DE WOX 2E KWARTAAL 2008 Woningprijs stagneert: eerste dalingen op gemeenteniveau zichtbaar Delft, 21 juli De gemiddelde prijs van een woning steeg ten opzichte van het vorige kwartaal met slechts 0,1%. Dit is de laagste groei gemeten sinds 1993. De gemiddelde prijs van een woning is in het afgelopen kwartaal opgelopen tot 255.000. Dit is een stijging van 2,8% ten opzichte van het tweede kwartaal 2007, de inflatie bedraagt momenteel 2,6% (CBS). De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 271. De gemiddelde prijs van een eengezinswoning komt hiermee uit op 287.000 en van een appartement op 191.000. Tabel 1 NEDERLAND De Wox Figuur 1 PRIJSONTWIKKELING IN NEDERLAND 300000 250000 200000 150000 100000 50000 Figuur 2 0 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 20022003 2004 20052006 20072008 Gemiddelde woningprijs Prijsverandering dit kwartaal t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (%) 25 20 15 10 5 PRIJSVERANDERING DIT KWARTAAL T.O.V. HETZELFDE KWARTAAL VORIG JAAR IN NEDERLAND 20% De Wox (1995 = 100) 271 Prijsverandering t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar 2,8% Prijsverandering t.o.v. vorig kwartaal 0,1% Gemiddelde woningprijs Gemiddelde woningprijs 255.000 Gemiddelde prijs eengezinswoning 278.000 Gemiddelde prijs meergezinswoning 191.000 Prijs per vierkante meter Gemiddelde prijs per vierkante meter 2.020 Gemiddelde prijs per m2 eengezinswoning 1.980 Gemiddelde prijs per m2 meergezinswoning 2.110 16% 12% 8% 4% 0% 00K1 01K1 02K1 03K1 04K1 05K1 06K1 07K1 08K1 08K2 De prijsontwikkeling op de woningmarkt is berekend met de landelijke woningprijsindex de WOX. ABF Valuation berekent elk kwartaal de woningprijsindex voor iedere buurt in Nederland. Figuur 3 PRIJSVERANDERING DIT KWARTAAL T.O.V. HET VORIGE KWARTAAL IN NEDERLAND WONINGMARKT STAGNEERT In het begin van 2008 zijn de eerste tekenen van een stagnerende woningmarkt zichtbaar geworden en deze trend heeft zich voortgezet in het tweede kwartaal van 2008 (zie Figuur 2). De prijzen zijn het afgelopen kwartaal nauwelijks gestegen (0,1% groei, zie Figuur 3). En prijsdalingen van zowel eengezinswoningen als appartementen zijn op gemeente en corop-niveau al zichtbaar. 2% 1% 0% 06K1 06K2 06K3 06K4 07K1 07K2 07K3 07K4 08K1 08K2
DE WOX 2E KWARTAAL 2008 De stijging van de gemiddelde woningprijs met 2,8% in het afgelopen jaar is voornamelijk gerealiseerd in de tweede helft van 2007. Het eerste half jaar van 2008 zijn de prijzen maar met 0,9% gegroeid ten opzichte van het tweede helft van 2007. En het afgelopen kwartaal groeiden de prijzen maar met 0,1% terwijl de inflatie diezelfde periode toenam met 0,3% (CBS, 2008). De reële waarde van een woning is hiermee niet gestegen maar gedaald. Een waardestijging van 0,1% per kwartaal is nog niet gemeten sinds de digitalisering van de verkoopgegevens sinds 1993. Daarnaast is de inflatie nog nooit zo hoog geweest sinds 2001. De laatste keer dat de gemiddelde woningprijs in een jaar met minder dan 3% steeg was in het derde kwartaal van 2003 (2,4%). Dat kwartaal was een uitzondering in die periode en terugkijkend vanaf 1993 is een dergelijke lage groei niet eerder gerealiseerd. Het jaar met de hoogste groei dateert alweer uit 2000 (19%) (zie Figuur 1). Het aantal verkopen ligt op een lager niveau dan de afgelopen jaren en het aantal verstrekte