties. Projectbegeleiding Voor de begeleiding van dit project is de blijvende inzet van de deskundigheid van Integra woonwagenzaken van essentieel belang. De begeleiding is niet alleen nodig voor de Kavelingweg maar ook voor de overige locaties. Hoelang de externe begeleiding noodzakelijk is kan op dit moment nog niet worden aangegeven. Bij de inzet van de benodigde middelen is rekening gehouden met de inzet van 8 uur per week gedurende 1 jaar. Met de externe deskundige wordt een nieuwe inleenovereenkomst afgesloten. Inzet van middelen Voor de herinrichting en engineering van het project is een totaal budget noodzakelijk van ,--. Dit bestaat uit: herinrichten locatie Kavelingweg ,-- excl. BTW externe begeleiding ,-- excl. BTW onvoorzien 5.000,-- De herinrichting van de standplaatsen vooruitlopend op een overdraagbare situatie kan gezien worden als bouw- cq woonrijpmaken van de grond. De BTW is daarom geen kostenpost. De huidige boekwaarde van de aanleg locatie Kavelingweg bedraagt ,--. Deze zal bij overdracht afgeboekt moeten worden. 1/3

2 Raad V versie 27 januari 2010 Onderwerp: Herinrichting woonwagenlocatie Kavelingweg Na de herinrichting worden alle 5 de standplaatsen (kavels) verkocht. Of aan zittende huurders of aan Stichting Woonveste. Het gaat hier in totaal om ongeveer 1700 m². De verkoopprijs van de grond moet nog door uw raad vastgesteld worden, waartoe dit voorstel dient, maar in voorlichtingsbijeenkomsten in 2007 en volgende jaren is een prijs genoemd van 100,-- m² excl. BTW. Na inflatiecorrectie ontstaat een verkoopprijs van 103,25 excl. BTW. Bij verkoop van de grond locatie Kavelingweg kan een opbrengst gerealiseerd worden van ,--. Per saldo bedraagt dan de netto opbrengst ,-- welke ingezet kan worden voor de invulling van de taakstelling verkoop gemeentelijke eigendommen. Toelichting verkoopprijs De verkoopprijs is gebaseerd op verkoopprijzen, die door andere gemeenten zijn gehanteerd voor verkoop van standplaatsen aan zittende huurders. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten aangehouden. Zittende huurders van standplaatsen verkeren in een zelfde positie als zittende huurders van huurwoningen. Wanneer een woning verhuurd wordt, is de waarde van de woning lager dan bij leegstand. Er wordt een realistische verkoopprijs gehanteerd. De toekomstige hypotheeklasten van de koper liggen niet te ver boven de huidige huurlasten, anders is een aankoop voor de zittende huurder geen reële optie. Inzet van middelen De herinrichting resulteert in een netto opbrengst van naar raming ,--. Deze opbrengst wordt te zijner tijd ingezet voor de invulling van de taakstelling verkoop gemeentelijke eigendommen. Advies: Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. Naar aanleiding van de informatievergadering: Afgelopen dinsdag heeft de informatieavond plaatsgevonden. Tijdens deze avond is toegezegd om het voorliggende raadsvoorstel aan te passen. De informatiepassages over de locaties Drunen, Heesbeen en Vlijmen zijn achterwege gelaten en het voorstel is uitgebreid met een onderbouwing van de grondprijs. BIJLAGE: Ter inzage: -elementenraming bouwrijpmaken -notitie Herinrichting woonwagencentra gemeente Heusden dd. 31 januari /3

3 Raad V versie 27 januari 2010 Onderwerp: Herinrichting woonwagenlocatie Kavelingweg BESLUIT De gemeenteraad van Heusden in zijn openbare vergadering van 9 februari 2010; gezien het voorstel van het college van 8 december 2009 en 26 januari 2010 doc.nr. V ; b e s l u i t : - de verkoopprijs van de grond voor de locatie Kavelingweg vast te stellen op 103,25 per m² - voor het herinrichten van de locatie Kavelingweg een krediet beschikbaar te stellen van ,-- de griffier, de voorzitter, mw. drs. E.J.M. de Graaf drs. H.P.T.M. Willems 3/3

