24 stemgerechtigde leden, waaronder 2 medewerkers, 12 niet-leden, waaronder 4 leden van de Raad van Toezicht en 5 medewerkers.

Transcriptie

1 NOTULEN VAN DE ALGEMENE LEDENVERGADERING D.D Aanwezig: Verslag : 24 stemgerechtigde leden, waaronder 2 medewerkers, 12 niet-leden, waaronder 4 leden van de Raad van Toezicht en 5 medewerkers. mevrouw Van Riel 1. Opening De heer K. Karsten, vice-voorzitter van de RvT, opent de vergadering en heet allen van harte welkom. De voorzitter van de RvT, de heer Gestel, is helaas verhinderd. Bericht van verhindering is tevens ontvangen van de heren Kraan, Stoppelenburg, Van Reeuwijk en Vogelaar. Deze Algemene Ledenvergadering is de eerste die geheel volgens de nieuwe regeling wordt gehouden. De heer Karsten geeft aan, dat hij alleen technisch voorzitter is; het bestuur dat het meeste werk heeft verzet, zal de vergadering invullen. Op verzoek van de heer De Bruijn wordt bij punt 2. van de agenda Prestatieafspraken toegevoegd. Met deze toevoeging wordt de agenda akkoord bevonden. 2. Mededelingen en ingekomen stukken De heer Van Luit vertelt, dat hij bij zijn start bij de Woningbouwvereniging Reeuwijk (WBVR) gekeken heeft waar WBVR voor staat en welke koers voor de komende 4 jaar moet worden uitgezet, dit alles met inachtneming van de politieke ontwikkelingen. Aan de hand van een presentatie worden de voortgang van het jaarplan, ondernemingsplan, strategisch voorraadbeleid, de prestatieafspraken en de ontwikkelingen op de woningmarkt en die in de volkshuisvesting besproken. De heer Van Luit begint met het jaarplan. Jaarplan, intern - De staat van de woningen van WBVR is in orde. Aandachtpunt is de toenemende vergrijzing en daarmee samenhangende vraag naar voor senioren geschikte woningen. De woningvoorraad moet daarop worden afgestemd, uiteraard binnen de financiële mogelijkheden. Het kijken naar de toekomstige behoefte aan welk type woningen in relatie tot de (financiële) haalbaarheid daartoe, wordt strategisch voorraadbeleid genoemd. - In verband met de fusie van Reeuwijk en Bodegraven moeten de prestatieafspraken, nu met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk, worden hernieuwd. Het gaat om wederzijdse afspraken over het aantal woningen, de kwaliteit daarvan, de huurprijzen, etc. - De governance code omvat heldere afspraken over wat goed bestuur inhoudt. Hoe wordt met elkaar en met zaken omgegaan, wie draagt welke verantwoording, wat is de rol van de directie en welke van de RvT. De code staat in het jaarverslag 2011 en is ook terug te vinden op de website van WBVR. - Wat betreft de administratieve zaken heeft een taakverdeling plaatsgevonden, gebaseerd op de nieuwe situatie. De processen worden beschreven ten behoeve van een goede organisatie en controle. Ieder kwartaal ontvangt de RvT een rapportage. - Bij veel corporaties is sprake van huurdersparticipatie door middel van een huurdersraad. Op een oproep om aan een dergelijke raad voor WBVR te gaan deelnemen, is geen enkele reactie gekomen. Uit gesprekken met jongeren is de heer Van Luit gebleken, dat zij niet weten wat een woningcorporatie is en doet. Om toch te weten wat jongeren en andere doelgroepen wensen, zal in de nieuwsbrief een oproep worden gedaan om over een bepaald onderwerp mee te praten. Op deze wijze wordt toch een vorm van participatie mogelijk. WBVR hecht aan een goede communicatie. Er staat veel informatie op de website en het streven is dat deze rond de zomer nog interactiever, duidelijker en sneller wordt. In een weblog doet de heer Van Luit eenmaal per 2 weken verslag van de ervaringen en ontwikkelingen. Tweemaal per jaar verschijnt Onder Dak en tussendoor wordt met nieuwsbrieven gewerkt. Pagina 1 van 5

