Fusievragen Eerste mail

Transcriptie

1 Fusievragen Vragen via de Eerste mail De vereniging staat er financieel goed voor dus dat is geen fusie reden. Klopt, de vereniging staat er momenteel financieel goed voor. Dat is ook niet de directe reden tot fusie. De financiële positie verandert wel snel de komende jaren door nieuwbouw en andere noodzakelijke vernieuwingsplannen, waarbij we ook voor de doorstroming van middeninkomens duurdere huurwoningen willen bouwen. Het blijft gezien de nieuwe regels in de Woningwet een vraag of de banken leningen willen geven voor de midden dure huurwoningen. Per 1 juli stopt de overheidsgarantie voor deze leningen. Enkel voor sociale huurwoningen en zaken zoals wonen met zorg (Thomashuis en Herbergier) worden nog overheidsgaranties verstrekt. Ook de rente is daardoor ca. 1,5% hoger. 200 duurdere woningen bouwen, wat het eerdere plan was, is absoluut niet mogelijk. 100 zoals nu gepland is beter mogelijk, maar de vraag is ook of banken een kleine Woningbouwvereniging willen financieren. Zij kijken zeker ook naar het bedrijfsrisico. Als laatste noem ik nog, dat de financiering steeds voor maximaal 10 jaar wordt gegeven (i.p.v. 50) en het maximaal ca. 50% van de investering is. De rest moet je zelf financieren (uit bijvoorbeeld verkoop van woningen) Stop met geld steken in zaken zoals het Thomashuis/Medisch Centrum/Woningen boven de Miereakker, Naomi s dagwinkel en meer huurwoningen in Westveen o Het project Thomashuizen/Herbergier betreft een project wat (volgens de nieuwste regels) volledig gefinancierd wordt met overheidsgarantie en de investering met de bijbehorende huur is kostendekkend. Wat wij noemen, mensen met een lager inkomen en die zelf niet in staat zijn om een huis te kopen om lichamelijke of geestelijke reden, horen absoluut tot de groep die wij als maatschappelijke organisatie willen huisvesten. Hier gaat het om mensen met dementie en een verstandelijke beperking. o Voor de Mierakker lag er een contract dat wij alle woningen zouden afnemen. Dat is gebogen in 12 woningen en het restant dat niet zou worden verkocht. In deze onderhandelingen zijn de prijzen scherp bijgesteld. Daarmee hebben we voor de grote groep senioren (vergrijzing) juist 17 prima woningen toe kunnen voegen. Grotendeels sociale huurwoningen en enkele voor de senioren met middeninkomens die zo konden doorstromen uit sociale huurwoningen. o Voor de Naomi s dagwinkel is destijds gekozen om de leefbaarheid in Driebruggen te versterken. Anders zou er in het geheel geen winkel meer zijn voor de dagelijkse boodschappen. Nieuwe investeringen op dit vlak zijn nu overigens niet meer te verwachten. o Ook over het medisch centrum is jarenlang gesproken. Om een goede kern te krijgen in Reeuwijk voor wonen/zorg/welzijn/winkelen met het gemeentelijke beleid pact van Zavelberg is destijds besloten dat wij de oude school kochten van de gemeente en die hebben verbouwd. Het project is, net als Naoimi s dagwinkel grotendeels gefinancierd met een lening van de bank. De kosten van het project in vergelijking met de huur levert meer dan een kostendekkende exploitatie op. Er gaat dus geen geld in van de sociale huurwoningen. o Het is juist dat wij in eerste instantie 1 appartementenblokje zouden realiseren. Het klopt dat de ontwikkelaar(timpaan) het project eerst niet vlot kon trekken omdat de woningen niet verkocht werden. Uiteindelijk hebben wij met de

