Tweedeling in de kantorenmarkt

Tweedeling in de kantorenmarkt Bouke-Pieter van Dijk

Tweedeling in de kantorenmarkt Thesis in het kader van de opleiding Master of Studies in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate Amsterdam, 28 februari 2011 Auteur: Eerste beoordelaar: Tweede beoordelaar: Interne begeleiders: drs. B.P. van Dijk dr. H.J. Brouwer, Amsterdams Effectenkantoor drs. W.J. van der Post, Amsterdam School of Real Estate drs. R.J.M. Hogenboom MRICS en drs. C. van der Meulen, Altera Vastgoed NV

Voorwoord Deze scriptie over de tweedeling in de kantorenmarkt vormt het sluitstuk van mijn opleiding Master of Studies in Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate. De zoektocht naar deze tweedeling bleek een stuk intensiever dan ik bij aanvang had ingeschat. Het betrouwbaar in kaart brengen van de leegstand was in veel gevallen een monnikenwerk vanwege het benodigde controleren op detailniveau van satellietkaarten, het veelvuldig nagaan van gebouwen in Streetview en het bezoeken van de kantorenlocaties indien nodig. Het is geen gezonde bezigheid om in korte tijd zo n groot aantal uiteenlopende leegstaande kantoren te bestuderen. Hier staat gelukkig tegenover dat het onderzoek me uiteindelijk ook nieuwe inzichten heeft gegeven. Wat me met name bijblijft, is dat de leegstaande kantoren zich niet alleen concentreren in bepaalde gebieden maar op vrijwel elk locatietype te vinden zijn: op oude en nieuwe kantoorterreinen, op stations- en snelweglocaties, in steden en dorpen en op dure en goedkope locaties. Hierdoor is meer dan driekwart van de kantorenmarkt als ongezond te bestempelen. Dit ongezonde deel bestaat voor een aanzienlijk deel uit een grijs gebied waarin de gebouwen zich nauwelijks van elkaar onderscheiden. Dit maakt het identificeren van kantoren die voor sloop of transformatie in aanmerking komen moeilijker dan vaak gedacht. Het onderzoek maakt daarnaast duidelijk dat er buiten de grote historische centrumgebieden geen locaties zijn waar schaarste is. De huidige kantorenvoorraad biedt zowel kwalitatief als kwantitatief voldoende mogelijkheden om de toekomstige vraag te faciliteren. Ik hoop dat dit inzicht kan bijdragen aan de aanpak van de leegstandsproblematiek. Gelukkig had ik tijdens deze lastige scriptie de steun van ervaren vakmensen. Henk Brouwer wil ik hartelijk bedanken voor de ruime tijd die hij heeft vrijgemaakt voor zijn deskundige begeleiding, nuttige aanwijzingen en boeiende marktverhalen. Ook wil ik Wim van der Post bedanken voor zijn input en reflectie zowel bij het opstellen van de onderzoeksopzet als bij het afronden van het onderzoek. Ik ben mijn werkgever Altera Vastgoed veel dank verschuldigd vanwege de mogelijkheid om deze opleiding te volgen en het beschikbaar stellen van de nodige data en software. Mijn interne begeleiders Kees van der Meulen en René Hogenboom hebben daarnaast een belangrijke bijdrage geleverd door me veelvuldig te voorzien van bruikbaar commentaar en het delen van hun uitgebreide ervaring. Tot slot heb ik de hulp en belangstelling vanuit mijn naaste omgeving erg op prijs gesteld. In het bijzonder wil ik mijn vriendin Isabel bedanken voor haar enorme steun, grote interesse en nodige afleiding in de afgelopen maanden. Bouke-Pieter van Dijk Amsterdam, 28 februari 2011 II Tweedeling in de kantorenmarkt

Samenvatting Bij het benaderen van de leegstandsproblematiek van kantoren wordt in toenemende mate gesproken over een tweedeling in de markt. Hierbij wordt gedoeld op het veronderstelde onderscheid tussen enerzijds de goed gepositioneerde locaties waar nog een gezonde marktsituatie heerst en anderzijds de verouderde en slecht gelegen kantoorgebieden waar de leegstandsproblematiek zich met name uit. Doordat organisaties telkens opwaarts verhuizen naar nieuwere kantoren op betere locaties, is de gedachte dat deze tweedeling in de toekomst zal toenemen. Er ontbreekt een concrete onderbouwing van wat de goede en wat de slechte delen van de markt zijn en welk aandeel zij in de gehele kantorenmarkt beslaan. Dit onderzoek geeft antwoord op de volgende onderzoeksvraag: Is er sprake van een duidelijke tweedeling in de kantorenmarkt en zo ja hoe doet deze tweedeling zich voor? Een moeilijkheid die optreedt, is dat ieder kantoor een combinatie heeft van diverse variabelen. In dit onderzoek is de gehele kantorenvoorraad ingedeeld in verschillende segmenten, waarbij een kantorensegment is gedefinieerd als een combinatie van de relevant gebleken en beschikbare variabelen. Een voorbeeld van een segment is kantoren op bedrijventerreinen in grote steden van voor 1960 groter dan 10.000 m² met een relatief hoog huurniveau. Bij de indeling is getracht de leegstandsverschillen tussen de segmenten te maximaliseren. Om de kantorenmarkt in segmenten in te delen is een bestand opgesteld van 76 steden die een representatief beeld geven van de gehele markt. Op gebouwniveau zijn in deze steden alle beschikbare en relevant gebleken variabelen verzameld. Op deze manier werd inzichtelijk hoe omvangrijk de verschillende segmenten zijn in de Nederlandse kantorenmarkt en welke gebieden als gezond dan wel ongezond aangemerkt kunnen worden. De resultaten geven aan dat alleen in de grootstedelijke regio s in Nederland er in beperkte mate gesproken kan worden van een tweedeling in de kantorenmarkt, waarbij de historische centrumgebieden nog relatief gezond zijn en de randgebieden uiterst ongezond. In de rest van Nederland is het onderscheid tussen de kantoren beperkt en is met uitzondering van historische gebouwen de gehele markt ongezond of uiterst ongezond. Er doet zich wat aanbodniveau betreft geen tweedeling voor tussen kantoorlocaties uit het hoge en lage huursegment, tussen nieuwe en oude kantoorlocaties of tussen kantoorlocaties met of zonder station. III Tweedeling in de kantorenmarkt

