RAADSVOORSTEL Datum en nummer 10 april 2007, nummer 034/2007 Raadsvergadering 21 juni 2007 Agendapunt 13 Programmaveld 3 Portefeuillehouder A. van Leeuwen (Verkeer en vervoer, Ruimtelijke ordening, Wijkgericht werken, Groot onderhoud en openbare ruimte. Wettelijke basis - Artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening; - Het bepaalde in de Procedureverordening Planschade; - De Algemene wet bestuursrecht. Voorstel tot Het nemen van een besluit op het, namens diverse bewoners van de Rubensstraat, door C. Westbroek ingediende bezwaarschrift, gericht tegen uw besluit van 21 september 2006 tot het afwijzen van de door bezwaarmakers ingediende verzoeken tot het toekennen van planschade. Gevraagde beslissing Gelet op de onderstaande motivering, stellen wij u met betrekking tot het ingediende bezwaarschrift voor om, in afwijking van het advies van de Commissie van Advies voor de bezwaarschriften (de Commissie), dit bezwaarschrift ongegrond te verklaren onder verbetering van de motivering van de door Oranjewoud uitgebrachte planschadeadviezen. Financiële consequenties N.v.t. Aan de raad. 1. Inleiding U heeft op 21 september 2006 afwijzend besloten op de planschadeverzoeken van: - de heer H. van der Kooij en mevrouw H.M. van der Kooij-Swet, woonachtig aan de Rubensstraat 37 ingediend bij brief van 20 april 2005; - de heer A.J. Overbeeke en mevrouw P.H.F.G. Overbeeke-Kuypers, woonachtig aan de Rubensstraat 43 ingediend bij brief van 3 oktober 2005; - de heer C. Westbroek woonachtig aan de Rubensstraat 49 verzoekt bij brief van 4 april 2005; - de heer/mevrouw H.J. de Waal, woonachtig aan de Rubensstraat 51 ingediend bij brief van 25 april 2005; - mevrouw G.A. Corpeleijn-van Veen, woonachtig aan de Rubensstraat 53 ingediend bij brief van 21 april 2005; - mevrouw M.K. van der Zwaag-Leenheer, woonachtig aan de Rubensstraat 55 ingediend bij brief van 21 april 2005; - de heer C. Schaap en mevrouw W.C Schaap-de Jonge, woonachtig aan de Rubensstraat 57 ingediend bij brief van 11 februari 2005. Betrokkenen stelden planschade te hebben geleden als gevolg van, met name, de gewijzigde inrichting van het schoolplein in de afgelopen jaren van de scholengemeenschap De Lage Waard aan de Burgemeester Keyzerweg 5, te Papendrecht. U heeft destijds, op basis van de door Oranjewoud uitgebrachte planschadeadviezen, besloten de verzoeken af te wijzen. Bij brief van 3 november 2006 heeft de heer Westbroek, mede namens de bovengenoemde personen m.u.v. de familie Van der Kooij, bezwaar gemaakt tegen dit besluit. Op 23 januari 2007 is dit bezwaarschrift behandeld tijdens een hoorzitting van de commissie voor beroep- en bezwaarschriften. Het verslag van het verhandelde ter zitting en het advies van de commissie aan de raad van 12 februari 2007 treft u bijgaand aan.
