Aangepaste agenda. Feestelijke oprichting huurdersvereniging Wbv. Reeuwijk. Korte koffiepauze. Opening Algemene ledenvergadering (gasten)

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Aangepaste agenda. Feestelijke oprichting huurdersvereniging Wbv. Reeuwijk. Korte koffiepauze. Opening Algemene ledenvergadering (gasten)"

Greta van de Brink
7 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 1 Aangepaste agenda Feestelijke oprichting huurdersvereniging Wbv. Reeuwijk Korte koffiepauze Opening Algemene ledenvergadering (gasten) Notulen van de algemene ledenvergadering dd Mededelingen en ingekomen stukken. Voortgang fusieplannen Toelichting en goedkeuring jaarverslag/jaarrekening Rondvraag Sluiting

2 Aftrap Directeur De werkgroep legt uit De notaris bekrachtigt 2

3 3 Mededelingen: Voortgang nieuwbouw I Westveen II: 22 sen. appartementen. 17 sociaal 5 midden-duur Oplevering januari 2016 Maxima fase II Fase 2 in aanbouw. 28 seniorenappartementen, huiskamer Fysio en administratie/verzekering. Oplevering 1 juni/opening eind augustus

4 4 Mededelingen Voortgang nieuwbouw II Maxima fase III Onderzoek marktkansen Thomashuis- Open huis 4 juli Herbergier Pijplijn: Oude Tol 6 GGB multi doelgroep-woningen Bouw Groendijk: idem 2 x 6: 2016/ /2019

5 5 Mededelingen: Nieuwe woningwet (Novelle) I *Vereniging -Benoemen (na voordracht) RVT eindigt *Huurdersraad -Instemming fusie -Partij prestatieafspraken *Werkterrein corporaties:-prioriteit sociale woningbouw, -Leefbaarheid beperkt tot direct om complex, -Maatschappelijke ruimte enkel als onderdeel sociaal bezit. *DAEB/niet DAEB: -Dure huur > 700,- mag mits gemeente/belegger en WSW akkoord geeft. -financierbaar? -Relatie met onze planning: 100 toevoegen

6 6 Mededelingen: Nieuwe woningwet (Novelle) II *Administratie/financiën:-Duurdere huur, medisch centrum, plint Maxima, winkel -Splitsen. Twee bedrijfsonderdelen gezond -1/1/2017 na overleg huurdersraad/gemeente - Niet DAEB extern financieren (duurder/kans?) -Jaarverslag 2 maanden eerder - Begroting/plannen eerder (1/7 gemeente) *Passend toewijzen: *Extern Toezicht *Toezicht en bestuur *Regelementen -Vanaf % van HT ontvangers in woning onder fiatgrens huurbeleid/financiele impact -Nieuwe woonautoriteit -Goedkeuring minister, na Fit en propertytest -Verplichte studie :Aanpassen/aanscherpen

7 7 Mededelingen Woonvisie Gemeente met ondersteuning van corporaties maken nw. Woonvisie Vijf thematafels: Beschikbaarheid Betaalbaarheid Duurzaamheid Wonen en Zorg Wijk- en dorpsgericht werken Onze huurdersraad i.o. bij twee tafels betrokken Na de zomer -> start prestatieafspraken: klaar eind 2015

8 8 Mededelingen Nieuwe huisvestingsverordening Waarom? Basis: nieuwe landelijke regels enkel in overleg wcp BR/Gouda/Waddinxveen/Zuidplas Belangrijke wijzigingen zijn: Regionale binding verdwijnt Vrije woningmarkt Geen doorstromingsvoorrang woningzoekenden die een sociale huurwoning achterlaten. Lokale voorrang voor maximaal 25% van het woningaanbod ( nieuwbouw) Gelijke slaagkansen bevorderen: vrijheid voor labelen van woningen Mogelijkheid om woning via loting aan te bieden. Urgenten: ook die mantelzorg verlenen of ontvangen (WMO beoordeelt)

9 9 Huurbeleid 2015: (Nog) inkomensafhankelijk: 1)Lagere en middeninkomens: Maximum minister: 1 plus 1,5= 2,5% midden: plus 2= 3% Wbv. Reeuwijk : 2% tot streefhuur Waarom: 2)Hogere inkomens: Maximum toegestaan: 5% 2016: Nieuw huurakkoord Woonbond/Aedes Nog akkoord geven politiek/leden Huursom=maximum percentage per jaar over alle woningen. Inflatie plus 1% incl. mutatie Boven en onder 80% maximaal redelijke huur (max. inflatie + 2,5%) Beleid huurdersvereniging