2 gemeente en ontwikkelaar onderhandeld omdat wij nog graag een aantal goede seniorenwoningen wilde toeveoegen. Dat betekent dat de grondprijzen ook lagere prijzen zijn geworden ( sociale huur) en de bouwkosten zelf hebben mogen uitonderhandelen met Vergeer en Goudriaan. Wij hebben dus geen extra kosten gemaakt ten gunste van de ontwikkelaar en krijgen nog eens 22 prima seniorenwoningen. Grotendeels sociale huurwoningen en enkele midden dure huurwoningen voor de doorstroming van senioren met een hoger inkomen uit onze huurwoningen. Er is op die avond ook vele keren het woord geborgd gebruikt. Daar is dus op geen enkele manier uitleg aangegeven wat dat precies inhoudt wat betreft het kostenplaatje en de tijdsduur. Wat betekent dit voor de openingstijden van een kantoor en voor hoeveel tijd. Welke zaken worden daar behandeld. Wat betreft het borgen van afspraken. In de vergadering is aangegeven dat de Raad van Toezicht en de directie zullen toezien op de borging en enkele punten, zoals de garantie voor een kantoor voor de komende periode, ook bij de huurdersraad geborgd kunnen worden. Ik snap uw zorg, maar u kunt erop vertrouwen dat ook uw Raad van Toezicht en de directie zorgen dat de afspraken bij fusie goed worden vastgelegd in een document fusieafspraken. Dat zullen wij ook met de nieuwe huurdersraad afstemmen Tweede mail Tijdens de ALV van 8 juni 2015 zal gestemd worden over het voorstel om WBV Reeuwijk om te zetten in een stichting. Volgens de statuten van WBV Reeuwijk dient een dergelijk besluit genomen te worden met ten minste twee derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering waar ten minste de helft van de leden aanwezig is. a. Op de ALV van 14 april 2015 heeft de heer Gestel gezegd dat volgens wettelijke bepalingen, welke boven de statuten gaan, de omzetting van WBV Reeuwijk in een stichting de instemming vereist van ten minste 90% van de aanwezige leden op de ALV van 8 juni Waar is dit vereiste terug te vinden in de wetgeving? b. Blijft daarbij de bepaling dat minimaal de helft van de leden aanwezig moet zijn van kracht? Waarom wel/niet? c. Hoeveel leden heeft WBV Reeuwijk? Ondanks dat in de statuten inderdaad staat dat wijzigingen in de statuten door 2/3 van het aantal uitgebrachte stemmen besloten kan worden, is, na een check bij de Notaris en een andere juridische specialist gebleken dat de wet hier boven gaat. Er wordt verwezen naar het ondernemingsrecht en specifiek daarbinnen het verenigingsrecht. Daarin is bepaald dat dergelijke belangrijke besluitenenkel genomen kunnen worden indien 90% van de aanwezige leden daarmee instemt. Een vereiste van een minimaal aantal leden is enkel opgenomen bij artikel 36 m.b.t. ontbinding. Hier is geen sprake van, het betreft een statutenwijziging, aldus de juristen.

3 Het aantal leden per 31 december 2014: In de notulen van de ALV van 14 april wordt vermeld, als voordeel van een fusie, dat de zeggenschap van de huurders wordt versterkt.2 Tijdens de ALV is dit ook inderdaad meerdere malen gesuggereerd. De oprichting van een huurdersorganisatie staat echter volstrekt los van de fusie. Feitelijk had deze huurdersorganisatie er al moeten zijn. Er is daarom ook tijdens de ALV benoemd dat er een huurdersorganisatie wordt opgericht, ongeacht of de fusie doorgaat of niet. Ons inziens is de bewering, dat een fusie de zeggenschap van huurders versterkt, dan ook feitelijk onjuist. Deelt u deze opvatting? Zo nee, waarom niet? Er zijn de afgelopen jaren oproepen gedaan om tot een huurdersraad te komen. Helaas werd aan deze oproep niet tot nauwelijks gehoor gegeven. Met het oog op de fusie en om daarmee de lokale belangen te borgen, heeft de directie gemeend dat dit belang zo groot is dat er huurders persoonlijk zijn benaderd. Dit heeft geleid tot de werkgroep huurdersraad i.o. Na de ledenvergaderingen van december en april hebben zich nog meer huurders aangemeld. Dat is fantastisch. De