2. Uitwerking van het probleem Resumé Middels eerdergenoemde brieven hebben betrokkenen om toekenning van planschade verzocht. Samengevat stellen betrokkenen dat zij planschade lijden vanwege de ervaren aantasting van het woongenot en zij richten zich daarbij hoofdzakelijk op de vergunde uitbreiding en een overdekte fietsenstalling van de school de Lage Waard, waarbij ook het schoolplein is heringericht en aan de achterzijde van de school is gesitueerd. Geluidsoverlast, uitzichtverlies en incidenteel vandalisme (ingeval van een bevroren sloot) als gevolg van de schoolkinderen zijn de oorzaken voor de ervaren aantasting van het woongenot. Middels het besluit van ons college van 14 juni 2005 is Oranjewoud benoemd tot schadebeoordelingscommissie voor deze planschadeverzoeken. In december 2005 heeft Oranjewoud het onderzoek afgerond en (voorlopig) advies uitgebracht, waaruit bleek dat voor betrokkenen geen planschade was ontstaan. N.a.v. de reactie van betrokkenen op deze adviezen is Oranjewoud gevraagd deze aan te passen door het uitvoeren van een of meer extra planogische vergelijkingen. Afhankelijk van de datum waarop de aanvragers eigenaar van de betreffende woning zijn geworden zijn het bestemmingsplan Westpolder uit 1977 en soms ook het bestemmingsplan Herziening van het Uitbreidingsplan Westpolder uit 1962 bij de advisering betrokken. Dit heeft er echter niet toe geleid dat het advies destijds gewijzigd is. Uw raad heeft het advies opgevolgd en bij beschikking van 21 september 2006, verzonden op 26 september 2006, zijn betrokkenen in kennis gesteld van het besluit om het ingediende planschadeverzoek niet te honoreren. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het eerder ingediende raadsvoorstel en het door uw raad genomen besluit. Bezwaarschrift Op 3 november 2006 is het bezwaarschrift van de heer C. Westbroek ontvangen, dat mede ondertekend is door H.J. Waal, A.J. Overbeeke, M.K. van der Zwaag-Leenheer, C. Schaap en G.A. Corpeleijn-van Veen. De bezwaren richten zich, kort samengevat, op het volgende: a. Vanaf 1973 hebben betrokkenen in de achtertuinen volledige privacy gehad. In 2003 is de uitbreiding van de scholengemeenschap De Lage Waard gerealiseerd, waarbij een schoolplein/speelgelegenheid met sportbeoefening/fietsenstalling zijn aangelegd, e.e.a. zoals aangegeven op de bij het bezwaarschrift behorende bijlage. Deze herindeling is niet genoemd in de verleende bouwvergunning, zodat hiertegen ook geen bezwaarschrift is ingediend. De herindeling zorgt voor veel visuele en geluidsoverlast door de leerlingen. Ook is de privacy van betrokkenen verminderd. b. Het planschadeadvies van Oranjewoud is gericht op de fietsenstalling in de zuidwest hoek van het schoolplein. Hoewel deze kennelijk zonder vergunning is gebouwd, zijn de klachten van betrokkenen hierop niet gericht. c. Als volgens het vigerende bestemmingsplan, dat sedert augustus 1977 van kracht is, geen vergunning is vereist, wat betrokkenen betwijfelen, beroepen zij zich op het voorgaande bestemmingsplan waarbij voor een wijziging van het schoolplein met een fietsenstalling wel een vergunning vereist is. Verwezen wordt naar bouwvergunning B6499 van 17 juli 1997. d. Het betreffende terreindeel is op de plankaart van het bestemmingsplan Westpolder niet als speelplaats ingetekend. e. De overlast is als blijvend te beschouwen, tenzij de schooldirectie de leerlingen weer op de oude speelplaats laat sporten, zodat betrokkenen in aanmerking menen te komen voor de vergoeding van de door hen geleden planschade. f. Tevens stellen betrokkenen dat de gemeente nalatig is geweest door niet handhavend op te treden tegen de zonder vergunning tot stand gekomen schoolplein/sportgelegenheid en fietsenstalling, waardoor zij de gemeente aansprakelijk achten aan het plegen van een onrechtmatige daad als bedoeld in artikel 1401 BW. g. Ook menen betrokkenen dat de door Oranjewoud genoemde waarden niet correct zijn. Per 28 maart 2006 zijn de WOZ-waarden van de diverse opstallen met 75.000 verlaagd. Advies commissie voor bezwaarschriften Het ingediende bezwaarschrift is overeenkomstig de Verordening commissie bezwaarschriften 2002 ter advisering in handen gesteld van de Commissie van advies voor de bezwaarschriften, kamer 1, verder te noemen de commissie. In haar advies concludeert de commissie dat de herziene adviezen van Oranjewoud onvolkomenheden bevatten. In de adviezen, betrekking hebbend op Rubenstraat 43 en 53 gelden de drie volgende punten. In de adviezen, betrekking hebbend op de overige adressen geldt alleen het derde punt. 1. Gesteld is dat er vanwege het in het bestemmingsplan ontbreken van een aangegeven bouwhoogte, sprake was van een onbegrensde bouwhoogte. Is dit wel correct nu de bouwverordening in beginsel wel een begrenzing kent van 15 meter hoogte? 2. Voorts is er sprake van een toename van 50% van de bouwmogelijkheid binnen het bestemmingsvlak (een stijging van 50% naar 75%). Dit wil zeggen dat er ook een toename van de gebruiksintensiteit zal zijn. Welk gevolg dit heeft voor de planschadebeoordeling wordt niet aangegeven in het advies.