4 K O S T E N R A M I N G OP E L E M E N T E N N I V E A U. Datum: 10 december 2007 Omschrijving: - Opdrachtgever: Integra projecten en beheer BV Haarsteeg. Tekeningen: Kavel overzichten div locaties Project: Verkavelingsstudie woonwagenterreinen Projectnummer: Div Locatie: HAARSTEEG - aan de Kavelingweg - 3 kavels en een parkeerstrook. Wijziging: ALGEMENE KOSTEN - grondonderzoek / sondering - geluidsbelasting - werkvoorbereider / uitvoerder / coördinatie 05 - BOUWPLAATSVOORZIENINGEN - afval containers - 6 m³ - opslag - aanvoer - afvoer - materiaal - materieel 10 - STUT- en SLOOPWERK - opschonen terrein - gerek. 3 kavels - P strook 60 x 2 m¹ - boom - Ø 200 mm - incl. afvoeren 12 - GRONDWERK - t.p.v. nieuwe kavels - ontgraven - teelaarde - gerek. 300 mm - bestrating kavels - aanvullen / verdichten - zand - gerek. 200 mm - n kavels - t.g.v. nieuwe parkeerstrook - ontgraven - teelaarde - gerek. 300 mm - P -> 60 x 2 m¹ - aanvullen / verdichten - zand - gerek. 200 mm - nieuw weg - afvoeren grond - afvoer overtollige grond - t.g.v. P - plaats - opgraven bestnde riool - gerek. 8 m¹-2x2 m¹ - incl. aanvull - nieuwe kavels - opgraven bestnde riool - gerek. 8 m¹-2x2 m¹ - incl. aanvull 14 - BUITENRIOLERING - t.g.v. P plaats - kollken - nieuw - riool - Ø 160 mm - nieuw tracé - naar kolken - 4x 7 m¹ - nieuwe kavels - riool - Ø 160 mm - aanwezige leiding - gerek. 10 m¹ kavel - riool - koppelen aan bestaand - hwa - Ø 125 mm - aanwezige leiding - gerek. 10 m¹ kavel - hwa - koppelen aan bestaand 15 - TERREINVERHARDING - t.p.v. kolken aansluitingen op bestaande riool - opnemen - reinigen - straatwerk - oude weg - gerek 5x5 m¹ - betonklinkers - halfsteens verband mm dik - t.p.v. nieuwe kavels - opnemen - reinigen - straatwerk - oude weg - gerek 5x5 m¹ - betonklinkers - halfsteens verband mm dik - t.g.v. P plaats - betonklinkers - halfsteens verband mm dik - nieuw - trottoirbanden - t.p.v. nieuwe weg 16 - BEPLANTING - t.p.v. nieuwe kavels - groenvoorziening - gerekend per kavel 17 - TERREININRICHTING - t.p.v. nieuwe kavels - verlichting langs kavels (weg) - nieuwe lantarenpaal 1,0 pst à 3.000, ,00 1,0 pst à 1.500, ,00 1,0 pst à 500,00 500, , ,00 1,0 st à 275,00 275,00 1,0 pst à 500,00 500,00 775,00 775, ,8 m² à 1, ,75 3,0 pst à 765, , , ,75 126,0 m³ à 7,50 945,00 84,0 m³ à 25, ,00 36,0 m³ à 7,50 270,00 24,0 m³ à 25,00 600,00 162,0 m³ à 10, ,00 96,0 m³ à 12, ,00 96,0 m³ à 12, , , ,00 4,0 st à 300, ,00 28,0 m¹ à 30,00 840,00 30,0 m¹ à 25,00 750,00 3,0 st à 125,00 375,00 30,0 m¹ à 17,50 525,00 3,0 st à 100,00 300, , ,00 75,0 m² à 3,50 262,50 75,0 m² à 15, ,00 75,0 m² à 3,50 262,50 75,0 m² à 15, ,00 120,0 m² à 25, ,00 66,0 m¹ à 30, , , ,00 3,0 st à 500, , , ,00 3,0 st à 1.450, , , , OVERIGE - onvoorzien - ca. 10% 1,0 pst à 3.461, , , ,18 Div Haarsteeg

5 K O S T E N R A M I N G OP E L E M E N T E N N I V E A U. Datum: 10 december 2007 Omschrijving: - Opdrachtgever: Integra projecten en beheer BV Haarsteeg. Tekeningen: Kavel overzichten div locaties Project: Verkavelingsstudie woonwagenterreinen Projectnummer: Div Locatie: HAARSTEEG - aan de Kavelingweg - 3 kavels en een parkeerstrook. Wijziging: ,93 Totaal ,93 Staartkosten 20% 7.614,59 Totaal exclusief BTW ,51 Totaal inclusief 19 % BTW ,14 Bandbreedte; +/- 15% bouwsom Gerek. per kavel: - 90 m² betonklinkers - 20 m¹ trottoirbanden - 50 m² betontegels - 25 m¹ kantopsluiting. - de parkeerstrook - 60 x 2 m¹ met 3 straatkolken en opsluitbanden. Niet gerekend: - vervuilde grond. Div Haarsteeg

6 Herinrichting woonwagencentra gemeente Heusden Inrichtingstekeningen woonwagencentra bijlage 1 (pagina 4 en 6) Juridische aansprakelijkheid bijlage 2 (pagina 6) Uitvoeringsvoorstellen bijlage 3 (pagina 9) Financiering bijlage 4 (pagina 16) Heusden, 31 januari

