SAMENVATTING FUSIE-EFFECTRAPPORTAGE STANDVAST WONEN EN DE GEMEENSCHAP

Transcriptie

1 SAMENVATTING FUSIE-EFFECTRAPPORTAGE STANDVAST WONEN EN DE GEMEENSCHAP INLEIDING De speelruimte van corporaties is kleiner geworden en tegelijkertijd neemt de complexiteit van onze maatschappelijke opgaven toe. We zien het meer dan ooit als onze opgave om het geld dat we beheren, zo effectief mogelijk in te zetten voor onze kerntaak. In dat kader willen Standvast Wonen en De Gemeenschap de krachten bundelen. We zijn natuurlijke partners; onze wortels liggen in de Nijmeegse wijk Hengstdal, waar we allebei werden opgericht voor en door bewoners, ongeveer een eeuw geleden. We zijn beide actief in de gemeente Nijmegen; Standvast werkt daarnaast ook in Beuningen en Druten. Standvast verhuurt en beheert bijna verhuureenheden, De Gemeenschap ongeveer Beide zijn we sterke lokale spelers met volkshuisvestelijke ambitie. Het is ons voornemen om in de eerste helft van 2019 te fuseren, omdat we ervan overtuigd zijn dat we samen nóg meer mogelijk kunnen maken, vanuit onze gemeenschappelijke drijfveer: huurdersbelang voorop! 1. MOTIEVEN VOOR DE FUSIE Als nieuwe organisatie staan we voor toekomstbestendige, sociaal duurzame wijken voor onze huurders. Die realiseren we samen met onze partners in Nijmegen, Beuningen en Druten. We doen dat weloverwogen, verantwoord, toetsbaar en zo efficiënt mogelijk. Zonder de mensen achter de doelgroep voor wie we werken uit het oog te verliezen. Criteria De Gemeenschap en Standvast praten al jaren over de meerwaarde van structureel samengaan, vanwege de manier waarop we regelmatig in projecten samenwerken. We voerden een haalbaarheidsonderzoek uit, waarvan de uitkomsten worden getoetst aan de volgende criteria: meerwaarde voor huurders en woningzoekenden; volkshuisvestelijke meerwaarde; de impact op de (financiële) continuïteit; de impact op de organisatie. Motief 1: huurdersbelang voorop Het belangrijkste motief voor de fusie is de meerwaarde voor huurders en woningzoekenden. Een fusie vergroot onze mogelijkheden voor een optimale zichtbaarheid en bereikbaarheid en waar nodig een persoonlijke relatie. Denk aan 24/7-diensten voor al onze huurders, zodat ze bijvoorbeeld na kantoortijd reparatieverzoeken kunnen doorgeven, of van verzoek tot afspraak alles online kunnen regelen. Door efficiënt werken zijn meer medewerkers beschikbaar voor de inzet in buurten en kernen. 1 Samenvatting fusie-effectrapportage Standvast Wonen en De Gemeenschap

2 Ambitie Vanuit onze kerntaak het belang van iedere huurder dienen; aansluiten op de behoeften en mogelijkheden van onze huurders. De bundeling van kennis leidt tot een compleet aanbod: - efficiënte dienstverlening voor zelfredzame huurders; - maatwerk en persoonlijke aandacht voor huurders die dat nodig hebben; - een A-status op huurdertevredenheid in de Aedesbenchmark. Motief 2: sociaal duurzame buurten en kernen We versterken ons door onze omvang én door meer ervaring, deskundigheid en kwaliteit op belangrijke volkshuisvestelijke thema s. Naast betaalbaarheid zijn de aandacht voor kwetsbare groepen en de energietransitie uiterst belangrijke agendapunten. We zijn sociaal duurzaam. De Gemeenschap brengt daarbij veel kennis in over duurzaamheid; Standvast over wonen & zorg. Door die kennis van sociale duurzaamheid te bundelen in één organisatie, kunnen we actief reageren op ontwikkelingen en wet- en regelgeving binnen deze thema s en bijdragen aan toekomstbestendige buurten en kernen. Ambitie Sociaal duurzame, inclusieve buurten en kernen waarin kwetsbare bewoners passende ondersteuning krijgen en betrokken blijven bij de samenleving, mede door de inzet van onze partners. Wijken die zich kenmerken door: - duurzaam vastgoed, met woonlasten die passen bij de draagkracht van huurders; - een sfeer waarin iedereen zich thuis en welkom voelt; - huurders die er in al hun levensfases zorgeloos kunnen blijven wonen. Motief 3: meer invloed en slagkracht in de regio Beide organisaties samenvoegen tot één grotere corporatie met gebundelde slagkracht, komt het volkshuisvestelijke gesprek en beleid in de stad ten goede over de voor ons wezenlijkste thema s. In een aantal Nijmeegse wijken zijn delen van ons bezit aangrenzend. Samengaan betekent dat we in bepaalde Nijmeegse wijken de belangrijkste vastgoedeigenaar worden, net zoals we dat zijn in Beuningen en Druten. Ambitie Regionale profilering op de belangrijke thema s duurzaamheid en wonen & zorg, voor ons de voorwaarde voor sociaal duurzame buurten en kernen. En een sterke positie in 2 Samenvatting fusie-effectrapportage Standvast Wonen en De Gemeenschap