werkgroep maakt snelle vorderingen. Daarmee wordt de zeggenschap versterkt, omdat al hetgeen in de overlegwet huurders verhuurder nu echt inhoud kan krijgen. Onderwerpen m.b.t. informatierecht, (gekwalificeerd) adviesrecht, agenda en overlegrecht die de belangen van de huurders aangaan. Zaken die statutair niet aan de algemene ledenvergadering zijn verbonden. Gesteld kan dus worden dat de persoonlijke benadering met het oog op de fusievoornemens en de voornemens op zich, nu hebben geleid tot de komende oprichting. Daarmee kunnen, bij een mogelijke fusie, de lokale huurdersbelangen goed geborgd worden. Zoals in de vergadering van april jl. aangegeven kan een huurdersraad uiteraard ook functioneren zonder fusie. Niettemin vraagt goed overleg en professionele ondersteuning het nodige van de vergadering. Nu is ook voor de oprichting deskundige ondersteuning (Atrive) ingehuurd. Deze kosten leiden uiteraard weer tot extra bedrijfskosten. Dit, terwijl dat ook juist een van de punten van de fusieoverwegingen zijn. Deskundigheid in huis, zodat er geen expertise ingehuurd hoeft te worden. De kennis en ervaring met twee huurderverenigingen is bij Mozaïek Wonen in huis aanwezig. Stel woningbouwvereniging Reeuwijk is omgezet in een stichting, en komt op het punt van fuseren met Mozaïek Wonen. Is instemming van de huurdersraad dan noodzakelijk om de fusie door te laten gaan? (M.a.w. heeft de huurdersorganisatie instemmingsrecht m.b.t. de fusie?) Ja, In de nieuwe Woningwet die ingaat per 1 juli a.s. heeft de huurdersraad en de gemeente instemmingsrecht. Het uiteindelijke oordeel is aan de minister.

4 De hoge bedrijfslasten van WBV Reeuwijk worden genoemd als zwaarwegend argument voor de fusie. De kosten voor externe inhuur spelen hierin een grote rol. Vanwege de beperkte omvang van de organisatie is het immers onmogelijk om alle nodige expertise zelf in huis te hebben. Om deze kosten te verminderen zou gekozen kunnen worden voor het opzetten van een shared service center (SSC) met één of meer andere corporaties. In dit SSC kan de expertise samengebracht worden, en werk efficiënt verdeeld worden over het beschikbare personeel. Externe inhuur kan hiermee verminderd worden, omdat het voor een dergelijk SSC mogelijk zal zijn om meer expertise zelf in huis te halen. Is de besparing op externe inhuur, zoals die verwacht wordt voor de fusie, ook op deze wijze haalbaar? Waarom wel/niet? Er zijn ( zie vorige vraag) eerder verkennende gesprekken gevoerd over samenwerking/samen delen van bijvoorbeeld iemand op personele, financiële, beleidsmatig of fiscale zaken. Daaruit is gebleken dat de samenwerking van klein plus klein onvoldoende is om tot kostenreductie te leiden. Daarnaast levert ook een gezamenlijk personeelslid extra kosten op, maar wellicht wat minder dan commerciële inhuur. Inhuur (in welke vorm ook) brengt sowieso ook extra BTW lasten met zich mee, die niet aftrekbaar zijn omdat het verhuren van woningen ook is vrijgesteld van BTW. De splitsing DAEB/niet-DAEB brengt kosten en risico's met zich mee voor WBV Reeuwijk. a. In het verslag van het fusieonderzoek wordt feitelijk gezegd dat de geplande bouw van 100 niet-daeb woningen niet financieel rendabel zal zijn.3 Is dat juist? In de nieuwe wetgeving worden niet-daeb woningen gezien als commerciële activiteiten. Dat betekent (zie eerdere vraag) dat de leningen zonder borging van de overheid via banken aangetrokken moeten worden. Om de doorstroming te bevorderen, wij hebben een heel erg lage zogenoemde mutatiegraad en een relatief hoog percentage scheefwoners, vinden wij het van belang ook voor de middeninkomens huurwoningen te bouwen. We hebben dat in