7 Inrichtingstekeningen woonwagencentra bijlage 1 Kavelingweg Haarsteeg van 2 naar 5 sportlaan Drunen van 8 naar 10 2

8 Parallelweg Heesbeen van 7 naar 8 Nassaulaan Vlijmen van 8 naar 10 3

9 Juridische aansprakelijkheid bijlage 2 Juridische aansprakelijkheid gemeente naar aanleiding van het verzoek van de gemeente Hoorn aan de landsadvocaat. Wettelijk kader: Artikel 40 van de Woningwet geeft aan dat het verboden is te bouwen zonder of in afwijking van een bouwvergunning. Een overtreding van dit verbod is op grond van artikel 108 van deze wet strafbaar. De gemeente kan tegen een overtreding handhavend optreden. Uit jurisprudentie blijk dat de gemeente, alvorens zij handhavend gaat optreden, eerst dient na te gaan of het gebouwde alsnog kan worden gelegaliseerd. Om dit te kunnen toetsen dient de bouwer alsnog een aanvraag in te dienen. Daar in zo n geval sprake is van een nieuwe aanvraag voor een nieuw bouwwerk (de wetgeving kent immers geen legaliseren) ligt het in de rede dat deze aanvraag wordt getoetst als ware sprake van nieuwbouw. De gemeente kan, indien sprake is van vernieuwen, veranderen of vergroten van het bouwwerk, op grond van artikel van het Bouwbesluit 2003 vrijstelling verlenen van de nieuwbouwvoorschriften tot het niveau van bestaande bouw, zij is hier evenwel niet toe verplicht. Daar het in dit geval met name gaat om veiligheidsaspecten lijkt een dergelijke vrijstelling niet aan de orde. Indien er zou worden getoetst aan de voorschriften bestaande bouw, zou dit bovendien betekenen dat er een premie staat op illegaal bouwen hetgeen uit oogpunt van rechtsgelijkheid niet wenselijk is. Dit betekent voor het bestaande centrum dat de bouwaanvraag aan de nieuwbouweisen uit het Bouwbesluit moet worden getoetst. Met betrekking tot de brandveiligheid betekent dit dat er tussen de woonwagens een situatie moet zijn die voldoet aan twee keer 30 min. brandwerendheid. Dit kan door brandwerendheid van het pand zelf of door het bereiken van een onderlinge afstand van de wagens van twee keer 2,5 meter. Gezien de meeste bouwsels zijn geplaatst in de periode tussen 1980 en 2001 kan worden gesteld dat er getoetst moet worden aan het Bouwbesluit dat met ingang van 1992 van kracht werd en er getoetst moet worden aan 2 keer 30 minuten dan wel twee keer 2,5 meter onderlinge afstand. Conclusie: destijds had de gevraagde bouwvergunning op grond van het Bouwbesluit moeten worden geweigerd. Al snel komt de vraag boven wie is waar voor verantwoordelijk, wie gaat dit betalen en hoe komen we dan wel tot een legale situatie. Gezien dit geen eenvoudige kwestie is heeft het college van B en W van de gemeente Hoorn op 30 maart jl. advies ingewonnen bij de Landsadvocaat (Pels Rijkcen en Drooglever). 1. Hoe ver strekt de aansprakelijkheid van de gemeente Hoorn in het geval van calamiteiten, waarbij de gemeente Hoorn niet is opgetreden tegen illegale bouw op een woonwagencentrum. Waar kunnen de bewoners c.q overtreders op aangesproken worden. Hoewel in de onderhavige situatie in het woonwagencentrum geen sprake lijkt te zijn van een reëel en onmiddellijk dreigend gevaar, is de gemeente niettemin bekend met het gegeven dat regelgeving wordt geschonden (plaatsing van bouwwerken zonder vergunning). Daarbij gaat het om schending van regelgeving die beoogt te beschermen tegen (onder meer) gezondheidsschade. Bovendien is de gemeente ervan op de hoogte 4