` Buiten de grote historische centrumgebieden is het nergens in Nederland gelukt om kantoorlocaties te ontwikkelen waar vraag en aanbod in een gezond evenwicht verkeren. De kantorenproductie is juist doorgeschoten in segmenten die vanuit de gebruiker geredeneerd aantrekkelijk zouden zijn. De enige factor binnen de tweedeling die bepalend is gebleken, is de mate waarin er in het verleden de mogelijkheid en de behoefte is geweest om kantoorruimte te ontwikkelen. Ondanks het feit dat in werkelijkheid de gezonde locaties zich beperken tot enkele historische centra blijft het beeld bestaan dat er buiten de centrumgebieden toplocaties bestaan waar er behoefte is aan meer kantoren. Zolang deze misperceptie van de tweedeling bestaat, blijft de kantorenmarkt in een neerwaartse spiraal. Het leegstandsniveau van kantoren uit de periode 2000-2004 is met 17% bovengemiddeld wat aangeeft dat zodra een kantoor de status van nieuwbouw verliest de vraag gering is. Er is dan ook niet zo zeer vraag naar nieuwe kantoren maar naar nieuwbouwkantoren. Deze vraag ontstaat doordat alle betrokken actoren belang bij nieuwbouw hebben. Op dit moment is er geen adequaat beleid om dit mechanisme te stoppen. Een stop op nieuwbouw van kantoren in alle segmenten is de eerste noodzakelijke stap richting een gezonde kantorenmarkt. De bestaande bouw biedt op alle locatietypen voldoende mogelijkheden om aan te sluiten bij moderne huisvestingstrends als duurzaamheid en flexibiliteit. Hiervoor is vanuit de overheid regie op regionaal niveau vereist evenals discipline vanuit ontwikkelaars en beleggers. Het ombouwen van kantoren naar andere functies blijkt een lastige opgave doordat een groot deel van de markt zich nauwelijks van elkaar onderscheidt. Een integrale aanpak lijkt hier noodzakelijk. In de satellietsteden en aan de randen van grote steden liggen er wellicht mogelijkheden om kansarme kantoorlocatie te identificeren en te isoleren waardoor er mogelijkheden ontstaan om gebiedsgewijs te herstructureren naar een andere bestemming. Beleggers doen er verstandig aan hun kantorenportefeuille te concentreren in gebieden die een unieke, niet-reproduceerbare locatiekwaliteit bezitten en waar de productiemogelijkheden in het verleden beperkt zijn geweest en in de toekomst beperkt zullen blijven. IV Tweedeling in de kantorenmarkt

Tweedeling in de kantorenmarkt Voorwoord... II Samenvatting... III 1 Inleiding... 1 1.1 Aanleiding... 1 1.2 Probleemstelling, doelstelling en onderzoeksvragen... 2 1.3 Onderzoeksmethode... 3 1.4 Opbouw rapport... 4 2 Theoretisch kader... 5 2.1 Ontstaansgeschiedenis leegstandsproblematiek kantorenmarkt... 5 2.2 Leegstandsproblematiek nader beschouwd... 10 2.3 Heterogeniteit van de kantorenmarkt... 14 2.3.1 Omvang kantorenmarkt van de stad... 14 2.3.2 Positionering binnen stedelijke regio... 15 2.3.3 Locatietype... 15 2.3.4 Voorzieningenniveau... 15 2.3.5 Autobereikbaarheid... 16 2.3.6 OV-bereikbaarheid... 16 2.3.7 Imago... 17 2.3.8 Omvang kantoor en concentratiegraad... 17 2.3.9 Bouwjaar... 17 2.3.10 Parkeren... 18 2.3.11 Duurzaamheid... 18 3 Onderzoeksopzet en dataverantwoording... 20 3.1 Onderzoeksopzet... 20 3.2 Afhankelijke variabele... 20 3.3 Onafhankelijke variabelen... 21 3.3.1 Nominale variabelen... 22 3.3.2 Ratiovariabelen... 24 4 Opbouw Nederlandse kantorenvoorraad... 26 4.1 Opbouw kantorenvoorraad naar stadscategorie... 26 4.2 Opbouw kantorenvoorraad naar leeftijd... 27 4.3 Opbouw kantorenvoorraad naar locatietype en ligging binnen de stad... 28 4.4 Opbouw kantorenvoorraad naar afstand tot NS-station... 30 4.5 Opbouw kantorenvoorraad naar huurprijssegment... 31 4.6 Opbouw kantorenvoorraad naar omvangklasse en concentratiegraad... 32 V Tweedeling in de kantorenmarkt

5 Analyse van het aanbodniveau per segment... 33 5.1 Inleiding... 33 5.2 Aanbodniveau nominale variabelen... 34 5.3 Aanbodniveau ratiovariabelen... 36 5.3.1 Ratiovariabele 1: Afstand tot het treinstation... 36 5.3.2 Ratiovariabele 2: Afstand tot centrale punt in de stad... 37 5.3.3 Ratiovariabele 3: Huurprijssegment... 38 5.3.4 Ratiovariabele 4: Concentratiegraad... 39 5.3.5 Ratiovariabele 5: Omvang kantoorgebouw... 40 5.3.6 Conclusie ratiovariabelen... 41 6 Verschijningsvorm tweedeling in de kantorenmarkt... 42 7 Conclusies en aanbevelingen... 48 7.1 Conclusies... 48 7.2 Toekomstperspectief en aanbevelingen... 49 7.3 Reflectie en onderzoeksaanbevelingen... 52 8 Literatuuroverzicht... 53 Bijlage 1: Het opstellen van het gebouwenbestand... 55 Bijlage 2: Verdeling voorraad en aanbod naar de nominale variabelen... 59 Bijlage 3: Verdeling voorraad en aanbod Amsterdam en Den Haag... 61 VI Tweedeling in de kantorenmarkt

1 Inleiding 1.1 Aanleiding De kantorenmarkt wordt geconfronteerd met een leegstandsproblematiek die structureel van aard is. Rond de eeuwwisseling is als reactie op de krappe marktsituatie eind jaren 90 de bouwproductie zover doorgeschoten dat er een overaanbod van ruim 7 miljoen m² aan kantoorruimte is ontstaan. Waar in het verleden iedere periode van overaanbod na het aantrekken van de economie werd gevolgd door een periode van krapte zal vanwege de omvang van de huidige marktverstoring een langdurige periode van hoogconjunctuur geen soelaas meer bieden. Een aantal indicatoren wijst op een verdere afname van het kantooroppervlak in gebruik. Zo vindt er zowel bij de overheid als bij de zakelijke dienstverlening een consolidatie- en verdichtingslag plaats waarbij er geconcentreerd wordt in een beperkter aantal vestigingen. Hierbij dragen nieuwe technieken er aan bij dat er flexibeler en compacter gewerkt kan worden waardoor het kantooroppervlak per werknemer afneemt. Daarnaast zal op de langere termijn het aantal mensen dat in een kantoor werkt naar verwachting dalen vanwege een krimpende beroepsbevolking. Bij het benaderen van de leegstandsproblematiek wordt in toenemende mate gesproken over een tweedeling in de kantorenmarkt. Hierbij wordt gedoeld op het groeiende onderscheid tussen enerzijds de goed gepositioneerde locaties, waar een gezonde vraag naar kantoorruimte bestaat en een laag leegstandniveau is en anderzijds de verouderde en slecht gelegen kantoorgebieden, waar zich het grootste deel van het aanbod bevindt en waarvoor de vooruitzichten volgens de diverse marktpartijen zorgwekkend zijn. Doordat organisaties telkens opwaarts verhuizen naar nieuwere kantoren op betere locaties, uit de leegstandsproblematiek zich het sterkst in de oudere en slecht gepositioneerde gebieden. Er ontbreekt een concrete onderbouwing van wat de goed gepositioneerde locaties zijn. Vaak wordt gerefereerd aan de toplocaties in de grote steden die optimaal aansluiten op de huidige en toekomstige wensen van kantoorgebruikers. Een goede bereikbaarheid met de auto en het openbaar vervoer, een aantrekkelijk voorzieningenniveau en een hoogwaardige uitstraling van het gebied worden veelal als bepalende gebiedsfactoren genoemd. Opvallend is dat het leegstandsniveau in de gebieden die aan deze voorwaarden voldoen, in veel gevallen nog altijd hoog is, vaak doordat hier een grote hoeveelheid kantoorruimte is ontwikkeld. Bovendien is in het verleden gebleken dat een kantorengebied zijn status als toplocatie kan verliezen als er zich nieuwe kantoorgebieden aandienen. Het roept een aantal vragen op ten aanzien van de verschijningsvorm van een eventuele tweedeling in de kantorenmarkt. Is er daadwerkelijk sprake van een duidelijke tweedeling of is er eerder sprake van een groot grijs gebied waarbij de leegstandsproblematiek voor het overgrote deel van de markt geldt? Als er een duidelijk onderscheid is, waar bevindt zich dan het goede deel van de markt en waar het slechte? En welk aandeel van de totale markt beslaan deze goede en slechte segmenten?