2 Jaarplan, extern - Het onderhoud voor dit jaar betreft met name het schilderwerk (zomerperiode). Woningverbetering vindt plaats bij mutatie en is verder vooral gericht op vernieuwing van daken. - Er wordt gewerkt aan een asbestinventarisatie. Daarover wordt binnenkort verder bericht (waar en op welke termijn). - De voor dit jaar geplande werkzaamheden liggen op schema. Jaarplan, nieuwbouw - Miereakker. Verwacht wordt, dat in oktober met de sloop wordt gestart. Er komen 30 appartementen, in principe 12 voor de verhuur voor de WBVR en 18 voor verkoop door de ontwikkelaar. De woningen die niet worden verkocht, gaan alsnog de verhuur in. - Maximalocatie. De 8 woningen in fase 1B zijn opgeleverd, 6 woningen zijn verkocht en 2 verhuurd. In fase 2 (zgn. schoollocatie) komen ter vervanging van het huidige gebouw van Kerverland 31 seniorenwoningen en de Huiskamer van Waarder. Voor fase 3, daar waar nu Kerverland staat, zijn de plannen nog niet bekend. Momenteel wordt met de gemeente onderhandeld over de grondprijs en het aantal woningen. De gemeente heeft het project Maximalocatie hoog in het vaandel staan en wil er zeker mee verder. Naar verwachting worden de onderhandelingen na de vaststelling van het actieprogramma wonen door de gemeente in juli a.s. verder gevoerd.. - In Westveen komen 23 appartementen, in verband met de vergrijzing alle bestemd voor de verhuur en 8 starterswoningen (koop). Mogelijk komen 1 of 2 appartementen in de vrije sector te vallen. In september gaat de 1 e paal de grond in. Vraag: Oorspronkelijk waren de appartementen bedoeld voor zowel senioren als starters. Wordt dit losgelaten? De heer Van Luit antwoordt, dat er nog geen definitief besluit is genomen over de exacte verdeling, maar dat de groeiende behoefte voor senioren voor dergelijke woningen wel van belang is. - Winkel Driebruggen. In september vindt de opening plaats. WBVR is er trots op, dat deze voorziening kon worden behouden. - Medisch Centrum. De verhuizing naar de nieuwe locatie is achter de rug. Op 23 juni a.s. is open huis. Vraag: Er bevindt zich geen luchtsluis in het gebouw. Naast het feit dat hierdoor mensen op de tocht zitten, is het niet energiezuinig. Kan deze sluis niet alsnog door het plaatsen van extra deuren worden gerealiseerd? De heer Van Luit zegt toe dit op te pakken. Ontwikkelingen woningmarkt en andere belangrijke ontwikkelingen voor de corporaties Ontwikkelingen die de corporaties direct raken zijn het Lenteakkoord, het gezamenlijk plan van Aedes, de Woonbond en NVM om de woningmarkt vlot te trekken, de extra heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en Nota actieprogramma Volkshuisvesting en Woningbouw van de gemeente. Naar aanleiding van de Nota heeft de provincie Zuid- Holland veel plannen ingetrokken, hetgeen zijn weerslag heeft op die van de gemeente (welke projecten worden voortgezet en welke schuiven op). Mevrouw Huisman licht de ontwikkelingen op het gebied van leefbaarheid toe. - WBVR heeft leefbaarheid hoog in het vaandel staan. Naar aanleiding van de vraag in de Algemene Ledenvergadering van november jl. over het schoonmaken van de flatportieken zijn portiekgesprekken georganiseerd. Ieder blok is uitgenodigd voor een gesprek hoe met schoonmaken om te gaan en welke leefregels er zijn. Gezien de opkomst van meer dan 50% voldeden deze gesprekken duidelijk aan een behoefte. Het organiseren van soortgelijke gesprekken voor wijken is minder gemakkelijk dan die voor een flat. Iedere suggestie hoe dit kan worden opgepakt, is van harte welkom. - Het signaleren van mensen die een vorm van hulp nodig hebben waarbij WBVR ondersteuning kan bieden, is een belangrijk aandachtpunt. Voorheen ging het alleen om buurtbemiddeling. Deze week is gestart met een breed overleg, waaraan naast WBVR en Mozaïek Wonen, de gemeente, wijkagent, maatschappelijk werk, GGD en andere Pagina 2 van 5