10 dat de illegale situatie niet voldoet aan de brandveiligheidseisen. In geval van een calamiteit zal er dus een groter gevaar op schade bestaan dan in een normale situatie. In het licht van het voorgaande is de kans groot dat onder deze omstandigheden het (verder) stilzitten van de gemeente moet worden gekwalificeerd als toerekenbaar onrechtmatig nalaten jegens eventuele slachtoffers indien het gevaar zich verwezenlijkt. Voor wat betreft de schadevergoeding zal slechts die schade voor vergoeding in aanmerking komen, die door het handhaven door de overheid ook had moeten worden voorkomen. De schadevergoedingsplicht van de gemeente kan, indien aangesproken door een benadeelde die tevens primaire dader is, worden gemitigeerd- en wellicht zelfs geheel komen te vervallen- door een beroep op eigen schuld van de benadeelde. Indien de gemeente wordt aangesproken door de benadeelde die niet op de hoogte was van de illegaliteit van de bouwwerken en het gegeven dat niet voldaan wordt aan de brandveiligheidseisen ligt dit anders. 2. Wat is minimaal nodig om tot legalisatie (bouwvergunning te komen). De gemeente kan optreden tegen illegale bouw. Wanneer deze niet vergund kan worden, moet het bouwwerk worden verwijderd of zodanig worden aangepast dat er vergunning kan worden verleend. Echter wanneer de gemeente illegale bouw te lang heeft gedoogd, komt de handhaving in het geding. Het Ministerie van VROM geeft aan dat de grens bij ca. 5 jaar ligt. De gemeente kan dan niet meer via de juridische weg afdwingen dat de illegale bouw verwijderd wordt of aangepast wordt op kosten van de bouwer. De Landsadvocaat heeft hierop basis van jurisprudentie een andere visie op. Naar mate de belangen van handhaving van regels groter zijn, zal de rechter eerder akkoord te gaan met ingrijpen na lang stilzitten door de overheid. Bij brandveiligheid, zo blijkt uit de jurisprudentie, is dit belang aanwezig. De rechter zal echter wel het gewekte vertrouwen dat de woonwagens ongemoeid zullen worden gelaten (het is immers al zo lang gedoogd) meewegen. Bij situaties die in Hoorn ontstaan zijn voor 1990 zal handhavend optreden zeer moeilijk zijn. Bij legaliseren zal formeel bij alle wagens aan nieuwbouweisen moeten worden getoetst volgens de Landsadvocaat, er is immers geen vergunning en als die nu wordt aangevraagd moet die aan de huidige regels worden getoetst. Er zijn voor bepaalde voorschriften wel ontheffingsmogelijkheden. 3. Welke inspanningsverplichting heeft de gemeente mochten de bewoners niet meewerken Tegen de achtergrond van hetgeen hiervoor is opgemerkt over de mogelijke aansprakelijkheid van de gemeente, is duidelijk dat er een inspanningsverplichting rust op de gemeente om te komen tot legalisatie van de illegale bouwwerken, en zo nodig door middel van bestuursdwang op te treden. De Landsadvocaat adviseert als volgt: 1. Allereerst zou op korte termijn een aankondiging aan alle bewoners kunnen worden gestuurd met daarin de mededeling dat sprake is van een illegale, en ook brandgevaarlijke situatie. De functie van zo n brief is tweeledig. In de eerste plaats 5

11 worden de bewoners expliciet op de hoogte gesteld van de gevaarlijke situatie en in het verlengde daarvan hun eigen verantwoordelijkheid om een en ander veiliger te maken. Deze waarschuwing is juridisch relevant voor de eventuele aansprakelijkheid van de gemeente. In de tweede plaats kan deze brief aankondiging zijn van het in de komende periode te volgen traject om tot een aanvaardbare situatie te komen. 2. Vervolgens zou door een (brandweer)deskundige een inventarisatie moeten worden gemaakt van de veiligheidssituatie op ieder van de woonwagenkavels. Weliswaar is er vorig jaar een voorstudie gemaakt om te bepalen wat de consequenties zouden zijn van het in acht nemen van afstandsnormen, maar zoals hiervoor is aangegeven ligt het in verband met een toetsing aan artikel 2:110 van het Bouwbesluit 2003 met betrekking tot bestaande bebouwing niet voor de hand om in dat geval voetstoots uit te gaan van afstandsnormen. Uit hoofde van die bepaling geldt alleen de functionele eis dat uitbreiding van brand voldoende wordt beperkt. Dat vraagt dus een beoordeling van de bebouwingssituatie per kavel, de gebruikte materialen en de eventueel te treffen voorzieningen. Bij dat laatste kan gedacht worden aan de meest ingrijpende optie (verhuizing van de woonwagens) maar wellicht ook minder ingrijpende opties als het verwijderen van bijgebouwen, het brandwerend maken van gevels en/of het plaatsen van brandmuren tussen de verschillende woonwagens. 3. Zodra de inventarisatie is afgerond, en derhalve bekend is welke maatregelen toereikend zouden kunnen zijn om de uitbreiding van brand voldoende te beperken, zou per woonwagen maatwerk moeten worden verricht. Daarbij zou in overleg met de bewoners kunnen worden bepaald wat de meest doelmatige en minst bezwarende oplossing is. Vanzelfsprekend ligt de verantwoordelijkheid daarvoor in de eerste plaats bij de bewoners, maar daarnaast zou ook van gemeentewege kunnen worden bevorderd dat er een aanvaardbare situatie wordt bereikt. Daarbij zou bijvoorbeeld kunnen worden gedacht aan een subsidieregeling waarbij de bewoners een bijdrage ontvangen in de te treffen voorzieningen, en bijvoorbeeld ook aan het creëren van enkele nieuwe plaatsen, te denken valt in de directe omgeving van het centrum waar bewoners naartoe zouden kunnen verhuizen. Daarmee wordt voor die wagens in ieder geval een brandveilige situatie gecreëerd, terwijl tegelijkertijd de overgebleven wagens meer ruimte wordt gegeven. De aldus te kiezen oplossing zou door de betrokken bewoners in een bouwaanvraag moeten worden vastgelegd, die vervolgens door de gemeente wordt beoordeeld. Als dat overleg niet vrijwillig tot resultaat leidt, zou u vervolgens in laatste instantie tot uitvaardigen van een bestuursdwangaanschrijving kunnen overgegaan. Als door de betrokken bewoners geen bouwaanvraag is ingediend, zou die bestuursdwangaanschrijving moeten uitgaan van de meest vergaande optie verwijderen van het complete bouwwerk. Vanzelfsprekend zal dat op veel verzet stuiten, maar door zowel aan de bewoners als aan de rechter te laten zien welk zorgvuldig voortraject er aan die aanschrijving vooraf is gegaan, kan duidelijk worden gemaakt dat er in het betrokken geval geen andere oplossing is. 6