hypotheken neemt af (zie Figuur 4 en 5). Daarbij neemt het aantal executieverkopen weer licht toe (zie Figuur 6). De hoeveelheid transacties vertoont altijd schommelingen door seizoensinvloeden, echter het niveau van de transacties ligt lager dan de afgelopen drie jaar is gemeten (zie Figuur 4). Het aantal verstrekte hypotheken heeft in 2008 een dieptepunt bereikt. Sinds 1996 is het aantal niet meer zo laag geweest. Vergeleken met het tweede kwartaal van 2007 is het aantal verstrekte hypotheken met 13% gedaald. Figuur 4 AANTAL TRANSACTIES PER KWARTAAL IN 2005-2008 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 Figuur 5 2005 2006 2007 2008 AANTAL VERSTREKTE HYPOTHEKEN VOOR WOONHUIZEN PER JAAR 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 Figuur 6 AANTAL EXECUTIEVERKOPEN PER JAAR 2250 2000 1750 1500 1250 1000 750 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Bron: CBS, Kadaster 500 250 0 1994 19951996 19971998 1999 20002001200220032004 2005200620072008 Bron: Kadaster
DE WOX 2E KWARTAAL 2008 PRIJSSTAGNATIE In Tabel 2 is de gemiddelde prijs en de prijsverandering van alle woningen weergegeven. In een tweetal provincies (Drenthe en Gelderland) zijn de woningprijzen het afgelopen kwartaal gestagneerd; er is geen groei geweest. In een aantal andere provincies was de groei marginaal (Friesland en Overijssel). In een grotere groep provincies kwam de groei uit tussen de 1-2 procent (Groningen, Flevoland, Zuid-Holland, Zeeland en Limburg). En in de provincie Noord-Brabant stegen de woningprijzen met gemiddeld met 2,6%. De twee provincies waar de prijzen nog bovengemiddeld stegen zijn de provincies Utrecht en Noord-Holland. Daar stegen de prijzen het afgelopen jaar met 6,5%. PRIJSDALINGEN IN MEERDERE GEMEENTEN Op gemeenteniveau zijn de eerste prijsdalingen dit kwartaal zichtbaar. In het begin van 2008 waren het nog uitzonderingen (lichte dalingen eengezinswoningen), maar dit kwartaal hebben een grote groep gemeenten te maken gekregen met een lichte tot forse daling van de gemiddelde woningprijs van zowel eengezinswoningen als appartementen. Vooral in gemeenten in het oosten van het land (v.b. Hengelo. Borculo, Brummen, Eibergen, Groenlo, Winterswijk) is de woningprijs met ongeveer 3% gedaald ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden. Ook een aantal gemeenten in de provincies Friesland en Gelderland kregen te maken met een lichte daling van de woningprijzen. Tabel 2 GEMIDDELDE PRIJS EN PRIJSVERANDERING DIT KWARTAAL T.O.V. HET VORIGE KWARTAAL IN NEDERLAND
DE WOX 2E KWARTAAL 2008 Voor een overzicht van de top 10 dalers dit kwartaal wordt verwezen naar Tabel 7. Zie ook Figuur 11 en 13 voor een overzicht van de prijsverandering. GROEI REGIO S: AMSTERDAM, HAARLEM EN UTRECHT Toch is de woningmarkt niet overal in mineur. In enkele regio s blijft de vraag hoog en zorgen scheve vraagaanbodverhoudingen nog steeds voor stijgende woningprijzen. Regio s die het tegen de stagnerende trend in nog steeds goed doen, zijn de corop gebieden Agglomeratie Haarlem en Groot-Amsterdam. Hier stegen de gemiddelde woningprijzen rond de 8% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Deze regio s liggen in de provincie Noord-Holland die samen met de provincie Utrecht de hoogste groei heeft behaald in het afgelopen jaar (zie Tabel 2). De grote groei van de