3 hulpinstanties deelnemen. Tezamen wordt gekeken op welke wijze hulp kan worden geboden. - De huurachterstand stijgt door de crisis licht, al zit WBVR nog fors onder het landelijk gemiddelde. Aandacht blijft echter geboden, mede omdat hier vaak ook andere problemen spelen. Voortgang nieuw ondernemingsplan Er wordt hard gewerkt aan een nieuw ondernemingsplan. De heer Van Luit verwacht, dat het plan in september a.s. kan worden gepresenteerd. Voor het opstellen van het plan zijn gesprekken gevoerd met de gemeente, welzijns- en zorginstellingen en de huurders. Ook de eigen verkenningen dragen bij. Het plan betreft wonen, zorg, welzijn, leefbaarheid en milieu. De bejaardenhuizen verdwijnen en er komen steeds minder verpleeghuizen. Oorzaak is de maatschappelijke tendens senioren zo lang mogelijk thuis te laten wonen, waar nodig met hulp van en verzorging door thuiszorgorganisaties. Aandachtpunt daarbij is, dat voorkomen wordt, dat mensen bij deze leefwijze vereenzamen. Vraag: In de Ravenhorst worden diverse activiteiten georganiseerd voor de bewoners. Bij de bouw van seniorenwoningen zoals bij Westveen ontbreekt deze organisatie, wat mogelijk tot vereenzaming leidt. De heer Van Luit antwoordt, dat hier zeker aandacht voor moet komen. Een belangrijk onderdeel van het ondernemingsplan is het strategisch voorraadbeleid, inclusief prijs- kwaliteits- en duurzaamheidsbeleid. De heer De Bruijn licht dit onderwerp toe. Het huidige strategisch voorraadbeleid is 5 jaar geleden gemaakt en wordt nu geactualiseerd. Er zijn veel ontwikkelingen gaande. Europees beleid leidt tot nieuwe doelgroepen qua inkomen en de vergrijzing slaat toe. Uit onderzoek blijkt, dat er uitstroom uit de gemeente is. Met name jongeren vertrekken (vooral naar Gouda), omdat hier te weinig starterswoningen zijn. Voor alle inkomens geldt, dat vanaf 55 jaar de wens om te gaan huren sterk stijgt. Al deze zaken worden vertaald naar de gevolgen voor de vastgoedportefeuille. Op dit moment vinden nog berekeningen voor de transformatie van de huidige naar de gewenste portefeuille plaats. De uitkomst wordt eveneens in september gepresenteerd. Prestatieafspraken In verband met de fusie van Reeuwijk en Bodegraven moeten de prestatieafspraken, nu met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk, worden hernieuwd. Het gaat om wederzijdse afspraken tot en met 2016 over het aantal woningen, de kwaliteit daarvan, de huurprijzen, etc. Uitgangspunten van WBVR zijn: - Het binden van alle sociale verhuurders. - Eén aanbodsysteem en een systeem om de slaagkans te monitoren. In Reeuwijk wordt door WBVR met een andere vorm van woningaanbieding gewerkt dan door Mozaïek Wonen in Bodegraven. Het streven is dat per 1 januari 2013 er één, voor ieder makkelijk toegankelijk systeem is in de gehele gemeente. - Middeninkomens ( tot ) zijn aandachtpunt. - WBVR en Mozaïek Wonen preferente partners voor sociale woningbouw, WBVR voor Reeuwijk en Mozaïek Wonen voor Bodegraven. - Behoud van het aantal sociale huurwoningen met een goede verdeelsleutel over alle kernen. - Duurzame nieuwbouw en inzet op gemiddeld energielabel C voor de bestaande woningvoorraad. Vraag: In het Lenteakkoord is opgenomen, dat reiskosten worden belast. Dit kan ertoe leiden, dat men dichter bij het werk wil wonen. Op haar beurt zou dit krimp in de kleinere kernen tot gevolg kunnen hebben. De heer De Bruijn antwoordt, dat hierover wordt gesproken in het regio-overleg. Overwogen kan worden om voorwaarden voor woningtoewijzing die hierop van invloed zijn, aan te passen. Vraag: Het streven naar gemiddeld energielabel C voor alle woningen. Hoe moet dit worden gezien, vindt alleen bij mutatie opwaardering plaats? De heer De Bruijn zegt, dat hier nog over wordt nagedacht. Het moet per woning worden bekeken, een belangrijk gegeven is bijvoorbeeld hoelang de woning nog meegaat. Pagina 3 van 5