12 Uitvoeringsvoorstellen bijlage 3 Doelstelling Het doel is om een herinrichting van de woonwagencentra in gemeente Heusden met de volgende uitgangspunten te realiseren: - de brandveiligheid verbeteren waarbij voldaan wordt aan de wettelijke eisen; - het zo nodig vergroten van de standplaatsen zonder aantasting van kwaliteit van de openbare ruimte; - het minimaal handhaven van het huidige aantal standplaatsen; - eventueel uitbreiden van het aantal woonplekken om de wachtlijst in te lossen; - geen bedrijfsactiviteiten toestaan; - zoveel als mogelijk rekening houden met de wensen van de bewoners; - zoveel als mogelijk aanbieden van huurwoningen ter vervanging van de woonwagens; - traditionele woningbouw zoveel als mogelijk stimuleren, een aangepaste herinrichting realiseren, passend binnen de financiële kaders; - eigen woningbezit stimuleren door de verkoop van standplaatsen; - een open wijkstructuur om o.a. handhaving te vergemakkelijken. * Opgemerkt wordt dat na herinrichting de overgebleven huurstandplaatsen, huurwoonwagens en huurwoningen kunnen worden overgedragen aan de woningcorporatie. Om de kosten anno 2007/2008 zoveel mogelijk te beperken, worden de volgende maatregelen voorgesteld: Aangepaste herinrichting met minimale verbeteringen, waarbij in ieder geval voldaan wordt aan de brandveiligheidseisen en de bouwregelgeving; Zoveel als mogelijk woonwagens vervangen door huurwoningen; Zoveel als mogelijk standplaatsen verkopen aan eigenaren van woonwagens. Zoveel als mogelijk voorkomen van dure verplaatsingen, Verplaatsingkosten die in geen verhouding staan met de waarde van de huidige woonwagen verminderen doormiddel van uitkoop; Verhuizing zoveel mogelijk door bewoners zelf laten regelen op basis van een vergoeding; Geen nieuwe aparte sanitaire units; Geen vervanging van standplaatsen buiten de bestemmingsplangrenzen waardoor aankoop van grond voorkomen wordt en dure investeringen in de infrastructuur overbodig zijn. 7

13 Voorstellen: Het vergroten van een aantal bestaande standplaatsen om aan de brandveiligheidseisen te voldoen en het realiseren van nieuwe standplaatsen en huurwoningen. Als gevolg van het noodzakelijk vergroten van standplaatsen de eventuele gevolgen van een huurverhoging accepteren. Het mogelijk maken dat eigenaren van woonwagens de standplaats kunnen kopen. Indien het kopen niet mogelijk wordt de huurovereenkomst gecontinueerd. Het vaststellen van de koopprijs van standplaatsen en deze jaarlijks aan te passen aan het geldende prijspeil. De huurwoonwagen vervangen door een huurwoning. Het laten bepalen van de actuele waarde van de legale opstallen, zodat een vergoeding mogelijk is bij koop door de woonwagenbewoner. Definitieve toewijzing van standplaatsen aan eigenaren van woonwagens gebeurt pas, als bekend is of de woonwagen in kwestie voldoet aan de bouwregelgeving en een bouwvergunning afgegeven kan worden. Het beschikbaar stellen van middelen, zodat eigenaar-bewoner uitgekocht en woonwagens aangekocht kunnen worden. Verhuis- en herinrichtingskosten door de gemeente/verhuurder te laten betalen, met een maximum van 5.000,- voor bewoners die naar een nieuw onderkomen verhuizen. Het beschikbaar stellen van financiële middelen voor het vergoeden van de kosten voor verplaatsingen, voor bouwaanvragen, leges, e.d. Bestemmingsplannen wijzigen zodat woningbouw mogelijk wordt. Het instellen van een projectgroep met de opdracht het gemeentelijke woningbezit (huurwoonwagens en huurstandplaatsen) van de woonwagencentra over te dragen aan de woningcorporatie 8