3. Ten derde wordt er gesteld dat er sprake was van een bouwhoogte van 13 meter in de oude situatie, terwijl dit volgens de plankaart een goothoogte betreft. Omdat dit een aanzienlijk verschil kan betekenen, dient dit ook in de afweging van het planschadeverzoek betrokken te worden. De commissie acht het bezwaar dan ook gegrond en adviseert om de schadebeoordelingscommissie opnieuw advies te laten uitbrengen, waarbij het verzoek op grond van de juiste waarden en met inachtneming van het bovenstaande opnieuw wordt overwogen. 3. Oplossingsrichtingen/alternatieven Met betrekking tot de eerder genoemde punten heeft ons college, conform het advies van de commissie, Oranjewoud verzocht nader advies uit te brengen. Hierop heeft Oranjewoud de navolgende reactie toegezonden: 1. Bouwhoogte In de uitgebrachte planschadeadviezen wordt per planologisch regime beschreven wat de toegestane goot- en/of bouwhoogte is. In geval van het bestemmingsplan Westpolder uit 1962 staat enerzijds een onbegrensde bouwhoogte vermeld maar anderzijds wordt ook verwezen naar de gemeentelijke bouwverordening. Het was duidelijker geweest om een nadere uiteenzetting van de verhouding bestemmingsplan en bouwverordening te vermelden. Immers, bij het ontbreken van een maximum bouwhoogte, zoals in onderhavige casus, zal de gemeentelijke bouwverordening aanvullende werking hebben. In de regel staat in een standaard bouwverordening een bouwhoogte van 15 meter vermeld. Gelet op de ter plaatse toegestane openbare functies, is het niet uitgesloten dat de bebouwing van bijvoorbeeld een kerk(toren) hoger wordt dan 15 meter. Bij gebrek aan een kopie van de destijds vigerende bouwverordening, is hier echter geen concrete uitspraak over te doen. De vraag is echter of dit noodzakelijk is aangezien de bouwhoogte in het nieuwe bestemmingsplan gesteld wordt op 10 meter + kap. Dit zou er toe kunnen leiden dat de bouwhoogte, indien een bijzondere kapconstructie toegelaten wordt, gelijk blijft (bij een hoogte in de bouwverordening van 15), dan wel dat de bouwhoogte verlaagd wordt, hetgeen in beginsel een voordeliger situatie met zich kan brengen (ingeval een grotere hoogte was toegelaten, zoals bijvoorbeeld de genoemde kerktoren). Bij het telefonisch contact n.a.v. het advies heeft Oranjewoud hier nog aan toegevoegd dat de bouwverordening in beginsel vrijwel ongelimiteerde vrijstellingsmogelijkheden kent voor de bouwhoogte. 2. Gebruiksintensiteit Gesteld wordt dat het bebouwingspercentage stijgt met 50% naar 75%. In haar advies heeft Oranjewoud aangegeven dat, uitgaande van de maximale bouwmogelijkheden op grond van het oude bestemmingsplan, de bebouwing ook over de gehele zuidzijde van het bouwvlak geconcentreerd kon worden. Hierdoor kon vanuit de woningen van verzoekers reeds tegen een muur van bebouwing aangekeken worden. Een toename van het bebouwingspercentage zou in dat geval ten noorden van de bestaande bebouwing gerealiseerd kunnen worden. In een dergelijke situatie zal deze bebouwingstoename echter niet zichtbaar worden vanuit de woningen van verzoekers. Tevens is in het advies gesteld dat de verminderde afstand tot de bebouwing gecompenseerd wordt door de afname van de maximale goot- cq bouwhoogte. Gelet op voorgaande en de nagenoeg gelijkblijvende toegestane gebruiksfuncties, achten zij een intensivering van het gebruik niet aanwezig. Zij blijven derhalve bij onze conclusie dat de wijziging geen planologisch nadeel met zich brengt dat voor vergoeding in aanmerking dient te komen. Ook over dit punt is nader telefonisch contact geweest op 21 maart 2007 en heeft Oranjewoud de navolgende toelichting gegeven. Aannemelijk is dat de toename van de bebouwing niet leidt tot planschade. Het gaat om de toename van de gebruiksintensiteit, dus het aantal leerlingen. Van meer leerlingen in de school, dus tijdens de lesuren, hebben de bezwaarmakers in ieder geval geen last. De vraag is of meer leerlingen die zich in de pauzes op het schoolplein bevinden leiden tot meer overlast. Oranjewoud meent van niet en onderbouwt dit op de navolgende wijze. De leerlingen zullen zich, bij een groter aantal, meer verspreiden. Daarnaast is het, net als bij verkeer, zo dat de geluidsopbouw van het praten en spelen niet recht evenredig toeneemt met het aantal leerlingen. Een toename van 