3 diverse buurten en kernen, waar we als voornaamste volkshuisvester de regie kunnen pakken. Versterken van de woningmarktregio door: - kennis over verduurzaming van woningen in de stad in te zetten in de dorpen; - kennis over sociale verduurzaming van vergrijzende dorpskernen in te zetten in de stad; - passend wonen niet alleen bepalen op basis van inkomen en huishoudgrootte, maar ook op basis van de manier waarop huurders in het leven staan en denken over hun rol in de samenleving. Meer invloed en slagkracht in: - de Nijmeegse wijken Neerbosch-Oost en Hengstdal, waar we met een integrale buurtaanpak aandacht willen geven aan specifieke kansen en opgaven; - Beuningen en Druten, waar we in pilots willen starten op het gebied van buurtgerichte verduurzaming van vastgoed. Motief 4: minder bedrijfslasten, zodat we meer maatschappelijk kunnen investeren We zijn ons ervan bewust dat het vermogen dat we beheren, wordt opgebracht door huurders met een beperkt inkomen. De inverdieneffecten van de fusie vergoten de mogelijkheden om te investeren in maatschappelijke vraagstukken en zijn daarmee een belangrijk motief voor de fusie. En ondanks het feit dat er geen financiële noodzaak is om te fuseren, is ook financiële stabiliteit en continuïteit een motief. We willen een corporatie creëren die in staat is al haar volkshuisvestelijke opgaven zo goed mogelijk te vervullen. Ambitie Zo laag mogelijke bedrijfskosten en zo efficiënt mogelijke processen, om maximale investeringsruimte en capaciteit te creëren voor volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven. Vragen deze opgaven (tijdelijk) een hoger offer en leiden ze tot minder rendement, dan nemen we daarvoor onze verantwoordelijkheid. Extra middelen en capaciteit inzetten voor verduurzaming en maatwerkoplossingen voor bijzondere doelgroepen en kwetsbare huurders. Daardoor: - maken we de eerste aardgasloze wijken en kernen in ons werkgebied, met een duurzaam gezonde leefomgeving; - stromen huishoudens door van beschermd wonen naar succesvol zelfstandig wonen in een buurt of kern; - voorkomen we ontruimingsprocedures van huurders met een hulp-of zorgvraag zoveel mogelijk. 3 Samenvatting fusie-effectrapportage Standvast Wonen en De Gemeenschap