14 Motivering van de voorstellen 1. Het vergroten van een aantal bestaande standplaatsen om aan de brandveiligheidseisen te voldoen en het realiseren van nieuwe standplaatsen en huurwoningen. Om aan de brandveiligheidseisen te kunnen voldoen, moeten de standplaatsen vergroot worden. Dat kan door één of meer wagens naar een nieuwe standplaats te verhuizen of door één of meer wagens te vervangen door een woning of woningen. Woningen nemen minder ruimte in beslag dan woonwagens. De eisen ten aanzien van de brandwerendheid zijn voor woningen hoger dan voor woonwagens en de woningen kunnen daardoor dichter op elkaar geplaatst worden. De vrijgekomen ruimte wordt dan verdeeld over de resterende standplaatsen. 2. Als gevolg van het noodzakelijk vergroten van standplaatsen eventuele gevolgen van een huurverhoging accepteren. Als gevolg van het vergroten van de standplaatsen wordt de huurprijs van de standplaatsen hoger. Deze wordt na de herinrichting berekend aan de hand van het aantal vierkante meters. 3. Het mogelijk maken dat eigenaren van woonwagens de standplaats kunnen kopen. Bij het niet kopen is, wordt de huurovereenkomst gecontinueerd. Bewoners die hiervoor de financiële mogelijkheden hebben, kunnen vanaf 2008 de eigen standplaats kopen. De oppervlakte van de standplaatsen is standaard ± 200m² met een maximum van 300m². Uitzonderingen zijn mogelijk in geval van grote woonwagens of bij eventuele verkoop van standplaatsen. Bij de inrichting van het terrein wordt hiermee rekening gehouden. Indien een woonwagenbewoner om een grotere standplaats vraagt, wordt bezien of dit in te passen is in het plan. Bij een positieve beoordeling worden de meerkosten verrekend in de huur- of de koopprijs. Op dit moment worden de standplaatsen verhuurd door de gemeente Heusden. Bij de herinrichting moet een goede mix worden gevonden tussen standplaatsen die worden verhuurd en standplaatsen die te koop worden aangeboden. In verband met het beheer en de overdracht van eigendom zijn de volgende combinaties mogelijk: huurstandplaats huurwoonwagen/huurwoning en koopstandplaats koopwoonwagen/woning. 4. Het vaststellen van de koopprijs van standplaatsen en deze jaarlijks aan te passen aan het geldende prijspeil. Verkoop standplaatsen 9

15 Uitgangspunt in het plan van aanpak is de aankoop van standplaatsen door de bewoners. Op grond van dat de huidige huurders in aanmerking komen voor de aankoop van de huurstandplaatsen is het niet meer dan logisch dat de koopprijs gebaseerd wordt op de prijs 100,- pm². Argumenten hiervoor zijn: de specifieke locaties voor de doelgroep en het feit dat de kavels gekocht zullen worden door de zittende bewoners. Voorgesteld wordt de kavelprijs als volgt te bepalen: Kavels/standplaatsen à 100,- pm² (prijspeil 2007) exclusief BTW, kosten koper. Aan te bieden nieuwe koopkavels à 100,- pm² (prijspeil 2007) exclusief BTW, kosten koper. 5. De enige huurwoonwagen aan de Haarsteeg vervangen door een woning, die positief c.q. budgettair neutraal te exploiteren zijn. Streven om alternatieve woonvormen te realiseren. Hierbij dient meer dan bij woonwagens de nadruk te liggen op duurzaamheid. Gedacht wordt aan woningen waarvan de afschrijvingsduur tussen de 40 en 50 jaren ligt. Er is voldoende informatie voor handen over verschillende type woningen. Deze woningen zijn zo ontworpen dat ze goed passen tussen de wagens. Een woning kopen wordt ook mogelijk. De koopprijs ligt rond de ,- inclusief standplaats/kavel. De standplaats/kavel is onlosmakelijk verbonden met de woning c.q. eigen wagen en moet dan ook gekocht worden. Het aantal woningen dat gebouwd gaat worden, hangt af van de vraag. Bezitters van een eigen woonwagen kunnen ook in aanmerking komen voor een huurwoning. 6. Inrichting kavels/standplaatsen. Berging en sanitair Uitgangspunt is dat elke standplaats één vaste berging heeft. In het geval de standplaats wordt gerealiseerd voor een eigen woonwagen zonder sanitaire voorzieningen, dan wordt in de berging een douche en toilet aangebracht. Mocht de woonwagenbewoner al beschikken over sanitair in de eigen woonwagen, maar doet hij echter het verzoek ook sanitair aan te brengen in de berging, dan is dit tegen meerkosten mogelijk. De meerkosten zullen in de huurprijs dan wel koopprijs worden verrekend. Overige opstallen Uit onderzoek blijkt dat er op de woonwagencentra diverse opstallen naast de woonwagen staan. Uitgangspunt is dat bij de herinrichting naast de berging en de woonwagen in principe geen overige opstallen kunnen worden toegestaan. Dit is uiteraard afhankelijk van de ruimte en de voorschriften in de nieuwe bestemmingsplannen. 7. Definitieve toewijzing van standplaatsen aan eigenaren van woonwagens gebeurt pas, als bekend is of de woonwagen in kwestie voldoet aan de bouwregelgeving en een bouwvergunning afgegeven kan worden. 10