1.2 Probleemstelling, doelstelling en onderzoeksvragen Probleemstelling Een duidelijk herkenbare tweedeling in de kantorenmarkt met enerzijds een gezond functionerend deel en anderzijds een ongezond functionerend deel zou het zoeken naar oplossingen voor de leegstandsproblematiek aanzienlijk vereenvoudigen. Het onderscheid in kwaliteit zorgt ervoor dat het voor lange termijn beleggers nog altijd mogelijk is een aantrekkelijk beleggingsproduct samen te stellen door zich te concentreren in het gezonde deel van de markt waar het leegstandsniveau acceptabel is. Dit is ook het deel waar het voor overheden en marktpartijen loont om te blijven investeren in een aantrekkelijk verblijfsklimaat. In het ongezonde deel komen eigenaren bij het leegkomen van hun pand snel tot de conclusie dat de kans op verhuur als kantoor nagenoeg nihil is, waardoor er actief georiënteerd kan worden op transformatie naar andere functies. Het onderscheid tussen gezond en ongezond is op dit moment soms niet zo makkelijk te vinden als in de hierboven beschreven ideaalsituatie. Hierdoor is het met de toenemende leegstand steeds lastiger om segmenten binnen de markt te vinden waar de vraag in evenwicht is met het aanbod. Daarbij is het voor leegstaande kantoren niet altijd even duidelijk of er, eventueel door renovatie, nog mogelijkheden bestaan om het in de toekomst nog te verhuren of dat die kans nihil is. Dit inzicht is van groot belang bij de gewenste transformatie binnen de kantorenmarkt. Zolang eigenaren van kantoren nog het geloof hebben dat hun pand in de toekomst verhuurd kan worden als kantoor, zal er niet snel een grote afwaardering plaatsvinden en zijn de mogelijkheden voor transformatie veelal beperkt. Het ontbreken van een concrete onderbouwing van de vraag of en in welke vorm er zich een tweedeling voordoet in de kantorenmarkt maakt hiermee enerzijds de kantorensector een lastige en onzekere sector om in te beleggen en belemmert anderzijds de transformatie van kantoorruimte naar andere functies. Doelstelling De volgende doelstelling is voor dit onderzoek opgesteld: Het in kaart brengen van verschillen in leegstandsniveau tussen segmenten binnen de kantorenmarkt met het doel inzicht te krijgen in de karakteristieken van de tweedeling in de markt. Onderzoeksvragen Om de doelstelling te bereiken is de volgende onderzoeksvraag geformuleerd: Is er sprake van een duidelijke tweedeling in de kantorenmarkt en zo ja hoe doet deze tweedeling zich voor? 2 Tweedeling in de kantorenmarkt

Hierbij zijn de volgende deelvragen opgesteld: Welke mechanismen hebben ten grondslag gelegen aan de huidige leegstandsproblematiek? Op welke wijze kun je de gezonde en ongezonde delen in de markt operationaliseren en in kaart brengen? Welke variabelen zijn van belang bij het bestuderen van leegstand binnen de kantorenmarkt en wat hebben eerdere onderzoeken aangetoond ten aanzien van de invloed van deze variabelen op het leegstandsniveau? Hoe is de kantorenvoorraad in Nederland opgebouwd over de verschillende variabelen en is het mogelijk om op basis van deze opbouw verschillende segmenten te onderscheiden? Hoe zijn de verschillende type steden opgebouwd naar locatie- en gebouwkenmerken en in hoeverre heeft dit invloed gehad op het leegstandsniveau? Zijn er in de kantorenmarkt nog segmenten te vinden waar de marktsituatie als gezond gekarakteriseerd kan worden en zijn er duidelijk segmenten aan te wijzen welke kansloos zijn? Wat voor toekomstperspectieven biedt het beeld van de tweedeling van de kantorenmarkt en welke aanbevelingen zijn te geven om de leegstandsproblematiek aan te pakken? 1.3 Onderzoeksmethode Om de verschillen in leegstandsniveau tussen segmenten binnen de kantorenmarkt in beeld te krijgen is de markt in eerste instantie ingedeeld in segmenten. Een moeilijkheid die hierbij optreedt, is dat er diverse verklarende variabelen van invloed zijn op de marktsituatie en dat ieder kantoor een combinatie heeft van deze variabelen. Zo heeft de stad waarin het kantoor ligt invloed op de leegstandskans, maar ook de locatie binnen de stad en de bereikbaarheid van die locatie. Daarnaast is nog een groot aantal gebouwspecifieke factoren van belang, zoals omvang, bouwjaar en parkeervoorzieningen. In dit onderzoek is een kantorensegment gedefinieerd als een combinatie van de relevant gebleken en beschikbare variabelen. Een voorbeeld van een segment is kantoren op bedrijventerreinen in grote steden van voor 1960 groter dan 10.000 m² met een relatief hoog huurniveau. Bij de segmentindeling is hierbij getracht de leegstandsverschillen tussen de segmenten te maximaliseren. Literatuurstudie heeft inzicht verschaft in welke variabelen volgens eerdere onderzoeken bepalend zijn bij het bestuderen van leegstand in de kantorenmarkt. De variabelen die relevant bleken en bovendien beschikbaar waren, zijn als afhankelijke variabele verzameld in een kantorenbestand op gebouwniveau. Het kantorenbestand is opgebouwd op basis van het gebouwenbestand van Dataland 1 voor 76 steden in Nederland, waarbij alle kantoren in die steden zijn meegenomen. De 76 steden zijn zo geselecteerd dat een betrouwbaar beeld gegeven kan worden van diverse type steden en van de Nederlandse kantorenmarkt als geheel. Doordat voor de gebouwen de coördinaten bekend zijn, is het mogelijk om ze op kaartbeeld weer te geven en er een typologie aan te geven. 1 Dataland is een non-profit organisatie die een database beheert waaraan bijna alle gemeenten in Nederland deelnemen en waarin voor kantoren de omvang, het bouwjaar en het adres wordt weergegeven. 3 Tweedeling in de kantorenmarkt