4 3. Notulen van de Algemene Ledenvergadering d.d. 23 november 2011 Opmerking: Op blz. 3, 3 e regel, staat dat mevrouw Bezemer zich 4 jaar heeft beziggehouden met de provinciale politiek. Dit moet 11 jaar zijn. Met deze opmerking wordt het verslag van de vergadering van 23 november 2011 naar tekst en inhoud goedgekeurd en vastgesteld met dank aan de notuliste. 4. Toelichting huurverhoging per De heer Van Luit legt uit, dat de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli gerelateerd is aan de toename van de inflatie. Voor die van 1 juli 2012 betekent dit een verhoging met 2,3%. Daarnaast ligt er een wetsvoorstel om mensen met een inkomen boven die in een sociale huurwoning wonen, een extra huurverhoging van 5% op te leggen. Dit wetsvoorstel was echter niet op tijd door de Tweede en Eerste Kamer en kon dit jaar dus niet worden toegepast. De RvT en het bestuur van WBVR staan achter dit wetsvoorstel. Indien het voorstel wordt aangenomen, gaat WBVR het komend jaar deze verhoging toepassen. Vraag: Wat waren de afwegingen van RvT en bestuur om voor de verhoging van 5% te kiezen? De heer Van Luit noemt 3 redenen: 1. De inkomensgrens voor sociale huurwoningen ligt bij Degenen die inmiddels zijn doorgegroeid naar een inkomen van of meer, zijn dus in feite geen doelgroep meer. 2. De kans op een betere doorstroming van de woningen neemt toe. 3. De corporaties krijgen steeds meer heffingen opgelegd. De extra inkomsten vormen daarom een noodzakelijke aanvulling op het budget om te kunnen blijven investeren in een goede woningvoorraad.. 5. Behandeling en goedkeuring jaarrekening 2011 De heer Van Luit zegt, dat er 2 versies zijn van het jaarverslag, de officiële en een populaire. Deze laatste is opgenomen in Onder Dak, de officiële is te vinden op de website. Zijn vraag naar het oordeel van de aanwezigen over de populaire versie levert positieve reacties op. Het jaarverslag en de jaarrekening geven inzicht in de besteding van de gelden, zoals aan nieuwbouw, onderhoud, woningverbetering, leefbaarheid, alarmopvolging etc. De redenen voor en ontwikkeling van het nieuwe ondernemingsplan en het nieuwe strategisch voorraadbeleid worden beschreven. Er wordt ingegaan op de overheidswijzigingen en de blijvende zorg voor kwalitatief goede woningen in leefbare kernen in Reeuwijk, Waarder en Driebruggen. Extra dit jaar is de Toelichting op de governance code. De code is aangepast op de nieuwe bestuursvorm (tweelaags in plaats van drielaags). De cijfers worden toegelicht door de heer Bloemen, sinds 2010 interim financieel medewerker. Hij verzorgt de financiële administratie en de kwartaalrapportages. De heer Bloemen geeft aan, dat er ten opzichte van voorgaande jaren een verschil in cijfers is opgetreden. De oorzaak is gelegen in het feit, dat in 2011 een andere waarderingsgrondslag is toegepast. Voorheen werd gewerkt met de zogenaamde historische kostprijs. Bij deze wijze van waarderen werd teruggekeken: welke kosten zijn er in het verleden voor een woning gemaakt. De nieuwe methode richt zich op toekomstige inkomsten en lasten, kijkt dus vooruit. Vraag: Waarom is de overstap naar de nieuwe waardering gemaakt? Is dat verplicht? De heer Bloemen antwoordt, dat er voor de nieuwe methodiek richtlijnen zijn opgesteld, zij worden binnenkort verplicht. De corporatie maakt binnen deze richtlijnen zelf de keus welk waarderingssysteem wordt gevolgd. WBVR heeft voor de nieuwe gekozen, omdat op deze wijze een beter beeld van de toekomst mogelijk is. Het strategisch voorraadbeleid, ook gericht op de toekomst, sluit daar goed bij aan. Er kan beter worden gestuurd op toekomstige ontwikkelingen en plannen. Alle inkomsten en kosten worden meegewogen. Bij schattingen wordt voorzichtigheid betracht. De heer Van Luit voegt daaraan toe, dat alle corporaties op den duur om zullen gaan, omdat het nieuwe systeem meer duidelijkheid biedt. De heer Bloemen kan laten weten, dat de accountant jaarrekening en jaarverslag 2011 heeft goedgekeurd. Ook voldoen beide aan de door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (financiële en volkshuisvestelijke toets) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (beoordeling kredietwaardigheid) gestelde eisen. Vraag: Op blz. 88 in het jaarverslag staat een bedrag van Is dit wel juist? Pagina 4 van 5