10 10 Woning portefeuillebeleid (voorraadbeleid) aangepast Plan toekomstige ontwikkeling onze woningvoorraad 2012 opgesteld Gezien verhuurdersbelasting (> 1 mln.) in 2013 bijgesteld Met oog op Woningwet (wat mag, en kan dat nog) op basis van extern onderzoek woningmarkt opnieuw vastgesteld. Rapport: * Grotere groei aantal huishoudens * Kopers minder mogelijkheden * Ouderen verhuizen minder snel * Nieuwe economisch positie: meer lage inkomen Conclusie: 1100 woningen/300 vernieuwen oke Oud 300 sloop= 200 middenduur en 100 sociaal Nieuw 100 renoveren sociaal, 100 nieuw sociaal en 100 middenduur

11 Fusieplannen 11

12 Fusieplannen * April beraad RvT/directie Conclusie: gehoor geven signalen: behoefte meer meenemen nieuwe zorgpunten Vandaag: behandeling vragen vorige alv/via fusievragen@wbvreeuwijk.

12 12 Fusieplannen * April beraad RvT/directie Conclusie: gehoor geven signalen: behoefte meer meenemen nieuwe zorgpunten Vandaag: behandeling vragen vorige alv/via fusievragen@wbvreeuwijk.nl inzicht voor-nadelen fusie/samenwerking Toelichting: waarom Mozaïek Wonen Wat zijn de ervaringen van lokale huurdersverenigingen bij woningcorporaties met meerdere huurdersverenigingen Reguliere onderwerpen: o.a. goedkeuring jaarverslag

13 Fusieplannen II 22 juni a.s.: Rondetafelgesprek Aanmelden a.u.b. zijn er onduidelijkheden, zorgpunten die we nog niet hebben gehoord. oplossing?! 14 september a.s.: extra Algemene Ledenvergadering oplevering Toelichting wat als Wbv.

13 13 Fusieplannen II 22 juni a.s.: Rondetafelgesprek Aanmelden a.u.b. zijn er onduidelijkheden, zorgpunten die we nog niet hebben gehoord. oplossing?! 14 september a.s.: extra Algemene Ledenvergadering oplevering Toelichting wat als Wbv. Reeuwijk zelfstandig doorgaat Aanmelden a.u.b. 1 oktober a.s.: Rondetafelgesprek Zijn er onduidelijkheden, zorgpunten die we nog niet hebben gehoord oplossing?! 13 oktober a.s. Extra Algemene Ledenvergadering Stemmen omzetting vereniging stichting

Fusievragen: ALV/ fusievragen@wbvreeuwijk.nl 14 Twee mails 1)De vereniging staat er financieel goed voor dus dat is geen fusie reden. 2)Stop met geld steken in zaken zoals het Thomashuis/Med.

14 Fusievragen: ALV/ 14 Twee mails 1)De vereniging staat er financieel goed voor dus dat is geen fusie reden. 2)Stop met geld steken in zaken zoals het Thomashuis/Med. Centrum overname zorg ontwikkelaar (Westveen en Mierakker). 3)Het woord geborgd is veel gebruikt. Mis uitleg. Wat betekent dit voor de openingstijden van een kantoor en voor hoeveel tijd. Welke zaken worden daar behandeld. 4) Hoe verhouden zich de statuten (2/3) t.o.v wet (90%), quorum + hoeveel leden. 5) Heeft een huurdersraad iets te zeggen over fusie, instemmingsrecht. 6) Waarom is fusie voordeel voor huurdersraad, kan ook zonder. 7) Hoge bedrijfslasten samenwerken optie? 8) Niet Daeb: dure huur makkelijker bij fusie: waarom wel/niet onze rol. 9) Wat is meerwaarde voor Mozaïek Wonen/hoe wordt meerwaarde gebruikt

15 Samenwerking Annelies Barnard

16 Samenwerking

17 Kiezen van de juiste samenwerkingsvorm vorm volgt inhoud Zelfstandig Shared services Fusie Samenwerkingsverbanden Zelfstandige organisaties Nieuwe organisatie

18 Doelstellingen samenwerking Kwetsbaarheid beperken Efficiëntere en effectievere organisatie Investeringskracht vergroten Professionaliseren Behouden lokale verankering

19 Vanuit (nw) wetgeving Corporaties moeten goedkoper werken Corporaties moeten in logisch (gemeentelijk) werkgebied werken Corporaties moeten veel verantwoorden (administratieve druk) Corporaties moeten professionaliseren

20 Andere corporaties in de buurt

21 Samenwerking kleinere organisaties Samenwerking van kleinere organisaties meer kennis, delen professionaliteit - meerdere kapiteins - maar blijft dubbel werk - onvoldoende efficiency voordeel Voorbeeld Klein + klein blijft klein

22 Samenwerking met grotere corporaties Kennis delen; betekent inhuren (waar is het voordeel anders voor de grotere corporatie?) Dubbel werk blijft Afhankelijk van welwillendheid grote broer (kapitein op de sloep?)