50% van het aantal leerlingen levert maar een paar decibel extra aan geluid op, zodat de overlast niet opjectief waarneembaar toeneemt. Hierbij merken zij overigens en wellicht ten overvloede op dat als de rechter ooit mocht oordelen dat hier wel schade zou zijn ontstaan de peildatum 1974 is. 3. Goot-/bouwhoogte Op grond van het overlegde renvooi behorende bij het bestemmingsplan Westpolder 1995, wordt ter plaatse van het plangebied hoofdbebouwing toegestaan met een goot- of boeiboordhoogte van 13 meter. In de planschadeadviezen staat vermeld dat er een bouwhoogte is van 13 meter. Dit is niet juist en kan verwarring veroorzaken, zodat dit punt nader uiteen is gezet. In vergelijking met de oude planologische situatie zal de goothoogte 3 meter kunnen toenemen tot 13 meter. Dit betekent dat de goot 3 meter hoger kan worden gebouwd. De nokhoogte zal, doordat beide planologische regimes geen maximum stellen, conform de gemeente bouwverordening, 15 meter blijven. Dit heeft tot gevolg dat de maximale bebouwing qua hoogte gelijk zal blijven. De bewoners van de Rubensstraat zouden, uitgaande van de maximale planologische mogelijkheden, tegen bebouwing met een gelijkblijvende hoogte van 15 meter kunnen kijken. De gewijzigde opbouw van de bebouwing doet hier niet aan af. Oranjewoud meent dat, ondanks de onjuiste bewoording aangaande de hoogte, nu de maximale nokhoogte niet zal wijzigen de toename van de goothoogte geen planologisch nadeliger situatie met zich zal meebrengen.
De motivering neergelegd in de opgestelde reactie van de schadebeoordelingscommissie kan in alle redelijkheid worden onderschreven, evenals haar mening dat de door de adviescommissie genoemde punten voor betrokkenen niet tot planschade leiden. Overige argumenten in het bezwaarschrift Nu er ons inziens sprake is van een volledig en voldoende gemotiveerd planschadeadvies rijst de vraag in deze of betrokkenen schade leiden als gevolg van de bepalingen in het bestemmingsplan. Hierbij dient opgemerkt te worden dat ten aanzien van betrokkenen verschillende planologische vergelijkingen kunnen worden gemaakt. A.J. Overbeeke en G.A. Corpeleijn-Van Veen hebben hun woning aan de Rubensstraat 43 respectievelijk de Rubensstraat 53 reeds in eigendom verkregen voor het van kracht worden van het bestemmingsplan Westpolder 1977, onder het regime van de herziening van het Uitbreidingsplan Westpolder. Voor de overige betrokkenen was dit bestemmingsplan Westpolder 1977 het vigerende planologische regime dat van kracht was bij de aankoop van de woning. Inhoudelijke beoordeling van de ingediende bezwaren Ad a. Dat betrokkenen, die tot de herindeling van het buitenterrein van de scholengemeenschap in 2003 in de achtertuinen volledige privacy hebben gehad, deze privacy wensen te behouden, kunnen wij begrijpen. De herinrichting is echter in overeenstemming met het vigerende bestemmingsplan en bovendien niet (bouw)vergunningplichtig, zodat er geen toetsingskader is waarbij wij om reden van de privacy van omwonenden de aanleg van een schoolplein/ speelgelegenheid met sportbeoefening/fietsenstalling hadden kunnen of behoren tegen te gaan. In stedelijk gebied is daarnaast de kans zeer aanzienlijk dat een volledig vrij uitzicht of complete privacy door de noodzakelijke ontwikkelingen in het gebied verloren gaat. Nu, zoals gezegd, het gebruik van het terrein in overeenstemming is met het bestemmingsplan is er geen ruimte voor een afweging van de betrokken belangen. Ad b. In het planschade advies van Oranjewoud is opgemerkt dat de fietsenstalling in de zuidwest hoek van het schoolplein kennelijk zonder vergunning is opgericht. Betrokkenen geven zelf aan dat de de klachten niet op dit bouwwerk zijn gericht. Wellicht ten overvloede willen wij opmerken dat het betreffende bouwwerk, nu er geen sprake is van een onherroepelijke bouwvergunning welke met een vrijstelling als bedoeld in artikel 17 of 19 WRO is verleend, geen aanleiding kan vormen voor het toekennen van planschade als bedoeld in artikel 49 WRO. Ad c. Het bestemmingsplan bepaalt niet of een bouwvergunning is vereist, doch de Woningwet. Een bouwvergunning kan slechts worden verleend voor een gebouw of een bouwwerk, geen gebouw zijnde. Een bepaald gebruik van het terrein is of wel of niet in overeenstemming met het