16 Eigen woonwagens en het Bouwbesluit Een technisch onderzoek maakt duidelijk dat op de woonwagencentra veel eigen woonwagens staan, die niet (meer) aan de bouwregelgeving voldoen. Dit houdt in dat deze eigen woonwagens niet geplaatst kunnen worden op een nieuwe standplaats/kavel. Voorzover de gemeente bepaalde standplaatsen reserveert voor woonwagens die in eigendom toebehoren aan de bewoners dient pas tot toewijzing van die betreffende standplaats overgegaan te worden op het moment dat met zekerheid te zeggen is dat de eigen woonwagen voldoet aan de bouwregelgeving en er een bouwvergunning op afgegeven kan worden. Hiermee wordt voorkomen dat de gemeente voor een voldongen feit wordt geplaatst. 8. Het beschikbaar stellen van middelen, zodat eigenaar bewoners uitgekocht en woonwagens aangekocht kunnen worden. Wanneer woonwagens zoveel als mogelijk vervangen worden door exploitabele woningen in de huursector, betekent dit dat volstaan, kan worden met het uitkopen c.q. aankopen. Er zijn dan geen kosten voor het verplaatsen en er wordt geen beroep gedaan op extra grond in verband met het oplossen van de brandonveilige situatie. De kosten voor de uitkoop c.q. aankoop zijn afhankelijk van de waarde van de woonwagen. 9. Verhuis- en verplaatsingskosten door de gemeente te laten betalen, met een maximum van 5.000,- voor bewoners die naar een nieuw onderkomen verhuizen. Verhuiskosten(vergoeding) De gemeente streeft er naar de kosten voor de verhuizing van de woonwagenbewoners zoveel mogelijk te beperken. De kosten gemoeid met de verplaatsing van de woonwagen en dergelijke komen voor rekening van de gemeente. De verhuiskostenvergoeding is bedoeld als tegemoetkoming in de kosten die met de verhuizing gemoeid zijn. Ook het toekennen van deze vergoeding heeft te maken met het feit dat het om een gedwongen verhuizing gaat. Een onderscheid moet gemaakt worden tussen bewoners die met hun huidige huurwagen of eigen woonwagen naar een nieuwe standplaats verhuizen en bewoners die vanuit hun eigen woonwagen naar een huurwoonwagen of een (huur)woning verhuizen. De eerste groep maakt voor de verhuizing minder kosten. De tweede groep maakt meer kosten. Er wordt immers een nieuwe woonwagen of woning betrokken. De mensen van de wachtlijst die in aanmerking komen voor een kavel/standplaats kunnen geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. De kosten die een verhuizing van een wagen naar een woning met zich meebrengen worden door de gemeente vergoed tot een maximum van 5000, Het beschikbaar stellen van financiële middelen voor het vergoeden van de kosten voor verplaatsingen, voor bouwaanvragen, leges, e.d. Verplaatsingskosten 11