Daarnaast zijn afstanden tot het station, het centrum en andere kantoren bepaald en zijn alle relevant gebleken en beschikbare variabelen aan het bestand toegevoegd. Doordat per gebouw het aantal m² bekend is, kan berekend worden hoe de kantorenvoorraad in Nederland van circa 47 miljoen m² verdeeld is over de verschillende segmenten. Als afhankelijke variabele is het aanbodniveau ten opzichte van de voorraad genomen. De tweedeling in de kantorenmarkt veronderstelt een onderscheid tussen gebieden met een gezonde en gebieden met een ongezonde marktsituatie. Op locaties met een gezonde marktsituatie vertrekken de huurders minder snel en wordt leegstaande kantoorruimte eerder weer gevuld, aangezien er nog altijd een gezonde vraag is. Het aanbod ten opzichte van de voorraad zal hier derhalve laag zijn. Op de slecht gepositioneerde locaties zijn bedrijven sneller geneigd te vertrekken en is er bovendien weinig vraag als een kantoor leeg komt te staan. Het aanbod ten opzichte van de voorraad zal hier hoog zijn. Hiermee is het aanbod ten opzichte van de voorraad een goede maatstaf om de marktsituatie in een segment te beoordelen. Om inzicht te krijgen in het aanbod is alle aangeboden kantoorruimte op Realnext en Funda op 1 oktober 2010 samengevoegd. In tegenstelling tot veel eerdere leegstandsonderzoeken waar gekozen werd voor de structurele leegstand, zit in deze data ook het aanbod dat korter dan drie jaar leeg staat en dus ook de frictieleegstand. De reden hiervoor is dat ook de kantoorruimte die recentelijk leeg is komen te staan, wel degelijk wat zegt over de marktsituatie in het gebied. Door het aanbod te koppelen aan het gebouwenbestand is inzichtelijk geworden hoeveel procent van het gebouw zich in het aanbod bevindt. Aanbod in gebouwen die nog niet gerealiseerd zijn, is niet meegenomen in het onderzoek. Vervolgens zijn de onafhankelijke variabelen met de afhankelijke variabele geconfronteerd. Op deze wijze werd inzichtelijk in welke segmenten een hoog aanbodniveau aanwezig is en in welke segmenten een laag aanbodniveau. Hierbij zijn de variabelen die op ratioschaal beschikbaar zijn, gebruikt om tot een segmentindeling te komen met een maximaal onderscheid tussen goede locaties en slechte locaties. Tot slot is een definiëring gegeven welk deel van de markt als gezond en welk deel als ongezond bestempeld kan worden waarmee de tweedeling en de verschijningsvorm ervan inzichtelijk werd. 1.4 Opbouw rapport Hoofdstuk 2 geeft een historisch overzicht om inzicht te verkrijgen hoe de huidige kantorenvoorraad met bijhorende karakteristieken is ontstaan en geeft kort weer hoe er in het huidige marktbeeld tegen de leegstandsproblematiek wordt aangekeken. Vervolgens wordt op basis van eerdere leegstandsstudies gekeken welke variabelen van belang zijn bij het bestuderen van de kantorenmarkt. Hoofdstuk 3 gaat in op de onderzoeksmethodiek en het samenstellen van het kantorenbestand. In hoofdstuk 4 staat de opbouw van de kantorenvoorraad centraal waarbij de verdeling over de verschillende variabelen wordt beschreven. Hoofdstuk 5 confronteert deze variabelen met het aanbodniveau waardoor er een beeld ontstaat van de goede en slechte segmenten binnen de kantorenmarkt. Hoofdstuk 6 gaat in op de centrale onderzoeksvraag of er een duidelijke tweedeling in de markt is waar te nemen en in welke vorm deze zich voor doet. In hoofdstuk 7 worden de voornaamste conclusies getrokken en worden er aanbevelingen gedaan voor diverse actoren binnen de kantorenmarkt. 4 Tweedeling in de kantorenmarkt

2 Theoretisch kader 2.1 Ontstaansgeschiedenis leegstandsproblematiek kantorenmarkt Om de karakteristieken van de kantorenmarkt en haar leegstandsproblematiek te kunnen doorgronden is een goed beeld van de ontstaansgeschiedenis essentieel. Een handzaam instrument om de werking van de kantorenmarktontwikkeling te verklaren is het model van DiPasquale en Wheaton. In het model wordt de vastgoedmarkt opgedeeld in twee deelmarkten: een gebruikersmarkt en een beleggingsmarkt. Het model is in figuur 2.1 schematisch weergegeven. Figuur 2.1: Schematisch weergave model van DiPasquale en Wheaton (DiPasquale, Wheaton,1996) Beleggingsmarkt Kapitalisatiefactor*huurprijs Huurprijs (P) ( /m²) P2 Gebruikersmarkt Vraag naar kantoorruimte Kwadrant II P1 Kwadrant I Beleggingswaarde (I) ( ) I2 I1 Q1 Q2 Kantorenvoorraad (Q) (m²) Kwadrant III B1 Kwadrant IV B2 Bouwkosten Verandering kantorenvoorraad Bouwproductie (B)( m²) Het model bestaat uit vier kwadranten. In kwadrant I is de vraag naar vastgoed weergegeven. Bij een toenemende vraag naar vastgoed, zal bij een gelijkblijvende kantorenvoorraad de huurprijs van kantoorruimte toenemen. Dit heeft invloed op de beleggingswaarde in kwadrant II. De beleggingswaarde wordt bepaald door de huurprijs maal een kapitalisatiefactor. Deze kapitalisatiefactor (of de inverse van het aanvangsrendement) is afhankelijk van de vraag naar vastgoed uit de kapitaalmarkt. De beleggingswaarde heeft in combinatie met de bouwkosten invloed op de bouwproductie in het derde kwadrant. In het vierde kwadrant wordt de verhouding tussen de bouwproductie en het afschrijvingspercentage weergegeven. Als de bouwproductie groter is dan het afschrijvingspercentage, groeit de uiteindelijke kantorenvoorraad, wat weer een effect kan hebben op de huurprijs. Op deze manier is het model continu op zoek naar evenwicht (DiPasquale, Wheaton,1996). In het verleden heeft de bouwproductie steeds volgens golfontwikkelingen conform het evenwichtsmodel gereageerd, wat een aantal generaties kantoren heeft opgeleverd. Deze worden achtereenvolgens beschreven: 5 Tweedeling in de kantorenmarkt