4 2. VERWACHTE VOLKSHUISVESTELIJKE MEERWAARDE EN EFFECTEN VAN DE FUSIE De fusie tussen Standvast en De Gemeenschap levert meerwaarde op voor de huurders en de gemeenten in ons werkgebied. Hieronder noemen we de belangrijkste effecten op vier thema s. 1. Bereikbaarheid en lokale verankering Lokaal verankerd & wijkgericht De huidige lokale binding zal in Druten en Beuningen minimaal gelijk blijven; in Nijmegen versterken we onze positie in bepaalde wijken, omdat we daar de belangrijkste vastgoedeigenaar worden. Voor alle gemeenten geldt dat buurtverankering ons de mogelijkheid geeft nóg beter in te spelen op de specifieke behoeften en opgaven van een buurt of kern. Wijkteams staan daarbij centraal. Ze richten zich op individuele huurdervraagstukken op het gebied van zorg, welzijn, leefbaarheid en veiligheid én op het fysieke beheer van complexen. Dankzij hun specifieke kennis over de buurt en de mensen die er wonen, zijn kwetsbare huurders beter in beeld voor passende ondersteuning. Voor wijkbewoners zijn ze een vertrouwd en nabij aanspreekpunt. De wijkteams werken nauw samen met onze partners in de wijk. Maatwerk in dienstverlening Op het gebied van bereikbaarheid en dienstverlening kan de nieuwe corporatie een compleet aanbod bieden. We bundelen de digitale, 24-uurs service van Standvast met de persoonlijke, maatwerkbenadering van De Gemeenschap. We bieden efficiënte dienstverlening op afstand als het kan, en persoonlijke aandacht als het moet. Waar beide organisaties nu al gedreven zijn om kwetsbare huurders voldoende aandacht te schenken, geeft samenvoeging van beide organisaties de capaciteit en professionaliteit om dit ook te blijven doen als de kwetsbare doelgroep nog groter wordt. 2. Doelgroepen en doorstroming Ons bestaansrecht is zorg dragen voor betaalbare woningen in sociaal duurzame buurten voor: - de wettelijke doelgroep van corporaties, met extra aandacht voor kwetsbare huishoudens vanuit beschermd wonen; - huishoudens met een laag middeninkomen. We richten ons op lage en middeninkomens, waaronder ook kwetsbare doelgroepen met specifieke hulp- en zorgvragen. Die willen we duurzame, zelfstandige huisvesting bieden. Daarvoor ontwikkelen we diensten en producten met onze maatschappelijke partners. Niet alleen de doelgroep zelf, maar inclusieve wijken zijn daarbij ons uitgangspunt. Voor de lagere middeninkomens, die moeilijk betaalbare woonruimte vinden, is beleid ontwikkeld; Standvast en De Gemeenschap hebben inmiddels circa 5% van hun bezit in het hogere (niet-daeb) segment. Dit percentage handhaven we. Bij verkoop van woningen krijgen mensen met een laag middeninkomen voorrang. 4 Samenvatting fusie-effectrapportage Standvast Wonen en De Gemeenschap

5 3. Prestatieafspraken op het gebied van volkshuisvesting Standvast en De Gemeenschap hebben met huurdersvertegenwoordigers en gemeenten prestatieafspraken gemaakt over de woningvoorraad, betaalbaarheid, bereikbaarheid en de huisvesting van specifieke doelgroepen. Die afspraken blijven gehandhaafd, net zoals langlopende afspraken en samenwerkingen met kern- en ketenpartners en de investeringsplannen uit de meerjarenbegrotingen. We garanderen minimaal het huidige serviceniveau voor de huurders van beide organisaties. Kortom: gemaakte afspraken komen we na. Onze investeringen zijn altijd een antwoord op een maatschappelijk, volkshuisvestelijk vraagstuk. De uitvoering doen we met partners, als zij dat goedkoper of beter kunnen. 4. Volkshuisvestelijke opgave en integratie van beleid Woningmarkt In de regio Arnhem-Nijmegen groeit de bevolking. Daarmee groeit ook onze sociale doelgroep, mede door de toename van kleinere huishoudens en de taakstelling voor huisvesting van vergunninghouders. In Nijmegen neemt de vraag zeker tot 2025 toe. Daarom is het nodig om sociale huurwoningen toe te voegen. In de gemeente Beuningen daalt het aantal inwoners, waardoor de vraag op langere termijn afneemt. Druten kent een bescheiden groei. Daar gaat het naast toevoeging ook om een veranderende behoefte. De drie gemeenten staan voor ingrijpende transitieopgaven in kwaliteit, samenstelling en omvang van de voorraad. Per gemeente wordt daarvoor een nieuwe portefeuillestrategie ontwikkeld, die richting en kaders geeft voor de vastgoedsturing op tactisch niveau. Volgens de bestaande prestatieafspraken moeten we netto 210 sociale huurwoningen toevoegen. Dat aantal wordt nog vermeerderd met het aantal woningen dat we verkopen of slopen. Kwaliteit van het woningbezit en de gewenste portefeuillestrategie De fusieorganisatie heeft zo n verhuureenheden, gedifferentieerd van samenstelling en goed verhuurbaar. De bundeling van het bezit maakt een effectievere realisatie van verduurzamingsopgaven mogelijk. We bundelen de kennis en ervaring die de Gemeenschap opdeed bij de verduurzaming van de Spoorbuurt met de kennis van Standvast op het gebied van vastgoedsturing, projectontwikkeling, conditiesturing en RGS-methodiek. Bovendien realiseren we kostenbesparing door schaalvergroting en het samenvoegen van planningen. Huurbeleid In onze visie staat betaalbaar wonen in relatie tot het inkomen van huurders. In dat kader voeren we een gematigd huurbeleid; via de jaarlijkse huuraanpassing passen we sommige huurprijzen aan. Naast huurprijzen zijn energieprijzen steeds bepalender. We zoeken samenwerking op om woonlasten te beheersen. Zo houden we de energietransitie in de wijk Hengstdal betaalbaar door intensieve samenwerking met de gemeente, bewoners en netbeheerder Liander. Dit doen we ook in andere wijken. De nieuwe corporatie past een inflatievolgend huurbeleid toe, tot een inkomen van 5 Samenvatting fusie-effectrapportage Standvast Wonen en De Gemeenschap