17 De verplichte verhuizing van de woonwagen inclusief aanbouw wordt in principe door de bewoner zelf gedaan. De gemeente draagt bij in de kosten van het verhuizen van de woonwagen. Dit geldt voor de huurwagen en voor de wagens in eigendom. De gemeente biedt de bewoner(s) de mogelijkheid zelf voor de verhuizing zorg te dragen. Indien de bewoner(s) van deze mogelijkheid gebruik maken krijgen zij een nader te bepalen bedrag uitgekeerd ongeacht de kosten die ze feitelijk kwijt zullen zijn aan verplaatsing. Als uitgangspunt wordt een taxatie van de economische waarde genomen. In het geval dat de bewoners van het aanbod geen gebruik maken, zal de gemeente de verplaatsing via een erkende verhuizer laten verzorgen. Dit laatste is voor de gemeente financieel minder aantrekkelijk. Vanzelfsprekend dient men bij het transport over alle noodzakelijke vergunningen te beschikken met betrekking tot de toegestane hoogte, breedte en lengte in het kader van de verkeerswetgeving. Overige kosten Met het uitplaatsen van de woonwagenbewoners naar de nieuwe standplaatsen zijn verschillende kosten gemoeid. Naast de verplaatsingskosten en de verhuiskosten, moet hierbij gedacht worden aan de kosten voor het opstellen van de bouwtekeningen van de woonwagen ten behoeve van de bouwaanvraag, de bouwaanvraag zelf (inclusief welstandstoets en evt. vrijstellingsprocedure), de evt. urgentieverklaring, het uittreksel geboorteregister, de bemiddeling- en legeskosten. Deze kosten komen voor rekening van de gemeente. Hierbij moet ernaar gestreefd worden om de kosten rechtstreeks bij de gemeente te leggen. Vanuit efficiencyoverwegingen is declaratie door de woonwagenbewoners zelf niet wenselijk. Met de woningbouwvereniging en de verschillende gemeentelijke diensten zullen hierover afspraken gemaakt moeten worden. 11. Aanleg extra bouwkavels ten behoeve van de ingeschrevenen op de wachtlijst voor standplaatszoekende. Op de diverse woonwagenlocaties is het mogelijk het aantal plaatsen uit te breiden. Sinds 1996 hanteert de gemeente Heusden een wachtlijst voor standplaatszoekende. Op deze wachtlijst staan sinds 1996 ± 10 personen ingeschreven. Om de kosten voor de herplaatsing van de diverse gezinnen op de diverse locaties (in verband met de verplaatsing om te voldoen aan de brandveiligheid) rendabel te maken, is de aanleg van extra kavels een mogelijkheid. Er is voldoende ruimte om ± 8 kavels te realiseren die kunnen worden aangeboden aan de standplaatszoekende. Daarmee kan in één keer de wachtlijst voor ene groot gedeelte worden ingelost. Bij vaststelling van dit plan wordt tevens besloten om de wachtlijst voor standplaatszoekende te sluiten. Kandidaten voor een standplaats kunnen zich via het reguliere inschrijvingssysteem voor woningzoekende inschrijven bij de woningbouwvereniging. 12. Bestemmingsplannen wijzigen zodat woningbouw mogelijk wordt. 12

18 De huidige bestemmingsplannen moeten worden herzien. Onder andere de mogelijkheid om woningbouw te realiseren zal moeten worden toegevoegd alsmede het gebruik van de grond voor het oprichten van opstallen. 13. Het instellen van een projectgroep met de opdracht om het gemeentelijk woningbezit (huurwoonwagen/ huurwoning en huurstandplaatsen) van de woonwagencentra over te dragen aan Woonveste. Het gemeentelijke woningbezit op de woonwagencentra (huurstandplaatsen en de huurwoonwagen/woning zal worden overgedragen aan Woonveste. Bewoners krijgen de gelegenheid om hun standplaats te kopen en of een woning in eigendom te verwerven. Het proces van overdracht moet nog gestart worden. Afspraken hieromtrent kunnen worden opgenomen in een intentieovereenkomst met bijbehorend stappenplan. Planologische stand van zaken Bestemmingsplankader Het verdient grote aanbeveling om binnen de juridisch planologische kaders te blijven opereren. In verband hiermede wordt aanbevolen met de betrokken bewoners gesprekken te gaan voeren over bouwplannen die binnen de hoogtebepalingen van het bestemmingsplan passen. Bezwaren Natuurlijk blijven de gebruikelijke bezwaar/beroepsmogelijkheden tegen verleende bouwvergunningen (en vrijstellingen) gehandhaafd. Tegen de te verlenen bouwvergunningen kan binnen 6 weken na bekendmaking bezwaar worden ingediend. Tevens kan bij de rechtbank een verzoek om voorlopige voorziening worden ingediend. Tegen het oordeel op het bezwaarschrift kan beroep en zelfs hoger beroep worden ingesteld. Een bezwaar- of beroepschrift heeft geen schorsende werking. Een verzoek om voorlopige voorziening kan echter wel ertoe leiden dat niet direct met de plaatsing van de woonwagens begonnen kan worden. In principe kan een verzoek om voorlopige voorziening in de bezwaarschriftenfase tot een vertraging van slechts enkele weken leiden. Wanneer een verzoek om voorlopige voorziening in de beroepsfase wordt ingediend kan de vertraging maanden gaan bedragen. 13