bestemmingsplan. Indien een bepaald gebruik van gronden, bijvoorbeeld zoals in onderhavig geval, als schoolplein, in overeenstemming is met het bestemmingsplan, dienen wij dit gebruik toe te staan. Het verlenen van vrijstelling voor het gebruik van gronden is eerst noodzakelijk als het gebruik van die gronden in strijd is met het bestemmingsplan. De bestemming van het schoolplein is Maatschappelijke doeleinden, waarbij de bouw van een school is toegestaan. De gronden zelf mogen zonder meer ten dienste van deze, toegestane, school, worden gebruikt. Gelet op dit, ook onder de voorgaande bestemmingsplannen, toegestane gebruik als schoolplein staat het het schoolbestuur vrij deze gronden schoolplein te laten gebruiken. Voor zover verwezen wordt naar de wijziging van het schoolplein met een fietsenstalling waarvoor op 17 juli 1997 de bouwvergunning B6499 verleend is, kan worden opgemerkt dat de bouwvergunning hier ook alleen op de fietsenstalling toezag. Ad d. Voor zover betrokkenen opmerken dat het betreffende terreindeel op de plankaart van het bestemmingsplan Westpolder niet als speelplaats is ingetekend, willen wij opmerken dat dit ook geheel niet noodzakelijk is. Aan het gehele terrein van de school is de bestemming Maatschappelijke doeleinden toegekend en deze mogen dan ook in zijn geheel ten behoeve van de school worden gebruikt. De beperkingen in de planvoorschriften zien slechts toe op de bouwmogelijkheden. Ad e. Wij betreuren het dat betrokkenen van de aanwezigheid van het schoolplein een blijvende overlast ervaren. Deze overlast is echter, wat hier ook verder van zij, niet onder de noemer planschade te brengen. Immers, zoals in het planschade advies van Oranjewoud, wat wij onderschrijven, ook reeds naar voren wordt gebracht gaat het hier om een feitelijke maatregel (het legale gebruik) en niet om een planologische wijziging. Het gebruik als schoolplein was immers in alle drie de besproken bestemmingplannen mogelijk. Ad f. Zoals uitgebreid onder de vorige punten besproken, is er geen grond of reden om handhavend op te treden tegen
het gebruik van de gronden rondom de scholengemeenschap, nu dit gebruik als schoolplein in overeenstemming is met het vigerende bestemmingsplan. Voor zover betrokkenen stellen dat de gemeente nalatig is geweest door niet handhavend op te treden tegen de zonder vergunning tot stand gekomen fietsenstalling, willen wij opmerken dat deze fietsenstalling onder de vigerende planvoorschriften gelegaliseerd zou kunnen worden omdat het bouwwerk in overeenstemming is met het vigerende bestemmingsplan. In ieder geval kan het, nog niet gelegaliseerde, bouwwerk thans geen grond vormen tot het toekennen van planschade. Het (nog) niet handhaven of legaliseren van het gebouwde levert ons inziens geen onrechtmatige daad ex artikel 6:62 BW op, er is immers ook nog geen daartoe strekkend verzoek ingediend. Ad g. De door Oranjewoud getaxeerde waarden zijn niet noodzakelijkerwijs gebaseerd op de WOZ-waarde van de betrokken opstallen. Wij kunnen bevestigen dat de WOZ-waarden van de diverse opstallen zijn verlaagd, doch deze verlaging heeft onder meer te maken met de technische staat waarin de woningen verkeren en niet met het gebruik van het schoolplein van de scholengemeenschap of de daarop gerealiseerde bouwwerken. De motivering van het advies van de commissie voor bezwaarschriften kon ook grotendeels worden onderschreven, maar nu Oranjewoud in het aanvullende advies de geconstateerde onvolkomenheden nader heeft toegelicht, menen wij dat er thans sprake is van een volledig en voldoende gemotiveerd planschadeadvies, waarop uw raad zijn besluitvorming kan baseren. Ook met betrekking tot de overige in het bezwaarschrift ingediende argumenten is er geen reden om het bezwaarschrift gegrond te verklaren. Wij adviseren u dan ook vast te houden aan het eerder ingenomen standpunt en op basis van de advisering van Oranjewoud het bezwaarschrift ongegrond te verklaren en wederom geen planschade toe te kennen. Voor het advies van de commissie, de oorspronkelijke planschadeadviezen en het aanvullend advies van Oranjewoud wordt verwezen naar de bijlagen. Alle relevante stukken zijn voor u ter inzage gelegd. Burgemeester en wethouders van Papendrecht, de secretaris, A. Boer (locosecretaris). de burgemeester, C.J.M. de Bruin.