- Voor 1960: Grootschalige single tenant kantoren Voor 1960 is er nog nauwelijks sprake van een diensteneconomie en evenmin van een beleggingsmarkt in kantoren. De kantoorgebouwen uit die tijd zijn hierom veelal omvangrijke single tenant kantoorgebouwen in eigendom van grote industriële ondernemingen, overheidsinstanties of banken (Van Gool et al., 2010). Daarnaast bestaat een deel van de huidige kantorenvoorraad van voor 1960 uit gebouwen die oorspronkelijk niet als kantoorgebouw bedoeld waren, zoals oude herenhuizen of omgebouwde fabriekshallen. De kantoren uit deze periode bevinden zich binnen of vlakbij de stadscentra of op oudere industriegebieden. - 1960-1980: Ontstaan diensteneconomie en beleggingsmarkt kantoren De eerste echte ontwikkelingsgolf begint ongeveer halverwege de jaren 60 als door de stijgende welvaart de vraag naar kantoorruimte begint toe te nemen. In eerste instantie nemen veel bedrijven hun kantoor nog in eigendom, maar geleidelijk begint de kantorensector zich ook steeds meer als beleggingsmarkt te ontwikkelen. Dit geeft organisaties de mogelijkheid om kantoorruimte te huren ten behoeve van meer flexibiliteit in de bedrijfsvoering. In de jaren 70 verschijnen er met name Britse ontwikkelaars op de kantorenmarkt, die vaak met kortlopende kredieten en een agressieve marktbenadering in korte tijd een grote hoeveelheid kantoorruimte op de nog jonge Nederlandse kantorenmarkt weten te ontwikkelen. Als in de jaren 70 het economisch tij keert met een inflatie- en rentestijging als gevolg, zakt de vraag naar kantoorruimte en dalen de huren. De tweede helft van de jaren 70 kent nog wel een opleving van de conjunctuur, maar door de blijvend hoge inflatie en rente komt Nederland in een recessie terecht. Door de vertraagde nieuwbouwproductie komen er begin jaren 80 nog altijd kantoren op de markt, waardoor de eerste periode van overaanbod aanbreekt (Van Gool et al., 2010). Wat betreft de eigenschappen voor deze generatie kantoren is de strenge bouwregelgeving tot daglichttoetreding erg bepalend geweest. Deze leidt ertoe dat er voornamelijk smalle gebouwen ontstaan. De kantoortuin, een kantoorconcept dat ontstaat als reactie op de groeiende focus op communicatie, heeft door het smalle kantoor minder invloed dan in andere landen. Ook ontstaat er door de energiecrisis in 1973 meer aandacht voor zaken als gevelisolatie, dubbelglas en klimaatbeheersing (Gunst, De Jong, 1989). - 1980-1995: Opkomst computer en cellenkantoren Nadat het herstel in eerste instantie traag verloopt, trekt de economie in de tweede helft van de jaren 80 weer fors aan en krabbelen ook de vastgoedmarkten weer op. Zowel de vraag uit de huur- als de beleggersmarkt neemt behoorlijk toe, waardoor ook de bouwproductie weer wordt aangejaagd. In korte tijd wordt een groot aantal kantoorprojecten in aanbouw genomen. Als er zich in 1990 een nieuwe vastgoedcrisis aandient, neemt de ruimtevraag echter opnieuw af, terwijl er nieuwbouw uit de pijplijn blijft stromen (Van Gool et al., 2010). Het aanbod neemt snel toe en halverwege de jaren 90 wordt voor het eerst de term structurele leegstand gebruikt in diverse marktrapporten. Wat betreft gebouweigenschappen is een groeiende behoefte aan privacy erg bepalend voor deze generatie kantoren. De toenemende wens voor cellenkantoren leidt ertoe dat kantoren uit deze tijd vaak nog smaller zijn dan die uit de jaren 70. Daarnaast zorgt het feit dat iedere werknemer een computer krijgt ervoor dat nieuwe bekabeling en installaties noodzakelijk worden. Waar de kantoren uit de jaren 60 en 70 zich nog veelal in de centra en woongebieden bevonden, vindt een aanzienlijk deel van de ontwikkeling in deze periode plaats op locaties die uitsluitend voor kantoren bestemd zijn. Door de opkomst van verhuurkantoren vindt er een mate van standaardisatie plaats (Gunst, De Jong, 1989). 6 Tweedeling in de kantorenmarkt

De eerste twee golven kennen volgens het model van dipasquale en Wheaton een vergelijkbaar verloop. Door een toenemende vraag vanuit zowel de verhuurmarkt als de beleggingsmarkt wordt de nieuwbouw aangejaagd wat er uiteindelijk voor zorgt dat er bij het terugvallen van de vraag een tijdelijke periode van overaanbod ontstaat (figuur 2.2 links). Echter, doordat in beide gevallen de groeiende beroepsbevolking en een opnieuw aantrekkende economie ervoor zorgen dat de kantorenvraag verder toeneemt, ontstaat er weer een situatie van evenwicht (figuur 2.2 rechts). Figuur 2.2: De kantorenmarktcycli uit de jaren 70 en 80 volgens het model dipasquale en Wheaton: Huurprijs (P) ( /m²) Huurprijs (P) ( /m²) (Kapitalisatiefactor) (Kapitalisatiefactor) P2 (Vraag naar kantoorruimte) P3 (Vraag naar kantoorruimte) P1 Beleggingswaarde (I) ( ) I2 I1 Overaanbod Q1 Q2 Kantorenvoorraad (Q) (m²) Beleggingswaarde (I) ( ) I3 Q3 Kantorenvoorraad (Q) (m²) B1 B3 (Bouwkosten) B2 (Verandering kantorenvoorraad) (Bouwkosten) (Verandering kantorenvoorraad) Bouwproductie (B) ( m²) Bouwproductie (B) (m²) - 1995-2005: Omvangrijke nieuwbouwproductie Als halverwege de jaren 90 de economie weer aantrekt, leidt dit al snel tot een opnieuw groeiende vraag naar kantoorruimte en een afnemend leegstandsniveau. In eerste instantie blijft ook de nieuwbouwproductie nog laag. Veel ontwikkelaars zijn tijdens de vorige vastgoedcrisis wat behoudender geworden en gemeenten voeren vaak strenge eisen ten aanzien van voorverhuur. De achterblijvende nieuwbouwproductie in combinatie met een vraagexplosie ten gevolge van de ICT-hype, zorgen voor een krapte op de kantorenmarkt. De leegstand daalt naar zo n 2% en door gebrek aan ruimte stijgen de huren. Hierdoor wordt geleidelijk de crisis van begin jaren 90 vergeten en stijgt de nieuwbouwproductie tot recordhoogten. Als de ICT-sector in 2001 instort is de bouwproductie nog zo omvangrijk dat er in een korte periode een grote mate van overaanbod ontstaat (Van Gool et al., 2010). 7 Tweedeling in de kantorenmarkt

1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 x 1.000 m² Kenmerkend voor deze periode is de omvang waarin in een korte tijd onbebouwde grond wordt vrijgemaakt voor nieuwe kantoorontwikkeling. Mede vanwege de strenge parkeernormen voor centrumgebieden die binnen het zogenaamde ABC-beleid 2 vanuit het Rijk waren geformuleerd, gaven veel bedrijven voorkeur voor een vestiging aan de rand van de stad. Aangezien gemeenten eenvoudig nieuwe gronden konden uitgeven aan de randen ontstonden er nabij de snelwegen, naast de al bestaande kantoorlocaties, nieuwe omvangrijke vaak monofunctionele kantoorlocaties. Qua bouwvorm verschillen de kantoren niet veel van de voorgaande generatie, wel worden er modernere installaties en technieken ten aanzien van klimaatbeheersing toegepast. - 2005-2010: Groeiende leegstandsproblematiek,duurzaamheid en flexibiliteit. Rond 2005 trekt de economie opnieuw aan. Ondanks een toenemende vraag blijft het leegstandsniveau op een historisch hoog niveau. De omvangrijke productie rondom en vlak na de eeuwwisseling heeft de verhouding tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt ernstig verstoord. Dit komt duidelijk naar voren als het aanbodniveau in de kantorenmarkt wordt afgezet tegen het opnameniveau. Over het algemeen wordt er gesproken van een evenwichtige kantorenmarkt indien het aanwezige aanbod circa 1,5 keer de jaarlijkse opname bedraagt (DTZ Zadelhoff, 2010). In dat geval zijn er voor bedrijven voldoende mogelijkheden om te verhuizen naar geschikte huisvesting en is er voor leegkomende kantoren voldoende vraag om te verhuren. Uit figuur 2.3 komen duidelijk de verschillende cycli naar voren. De eerdere perioden van krapte en overaanbod kunnen worden toegeschreven aan de zogenaamde varkenscyclus, waarbij de vertraagde reactie van de bouw op de vraag in perioden van laagconjunctuur voor overaanbod zorgt en bij hoogconjunctuur voor krapte. Figuur 2.3: Overzicht vraag en aanbod op de kantorenmarkt vanaf 1982 (Bron: DTZ Zadelhoff) 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 - Gerealiseerde opname Aanbod Evenwicht Periode van krapte Periode van overaanbod 2 Binnen het ABC-beleid dat eind jaren 80 door het Rijk werd opgesteld werden er 1 parkeerplaats op 10 werknemers toegestaan op de locaties die goed ontsloten waren met het openbaar vervoer. 8 Tweedeling in de kantorenmarkt