woningprijzen in de provincie Noord-Holland wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de sterke groei van de regio Groot-Amsterdam (6,5% voor eengezinswoningen en 9,8% voor appartementen). Ook in het eerste kwartaal van 2008 kwam de regio Groot-Amsterdam als sterke groei regio naar voren. In het kwartaalbericht van april rapporteerden we al dat appartementen in de gemeente Amsterdam met 13,5% in waarde waren toegenomen ten opzichte van het eerste kwartaal 2007. Ook dit kwartaal stegen de prijzen van appartementen met 10% ten opzichte van het tweede kwartaal 2007, maar ten opzichte van het vorig kwartaal daalde de prijs met -0,7%. MEER INFORMATIE Voor vragen kunt u contact opnemen met Petra Visser, tel (015) 214 88 34, email: petra.visser@abfvaluation.nl CONCLUSIES De woningprijzen stabiliseren zich in grote gedeelten van Nederland. In bepaalde gemeenten vinden zelfs de eerste prijsdalingen plaats (ca.3%). De verwachting is dat deze trend zich de komende periode zal doorzetten en meer gemeenten te maken zullen krijgen met prijsdalingen. De woningmarkt stagneert. De gemiddelde prijs van een woning steeg t.o.v. het vorige kwartaal namelijk met slechts 0,1%. Dit is de laagste groei gemeten sinds 1993. De gemiddelde prijs van een eengezinswoning komt hiermee uit op EUR.287.000 en van een appartement op EUR.191.000. Ten opzichte van het tweede kwartaal 2007 is dit een stijging van 2,8%, met de opmerking dat de inflatie op dit moment 2,6% bedraagt. Grote groepen gemeenten in het oosten van het land hebben te maken met lichte tot forse prijsdalingen. De gemiddelde prijs ligt ongeveer 3% lager ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden. De twee provincies waar de prijzen nog bovengemiddeld zijn gestegen zijn Utrecht en Noord-Holland. Daar stegen de prijzen het afgelopen jaar met 6,5% Als gevolg van deze ontwikkelingen krijgt de hypotheekmarkt het moeilijker. Het aantal verstrekte hypotheken heeft in 2008 een dieptepunt bereikt. Sinds 1996 is het aantal verstrekte hypotheken niet meer zo laag geweest. Vergeleken met het tweede kwartaal 2007 is het aantal verstrekkingen met 13% gedaald. Ook het aantal executieverkopen neemt voor het eerst sinds 2006 weer toe.
Tabel 3 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PER WONINGSOORT EENGEZINSWONINGEN (EURO) vrijstaande semi- hoek- tussen- alle eengezins- woningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen 240.000 193.000 172.000 170.000 199.000 Friesland 274.000 200.000 166.000 154.000 206.000 Drenthe 311.000 214.000 176.000 163.000 224.000 Overijssel 356.000 227.000 202.000 191.000 230.000 Flevoland 336.000 266.000 203.000 189.000 214.000 Gelderland 438.000 296.000 245.000 224.000 290.000 Utrecht 658.000 440.000 315.000 288.000 344.000 Noord-Holland 512.000 405.000 304.000 280.000 328.000 Zuid-Holland 505.000 377.000 290.000 270.000 300.000 Zeeland 291.000 204.000 181.000 171.000 211.000 Noord-Brabant 450.000 311.000 261.000 242.000 297.000 Limburg 337.000 217.000 198.000 192.000 226.000 Nederland 397.000 290.000 254.000 240.000 278.000 Tabel 4 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PER WONINGSOORT MEERGEZINSWONINGEN (EURO) beneden- alle meergezins- portiekflat galerijflat maisonnette bovenwoning woningen Groningen 147.000 159.000 151.000 162.000 159.000 Friesland 123.000 160.000 