Samenwerkingsvormen Kwetsbaarheid Goedkopere organisatie Investeringskracht vergroten Zelfstandig Samenwerking fusie Wordt groter op termijn Nee, alles zelf doen nee Minder kwetsbaar maar wordt niet

23 Samenwerkingsvormen Kwetsbaarheid Goedkopere organisatie Investeringskracht vergroten Zelfstandig Samenwerking fusie Wordt groter op termijn Nee, alles zelf doen nee Minder kwetsbaar maar wordt niet opgelost Gedeeltelijk, maar je blijft dubbel werk houden Nee, alleen professionaliseren oplosbaar Ja, mits op sturen Ja samen sterker Professionaliseren Nee, eigen kracht Kennis delen Eigen kennis Lokale verankering ja Ja met kracht Nee, tenzij (organiseren) Maatschappelijke opgave Hardheid samenwerking Op termijn lastig Samen beter maar niet meer ja nee ja Samen beter en meer

24 Naar wie allemaal gekeken? Wie Boskoop/ hazerswoude Oudewater Woonpartners Mozaiek Wonen Andere regio Andere regio Dezelfde regio, slagkracht grote organisatie, andere bedrijfsfilosofie en cultuur, lokale verankering minder realiseerbaar Dezelfde gemeente Groot en stabiel Trekken al samen op (kennen elkaar) Gedeelde bedrijfsfilosofie en vergelijkbare culturen Dezelfde visie op lokale verankering

25 Borgen? Wat zou je willen borgen? Lokale verankering: klant contact punt in Reeuwijk Aannemerscollectief Vastgoedplannen/ investeringen Etc etc.

26 In aanvraag (wettelijk) nodig: Uitwerking hoe lokale verankering wordt vormgegeven. Vastgoed en investeringsplan voor de komende jaren Toestemming huurders/ gemeente Evaluatie fusie

27 Huurdersraad Maakt samenwerkingsovereenkomst met nieuwe fusie organisatie als voorwaarde voor positief advies fusie Advies/instemmingsrecht: klant contact punt in Reeuwijk Eigen aanspreekpunt etc.

28 Positie Huurdersraad Huurdersraad blijft zelfstandig en staan voor Reeuwijk (e.o) Via overleg wet rechten en plichten

29 29 De ervaringen van lokale huurdersraden na fusie H.V.B. Huurdersvereniging Bodegraven Nettie Beter Wonen Gouda Olof.

30 30 Jaarverslag en jaarrekening: verzoek tot goedkeuring Sander de Ruijter, coördinator financiën licht toe

31 Jaarverslag 2014 Visitatierapport KWH Certificaat Doelstellingen bedrijfsplan Passende woningvoorraad Welzijn en leefbaarheid Stabiele organisatie

32 Jaarrekening 2014 Bedrijfsresultaat boven begroting (2.9 mljn) Stabiele operationele kasstroom Jaarresultaat negatief (-/- 3,3 mljn) rente en afschrijving nieuwbouw Afname eigen vermogen

33 Inkomsten en uitgaven Gemiddelde huur per maand: 461 Per jaar A = Personeel 650 (12%) B = Bedrijfslasten 525 (9%) C = Rente 625 (11%) D = Aflossing 450 (8%) Belastingen (22%) Onderhoud en verbetering (34%) Uitgaven 96% van huurinkomsten A B C D Alleen de schoorsteen blijft over!

34 Hoe dan toch nieuwbouw? Volle schatkist? Verkoop van woningen Externe financiering Rente Aflossing Nieuwe woning verlies

35 Nieuwbouwwoning Gemiddelde huur per maand: 650 Per jaar A = Personeel 650 (12%) B = Bedrijfslasten 525 (9%) C = Rente (92%) (was 625) D = Aflossing (46%) was ( 450) Belastingen (15%) Onderhoud en verbetering (16%) A B C D Uitgaven 190% van huurinkomsten

36 Conclusies Stabiele operatie: bedrijfsresultaat en kasstroom Nieuwbouw heeft forse impact op leningenportefeuille, resultaat en vermogen

37 Jaarverslag 2014 Vragen? Vragen!

Vergelijkbare documenten

41 stemgerechtigde leden, 11 niet-leden, waaronder 4 leden van de Raad van Toezicht en 7 medewerkers. Aantal huurders 33

NOTULEN VAN DE ALGEMENE LEDENVERGADERING D.D. 08-06-2015 Aanwezig: Verslag: 41 stemgerechtigde leden, 11 niet-leden, waaronder 4 leden van de Raad van Toezicht en 7 medewerkers. Aantal huurders 33 mevrouw