De huidige periode van overaanbod lijkt wezenlijk te verschillen van de voorgaande perioden. Zelfs als de economie sterk uit het dal klimt en er weer een periode van hoogconjunctuur aankomt, zal de vraag te gering zijn om een grote daling van dit aanbod te veroorzaken. De jaarlijkse opname is in perioden van hoogconjunctuur nooit hoger dan 2,2 miljoen m² per jaar geweest en het is niet waarschijnlijk dat dit in de toekomst wel het geval zal zijn (DTZ Zadelhoff, 2010). Uitgaande van een jaarlijkse opname van 2 miljoen m² in de toekomst zou het aanbodniveau in een gezonde marktsituatie 1,5*2=3 miljoen m² bedragen. Bij een gelijkblijvend kantooroppervlak in gebruik betekent dit dat de voorraad met minimaal 4 miljoen m² moet afnemen. Het besef dat de kantorenmarkt structureel uit evenwicht is, leidt tot het schrappen van kantoorplannen en de mogelijke transformatie van kantoorruimte naar andere functies krijgt steeds meer aandacht. De nieuwbouwproductie valt dan ook minder hoog uit dan eerdere perioden van hoogconjunctuur maar nog altijd komen er nieuwe kantoren op de markt. In 2010 was er 1,5 miljoen m² kantoorruimte in aanbouw en bedroeg het geplande nieuwbouwoppervlak uit de planfase ruim 9 miljoen m². (Neprom, 2010a). Wat huisvestingswensen betreft zijn er in de huidige kantorenmarkt twee zaken van belang: het verduurzamen van kantoren en het aansluiten bij de flexibelere werkvormen die door nieuwe communicatietechnieken en sociale media zijn ontstaan. Ten aanzien van duurzaamheid ligt de focus met name op het energiezuinig maken van het gebouw, waarbij veel organisaties de door de Rijksgebouwendienst geformuleerde eis van minimaal energielabel C overnemen. De hogere eisen ten aanzien van energielabels leiden recentelijk tot investeringen in het bestaande deel van de voorraad met succesvolle energielabelverbeteringen. Ten aanzien van de flexibelere werkvormen is er een groeiende behoefte aan ontmoeting en interactie en verplaatst de werkomgeving zich steeds meer naar buiten het kantoor. Een deel van de activiteiten die voorheen in kantoren plaatsvond, wordt in andere gebouwtypen uitgevoerd, zoals thuis of in horecagelegenheden (Arkenbout, Bergh, 2011). 9 Tweedeling in de kantorenmarkt

2.2 Leegstandsproblematiek nader beschouwd De problematiek die sinds de eeuwwisseling is ontstaan komt duidelijk naar voren als de ontwikkeling in het model van dipasquale en Wheaton wordt weergegeven. Door de krapte op de kantorenmarkt stijgt de vraag (I in figuur 2.4) en daarmee de huurprijs (II). Een grote druk vanuit de kapitaalmarkt zorgt daarnaast nog voor een hoge kapitalisatiefactor (III) en daarmee hoge beleggingswaarde van kantoren (IV), waardoor het voor ontwikkelaars aantrekkelijk wordt te ontwikkelen. Deze factoren tezamen zorgen ervoor dat de bouwproductie verder doorschiet dan in eerdere perioden (V). De kantorenvoorraad is hierdoor sinds de eeuwwisseling met meer dan 10 miljoen m² toegenomen tot ruim 47 miljoen m² (VI) (Bak, 2010). Doordat de toename van de vraag de afgelopen tien jaar gering is geweest (VII), is het kantooroppervlak in gebruik veel minder sterk gestegen (VII) en is het huidige overaanbod van 7 miljoen m² ontstaan. Figuur 2.4: De kantorenmarktcyclus vanaf de jaren 90 volgens het model van dipasquale en Wheaton (links) en mogelijke richtingen in Kwadrant I naar een nieuwe evenwichtssituatie (rechts) Huurprijs (P) ( /m²) P Toename vraag kantoorruimte Kapitalisatiefactor*huurprijs III P2 II VIII Vraag naar kantoorruimte 1 P1 VII Overaanbod Q in gebruik Q voorraad I Overaanbod P Daling huurprijs Beleggingswaarde (I) ( ) I2 IV I1 Q in gebruik Q1 VI Q voorraad Q2 Kantorenvoorraad (Q) (m²) 2 B1 Overaanbod Q in gebruik Q voorraad V B2 P Bouwproductie (B)( m²) 3 Afname voorraad Overaanbod Q in gebruik Q voorraad Figuur 2.4 (rechts) laat het eerste kwadrant van de matrix zien waar de verhuurmarkt uit balans is en er overaanbod is ontstaan. Volgens het model van dipasquale en Wheaton zal de markt zich uiteindelijk richting een nieuwe evenwichtssituatie ontwikkelen. Volgens de parameters in het kwadrant zijn hier theoretisch drie mogelijkheden voor: 10 Tweedeling in de kantorenmarkt

1) Een toename van de vraag naar kantoorruimte. Op deze wijze is in eerdere periode van overaanbod de markt weer in evenwicht gekomen. Waar echter in voorgaande perioden de groeiende beroepsbevolking in combinatie met een verschuiving naar de dienstensector ervoor zorgde dat de vraag naar kantoorruimte steeg, wijzen demografische factoren nu uit dat de kantoorgerelateerde beroepsbevolking zal gaan krimpen. Daarbij concentreren steeds meer organisaties hun activiteiten op een beperkter aantal locaties en op een beperkter oppervlak. 2) Een daling van de huurprijs. De gedachte hierbij is dat bedrijven meer kantoorruimte gaan huren als de prijs lager is. Recente ontwikkelingen lijken er voor te zorgen dat dit effect gering zal zijn. Het gemiddelde oppervlak per werkplek is de afgelopen jaren sterk gedaald doordat nieuwe flexibele werkvormen een compactere bedrijfsvoering mogelijk maken. Deze trend lijkt zich de komende jaren te gaan versterken en er wordt als gevolg hiervan een verdere afname van het gebruikte kantooroppervlak van 12% verwacht in de komende drie jaar (Twijnstra Gudde, 2010). Bedrijven geven aan zo efficiënt mogelijk met de ruimte om te willen gaan en uitsluitend het oppervlak te huren dat ze nodig hebben. Een verlaging van de huurprijs zal geen groot effect hebben op het kantooroppervlak in gebruik. 3) Afname van de voorraad. Aangezien de vraag naar kantoorruimte in de toekomst niet meer exponentieel zal stijgen en een daling van de huurprijs geen groot effect heeft, lijkt de enige serieuze oplossing om de markt weer in evenwicht te brengen het verwijderen van kantoorruimte. Een belangrijke beperking van het model van dipasquale en Wheaton is dat het uitgaat van kantoren als een homogeen product. Het model kan hierdoor bijvoorbeeld geen onderscheid maken tussen conjunctureel aanbod en structureel aanbod. Uiteraard is de kantorenmarkt in werkelijkheid verre van homogeen gezien de verschillen in locatie, bouwperiode, omvang en kwaliteit van de gebouwen. Door deze hoge mate van heterogeniteit kan de markt verdeeld worden in een groot aantal deelsegmenten. De algehele veronderstelling in de markt is dat er aanzienlijke verschillen in marktsituatie bestaan tussen deze deelsegmenten (zie tekstbox I). Hierbij wordt de redenering gevolgd dat bedrijven vaak opwaarts verhuizen waardoor de vraag op de goede locaties op peil blijft of zelfs licht toeneemt en de vraag op de slechte locaties afneemt. In het goede gedeelte van de markt overtreft de vraag het aanbod waardoor de huurprijzen stijgen en in het slechte deel leidt de daling van de vraag tot leegstand en op termijn tot een daling van de huurprijs (figuur 2.5). 11 Tweedeling in de kantorenmarkt