137.000 148.000 141.000 Drenthe 134.000 158.000 141.000 162.000 150.000 Overijssel 138.000 153.000 159.000 161.000 151.000 Flevoland 187.000 209.000 168.000 164.000 185.000 Gelderland 176.000 195.000 191.000 204.000 192.000 Utrecht 194.000 219.000 231.000 222.000 215.000 Noord-Holland 198.000 219.000 246.000 280.000 247.000 Zuid-Holland 168.000 159.000 193.000 177.000 170.000 Zeeland 159.000 179.000 149.000 146.000 163.000 Noord-Brabant 184.000 204.000 199.000 207.000 197.000 Limburg 140.000 160.000 155.000 171.000 155.000 Nederland 175.000 180.000 204.000 211.000 191.000
Figuur 7 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PROVINCIES NOORD (EURO) Figuur 8 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PROVINCIES ZUID (EURO) 320.000 300.000 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 Groningen Friesland Drenthe Nederland 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 320.000 300.000 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 140.000 Zeeland Noord-Brabant 120.000 Limburg Nederland 100.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Figuur 9 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PROVINCIES OOST (EURO) Figuur 10 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PROVINCIES WEST (EURO) 320.000 300.000 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 180.000 320.000 300.000 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 Flevoland Utrecht 160.000 140.000 Noord-Holland Zuid-Holland 140.000 Overijssel Gelderland 120.000 Nederland 120.000 Nederland 100.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 100.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Figuur 11 GEMIDDELDE WONINGPRIJS COROP GEBIEDEN (EURO)
Figuur 12 PRIJSVERANDERING LAATSTE KWARTAAL T.O.V. ZELFDE KWARTAAL VORIG JAAR COROP GEBIEDEN (%)
Figuur 13 GEMIDDELDE WONINGPRIJS GEMEENTE (EURO) Figuur 14 PRIJSVERANDERING LAATSTE KWARTAAL T.O.V. ZELFDE KWARTAAL VORIG JAAR GEMEENTE (%)
Tabel 5 TOP 10 HOOGSTE WONINGWAARDE (EURO) Gemeente Woningwaarde 1 Bloemendaal 734.000 2 Blaricum 708.000 3 Laren 644.000 4 Wassenaar 547.000 5 Heemstede 513.000 6 Naarden 499.000 7 Bennebroek 492.000 8 Abcoude 485.000 9 Rozendaal 481.000 10 Loenen 456.000 Tabel 6 TOP 10 LAAGSTE WONINGWAARDE (EURO) Gemeente Woningwaarde 1 Reiderland 142.000 2 Pekela 148.000 3 Winschoten 148.000 4 Delfzijl 155.000 5 Appingedam 159.000 6 Terneuzen 160.000 7 Veendam 162.000 8 Leeuwarden 163.000 9 Heerlen 163.000 10 Kerkrade 167.000 Tabel 7 TOP 10 HOOGSTE ONTWIKKELING LAATSTE JAAR Gemeente Ontwikkeling 1 Amsterdam 9,2% 2 Bennebroek 8,7% 3 Bloemendaal 8,4% 4 Haarlemmerliede c.a. 8,3% 5 Heemstede 7,8% 6 Haarlem 7,5% 7 Amstelveen 7,5% 8 Diemen 7,4% 9 Zandvoort 7,1% 10 Uithoorn 6,8% Tabel 8 TOP 10 LAAGSTE ONTWIKKELING LAATSTE JAAR Gemeente Ontwikkeling 1 Lochem -3,5% 2 Steenderen -3,4% 3 Warnsveld -3,4% 4 Zelhem -3,4% 5 Hummelo en Keppel -3,3% 6 Gorssel -3,2% 7 Neede -3,1% 8 Bergh -3,0% 9 Wisch -3,0% 10 Aalten -2,9% Tabel98 TOP 10 HOOGSTE VIERKANTE METER PRIJS (EURO) Corop gebied prijs per m2 1 Groot-Amsterdam 3.000 2 Het Gooi en Vechtstreek 2.900 3 Agglomeratie Haarlem 2.900 4 Utrecht 2.600 Agglomeratie Leiden en 5 Bollenstreek 2.600 6 Veluwe 2.400 7 Zuidwest-Gelderland 2.300 8 IJmond 2.300 9 Delft en Westland 2.300 10 Alkmaar en omgeving 2.300 Tabel 10 TOP 10 LAAGSTE VIERKANTE METER PRIJS (EURO) Corop gebied prijs per m2 1 Oost-Groningen 1.400 2 Zeeuwsch-Vlaanderen 1.400 3 Delfzijl en omgeving 1.600 4 Flevoland 1.600 5 Zuidoost-Drenthe 1.600 6 Noord-Friesland 1.700 7 Twente 1.700 8 Zuid-Limburg 1.700 9 Midden-Limburg 1.800 10 Noord-Drenthe 1.800