6 euro. Voor hogere inkomens kunnen we wettelijk toegestane huurverhogingen doorvoeren. Standvast doet dit al, De Gemeenschap niet. In overleg met onze officiële huurdersvertegenwoordiging maken we hierover na de fusie nieuwe afspraken. Verkoopbeleid Als nieuwe corporatie blijven we bezit verkopen. Om onze investeringsopgaven te realiseren, om huishoudens met een laag middeninkomen te huisvesten en om sociaal duurzame en inclusieve wijken te realiseren en handhaven. In eerste instantie continueren we de verkoopportefeuilles van beide organisaties. In het nieuwe portefeuillebeleid kan de samenstelling van de verkoopportefeuille veranderen. Dit doen we altijd in overleg met de betrokken stakeholders. Duurzaamheidsbeleid: verduurzaming van het bezit We voeren al actief overleg met de gemeente over intensievere verduurzaming van onze woningen in buurten en kernen waar we bezit hebben. We zoeken daarbij nadrukkelijk de samenwerking. Via een wijkgerichte aanpak willen we ook andere eigenaren in onze buurten en kernen CO2-neutraal laten zijn vanaf We stellen een programmamanager Duurzaamheid aan, die de energietransitie binnen de verschillende buurten verkent en uitwerkt in concrete investeringsplannen. Leefbaarheidsbeleid Standvast formuleert leefbaarheid vanuit vraagstukken uit de wijkscan, die met bewoners wordt georganiseerd. Het begrip vitale wijken staat daarbij centraal, waarbij vitaliteit wordt uitgedrukt in leefbaarheid x organisatiekracht x veerkracht van bewoners. De fusieorganisatie combineert het beleid van Standvast met dat van De Gemeenschap, dat vertrekt vanuit de beleving van individuele bewoners. De wijkteams zijn verantwoordelijk voor de leefbaarheid, samen met huurders en partners in de buurt. Verdere beleidsontwikkeling Over veel beleidsaspecten zijn al eerder afspraken gemaakt. Die afspraken handhaven we, zoals hiervoor al aangegeven. In overleg met de huurdersorganisaties en de gemeenten pakken we na de fusie de beleidsontwikkeling verder op. Onze ambities op de verschillende terreinen concretiseren we in jaarplannen. 6 Samenvatting fusie-effectrapportage Standvast Wonen en De Gemeenschap

7 3. CONCLUSIE Na zorgvuldige afweging 1 zijn we van mening dat fusie de beoogde meerwaarde biedt. Die meerwaarde is het sterkst op het terrein van de volkshuisvesting en organisatiekracht. Voor huurders biedt de fusie meerwaarde en financieel levert ze een directe besparing op. Kortom: samen worden we sterker. We combineren het goede van beide organisaties, de kleinere flexibelere en de grotere proces-gestuurde. Samen maken we een mooie ambitieuze corporatie voor de bewoners in de wijk, die meters gaat maken in duurzaamheid: sociale duurzaamheid. Nijmegen, 4 december 2018 Woningbouwstichting De Gemeenschap en Stichting Standvast Wonen 1 Deze fusie-effectrapportage is na een intensief traject tot stand gekomen, in goed overleg met onze officiële huurdersvertegenwoordigers, de OR en PVT en een aantal medewerkers. 7 Samenvatting fusie-effectrapportage Standvast Wonen en De Gemeenschap