5 De heer Bloemen gaat dit na, het lijkt hem inderdaad niet correct. Vervolgens loopt hij aan de hand van sheets de cijfers op hoofdlijnen door. Vraag: Bij de Winst- en verliesrekening is bij Waardeveranderingen een groot verschil tussen de werkelijke en begrootte bedrijfslasten. Waar zit dat in? De heer Bloemen antwoordt, dat de tekorten op de nieuwbouwprojecten Miereakker, Westveen en de winkel in Driebruggen in 2011 zijn genomen. Deze worden veroorzaakt door de zogeheten onrendabele top, er is meer geïnvesteerd dan kan worden terugverdiend door de totale huurinkomsten, berekend over de levensduur van de panden. De voorzitter zegt, dat ook de RvT zich over de jaarrekening en het jaarverslag heeft gebogen. Beide geven een goed beeld en beoordeling van de stand van zaken en ontwikkelingen en zijn door de RvT goedgekeurd. De RvT is in grote mate positief gestemd, met name ook over de enorme hoeveelheid werk die door de medewerkers en het bestuur, zowel het oude als het nieuwe, is verzet. Hij concludeert, dat ook de Algemene Ledenvergadering jaarverslag en jaarrekening 2011 goedkeurt, met dank aan en complimenten voor het bestuur. 6. Verkiezing lid geschillencommissie De heer De Bruijn vertelt, dat het reglement voor de geschillencommissie op de nieuwe bestuurssituatie is aangepast. Dit leidt ertoe, dat het lid en plaatsvervangend lid die namens de huurders in deze commissie zitting hebben (opnieuw) moeten worden gekozen. Er zijn 2 kandidaten: de heer Ko Heij en mevrouw Fien de Hoog. De heer Heij zat in de commissie en is herkiesbaar. Beiden stellen zich voor. Mevrouw De Hoog is 54 jaar en woont al heel lang in Reeuwijk, in verschillende kernen. Zij is werkzaam bij het Openbaar Ministerie op de Afdeling beleid, die zich bezighoudt met zaken op het gebied van milieu- en bouwfraude. Mevrouw De Hoog houdt zich onder meer bezig met screening, toezicht op de milieu-boa en voert het secretariaat van het overleg van de Nederlandse Bank met de financiële markten. Zij heeft ook ervaring opgedaan in de geschillencommissie voor verkeersovertredingen. De heer Heij is 64 jaar en met de VUT. Zijn hobby s zijn onder andere het als vrijwilliger meewerken in de Oudheidkamer en de Kringloopwinkel. Hij is 40 jaar lid van WBVR. Na het uitbrengen van de stemmen, blijkt dat mevrouw De Hoog 13 stemmen heeft gekregen en de heer Heij 3 stemmen. Daarmee wordt mevrouw De Hoog tot lid van de geschillencommissie en de heer Heij tot plaatsvervangend lid benoemd. 7. Rondvraag De heer Van Luit deelt mee, dat een schriftelijke vraag is binnengekomen, nl. wanneer de huurprijzen en tekeningen van het project Miereakker bekend zijn. Hij geeft aan, dat dit pas in 2014 zal zijn, het jaar van oplevering. Wel is al een beeld te geven van de nieuwbouw, dat heeft de gemeente gepresenteerd. Vraag: De leefbaarheid op de Miereakker staat onder grote druk. Er is parkeeroverlast en geluidsoverlast van het lossen van vrachtwagens op een heel vroeg tijdstip. De gemeente handhaaft niet. Straks komen er 54 nieuwe woningen. Het dringende verzoek is, dat voorkomen wordt, dat opnieuw deze situatie ontstaat. De heer Van Luit antwoordt, dat indien straks dergelijke problemen worden gesignaleerd, dit aan de gemeente moet worden gemeld en dat WBVR daar waar het haar taak is, dit oppakt. Vraag: In de overeenkomst voor de ontwikkeling van de Maximalocatie was sprake van 3 deelnemers: WBVR, Stichting Kerverland en Vierstroom. Doet Vierstroom niet meer mee? De heer Van Luit antwoordt, dat de situatie is gewijzigd. In eerste instantie was sprake van intramurale zorg. Dit is niet langer aan de orde. Er wordt nu uitgegaan van een zorgsteunpunt. Kerverland voert gesprekken met zowel Vierstroom als Zorgpartners. Er is nog geen keus gemaakt. 8. Sluiting De voorzitter sluit de vergadering met dank voor ieders aandacht en inbreng. Reeuwijk, december 2012 Pagina 5 van 5