EEN BETROUWBARE HUISPRIJSINDEX OP LAAG SCHAALNIVEAU De WOX is de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. ABF Valuation berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De broninformatie wordt modelmatig getoetst, zodat niet-integere gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. Een voorbeeld: Het zo kan zijn dat de gemiddelde prijs van de verkochte eengezinswoningen in het 1e kwartaal van 2006 bijvoorbeeld 240.000 euro bedraagt. De gemiddelde prijs van de verkochte eengezinswoningen in diezelfde gemeente bedroeg in het 4e kwartaal van 2005 300.000 euro. Bepaalde indexen zullen dan voor deze gemeente een prijsverandering van maar liefst -20% in het 1e kwartaal van 2006 noteren. Indien echter deze informatie over de verkochte eengezinswoningen correct wordt vertaald naar de totale onderliggende woningvoorraad, resulteert dit in een gemiddelde waarde van de eengezinswoningen in het 4e kwartaal 2005 van 260.000 euro en een gemiddelde waarde van 265.000 euro in het 1e kwartaal van 2006. De WOX noteert dan de reële waardeverandering van +1.9%. Bepaalde organisaties maken gebruik van de zogenaamde herhaalde-verkopen methode bij de berekening van woningprijsindexen. In de VS maakt men gebruik van dergelijke repeat-sales indexen indien men over relatief weinig gegevens beschikt. ABF heeft echter een zeer grote database opgebouwd met woning-, prijs- en locatiegegevens, zodat gebruik kan worden gemaakt van de nauwkeurigere en betrouwbaardere hedonische methode. Eén van de grote nadelen van de herhaaldeverkopen methode [zie o.m. Gelfland, Ecker et al, 2001] is dat men slechts gebruik maakt van een klein deel van de beschikbare verkoopgegevens (circa 25%). Slechts de prijsinformatie over woningen die in een bepaalde periode (meestal circa 10 jaar) meer dan éénmaal verkocht zijn, worden in ogenschouw genomen. Het is niet optimaal om het merendeel van de referentieprijzen buiten beschouwing te laten. Een tweede nadeel is dat woningen die in een relatief korte periode meermaals verkocht worden, niet volledig representatief zijn voor de totale Nederlandse woningvoorraad. Waarschijnlijk betreft het hier woningen die goed in de markt liggen en in een bepaald woningmarktsegment vallen. Ook zal deze groep woningen relatief veel objecten bevatten die gekocht zijn om opgeknapt te worden. Vervolgens worden deze woningen op relatief korte termijn weer doorverkocht tegen een meerprijs. Het is dan ook aantoonbaar dat dergelijke herhaalde-verkopen indexen leiden tot een overschatting van de woningprijsontwikkeling. Daarnaast laat deze methodiek het niet toe om op laag geografisch niveau (gemeente, wijk, buurt) betrouwbare uitspraken te doen. De hedonische methode, die ontwikkeld is door ABF en waarbij alle transacties worden meegewogen, laat wel toe om betrouwbare uitspraken te doen op laag schaalniveau. MEER INFORMATIE Voor vragen kunt u contact opnemen met Petra Visser, tel (015) 214 88 34, email: petra.visser@abfvaluation.nl
MEER WETEN? Bekijk ook eens onze website http://www.tilburg-taxatie.nl