Tekstbox I: marktbeeld over twee- of driedeling in de kantorenmarkt Van een groot deel van het structurele aanbod is te verwachten dat, zelfs bij een aantrekkende markt, dit niet door de markt zal worden opgenomen tegen marktconforme voorwaarden. Tegelijkertijd blijft kwalitatief goed vastgoed op populaire locaties schaars. Het gaat hier vooral om panden gelegen in de levendige binnensteden, met goede parkeervoorzieningen en openbaar vervoerverbindingen. Hier wordt juist een gunstige ontwikkeling van de bezettingsgraad voorzien. Kortom, er tekent zich een toenemende polarisatie af tussen eersteklas vastgoed en verouderd vastgoed op secondaire locaties (DTZ Zadelhoff, 2010) Mede als gevolg van de veranderde ruimtebehoefte is in steeds meer gebieden sprake van een mismatch tussen de vraag van potentiële gebruikers en het aanwezige aanbod. Deze mismatch wordt voor een belangrijk gedeelte ingegeven door de factoren metrage, ligging en kwaliteit (Dynamis, 2011). De tweedeling op de kantorenmarkt zal ervoor zorgen dat aanvangsrendementen in 2011 op A-locaties verder zullen dalen en op B- en C-locaties verder zullen stijgen. Vooral kantoren op B- en C-locaties zullen tot en met 2011 nog met neerwaarste correcties te maken hebben. De vraag naar kantoren zal zich meer en meer concentreren op een aantal grote kernlocaties in Nederland, zoals de Zuidas in Amsterdam of de binnenstad van Den Haag. De succesfactoren zijn hier concentratie van werkgelegenheid, de sterke multimodale regiopositie en de sterke ontsluiting van deze locaties. A-locaties zijn dus nog steeds goed verhuurbaar en bieden mogelijkheden tot renovaties, waardoor huur-en waardesprongen kunnen worden gemaakt (Syntrus Achmea, 2010). Bouwfonds REIM ziet een structurele tweedeling ontstaan in de Nederlandse kantorenmarkt. Met name het niet-duurzame deel van die markt zal de komende jaren in toenemende mate voor beleggers onaantrekkelijk worden. Bouwfonds REIM ziet daarentegen de periode 2010-2011 wel als een goed instapmoment voor beleggingen in het duurzame of te verduurzamen deel van de Nederlandse kantorenmarkt (Bouwfonds, 2010) In de kantorenmarkt is steeds nadrukkelijker een driedeling te zien. Het topsegment beslaat ongeveer 20 tot 30 %van de markt, het middensegment 60 tot 70 %en de absolute onderkant zo n 10 tot 20 %. Vooral voor het grote middensegment, de zogenaamde inwisselbare locaties waar het de huurder niet veel uitmaakt of hij in gebouw A of B huurt is er een groot dilemma. Doorgaan op de oude voet met toevoeging van vierkante meters of een stap naar verduurzaming door een daadwerkelijk voorraadbeleid (in plaats van een uitgiftebeleid). Willen we in 2020 niet met een forse gegroeide leegstand zitten, dan zal serieus invulling moeten worden gegeven aan de verduurzaming van deze voorraad (IVBN, 2010). Nieuwbouw op de goede plek, met de juiste kwaliteit blijft noodzakelijk vanwege een aantrekkelijk vestigingsklimaat en een stabiele prijsvorming. De vraag van gebruikers is al jaren aan het veranderen; men wenst duurzame, flexibele huisvesting. De bestaande bouw en de nieuwbouwontwikkelingen moeten hierop een goed antwoord geven. Deze vernieuwing afremmen is geen oplossing voor de leegstand. Op bepaalde locaties dient de markt te onderkennen dat er moet worden gesloopt (NEPROM, 2010a / 2011). De kantorenmarkt heeft behoefte aan gemiddeld 500.000 tot één miljoen m² nieuwbouw per jaar om zich te blijven verjongen. Daarnaast staat er nu zo veel leeg, vooral oude rommel', dat er nooit meer een gebruiker voor zal zijn te vinden. Gemiddeld één tot anderhalf miljoen vierkante meter zal de komende tijd jaarlijks aan de voorraad moeten worden onttrokken (NVB, 2011). 12 Tweedeling in de kantorenmarkt

Figuur 2.5: Heterogeniteit van de kantorenmarkt met een gezonde deelmarkt (groen) en ongezonde deelmarkt (rood) die allebei een eigen vraag-/aanbodverhoudingen kennen: P1 In het slechte marktdeel neemt de vraag af wat bij een gelijkblijvende huurprijs leidt tot leegstand P0 P Schaarste In het goede deel neemt de vraag toe, waardoor de huur stijgt en er op termijn nieuwbouw plaatsvindt Nieuwbouw Leegstand Q 1 Q 2 Q in gebruik Q Voorraad Tekstbox I laat zien dat het beeld dat er goede en slechte segmenten binnen de markt de onderscheiden zijn, breed gedragen is. Een exacte afbakening van wat dan A-, B- of C-locaties zijn ontbreekt. Vaak wordt vervallen in cirkelredenaties zoals dat er op de goede plek met de juiste kwaliteit een aantrekkelijk vestigingsklimaat is, of dat er een grote vraag is op de populaire locaties. Wat locatiekwaliteiten betreft behoren volgens de meeste marktberichten de representatieve, multifunctionele toplocaties op vervoersknooppunten tot het gezonde deel, evenals de duurzame kantoren met voldoende parkeermogelijkheden en recentelijk ook de kantoren die aansluiten bij het nieuwe werken. Door de vage omschrijvingen van toplocatie, duurzaamheid en nieuwe werken is het lastig om de het gezonde segment in de markt te herkennen. Ook wat betreft het slechte deel van de markt blijven concrete onderbouwingen uit. Het gangbare beeld is dat het leeuwendeel van de leegstand zich concentreert in monofunctionele snelweglocaties waarbij de problemen zich met name zouden uiten in de kantoren uit de jaren 80, maar onderbouwingen hiervoor ontbreken. Om daadwerkelijk inzicht te krijgen in de heterogeniteit van de markt en de aanwezigheid en verschijningsvorm van het gezonde en ongezonde deel, is een volledig overzicht vereist van de relevante leegstandsverklarende variabelen. In paragraaf 2.3 wordt hierom ingegaan op de vraag welke variabelen dit zijn en hoe op basis hiervan de heterogeniteit van de markt is te operationaliseren. 13 Tweedeling in de kantorenmarkt