het kader van de nieuwe woningwet waarin de regels erg streng zijn geworden voor deze activiteiten, doorgerekend. Maar nog niet finaal omdat alle gegevens waaraan we moeten voldoen nog niet zijn vastgesteld. Eerste grove berekeningen geven aan dat dit financieel mogelijk is. De eerdere plannen voor 200 woningen in ieder geval niet. Honderd woningen lijkt financieel mogelijk, maar de vraag is of een bank dat wil financieren, dus of we een lening krijgen. Zij kijken naar de omvang en naar het object(vastgoed). Daarbij moeten we wel alle verkoopopbrengsten dan inzetten en waarschijnlijk nog enkele tientallen woningen overhevelen naar het zogenoemde niet DAEB omdat we de financiering voor ca. 50% zelf moeten lenen (intern). Ook worden er rendementseisen gesteld, die het bij een huur, die wij voor de doorstroming van middeninkomens voor ogen hebben, van 850,- qua bouw- en grondkosten nog niet makkelijk maken. Kortom, nog niet in detail duidelijk en onduidelijk hoe banken hiermee omgaan naar ons als kleine corporaties. Als grote partij heb je natuurlijk veel meer kasstromen uit o.a. verkopen. Dus het interne deel is dan makkelijker te financieren. Ook zal een bank anders kijken naar een financiering van 100 woningen op de ca ipv 1000 woningen.

5 b.wat is de huidige omvang van het niet-daeb bezit (aantal woningen, evt. aantal andere objecten) van WBV Reeuwijk? En zal dit naar verwachting financieel rendabel zijn, rekening houdend met de financiële gevolgen van de nieuwe wetgeving? Zoals gezegd, de precieze factoren waar wij mee rekenen moeten, zijn nog niet bekend. Het medisch centrum en de Winkel in Driebruggen (beide niet DAEB) zijn bij de oplevering voor ca. 60% extern gefinancierd. Maar slechts voor de eerste 10 jaar. Daarna moeten we afwachten of de banken het als vervolg gaan financieren. Het percentage waarmee we moeten rekenen (rendement) moet de minister nog bepalen. Daarnaast hebben we een tiental woningen in de middendure huur (o.a). Raadhuisweg. En daarbij binnenkort 4 woningen Maxima fase II, nog 5 woningen in project de Miereakker en circa. 5 a 6 woningen in Westveen II. Bestaande niet Daeb (woningen) en in uitvoering zijnde plannen mag je intern financieren. c. Is het afzien van de bouw van niet-daeb woningen (en wellicht zelfs het afstoten van bestaand niet-daeb bezit), vanuit financieel oogpunt, een reële optie om WBV Reeuwijk als zelfstandige corporatie ook in de toekomst financieel gezond te houden? Waarom wel/niet? Dat is niet het belangrijkste. Het gaat om het volkshuisvestelijke feit. Zorgen voor de doorstroming. Zorgen voor (m.n. ouderen) middeninkomens. Middeninkomens kunnen amper een koopwoning financieren en ouderen willen meest niet meer kopen. De gemeente vraagt daar ook om. Met de doorstroming de sociale huurwoningen voor sociale inkomens vrijspelen. d. Zijn er niet-financiële bezwaren tegen de onder c. omschreven strategie? Zo ja, welke? Zie eerdere antwoorden op deze vraag (A en B) In het onderzoeksrapport staat als aanvullende voorwaarde voor fusie vanuit Mozaïek Wonen vermeld: 'Meer investeringsruimte in het werkgebied van MW'.4 Welke voordelen worden er aan de zijde van Mozaïek Wonen behaald door de fusie, waardoor deze extra investeringsruimte ontstaat? Er wordt een groot efficiëntievoordeel behaald. Zo n ,- per jaar. Het levert een investeringsruimte op van 11 miljoen. Die kan door de fusieorganisatie ingezet worden. Voorbeelden als mogelijkheid zijn gegeven in het rapport. Bijvoorbeeld lagere huurverhogingen (m.n. Reeuwijk) sneller of meer investeringen in energie beperkende maatregelen (hele werkgebied), extra nieuwbouwinvesteringen (waar het meest nodig is).