2.3 Heterogeniteit van de kantorenmarkt Zoals aangegeven betekent de heterogeniteit van de markt dat er geen sprake is van één kantorenmarkt maar dat er een verscheidenheid aan deelmarkten bestaat. In het model van dipasquale en Wheaton vertaalt zich dit in een legio aan segmenten waarvoor afzonderlijk vraag, huurprijs, voorraad, beleggingswaarde en nieuwbouwproductie in het evenwichtsmodel ingebracht kunnen worden. Een moeilijkheid die hierbij optreedt is dat er diverse verklarende variabelen van invloed zijn op de marktsituatie en dat ieder kantoor een combinatie heeft van deze variabelen. Stationslocatie blijkt bijvoorbeeld lastig als segment aan te duiden, omdat een stationslocatie in een kleine plaats erg verschilt van die van een grote plaats. Ook nieuwbouw is om dezelfde reden geen segment omdat een nieuwbouw kantoor in het centrum verschilt van nieuwbouw op een bedrijventerrein. Om tot een goede segmentindeling te komen, zal er dus gezocht moeten worden naar een combinatie van verschillende variabelen op gebouwniveau die van invloed zijn op de leegstand. Bij het opstellen van een zo volledig mogelijk overzicht van leegstandsverklarende variabelen is alleen gebruik gemaakt van onderzoeken naar de Nederlandse markt. In internationaal perspectief zijn er diverse onderzoekspublicatie beschikbaar over dit onderwerp. Aangezien de Nederlandse kantorenmarkt echter afwijkt ten aanzien van onder andere definiëring van locatietypen, stadstypen, wetgeving en ruimtelijke ordening zijn deze buiten beschouwing gelaten. Achtereenvolgens worden in deze paragraaf de Nederlandse onderzoeksbevindingen van de afgelopen vijf jaar ten aanzien van afzonderlijke leegstandsverklarende factoren van kantoren besproken en wordt aangegeven in hoeverre het relevant is de variabele mee te nemen in het onderzoek. 2.3.1 Omvang kantorenmarkt van de stad De omvang van een stad heeft invloed op het functioneren van de lokale kantorenmarkt. In de grotere steden heerst een relatief grotere vraag naar kantoorruimte omdat hier meer breedte en diepte ten aanzien van aanwezige bedrijfstakken is en zij dominanter zijn in kantoorhoudende werkgelegenheid. Daarnaast zou de concentratie- en consolidatieontwikkeling van organisaties ervoor kunnen zorgen dat de vraag zich steeds meer naar de grotere steden verplaatst. Bovendien starten er in de grote steden relatief meer nieuwe bedrijven, vanwege de concentratie van de hoog opgeleide bevolking. Tegelijk vindt er op regionale schaal een concentratie van bedrijven plaats in enkele regionale kernsteden. Het UWV (2010) geeft in haar arbeidsmarktprognoses aan dat de meeste kantoorgerelateerde banen de komende jaren in de grote steden zullen plaatsvinden, waarbij het met name gaat om de noordvleugel van de Randstad. In kleinere steden is de jaarlijkse opname klein en zijn er dus bij het leegkomen van een pand een beperkter aantal potentiële huurders. Hier staat tegenover dat het concurrerend aanbod ook beperkter is. In dit onderzoek zal de omvang van de stad worden meegenomen waarbij gekeken wordt naar het aantal inwoners, de vraag naar kantoorruimte in de afgelopen tien jaar en de kantorenvoorraad per 1.000 inwoners. 14 Tweedeling in de kantorenmarkt

2.3.2 Positionering binnen stedelijke regio Leegstandsstudies geven aan dat het structurele aanbod met name hoog ligt in de randgemeenten van de grote steden (DTZ, Dynamis, 2010). Deze zogenaamde satellietsteden fungeren doorgaans als expansievat van de nabij gelegen, grotere stad in tijden van sterke groei van de ruimtevraag. De problematiek is hier met name ontstaan rond de eeuwwisseling. Waar tot begin jaren negentig alleen in een handjevol grote steden op grote schaal op risico werd gebouwd, durfde een toenemend aantal projectontwikkelaars nu ook in overloopgebieden van de grootstedelijke agglomeraties en daarbuiten. Vanwege een ruime grondvoorraad, een niet restrictief gemeentelijk gronduitgiftebeleid en een relatief laag grondprijsniveau waren de mogelijkheden voor projectontwikkelaars in deze markten gunstig. Dit heeft geleid tot overproductie. Nadat het conjuncturele hoogtepunt was gepasseerd, manifesteerde zich hier vaak extra leegstand en overaanbod als gevolg van vraaguitval, een terugtrekkende beweging van kantoorgebruikers naar de meer centraal gelegen stedelijke gebieden en een na-ijlende ontwikkelingspijplijn. In dit onderzoek wordt de positionering binnen het stedelijk gebied als variabele meegenomen waarbij onderscheid wordt gemaakt of een plaats dominant of ondergeschikt is binnen een stedelijke regio. 2.3.3 Locatietype Diverse studies tonen aan dat de locatie binnen een stad waar een kantoor is gevestigd bepalend is voor de leegstandskans. Buts heeft in 2009 op basis van data van de kantorenvoorraad van Bak een onderzoek gedaan naar de structurele leegstand op postcodeniveau. Het driejarig aanbod werd hierbij op 1 januari 2008 geanalyseerd om te bepalen welke combinaties van gebieds- en gebouwfactoren langdurige leegstand veroorzaken. Alle postcodegebieden werden gerelateerd aan de kwaliteit van een bepaalde locatie, waarbij onder andere is gekeken naar de locatietype en de functionaliteit. De leegstandsproblemen lijken zich met name te concentreren in kantorenparken met een structurele leegstand van 7,7% en op bedrijventerreinen (8,0%). Het verschil tussen kantoorlocaties en bedrijfventerreinen blijkt hierbij gering te zijn. In de stadscentra ligt het structurele leegstandsniveau een stuk lager (3,9%). Dit komt overeen met het beeld dat diverse makelaarskantoren aangeven, dat het leegstandsniveau in de centrumgebieden van de grote steden aanzienlijk lager ligt (DTZ, 2010). Opvallend is dat kantoren in woonwijken (6,2%) en buitengebieden (4,3%) een relatief laag leegstandsniveau kennen (Buts, 2009). Locatietype blijkt hiermee een voorname leegstandsverklarende factor te zijn binnen de kantorenmarkt en wordt meegenomen in het onderzoek. 2.3.4 Voorzieningenniveau De meeste gebruikersonderzoeken geven geen duidelijke indicatie dat kantoorgebruikers zich erg laten leiden door het feit of een gebied nu mono- of multifunctioneel is. Zo werd de nabijheid van winkels in een huurdersonderzoek van de NVB als minst belangrijk beoordeeld van 12 beleidscriteria waar een goede locatie moet aan voldoen (NVB, 2009). Het belang dat gehecht wordt aan de nabijheid van voorzieningen wordt in vergelijking met andere factoren vaak als ondergeschikt beschouwd. Dat de aanwezigheid van voorzieningen niet of nauwelijks leidt tot een verbetering van de verhuurbaarheid bleek ook uit de studie van Buts (2009). De multifunctionele locaties kenden hier met 7,7% een hogere structurele leegstand dan de monofunctionele locaties (5,8%). Remøy (2010) wist in haar proefschrift wel een positief verband te vinden tussen voorzieningen en verhuurbaarheid. Zij nam hierbij het aantal winkels of horecagelegenheden in een straal van 500 meter als maatstaf om het voorzieningenniveau te meten. Bij de kantoren waarbij het aantal voorzieningen meer dan vier was, lag het 15 Tweedeling in de kantorenmarkt